Главная --> Публикации --> Главному архитектору москвы припомнили «времена года» На полпути к эдему Заверните, я покупаю или: как правильно показывать квартиру На рынке элитной недвижимости всё большую популярность приобретают частные острова Xi международный фестиваль " зодчество-2003"

По предварительным итогам 2007 года более 20% россиян, выбирающих страну с целью приобретения недвижимости, отдают предпочтение Болгарии (по этому показателю она лидирует среди других государств). Их число за последние три года увеличилось более чем в три раза, что свидетельствует о популярности таких покупок у наших сограждан.

Последние пять лет с каждым годом становится все более популярным приобретать недвижимость в Болгарии. Увеличивается и число россиян, купивших в этой стране дом или квартиру. И несмотря на то что в связи с вхождением Болгарии в Евросоюз 2007 год ознаменовался очередным скачком цен на жилье, спрос на него не упал и продолжает расти. О ситуации на болгарском рынке недвижимости читателям журнала рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость кандидат исторических наук Юлия Титова.

Среди европейских аналогов болгарская недвижимость по соотношению цена качество занимает весьма уверенные позиции с точки зрения потребителей. Безусловно, нельзя не учитывать тот факт, что морские курорты Болгарии черноморские, а не средиземноморские или адриатические. В этом есть свои плюсы и минусы. На курортах Адриатики в Черногории, Хорватии, Италии необыкновенно чистое и красивое море, но по качеству пляжей они проигрывают Болгарии. Черноморские пляжи этой страны песчаные (многие из них славятся золотистым песком), чистые, удобные для захода в море.

Почему россияне выбирают недвижимость в Болгарии?
Основное преимущество болгарской недвижимости ее доступность. Несмотря на то что средний уровень цен на новостройки в курортной зоне за два последних года вырос почти вдвое, стоимость болгарской недвижимости по-прежнему остается одной из самых низких в Европе и самой низкой среди стран с первоклассными морскими курортами и развитой туристической инфраструктурой. Средняя цена квадратного метра в апартаментах, расположенных рядом с морем, в комплексах с бассейном, садом, парковкой, охраняемой территорией, SPA-центром, составляет около 1,5 тыс. евро. Для тех, чей бюджет ограничен, есть выбор объектов подальше от моря, имеющих менее совершенную внутреннюю инфраструктуру. Стоимость квадратного метра в них около 1 тыс. евро. Существуют и эксклюзивные варианты с элитной отделкой, на первой береговой линии, стоимость квадратного метра в которых колеблется в диапазоне от 1,7 до 3 тыс. евро, а в некоторых случаях доходит и до 4 тыс. евро. Для сравнения на диаграмме 1 приведен средний уровень цен на апартаменты в наиболее популярных курортных зонах стран Европы.

Может создаться впечатление, что аналогов болгарской недвижимости в плане стоимости нет. Но это не так. Сопоставимые цены на новостройки в Турции и Египте. Однако качество болгарской недвижимости, как и уровень жизни, значительно выше. Легкость адаптации в этой стране, удобство и доступность ее курортов также не подлежат сравнению.

Говоря о Черном море, уместно сравнить недвижимость самых популярных болгарских курортов, таких как Золотые Пески и Солнечный Берег, с Сочи и Ялтой. При пересчете на евро средняя стоимость ялтинского квадратного метра превышает 2000, а сочинского 3000 евро (диаграмма 2).

Болгарский рынок недвижимости: что покупают россияне?
Характеризуя сегодняшнюю ситуацию на болгарском рынке недвижимости следует отметить наибольший спрос россиян на объекты, расположенные на морских курортах (Солнечный Берег, Святой Влас, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Созопол, Царево, Бяла, Обзор, Балчик и др.). Характерно, что на старых и раскрученных курортах (Солнечный Берег, Золотые Пески) свободных участков практически не осталось. Здесь почти не предлагают объекты на первой береговой линии. Плотно застроены прилегающие к морю территории и на курортах-сателлитах Солнечного Берега (Святой Влас, Эленит, Равда). В связи с этим строительство на морских курортах движется вглубь от морского берега и вширь, дальше от популярных курортов. Активно застраиваются районы севернее Варны (Балчик, Каварна), между Варной и Бургасом (Бяла, Обзор), к югу от Бургаса (Царево, Лозенец, Приморско). Здесь пока еще есть предложения на первой береговой линии, пользующиеся неизменным спросом у наших сограждан. Панорамный вид на море является важнейшим критерием при выборе недвижимости российскими покупателями, поэтому характерной тенденцией последнего времени стало появление новых проектов, расположенных на расстоянии одного-двух километров от моря (в зоне гольф-полей) на склонах холмов.

Учитывая опыт других европейских государств, следует сказать о перспективе дальнейшего удорожания недвижимости в Болгарии. Это связано с активным развитием ее экономики и с интеграцией в Евросоюз. Уже сейчас можно прогнозировать новые скачки роста цен, которые будут приурочены к вхождению Болгарии в зону Шенгена и переходу на евро. В целом в ближайшие пять лет сохранится намеченная тенденция роста как минимум на 10 15% годовых.

Тенденцией текущего года стало повышение спроса на недвижимость в Софии, что обусловлено вхождением Болгарии в Евросоюз. Действительно, цены здесь относительно низкие по сравнению со столицами других государств ЕС. Стоимость квадратного метра в новостройках в самом центре Софии от 900 евро до 2 тыс. евро/кв. м (на рынке присутствуют и единичные элитные объекты по цене 4 тыс. евро/кв. м), в других районах города от 400 евро до 1,5 тыс. евро/кв. м (в среднем около 800 900 евро/кв. м).

На втором месте по спросу у россиян горнолыжные курорты. Их популярность заметно ниже, чем морских. По приблизительным оценкам наши соотечественники покупают апартаменты на побережье в 10 15 раз чаще, нежели в горах. Из горнолыжных курортов наиболее привлекателен Банско, где самый богатый выбор объектов недвижимости, на втором месте Пампорово. В Боровце строят сравнительно мало, поэтому и покупок там совершается значительно меньше. Ввиду падения спроса на апартаменты на горнолыжных курортах в прошлом сезоне рост цен на них приостановился. В результате в преддверии нового зимнего сезона мы наблюдаем активизацию россиян на этом направлении. Цены на новостройки в Банско от 1 до 1,7 тыс. евро/кв. м в зависимости от срока сдачи объекта, его инфраструктуры и близости к подъемнику.

Процедура покупки
Несмотря на то что уже почти год Болгария является членом Евросоюза, законодательных изменений в сфере недвижимости пока не последовало. Процедура покупки недвижимости иностранцами регулируется статьей 2 Закона об иностранных инвестициях (Закон за чуждестраннте инвестиции обнародован в Державном вестнике № 97 от 24.10.1997 года), которая гласит: Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное. Статья 5 данного закона описывает категории иностранных лиц, к которым относятся: юридические лица, не зарегистрированные в Республике Болгарии; общества, не являющиеся юридическими лицами и зарегистрированные за границей; физические лица иностранные граждане, постоянно пребывающие за границей. Статья 12 характеризует виды иностранных инвестиций.

Болгарский рынок недвижимости представлен не только столицей, морскими и горнолыжными курортами. Интересные варианты инвестиций имеются на бальнеологических курортах (например, Сандански), а также в крупных деловых центрах Болгарии (самый популярный из которых Пловдив). Присутствие россиян в этих сегментах рынка незначительное.

Предполагается, что со временем ограничение на приобретение земельных участков снимут. Вероятно, иностранцам разрешат покупку земли вместе с домом, при этом будет оговорен допустимый размер участка (скорее всего от 5 до 15 соток). На сегодняшний день, чтобы стать владельцем дома с землей, иностранец должен открыть болгарскую фирму (собственность можно зарегистрировать на болгарскую фирму, учредителем которой является иностранец). И хотя процедура открытия и поддержания фирмы не очень сложная, тем не менее среди россиян спрос на покупку частных домов в Болгарии значительно ниже, чем апартаментов.

Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков. В случае если недвижимость покупается без земли, права у нерезидентов одинаковые с болгарскими гражданами. Таким образом, россияне могут стать владельцами апартаментов в Болгарии без ограничений. Для оформления собственности необходимо иметь заграничный паспорт. Тип визы (туристическая, бизнес- или гостевая) не играет роли.

С возможностями приобретения недвижимости и имеющимися предложениями потенциальный покупатель знакомится в российском агентстве и, если находит устраивающие его варианты, отправляется в Болгарию для просмотра. Там представитель агентства показывает готовые апартаменты или место строительства и объекты, уже возведенные компанией. Если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (обычно сумма депозита 1 тыс. евро), и подписывает предварительный договор, в котором должны быть указаны: вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главная обязанность застройщика своевременная сдача объекта в эксплуатацию и качество строительства. Вернувшись в Россию, покупатель производит расчеты в соответствии с определенными сроками. Как правило, от момента резервации до внесения первого платежа проходит достаточно короткий период от недели до месяца.

Большинство квартир в современных комфортабельных комплексах продают на этапе строительства, когда цены и условия платежа наиболее выгодные. Поэтому купить новые готовые апартаменты в хорошем месте по достойной цене практически нереально.

Ежегодным налогом на недвижимое имущество облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения (покупки или завершения строительства) обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации необходимо дать подробное описание недвижимости: год строительства, использованные строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цену приобретения и т. п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартаментов, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%.

При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающие органы подписывают Акт 16, после чего происходит передача прав на недвижимость и самой недвижимости новому владельцу. Оформляя апартаменты в собственность, покупатель оплачивает регистрационный и гербовый сборы, что составляет около 1% от стоимости недвижимости, а также налог в размере 2% от ее балансовой стоимости. Таким образом, единоразовые расходы не превышают 3% от стоимости апартаментов.

В заключение хочется отметить роль агентств недвижимости при покупке жилья в Болгарии. Россиян, в деле приобретения жилья за рубежом не очень искушенных, часто подводит боязнь переплатить лишнее. Агентству с именем наверняка придется заплатить втридорога, рассуждают многие и в результате, пытаясь сэкономить копейку на комиссионных, теряют тысячи на самой сделке. К сожалению, среди посредников-однодневок попадаются и откровенные мошенники, продающие чужую землю, оформляющие в придачу к квартире ВНЖ и т. д.

Кроме налогов собственник апартаментов в Болгарии платит за их содержание (эксплуатационные и коммунальные расходы). Сумма зависит от площади помещения и инфраструктуры комплекса и колеблется от 7 до 15 евро/кв. м в год. Так, по сервисному договору собственник апартаментов площадью 70 кв. м будет тратить около 500 евро в год на поддержание комплекса (уборку территории, чистку бассейна, охрану, внешнее освещение, вывоз мусора и т. д). Воду и электричество оплачивают по счетчику: при нормальном потреблении эта сумма для семьи из четырех человек в теплый сезон не превысит 50 евро в месяц. То есть, если собственник использует свои апартаменты по максимуму весь сезон с мая по октябрь, расходы на содержание, включая налоги, составят около 850 евро 1 тыс. евро в год.

В случае если речь идет об эксклюзивных предложениях, когда агентство работает с застройщиком напрямую, комиссию платит застройщик, а покупатель в лице риелтора получает партнера и советника, не тратя на это никаких денег. К тому же крупное агентство иногда имеет возможность предложить более интересные условия покупки, нежели сам застройщик, с которым оно работает. Если в портфолио компании нет подходящих апартаментов, но покупатель хочет воспользоваться услугами агентства по подбору недвижимости, чтобы быть уверенным в правильности совершения и юридической чистоте сделки, он заплатит комиссию в размере 3%, что соответствует тарифам болгарских риелторских фирм.

Поэтому на партнерах экономить не стоит и обращаться лучше сразу к компаниям, входящим в авторитетные объединения профессионалов рынка недвижимости.

Несмотря на столь долгое торможение программы, столичные власти не собираются от нее отказываться. В предлагаемый проект схемы вошли 57 участков земли под высотную застройку, еще 5 участков планируется найти в ближайшее время.


Столичные чиновники хотят принципиально изменить облик Москвы. Сегодня правительство города рассмотрит схему размещения небоскребов в рамках инвестиционной программы Новое кольцо Москвы (НКМ). Около 200 высотных зданий разного функционального назначения - гостиничного, административно-делового и жилого - обещают выстроить до 2015 года. Сроки весьма сжатые, если учесть, что за более чем 10 лет, прошедших со времени возникновения идеи НКМ, по этой программе в эксплуатацию введен лишь один небоскреб.

Проект строительства в Москве на 60 участках зданий высотой более 30 этажей появился еще в 1995 году. В конце 1990-х он попал в генплан города и под названием Новое кольцо Москвы (НКМ) был утвержден постановлением столичного правительства как городская комплексная инвестиционная программа. Предполагалось, что бюджетные средства на эту программу не пойдут и все строительство будет вестись за счет инвесторов.

До сих пор непонятно, зачем проект вообще нужен: он не очень интересен инвесторам, дорогостоящ и сопряжен с огромным количеством рисков. Причем не только финансовых: под вопросом безопасность эксплуатации возводимых зданий. Ведь в Москве, где много глинистых почв и карстовых пустот, далеко не самые благоприятные геологические условия для строительства небоскребов, что признают и сами авторы проекта.

Тяжелая доля
Возведение одного из объектов НКМ, жилого комплекса Вертикаль на Ленинском проспекте, и вовсе обернулось грандиозным скандалом: правительство Москвы приостановило строительство, поскольку инвестор значительно изменил первоначально утвержденный проект застройки. Между тем часть квартир в Вертикали выкупили дольщики, что добавило ситуации особой остроты. В итоге достроить комплекс взялась компания Mirax Group, которая с трудом вышла на окупаемость своих вложений в этот проект. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уже поблагодарил нового инвестора за то, что он взялся за Вертикаль, несмотря на низкую экономическую эффективность. Непонятно, найдется ли в городе достаточно инвесторов на все 60 площадок.

Однако особого интереса к НКМ инвесторы не проявили: возводить высотки - дело дорогостоящее, рискованное и не приносит особой финансовой выгоды. Например, на площадке в проезде Серебрякова инвесторов отпугнули сложности с существующими обременениями участка. В результате за реализацию проекта строительства административно-жилого комплекса самостоятельно взялось ОАО Новое кольцо Москвы - управляющая компания всей программы НКМ со 100-процентной долей города.

Однако столичные власти не унывают. Согласно проекту постановления о схеме размещения объектов НКМ уже в 2007-2008 годах на торги должны выставить 22 площадки. Еще 18 площадок пойдут с аукциона в 2009-2015 годах. Кроме того, в проекте содержится поручение Москомархитектуре до 1 апреля 2008 года подыскать еще не менее пяти земельных участков под строительство высоток.

Пока же по проекту НКМ был введен в эксплуатацию лишь один небоскреб - 43-этажный жилой дом Эдельвейс на Давыдковской улице. Еще три объекта кроме Вертикали находятся на различных стадиях строительства: административно-офисное и торговое здание в Семеновском переулке, многофункциональный комплекс на Алтуфьевском шоссе, жилой дом на проспекте Маршала Жукова. Даже если добавить к ним участки, на которых уже началось проектирование зданий, то в общей сложности получится лишь 10 небоскребов, о возведении которых можно говорить с достаточной долей уверенности.

Возможно, при реализации участков, которые невыгодны инвесторам, придется работать городу, - подтверждает замглавы комиссии Моcгордумы по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский. - Но я считаю, что правильнее выставлять объекты на конкурс.

Есть интересный пункт в проекте постановления: правительству Москвы предлагается разрешить разработку за счет бюджета предпроектной документации на высотные жилые дома по семи из попавших в схему адресам. Более того, участки эти предлагается зарезервировать для госнужд Москвы. В проекте постановления не говорится прямо, что и строить дома здесь будут на бюджетные деньги; будет проведена экспресс-бизнес-оценка каждого проекта, и на ее основании примут решение об источниках финансирования проектирования и возведения зданий. Но если в результате изъятые для госнужд земли отдадут под откровенно коммерческую застройку, выйдет большой скандал. Так что вполне возможно, что в задумывавшемся как чисто инвестиционный проект НКМ появится и городской заказ.

Вот тут-то и возникают вопросы. У столицы нет опыта массового строительства небоскребов. И непонятно, хватит ли кадрового потенциала московских стройфирм на решение нетривиальных задач, в том числе по обеспечению безопасной эксплуатации зданий.

И опыт, сын ошибок трудных
Милявский не согласен с тем, что программа Новое кольцо Москвы буксует. Наоборот, она развивается достаточно интенсивно, - заявил он корреспонденту Газеты. - А большие сроки ее реализации связаны с исключительной сложностью проекта. Например, по словам Милявского, на федеральном уровне не разработаны строительные техрегламенты, и в рамках программы НКМ лучшие московские институты разработали набор норм и правил для высотного строительства. Под НКМ выделено несколько десятков площадок, решаются вопросы по транспортной инфраструктуре, экологии, пожарной безопасности, защите от террористических угроз. Проделана огромная работа, - отметил Милявский.

НКМ - нереальная программа, и пока непонятно, в чем ее преимущество для города, - считает партнер компании Knight Frank Константин Романов. - Никто в этой программе не видит рыночности, поэтому она и буксует. Высотное строительство априори более затратное, чем средне- или низкоэтажное строительство. А в случае с Новым кольцом присутствует еще и целый ряд рисков: финансовый, строительный, эксплуатационный. По мнению эксперта, найдется не так много компаний, которые потянут столичные небоскребы, да и для них эффективность вложения средств в проект может оказаться под вопросом. Высотные объекты предполагают большую площадь участков под ними, а город выделяет небольшие участки, - отмечает Романов. - Компании, которым нужны высотные объекты, стараются возводить их в центре, а в случае с НКМ речь идет о периферии.

Одна из особенностей Москвы - сложные геоэкологические условия. Главная проблема - почвы, нередко с интенсивными карстово-суффозиозными процессами и с оползнями. В проекте схемы есть предварительная оценка геоэкологических условий участков, предназначенных под строительство небоскребов. К благоприятным для строительства отнесено лишь 11 участков. 18 названы благоприятными только при определенной глубине заложения фундамента. А 21 участок авторы проекта постановления сдержанно называют сложным для освоения геологической среды.

Впрочем, фактически во всем мире небоскребы возводятся из имиджевых, а не практических соображений. Именно поэтому их редко строят сразу много. Авторы столичного проекта настойчиво проводят мысль о том, что НКМ сформирует новый высотный силуэт города. Как известно, сегодня основной высотной доминантой Москвы являются сталинские высоки. Очевидно, нынешней власти хочется провести свою линию. А в таких случаях говорить о цене не хочется.

Кроме того, полагает он, непонятен потребитель продукта Нового кольца Москвы. Так, гостиницы, как правило, требуют небольших площадей, небоскреба им много. Под офисными центрами должны быть значительные участки земли - хотя бы под парковки. А жилые небоскребы, по мнению Романова, вряд ли будут пользоваться успехом у средней московской семьи, живущей на периферии города. Думаю, что проект Новое кольцо Москвы не окажет существенного влияния на рынок коммерческой и жилой недвижимости Москвы, - добавляет эксперт.

Юрий Прокофьев, бывший первый секретарь Московского горкома КПСС:

Вас устраивает архитектура современной Москвы?

Когда в свое время в Москве строили высотки, то их грамотно распределили, а сейчас это делают непродуманно. Воткнули то там, то тут, но никакого ансамбля нет.

Москва разнопланова, и что-то устраивает, а что-то - нет. Скажем, проспект Калинина (ныне Новый Арбат) в свое время получил название вставная челюсть Москвы, а Юрий Михайлович сейчас нечто подобное повторяет в отдельных районах. Думаю, строительство в Сокольниках 42-этажного здания, подавляющего все и вся, совершенно неприемлемо.

Лев Прыгунов, актер, художник:

Так что, во-первых, я бы выступил против строительства высоток внутри среднеэтажной застройки. И, во-вторых, против несоответствия стилей, когда вопросы вызывают всевозможные башенки в псевдорусском стиле или нечто похожее на минареты мечетей, особенно если это сосредоточено в большом количестве и в одном месте.

Меня не волнует, какие барыши некоторые люди от этого имеют, а просто не радует ни одно новое здание. За исключением, правда, Москвы-Сити, где проглядываются какие-то симпатичные силуэты.

А как может устраивать эта омерзительная архитектура со зданиями, похожими то на какие-то торты, то на пряники? Я это говорю не из-за собственного консерватизма, а потому что безвкусие просто чудовищное! Никого не хочу обижать, но есть понятие монумента, а есть блоха, увеличенная в миллион раз.

В Москве часто строятся здания, не отвечающие ни логике данного места, ни самого сооружения, но зато они отвечают желанию выпендриться. Взять те же высотки: Москва - это не Нью-Йорк, который стоит на скале, где можно без проблем строить здание любой высоты. Наша столица расположена вдоль реки, и любой знает, что от рек на поверхности проявляются земные разломы, около которых в принципе нежелательно строить высотные здания, потому что там могут происходить и происходят шевеления.

Нодар Канчели, действительный член Международной академии архитектуры, член Союза архитекторов РФ, заслуженный строитель России:

У метро Сокол построили, как говорят, самый высокий в Европе жилой дом. Но даже снаружи видно, что начиная с высоты этого здания просто нет объема для того, чтобы жить. И что это такое, как не выпендреж? В сети нет такого давления, чтобы гнать на высоту воду, а значит, потребуются станции перекачки и тому подобное. То есть создается масса проблем. Но зато мы самые высокие. А где же логика?

Сейчас имеются твердые доказательства, что река Припять - это зона разлома. И Чернобыль является следствием какой-то подвижки в земле: из разлома был выброс эфира. Скажем, Москва-Сити находится немного не в том месте, и об этом давно идут споры. Но есть немолодые академики, прожившие всю жизнь, исповедуя одну идеологию, и появились другие люди (впрочем, не всегда молодые), учитывающие другую - геофизическую - идеологию, по которой строить высотки вдоль рек и нежелательно, и не нужно.

Гавриил Попов, председатель Моссовета в 1990-1991 годах, мэр Москвы в 1991-1992 годах:

Да мы и не такие богатые, чтобы рекорды по высоте ставить.

Свой дом за границей... Какие перспективы открываются перед мысленным взором! И как стремительно сужаются горизонты фантазии, когда потенциальный покупатель заграничной недвижимости начинает понимать, сколько но встает на пути к мечте. Хочется европейского комфорта но недвижимость в большинстве подобных стран не для простых смертных. Одолевает тяга к природной неповторимости но страны с пряным привкусом экзотики отделят томительные часы авиаперелетов и тысячи километров. Нужен объект, привлекательный с инвестиционной точки зрения, но значительная часть подобных предложений за рубежом слишком дорога.

Само понятие архитектура Москвы, по-моему, нелепо. Город состоит из разных частей, у которых разное функциональное назначение: жилые районы, исторический центр, промышленность, офисные здания Я считаю, что города, численность которых превышает миллион, перестают быть удобным местом жительства и превращаются в гигантские концентрации отрицательных эмоций. Уверен, что в условиях постиндустриального общества, когда бюрократия и чиновничество занимают такое же важное место, как и частный сектор, нецелесообразно объединение столицы административной и столицы финансовой. Так что в новых условиях наиболее важна проблема освобождения Москвы от столичных функций. В США Нью-Йорк - финансовая столица, а Вашингтон - административная, то же и в Бразилии - новая столица. А ведь в Москву весь СССР все равно не вместишь.

Это не единственный плюс, выделяющий Чехию, особенно на фоне бывших социалистических соседей. По сравнению с ними буржуазные перемены в Чехословакии оказались не столь болезненны. На сегодняшний день здесь зафиксирован один из самых высоких показателей уровня жизни, а цены на потребительские товары и продукты ниже российских.
Физическим лицам вход запрещен
В 2004 году Чехия вступила в члены ЕС, что ускорило рост экономики страны в целом и повысило инвестиционную привлекательность недвижимости. Развитию и процветанию деловой сферы способствует и местное законодательство лояльное, приветствующее привлечение зарубежного капитала. Кстати, роль этого фактора трудно переоценить для иностранца, решившего стать собственником квартиры, дома или коммерческого объекта. Как известно, законодательство Чехии, за небольшими оговорками, не позволяет гражданам иных государств владеть объектами недвижимости. Поэтому открытие фирмы едва ли не единственная возможность для преодоления этого запрета.

Впрочем, на карте Европы есть страна, где подобные желания иногда воплощаются в жизнь. Это Чехия.
Действительно, существует не так уж много государств, сочетающих столько приятных достоинств, какими располагает современная Чехия. Удачное расположение сегодня является одним из основных критериев, определяющих статус недвижимости. Возможно, это достоинство стоит понимать и в самом широком смысле. Что касается Чехии, то ее преимущества во многом связаны с центральным географическим положением в Европе, а также с соседством таких стран, как Германия, Австрия, Словакия. Владение домиком в центре Европы это прекрасный шанс поездить по миру, ощутить себя в комфортном и достойном культурном окружении.

Строительный бум в древнем городе
Первое, что обращает на себя внимание при знакомстве с Прагой, это ощущение уюта везде, в каком бы уголке города ты ни находился. Кажется, что привычное для многих крупных российских и зарубежных городов разделение на удобные и неудобные, хорошие и плохие районы к Праге отношения не имеет. Конечно, здесь выделяется исторический центр города, дорогой, престижный и красивый. Но и в районах, расположенных в 30 40 мин езды на общественном транспорте, тоже приятно и удобно жить.

За исключением последнего обстоятельства, владение недвижимостью в Чехии имеет немало преимуществ. Однако для нашего соотечественника перечисленные достоинства не самое главное. В противоположность прагматичным немцам, англичанам и скандинавам наши соотечественники исповедуют скорее романтический, нежели практический подход к приобретению второго дома.

Вызывает интерес земля не только в чешской столице, но и в ее окрестностях. Хорошие участки расходятся мгновенно, иногда еще на стадии подготовки документов и до получения разрешения на строительство. Среди пражских предместий наибольшим спросом у застройщиков пользуются Небушице и Пругонице. Также остаются популярными такие районы, как Уезд, Ржичаны, Увалы и Старо Болеслав. Например, в прошлом году предназначенные под строительство коттеджей участки подорожали на 30%. Сейчас цена составляет около $120 (3 тыс. чешских крон), а в некоторых случаях доходит и до $160 (4 тыс. крон) за 1 кв. м.

Прага один из самых красивых старинных городов Европы, центр деловой активности страны всегда служила центром притяжения покупателей недвижимости. В настоящее время эта тенденция обострилась. Наиболее ярко она проявляется на рынке земли. Тотальный дефицит участков под новое строительство напоминает ситуацию, сложившуюся в Москве. Стоимость земли неуклонно повышается: по мнению чешских экспертов, в этом году прирост цены составит более 10%. В наиболее престижных районах столицы (Троя, Баррандов, Бржевнов) свободных площадок уже практически нет. Что касается исторического центра, то если здесь и находится незастроенный участок, то его стоимость переваливает за $500 (или 13 тыс. чешских крон) за 1 кв. м.

Карловы Вары: на гребне спроса
Если сравнивать цены на недвижимость в различных районах Чехии, то вторым по цене и престижности местом проживания после столицы являются Карловы Вары. Это самый крупный и известный курорт страны, расположенный в 120 км от Праги. Коттеджи с небольшими земельными участками здесь предлагают примерно за $160 тыс. (4 млн чешских крон), а стоимость площадок, предназначенных для жилого или гостиничного строительства, колеблется около $45 за 1 кв. м, или $30 тыс. за участок размером около 7 соток.

На всем готовом
Если говорить о приобретении готовой постройки, то наибольший интерес покупателей вызывают небольшие новые дома, подходящие для проживания круглый год. Типичными объектами недвижимости Праги являются коттеджи, и недостатка подобных предложений рынок не испытывает. Наибольшим спросом пользуются стандартные дома общей площадью 120 150 кв. м с четырьмя пятью комнатами и земельным участком около 7 соток. В районах, прилегающих к историческому центру города, цена особняков доходит до $400 500 тыс. (около 10 млн крон), но в пригороде такое приобретение обойдется примерно вдвое дешевле.

Большим спросом у инвесторов, прежде всего иностранных, пользуются дома и коттеджи в горных районах Чешской Республики. Так, русские покупатели полюбили Крконоши. Отмечен интерес к покупке домов в Изерских, Орлицких и Крушных горах, а также в Моравско-Силезских Бескидах и на Шумаве. Однако во всех этих областях рынок недвижимости практически не работает. Ничтожно мало объектов выставляется на продажу, а цены взлетают с невероятной скоростью. Например, в Шпиндлеровом Млыне (район Крконош) цены за три года выросли на 50%.

Дом в горах: в контексте европейской моды
Горные районы сегодня как никогда привлекают иностранных покупателей недвижимости. Такая тенденция, по-видимому, связана с усталостью современного человека от бремени цивилизации и стремлением уединиться. Какие условия чаще всего ожидают владельцев подобной недвижимости? Чаще всего жизнь в горных районах протекает в одиночных или разбросанных небольшими группами домиках, которые встречаются во многих странах Европы: Греции, Италии, Болгарии, Черногории, на Кипре.

Тем не менее предложения в горных районах находят своих покупателей, а стоимость зависит от привлекательности каждого конкретного места. Например, апартаменты площадью 100 кв. м в Шпиндлеровом Млыне стоят до $700 тыс. (17 млн крон), в Гаррахове до $500 тыс. (12 млн крон). Летняя квартира на Шумаве обойдется в сумму до $360 тыс. (9 млн крон).

Склоны гор Чехии это чаще всего заповедные зоны, охраняемые государством, поэтому на возведение новых домов здесь наложен запрет. Однако застройщики находят возможности для строительства в небольших населенных пунктах, расположенных у подножия гор. Закономерным результатом такой практики становится стремление максимально использовать ограниченное пространство и, как следствие, появление многоквартирных зданий. Увы, идея уединенной жизни в горах при таком подходе полностью искажается.

Еще более заманчивый вариант чешский zбmek. Однако, увидев объявление о продаже подобного объекта за $450 тыс., не торопитесь с выводами. Несмотря на схожее звучание, чешский замок имеет мало общего с замком в российском понимании. Это отнюдь не защищенные крепости последние в Чехии называют градами, не продаются и тщательно охраняются государством. Строения, обозначаемые в объявлениях как zбmek, бывшие резиденции чешского дворянства. Тоже приятно, не правда ли? Это старинные многоэтажные здания с множеством комнат, большими наделами земли, садами, озерами, сельскохозяйственными угодьями. И конечно, удаленные от населенных пунктов. К сожалению, чешские замки обычно продаются в состоянии, требующем сверхзатратной реконструкции. Поэтому оптимальным вариантом их использования считается организация отеля, базы отдыха, резиденции компании.

Чешские домики: словарь местных терминов
Что скрывается под скромным понятием домик в Чехии? Перебирая подобные варианты, иностранец обнаружит множество названий, характеризующих частное домовладение. Итак, обо всем по порядку. О том, что такое vila, долго рассказывать не придется. Это двух трехэтажный жилой дом на одну или несколько семей, часто в престижном городском или сельском районе, иногда на большом земельном участке. Vila подразумевает максимальный уровень комфорта для ее обитателей дорогую отделку, меблировку и пр. Стоимость такого объекта в Праге начинается примерно от $400 тыс. Примерно во столько же или чуть дешевле обойдется аналогичное жилье в Карловых Варах.

Еще один распространенный вид частного домовладения ?adovэ rodinnэ d?m (?RD). В России подобные строения своеобразный гибрид городской квартиры и частного дома именуют на английский манер таунхаусами. Как и во всем мире, чешские таунхаусы это комплекс малоэтажных комфортабельных зданий, совмещенных боковыми стенами. Каждый объект включает просторные жилые помещения площадью примерно 150 300 кв. м, личный гараж на один два автомобиля и место для парковки автомобилей перед входом в дом. Обычно имеется и небольшая лужайка.

Rodinnэ d?m (RD) так называют дом в один два этажа, рассчитанный на одну семью. Иногда подобное жилище именуют коттеджем. Как правило, это очень комфортное жилье большей, чем в городской квартире, площади, с собственным гаражом и прилегающим участком. Кстати, чешские коттеджи выгодно отличаются от многих подобных предложений в Подмосковье. Например, еще на стадии строительства они подключаются ко всем коммуникациям и сетям (водопроводу, канализации, электроэнергии, кабельному телевидению и интернету, иногда к централизованной системе газового отопления).

Тайный язык жилищного кадастра
Однако нюансы форм собственности это цветочки по сравнению с тайными знаками, заключенными в самом серьезном документе о недвижимом имуществе жилищном кадастре. По счастью, сведения, которые содержатся там, не являются тайной за семью печатями. По действующим в Чехии правилам, любой человек вправе прийти в кадастровое управление и, заплатив государственную пошлину, получить выписку по интересующему его объекту. Этот документ подтверждает существование недвижимости, личность собственника и дает информацию о том, каким образом он ее приобрел. Здесь также реально узнать о полномочиях собственника и ограничениях, наложенных на операции с объектом.

В числе недорогих частных домовладений стоит упомянуть дачные домики chata, приобретаемые исключительно для отдыха и досуга, но не для постоянной жизни. Другой вид сельского домика chalupa, строение, приспособленное для круглогодичного проживания. И тот и другой род недвижимости считаются самыми дешевыми в Чехии. Как правило, здесь имеется минимум необходимой обстановки. Стоимость сhata начинается от $5 тыс., сhalupa от $20 тыс.

Часть B дает подробные сведения об объекте: данные о номере земельного участка (parcelnн ?нslo) и номере строения (popisnй ?нslo), а также указание, к какому району относится здание. Если в части B значится vlastnictvн pozemku a stavby (собственность земельного участка и строений), это означает, что собственник здания владеет и землей. Если же написано pozemek a stavba r?znйho vlastnнka (участок и строение разных собственников), это означает, что строение находится фактически на чужой территории.
Наконец, часть С содержит ценную информацию об ограничениях права собственности. Перечислим их по порядку: право преимущественной покупки (p?edkupnн prбvo s v?cnэmi ъ?inky), бессрочное обременение (v?cnб b?emena), ограничения передачи прав собственности (omezenн p?evodu nemovitosti), залоговое право (zбstavnн prбvo). Советуем, обнаружив подобные отметки в кадастре, проконсультироваться со специалистами.

В первой части кадастрового листа, обозначенной буквой А, содержится информация о личности собственника или собственников. Если их несколько (например, муж и жена), то можно встретить сокращение BSM, что означает бездолевое совместное владение супругов (bezpodнlovй spoluvlastnictvн manћel?).

Как видно из сказанного выше, права собственности в Чехии фиксируются с большим педантизмом, что может принести немалую пользу покупателям недвижимости, разумеется, при грамотном и вдумчивом отношении к делу.
Московское правительство присвоило статус вновь выявленного памятника культуры регионального значения комплексу зданий Средних торговых рядов, расположенных по адресу: Красная площадь, Это означает, что без согласия столичной мэрии Управление делами президента РФ, которое распоряжается зданием, не сможет построить в нем, как ранее предполагалось, аукционный дом "Кремлевский".

Часть D предназначена для заметок, а вот раздел E довольно важен он содержит сведения о том, как получена собственность: по договору купли продажи, по решению суда о вступлении в наследство, посредством дарственной, по решению о приемке и т. д.

Испанцы собирались вложить в проект (аукционный дом, биржа драгоценных металлов и камней, два VIP-отеля, выставочный зал и подземная парковка) 300 млн. евро. Инвесторы обязались предоставить Минобороны, бывшему владельцу здания, 2500 квартир для военнослужащих общей стоимостью порядка 60 млн. долларов. Именно с этим "обременением", по словам управделами президента Владимира Кожина, два года назад не справился предыдущий инвестор - французская корпорация Bouygues Batiment.

Можно предположить, что испанские инвесторы - группа Segura Consulting Associated - не станут ждать разрешения конфликта и выйдут из проекта, как это сделали французы два года назад. Заметим, что от постоянной борьбы за здания Лужкова с Кремлем страдает исторический облик Москвы. Распоряжением московского правительства от 7 октября этого года комплексу зданий Средних торговых рядов (Красная площадь, 5) присвоен охранный статус вновь выявленного памятника истории и культуры регионального значения. Вся охранная документация будет оформлена к 1 января 2004 года, а до того момента все работы по реконструкции объекта должны быть приостановлены. Напомним, что в марте этого года Управление делами президента, в чьем ведении находятся пять зданий комплекса, заключило инвестиционный контракт с компанией Segura Consulting Associated о строительстве аукционного дома "Кремлевский".

Как рассказал ГАЗЕТЕ пресс-секретарь управделами президента Виктор Хреков, строительные работы на объекте пока еще не начались. Инвесторы занимались созданием технико-экономического обоснования, разработкой проектно-строительной документации и их согласованием. По словам Хрекова, во время оформления статуса памятника проектные работы будут продолжаться. «Не следует драматизировать события, - заявил Хреков ГАЗЕТЕ. - И у федеральных, и у московских властей в отношении Средних торговых рядов исключительно благие намерения - реконструировать комплекс так, чтобы он отвечал современным требованиям здания, расположенного в центре Москвы».

ЪСпор между федеральными и московскими властями по поводу зданий - памятников культуры и архитектуры длится года два, но компромисса пока не найдено. Напротив, после самовольного, по мнению федералов, сноса московскими властями здания Военторга на Воздвиженке и предстоящего сноса гостиницы "Москва" он обострился до предела. Похоже, что, объявляя московским памятником Средние торговые ряды, Юрий Лужков хотел нанести ответный удар. «Средние торговые ряды - это памятник московского значения, и придание ему охранного статуса - куда более осмысленное решение властей, чем попытки федералов добиться признания гостиницы «Москва» памятником общероссийского значения, - заявил депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. - Это не конфликтная ситуация, но я на месте руководства города не упустил бы случая взять под охрану еще один памятник для сохранения его исторического облика».



Между тем возникает вопрос: станут ли ждать инвесторы окончания этого, по сути, бесконечного спора. Хрекову пока ничего не известно о переменах в настроении инвесторов. Однако, как стало известно ГАЗЕТЕ, привлеченный Segura Consulting Associated соинвестор (банк Caja de Madrid) еще летом вышел из проекта, а на его место пришел испанский Banco Inversion. На церемонии подписания инвестиционного договора глава Segura Consulting Associated Хорхе Сигура Мартин признался, что они считают этот проект не столько экономическим, сколько политическим. Так что вряд ли испанцы выйдут из него по своей воле. Чтобы московские власти не чинили препятствий по реализации проекта, их выгодно взять в долю. Юрий Лужков вполне может справиться с "обременением" в виде квартир военным и получить в обмен акции "Кремлевского".



Главная --> Публикации