Главная --> Публикации --> Первый девелоперский проект фонд начинает в петербурге Главному архитектору москвы припомнили «времена года» На полпути к эдему Заверните, я покупаю или: как правильно показывать квартиру На рынке элитной недвижимости всё большую популярность приобретают частные острова

Москва, Россия, мир
Глава российского филиала компании IntermarkSavills Александр Шаталов уверен: инвестировать в недвижимость можно и сегодня. Важно только не ошибиться с местом вложения денег и выбором инвестиционной стратегии. Что касается последней, то здесь специалисты рынка выделяют три вида спекуляций: краткосрочные (до трех лет), среднесрочные (от трех до пяти лет) и долгосрочные (от пяти до пятнадцати лет). И если с первыми в нынешних российских (и особенно московских) реалиях действительно все плохо, то выгодность долгосрочного инвестирования никто не отменял. А. Шаталов привел в пример Лондон, где за последние 30 лет не было ни одного года, когда недвижимость дешевела. Рост оказывался разным (иногда 30% в год, иногда считанные проценты), но в минусе инвесторы не оставались никогда. А если говорить о средних величинах, то ежегодное удорожание превышало 10%.

Тема инвестиций в жилую недвижимость, бывшая популярной года полтора-два назад, в последнее время как-то отодвинулась на задний план. Оно и понятно: безудержный рост цен на рынке уступил место стабилизации. Возможностей инвестирования для лентяев (купил любую квартиру общий рост цен доделает все остальное) больше не существует. Но сказанное не означает, что вкладывать средства в данную сферу сейчас невыгодно. Это и доказывала компания IntermarkSavills, которая провела недавно соответствующий семинар.

В России, по мнению руководителя российской IntermarkSavills, наиболее интересными являются сейчас вложения денег в региональную недвижимость (в первую очередь речь идет, конечно, о Сочи). Но даже в Москве и Московской области можно найти перспективные варианты, А. Шаталов назвал их нишевыми, то есть занимающими на рынке особую, востребованную потребителем нишу. К их числу относятся, скажем, пригодные для сдачи в аренду таунхаусы в ближнем Подмосковье, а также квартиры и апартаменты в перспективных московских районах (например, в Сити).

В других странах частным инвесторам предлагают сегодня различные варианты не только с точки зрения характера предложений, но и в том, что касается инвестиционного капитала. Тем, для кого важнее всего стабильность, можно порекомендовать тот же Лондон. Страны Восточной Европы (Болгария, Черногория) порадуют низкой стоимостью входного билета (цена 1 кв. м там от 1300 евро, а это вдвое ниже, чем в московских панельках). Страны Ближнего Востока, Азии быстро развивающиеся рынки с колоссальным потенциалом по росту цен.

Ильинка расположенный в 11 км от МКАД по Ильинскому шоссе поселок. В нем 162 квартиры площадью 270 380 кв. м с участками в две-семь соток. Есть в Ильинке обширная инфраструктура (торговые площади, отделение банка, ресторан, детский клуб). Сегодня квартиры здесь продают по цене 3,5 4,675 тыс. долл. за 1 кв. м. Ожидается, что в ближайшие два года они будут дорожать на 25% в год, чему способствуют статусность направления, транспортная доступность объекта, удачная концепция проекта и высокий уровень обслуживания и безопасности. Высок тут и арендный потенциал: согласно расчетам такие объекты должны приносить при сдаче 9 11,7% в год (для сравнения: типовая московская квартира дает не более 5%).

Какой такой лейн?
Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости IntermarkSavills, представляла подмосковный проект Ильинка. Она обратила внимание собравшихся на опережающие темпы роста стоимости таунхаусов: если в целом объекты загородной недвижимости дорожали за последние годы на 20 25% в год, то цены в данной категории жилья подскочили за два года на 70%. По мнению эксперта, такие факты свидетельствуют о том, что наш рынок принял таунхаусы, и они теперь не малопонятное нечто, а признанный всеми формат загородной недвижимости дома, в которых не стыдно жить солидному человеку.

Мы поедем, мы помчимся прямо в Красную Поляну
Екатерина Гурьева, руководитель департамента городской недвижимости IntermarkSavills, рассказывала о проекте Катерина-Альпик, реализуемом в Красной Поляне. После того как минувшим летом Сочи был провозглашен столицей зимней Олимпиады 2014 года, потребность в представлении этих мест отпала совершенно. В рекламе они теперь тем более не нуждаются. А Красная Поляна, расположенная недалеко от Сочи, не просто горнолыжный курорт. Отсюда можно за 30 минут добраться до моря, и поэтому жизнь здесь не замирает даже летом: часть туристов отправляется на побережье, а есть такие, которые предпочитают заниматься, например, рафтингом или дельтапланеризмом.

Единственное, что остается непонятным, так это упорное называние Ильинки поселком лейнхусов. Перевод термина (англ. lane переулок) мало что дает, иных же доказательств лейновости (или лейновитости) никто не приводит.

Отличие данного объекта от многих других в том, что его застройщиком и управляющей компанией является фирма ЮМАКО, специализирующаяся на управлении гостиничными объектами. Поэтому здесь будут решены все возникающие вопросы, в том числе связанные с управлением недвижимостью в отсутствие владельца. Собственник апартаментов может либо сам проживать в них, либо сдавать их в аренду, либо использовать по смешанной схеме. Стабильный приток туристов в течение всего года означает, что уровень загрузки комплекса постоянно высокий, отметила Е. Гурьева.

Катерина-Альпик жилой комплекс премиум-класса, состоящий из десяти зданий на территории в 2 га. Общее количество апартаментов 160, их площадь от 38 до 190 кв. м. Цены продаж находятся в диапазоне от 3,88 до 5,2 тыс. евро за 1 кв. м. Комплекс располагает развитой инфраструктурой.

Раньше мне казалось, что удобные для проживания курортные места находятся где-то далеко, за пределами нашей страны. Побывав в Красной Поляне и увидев Катерину-Альпик, я поняла, что это не так, заключила свое выступление на семинаре руководитель департамента городской недвижимости IntermarkSavills.

Предполагаемая доходность от сдачи в аренду составляет 9% годовых. Кроме того, в ближайшие два-три года в Красной Поляне ожидается прирост капитальной стоимости на 20 25% в год.

В дальнейшем английский дом можно сдать в аренду (если у клиента не возникнет желания жить там самостоятельно). Доходность составит 4 5% годовых. Немного, но это Англия, а значит признанные всем миром стабильность и надежность вложения денег.

Не только для миллиардеров
Недвижимость в Лондоне дело привлекательное, но для основной части россиян малореальное: чтобы купить квартиру или дом в британской столице, потребуется сумма со слишком большим количеством нулей. Такое устоявшееся мнение не совсем объективно. Это убедительно доказала Юлия Овчинникова, директор по маркетингу IntermarkSavills. По ее словам, дорогая недвижимость в Лондоне никуда не исчезала, однако теперь застройщики и девелоперы стали уделять больше внимания мелким инвесторам. В качестве примера Ю. Овчинникова привела объекты, цена которых от 250 до 600 тыс. фунтов (один английский фунт равен примерно двум долларам США). То есть порог вхождения в такую инвестицию от 500 тыс. долл., что не так много, если сравнивать с сегодняшними московскими ценами. Следует отметить также, что по принятым на лондонском рынке правилам при подписании контракта надо обычно платить лишь 10% от стоимости объекта, а все остальное отдавать по завершении строительства. Приятен для инвестора и тот факт, что цена здесь является фиксированной: клиент с точностью до фунта знает, сколько денег нужно будет внести через два-три года. И если рыночные цены к тому моменту вырастут, то речь пойдет уже об инвестиционном доходе.

Основная причина кризиса конфликт с Мосинвестконтролем, заблокировавшим более десятка распоряжений правительства Москвы по строительным объектам гостиничного комплекса. Ведомство настаивает на том, что инвесторы, выбранные на конкурсе для реализации проектов, получили земельные участки на внеконкурсной основе.


Проект массовой застройки гостиниц в Москве под угрозой срыва. Об этом заявил в пятницу на заседании комитета комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству депутат Иван Новицкий. В случае неудачного разрешения вопроса Москве грозит как минимум непонимание инвесторов и потеря 44 гостиниц, которые планировалось возвести в 2008 году.

Планы, по которым предполагалось возводить до сотни гостиниц, а на самом деле сорок на будущий год, базировались на тех подготовленных инвестконтрактах, которые проходили по заранее согласованным местам, и по земельному кодексу это возможно, рассказал газете ВЗГЛЯД депутат Иван Новицкий.

Мосинвестконтроль считает, что все проекты должны распределяться на конкурсной основе

Я писал Юрию Лужкову, что, если место заранее заявлено, проект входит в программу правительства Москвы, документацию готовит инвестор, то по постановлению правительства такие условия возможны, подчеркнул депутат.

Как пояснил эксперт, существует два способа получения права на строительство: по заранее согласованному месту заявки, проведенной через целевую программу города Москвы, в том числе по строительству гостиницы, либо путем аукциона на приобретение земельного участка. Инвесторы подготавливали исходно-разрешительную, проектно-сметную документацию, заключали инвестиционный контракт и строили гостиницу.

Правовая коллизия может обойтись Москве очень дорого. Для инвесторов, поясняет Новицкий, это будет не вопрос денег, потому что, даже если старые проекты выставят на конкурс, а предыдущий хозяин проиграет, затраты ему будет компенсированы. Но в таком случае строительная программа следующего года просто не будет выполнена, чисто по временному параметру, предупреждает Иван Новицкий.

Мосинвестконтроль считает, что все проекты должны распределяться на конкурсной основе. Любой земельный участок в соответствии с законом должен предоставляться на конкурсной основе. А как экономист еще добавлю: такая схема предоставления земли под строительство вторжение государства в конкурентный рынок гостиничного бизнеса, цитирует Газета начальника финансового управления ведомства Евгения Дридзе.

Причем Любимов отметил, что упор будет делаться на строительство гостиниц класса три звезды и ниже, но с учетом современных требований к удобствам размещения туристов.

Ситуация несколько осложняется тем, что в прошлом месяце правительство Москвы призывало инвесторов к активному развитию гостиничной функции центра города. Рекомендации поступили после принятого мэром Москвы решения об ограничении строительства офисов в центре города, пишет РИА Новости со ссылкой на заместителя главного архитектора Москвы по ЦАО Евгения Любимова.

Москва вообще считается одним из самых дорогих городов мира для туристов. В результате проведенных исследований цен на гостиничные номера в 7200 отелях Европы аналитики Deloitte Touche пришли к выводу, что Москва по показателю среднесуточной стоимости гостиничного номера опережает все европейские города.

В рамках проекта упор делался именно на гостиницы эконом-класса, сказал Иван Новицкий. По четырем-пяти звездам в городе уже достаточно отелей, но в план строительства они тоже входили.

Средняя стоимость гостиничного номера в столице составляет 190 евро за ночь, сообщил в четверг на заседании комиссии Мосгордумы по экономической политике и предпринимательству ее зампред Игорь Протопопов. К началу 2008 года в Москве 223 гостиницы на 72 тыс. мест. К 2010 году в городе должны построить 353 гостиницы и увеличить число мест в два-три раза.

За первое полугодие 2007 года средний уровень доходности в Европе вырос на 6,8% (7, 2% за тот же период 2006 года). По этому показателю Москва занимает третье место с ростом в 21,3% вслед за Стамбулом 26%, и испанской Валенсией 38,2%.

Несмотря на высокую доходность и высокий уровень заполняемости отелей, который, по словам Новицкого, составляет 80 85% при норме 75% для того, чтобы отель работал в полную силу, в целом дела идут не слишком хорошо.

А на начало года, по словам Протопопова, в Москве было 203 отеля. Это при том, что, например, в Париже их 1,5 тыс. В Москве доля доходов бюджета от туризма составляет 6%, а в Париже 70%, цитирует Интерфакс слова депутата.

Так что решение Мосинвестконтроля может не только временно затормозить программу развития гостиничного бизнеса, но и создать неблагоприятную среду для дальнейших инвестиций в строительство.

Гостиницы, в отличие от жилья и офисов, не так быстро приносят экономическую прибыль. Несколько лет назад дела обстояли совсем плохо, поэтому правительство и шло на эту программу. Инвесторам выделяли площадки, они собирали документацию, приступали к строительству и не побоялись на 8 лет заморозить свои средства, а сейчас им предлагают конкурс, пояснил депутат.

Интересно, что из 80 участников-экспонентов 33 компании работают в сфере эксклюзивной недвижимости. И надо заметить, что очень немногие из них имеют российское представительство. С одной стороны, это обеспечило более низкие цены на предложенное жилье. С другой могло стать гарантией того, что многие таунхаусы, виллы, апартаменты и прочее действительно эксклюзивны, выставлены впервые и еще не растиражированы московскими агентствами.

С 25 по 27 октября в Центральном выставочном зале Манеж прошла выставка Extravaganza-2007, представившая эксклюзивные товары и услуги со всего мира. Концепция мероприятия проста собрать под одной крышей все самое лучшее: автомобили, ювелирные украшения, произведения искусства, недвижимость и т. д. Двери Манежа в эти дни были открыты только для успешных, влиятельных и богатых. Чем же удивила Extravaganza взыскательную публику?

Помимо уникальных, но вместе с тем довольно привычных объектов попадались на выставке и совсем необычные предложения. Одно из них, судя по всему, новинка для российского рынка недвижимость в Бахрейне, маленьком островном государстве в Персидском заливе, расположенном восточнее берегов Саудовской Аравии. В состав Бахрейна входят 33 острова, большей частью занятые пустынями и необитаемые. На одном из них начата реализация грандиозного проекта Riffa Views комплекса, состоящего из трех частей: Lagoons Estate, Oasis Estate и обособленной, а потому наиболее престижной, Park Estate. В каждой из них покупателям предлагают таунхаусы (от 193 до 274 кв. м.) и виллы (от 350 до 731 кв. м.), выстроенные в разных архитектурных стилях. Обилие пышной зелени и искусственных водоемов превратят Riffa Views в маленький тропический рай.

Несмотря на то что почти половина компаний на выставке знакомила посетителей с элитной недвижимостью, европейского жилья там было не так уж много и потому, вероятно, каждый объект был особенно заметен среди прочих предложений. Интересными показались квартиры на берегу Темзы, в центре столицы Англии, в недавно построенной 180-метровой 50-этажной башне St. George Wharf. Из окон небоскреба открывается панорама города с видами на Биг-Бен, парламент и муниципалитет, собор Святого Павла и другие достопримечательности. Здание весьма удачно расположено: всего за четыре минуты можно добраться на поезде до вокзала Ватерлоо, за десять минут на метро до Уэст-Энда. В высотке продают квартиры-студии, пентхаусы и апартаменты (от двух до четырех комнат), многие из которых имеют террасы и зимние сады. Комплекс обеспечен необходимой инфраструктурой подземным паркингом, круглосуточной службой консьержей, конференц-залом с развлекательным центром и мини-кинотеатром. В качестве приятного бонуса в стоимость проживания включены услуги фитнес-центра, бассейна и процедурных кабинетов. Сдача башни намечена на осень будущего года.

Дубай знаменит и другими интересными проектами, например рукотворными островами. Ими, впрочем, уже мало кого удивишь, но тем не менее выставка такого уровня, как Extravaganza, не могла обойти вниманием насыпной архипелаг в форме пальмы The Palm Jumeirah. Он будет увенчан полумесяцем, на котором среди прочих жилых комплексов вырастет Fairmont Heritage Place. По общему мнению, сегодня в Дубае нет более престижного адреса. К продаже представлены 27 апартаментов, десять таунхаусов и 13 пентхаусов с собственными террасами, бассейнами и садами. Управляет недвижимостью компания Fairmont Hotel.

Наиболее масштабно на выставке были представлена недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов, причем по количеству предложений лидировал Дубай второй по величине эмират из семи, входящих в состав государства. Он расположен на берегу Персидского залива, в северо-западной части страны. В последние годы здесь наблюдается строительный бум, сопоставимый по масштабу и динамике с тем, что происходит в крупнейших мегаполисах Китая. Сейчас там завершают строительство самого высокого здания в мире башни Burj Dubai.

Примерно 70 км отделяют Дубай от самого северного эмирата, развитие которого идет столь быстрыми темпами, что в скором времени Рас-эль-Хайма вполне может стать достойным конкурентом Дубая. Кроме того, его называют самым живописным эмиратом страны здесь можно встретить и плодородные равнины, и пустыни, и горы. А 64 км почти нетронутой береговой линии открывают широкие перспективы в плане строительства элитной недвижимости.

Неподалеку от The Palm Jumeirah расположен район Jumeirah Golf Estates, один из наиболее популярных в Дубае. Здесь идет строительство Sanctuary Falls, жители которого будут иметь свободный доступ как к коммерческим, так и к развлекательным зонам эмирата. В новый комплекс включено 96 вилл, выполненных в курортном стиле: в каждом доме запланирован плавательный бассейн, детская зона для купания и благоустроенный сад. Покупатели смогут выбрать виллы с видом на водопад, озеро или гольф-площадку. Завершение работ запланировано на май 2009 года.

Рядом с искусственными островами на берегу моря расположен эксклюзивный курорт Al Hamra Village. Его инфраструктура вполне традиционна для поселков такого класса. Жилье здесь можно приобрести в собственность, причем после полной оплаты покупатель имеет право на получение резидентской визы, действительной на всей территории ОАЭ. Выбор жилья в Al Hamra Village солидный. Это может быть студия площадью 42 кв. м. и стоимостью около 100 тыс. долл. или апартаменты от 77 кв. м. до 230 кв. м., владельцем которых можно стать, заплатив 139 380 тыс. долл. Окна одних квартир будут смотреть на море, других на гольф-поле, третьих на лагуну, четвертых на торговый центр. Предлагают также двухэтажные таунхаусы площадью 250 кв. м. за 340 654 тыс. долл. Самое дорогое жилье виллы от 991 до 1560 кв. м., расположенные на побережье в лагуне и имеющие частный пляж. Минимальная цена такого дома миллион долларов. Но не стоит забывать и о расходах на содержание жилья. Апартаменты стоят 20 29 долл. в год за 1 кв. м., таунхаусы 142 долл., роскошные виллы 230 долл. Следует сказать, что покупку недвижимости здесь можно осуществлять поэтапно, и для начала нужно заплатить всего 20% всей суммы.

На юго-западе Рас-эль-Хаймы скоро появится свой искусственный архипелаг Al Marjan Island. В плане он похож на экзотический цветок или причудливый арабеск, а на самом деле состоит из пяти островов, по форме напоминающих коралл. Интересна особенность их возведения: компания-застройщик, не одобряя враждебную выемку грунта, использует для создания искусственной земли естественные материалы. Для этого собрали более двух миллионов камней (что в общей сложности составило более 400 тыс. кв. м. скальных пород) и тщательно укладывали их один на другой, возводя надежные волнорезы. Такое решение позволило обойтись без использования бетона, который портил бы своей неестественностью очарование жизни на островах. Площадь архипелага составит более 2,7 млн кв. м. Здесь планируют построить гостиницы, курорты, офисные площади, коммерческие и развлекательные зоны, эллинги и т. д. Как ожидают, создание Al Marjan Island завершат в июне 2009 г., после чего к работе приступят строители-застройщики.

Неподалеку от Al Hamra Village вырастет RAK Financial City, который станет новой свободной экономической зоной для регионального бизнес-сообщества. Здесь предложат услуги в финансовой, юридической и страховой сферах, а также в области логистики на принципах офшора. Футуристический облик наверняка сделает этот проект главной достопримечательностью эмирата. Архитектурное решение Financial City разработано известным американским архитектором Хеем Детайном, который выполнил крыши всех 12 высоток проекта в виде срезанных геометрических фигур. Здания будут пластично изогнуты, их необычные силуэты подчеркнут оригинальный рисунок фасадов, построенный на контрастах и сочетании строительных материалов.

Еще большую привлекательность курорту придает строительство Al Hamra Palace Hotel, гостиницы, спроектированной в стиле традиционных роскошных арабских дворцов. Это будет третий в мире отель, удостоенный категории семь звезд.

Данные компании AT Realty говорят о том, что в ОАЭ имеет смысл покупать и коммерческую недвижимость: возврат размещенных средств гарантирован в срок до 5 лет. Сегодня 1 кв. м. офисных помещений в престижном районе Дубая сдают минимум за 700 800 долл. в год, а еще месяц назад он был на 100 долларов дешевле. В таких строениях, как Jumeirah Business Centre, минимальная цена за 1 кв. м. составит 3000 3300 долл. Кроме того, уже сегодня эмирату необходимо дополнительно около 3 млн кв. м. офисных площадей, а к тому моменту, как их сдадут, будут нужны еще 2 3 млн кв. м. И пока растет Дубай, будут расти и цены.

Специалисты уверены, что приобретение недвижимости в ОАЭ одно из самых удачных на сегодняшний день инвестиционных вложений. Причем жилье стоит покупать на нулевом этапе строительства, тогда размер первых выплат может составить от 70 до 100 тыс. долл., а то и меньше. Зa два года затраченные деньги способны принести до 200% прибыли. Рынок недвижимости Дубая ежегодно дает рост в 50%.

До конца года должно пройти еще одно мероприятие класса luxury выставка Millionaire fair-200 Интересно, что предложат ее устроители самым богатым клиентам?

И все же астрономических цифр на Extravaganza-2007 не было. Ни одна компания не представила недвижимость стоимостью, скажем, в несколько десятков миллионов долларов. Напротив, чаще всего именно оптимальную цену на жилье и подчеркивали экспоненты. Более того, особенность позиционирования предложений в ОАЭ создавала впечатление, что выставка роскоши несколько сместила акценты. Казалось, недвижимость стали рассматривать не столько как средство удовлетворения амбиций, сколько как удачную инвестицию, хорошо продуманную бизнес-стратегию. Может быть, в этом и состоит отличие этой выставки от других, подобных ей.

Нормативные акты не разрешают заемщику оформлять закладную на коммерческий объект до момента заключения сделки купли-продажи. То есть компания должна сначала приобрести недвижимость и только потом ее заложить, чтобы получить необходимые для покупки средства. Кроме того, невозможно совершить регистрацию прав собственности на такое имущество с одновременным обременением его ипотекой. Получается замкнутый круг: для приобретения коммерческой недвижимости нужны средства, но банк выдает их лишь после ее покупки. В результате оказывается, что обладать заветными офисами и складами способен лишь крупный капитал. Тогда зачем ему ипотечные кредиты? Все просто.


Порядка 20 % всех сделок с жильем сегодня приходится на ипотеку. Прогресс заметный, учитывая, что еще два года назад эта цифра была в несколько раз меньше. Тем не менее говорить о стремительном развитии отечественного рынка ипотеки пока рано. В сфере коммерческой недвижимости этот банковский инструмент подобной динамики не показывает. Почему? Дырки в законодательстве, говорят аналитики.

Но что делать предпринимателям средней руки? Российский бизнесмен на выдумки хитер, он изобретает схемы приобретения коммерческой недвижимости с помощью ипотеки. Механизм сработает, если в банк обратится собственник помещения, а затем переуступит кредит покупателю, рассказывает Алексей Теребков, руководитель Школы ипотечного брокера. Только далеко не каждый продавец согласен на подобную сделку.

Рентабельность большинства компаний, работающих на отечественном рынке, выше, чем ставки по кредитам, поэтому гораздо выгоднее не изымать деньги из бизнеса, а брать заемные средства.

Помимо прочего существуют требования к подтверждению платежеспособности заемщика. Как показывает практика, в 80 % случаев с этим у руководителей бизнеса не все и не всегда благополучно. А еще велика вероятность приобрести помещение, которое впоследствии окажется памятником культуры и архитектуры. Учитывая, что наше законодательство часто меняется, статус здания подчас определяют годами, погрязнув в бюрократических процедурах.

Но даже если все сложилось, проблемы могут появиться в любой момент. Скажем, продавец юридическое лицо, за которым стоят несколько учредителей. Возникает необходимость проверки их полномочий. И тут выясняется, что один из учредителей уехал в длительную командировку. Нередко его подпись элементарно подделывают. Но временно отсутствующий способен в любой момент вернуться и оспорить сделку в суде.

Неслучайно специалисты констатируют, что эффективной в силу закона ипотеки на рынке коммерческой недвижимости пока не существует. Нужны кардинальные изменения в правовом поле. Депутаты Госдумы обещают внести правки, вот только когда? Впереди выборы не до того

Немного проще взять кредит на покупку офиса или склада физическим лицам. Зачастую это люди небедные, и оформить ипотеку они могут под залог уже имеющейся собственности. Например, закладывают загородный коттедж и оперируют полученными средствами в другом сегменте вот еще одна из доморощенных схем.

Сжатые сроки кредитования (максимум 12 лет), высокие проценты и значительный первоначальный взнос все это связано с тем, что коммерческая недвижимость в отличие от жилой считается более доходным вложением. Правда, перечисленные условия касаются лишь юридических лиц, для физических они менее жесткие. Частному заемщику кредит в размере до 80 % от стоимости объекта предоставляют на срок до 25 лет под 11,5% годовых. Кроме того, перечень необходимых документов для юридического лица состоит из более 40 пунктов, а для физического из 10 1 Срок рассмотрения заявок две недели и три-пять дней соответственно.

Впрочем, и банки пока неохотно идут на кредитование подобного рода сделок. Ипотечный продукт предлагают только Raiffeisen Bank, BSGV, Hansabank, Абсолют Банк и до недавнего времени теперь уже сошедший с дистанции Москоммерцбанк. Их условия достаточно жесткие. Например, в Абсолют Банке можно получить до 70% от суммы приобретаемого имущества. Ставка от 12% годовых, срок кредитования до трех лет с последующей пролонгацией до пяти лет. Погашать кредит необходимо ежемесячно равными долями, но не исключен и индивидуальный график.

Что касается самих объектов, то сегодня кредитные организации предпочитают работать с сооружениями категории А. Это новые постройки, за ними нет никакой истории, иными словами, они юридически чисты, но при этом дороги. Недвижимость класса B, цена которой умещается в банковскую вилку до 500 тыс. долл., сами финансовые учреждения как раз и не жалуют. Ну а с более низкими категориями банки предпочитают вообще не связываться, поскольку их чистоту проверить подчас нереально. Но не все так прискорбно, как может показаться на первый взгляд. На рынке появились компании, помогающие клиентам осуществлять сделки по покупке коммерческой недвижимости с помощью ипотеки. Зачастую это девелоперские фирмы, приобретающие офисы и подобные им помещения либо для сдачи в аренду, либо с целью перепродажи. У них разработаны свои схемы получения кредита и покупки объектов с учетом законодательных проблем. Бизнес, как говорят практики, весьма доходный, да к тому же поставленный на поток.

Необходимо учитывать и еще один довольно существенный нюанс международный ипотечный банковский кризис, породивший проблему ликвидности кредитов. Нельзя сказать, будто он сильно повлиял на российский рынок, тем не менее отечественные банки к займам, превышающим 500 тыс. долл., относятся с изрядной долей осторожности. Если что-то случится, может возникнуть проблема рефинансирования. По словам Алексея Теребкова, Москоммерцбанк, который в свое время работал с ипотекой коммерческой недвижимости, до сих пор не может продать кредиты именно из-за их величины.



Впрочем, покупателям не всегда удается найти подходящую им ипотечную схему. Парадокс, но в Москве довольно много офисов, не соответствующих банковским критериям. Однако не стоит отчаиваться. Из такой ситуации тоже есть выход лизинг или финансовая аренда. Хотя и тут есть свои риски.



Главная --> Публикации