Главная --> Публикации --> "открытие-недвижимость" построит сеть торгцентров стоимостью $100 млн «мелких торговых центров становится все меньше» На столичной орбите Крымский подход Семейные «ценности»

В 1937 году американский архитектор Фрэнк Ллойд Райт построил на склоне горы в Калифорнии частный дом Hanna House. В основе его конструкции были похожие на соты шестиугольной формы. Вам так идут пчелиные соты, писал архитектор заказчице. Они словно созданы для того, чтобы окутать вас солнечным светом. Конечно, Райт был далеко не первым поклонником природных форм, попытки использовать жилища различных существ в качестве прототипа для создания архитектурных форм предпринимались и раньше. Начавшись в далеком прошлом, эти эксперименты продолжаются по сию пору. В Южной Калифорнии даже существует институт, где учат органической архитектуре, и адепты этого направления стремятся добиться гармонии рукотворных строений и природы.

Проектируя здания, похожие на птиц, морских животных или пчелиные улья, архитекторы стремятся подарить заказчику ощущение гармонии с окружающим миром.

В 2006 году Сеносиан построил дом Наутилус. Железобетонная оболочка толщиной в пять сантиметров и внешние террасы сделаны в виде единой спирали. Идея заключалась в том, чтобы человек, переходя из комнаты в комнату, вообразил себя улиткой в ее домике, моллюском в раковине. Еще один проект архитектора комплекс кондоминиумов Каньон Кецалькоатля в мексиканском Наукалпане. Комплекс разместился среди дубовых лесов, окружающая территория изрыта оврагами и заброшенными глиняными карьерами. Участок пять гектаров, но ради сохранения деревьев под застройку отведено всего 2% площади. Здесь Сеносиан и поселил своего кецалькоатля птицу-змею из мифологии ацтеков, построенную из железобетона изумрудного, фиалкового и золотого оттенка. В дом можно попасть через рот, который служит дверью, а гигантская голова возвышается на 50 метров.

Одним из примеров такого подхода могут служить работы мексиканского архитектора Хавьера Сеносиана. Многие его постройки, наполовину зарытые в землю и заросшие травой, в буквальном смысле сливаются с ландшафтом. Мебель в них по большей части тоже является частью архитектурной конструкции. А полы делают такие, по которым приятно ходить босиком.

Собственное жилище, Акулий дом, Сеносиан спроектировал в 1990 году. Крыша напоминает спину с плавником, на месте глаза иллюминатор. Думаю, мой кабинет внутри акулы оценил бы Андре Бретон (французский писатель и поэт, один из основоположников сюрреализма. Пятница.), смеется хозяин. Ведь это же архитектурный сюрреализм.

Оболочка и внешние террасы сделаны в виде единой спирали. Идея заключалась в том, чтобы человек, переходя из комнаты в комнату, вообразил себя улиткой в ее доме

Кроме того, не всегда органическая архитектура вызывает столь конкретные ассоциации. Иногда это могут быть просто обтекаемые формы, как бы вырастающие из земли. Вроде дома Мягкий и мохнатый (Soft and Hairy), который шотландский архитектор Кэтрин Финдлей построила в пригороде Токио. Вдохновленная пророчеством Сальвадора Дали о том, что архитектура будущего станет мягкой и ворсистой, Финдлей застелила крышу травой и разработала дизайн интерьера с характерными спиралями и плавными формами, а в самом центре дома разместила ванную комнату в форме яйца.
Причиной очередного банковского кризиса станет обвал рынка недвижимости считают некоторые эксперты. Сейчас недвижимость - основной источник доходов банков. Именно на этом рынке они размещают средства, полученные от населения. Средства немалые. По данным Госкомстата, на вкладах россиян хранится 1312,7 млрд рублей, что на четверть больше, чем в прошлом году. Проблема в том, что деньги населения "застревают" в банках.

Правда, не все архитекторы изначально конструировали органические дома. Говорят, мои строения напоминают какие-то живые существа, сообщает американский архитектор Барт Принс. Например плывущих китов. Но я не собирался специально создавать здание, похожее на животное: ведь это означало бы навязать форму снаружи, вместо того чтобы прийти к ней изнутри.

На протяжении трех последних лет доходность на нем неуклонно растет и превышает во много раз доходность по другим инструментам. Но цены будут расти только до тех пор, пока спрос опережает предложение. Достаточно скоро наступит момент, когда люди, инвестировавшие свои деньги в недвижимость как в актив, начнут реализовывать его. В результате возникнет избыток предложения, и цены резко пойдут вниз. Это потянет за собой целую цепочку неплатежей, в том числе по ипотечным кредитам". По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости квартиры. Последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога - и с этим связан большой риск. Грубо говоря, если квартира за 100 тыс. долларов вдруг стала стоить 50 тыс., заемщик, уже сам заплативший за нее 30%, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру.

Кредиты средним и малым предприятиям банки выдают неохотно, вследствие недостатка информации о заемщиках и серьезных требований к обеспечению, отмечает "ГаЗеТа". А крупные предприятия предпочитают занимать на западных рынках. Доля средств населения в банках продолжает увеличиваться. Однако деньги эти - довольно дорогостоящий ресурс, поэтому у банков есть проблема с их размещением. В результате рентабельность активов падает год от года. Если недвижимость подешевеет, это станет прямым путем к кризису, считают некоторые аналитики. Механизм этого поясняет Андрей Годзинский, президент центра социально-экономической стратегии 'Другие реформы' и председатель совета директоров Восточной финансовой компании. "Рынок недвижимости на сегодня самый большой.

Однако экономика в целом в любой стране имеет тенденцию к цикличности, то есть за периодами подъема всегда идет некоторый спад. Я прогнозирую, что до конца 2003 года цены на недвижимость в Москве будут расти, но уже в 2004 году они стабилизируются и возможно даже начало отката цен, который продолжится в 2005 году. Важно также отметить, что рост цен на рынке недвижимости отмечается только в Москве и Санкт-Петербурге. Снижение цен в столицах приведет к сокращению стоимости залогов и невозможности их реализовать. Поскольку ипотека набирает обороты, банки не смогут вернуть кредиты, что, возможно, приведет к кризису в финансовой сфере. Но в ближайшие два года этого не произойдет".

А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми, так как кредит он вряд ли вернет. "Банки, ориентированные сейчас на потребительский рынок, в лучшем случае понесут огромные убытки, а в худшем обанкротятся, так как клиенты не смогут вернуть кредиты, а залог в виде имущества либо невозможно будет реализовать, либо цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему, - указывает Годзинский. - Сказать, когда точно наступит кризис невозможно. Скорее всего, основным толчком к началу реализации недвижимости послужит падение цен на нефть и резкое уменьшение потока нефтедолларов в страну". Более конкретные сроки называет заместитель гендиректора Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник: "В последнее время на рынке недвижимости наблюдается ситуация некоторой эйфории от роста цен, а соответственно, и доходности вложений в недвижимость.

Как стало известно Ъ, на прошлой неделе правление Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приняло решение увеличить объем выкупаемых ипотечных закладных до 6 млрд руб. В последние три месяца агентство тратило на эти цели около 3 млрд руб. Прежде объемы выкупа могли корректироваться только в перспективе года, а не месяца. АИЖК вводит новый подход к контролю качества закладных,-- сказал Ъ первый заместитель гендиректора АИЖК Павел Войтов.-- В декабре агентство предлагает выкупить закладные на сумму до 6 млрд руб. при соблюдении партнерами новых условий.

В декабре Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) удвоит объем выкупа ипотечных закладных у своих агентов -- с 3 млрд до 6 млрд руб. Такое решение является беспрецедентным и вызвано активной позицией агентства в условиях продолжающегося кризиса ликвидности. Теперь банкиры опасаются, что из-за сложной процедуры выкупа закладных могут не успеть воспользоваться этим предложением.

Участники рынка не сомневаются, что средства на рынке АИЖК тоже привлечет без особого труда. Облигационные выпуски будут размещены в полном объеме по выгодной для эмитента ставке -- 7,6-8,4% годовых,-- считает представитель дочки иностранного банка. При этом он уверен, что размещение будет нерыночным, как недавнее размещение Газпромбанка,-- большую часть объема выкупят институты развития.

На вчерашней презентации очередного выпуска облигаций АИЖК представители агентства сообщили, что практика расширенного рефинансирования может распространиться на первый квартал 2008 года после анализа декабрьских результатов. Средства на выкуп будут привлекаться за счет облигационных займов и внутренних ресурсов. Уже в декабре на ММВБ будет размещено два выпуска облигаций агентства общим объемом 16 млрд руб. В остальном АИЖК рассчитывает на бюджет -- в 2008-2010 годах ему предоставят госгарантии на сумму 108 млрд руб., а уставный капитал будет увеличен на 14 млрд руб.

Вдвойне ценна инициатива агентства для его основных клиентов -- небольших региональных банков. Региональные кредитные организации гораздо более чувствительны к состоянию на межбанковском рынке. Теперь он фактически закрыт, и перед банками встает вопрос поиска альтернативного кредитора, которым и выступает АИЖК,-- говорит старший экономист Альфа-банка Наталья Орлова.

Поддерживая ликвидность ипотечных банков в период временных затруднений, АИЖК реализует свою функцию института развития,-- пояснили в агентстве. Участники рынка ожидали подобной поддержки. По словам заместителя председателя правления банка Возрождение Александра Долгополова, с начала осени в банковском секторе обострились проблемы ликвидности -- ставки поползли вверх. Участники рынка, выдающие ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, пожалуй, впервые столкнулись с заметным ростом ставок и сужением возможностей рефинансирования закладных,-- заметил господин Долгополов.-- Для многих кредиторов удержание на балансе кредитов с доходностью от 10,75% годовых (нижняя планка стандартов АИЖК) находится на грани рентабельности, особенно в связи тем, что с конца августа стоимость ипотечных кредитов выросла на 1,5-2%.

Сегодня в 11 крупных городах России, где строится и развивается метрополитен, трудно найти человека, который бы не понимал преимуществ подземного транспорта. А ведь в этих мегаполисах проживает пятая часть россиян, то есть около 27 миллионов человек.

Вместе с тем эксперты считают, что партнеры АИЖК окажутся не готовы к неожиданному росту объемов выкупа. Существует вероятность, что банки и агентства, работающие по стандартам АИЖК, не успеют подготовить документы,-- говорит заместитель начальника отдела ипотечных кредитов Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По его словам, процедура выкупа может занимать до двух недель, и если банки заранее не имели информации о планах агентства, им придется надеяться на рефинансирование своих портфелей уже в январе.
В феврале будущего года в правительство РФ будет представлен проект федеральной программы Развитие метрополитенов в городах Российской Федерации на 2010- 2015 годы. В поддержку этого документа высказались почти все участники прошедшего в столице Татарстана выездного заседания Совета Росжелдора.

Впрочем, что тут агитировать? Значение метро понятно, иначе кто бы стал затевать строительство. Вопрос в другом - неужели отсутствие новой программы и есть главная помеха для развития отечественного метростроения? Ларчик открывается просто: проект нового документа решает вопрос сбалансированного финансирования. То есть предполагается, что платить за строительство метро центр и регионы должны на паритетных началах - пятьдесят на пятьдесят.

Вот и глава Росжелдора Игорь Ромашов убежден, что без интенсивного развития и строительства метрополитенов перегруженность автомобильных городских дорог в столичных и крупных городах России может привести к социальному взрыву, к транспортному коллапсу. По официальным данным, семь действующих метро (в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Самаре, Екатеринбурге и Казани) общей протяженностью 435, 9 километра ежегодно перевозят 4,2 миллиарда пассажиров. Это втрое больше, чем по всей железнодорожной сети страны. В час пик подземкой пользуются от 15 до 60 тысяч человек в час. А потому, как показывает практика, при существующих пассажиропотоках в городах с населением свыше 0,8 миллиона человек у метрополитена просто нет альтернативы.

- Существующая форма взаимоотношений федерального и региональных бюджетов неконструктивна и не позволяет решать проблемы развития метрополитенов, - считает премьер-министр Татарстана Рустам Минниханов. - Решение о строительстве метро мы приняли десять лет назад, когда еще не было такого насыщенного транспортного движения. Сегодня с каждым днем востребованность метро растет. Останавливать строительство нельзя.

С 1991 по 1995 год, когда правительство РФ оказывало государственную поддержку городам, имеющим метро, до 70 процентов средств покрывалось за счет федерального бюджета, в шести городах было введено в эксплуатацию 50,2 километра линий метрополитена, в том числе в Москве- 27,45 километра. А с 1996-го, когда доля федерального бюджета резко упала и вместо запланированных 113,2 километра линий метрополитена было сдано только 56 километров. По данным Росжелдора, в 2007 году доля федерального бюджета должна была составить 20 процентов, а выделено всего 10,9 процента.

И, похоже, это не каприз и не попытка выжать дополнительные деньги из федерального центра.

По словам Минниханова, для региона, как и для других городов, где есть подземки, крайне важно добиться софинансирования строительства метро, причем на равных условиях.

Это обстоятельство учитывалось и при создании еще одной, уже трехлетней программы Развитие метрополитенов в городах Российской Федерации на 2008-2010 годы, которую Росжелдор разработал с участием АНО Инвестстройметро и субъектами РФ. Документ вызвал неоднозначную реакцию у участников проходившего в Казани совета. К примеру, начальник отдела департамента Минэкономразвития России Петр Подольский остался доволен, что подход к развитию и строительству метрополитенов стал более комплексным и системным. Это - с одной стороны. А с другой, его явно насторожила позиция регионов, рассчитывающих на господдержку. Подольский напомнил, что с 2003 года обязательства по финансированию метростроения не выполняет не только федеральный бюджет. Доля регионов тоже не дотягивала до 50 процентов. Даже в последние годы, когда экономические показатели резко пошли вверх. Да и сейчас проект программы, по его словам, представлен без письменного подтверждения субъектов РФ о готовности финансировать строительство метро в размере 50 процентов. Ну, и, наконец, главное: Росжелдор несколько не рассчитал по срокам: трехлетняя программа не успела попасть в бюджет. В связи с этим Петр Подольский предложил в 2008 году финансирование строительства метрополитена в российских городах оставить по факту, а начиная с 2009 года постепенно увеличивать долю федерального бюджета.

- Во всем мире строительство метро осуществляется за счет средств государства, - говорит руководитель Федерального агентства железнодорожного транспорта Игорь Ромашов.- В Италии, Австрии и ФРГ государственная доля составляет соответственно семьдесят, пятьдесят и сорок пять процентов, в США - до семидесяти пяти процентов, а в Бельгии и Нидерландах - сто. Оставшаяся часть потребности капитальных вложений финансируется за счет региональных и муниципальных бюджетов.



Главная --> Публикации