Главная --> Публикации --> Павел фукс окружил "экспоцентр" На "точках" ставится точка Банки поднимают ставки и ограничивают кредит Не можешь купить - построй 6 способов не платить налоги с аренды

Новый вариант дает владельцам сочинской недвижимости больше возможностей для защиты своих интересов. Прежде всего изъятие собственности теперь можно оспорить в суде, что прежняя редакция прямо запрещала. Для нас было принципиально доработать законопроект с точки зрения соблюдения прав граждан, поэтому дана возможность оспаривать отъем в суде и т. д., комментирует председатель комитета по экономической политике Евгений Федоров.

Законопроект о подготовке Сочи к Олимпийским играм был внесен в Госдуму в середине сентября, подвергся жесткой критике, и ко второму чтению депутаты практически переписали его заново. Вчера комитет Госдумы по экономической политике, предпринимательству и туризму одобрил документ.

Из документа исчез пункт о 30 уполномоченных госкорпорацией оценщиках, которые имеют право определять стоимость недвижимости. Вопрос о размерах возмещения встанет не раньше чем через год к тому времени в закон будут внесены поправки о выкупе по кадастровой цене, объясняет один из разработчиков проекта.

Ряд послаблений касается процедуры и сроков изъятия участков: если раньше на все про все требовалось три месяца, теперь четыре. Дело в том, что власти должны дать собственнику возможность ознакомиться с соглашением об изъятии объекта. Они могут обратиться в суд, только если через два месяца после ознакомления соглашение не подписано (раньше ознакомление не было обязательно; срок составлял 30 дней с момента подготовки соглашения).

По словам Федорова, этот пункт адресован тем, кто владеет объектами, которые при определенной доработке могут стать олимпийскими. Этот революционный шаг допускает возможность использования в целях Олимпиады частных объектов концертных залов, гостиниц, поясняет председатель комитета по собственности Виктор Плескачевский. Однако, по его мнению, необходимо прописать критерии и требования, которым эти объекты должны отвечать.

Важное нововведение касается собственников земельных участков и другой недвижимости, которые согласны стать инвесторами. В документе сказано, что они вправе заключить с госкорпорацией соглашение и самостоятельно строить олимпийские объекты. Собственник обязуется самостоятельно финансировать стройку, а позднее безвозмездно предоставить оргкомитету Сочи-2014 на период Игр построенные объекты.

Возможность участия собственников в проектах большой плюс, поскольку это защищает их интересы, говорит управляющий партнер Corpus Juris Алексей Новоселов. Безусловным шагом навстречу простым собственникам он называет и пункт об обязательном ознакомлении с соглашением об изъятии. Правда, двух месяцев маловато на судебную защиту своего права, оговаривается Новоселов.
Изъятие осуществляется

Представитель одного из основных олимпийских инвесторов Базового элемента не смог оперативно прокомментировать эту законодательную новацию.

2 в собственность Краснодарского края для размещения олимпийских объектов, финансирование которых осуществляется из бюджета Краснодарского края

1 в федеральную собственность для размещения федеральных олимпийских объектов

Цена ошибки
$1 3 млрд могут составить выплаты по страхованию ответственности руководителей банков. Они будут ближе к верхней границе, считают в страховом брокере Marsh McLennan. Акционеры Citigroup уже подали иск против банка, Чарльза Принса, топ-менеджеров и директоров.

3 в собственность Сочи для размещения объектов, финансирование которых предусмотрено из бюджета города
Инвестиционные банки уже сообщили о списании $43 млрд стоимости активов, связанных с высокорискованными ипотечными кредитами в США (subprime mortgage). Как ожидается, до конца года они спишут еще $25 млрд, отмечает во вчерашнем отчете Майк Мэйо, аналитик по финансовым компаниям Deutsche Bank. Оценка потерь в $60-70 млрд уже звучала из уст банкиров: на днях убытки банков, страховых компаний и управляющих активами в таком размере оценил J. P. Morgan Chase. По прогнозу Citigroup, 16 банков крупнейших дилеров по долговым обязательствам, обеспеченным ипотечными кредитами, спишут $64 млрд.

Мэйо считает, что этим проблемы банков не ограничатся и общий объем списаний составит $100-130 млрд. Citigroup ранее заявила, что не сможет разрешить все проблемы, порожденные кризисом на ипотечном и кредитном рынках, до середины 2008 г.

Сама Citigroup неделю назад сообщила, что спишет еще $8-10 млрд в дополнение к $3,55 млрд, которые она списала в III квартале. После этого гендиректор Чарльз Принс подал в отставку.

Дефолт может быть объявлен по 30-40% высокорискованных кредитов, объем которых сейчас составляет $1,2 трлн, считают в Deutsche Bank. Это означает убытки в $150-250 млрд, отмечает Мэйо.

Совокупные потери из-за ипотечного кризиса по всему миру составят $300-400 млрд, прогнозирует Мэйо. Об убытках из-за инвестиций в ипотечные облигации США уже сообщили банки и инвесткомпании Германии, Великобритании, Австралии, Японии. Убытки несут как инвесторы, так и ипотечные кредиторы. В апреле о банкротстве объявила New Century Financial, которая была одним из крупнейших кредиторов на рынке высокорискованной ипотеки США. Другой ведущий игрок, британский HSBC, в феврале увеличил резервы на покрытие убытков по высокорискованным кредитам на $2 млрд. HSBC увеличит их еще на $2,4 млрд, когда представит на этой неделе результаты III квартала, прогнозируют аналитики Lehman Brothers Роберт Ло и Рауль Синха. Из-за дефолтов по ипотеке стоимость кредитного портфеля HSBC в $41,4 млрд сократится на 14% против ожидавшихся ранее 8%, считают они.

Банки всегда заигрывались, иногда вплоть до банкротства. Но когда речь идет о выживании, они эффективны до безжалостности. Сократят расходы и похудеют на период восстановления, говорит Дэвид Фуллер, издатель инвестиционного бюллетеня Fullermoney. Правительства больше не допускают краха банковского сектора и центробанки рекапитализируют банки, снижая процентные ставки, отмечает он. Хотя порой власти позволяют обанкротиться мелким и средним финансовым институтам: чтобы банкиры не забывали о последствиях.

Были расчеты, что совокупные убытки крупных банков от долгового кризиса в странах третьего мира в 1980-х гг. превысили их совокупные прибыли за предыдущее десятилетие, пишет издатель инвестиционного бюллетеня Independent Investor Джонатан Дэйвис. Как бы в этот раз ситуация не оказалась столь же плохой. В 2006 г. совокупная прибыль Citigroup, J. P. Morgan Chase, Merrill Lynch, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Lehman Brothers, Bear Stearns, UBS, Credit Suisse, Deutsche Bank и HSBC составила $97,94 млрд.

EPH на бирже
Как занимала инвесткомпания
Ноябрь 2003 г.
В результате IPO на Швейцарской фондовой бирже привлекла $36 млн.
Апрель 2005 г.
Продав дополнительно 715 000 акций, компания заработала $55 млн. В мае этого же года она привлекла еще $7,87 млн.
Ноябрь 2006 г.
EPH реализовала еще 1,3 млн акций, получив за них $125,22 млн. Дополнительно $18,78 млн принесли компании организаторы размещения, реализовавшие опцион.
Октябрь 2007 г.
В результате частного размещения компания заработала $10,8 млн.

Инвестиционная компания Eastern Property Holdings (EPH), специализирующаяся на инвестициях в российскую недвижимость, провела дополнительное размещение акций. Как говорится в ее сообщении, она продала инвесторам 1,4 млн новых акций по цене $94 за 1 шт. Еще 210 000 акций могут выкупить в течение 30 дней организаторы размещения Kempen Co, Renaissance Securities, Valartis Bank. Таким образом получается, что общая сумма привлеченных средств должна составить $151,34 млн. Однако в сообщении говорится о $143,6 млн. Сумма не включает в себя вознаграждение организаторов, аудиторов, поясняет представитель компании. Средства, полученные в результате размещения, будут направлены на развитие и приобретение проектов, говорится в сообщении.

На сегодня EPH владеет готовыми офисно-торговыми комплексами Берлинский дом (13 000 кв. м) на Петровке и Петровский форт (49 000 кв. м) в Санкт-Петербурге. Еще один проект Женевский дом (18 000 кв. м) в Дмитровском переулке находится на начальной стадии развития. Он будет реализовываться совместно с компаний ОАО Дукс, специализирующейся на производстве вооружения. EPH также принадлежит 10% компании Sarnatus и 25,9% Hypercenter Investments, которые занимаются развитием и управлением торговой сети Мосмарт.

EASTERN PROPERTY HOLDINGS
Инвестиционная компания
Специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость в России.
Управляется компанией Eastern Property Management, входящей в Valartis Group.
Акционеры до размещения Immoeast AG (19,27%), GVO (8,89%), Presima Inc. (5,14%).
Акции компании торгуются на Швейцарской фондовой бирже.
Прибыль до уплаты налогов на 30 июня 2007 г. $11,4 млн.
Чистая прибыль $11,2 млн.
Капитализация $349,8 млн.

В августе этого года EPH приобрела в Выборгском районе Ленинградской области (в 25 км от Санкт-Петербурга) два земельных участка дачного некоммерческого партнерства Славино- Их общая площадь 53 га. Еще один участок на 48 га, как ожидается, будет куплен в конце ноября. Общая сумма сделки составит около $31 млн. На этой территории швейцарская компания планирует построить коттеджный поселок на 450 домовладений, 120 таунхаусов и всю необходимую инфраструктуру. На реализацию проекта может потребоваться $338 млн, и это будет первый проект компании в сегменте загородной недвижимости. Аналитик отдела рынки капитала компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Саян Цыренов считает инвестиции в него оправданными. Данный сегмент в Ленинградской области в отличие от уже развитого в Московской области только начинает развиваться, при этом он растет достаточно быстрыми темпами, констатирует эксперт.

В инвестиционном меморандуме EPH (есть в распоряжении редакции) говорится, что в октябре 2007 г. она приобрела за $21,15 млн права на офисный комплекс класса В (3000 кв. м) на пересечении Звенигородского шоссе и Третьего транспортного кольца. Компания планирует снести здания через 12-18 месяцев, а на их месте построить новый офисный комплекс на 130 000 кв. м, говорится в меморандуме. Общая сумма инвестиций в проект может составить $325 млн.

Что же такое исковая давность, когда она применяется и какие бывают сроки исковой давности?

Не собирается EPH отказываться и от элитной недвижимости. Летом этого года компания приобрела 100%-ную долю в компании ЗАО Отделстрой и 50% в ЗАО Интрастком за $58 млн. Эти компании принимают участие в строительстве двух многофункциональных комплексов (26 000 кв. м и 13 000 кв. м), расположенных в историческом центре Москвы. Девелопером проекта выступает компания ЗАО Траст-ойл. Доля EPH в проекте 50%. Свою часть проекта компания будет использовать под элитные апартаменты и торговый центр. Представитель консалтинговой компании утверждает, что оба объекта находятся на Арбате. Согласно постановлению правительства Москвы № 637-ПП от 13 августа 2002 г. компании Траст-ойл поручены строительство и реконструкция ряда зданий как раз на Арбате. Ранее в сообщении компании говорилось, что инвестиции в оба проекта составят $180 млн.
Понятие исковая давность чаще всего используют, когда речь идет о признании сделки недействительной. Многие считают, что пересмотр результатов сделки возможен только в течение этого срока, а если он прошел, то опомнившиеся продавцы или другие заинтересованные лица уже не могут пойти в суд и потребовать вернуть квартиру. Такие рассуждения в корне неверны!

Если сделка оспоримая, она может быть признана недействительной только по решению суда и по иску лиц, указанных в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). Если же никто в суд не подаст, стороны исполнят сделку, и она будет считаться действительной, по крайней мере, до тех пор, пока суд не признает обратное. Так, сделка, совершенная гражданином в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей, недействительна. Но признать ее таковой можно только по иску законных представителей. Если они не обратятся в суд с соответствующим заявлением, то сделка фактически действительна.

Оправданные страхи
Все покупатели недвижимого имущества боятся потерять его в случае, если сделка окажется недействительной либо по признанию суда (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исковая давность и недействительная сделка
Исковая давность это срок, предусмотренный законом для подачи иска лицом, чьи права нарушены. Пока не истек срок исковой давности, человек может рассчитывать на защиту своего права.

Ничтожная сделка недействительна независимо от решения суда. Заинтересованное лицо подает в суд иск только о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Например, недействительна, а именно ничтожна сделка, совершенная недееспособным гражданином. Если человек, будучи недееспособным, продал квартиру, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о применении последствий ничтожной сделки. В результате стороны обязаны вернуть все полученное по сделке. Эта процедура называется двухсторонней реституцией.

Ничтожные сделки
В соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года (ранее было десять лет). Отсчет идет со дня, когда началось исполнение этой сделки. Но это вовсе не означает, что через три года никто не потребует вернуть имущество, полученное по ничтожной сделке. В законодательстве есть ряд нюансов, указывающих на такую возможность.

Теперь о том, как исковая давность связана с недействительностью сделок.

Даже если этот срок закончился, суд обязан принять исковое заявление, так как в соответствии с п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права рассматривается независимо от истечения срока исковой давности.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Если, например, недееспособный человек продал квартиру в январе 2006 года, а его опекун узнал об этом спустя некоторое время, допустим в августе 2006 года, то именно с августа начинается срок исковой давности.

Самое главное. Исковая давность применяется судом только по заявлению той или другой стороны, сделанному до вынесения судом решения. От третьей стороны такое заявление не принимается. Если истец или ответчик просит применить к спорной ситуации срок исковой давности, несмотря на то что он истек, но уважительных причин пропуска не предоставляет, суд отказывает в иске.

Срок исковой давности может быть восстановлен. Если суд признает уважительной причину, по которой истец не смог вовремя обратиться с иском (тяжелая болезнь истца, его беспомощное состояние и т. д.), нарушенное право подлежит защите. Однако причины пропуска срока исковой давности признаются уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев этого срока.

Приостановка и прерывание срока исковой давности
Срок исковой давности приостанавливается и прерывается в определенных законом случаях. В частности, приостановка возможна, если возникли или на протяжении последних шести месяцев существовали определенного рода обстоятельства. При их устранении срок исковой давности восстанавливается, и оставшаяся его часть удлиняется до шести месяцев. Обстоятельства, при которых срок исковой давности приостанавливается, могут быть следующими.

Оспоримые сделки
Срок исковой давности применительно к оспоримой сделке составляет один год. То есть заинтересованное лицо может подать в суд иск о признании оспоримой сделки недействительной только в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для этого. Но и для оспоримых сделок (как и для ничтожных) возможно восстановление срока исковой давности. Если с соответствующим заявлением выступит заинтересованная сторона, суд примет этот иск.

Истец или ответчик находится в составе Вооруженных сил, переведенных на военное положение.

Своевременному предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

Приостановлено действие закона или иного правового акта, регулирующего соответствующее отношение.

На основании закона Правительство Российской Федерации устанавливает отсрочку исполнения обязательств (мораторий).

Когда исковая давность не применяется?
Существует определенная категория требований, на которые сроки исковой давности не распространяются. В этом случае неважно, сколько времени прошло с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Если истец предъявил в суд иск, то срок исковой давности прерывается. То же самое происходит в случае совершения обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, а время, истекшее до перерыва, не засчитывается.

* о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом;
* вкладчиков к банку о выдаче вкладов;
* о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина (но требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска);
* собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, в том числе и тогда, когда эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ исковая давность не распространяется на следующие требования:

Если заинтересованная сторона не подала вовремя иск, а судебное решение вынесено не в ее пользу и уже исполнено, то незнание того, что срок исковой давности на момент вынесения судебного решения вышел, не позволяет ей требовать вернуть все назад. В соответствии со ст. 206 ГК РФ должник или иное обязанное лицо, исполнившее обязанность по истечении срока исковой давности, не вправе требовать исполненное обратно, даже если в момент исполнения указанное лицо не знало об истечении срока давности.

Подведем итог
Таким образом, следует помнить, что даже если срок исковой давности прошел, гражданин может обратиться с иском в суд. Судья не вправе отказать в принятии такого иска, ссылаясь на окончание срока исковой давности. Если были уважительные причины пропуска отведенного законом для предъявления претензий периода, то истец вправе рассчитывать на его продление. Но судья не станет специально извещать стороны о том, что срок исковой давности близится к окончанию, следить за этим надо самостоятельно.



Главная --> Публикации