Главная --> Публикации --> Расприватизация жилых помещений Кому в промзоне жить хорошо? Поселок столичного типа Игры киприотов Первый девелоперский проект фонд начинает в петербурге

Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям собрал в стенах Госдумы круглый стол, на котором предъявил лицом созданный за четыре года товар и перечислил образцы перспективной продукции. В подведении итогов упор справедливо был сделан не на количество принятых законов, а на анализ их последствий. Следует признать, что комитету не было нужды лезть в карман за словом. Статистика предоставляет в распоряжение законодателей просто ошеломляющие цифры успеха и по объему строительства жилья, и по числу способных его приобрести. Настолько ошеломляющие, что они начинают действовать в противоположном направлении: порождают сомнения в причинно-следственной связи достижений с качеством законов и акцентируют внимание на противоречиях.

В Государственной Думе состоялась символическая передача эстафеты жилищного законодательства будущему составу депутатов. Профильный комитет сдержанно похвалился успехами в обеспечении доступности жилья и сформулировал наказ своим преемникам.

По мнению законодателей, все это результат новых правовых условий работы строителей. Однако откуда такая уверенность непонятно. Застройщики как жаловались на недостаток подготовленных в инженерном отношении участков под строительство, так и жалуются. Как они сетовали на административные барьеры, так и продолжают. Если что и изменилось, так это обострилась проблема с инженерными сетями, а к былым бедам добавились безумно растущие цены на стройматериалы да одиозный закон о долевом строительстве, который не ругал только ленивый.

Ищем причины успеха
Основной предмет гордости думцев увеличение темпов роста жилищного строительства. В прошлом году этот показатель составил 15%, что несколько выше плана. А за январь-сентябрь нынешнего года рост достиг 31%, это существенно выше самых смелых прогнозных оценок. У депутатов нет сомнений, что установленный национальным проектом барьер в 80 млн. кв. м жилья в 2010 году будет взят.

Тем более что и председатель комитета Мартин Шаккум вынужден признать: Одной из первоочередных задач сегодня является совершенствование процедуры предоставления земельных участков для строительства. В нашем комитете подготовлен законопроект, который устраняет необоснованные ограничения в обороте земельных участков. Закон будет принят в начале будущего года. Только в начале будущего года. Значит, результат если и проявится, то еще позже.

Так как же тогда объяснить настолько красивую статистику строительства? Замминистра регионального развития Сергей Круглик считает, что дело прежде всего в улучшении экономического состояния страны. Население становится богаче. Доходы людей растут растет спрос, растет спрос рождается предложение от строителей. Логичная цепочка. Но обсуждать, что произойдет, если цены на нефть, а вместе с ними и доходы упадут, замминистра не захотел. Зато назвал вторую причину роста: Это связано с законодательством, принятым в 2004 году. Оно дало возможность сделать открытым доступ к земле во многих регионах. Не везде, но процентов на 40 да, землю распределяют только на аукционах. Скидывать это со счетов нельзя. Правда, сейчас застраивают много участков, которые были выделены по старым разрешительным системам. Тогда многие подсуетились. Но ведь это же закончится. Мы создали условия, по которым в дальнейшем это делать невозможно. Наверное, когда-то действительно это закончится, а пока не закончилось, приходится искать истоки прироста в чем-то ином.

Могут, но не приобретают
Следующий думский козырь состоит в том, что в результате повышения доходов населения доля семей, которые могут за счет собственных и заемных средств приобрести квартиру, увеличилась с 2004 года по 2006 год с 9% до 19%. Отлично. Но если могут, то отчего не приобретают? Ведь никто не осмелится утверждать, что число приобретателей жилья увеличилось вдвое.

Хорошая статистика отчасти может быть связана с опережающим ростом индивидуального жилищного строительства. Но если и так, то это скорее заслуга индивидуалов, а не депутатов, потому что законопроект о малоэтажной застройке пока принят лишь в первом чтении. К тому же растущие галопом цены на стройматериалы служат индивидуальному строительству плохим подспорьем. Есть даже предположение, что граждане не столько строят, сколько начинают регистрировать дома, построенные в предыдущие годы и не оформленные надлежащим образом. Особенно если учесть, что срок упрощенной регистрации самостроя ограничен 2010-м годом. Но это из области догадок, которые трудно проверить.

Слабо верю, что людей останавливают трудности переезда. Другое дело, если опережающими темпами богатеют те граждане, у которых и без того нет проблем с жильем. И еще одно. На той же странице думского отчета констатируется: За 2005 2006 годы рост цен на жилье превысил средний рост доходов граждан за тот же период на 20%. Тогда как же могло удвоиться число способных приобрести жилье за свои деньги, если цены росли быстрее доходов? Но и тут Мартин Шаккум не видит противоречия: Мы увеличили предложение на рынке различных финансовых инструментов, в том числе за счет ипотеки, за счет государственной поддержки. А, кроме того, смотрите: ну, увеличились цены. Но и стоимость их собственных квартир тоже возросла. Получается так, что доходы граждан стали еще дальше от стоимости квартир, но ипотека все же позволяет им влезать в углубившуюся кабалу. Слабое утешение.

Знаете, отвечает Мартин Шаккум, два переезда все равно, что один пожар. То, что люди имеют возможность, не означает, что они обязательно ее реализуют. Это расчетный параметр, не обязательно брать и улучшать жилищные условия. Это же не так просто. Может быть, абстрактно люди могут улучшить жилищные условия, но они хотят жить в определенном районе. Опять же как улучшить: значительно, не очень значительно. Совсем не обязательно, если они имеют возможность, то они должны ее реализовать.

Особое внимание привлекает резкий рост цен на цемент. Комитет по промышленности, строительству и наукоемким технологиям проводил по этому поводу специальное заседание. С 1 января 2005 года цены на хлеб строительства выросли примерно в четыре раза. Это невозможно объяснить никакими объективными экономическими факторами: ни ростом цен на энергоносители, ни ростом транспортных расходов, ни удорожанием материалов, ни чем-либо еще. На взгляд депутатов, все обусловлено исключительно монопольным положением основного производителя акционерного общества Евроцемент, доля которого в Центральном федеральном округе занимает 38%, а в Северо-Западном 80%. Используя доминирующее положение, компания повышает цены. Свои выводы комитет направил в правительство, откуда Федеральной антимонопольной службе и Генеральной прокуратуре дано поручение разобраться в ситуации.

В любом случае победит монополия
Одну из причин роста цен на жилье депутаты видят в увеличении себестоимости строительства, что связано с резким удорожанием строительных материалов. Его (удорожание) невозможно объяснить ростом издержек производителей, считают в Думе, оно провоцируется возросшими ценами продаж недвижимости. Законодатели справедливо пришли к выводу, что поставщики строительных материалов по сути претендуют на получение своей части сверхдоходов из того, что получают строители. Одно подталкивает другое. Тем более что застройщикам есть из чего делиться. В 2006 году стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья в целом по стране составила 13 662 рубля. В то же время рыночная стоимость первичной продажи достигла 32 500 рублей. Неплохая норма прибыли.

Короче говоря, приходится согласиться с оценкой Мартина Шаккума, что бить в ладоши по поводу законодательства в жилищно-строительной отрасли рано.

Безусловно, следует поблагодарить депутатов за проведенное расследование. Но даже если оно окажется результативным и производителей цемента призовут к порядку, то это будет означать только то, что сверхприбыли вернутся от цементников к строителям. То есть работа будет выполнена только наполовину. Сказав а, надо вспомнить и про б: вслед за первыми призвать к порядку и вторых. Тем более что в самом комитете отмечают высокую степень монополизации рынка жилья.

Тройка лидеров

Возможность купить квартиру в Москве и Московской области, используя ипотечный кредит, уже не вызывает скептической улыбки. В последнее время объем выданных банками кредитов постоянно растет. Кроме того, увеличивается количество желающих обслуживать эти кредиты. Конечно, динамику роста нельзя назвать фантастической, тем не менее банки, занимающиеся этой деятельностью, систематически сообщают о расширении своего ипотечного портфеля.

Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются Сбербанк, DeltaCredit и Райффайзенбанк. На их долю приходится более 70% всех выдаваемых в России кредитов и около 80% - в Москве и Подмосковье. Согласно прогнозам Ассоциации российских банков (АРБ), в 2004 году эти соотношения могут несколько измениться. По словам президента "Европейского трастового банка" Андрея Крысина, в настоящее время общая сумма инвестиций в систему ипотеки российскими банками составляет порядка $135-155 млн. При этом в следующем году к ипотечному кредитованию могут активно подключиться и другие банки. Это позволит в ближайшие годы довести объем инвестиций до $2-3 млрд.

По оценкам ведущих экспертов из Российской и Московской гильдий риэлторов, объем ипотечного кредитования в Москве в следующем году может составить около 1% общего числа продаж жилья.

Схема сотрудничества между банками и операторами недвижимости достаточно проста - между банком и компанией заключается договор о сотрудничестве, и в том случае, если клиенты этих компаний желают приобрести квартиру в кредит, им предлагаются разные ипотечные программы банков. При этом крупные агентства недвижимости, например "Сити-XXI век", "МИЭЛЬ-Недвижимость", МИАН, "Инком", могут предложить сразу несколько схем на выбор. Отличие этих программ заключается в количестве и содержании требуемых документов, сроках кредитования и сумме кредита. Также учитывается статус покупателя и "белизна" его зарплаты.

Наиболее разветвленную систему предоставления ипотечных кредитов предлагает DeltaCredit. Услугами этого банка пользуются 29 риэлторских компаний Москвы и Московской области. Среди них крупнейшие компании, такие, как "БЕСТ-Недвижимость", "Домострой", "Инком", МИАН, "Первая ипотечная компания", "Объединенная строительная компания "ОСК-сервис", "Сити-XXI век", "Эллин Эстейт" и др. Ипотечные программы двух других банков также используются операторами недвижимости, но список риэлторов и девелоперов, пользующихся их услугами, несколько меньше.

Некоторые представители АРБ считают, что успешное закрепление банков DeltaCredit и Райффайзенбанк на ипотечном рынке связано прежде всего с постоянными "донорскими" вливаниями акционеров в их развитие. Как отметил вице-президент АРБ Андрей Емелин, эти банки до сих пор не получают прибыли от операций с ипотекой. "Кредиты даются на длительный срок, и, чтобы начала поступать прибыль, должно пройти несколько лет", - считает Емелин.

Как работают ипотечные банки

В свою очередь DeltaCredit планирует в 2004 году привлечь до $210 млн в качестве кредитов для расширения своей деятельности на ипотечном рынке. Об этом в конце лета сообщил президент банка Николай Шитов. По его словам, кредиторами могут стать 4-5 компаний, среди которых будут как зарубежные, так и отечественные инвесторы.

Выдача кредитов частично осуществляется за счет средств учредителей, частично за счет привлекаемых кредитов. Так, по словам члена правления Райффайзенбанка Александра Колошенко, банк планирует к июню 2004 года полностью использовать $80-миллионный кредит IFC, который был предоставлен летом текущего года на выдачу ипотечных кредитов. При этом до конца 2003 года банк планирует увеличить свой ипотечный портфель до $35 млн (на данный момент он составляет около $21 млн).

Сбербанк в отличие от своих конкурентов не стремится полностью раскрывать свои карты и публиковать информацию о выданных кредитах и своих планах. По информации президента Сбербанка Андрея Казьмина, за первое полугодие 2003 года объем кредитов, предоставленных Сбербанком частным клиентам, возрос на 20,4 млрд руб. "Количество частных клиентов, получивших кредиты Сбербанка в первом полугодии, уже перевалило за миллион человек, кредиты частным лицам уже занимают 12% в кредитном портфеле банка, а два года назад эта цифра едва превышала 5%", - отметил А. Казьмин. Он подчеркнул, что "12% в нашем кредитном портфеле - это 46% всего отечественного рынка вкладов". А. Казьмин объяснил рост объема вкладов тем, что "россияне стали охотнее брать деньги в долг на более длительные сроки, на самые разные цели, хотя превалирует, конечно, приобретение товаров длительного пользования, автомобилей и жилья".

Летом текущего года IFC открыла новую пятилетнюю кредитную линию банку в размере $66 млн. Эти средства направляются в основном на развитие рынка ипотечного кредитования, в том числе на выдачу ипотечных кредитов. В прошлом году IFC уже кредитовала DeltaCredit. В мае корпорация совместно с Европейским банком реконструкции и развития предоставила банку 10-летний заем в размере $40 млн. Таким образом, общая сумма кредитов, выданных IFC банку, составляет $86 млн. В ближайшие несколько месяцев банк планирует увеличить уставный капитал до $42 млн (с $17 млн), $15 млн из которых предоставит нынешний акционер банка - инвестиционный фонд "США-Россия". Другие $10 млн вложит новый акционер, имя которого в банке пока не называют. На данный момент DeltaCredit предоставил 2000 ипотечных кредитов на общую сумму более $70 млн. До конца текущего года ее планируют увеличить до $100 млн.

Из новичков на рынке ипотечного кредитования Московского региона следует отметить образованную Национальным резервным банком - "Национальную ипотечную компанию" (НИКОМ), которая достаточно активно занялась ипотечным кредитованием населения. До конца 2003 года НИКОМ планирует выдать около 100 ипотечных кредитов на сумму $4,2 млн. По словам специалиста по работе с клиентами НИКОМ Юлии Кабановой, в настоящее время компания выдала 11 кредитов на сумму $500 тыс. Всего в базе данных зарегистрировано около 1 тыс. желающих взять ипотечный кредит.

Кто на новенького?

Оформить ипотечный кредит на покупку квартиры также можно и в других кредитных организациях. Например, в банках, которые выступают ипотечными операторами или посредниками. Таких банков в настоящее время в Московском регионе насчитывается более 2 К примеру, в ОПТбанке, входящем в группу компаний ПИК, ипотечный кредит предоставляется только под приобретение жилья, построенного самой группой, по двум программам - Сбербанка и DeltaCredit. По программе СБ РФ желающий приобрести квартиру должен непосредственно обращаться в одно из отделений Сбербанка, зарезервировав до этого квартиру в ПИК.

Напомним, что НРБ приступил к реализации собственной ипотечной программы в середине лета текущего года, выделив на эти цели $30 млн. Кредиты в НИКОМ выдаются под 13-15% годовых в валюте сроком на 10 лет. Особенностью программы является ее направленность на поддержку российских молодых семей - для людей до 33 лет сумма первоначального взноса за квартиру составляет 5-10% ее полной стоимости. В настоящее время НИКОМ занимается кредитованием жителей Москвы и Московской области. В начале 2004 года компания, в рамках сотрудничества с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, планирует открыть свои представительства в ряде регионов РФ и начать выдачу ипотечных рублевых кредитов.

Столичная ипотека

По программе DeltaCredit покупатель оформляет заем в ОПТбанке. После оформления документов ОПТбанк формирует несколько таких договоров в пул закладных, которые в дальнейшем перепродаются DeltaCredit. По программе DeltaCredit также работают ABN-AMRO, ING-bank, Дельтабанк, Европейский Трастовый Банк, Инвестсбербанк, 1ОВК, Пробизнесбанк и ряд других.

На данный момент МИА работает с Банком Москвы, банком Капитал-кредит, Инвестиционным Промэнергобанком, Русским Банкирским Домом, банком Российский капитал. Летом текущего года на презентации своих ипотечных программ представители банка озвучили стратегические планы развития компании: до конца года МИА предполагает увеличить собственный портфель ипотечных кредитов до $50 млн, а в 2004 году - до $100 млн. До 2010 года банк планирует довести эту сумму до $1 млрд, при этом его собственный капитал предположительно составит $180 млн. В настоящее время он равняется $16,3 млн.

Рефинансированием ипотечных кредитов занимается и КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА), созданный в 1999 году правительством Москвы для развития ипотеки в столице. Рефинансирование ведется по собственной ипотечной схеме: кредит выдается сроком на 10 лет под 11% годовых в валюте, сумма кредита - от $3 тыс. до $150 тыс. Средства на выкуп кредитов МИА привлекает от выпуска десятилетнего облигационного займа объемом 2,2 млрд руб., поручителем по которому выступает правительство Москвы.

Помимо проведения собственной программы МИА является оператором федерального ипотечного агентства (АИЖК). Схема деятельности по программе АИЖК заключается в выкупе ипотечных кредитов у банков-партнеров под 15% годовых в рублях. Далее закладные перепродаются АИЖК под те же проценты. По предварительной договоренности, МИА должно было предоставить первый пул закладных АИЖК к концу июля текущего года. Однако этого до сих пор не произошло. По словам Б. Ирниязова, его "банк не успевает подготовить необходимые документы к этому сроку". Следует отметить, что АИЖК до конца года обозначило МИА лимит на выкуп закладных в объеме 380 млн руб.

Несмотря на такие прогнозы, по словам начальника кредитной службы МИА Бахтияра Ирниязова, на данный момент банки неохотно присоединяются к их программе. Он объясняет это все еще присутствующим недоверием к этой области кредитования. На данный момент банк рефинансировал ипотечные кредиты на весьма незначительную сумму. Реализовать свои планы по формированию ипотечного портфеля в $50 млн МИА планирует в конце IV квартала текущего года.

АИЖК, которое является центральной организацией, ответственной за развитие ипотеки во всей России, в настоящее время не особо активно действует в Московском регионе. В Москве и Московской области АИЖК выкупило закладные на скромную сумму - 7,3 млн руб. Из них в Москве - 5 закладных на сумму 4,5 млн руб., в Подмосковье - 7 закладных на сумму 2,8 млн руб. Кстати, агентство было создано еще в 1997 году, но реально заниматься проблемами ипотеки оно начало в начале этого года с приходом нового гендиректора Александра Семеняки. Представленная им программа развития ипотеки была одобрена весной текущего года президентом РФ. Агентство уполномочено заниматься построением двух-уровневой федеральной системы рефинансирования ипотечных кредитов. Суть системы в том, что банк или ипотечный фонд выдает заемщику кредит и регистрирует закладную. В свою очередь специализированный ипотечный региональный оператор выкупает у банков закладные и формирует их в пулы, далее АИЖК выкупает эти пулы и формирует залоговое покрытие для выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

В "Московском ипотечном агентстве" полагают, что в случае проявления большей активности банками эта программа также может заработать. В настоящее время по схеме АИЖК МИА заключило соглашение о совместной работе с АКБ "ММБ Банк Москвы", КБ "МБО Оргбанк", КБ "Капитал Кредит". Соглашение о продаже закладных было достигнуто между МИА и АИЖК в конце 2002 года. По программе АИЖК работают Внеш-торгбанк, Всероссийский банк развития регионов, Европейский Трастовый Банк, Инвестиционный Промэнергобанк, Объединенный промышленно-торговый банк.

Ощутимый сдвиг

В настоящее время у АИЖК имеется в распоряжении более 1 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов и около 4,5 млрд руб. в качестве гарантий государства. Основная работа агентства на данный момент ведется в регионах РФ. На данный момент АИЖК выкупило около 700 закладных на сумму $7,8 млн. С 2004 года агентство рассчитывает активизировать свою деятельность и в Москве, наладив работу со своим столичным оператором МИА.

Елена Клепикова

Российская банковская ипотека, несмотря на свое зачаточное состояние, все же начинает постепенно двигаться вперед. Как отмечает вице-президент АРБ Андрей Емелин, "в 2004 году ипотечных кредитов будет выдано не безумно много, но ощутимо". По мнению заместителя генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов, главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника, ипотека сдвинулась с мертвой точки. "Если учитывать, что в Москве ежегодно, по грубым оценкам, на первичном и вторичном рынке реализуется 110-120 тыс. квартир, то в случае успешного развития событий, - говорит Стерник, - продать по ипотеке в 2004 году в Москве около 1 тыс. квартир - это большой успех".

- Первый АКБ "Национальный Резервный Банк" и ООО "Национальная ипотечная компания" приступили к реализации широкомасштабной инвестиционной программы по развитию в России системы ипотечного жилищного кредитования. Основные цели программы соответствуют государственной стратегии по обеспечению населения страны жильем.

Президент ООО "Национальная ипотечная компания":

Во-первых, снижен размер первоначального взноса до 20% для всех клиентов. Во-вторых, кредитный продукт на улучшение жилищных условий позволяет приобрести новую квартиру без внесения какого-либо первоначального взноса и без предварительной продажи существующего жилья. Главной же особенностью программы является ее направленность на поддержку молодых семей, для них размер первого взноса может составлять лишь 5% стоимости квартиры.

Специалисты компании разрабатывали кредитные продукты исходя из потребностей широких масс населения, и многие из них являются инновацией на этом рынке.

Основная цель компании в среднесрочной перспективе - создание эффективной инфраструктуры ипотечного кредитования, для чего налажены тесные контакты с риэлторскими и страховыми компаниями, банками-партнерами, органами, осуществляющими регистрацию, что должно уменьшить затраты клиентов по получению кредита и оформлению квартиры в собственность.

Процентные ставки соответствуют общему уровню ставок на ипотечном рынке, а по некоторым кредитным продуктам они ниже, чем у других банков. Уверены, что программа НРБ и "Национальной ипотечной компании" позволит решить жилищный вопрос значительному кругу людей и ускорит формирование в России среднего класса.

Александр Колошенко

В ближайшем будущем компания предполагает значительно увеличить масштабы деятельности и предоставить возможность жителям других регионов России включиться в программу и решить свой квартирный вопрос за счет ипотечного кредита.

- В целях расширения и более активного присутствия на рынке ипотечного кредитования Райффайзенбанк объявляет об открытии специализированных ипотечных отделений, первым из которых является отделение "Полянка", уже открывшееся 24 сентября 2003 года. Все подобные отделения будут предлагать полный спектр банковских услуг и продуктов как компаниям, так и частным клиентам.

Начальник управления по обслуживанию физических лиц Райффайзенбанка:

Райффайзенбанк предложил свою ипотечную программу в 2000 году. В мае 2002 года банк первым объявил о введении "плавающей" ставки (Libor+8%) по ипотечному кредитованию, которая уже к тому моменту была самой низкой и привлекательной на рынке ипотеки. В мае 2003 года Райффайзенбанк получил десятилетний кредит на $80 млн от IFC на развитие программы ипотечного кредитования. Данная сумма будет выдана населению уже до конца июня 2004 года.

Специализированные ипотечные отделения в отличие от обычных отделений предполагают наличие большого количества сейфовых ячеек и удобных помещений для проведения ипотечных сделок. Следующее отделение подобного типа откроется в I квартале 2004 года - на Смоленском бульваре, 1 Четыре других отделения находятся в процессе реконструкции и будут открыты в I и II кварталах 2004 года.

И. о. начальника отдела ипотеки Европейского трастового банка:

Светлана Мельникова

Кроме этого мы активно работаем в рамках брокерского соглашения с КБ DeltaCredit по реализации жилья на вторичном рынке. Таким образом, банк предлагает полный спектр услуг для желающих приобрести квартиру по ипотечной схеме. На сегодняшний день банк выдал ипотечных кредитов более чем на $1,3 млн.

- Европейский трастовый банк активно участвует в действующих программах ипотечного кредитования населения на покупку жилья, а также разрабатывает принципиально новые схемы проведения ипотечных кредитных операций. Уже год действует программа кредитования на покупку жилья в строящихся домах, которая реализуется совместно с крупными застройщиками столицы. В августе было подписано соглашение о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, которое позволит увеличить объемы и расширить географию ипотеки.

Вице-президент Промэнергобанка:

Владимир Талавер

Процентная ставка на текущий период по рублевым ипотечным кредитам составляет 15% годовых, и, мы уверены, будет снижаться по мере общего замедления инфляции и стабилизации экономической ситуации в стране.

- Банк начал свою широкомасштабную программу ипотечного кредитования в этом году. Нашим главным партнером в этой программе выступает ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Эта структура является управляющей компанией и выполняет функцию крупнейшего оператора федеральной ипотечной программы, в которую привлекаются средства под гарантии правительства Российской Федерации. Это позволяет кардинально увеличить сроки кредитования, поскольку реальная ипотека - это долгий процесс, и регулярные ипотечные выплаты должны быть вполне посильны для семейного бюджета представителей так называемого среднего класса. При 20-летнем сроке кредитования объем таких месячных выплат будет сопоставим со стоимостью коммерческого найма хорошей квартиры.

"Промэнергобанк" проводит регулярные еженедельные семинары по вопросам ипотечного кредитования, в которых принимают участие представители финансовых компаний и риэлторских агентств.

К достоинствам нашей программы можно отнести и отсутствие штрафов за досрочное погашение и бесплатное рассмотрение заявок на получение кредита, быструю работу с потенциальными заемщиками и лояльное отношение к подтверждению доходов.

Алексей Седулов

Получить квалифицированную консультацию и оформить ипотечный кредит можно не только в офисах банка, но и у наших партнеров риэлторских компаний, с которыми у нас заключены соглашения.

- За последний год контингент наших клиентов, которые берут ипотечные кредиты, изменился. Если раньше за ипотечными кредитами обращались в основном люди, работающие в московских представительствах иностранных компаний, то есть те, кто официально имел большой доход, то теперь ипотечные кредиты также берут многие бизнесмены, люди творческих профессий, военные. Среди наших клиентов очень много молодых людей, которые имеют стабильный доход. Они предпочитают платить $350 в месяц и жить при этом в квартире, которая после выплаты кредита станет их собственностью, чем за те же деньги снимать, скажем, двухкомнатную квартиру.

Начальник отдела ипотечного кредитования "Фора-банка":

Начальник отдела ипотечного кредитования Газпромбанка:

Василий Карев

Наталия Петелина

- С 1998 года мы выдаем ипотечные кредиты сотрудникам газовой отрасли, а с 2001-го - всем желающим. Ипотека в России имеет большие перспективы. Уже сейчас процентные ставки постепенно понижаются, что позволяет большему числу людей воспользоваться услугой ипотеки. За последний год мы выдали 370 ипотечных кредитов. В основном ипотечные кредиты берут люди, приобретающие жилплощадь на первичном рынке.

- Мы работаем совместно с представителями двух банков - DeltaCredit и Райффайзен - с апреля этого года. Офис был открыт с целью упрощения процедуры получения ипотечных кредитов клиентами компании "БЕСТ-Недвижимость". Так как сейчас очень много людей берут ипотечные кредиты, объединение усилий риэлторов и банков необходимо. Теперь клиенты компании "БЕСТ-Недвижимость" могут решать многие юридические вопросы, связанные с операциями с недвижимостью, в одном офисе.

Директор отделения компании "БЕСТ-Недвижимость" на Воздвиженке:

Директор компании "Подольская жилищная инициатива":

Юрий Алексеев

Уже выдано свыше 20 займов и 130 находятся на стадии оформления. Федеральная программа, реализуемая ОАО "АИЖК", имеет определенные преимущества: это длительный срок кредитования (до 20 лет) и фиксированная в рублях процентная ставка (15% годовых).

- Наша компания занимается развитием ипотечного кредитования с 2001 года. По стандартам ОАО "АИЖК" мы выдали первый ипотечный заем в октябре 2002 года. На сегодняшний день нами принято свыше 700 заявлений на общую сумму 265 млн руб.



Все это позволяет сделать вывод, что развитие ипотеки в России имеет большие перспективы. Однако необходимо еще многое сделать, чтобы ипотека заняла достойное место в экономике России. В частности, необходимо усовершенствовать существующее законодательство, упростить процедуру получения кредитов и снизить затраты заемщиков по оформлению ипотечной сделки.

Совет федерации в пятницу одобрил ряд поправок в Градостроительный кодекс. Поправки в него неожиданно обнаружились в блоке изменений законодательных актов, устраняющих недостатки регулирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Госдума и Совет федерации утвердили важные поправки в Градостроительный кодекс и закон о введении его в действие. Под флагом изменений в системе военной ипотеки принят законопроект, согласно которому с 2008 года на 2010 год перенесено введение запрета для властей всех уровней принимать решения по резервированию и изъятию земель, планировать развитие территорий при отсутствии документов территориального планирования. С начала 2008 года запрет мог бы существенно ограничить строительство в регионах.

Поправки в закон о введении в действие Градостроительного кодекса переносят с 1 января 2008 года на 1 января 2010 года запрет для федеральных и региональных органов госвласти и органов местного самоуправления на принятие решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Также с 1 января 2008 года на 1 января 2010 года переносится запрет федеральному центру, регионам и местным властям на подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.

Изменения в документе о военной ипотеке появились при доработке законопроекта ко второму чтению в Госдуме и внесены по согласованию с Минрегионом председателем комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартином Шаккумом. Законопроект в пятницу чуть не вызвал скандал в верхней палате Федерального собрания. К закону прицепили опасный 'паровоз',-- заявил сенатор Александр Починок. Он объявил, что поправки в Градостроительный кодекс не имеют отношения к улучшению ипотечной системы для военнослужащих и внесение их в данный блок выглядит как попытка протащить лоббистские поправки под прикрытием другого закона. Но сенаторы не обратили внимания на опасения господина Починка и закон одобрили.

Другая важная поправка внесена в статью 48.1 Градостроительного кодекса: к особо опасным и технически сложным объектам ЖКХ относятся лишь теплоэлектростанции мощностью 150 МВт и более. К таким объектам теперь не относятся газораспределительные системы, на которых используется, хранится, транспортируется природный газ под давлением до 1,2 МПа включительно или сжиженный углеводородный газ под давлением до 1,6 МПа включительно. Ранее к опасным объектам, согласование строительства которых было усложнено, относились любые объекты ЖКХ, работающие с давлением более 0,7 МПа или при температуре воды более 115°С.

Как пояснил Ъ Мартин Шаккум, перенести сроки вступления в силу этих запретов пришлось потому, что документы по территориальному планированию не готовы в массовом порядке, поскольку Минрегион при министре Владимире Яковлеве задержал подготовку основополагающих постановлений правительства. Постановление правительства о согласовании документов терпланирования в регионах и муниципалитетах вышло осенью 2007 года, а состав и порядок подготовки таких документов для федеральных объектов все еще не определены. Мы надеемся, что под руководством нового министра Дмитрия Козака Минрегион начнет более активно работать,-- сказал Мартин Шаккум.

Зато многие банки решили переоценить риски, а заодно и свои возможности по выдаче кредитов. Результат этой переоценки лучше всего смогут прочувствовать потенциальные банковские клиенты - вполне ожидаемой реакцией наших банков на ипотечные неурядицы в США стала их более скептическая оценка потенциальных заемщиков. Одновременно министр призвал Банк России и коммерческие банки быть готовыми к другим возможным кризисам.

В комитете по промышленности Госдумы Ъ пояснили, что опасности для потребителей поправка не несет. Сокращение перечня вызвано тем, что ранее под этот статус подпадало множество объектов ЖКХ, не представляющих реальной опасности. Сокращение не означает, что по отношению к исключенным объектам не будут проводиться экспертиза и стройнадзор. По статье 49 Градостроительного кодекса вся проектная документация подлежит экспертизе, просто часть ее переходит на региональный уровень,-- пояснил собеседник Ъ.
Ипотечный кризис в США приведет к тому, что кредитная политика отечественных банков может стать более жесткой. Такое мнение в конце прошлой недели высказал вице-премьер - министр финансов Алексей Кудрин. По словам министра, кредиты уже не будут такими дешевыми и легкими. Причем стоимость кредитов будет зависеть не от недостатка ликвидности на рынке, а в первую очередь от повысившихся рисков. Дефицит ликвидности, который наблюдался на российском рынке, по словам министра, был успешно преодолен благодаря действиям ЦБ и крупных госбанков.

Однако ужесточения параметров не всегда связаны с повышением ставки. Практически все банки, работающие на этом рынке, проводят так называемое неценовое ужесточение. Устанавливают более высокие требования к платежеспособности заемщиков, увеличивают комиссии за рассмотрение заявки. Банки отсеивают вызывающих сомнения заемщиков: тех, кто не имеет возможности подтвердить свой легальный доход или права собственности на имущество. Отказывая в кредитах недостаточно надежным клиентам, банки сами пытаются стать более привлекательными партнерами в глазах тех инвесторов, которые могут предоставить кредитным организациям доступ к дешевому фондированию.

Границы щедрости
Банки, впрочем, уже и сами приняли меры. Ипотека дорожает. Начиная с августа 2007 года банки повышают ставки. В среднем предложения по ипотеке за это время выросли на 1-2%. Не повышали ставки только крупные игроки. Кроме того, банки зачастую прекращают кредитование в долларах и затягивают сроки выдачи кредитов. Правда, заявлять об этом они, как правило, не спешат. Более того, по оценкам аналитиков, с момента начала неурядиц на рынке недвижимости США примерно полтора десятка банков просто ушли с российского рынка ипотеки. Если же критическая ситуация с рефинансированием портфелей у банков сохранится и в начале следующего года, то покинуть рынок могут 30-40% игроков из 50 активно работающих на ипотечном рынке.

Светлое завтра
Впрочем, государственных представителей нынешняя ситуация, похоже, не смущает. Они продолжают рассуждать об успехах российской ипотеки. Мы развиваем систему выдачи ипотечных кредитов очень высокими темпами, - заявил на днях помощник президента России Игорь Шувалов. По данным ЦБ, все кредитные учреждения страны за девять месяцев 2007 года выдали кредиты на приобретение жилья на общую сумму 530 млрд рублей. Из них 363 млрд рублей - классические ипотечные кредиты, а 167 млрд рублей - другие виды кредитов на приобретение жилья. Правда чиновник посетовал, что средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в текущем году оказалась выше предусмотренной параметрами нацпроекта Доступное и комфортное жилье. У нас в параметрах нацпроекта была заложена ставка в этом году 11% годовых. По итогам года будет 13-15%, - сказал Игорь Шувалов. Как снизить ставку, он не уточнил, и похоже, что этот вопрос государство отдаст на откуп рынку.

По словам аналитиков, в качестве дополнительного ресурса в борьбе за хорошего заемщика банки намерены использовать перекредитование - продукт, который еще полгода назад считался маловостребованным на рынке.



Главная --> Публикации