Главная --> Публикации --> Кому в промзоне жить хорошо? Поселок столичного типа Игры киприотов Первый девелоперский проект фонд начинает в петербурге Главному архитектору москвы припомнили «времена года»

Летом в Госдуму был внесен законопроект О строительных сберегательных кассах (ССК), который получил положительное заключение правительства и теперь ожидает первого чтения. Если он будет принят, то уже в середине 2008 года строительные сберегательные кассы начнут работать. Они будут создаваться в форме специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций, надзор за которыми будет осуществлять Банк России. Строительная сберегательная касса -- замкнутая система. Основные пассивы -- вклады граждан, активы -- кредиты ССК на улучшение жилищных условий,-- говорит один из разработчиков законопроекта депутат Госдумы Оксана Дмитриева.

С ростом цен на недвижимость ипотека становится все более элитной услугой. Тем же, кто не в состоянии оплачивать ипотеку, должны помочь строительные сберегательные кассы, законопроект о которых сейчас находится в Думе.

Получение кредита в стройсберкассе осуществляется по следующей схеме: вкладчик заключает с ССК договор накопления сбережений на определенную сумму, которая необходима ему для улучшения жилищных условий. Затем в течение определенного срока он будет вносить в ССК фиксированные суммы. Минимальный срок накопления -- два года. Когда будет накоплена половина необходимой суммы, ССК возвращает клиенту эти деньги и выдает кредит на оставшуюся половину под 5-6% годовых. В накопления клиента входят денежные средства самого вкладчика, процент по вкладу (2-3%) и субсидия государства в размере 20% от накопленной за год суммы. Максимальный ежегодный взнос государства -- 14 тыс. руб. Если человек накопил за год 50 тыс. руб., надбавка государства составит 10 тыс. руб., а при накоплении 100 тыс. руб. государство добавит 14 тыс. руб. Таким образом, депозитный процент по вкладу составит 22-23% с учетом помощи государства, а процент по кредиту, который ему предоставит ССК,-- 5-6%. Эта схема очень эффективна именно для людей со средними доходами,-- говорит Оксана Дмитриева.

ССК обещают сделать кредит на жилье доступным для клиентов, ежемесячный доход которых не превышает 20-25 тыс. руб. Такие заемщики не в состоянии сразу внести первоначальный взнос на покупку квартиру в размере 10-20% ее стоимости. Воспользовавшись системой ССК, они смогут не только накопить деньги на этот взнос, но и получить деньги под низкий процент.

Эту же квартиру заемщик мог бы купить в кредит у банка, не обращаясь к помощи ССК. Тогда, имея на руках 60 тыс. рублей (5% стоимости квартиры), заемщик мог бы оформить кредит на 15 лет под 12,5% годовых. В этом случае каждый месяц заемщик платил бы 14 тыс. рублей. При этом сумма переплаты будет равна стоимости приобретаемой квартиры.

Правда, пока вариант покупки жилья больше подходит для регионов, где цены на недвижимость значительно ниже московских. Актуален этот вариант и для Подмосковья, где еще можно приобрести квартиру по сравнительно доступной цене. Например, в Сходне можно купить однокомнатную квартиру (40 кв. м) за 1200 тыс. руб. Вкладчику нужно скопить 600 тыс. руб., тогда недостающие 600 тыс. он получит в кредит. Если клиент ССК будет ежемесячно вносить по 5000 руб., то необходимую сумму он накопит приблизительно за восемь лет. При кредите на оставшиеся 600 тыс. руб. под 5% годовых на 10 лет ежемесячный платеж составит около 6500 руб. в месяц. При этом переплата кассе за 10 лет составит 164 тыс. руб.

Открыть вклад в ССК может каждый из членов семьи. Тогда процент по вкладу и субсидия государства будут начисляться на каждый вклад в отдельности. Например, молодая семья из двух человек необходимую сумму может скопить в два раза быстрее. Для людей с доходом 15-30 тыс. руб. ССК -- оптимальная стратегия накопления 60-70 тыс. руб. в год. Богатому человеку, который может накопить 1-2 млн руб. в год, лучше идти в коммерческий банк и получать кредит под рыночный процент,-- уверена Оксана Дмитриева.

Основное условие, которое выдвигают ССК,-- полученный кредит должен быть использован только на улучшение жилищных условий. Полученные деньги можно использовать на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение жилья, строительство дома, обмен квартиры и ремонт. Если заемщик полученные средства использует для каких-то других целей, ССК потребует возвратить сумму господдержки. Кредит может быть также использован для погашения кредита в других банках. Процентная ставка по нему определяется в момент заключения договора накопления и не меняется в течение всего срока выплат по кредиту. В любое время действия договора вкладчик может забрать накопленную сумму и отказаться от кредита. Для получения кредита заемщик должен предоставить обеспечение - это может быть залог приобретаемого имущества или залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Залог не потребуется при кредите на небольшую сумму.

ССК может отказать вкладчику в кредите, если посчитает его недостаточно платежеспособным или если у клиента отрицательная кредитная история в другом банке. В этом случае ССК либо возвращает вкладчику сумму накоплений с процентами, либо продлевает действие договора накопления еще на какое-то время. По мнению Оксаны Дмитриевой, ССК не будут конкурировать с банковскими ипотечными программами, а, наоборот, расширят их возможности: В моем представлении, строительные сберегательные кассы сделают ипотеку более доступной для определенных слоев населения. В первую очередь -- для среднего класса, который пока не может справиться с рыночными процентными ставками по ипотечному кредиту и первоначальным взносом.

Для получения кредита заемщику нужно предоставить такие же документы, как и при оформлении ипотечного кредита в банке: паспорт, справку о доходах и т. д. Когда клиент нарабатывает положительную историю в ССК, условия могут быть более лояльными. Срок кредита в законе не оговорен и определяется при заключении договора. Однако, скорее всего, он не сравняется с максимальным сроком кредитования банков -- 20-30 лет. Например, на Западе срок такого кредита, как правило, не превышает 15 лет.

Заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский считает, что ССК смогут составить конкуренцию банковским ипотечным кредитам только через 3-5 лет. Вероятно, в первую очередь к услугам ССК прибегнет некоторая часть тех покупателей, у которых уже имеются накопления в сумме, достаточной для получения кредита, или кто сможет докопить до этой суммы за два года. Они станут вкладчиками ССК на минимальный срок, затем возьмут в ССК кредит под низкую ставку,-- говорит он.

Этого же мнения придерживаются и в банках. ССК и ипотечное кредитование -- продукты, рассчитанные на разные целевые аудитории. Ипотечное кредитование ориентировано в основном на тех, кто имеет стабильный высокий доход. ССК имеют накопительный механизм, позволяющий людям с достатком ниже среднего накапливать и вносить средства на приобретение жилья,-- говорит руководитель ипотечного центра банка Агроимпульс Юлия Ермакова.

Конечно, при росте цен на недвижимость и инфляции накопления в ССК могут обесцениваться. Квартира, профинансированная с помощью стройсберкассы, обойдется заемщику дешевле, чем приобретенная с помощью ипотечного кредита. Но при этом у заемщика значительно увеличивается срок покупки и въезда в новое жилье. Также существует опасность, что накопленные деньги не будут поспевать за ростом цен на недвижимость, и период накопления будет растягиваться до бесконечности,-- говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова. Руководитель дирекции Райффайзенбанка по работе с физлицами Роман Воробьев также замечает, что заемщик может упустить выгоду, когда доходность по сберегательным вкладам меньше доходности по долгосрочным банковским депозитам или паевым инвестиционным фондам. Можно предположить, что банки попытаются снизить ставку для тех, кто располагает 30-50-процентным первоначальным взносом, чтобы снизить для них привлекательность варианта накопление в ССК в течение минимального срока, а затем -- кредит под низкую ставку",-- говорит Алексей Успенский. При удорожании ресурсов из-за ипотечного кризиса в США банки в ближайшие год-два вряд ли смогут существенно снизить ставки по ипотеке, скорее всего, будут вводиться более интересные условия, такие как снижение минимального размера собственных средств, возможность оформления кредита несколькими созаемщиками и т. д.,-- предполагает начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан.

Системе таких касс потребуется завоевать доверие населения. Многие россияне помнят финансовые пирамиды 1990-х годов и будут бояться, что касса не выполнит своих обязательств. Вдобавок покупка жилья с помощью ССК -- более длительный процесс, чем приобретение жилья по ипотеке, что может оказаться невыгодным в условиях постоянного роста цен на недвижимость. Так что более популярным способом покупки нового жилья останется ипотека, которую можно сейчас взять даже без первоначального взноса,-- считает гендиректор кредитного брокера Фосборн Хоум Василий Белов.

Неоспоримое преимущество ССК -- низкая процентная ставка по кредиту. Условия банковского ипотечного кредитования не всегда зависят от факторов конкурентной среды. Например, банки не готовы работать в убыток, предлагая кредиты по ставкам, сопоставимым с процентными ставками привлеченных денежных средств,-- говорит Роман Воробьев. Даже если банковские кредиты станут более дешевыми, заемщикам со средним доходом до 25 тыс. руб. будет сложно их обслуживать. Поэтому банкам и ССК придется работать каждому на своего потребителя.
Жилищный кодекс России требует до 1 января 2008 года всем собственникам жилья выбрать одну из форм управления своим домом: управляющую компанию (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управление посредством общего собрания. В мае правительство Москвы сделало свой выбор, выпустив постановление О программе поддержки ТСЖ на 2007-2009 годы. В соответствии с ним для каждой префектуры сверху был спущен план по ТСЖизации населения.

Эксперты считают, что 2-3% годовых по вкладам -- незначительный процент, и его недостаточно в условиях постоянного роста цен на недвижимость. И в этом случае стройсберкассы окажут реальную помощь только при поддержке государства. В настоящее время размер дотаций государства планируется ограничить 14 тыс. рублей в год. Эта сумма является несущественной при нынешних ценах на недвижимость. Если размер субсидий государства будет увеличен, ССК смогут действительно стать конкурентами классической ипотеке, тогда банкам придется снижать ставки,-- говорит руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют банка Сергей Даньков.

- Для составления списков возраст был не главным критерием, - объяснил Известиям принцип составления загадочных списков заместитель директора общественной организации Институт коллективных действий Андрей Демидов. - Округа обязали предоставить данные о жилых домах, в которых больше половины квартир не приватизированы, то есть город является там главным собственником. То есть по жилищному кодексу, имея в этих домах контрольный пакет, он может создать там ТСЖ.

Как гласит документ, оказавшийся в распоряжении редакции, в этом году ТСЖизации намечено подвергнуть 3384 дома в столице. Здания - самые разнообразные. Есть весьма древние экземпляры 1830-1840 годов постройки. Много домов - ровесников Октябрьской революции. Но попадаются и новостройки 2005-2006 года выпуска.

- Согласно новому федеральному закону о капремонте жилья город может получить помощь из федерального фонда содействия реформированию ЖКХ при наличии ряда условий. Одно из них - чтобы в регионе не меньше 5% жилых домов были охвачены ТСЖ. С каждым годом этот показатель возрастает. Поэтому сейчас по Москве и идет усиленная жилищная коллективизация. Раньше насаждали колхозы, теперь - ТСЖ. Мы не против самой формы, у нее есть масса достоинств. Но есть и опасности.

- Для чего мэрии нужна такая коллективизация?

- Теоретически должников вполне могут лишить жилья, - продолжает Андрей Демидов. - Ведь согласно новому Жилкодексу за неуплату квартплаты в течение шести месяцев могут выселить по суду. В данном случае деньги на благоустройство считаются обязательным платежом, то есть входят в понятие квартплаты. В свое время Госдума хотела внести в Жилкодекс поправки, которые разграничивали бы обязательные платежи и необязательные. Но пока этого не сделано.

Сегодня к правозащитникам поступает много жалоб от уже ТСЖизированного населения. В рейтинге недовольств первое место занимают различные взносы, которыми правление ТСЖ облагает жильцов: на содержание автостоянки, на благоустройство дворовой площадки и чердака. Ограничений по суммам нет - от 300 рублей до 1000 долларов с квартиры.

- Технической документации на дом нет, - говорит жительница дома 7 по Марксистской улице Ванда Цуркан. - Сейчас инициативная группа жителей пытается доказать, что ТСЖ у нас создано незаконно. Мы уже выиграли суд по начислениям за техобслуживание - у нас они были в 3 раза выше городских расценок. То же самое с платой за воду и тепло. Вроде бы есть закон, по которому коммунальные платежи регулируются государством. Однако, как он соблюдается, никто не контролирует. До сих пор нет четких правил этой новой игры в самостоятельность. Нам даже на самоуправство ТСЖ теперь пожаловаться некуда. Ответ один - идите в суд.

В некоторых домах товарищества созданы по подложным документам, и жители годами судятся, чтобы это доказать.

Рекомендуется, если:

ТСЖ: создавать или нет?

- дом (или группа домов) большой, не менее 300-400 квартир - это экономически обосновано, поскольку обслуживание в пересчете на одну квартиру оказывается дешевле;

- дом новый и не требует крупных вложений в ремонт;

- есть грамотный и порядочный кандидат в председатели товарищества, а также группа единомышленников из 5 человек, готовых войти в правление

- социальный состав дома однороден, нет большого количества социальных квартир с малообеспеченными жильцами;

- дом ветхий, предаварийный, старых годов постройки, с изношенными коммуникациями;

Пока противопоказано, если:

- отсутствие грамотной инициативной группы, разобщенность жителей, сильные иждивенческие настроения;

- контингент жителей очень пестрый - например, девятиэтажка, половина жителей которой получила квартиры в результате расселения из ветхого жилья, половина - купила;

Главные страхи жилищной реформы
Изучив содержание портала tsj.ru и опросив вкусивших жилищно-коммунальной коллективизации, Известия выяснили - больше всего москвичи боятся роста цен на коммуналку, охотников за чужой собственностью (рейдеров) и мошенников на посту председателей ТСЖ.

- преобладают люди 50-60 лет и старше, а также маргиналы (вариант бывших рабочих окраин)

Впечатления уже приобщенных к ТСЖ зачастую эти опасения подтверждают. Цены на техобслуживание 100-метровой квартиры - 2500 руб. в месяц (больше, чем стоят вода, свет и отопление, вместе взятые). Но никакого техобслуживания не ведется - в доме постройки 2003 года течет крыша, грибок в подъезде, разбиты двери, осыпается плитка, - жалуется посетитель одного из форумов.

Цены на коммуналку вырастут в разы

Вот только точного списка обязательных платежей не существует, -спорят с ней в Сети. - Богатые жильцы дома могут проголосовать на собрании за покупку дорогостоящих услуг, например, за мраморный подъезд и другую экзотику, а оплачивать их придется всем.

Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу, - пытается развеять страхи горожан Евгения Юнисова, принимавшая участие в создании ТСЖ в старом московском доме.

Жильцы будут вынуждены продавать свои квартиры

Практика отличается от теории, - успокаивает Евгения. - В нашем доме состоятельные жильцы спокойно относятся к тому, что кто-то отказывается принимать участие в общих дорогостоящих проектах, и берут бремя расходов на себя.

Действия рейдеров по захвату промышленных предприятий - ничто по сравнению с событиями, которые могут развернуться в жилищной сфере больших городов, - пророчат в Сети. - Достаточно провести в ТСЖ необходимое решение, например, установить плату за содержание жилья в размере 20 000 рублей в месяц, и жильцы будут вынуждены продавать свои квартиры, так как основная масса не сможет их уплачивать. После освобождения жилплощади квартиры будут скуплены, а платежи очередным решением приведены к необходимому уровню. Города России (в первую очередь Москва) быстро разделятся на гетто для бедных и районы для богатых.

Есть перспективы и пострашнее.

А вы Жилкодекс читали? - упрекают паникеров в вопиющей юридической безграмотности оптимисты. - Где вы увидели возможность продажи общего имущества? Или про кредит в банке - вы в курсе, что это потребует одобрения 2/3 голосов?

По мнению пессимистов, есть и другие варианты почти легального отъема недвижимости. Управляющая компания может продать общее имущество товарищества по бросовым ценам самой себе и обанкротить ТСЖ, - предполагает Галина Нагария. - Можно еще под юридическую форму ТСЖ взять кредит в банке на капремонт и потратить на что угодно...

Экономист Андрей Широков: Не надо выбирать непонятно что

А вдруг власть в доме захватят мошенники?
Устрашить, впрочем, способны и соседи по многоквартирному дому, узурпировавшие власть в колхозе. Мошенники в правлениях ТСЖ повсеместно подделывают решения общего собрания, показывают госорганам липовые протоколы, - предупреждает москвич Роман Глебов. - Суды и органы прокуратуры завалены исками от жильцов, возмущенных произволом самозваных председателей ТСЖ. Осторожнее, господа хорошие!

вопрос: Жилищный кодекс требует от собственников жилья до 1 января 2008 года выбрать одну из форм управления своим домом: управляющую компанию (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управление посредством общего собрания. А если не выберут, что тогда?

Прокомментировать мнимые и реальные последствия массовой приватизации столичного жилкомхоза корреспондент Известий Анна Гараненко попросила заведующего кафедрой управления городской инфраструктурой и недвижимостью Московского института государственного и корпоративного управления Андрея Широкова.

в: А что лучше для жителей - самим создать ТСЖ или ждать конкурса?

ответ: Тогда органы государственной и муниципальной власти должны (подчеркиваю - должны, эта обязанность прописана в кодексе) провести конкурсы и подобрать им управляющие компании. На каждый дом, который не принял решения, или на группу домов площадью до 100 тысяч квадратных метров.

в: Почему?

о: Для того чтобы выставить дом на конкурс, власти должны: провести межевание земли, посчитать экономику каждого дома, вычислить долги государства по капремонту, оформить общедолевое имущество, зарегистрировать дом как объект управления (сегодня многоквартирный дом зарегистрирован по частям - поквартирно). Подготовить договор между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями (вода холодная и горячая, отопление). Москва готова к этому? Боюсь, что нет. Думаю, еще и поэтому мэрия Москвы ведет такую широкую кампанию по массовому созданию ТСЖ, в которых под давлением или по незнанию выбирают себе в качестве управляющих компаний все те же срочно реформируемые ДЕЗы. Город всеми силами не хочет пускать на рынок частные УК.

в: Обычно вступление в рынок сопровождается шоком. Самая распространенная страшилка - резкий рост цен на коммуналку.

о: Чтобы оставить у себя финансовые потоки. Их масштаб - около 7 миллиардов рублей в месяц, поступающих на транзитные счета Банка Москвы, в котором главный акционер - город. Умножьте на 1 Неплохая сумма? Сегодня деньги жилкомхоза идут мимо управляющих компаний - половина напрямую поступает ресурсникам, остальное псевдоуправляющим-ДЕЗам - государственным структурам. Если сделать так, как требует Жилищный кодекс, - какой объем денег уйдет из-под рук префектов и различных департаментов!

в: Люди боятся, что не смогут избавиться от не устраивающей их управляющей компании, которая сядет им на шею.

о: Цену содержания дома определяют сами собственники - на общем собрании.

в: Москвичи опасаются, что появится жилищное рейдерство - дома будут продавать за долги, а жителям придется расплачиваться за действия управдомов своими квартирами.

о: Они смогут сделать это в любой момент, проголосовав на общем собрании. Кроме того, если УК выбрана по конкурсу, муниципалитет вообще обязан раз в год собирать собрание, чтобы спрашивать собственников: Все ли вас устраивает?

в: Что делать тем, которых сегодня загоняют в ТСЖ?

о: Управляющая компания страхует свои риски - эта обязанность заложена в условиях проведения конкурса.

Письмо в редакцию

о: Думать. Если в доме есть инициативная команда, которая прошла определенное обучение, а собственники способны организоваться - создавайте ТСЖ и идите вперед. Но учтите, что за все проблемы в доме отвечать будете сами. Сами, если управлять домом и заключать договоры с ресурсниками будет ТСЖ. Если ТСЖ подберет профессиональную УК, то доверит ей работу по управлению. В этом случае дело правления ТСЖ - контролировать исполнение договоров с выбранной УК. Вариант для несозревших: все слушать, но ни за что не голосовать - особенно если бюллетени разносят по подъездам дворники. Не стоит выбирать непонятно что. Лучше ждать, когда власть объявит конкурсы по всем правилам игры и выберет вам новую управляющую компанию, которая будет обязана заключить с вами договоры на управление вашей недвижимостью.

Я проживаю в доме, в котором неприватизированные квартиры составляют 53% - то есть город имеет контрольный пакет. В конце августа меня по наводке одной из соседок (как единственную ненормальную, кто хоть как-то прибирает бомжатник в лифте и вестибюле первого этажа) пригласили в районную управу и сообщили, что на наш дом поданы документы на организацию в нем ТСЖ. На мой вопрос, как такое может быть - без извещения жильцов, без их согласия, - мне ответили, что по Жилищному кодексу ТСЖ создается большинством голосов общего собрания жильцов, которое можно проводить в заочной форме. А поскольку город имеет у нас большинство квартир - следовательно, и большинство голосов. Вот он и решил сам с собой, окончательно и бесповоротно. Одновременно мне было сказано, что если я соберу в доме человек пять и мы создадим правление, тогда, согласно тому же Жилкодексу, дальше все будем решать мы сами. То есть решать все до одной проблемы содержания многоквартирного, донельзя запущенного дома. Этого, мол, от нас и хочет город. И упор здесь делается на собственников - как наиболее сознательных. Кто из них инициативу проявит - того город бесплатно отправит учиться на курсы по управлению многоквартирными домами. Если же мы не воспользуемся данной нам возможностью, город имеет право сам назначить нам председателя из числа сотрудников ДЕЗа, который с Нового года будет реорганизован в частно-государственное акционерное общество. И тогда мы все (!) обязаны (!) будем исполнять решения виртуального правления и председателя.

Председателя ТСЖ нам назначили

Понимаю, что у города кончилось терпение ждать, когда до жителей дойдет, что у нас теперь капитализм, и можно перестать нянчиться с нами, на полную катушку включив буксующую реформу ЖКХ. Но я о другом. Ужас заключается в том, как муниципальные чиновники, поставленные работать с населением по организации ТСЖ, понимают свои цели и какими методами они их добиваются.

Ошеломленная открывшейся перспективой, я засела за Жилищный кодекс, стала встречаться с людьми, которые создали или создают ТСЖ по собственному желанию. Все вместе произвело на меня сильное впечатление: я стала безусловной сторонницей ТСЖ. Но одновременно поняла - совершенно необходимо, чтобы правление ТСЖ образовывали не просто энтузиасты с бухты-барахты и тем более не люди со стороны, а люди, которые могут профессионально контролировать юридическую, экономическую, инженерную и т.д. стороны деятельности по управлению домом - иначе до банкротства можно дойти. Или до личного банкротства.

Мне так и не удалось сорганизовать хотя бы пять человек в своем доме. К моему величайшему сожалению. Председателя ТСЖ нам назначили. Но вот что я поняла. У большинства из наших новых собственников в головах два ощущения: постперестроечное - что против их воли их никуда загнать не могут и совковое - что город и дальше будет их прикрывать. И что привычные ДЕЗы, как бы они ни назывались, лучше всего нового. А то, что наши кровные деньги тратятся бесконтрольно, до нас не доходит. И организовывать в таких домах из жильцов против их воли юридическое лицо, на которое (а не на постороннего председателя) и ляжет вся материальная ответственность, не просто безрассудство. Это смертельная опасность.

Пример. Всю осень управа Бибирева пытается проводить общие собрания за ТСЖ в домах, подобных моему. Результат негативный. В ноябре тех жильцов, кто хоть как-то откликнулся, пригласили на встречу с первым замом главы управы Владимиром Столяровым, в недавнем прошлом работавшим главой нашего ДЕЗа. Жалею, что не законспектировала речь Столярова на встрече. Приведу лишь несколько высказываний, повергших народ в недоумение. Кто из здесь присутствующих хочет стать председателем ТСЖ? Никто? Значит, завтра будем назначать. У нас уже есть кандидатуры председателей, бухгалтеров, ревизионной комиссии. Город требует с нас. Иначе мне попадет по шапке. Если не успеем к Новому году, дом подвиснет, его никто не будет обслуживать. Не важно, что вы не умеете - вам будет назначен куратор. На те дома, где председатель нами уже определен, готовятся уведомления и решения. Город выделит на зарплаты председателям по 3 тысячи рублей на один дом. Правда, он и работать будет соответственно....

Проблема кадров в ипотечном бизнесе стоит довольно остро. На специалистов, умеющих продавать жилье, а особенно - новостройки в кредит, спрос очень большой. Корифеи, работающие с начала развития этого рынка, находятся под постоянной опекой хедхантеров. По большому счету никакой особой премудрости в этом деле нет - азы ипотечного кредитования с одинаковой легкостью осваивают и бывшие школьные учителя, и менеджеры по продажам. Однако чтобы успешно работать, нужны связи. Оптимальную программу кредитования подобрать себе способен самостоятельно любой образованный человек. Но именно благодаря связям и специальным условиям в банках ипотечный брокер действительно может реально помочь в прохождении кредита. Например, брокеру со стороны застройщика, который выстроил партнерские взаимоотношения с банками, снижается комиссия за рассмотрение заявки и предоставляется дисконт к процентной ставке кредита.

Рынок недвижимости - рынок больших денег и, соответственно, больших рисков. Это значит, что практически любое неосторожное действие может повлечь дополнительные затраты, порой весьма существенные. Минимизировать риски и сохранить деньги тех, кто собирается приобрести недвижимость в кредит, призваны специально обученные люди.

Вторая категория - сотрудники специализированных ипотечных или кредитных брокеров. Это выделенные в отдельный бизнес подразделения агентств недвижимости или вновь созданные компании, являющиеся посредниками между заемщиками и банками. Требования к данным специалистам несколько выше: узкая специализация бизнеса требует более глубокого знания программ большого количества банков, особенностей и нюансов отдельных кредитных учреждений.

В целом сотрудников, задействованных в области ипотечного кредитования, можно разделить на четыре категории. Первая - это ипотечные консультанты в агентствах недвижимости. Как правило, это сотрудники этих же агентств, которые просто освоили новое направление. Сейчас многие банки проводят семинары и консультации, поэтому получить новые знания и навыки не составляет большого труда.

Наконец, четвертая категория - эксперты в области структурированных продуктов. Это ипотечные ценные бумаги, товар достаточно штучный. В крупных банках, которые либо уже провели секьюритизацию, либо собираются это сделать, работают специалисты высшего класса, с хорошим образованием (часто - западным), имеющие опыт работы в зарубежных инвестиционных банках.

Третья категория - специалисты отделов выдачи, андеррайтинга, сопровождения ипотечных кредитов. Обычно набор данных специалистов осуществляется из числа уже имеющих опыт работы в данной сфере. Но на низшие позиции порой берут вчерашних студентов и корпоративными тренингами дотягивают их до необходимого уровня. Ипотека - это специфический продукт, поэтому на руководящую должность банки предпочитают брать готового специалиста с опытом, достаточным для того, чтобы наладить бизнес.

Личный рост
Куратор ипотечных программ агентства Миэль Недвижимость Диана Азарова училась на юридическом факультете в Академии народного хозяйства при правительстве РФ, параллельно работала в издательстве, написала диссертацию по авторскому праву, но ближе к защите диплома переквалифицировалась в риэлторы. Она не стала начинать с низовой позиции и работать агентом по сдаче, а отправилась в банк, где после месяца работы в отделе ипотеки стала ипотечным брокером. Юридическое образование мне очень помогает, - говорит Диана. - Но самое главное в моей работе - это умение общаться с людьми. Могу сказать, что, попытавшись взять ипотечный кредит самостоятельно, люди, как правило, все-таки приходят к ипоброкерам. Тем более что затраты на комиссию часто окупаются за счет того, что хороший специалист путем подбора оптимальной программы сможет минимизировать затраты клиента на ипотеку.
Жилищный рынок Тюмени превратился в рынок покупателя. Цены стабилизировались, конкуренция между застройщиками ужесточилась. Теперь для повышения обеспеченности населения жильем необходимо развивать стройиндустрию и стимулировать платежеспособный спрос.

В крупных компаниях специалисты получают хорошие зарплаты, но, как правило, это небольшой фиксированный оклад плюс 1-2% от суммы кредита при заключении сделки. В среднем выходит от 30 до 60 тыс. рублей. В банках специалисты получают зарплату и бонусы.

Рынок сделался спокойным и предсказуемым. И это тем более заметно на фоне прошлого года, когда цены росли как грибы, аналитики переписывали прогнозы раз в неделю, а строители заявляли о новых проектах, так часто, как, кажется, никогда раньше. Что случилось?

Психологи говорят: иногда очень полезно меняться ролями начальникам с подчиненными, учителю с учеником, мужу с женой (в плане выполнения бытовых обязанностей). Считается, что такая ролевая игра помогает участникам лучше понять друг друга. Подготовка материала о рынке жилья Тюмени дала шанс мне, журналисту, поменяться местами с экспертами (комментаторами). Я не столько задавал вопросы, сколько перечислял факты и называл основные тенденции, которые тут же, почти без раздумий, подтверждали мои собеседники.

Ввод увеличивался темпами, самыми значительными за последнее время (а если верить прогнозам областной администрации, и на несколько лет вперед): плюс 26% по сравнению с предыдущим годом в 2006−м, 22,9% в 2007−м. Уровень цен на пределе платежеспособного спроса вкупе с расширением предложения увели ценовой тренд практически в горизонталь. Потребители ажиотажа не проявляют. Наоборот, как констатируют игроки, становятся разборчивыми, предъявляя больше требований к планировке, отделке, инфраструктуре и другим потребительским характеристикам.

Затишье после бури
На тюменском жилищном рынке, как и на рынке любого другого крупного уральского города, основополагающей тенденцией прошлого года стала эскалация цен. По данным группы компаний Лекс, суммарный рост за год составил 71 и 73% в первичном и вторичном сегменте соответственно. На начало 2007−го средняя по городу цена первичного метра составляла 36,3 тыс. рублей, вторичного 45, Как показала конъюнктура-2007, цены достигли практически предельного для покупателей уровня. По итогам 10 месяцев этого года они выросли всего на 18% в среднем по рынку, а сейчас и вовсе стоят. Оставшийся до нового года месяц вряд ли внесет значимые изменения в картину. Эффект традиционного оживления спроса в конце года, скорее всего, будет нивелирован ужесточением условий и снижением объемов выдачи ипотечных кредитов (ведущие тюменские застройщики реализуют через ипотеку от 30 до 55% жилья).

Основной признак усиления конкуренции рост доли крупных игроков за счет мелких. Так, в 2006 году бессменный лидер рынка ОАО Тюменская домостроительная компания ввела около 140 тыс. метров жилья (порядка 20% областного объема), еще около 35 тыс. кв. метров (5%) вклад холдинга Тюменьгазстрой. Остальные заметные игроки показали результат менее 30 тыс. кв. метров. Больше половины предложения рынку дала и вовсе экономическая мелочь с объемами ввода до 10 тыс. метров. По итогам 2007 года расклад существенно поменяется. Гораздо большие объемы ввода, чем в прошлом, заявлены Партнером, Сибинтелом, Тюменьинвестстроем. Доля крупных игроков на рынке вырастет, мелких сократится.

Большинству крупных игроков (занимающихся комплексным освоением территорий, возводящих кварталы и жилые комплексы) удается удерживать цены благодаря наработанному имиджу, дополнительным инструментам привлечения клиентов, например совместным с банками потребительским программам. Некоторые уже снижают на 5 6%. Делают они это пока неявно: за счет скидок и рекламных акций, тем не менее от специалистов этот факт не скрыть. Мелкие игроки продемонстрировали рынку ряд случаев куда более значительного дисконта (преимущественно, в сегменте долевого участия на ранних стадиях). Часть девелоперов с целью привлечения клиентов внедрили программы рассрочки (на оплату квартиры в долевку дается до полугода, при этом цена жилья фиксируется в момент заключения договора). Все это свидетельствует о том, что инициатива на рынке окончательно перешла к покупателям.

Некоторые игроки, особенно небольшие, испытывают проблемы с продажами. Для них это смерти подобно: средства дольщиков их основной финансовый ресурс. Если кривая цен вновь не загнется кверху в ближайшее время (а явных предпосылок к этому не видно), часть проектов так и останется нереализованной. Более сильные крупные игроки вряд ли сразу заместят своим предложением объемы обанкротившейся мелочи. У них и так хватает работы на годы вперед и ограничены они не столько своими возможностями, сколько объемами спроса.

Главное не останавливаться
Долгожданные стабильность цен и рынок покупателя стали реальностью. Но если посмотреть на ситуацию с точки зрения социальных проблем (увеличения обеспеченности населения жильем и выполнения задач жилищного национального проекта на отдельно взятой территории), она не выглядит столь радостной.

Чтобы динамика ввода сохранялась, необходимо одно расширить круг потенциальных покупателей квартир. Добиться этого можно двумя способами: снизить себестоимость строительства и дополнительно стимулировать платежеспособный спрос. Именно сейчас, когда на рынке создалась высококонкурентная обстановка, эти меры приведут к росту не маржи застройщиков, а объемов рынка.

Даже по прогнозам администрации (а они составляются в свою очередь по заявкам игроков и обычно оказываются слишком оптимистичными), темпы роста ввода существенно снизятся. Они могут приблизиться к нулю или стать вовсе отрицательными, не исключают аналитики. Пока Тюменская область (наряду с ХМАО) уверенно лидирует на Урале по объемам ввода жилья на жителя в год. Этот показатель составил в 2006−м 0,53 кв. метра на человека, в нынешнем, если прогнозы оправдаются, увеличится до 0,6 Динамику необходимо сохранять и довести ввод хотя бы до 1 кв. м на человека в год. Считается, что именно при таком уровне количественные изменения на рынке переходят в качественные формирование комфортной среды жизни населения.

Не случайно лидером регионального рынка жилья на протяжении долгих лет остается ОАО ТДСК компания с мощной производственной базой крупнопанельного домостроения. Не случайно и другие серьезные игроки развивают производство стройматериалов (см. Классика жанра). Однако оставлять проблему на откуп самим строителям вряд ли стоит: себя от дефицита стройматериалов они обезопасят, а небольшим застройщикам, не имеющим возможностей (в первую очередь финансовых) для создания производственной базы, придется туго. Результат будет тот же: уход с рынка значительной части мелких игроков, сокращение темпов ввода, новый резкий скачок цен через пару лет.

На соседей не надейся бери пример
Именно в Тюменской области значительный эффект снижения себестоимости строительства жилья может дать развитие собственной промышленности стройматериалов. Сегодня регион лишь на треть (по другим оценкам, почти наполовину) обеспечивает себя стройматериалами. Нехватка ощущается буквально во всем. Транспортные издержки и спекулятивные наценки (к примеру, свердловские производители цемента с удовольствием снабжают тюменцев продукцией, но обходится она им дороже) ложатся на себестоимость.

По информации администрации, на стадии практической реализации в области находится около десятка значимых инвестпроектов. Даже беглый просмотр списка показывает: развитию региональной стройиндустрии не хватает целостности. Так, потребность в кирпиче удастся удовлетворить с лихвой. А вот запланированных к вводу мощностей для производства товарного бетона явно недостаточно. Некоторые важнейшие позиции (цемент, стекло, утеплители) отсутствуют вовсе.

Необходимо развивать независимую от конкретных игроков девелоперского рынка стройиндустрию. В правительстве области это, похоже, понимают. Например, власти компенсируют часть процентной ставки по банковским кредитам и лизинговым платежам, идущим на модернизацию и расширение производств стройматериалов, в размере 2/3 ставки рефинансирования ЦБ. Объем выделяемых средств пока не велик, но динамично растет (в 2006 году выделено 26,7 млн рублей, в 2007−м планируется 61,4 миллиона).

Относительно повышения платежеспособного спроса рекомендацию можно дать еще более простую. Стоит перенять опыт ближайших соседей в ХМАО (см. Начали с денег, Э-У № 31 от 27.08.07). Там в этом отношении продвинулись если не дальше всех в России, то на Урале точно.

Сформулировать дальнейшую стратегию просто: продолжать стимулировать инвестиции в стройиндустрию, привлекать инвесторов (в первую очередь для создания отсутствующих в регионе производств), увеличивать обеспеченность области собственными мощностями стройиндустрии хотя бы до уровня 70%.



Главная --> Публикации