Главная --> Публикации --> Поселок столичного типа Игры киприотов Первый девелоперский проект фонд начинает в петербурге Главному архитектору москвы припомнили «времена года» На полпути к эдему

Если принять изложенное за основу, то и договора и соглашения нужно менять, а что в этом случае будет являться гарантией для сторон сделки ?

Юрист Илья Делягин: Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено.

Если сумма названа авансом, то согласно практике подразумевается возможность изменения стоимости, возможность в любое время прервать работу.

Вопрос даже не в том: сможем ли в случае отказа одной из сторон вернуть задаток в полученном или двойном размере. В некоторых случаях эта самая сумма и является гарантией и возможностью довести сделку до конца.

Если юридически задаток не дает никаких гарантий, то что же тогда ?

Слышала, что умудряются цены менять и при задатках, но это уже не поддается разумному определению, по крайней мере, для меня.

В случае с договором требующим государственной регистрации, до регистрации договора, доказать заключение этого договора задаток не может, т.к. договор не может считаться заключенным (ст. 433, п. 3 Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом).
Поэтому хоть как вы его обзовете в соглашении, суд признает этот платеж либо авансом, либо займом.

Чтоб задаток был задатком он должен выполнять три функции, обеспечивать исполнение договора, доказывать его заключение и платежную (по договору), все три одновременно, исчезнет одна и это уже не задаток.

Как обезопасить себя от лишних расходов и отрицательных эмоций? Ответить на эти вопросы может только профессионал.

Можно писать вместо авансовый платеж гарантийный взнос, т.к. не может быть вообще никаких платежей за квартиру без государственной регистрации.
Сейчас бытует очень много споров, как продать / купить квартиру. Обратиться за помощью в агентство по недвижимости, а может справиться самому?

Давайте вспомним, как мы жили в советское время? При натуральном хозяйстве. Мы сами себе шили вещи, сажали картошку, делали ремонт, квартиры меняли. Сейчас время другое: настолько жизнь усложняется, количество законов увеличивается, требования возрастают... А риэлтор - это, поймите, прежде всего, специалист, который поможет Вам обойтись без натурального хозяйства. Мы своим клиентам обеспечим максимально удобное налогообложение, и без нарушения закона. Это подвластно только специалисту. Мы надеемся, что уйдем постепенно от натурального
хозяйства. И новое поколение, кстати, подтверждает такую надежду.

Так как же быть, обязательно ли сегодня семье, решившей снять, продать или купить квартиру в Уфе, обращаться в агентство недвижимости или можно эффективно решить проблему без риэлтера, самостоятельно?

Конечно, самый первый шаг, при покупке/продаже недвижимости Уфы это выбор агентства и риэлтора, и этот выбор должен быть обдуманным и правильным.

У молодежи другой взгляд на жизнь. Нужно быть самостоятельным, но профессионалом во всех сферах быть невозможно - рассказывает Регина Ирековна Вострова - директор офиса САН ЭКСПЕРТ на проспекте Октября, 11.

Что нужно знать клиенту о своем риэлторе, а что в его поведении должно насторожить?

У человека всегда должен быть выбор, в Уфе с каждым днем растет количество фирм, занимающихся недвижимостью, и выбор за Вами, куда вы направитесь за помощью.

И очень часто проблемы здесь только начинаются. Если же клиент настойчив, черный маклер просто меняет симкарту в сотовом телефоне - и ищи-свищи. Поэтому нельзя ограничивать все знания о риэлторе номером мобильного телефона. Обязательно запишите адрес фирмы, проведите там экскурсию для себя без всякого стеснения (чтобы отличить солидное учреждение от сомнительной конторки), возьмите данные менеджера - руководителя Вашего риэлтера.

Насторожить Вас должен риэлтор, который сразу предлагает деньги. Нужно однозначно и четко ответить нет, потому что профессионал, сотрудник солидной фирмы в первую очередь предложит заключить договор, посмотрит документы, а потом уже будет говорить о деньгах. Кстати, особенность российского рынка недвижимости - большой процент юристов среди риэлторов. Во всем мире риэлторы только продают квартиры. У нас от них требуется умение оформлять документы, обеспечить чистоту сделки и заниматься регистрацией. Риэлтерская услуга - это не только нахождение нужного варианта. Риэлтор должен еще проследить за платежами, юридическим и физическим освобождением квартиры: то есть за погашением всех коммунальных задолженностей, за выпиской, подтвердить полное освобождение жилплощади. Иногда по цепочке приходится идти. Риэлтору всегда легче с коллегой договориться, чем семьям продавцов и покупателей выяснять отношения друг с другом. Солидное агентство выполняет эту работу до конца. А черный маклер, зарегистрирует сделку в РегПалате, получит деньги - и до свидания, дальше - ваши проблемы - предупреждает Регина Ирековна.

Бум ритейла и обострение конкуренции приведут к качественным изменениям на рынке торговой недвижимости. В первую очередь они коснутся старых комплексов, закрытие и перепрофилирование которых станет неизбежным процессом.

Риэлтор это человек, который оказывает услуги по продаже и приобретению недвижимости. Успешный риэлтор тот, кто может подстроиться под своего клиента, подвести к выбору, помочь принять решение.

Насыщение рынка уже приводит к тому, что арендные ставки в некоторых объектах снижаются. По мнению аналитиков компании Mayfair Properties, вполне закономерным является увеличение количества торговых центров, которые будут проходить через реконцепцию, ребрендинг, изменение функционального зонирования. По сути, все эти термины более мягкие варианты слова реконструкция, придуманные консалтинговыми компаниями для деликатного общения с клиентами. Разве что в большинстве случаев реконцепция и перепрофилирование не предполагают масштабных строительных работ.

В последнее время владельцы торговых центров, построенных пять-десять лет назад, все чаще испытывают дискомфорт. Он вызван тем, что принадлежащая им недвижимость не выдерживает конкуренции с новыми комплексами, которые растут, как грибы после дождя. Более того, по объему строительства торговой недвижимости Россия лидирует среди европейских стран.

Мебельный индикатор
Одна из проблем екатеринбургского рынка недвижимости однотипность торговых центров, однородность арендаторов. Часто торговые центры в момент открытия претендуют на широкий охват аудитории, однако он постоянно сужается за счет появления новых объектов. Большинство торговых комплексов похожи друг на друга. Они не способны претендовать на уникальность как в торговой, так и в развлекательной части, констатирует аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Процесс обновления торговой недвижимости уже запущен не только в Москве, но и в регионах. Так, в будущем году планируется реконструировать девять торговых центров в Екатеринбурге. Серьезную реконцепцию объектов планируют провести владельцы ряда новосибирских комплексов (в частности, будет усилена развлекательная составляющая ТЦ Континент). По оценкам экспертов, эту же процедуру к 2009 году придется пройти примерно 30% петербургских торговых центров. В Москве уже модернизируются торговые комплексы сети Столица, расположенные на окраине города. Смена формата не помешала бы и некоторым объектам торговли в центре города.

По словам замдиректора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяны Ключинской, у многих собственников торговых центров слишком высокие ожидания в отношении арендного дохода. Девелоперы стремятся увеличить количество маленьких магазинов в торговой галерее, чтобы извлечь большую доходность с квадратного метра. Ведь чем меньше арендуемая площадь, тем выше арендная ставка. Однако такой подход идет в ущерб качеству торгового комплекса. Сегодня покупателям интересны якорные операторы, представляющие большую продуктовую линейку, поясняет наша собеседница. Кроме того, наличие мощных якорных операторов способствует повышению объемов продаж у других ритейлеров, они придают устойчивости арендным ставкам и поддерживают весь комплекс на плаву.

Стоит заметить, что зачастую реконцепция по-екатеринбургски приобретает весьма причудливые формы. Например, на стадии строительства девелоперы могут передумать и уже почти построенный универмаг переделать в офисный комплекс. У нас индикатором качества объекта служат мебельные магазины. Как правило, их появление в каком-нибудь торговом центре указывает на то, что дела идут плохо либо не реализовались какие-то изначальные задумки собственников, рассказывает один из уральских риэлтеров. И приводит в качестве примера один из торгово-офисных комплексов, который стоял пустым полгода, а теперь позиционируется как интерьерный центр. В торговом центре Екатерининский мебелью заполнен холл, в котором ранее планировалось проводить праздники и акции.

К новым форматам
Иногда смена позиционирования не может кардинально повлиять на величину денежных потоков, которые приносит торговый центр. Те, кому реконцепция (или даже полная реконструкция) не помогает, задумываются о внедрении новых форматов торговой недвижимости. На новые форматы начинают ориентироваться и девелоперы при строительстве новых объектов.

Самый вопиющий пример мелкой нарезки крытые рынки (многие из них позиционируются как торговые комплексы), имеющие арендаторов в лице ПБОЮЛ, каждый из которых занимает от 6 до 20 квадратных метров. Как правило, такие объекты предполагают минимум комфорта для покупателей, а потому им требуется уже не перепозиционирование, а абсолютная перестройка. Правда, как ни странно, владельцы рынков не склонны к переменам. Во-первых, потому что рыночный формат генерирует прибыль в ежедневном режиме, зачастую наличными. Во-вторых, арендные ставки за место на рынке могут превышать стоимость аренды площадей в торговых центрах. К нам приходили хозяева одного из московских рынков, расположенных на юго-западе Москвы. Хотим, говорят, осуществить реконцепцию. Мол, арендаторы разбегаются, приходится плату снижать. Мы стали смотреть, сравнивать арендные ставки. Выяснилось, что в современных торговых центрах, расположенных в том же районе, арендная плата составляет 500 600 долларов за квадратный метр в год. Хозяева рынка развернулись и ушли, потому что они сдавали площади ПБОЮЛам по тысяче долларов за метр, рассказывает один из экспертов.

Одними из первых попытались перенести западную идею ритейл-парка на российскую почву уральские предприниматели, построив на базе рыночного комплекса Оборонснабсбыт в Екатеринбурге ритейл-порт Докер, представляющий собой около десятка отдельно стоящих зданий, торгующих строительными товарами и предметами интерьера.

Одним из наиболее востребованных и обсуждаемых является формат ритейл-парка. Идея ритейл-парка на Западе основана на максимальном снижении конечной стоимости товара для покупателя. Это достигается путем минимизации стоимости строительства (одноэтажные ангары или одно-трехэтажные сборные конструкции), а соответственно и стоимости аренды для магазинов, поясняет начальник аналитического отдела ИК ЛБО Альянс Александр Перегудов.

Г-жа Ключинская из Colliers International говорит, что препятствием для развития ритейл-парков в Москве и региональных центрах служат дорогая земля и завышенные ожидания девелоперов. Этот формат предполагает наличие крупных якорей и незначительной галереи. Обычно якорные арендаторы платят невысокие арендные ставки. Однако дороговизна земли подрывает экономику таких проектов. Но даже если земля досталась девелоперу задешево, он все равно предпочитает построить классический торговый центр, поскольку это обеспечивает более высокую доходность на собственные вложения порядка 30 процентов, поясняет она. По словам г-на Перегудова из ИК ЛБО Альянс, до последнего времени было проще и выгоднее построить логистический центр площадью 100 200 тыс. квадратных метров, так как арендные ставки в нем сопоставимы с ритейл-парком 120 170 долларов за квадратный метр в год, но управлять складом намного проще.

По словам директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, несколько проектов строительства ритейл-парков планируется реализовать на юге, западе и северо-западе Москвы. Правда, пока концепцию не вполне понимают российские компании. В ритейл-парк готовы прийти иностранные операторы, но их еще недостаточно. Для полноты и целостности концепции нужны отечественные торговые операторы дискаунтеры одежды, продавцы товаров для дома, рассуждает она.

Настройтесь на волну
По мнению экспертов, тиражирование новых форматов, скорее всего, начнется в регионах, а не в Москве. После появления пилотных проектов опыт будет изучен девелоперами, и, возможно, начнется активное распространение ритейл-парков и других специализированных форматов торговли.

Помимо всего прочего, в России крупные сети избалованы обычными торговыми центрами, где они выступают как якорные арендаторы, имея множество льгот, скидок. Собственнику ритейл-парка придется провести огромную работу, чтобы собрать всех крупных игроков и убедить их играть по единым правилам.

В 2006 году оборот строительных компаний Северо-Запада возрос на 33,5% по сравнению с 2005−м, в текущем году, по прогнозам участников рынка, темпы роста сохранятся и не замедлятся в 2008 году. Опрошенные корреспондентами Эксперта С-З строительные компании заявили, что намерены увеличить объем инвестиций в следующем году, а значит, объем работ в строительном комплексе продолжит расти.

Дополнительным стимулом для этого может стать востребованность таких комплексов со стороны западных инвестиционных фондов. Поскольку арендаторами ритейл-парков будут выступать лишь крупные публичные компании, это повысит уровень доверия инвесторов к подобным проектам. Тем более что участники российского рынка недвижимости ожидают второй инвестиционной волны. По словам г-жи Никуличевой из Jones Lang LaSalle, если сейчас торговую недвижимость скупают спекулятивные фонды, частные инвесторы или их пулы, то уже через три-пять лет вслед за ними на российский рынок должны прийти крупные институциональные игроки.
Промышленные предприятия Северо-Запада не смогли удовлетворить возросшие запросы девелоперов. Это повлекло за собой повышение цен и усиление конкуренции со стороны иностранных производителей стройматериалов.

Благодаря росту цен физические лица и компании охотно вкладываются не в готовые квартиры, офисные, складские помещения, а в проекты. Авансовые платежи от клиентов по договорам предварительной купли-продажи недвижимости по сей день остаются основным источником средств строительных компаний. На их долю приходится около 40% от всех источников. В 2008 году планируется привлечь авансов от клиентов на 20 млрд рублей, что в два раза больше, чем в 2007−м, отмечает заместитель финансового директора холдинга Эталон-ЛенСпецСМУ Виктор Васенев.

Причин резвого роста строительства несколько, прежде всего это хронически неудовлетворенный спрос на жилье. Он настолько сильно превышает предложение квартир, что цены на них упорно растут последние пять лет, больше всего цены выросли в прошлом году стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке на Северо-Западе почти удвоилась и колеблется сейчас в районе 52 тыс. рублей. Аналогичная ситуация складывается в секторе коммерческой недвижимости, спрос на которую растет как со стороны государства, так и со стороны частного сектора небольших компаний и гигантов отечественной промышленности.

По мнению Виктора Васенева, промышленное строительство выходит в лидеры по темпам роста, этому способствует активная политика властей по развитию промышленной инфраструктуры региона, а также переносу из центра города на периферию производственных объектов. Пожалуй, пока только ниша торговой недвижимости близка к насыщению. Во всех остальных областях существует дисбаланс спроса и предложения, отмечает генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов. По его мнению, в ближайшие годы этот дисбаланс будет сокращаться, но резкого роста предложения ожидать не приходится. Важно учитывать, что все те крупные проекты, которые были заявлены в последнее время, будут выводиться на рынок не разом, а постепенно, согласно потребностям рынка. Поэтому корректно говорить не о бурном росте и последующем его сокращении, а о стабильном и поступательном развитии, важную роль в котором будет играть не столько количество, сколько качество проектов, считает Василий Селиванов.
Инвестиционное вторжение

Но строителям этих денег недостаточно для наращивания объемов производства, они уже освоили способы привлечения средств при помощи закрытых паевых фондов, долговых бумаг и успешно продают акции даже сейчас, несмотря на неблагоприятную конъюнктуру на финансовых рынках, когда другие эмитенты откладывают размещения. Яркий пример петербургская Группа ЛСР, которая продала в начале ноября этого года инвесторам 12,5% акций по 72,5 доллара за штуку, выручив за них 772 млн долларов. Все это говорит лишь о том, что в ближайшие годы ни инвесторы, ни строители не ожидают изменения ситуации в худшую сторону: спрос, а вместе с ним и цены будут расти.

Стремительный рост цен на цемент привел к тому, что обзавестись собственным цементным заводиком подумывают многие олигархи. Оно и понятно: отпускная цена цемента почти втрое превышает затраты на его производство. Создать вторую по величине цементную компанию в России, конкурирующую с Евроцементом, задумал Олег Дерипаска. Его компания Базэлцемент, основанная в 2006 году, объявила в октябре текущего года о планах инвестировать 250 млн долларов в строительство цементного завода мощностью 2 млн тонн в год в Новгородской области. Компания уже реализует аналогичные проекты в Рязани и Краснодарском крае, а в сентябре запустила простаивавший с 2000 года Ачинский цементный завод мощностью 700 тыс. тонн в год.

Все это означает, что потребность в строительных материалах и технике также будет возрастать. Многие предприятия, ориентированные на стройиндустрию, продемонстрировали в прошлом году двузначные темпы роста и сохраняют их в этом году. Однако по некоторым видам стройматериалов производство не успевает за темпами строительства. Показательный пример цемент. С октября прошлого года цены на него взлетели на 80%, превысив отметку в 6 тыс. рублей за тонну с учетом НДС. По прогнозам некоторых экспертов, до конца года стоимость этой сухой смеси приблизится к 10 тыс. рублей. Впрочем, предел, когда ввозить цемент из-за границы становится выгодно, уже достигнут в Европе он стоит дешевле. Например, германские и английские поставщики рады завалить наш рынок цементом по цене около 4,4 тыс. рублей за тонну. Впрочем, особенность цемента в том, что его перевозка требует специального оборудования для расфасовки и инфраструктуры для перевалки, а этого нет. Но самое главное, порты, расположенные на Северо-Западе, не способны принимать большегрузные суда, а ввозить небольшими объемами невыгодно. Иначе обстоят дела на Черноморском побережье порты Новороссийска завалены турецким цементом, который пойдет на строительство олимпийских объектов.

По прогнозам ИК Тройка Диалог, внутрироссийское потребление стальной продукции в ближайшие пять лет вырастет на 60%, существенную долю этого роста обеспечит строительный прокат. Высокий спрос со стороны стройиндустрии заставляет металлургов инвестировать средства в существующие предприятия и строительство новых. Так, два северсталевских мини-завода (по 1 млн тонн сортового проката в год) в Саратовской и Нижегородской областях начнут работу во второй половине 2010 года и в первую очередь будут удовлетворять растущие потребности этих регионов и соседних областей. Инвестиции в строительство двух новых заводов достигают 1 млрд долларов, говорит Тимофеев. Ранее мы начали строить трубопрофильный завод в Шексне (Вологодская область) на 250 тыс. тонн продукции в год, который также будет производить металлопродукцию для стройиндустрии.

Стальной дефицит
Практически в любом строительстве используется металлургическая продукция. Поэтому сталелитейная отрасль оказалась в числе тех, кто выиграл от роста строительного сектора. Только за прошлый год, отмечают на Череповецком металлургическом комбинате (ЧМК) Северсталь, потребление арматуры в стране увеличилось на 30%. В 2006 году российские предприятия Северстали поставили на строительный рынок порядка 1,5 млн тонн металлопроката. Доля наиболее востребованного сорта стали высококачественной термоупрочненной арматуры марки A500C в общем объеме отгрузки ЧМК строительным компаниям достигает 80%, говорит директор по стратегическому планированию ЧМК Северсталь Игорь Тимофеев.

Техника всякая в почете
Самосвалы самый массовый класс строительной техники, на их долю приходится почти треть грузового парка страны. Наиболее востребованы грузовики отечественного производства КАМАЗ (занимает почти две трети рынка) и Урал. Однако у отечественных производителей сил на всех строителей не хватает. Импортеры очень стараются покрыть дефицит (только за первое полугодие 2007 года ввезено порядка 4 тыс. грузовиков). Но несмотря на все усилия, спрос остается неудовлетворенным машины приходится ждать по пять-шесть месяцев. Наиболее нетерпеливые строительные организации покупают китайскую технику.

Похожие планы вынашивает екатеринбургский холдинг Макси-Групп, который намерен построить десять мини-заводов. Один из них мелкосортного проката появится в Ленинградской области в 2011 году. Металлурги уже могли бы неплохо заработать на строительном рынке, но пока ситуация складывается так, что увеличивается ввоз китайского, украинского, турецкого строительного проката, а эксперты опасаются, что в динамично развивающихся регионах (Северо-Запад в их числе) к 2010 году может возникнуть серьезный дефицит сортового проката строительного назначения.

Отечественные компании, выпускающие дорожно-строительную технику (Тверской экскаватор, Челябинский завод строительных машин, Брянский Арсенал и др.), по ряду позиций (асфальтоукладчики, автогрейдеры) демонстрируют хорошую динамику роста продаж, несмотря на сильную конкуренцию со стороны западных производителей. Для повышения конкурентоспособности россиянам надо активно принимать меры, например использовать высококачественные импортные комплектующие, а также совершенствовать дизайн.

Об увеличении продаж в России заявляют и производители дорожно-строительной техники. Так, по словам представителя по связям с общественностью Катерпиллар СНГ Надежды Ларионовой, стройиндустрия один из основных потребителей техники Caterpillar. В период с 2000−го по 2004 год наблюдалась некоторая стагнация на рынке. Последние годы идет процесс наращивания продаж, в 2007 году компания удвоила продажи по сравнению с 2006−м, объясняет Ларионова. В настоящее время в России особенно востребованы бульдозеры, экскаваторы, экскаваторы-погрузчики. Caterpillar их собирает на предприятиях в Европе и Японии, но часть комплектующих изготавливается заводом в Тосно (Ленобласть).

Емкость российского рынка кабеля 3,7 млрд долларов ежегодно. Наиболее динамично растет ниша энергетических кабелей. Однако спрос на новые виды продукции превышает возможности заводов. Как следствие, дефицит нивелируется импортом, который, впрочем, при желании можно выдавить с рынка. Для этого надо вводить в строй современное оборудование. Многие заводы так и делают. Например, Севкабель-Холдинг до 2010 года планирует развернуть в общей сложности шесть новых линий по выпуску современных энергетических кабелей на 10−330 кВ.

По пути замещения импорта
Современные кабели в последние годы пользуются у строителей столь высоким спросом, что их производители забыли, что значит работать на склад: только успевай выполнять текущие заказы. По словам Аллы Колесниковой, начальника отдела маркетинга фирмы Севкабель (входит в Севкабель-Холдинг), до 70% всей продукции холдинга потребляется стройиндустрией: в основном это кабель NYM, силовой кабель с ПВХ-изоляцией, кабель с изоляцией из сшитого полиэтилена, самонесущие изолированные провода, установочные провода.

РСК занимается переработкой полированного стекла в стеклопакеты. Российский рынок стеклопакетов в 2006 году составил 36 млн кв. м, в этом году 41 млн кв. м, а к 2012−му он может достичь 71 млн кв. м, говорит Андреенко. Соответственно, и мы практически в два раза расширяем свое производство. За счет этого рассчитываем в ближайшее время устранить дефицит стеклопакетов в Санкт-Петербурге.

Российские производители полированного стекла Glaverbel, Pilkington, Салаватстекло, Саратовстройстекло, как и кабельщики, недооценили потенциал строительного рынка. По словам финансового директора Российской стекольной компании (РСК) Александра Андреенко, из-за недостаточного предложения внутренние цены на эту продукцию сегодня чрезмерно высоки и ее приходится завозить из-за рубежа. Однако начиная с 2005 года стекольщики вводят новые мощности, поэтому дефицит может быть устранен уже в 2008 году. Как следствие, снизится импорт.



Главная --> Публикации