Главная --> Публикации --> Недвижимость. молодость и ипотека: совместимы ли? Долго ли продлится цементное перемирие? Курсы кройки и стройки: делаем перепланировку Подводим итоги 2007 года "открытие-недвижимость" построит сеть торгцентров стоимостью $100 млн

Война севера и юга
Рекордные суммы в российскую складскую недвижимость инвестировали в этом году норвежский фонд Eastern Property и британский инвестфонд Aberdeen Property Investors. Первый планирует потратить около $400 млн на покупку складов в Московском регионе и уже успел купить строящийся складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м на Симферопольском шоссе (его возводит компания Лого-групп). Сумма сделки оценивается в $68 млн. Планы британцев не в пример серьезнее. Aberdeen Property Investors оставит в России около $1 млрд. Предмет инвестирования тот же -- складская недвижимость Московского региона.

2007 год запомнится девелоперам складских помещений активностью иностранных инвесторов, прежде всего международных фондов, и экспансией в регионы ключевых игроков рынка. Новые проекты становятся все масштабнее, а на южном направлении Московской области впервые проявилась серьезная конкуренция между складскими комплексами.

Совокупный объем предложения складских площадей классов А и В в Московском регионе оценивается сейчас в 1,9 тыс. кв. м. За последние шесть месяцев на рынке появилось около 60 тыс. кв. м новых складов. При этом качественные складские комплексы (классы А и В), по наблюдениям специалистов компании Blackwood, распределены по территории Московской области неравномерно. Больше всего работающих и строящихся складов на южном (37% действующих и 58% строящихся) и северном (22% действующих и 19% строящихся) направлениях. Большинство строящихся сейчас объектов сосредоточено на Симферопольском и Каширском шоссе. Активность девелоперов сместилась с севера на юг Московской области. Среди самых масштабных проектов юга, готовящихся встретить арендаторов уже в этом году,-- первая очередь ЛК Домодедово общей площадью 385 тыс. кв. м, первая очередь ЛК Северное Домодедово (360 тыс. кв. м) и первая очередь ЛК Южные ворота (64 тыс. кв. м).

Основным источником финансирования инвестиционных покупок стало привлечение средств с помощью публичного размещения акций. Так, по схеме IPO в первом полугодии 2007 года собрал деньги Rutley Russia Property Fund, планирует такое размещение и фонд MLP. Однако в третьем квартале этого года выхода на рынок IPO среди профильных игроков рынка складской недвижимости не отмечалось. Связано это, по словам представителей компаний, прежде всего с кризисом ликвидности в банковском секторе. Компании, планирующие первичное размещение, не отказываются от своих планов, а лишь сдвигают их во времени.

Ставки для складских комплексов класса А в Московском регионе сейчас заняли отметку $120-135 за кв. м, для класса В -- $115-12 В первом полугодии эксплуатационные расходы незначительно выросли, что связано с ростом стоимости обслуживания складских комплексов. Они составляют $30-35 за кв. м для класса А и $15-25 за кв. м для класса В.

Делайте ставки
В сравнении с концом 2006 года ставки аренды в складских комплексах выросли, но незначительно,-- рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.-- Причем неравномерно по рынку. Объясняется это тем, что спрос на складские площади в целом по региону все еще превышает предложение, однако некоторые направления уже близки к насыщению. Прежде всего Симферопольское и Каширское шоссе.

Двери открываются
Среди наиболее интересных проектов складских комплексов Московского региона этого года следует отметить следующие. Прежде всего технологистический комплекс Томилино (ТЛК Томилино). Это первый в России крупномасштабный проект, объединивший складской терминал, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой. ТЛК Томилино расположен на территории 140 га. К 2010 году общая площадь проекта составит 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений. К марту 2007 года было сдано в эксплуатацию более 113 тыс. кв. м складских и производственных зданий класса А. Томилино расположен в непосредственной близости от Москвы -- в юго-восточном направлении от центра столицы, в 6 км от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе, в поселке Томилино. На его территории расположена железнодорожная ветка, соединяющая комплекс с основной линией Рязанского направления железной дороги, что позволяет организовать собственную погрузо-разгрузочную зону. Проектом предусмотрено также строительство конференц-зала на 600 мест и банкетного зала на 200 человек. Девелопер -- ООО Технологистическая компания Томилино".

В первой половине 2007 года средние цены продажи площадей класса А составили $1,2-1,5 тыс. за кв. м без НДС, для класса В -- $1-1,1 тыс. за кв. м без НДС. Среди крупнейших покупок складских площадей в этом году стоит отметить июньское приобретение Deutsche Bank и American International Group доли в капитале крупнейшего складского девелопера Capital Partners, владельца логистического парка Пушкино (общая площадь 212 тыс. кв. м) и логистического комплекса в Домодедово (общей площадью 650 тыс. кв. м). Свободных, выставленных на продажу складских помещений в Московском регионе сейчас ничтожно мало: не более 1% для класса А и чуть больше -- 3% -- в классе В.

Британский фонд Raven Russia создал совместное предприятие с российской компанией RDI Group. Их совместный складской комплекс будет располагаться на участке общей площадью 22,4 га в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Общая площадь объекта составит 100 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается в $117 млн. Общий объем инвестиций фонда в складские объекты составил на сегодняшний день около $1,2 млрд.

Компания Hyundai строит для себя логистический комплекс общей площадью 40 тыс. кв. м. В дальнейшем помещения собираются расширить до 100 тыс. кв. м.

В Москве, на Алтуфьевском шоссе, будет построен оптово-складской распределительный центр общей площадью 18 тыс. кв. м. Проект реализуется в рамках Целевой программы развития оптовой торговли продовольствием в городе Москве на 2005-2007 годы. Особо стоит отметить многофункциональный комплекс Белый Раст. В него войдут промышленные и складские помещения. Общий объем застройки -- до 1,5 млн кв. м, из которых 245 тыс. кв. м займет логистический комплекс класса А Белый Раст Логистика. Основной инвестор и девелопер проекта -- бельгийская компания Ghelamco. Компания готова инвестировать в проект около $170 млн.

Мультимодальный логистический центр общей площадью 650 тыс. кв. м планируется построить в Домодедово, в районе микрорайона Белые Столбы. Инвестором строительства выступает компания Склады-12 Объем инвестиций -- около $500 млн. С учетом всех заявленных к строительству в этом районе объектов общий объем предложения здесь в ближайшие годы приблизится к 2 млн кв. м.

Сохраняется высокая активность и в сегменте специализированных складских комплексов. Новый низкотемпературный склад планируется возвести вдоль Киевского шоссе, в 4,3 км от МКАД. Общая площадь строения -- 8627 кв. м, в том числе складская площадь -- 6386 кв. м. Емкость склада составит 14 598 палетомест, что обеспечит среднесуточный грузооборот 500 тонн.

Вторым проектом Ghelamco будет строительство логистического комплекса Ермолино на территории Дмитровского района (общая площадь -- 145 тыс. кв. м). Объем инвестиций предположительно составит около $100 млн.

Согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности во всех нишах недвижимости для бизнеса. Второе место по доходности складской недвижимости занял Будапешт (7,25%), третье -- Лиссабон (7,5%).

Самая высокая в мире
В этом году мы наблюдаем снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%,-- отмечают специалисты девелоперской компании GVA Sawyer.-- Тем не менее этот показатель выше среднеевропейского -- от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене.

Дефицит складских помещений все еще не исчерпан, но заявлено и строится столько проектов складов, что дальнейшего роста доходности этого вида коммерческой недвижимости ждать не стоит, уверены эксперты.

Подтверждают небольшое снижение доходности и сами застройщики складской недвижимости. Два-три года назад склады окупались примерно за восемь лет, доходность составляла 15-20% годовых,-- вспоминает Алла Лаоз, руководитель отдела внешних связей в Восточной Европе компании FM Logistic.-- Объяснялось это нехваткой складских помещений класса А. Пустующих помещений не было. Стоимость земельных участков, стройматериалов и работ была ниже. Сейчас доходность должна стабилизироваться или, во всяком случае, не увеличиваться, поскольку увеличивается конкуренция среди девелоперов. Они уже не могут безоглядно повышать арендные ставки.

Российская практика работы складов сегодня такова: если есть площади и возможность начать операции -- это уже большое достижение. На Западе такого не может быть в принципе: там очень велика конкуренция. А в России рынок складских помещений молод, и арендаторам приходится мириться с неидеальными условиями, потому что лучшие найти сложно.

Сравнение качества складских помещений, к сожалению, не в пользу российских складов, отмечает Дмитрий Чельцов, генеральный директор Itella (у компании более 300 тыс. кв. м складских площадей в Финляндии и свыше 20 тыс. кв. м в России). Условия работы в России и в других странах разные, и даже категории складских помещений различны,-- рассказывает Дмитрий Чельцов.-- В России даже то, что сдается, сдается с недоделками. Они устраняются, но на это требуется время, и недоделки не влияют на размер арендной ставки. Даже если по какой-то причине на складе не работает несколько доков, вместо основного электроснабжения используется резервное, это никак не влияет на ставку.

Новые рынки
Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы. О своих региональных планах развития заявили Х5 Retail Group, Евразия Логистик, которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

По мнению участников ежегодной специализированной конференции для профессионалов рынка складской недвижимости, качество строительства и сервиса российских складских комплексов уступает европейскому. У нас используются самые дешевые материалы. Если требуется более качественная отделка, то, как правило, арендатор должен сам искать подрядчика, который выполнит работы, либо оговаривать повышенные требования на этапе переговоров предаренды, что, соответственно, повышает арендную ставку.

Ленинградская область в перспективе должна стать одним из крупнейших логистических центров России. Санкт-Петербург сам по себе является крупным потребительским рынком, что не может не стимулировать развитие складской недвижимости. Кроме того, через Ленинградскую область проходит значительная часть экспортных грузопотоков, которые поступают в Россию из Финляндии через морской порт и сухопутные границы. Правда, пока Ленинградская область выполняет скорее транзитные функции -- товаропотоки идут в Москву, откуда распределяются по всей стране. Ситуация изменится после ввода в эксплуатацию строящихся крупных складских комплексов, таких как МЛП Уткина Заводь, логопарк Колпино компании Евразия Логистик, складской комплекс Пулково Эстейт, совместный проект Raven Russia и девелоперской компании Эспро.

В настоящее время отмечена значительная активность девелоперов складской недвижимости в Санкт-Петербурге, Самаре, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге,-- рассказывает Михаил Гец.-- В этих городах активно развивается торговая недвижимость. Это крупные города-миллионники с развитой промышленностью, они обладают стратегически выгодным местоположением, через них проходят основные федеральные транспортные магистрали или порт.

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга (это один из трех -- Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск -- наиболее активно развивающихся российских региональных городов), несмотря на большой потенциал, развит довольно слабо. Отметить можно только активность девелоперской компании Евразия Логистик, которая недавно представила первую очередь складского комплекса Пышма.

Заявленные объемы складских площадей впечатляют -- речь идет о 1,5 млн кв. м. Однако Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, предлагает сегодняшний потенциал рынка не переоценивать: Сегодня на этом рынке просто нет сформированного спроса такого объема. Будет, но не сейчас. Рынок Санкт-Петербурга -- это долгосрочная стратегия, в большой степени ориентированная на стремительное развитие региона как центра производства автомобилей, аналога американского Детройта.

Что удивительно, при всем потенциале этого направления коммерческой недвижимости в Новосибирске до сих пор нет складских помещений (кроме первой очереди складского комплекса НЛК и складов местных логистических провайдеров, строивших под себя). В настоящий момент заявлено несколько проектов. Стоит отметить совместный проект Raven Russia и Avalon Logistics. О планах выхода на рынок Новосибирска заявили компании Евразия Логистик и МЛП. Есть ряд проектов менее известных девелоперов. По мнению Петра Зарицкого, рынок Новосибирска уже сейчас может легко проглотить до 300 тыс. кв. м складских площадей.

С точки зрения складской недвижимости положение Новосибирска считается уникальным. Его инвестиционный потенциал подстегивает емкий рынок сбыта -- Новосибирск сам по себе крупный город. Однако это не главное. Новосибирск лежит на пути крупнейшего транспортного коридора, связывающего запад России с Дальним Востоком, а потому является крупнейшим распределительным центром всего региона. Кроме того, Новосибирск -- крупный железнодорожный узел, а железная дорога -- это основной транспорт для Восточно-Уральского хребта. Несмотря на то что Новосибирск географически ближе к Уральскому региону, складские площади города могут обслуживать и Западную Сибирь.

По подсчетам риелторских компаний, процентов 70 всех сделок на рынке вторичного жилья экономкласса альтернативные. Человек продает свою квартиру для того, чтобы сразу же купить другую (иногда, правда, с доплатой). Фактически это старый добрый обмен, только на современный рыночный лад.

Также на отечественный рынок складской недвижимости планирует выйти германская компания Garbe, которая намерена реализовать в российских городах-миллионниках проекты по строительству сети складских терминалов класса А. Первым городом, где начнется строительство, будет Нижний Новгород, затем в планах компании Москва и Санкт-Петербург. Также в перспективе рассматриваются Краснодар и Воронеж. Стоимость каждого терминала составит около $35-40 млн, они будут ориентированы на аэропорты. Общий объем инвестиций оценивается в размере €1 млрд.
При всем богатстве выбора другой Альтернативы нет! уверяла нас телереклама в далекие 90-е годы. Какую именно Альтернативу рекламировали тогда, конечно, забылось, но сама фраза прочно проникла в сознание. Тем более что она прекрасно иллюстрирует происходящее на нашем рынке недвижимости.

Существует три варианта, первый накопить на квартиру. Спокойно купить жилье, а потом также без нервотрепки продать старое. Прекрасный способ, правда, требующий всего лишь заработать минимум 3 4 млн руб. Так что комментировать его особого смысла нет.

Чем же плоха альтернатива? Прежде всего своей сложностью и громоздкостью. Участникам операций купли-продажи и риелторам приходится выстраивать многоходовые цепочки. Известен случай, когда в одной такой пакетной сделке участвовало 64 (!) квартиры. И стоит хотя бы одному элементу выбыть (человек просто передумал), как рушится вся конструкция, на создание которой ушли многие недели. В общем, от цепочек рады избавиться все, вопрос только, как?

Подобные операции обычны на снижающемся рынке: если квартиры дешевеют, то полгода придержать деньги уже выгодно. На стабильном рынке не будет ни доходов, ни потерь. Но вот когда рынок растет За те несколько месяцев, в течение которых человек занимается обменом, цены могут взлететь так, что полученной им от продажи суммы ни на что не хватит. Вот конкретный пример: в 2001 году гражданин продал двухкомнатную квартиру на Кантемировской за 35 тыс. долл. на тот момент цена вполне адекватная. Сразу купить другое жилье не получилось, отвлекли болезни, личные проблемы.

Вариант второй: сначала реализовать, затем приобрести. Здесь уже не нужны собственные многомиллионные вложения, зато необходимо умение рисковать. Продавая квартиру, надо куда-то на время переехать (скорее всего, на несколько месяцев снять жилье), а также решить вопрос с юридическим освобождением жил-площади (то есть регистрацией по месту жительства, пропиской). Кстати, если в квартире проживают несовершеннолетние, реализовать данный способ будет непросто: органы опеки всегда живо интересуются, куда едет ребенок, вариант в никуда их не устроит. Но главное это даже не юридические препоны, которые наш человек всегда обойдет, а те опасности, что поджидают при обмене жилья на стопку денег.

Третий вариант избежать альтернативы взять ипотечный кредит. Обычно люди воспринимают ипотеку как кабалу на 20 лет. Однако это не так, большинство банков уже отменило штрафы за досрочное возвращение кредита. Так что вполне реально погасить долг, продав старую жилплощадь. Как считает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость, такой способ прежде всего комфортен: сначала приобретают новое жилье, при желании делают ремонт и переезжают. И только после этого продают старую квартиру в спокойном режиме, юридически и физически свободную. Но, к сожалению, у варианта есть и оборотная сторона: потери в данном случае (прежде всего из-за выплаты процентов банку) составят 6 8 тыс. долл. Кстати, по оценке М. Гороховского, в предыдущем варианте (продать, а только потом купить) издержки окажутся примерно вдвое меньше

Разобравшись с ними, наш герой вернулся на рынок со своими 35 тыс. в начале 2006-го. Комментарии, как говорится, излишни.

Поэтому, объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации Рескор, банки разработали специальные программы: На улучшение жилищных условий, Новые метры и т. д. При несколько отличающихся деталях суть у них одна: банк дает кредит, учитывая наличие у клиента старой квартиры. В течение переходного периода заемщик платит только проценты за пользование кредитом (основную сумму не гасит). И только после продажи прежнего жилья (на что отводят шесть девять месяцев) он выплачивает основной кредит либо полностью, и тогда все взаимоотношения с банком завершены, либо большую часть. Остальное гасят, как и при обычной ипотеке, но сумма кредита тут невелика, и ежемесячные выплаты составляют обычно 200 250 долл., что сегодня может осилить практически каждый.

Ипотека имеет и еще один недостаток. Принимая решение о выдаче кредита, банк исходит из того, что именно этот кредит будут гасить все 20 лет. Например, при сумме в 140 тыс. долл., ставке 11 % годовых и сроке 20 лет ежемесячные платежи окажутся равны 1445 долл. По мнению кредитной организации, чтобы осилить такие выплаты, клиент должен зарабатывать не менее 75 80 тыс. руб. в месяц. Этот порог, несомненно, отсекает от ипотеки огромное число желающих. А планы заемщика продать через полгода старую квартиру при классической ипотеке банк в расчет не принимает.

Радужные перспективы и тревожные сомнения волнуют город Сочи летний приют интеллигенции начала XX века, излюбленный курорт современных россиян. Как ни спорь, но русский рай пляжей, моря и солнца создан для отдыха и лишь потом для глобальных финансовых и политических игр. Эксперты верят, что спортивная реформа позволит сделать милый сердцу уголок прекраснее. Однако за имидж и роскошь всем участникам процесса придется платить по олимпийскому счетчику.



Саму программу правительство решило скорректировать: будет утверждена отдельная концепция строительства олимпийских объектов (со сроками реализации и объемами финансирования) и создана специальная программа для всех остальных, не олимпийских сооружений, по данным Минэкономразвития России (МЭРиТ). Сравнимые с сочинскими инвестициями суммы могли себе позволить с начала 2000-х годов разве что Афины, готовившиеся к Олимпийским играм 200 Даже столица России Москва, так и не ставшая хозяйкой Олимпиады-2012, собиралась потратить не более 50 млрд руб. на спортивные сооружения. Обогнать же всех решили китайцы, которые ради одних только дорог и инженерии накануне летних Игр в Пекине в 2008 году планируют разориться на 31 млрд долл.

Популярный нынче Сочи станет в будущем не только ареной Олимпийских игр. Более 145 км пляжей, набережных и причалов (протяженность всего Черноморского побережья Кавказа около 300 км), на которых сосредоточено 50 % туристического потенциала Краснодарского края, в ближайшие десять лет превратятся в дорогой курорт мирового значения. Черноморский клондайк местная мэрия намерена облагораживать от и до, и непременно с использованием технологий XXI века. Все-таки почти 330 млрд руб. (примерно 12 млрд долл.) пойдут на развитие сочинских окрестностей из бюджетов всех уровней, причем лишь 10 % суммы будет потрачено на спортивные объекты, сказано в Федеральной целевой программе Развитие города Сочи как горноклиматического курорта в 2006 2014 годах.

От советской здравницы к высококлассному курорту
Много денег будут вкладывать власти и в главное богатство Большого Сочи после гор и воздуха в береговую линию (Адлерский, Хостинский, Центральный и Лазаревский районы). Разработана масса проектов, градпланов и схем с цепью марин, отелями, яхт-клубами и насыпными островами.

Задолго до победы Сочи в гонке на звание хозяина XXII зимних Олимпийских и XI Параолимпийских игр 2014 года руководители города, его ведущие архитекторы и администрация Краснодарского края решили создать абсолютно новый курорт и привлечь в него деньги. Градоначальники частенько и с удовольствием поговаривали, что это Игры существуют для Сочи, а уж потом Сочи для Игр. Потому основными инвестиционными направлениями на ближайшие годы они выбрали гостиничный сектор и всю социально-бытовую и инженерную инфраструктуру. Конечно, одновременно с этими концепциями будут финансировать и спортивные проекты, например, на территории Красной Поляны как основного места проведения Олимпиады.

В каждом районе Большого Сочи появятся свои помпезные сооружения. Например, в Адлерском районе построят искусственный остров размером 4 га на расстоянии 100 м от берега. С материком его соединит насыпной полуостров с автодорогами и пешеходными зонами. Проект условно назван Старый город, потому как его застройка будет выполнена в средневековом стиле. В проект входят апарт-отели, пляжи, автостоянки, торгово-развлекательный центр. Ноу-хау концепции так называемый эффект аллюзионизма, или дома-призрака, когда объект зрительно как бы растворяется в окружающей среде. По данным местной администрации, стоимость всего сооружения, несмотря на то что на юге России пока нет большого опыта подобного строительства, составляет 155 млн евро. Больше всего марин и искусственных островов разместят в Центральном районе. Здесь же сконцентрируют самые дорогие отели и рестораны. Один из крупнейших островов Федерация (155 млрд руб.), похожий на те, что насыпают в Объединенных Арабских Эмиратах, появится в Хостинской бухте. Общая площадь комплекса составит 250 га. Создан консорциум с участием российских и иностранных компаний, над проектом трудится модный ныне голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Заметно модернизируют историческую часть побережья Ривьера с одноименным пляжем. Территория Ривьеры, включая знаменитый парк, разбита на 26 инвестиционных участков, общий объем вкладов в проект составит около 50 млн долл., сроки реализации и окупаемости займут пять восемь лет. Преобразования ожидают и пляжный комплекс Дагомыс, разделенный на семь инвестблоков. Работы в этой части побережья продлятся до 2011 года, окупятся за пять лет. Их общую стоимость пока подсчитывают. Впрочем, многие прибрежные проекты еще ожидают своих инвесторов.

Программу развития береговой линии сочинские архитекторы создавали, можно сказать, не от лучшей жизни. Министерство транспорта РФ, например, позаботилось о главных портах юга России вроде Новороссийска и Туапсе и разработало Концепцию развития портов на Черноморском побережье России. Но сами берега с пляжами и туристическим сервисом были заброшены. В Большом Сочи побережье тоже развивалось хаотично. Однако теперь создан грандиозный план. За основу взят принцип не закрытых, а открытых бухт как раз по такой модели организованы средиземноморские курорты Испании и Франции, естественные природные условия которых схожи с сочинскими. У открытого варианта масса преимуществ: искусственные мысы, которые меньше по объему и дешевле, чем в закрытом варианте, активный водообмен в акваториях, что также хорошо для туристов, пишут архитекторы в презентациях проектов.

Осенью в эфире Русской службы новостей вице-премьер РФ Александр Жуков поспешил успокоить граждан, беспокоившихся по поводу подорожания отдыха в Сочи. Он заверил, что стандартный экономномер в городе даже во время проведения Игр будет стоить 20 30 долл. в сутки. Якобы такое требование выдвинул МОК.

Ночлег и зрелища
В гостиничную индустрию, по предварительным оценкам экспертов, будет инвестирован 1 млрд долл. Еще в 2001 году руководители Сочи совместно с компанией Юмако, известной в России отелями под маркой Катерина, разработали специальную программу строительства гостиниц разных классов. Согласно данной концепции в Большом Сочи и Красной Поляне инвесторы возведут не менее 50 крупных отелей. По словам мэра города Виктора Колодяжного, к 2014 году в дополнение к существующим гостиницам необходимо построить еще не менее 2 тыс. пятизвездочных, 7 тыс. четырехзвездочных и 12 тыс. трехзвездочных номеров. Наблюдается дефицит и в сегменте класса люкс. Первым объектом данного уровня в городе стал бутик-отель Родина. Хотельерам стоит учесть, что на Олимпиаду приедут около 4 млн зрителей. Некоторые большие гостиницы советского типа вроде Жемчужины или Звездного будут сносить или реконструировать. Сектор частных мини-отелей придется реорганизовать, возможно, в гостиничную сеть. В сентябре нынешнего года появился новый игрок американская компания Jet Set Sports, ас по части олимпийской инфраструктуры. Генеральный директор фирмы Марк Льюис сообщил, что уже ведет переговоры с операторами Four Seasons и Marriott Grand и в течение шести девяти месяцев планирует обратиться с инициативой к Правительству РФ по поводу строительства гостиниц в Сочи.

Приморская спартакиада
Главная Олимпийская деревня, Имеретинская Ривьера, расположится в одноименной долине. На ее территории, которая займет около 220 га (вся долина 600 га), расположатся гостиницы, жилые дома, торгово-развлекательные центры, выставочные павильоны. Кстати, ключевые инвесторы определились сразу, среди них Базовый элемент. Недавно к проекту присоединилась компания Альтиус Девелопмент и консультанты GVA Sawyer.

Приоритетными направлениями для инвестиций помимо развития прибрежной полосы и гостиничных проектов местные власти считают культурно-развлекательные форматы недвижимости и массовые виды спорта. Например, в городе хотят построить современный кинотеатр на 500 600 мест стоимостью 1,5 2 млн долл., аквапарк (40 млн долл.), планетарий (10 млн долл.), а также фитнес-центры, общественный ледовый каток, пейнтбольный клуб, картинг-центр. Мэрия не против создания ассоциации экстремальных видов спорта (дайвинг, подводная охота, парашютизм, маунтинбайк, горные лыжи и пр.). Заметим, что не для каждого из этих проектов сформирован пул инвесторов.

Однако этим спортпрограмма не ограничивается: в Адлере построят конькобежный центр на 8 тыс. сидячих мест, а в Кудепсте Малую ледовую арену для хоккея с шайбой. Не обойдется и без прогрессивных технологий нового времени: компания Siemens предлагает свои умные электронные интегрированные системы, спроектированные для контроля над безопасностью, специально для крупных стратегических объектов.

Напомним, в целом концепция размещения спортивных объектов включает в себя огромный участок между Имеретинской долиной, городом Сочи и Красной Поляной. К 2014 году в этой зоне построят 11 спортсооружений. В Имеретинке появится стадион для керлинга, Ледовый дворец для фигурного катания, Большая и Малая ледовые арены для хоккея с шайбой. По пути от долины к центру Сочи возведут конькобежный стадион и еще одну ледовую арену для хоккея. В самом Сочи построят Центральный стадион на 40 тыс. сидячих мест, в него вложат 76,1 млн долл. Самым перспективным районом для инвестиций в спорт и сопутствующую инфраструктуру считается Красная Поляна, на 62 га которой расположились и горы, и прибрежная полоса. Основные девелоперы этой зоны Олимпийский комитет России, администрация Сочи, компания Интеррос и канадская проектная организация Ecosign, уже имевшая счастье разработать мастер-планы для Игр в Солт-Лейк-Сити, Ванкувере и Калгари. В стратегическую схему Красной Поляны включены: горнолыжный спуск и фристайл-центр за 15,2 млн долл., биатлонный комплекс стоимостью 9,1 млн долл. в районе хребта Псехако. Рядом с Грушевой Поляной разместится комплекс лыжных трамплинов (40,2 млн долл.). Между горнолыжными комплексами Роза Хутор и Альпика Сервис будет санно-бобслейная трасса (71,0 млн долл.), два горнолыжных комплекса (100,6 млн долл.), сноуборд-центр (15,2 млн долл.), территория для беговых лыж (6,1 млн долл.).

Отели в чистом поле
Наблюдатели удивлялись, как Сочи удалось стать хозяином Олимпиады с такими древними инженерными сетями и автотрассами. Но Россия обязалась перед МОК модернизировать все коммуникации.

Все хотят участвовать в стройке века. Недавно ряды реализаторов концепции пополнились московским Стройкомплексом. Как сказал его глава Владимир Ресин, у столичных строителей уже есть опыт подобной работы (имелась в виду Олимпиада-80).

По словам Виктора Колодяжного, несколько автотрасс проложат между районами Сочи и олимпийскими объектами. Всего на инженерную систему выделено около 197 млрд руб. из федерального бюджета. Дорога европейского уровня была год назад проведена от аэропорта до Красной Поляны, на нее ушло 700 млн руб., и еще 2,5 млрд строители потратили на участок с горным тоннелем. За 15 млрд руб. сооружают объездную трассу вокруг города, которая избавит автовладельцев от пробок.

Особое внимание необходимо уделить дорогам, электрическим мощностям и современным аэропортам, комментирует Даррэлл Станафорд, управляющий директор компании CB Richard Ellis Noble Gibbons.

Сочи дороже Москвы
Конечно, для Сочи хорошо, что многие его объекты будут строить с нуля. У инвесторов и государства появится возможность возводить сооружения новых поколений. В то же время цена за этот подвиг для всех игроков рынка и для общества очень высока. Как только летом в Гватемале объявили результат, инвесторы ринулись в Сочи, началось сумасшествие. Цены на все виды недвижимости, и без того упорно растущие последние семь лет, заскакали галопом.

В стороне не останутся и сочинский морской порт с аэропортом. Рядом со старым аэропортом уже красуется новое блестящее здание в стиле хай-тек. К концу 2007 года полностью завершится строительство современной взлетно-посадочной полосы, которая будет принимать все типы самолетов. Аэропорт получит статус международного. До конца года австрийская компания Airport Consulting Vienna, по ее собственным данным, разработает окончательный план строительства порта. Предположительно к 2012 году там появятся три аэровокзальных комплекса. К 2014 году аэропорт сможет пропускать ежегодно не меньше ,85 млн туристов. Сочинский морской порт, по данным Минтранспорта России, тоже модернизируют. Поток его пассажиров к 2010 году составит 650 тыс. человек в год, а к 2015-му 715 тыс.

По мнению управляющего директора компании Хирш Елены Голубевой, цены на сочинском рынке недвижимости давно уже московские. Учитывая, что этот город едва ли не единственный в России субтропический курорт, к тому же становящийся круглогодичным (как Французская Ривьера), ставки в нем будут постоянно увеличиваться.

Игроки шутят, что в России три самых дорогих города Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Приморскому курорту уже присвоили статус южной столицы (после Москвы и Питера все финансовые потоки страны концентрируются именно там).

Жителям Сочи приходится несладко. Недавно в одной из программ Неделя с Марианной Максимовской на канале РЕН ТВ были показаны яркие сюжеты того, как предприниматели, в том числе московские, буквально отбирают землю у здешних граждан. Что интересно, федерального закона о том, как, у кого и в каких местах города можно изымать участки, не существует. Он находится в разработке, и горожане замерли в ожидании вердикта. А пока любые манипуляции с землей за отсутствием нужного нормативно-правового документа можно считать незаконными, комментирует из сочинского офиса директор региональных проектов Vesco Group Станислав Грипас.

Сочинская земля растет в цене. Еще в 2006 году в центре города одну сотку покупали за 170 тыс. долл., сейчас в Большом Сочи легко найти площадку вдвое большую по цене, по данным риелторских агентств. В Красной Поляне участок в 1 га продают не ниже чем за 3 млн долл. Для сравнения: в Каннах площадка в 23 сотки рядом с пляжем со всеми подведенными коммуникациями и разрешением на строительство виллы с бассейном предлагают за 600 тыс. евро (по 27 тыс. евро за сотку).

Если ажиотаж сохранится, сочинские цены перепрыгнут московские. Станислав Грипас считает это вполне реальным, тем более что уже сейчас в отдельных секторах сочинского рынка можно найти более дорогую недвижимость, чем в столице.

Россияне заволновались, что изъятие земель начнется и в других регионах страны. Но председатель Госдумы России Борис Грызлов во время очередного визита на Черноморское побережье объяснил, что закон коснется только Сочи. По его словам, у Правительства РФ нет цели ущемлять права местных жителей. Стоимость земли, освоенной гражданами законным путем и изымаемая для нужд Олимпиады, будет компенсирована. А 16 ноября Госдума России должна принять новый закон сразу во втором и третьем чтении.

На второй день работы международного инвестфорума Кубань-2007, проходившего осенью в Сочи, российские и зарубежные инвесторы заключили с Краснодарским краем 26 соглашений о сотрудничестве на сумму 2,2 млрд евро.

Сбудутся ли мечты
Реализуется ли шикарная программа Большого Сочи и окрестностей, зависит от тех, кто экономически и политически заинтересован в ее развитии и кто лоббирует интересы города в правительстве и в международных кругах. Конечно, здесь важен также настрой частных инвесторов, считает Станислав Грипас. Хотя олимпийская концепция выглядит на бумаге вполне сформированной, нового генерального плана города еще нет. И это минус, отметил президент Ассоциации строителей России Николай Кошман на октябрьской конференции на тему Олимпийский игр 2014.

Теперь отправимся по отдельному этапу. Итак, после долгих и утомительных поисков выбор квартиры сделан, с продавцом обо всем договорились, ударили по рукам. Но любая устная договоренность мало что значит, если она не подкреплена документально. Для подтверждения того, что сделка состоится при любой погоде, нужно заключить предварительный договор, включив в него пункт о внесении аванса. Он и станет одной из гарантий, подтверждающих серьезность намерений сторон.


Купить квартиру не поле перейти. Эта сделка жизни совершается в несколько этапов, и между ними может пройти не- мало времени. Об этих вехах большого пути к заветной цели от поиска подходящего варианта квартиры до совершения самой сделки купли-продажи мы рассказали в одном из выпусков Справочного бюро.

Подходящий вариант квартиры найден, стороны пришли к обоюдному согласию, сумма сделки обговорена. Что дальше? Дальше от слов к делу. Достигнутый на словах консенсус нужно закрепить в предварительном договоре.

Как получить такую гарантию, что для этого нужно сделать, как грамотно составить соглашение, какие основные условия должны быть в нем отражены, как правильно вносить аванс об этом в сегодняшнем выпуске Справочного бюро.
Чтобы она не ушла к другому

со стороны покупателя купить понравившуюся ему квартиру, и его уверенности в том, что она не уйдет к другому покупателю, готовому заплатить больше.

В риэлторских кругах этот договор еще называют авансовым соглашением, договором задатка, договором на покупку квартиры. Но суть одна. Этот документ служит гарантией:

Предварительный договор не является обязательным. Можно и без него договориться и выходить на сделку. Но тогда у вас не будет гарантий, что все получится. Такое соглашение страховка от риска как для покупателя, так и для продавца.

со стороны продавца что покупатель не собирается менять своего решения и искать другую квартиру.

Вариант первый. Квартира продается через агентство недвижимости.

Это своего рода генеральная репетиция перед совершением самой сделки. Как правило, условия, которые были оговорены в предварительном договоре, переносятся в основной договор купли-продажи.
Без доверенности нет доверия

Совет покупателю: прежде, чем подписывать договор, обязательно проверьте полномочия есть ли та самая доверенность от собственника на заключение договора, на основании которой компания действует.

В этом случае договор заключается между покупателем и агентством, которое представляет интересы продавца и подписывает документ от его имени. Право риэлтора на заключение такого договора должно быть подтверждено доверенностью от продавца (всех собственников жилья) жилплощади. Если доверенности нет, а договор все же заключается, то он считается ничтожным, то есть не имеет юридической силы.

Адрес продаваемой недвижимости.

Вариант второй. Квартира продается из рук в руки без посредников. Заключается двусторонний договор между двумя частными лицами продавцом и покупателем, и подписывается каждым из них. В этом случае никакой доверенности не требуется. Стороны и так уполномочены подписать этот документ.
При условии, что...

Срок заключения основного договора купли-продажи. В этом пункте указано, до какого дня (включительно) сторонам необходимо его подписать. Продавец и покупатель договариваются, когда именно они выйдут на сделку. Для покупателя это важно, чтобы знать, к какой именно дате ему необходимо подготовить деньги. А продавцу к какому сроку должны быть готовы документы на квартиру для совершения сделки.

Стоимость, за которую будет продаваться-приобретаться квартира. Для чего? Чтобы избежать разногласий и конфликтов в дальнейшем. Покупатель четко знает, сколько ему придется заплатить, продавец сколько он получит. Как правило, в стоимость включаются все расходы, в том числе оплата риэлторских услуг. Если, проставив сумму в рублях, участники сделки захотят еще зафиксировать ее в валюте, обязательно надо прописать, по какому именно курсу.

Физическое освобождение квар-тиры срок, в который продавец жилья обязан после регистрации договора купли-продажи вывезти все вещи и передать ключи от квартиры новым хозяевам.

Накладные расходы оплата подготовки самого договора купли-продажи, сбора пакета документов для сделки, аренды банковской ячейки, госрегистрации. Отдельно оговаривается, в каком банке будет происходить закладка денег, в какой форме будет составлен договор купли-продажи нотариальной или простой письменной, кто будет составлять договор и т.д. Обычно продавец квартиры платит за сбор справок. Все остальное, как правило, оплачивает покупатель.

Обязательно прописывается сумма вносимого аванса по договору и сроки его выплаты.

Юридическое освобождение срок, в который все зарегистрированные в проданной квартире люди обязаны прописаться по новому месту жительства (либо сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры).

Обязательно надо указать случаи, которые являются форс-мажором, и при наступлении которых каждая сторона договора остается при своем первоначальном интересе.

Необходимо указать и случаи, при которых вносимая сумма в случае неподписания основного договора купли-продажи квартиры и отсутствия регистрации останется у продавца квартиры, а в каких случаях эта сумма возвращается покупателю. Как правило, по чьей вине не произошла сделка тот и теряет деньги.

На самом деле пунктов в договоре может быть гораздо больше. И это правильно. Желательно отразить максимальное количество условий, вплоть до мелочей. Например, наличие телефонного номера, которым абонирована квартира, на всякий случай, чтобы продавец не снял его, не продал. Ведь телефон одно из благ продаваемой недвижимости, увеличивающее ее стоимость. Или, если квартира продается с мебелью или встроенной бытовой техникой, описать, какой именно. Это на случай, чтобы покупателю в наследство не остались голые стены и выдранные с мясом выключатели с розетками.

Совет

Все это должно быть зафиксировано в письменном виде и подписано обеими сторонами предстоящей сделки.

Не забудьте прописать ответственность сторон, какие последуют штрафные санкции, если одна из них откажется впоследствии от сделки. Более того, в предварительном договоре оговаривается, в каких случаях покупатель может отказаться от приобретения квартиры (например, выясняются факты и обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал, из-за которых будущий собственник впоследствии может лишиться права собственности или быть ограниченным в пользовании, владении и распоряжении квартирой). В интересах сторон отразить кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Внесение аванса ответственный этап в жизни участников сделки. До внесения определенной суммы денег от сделки еще можно отказаться. После без финансовых потерь, скорее всего, не обойтись.

Договор составляется в двух экземплярах, один из которых остается у покупателя, второй отдается продавцу. Нотариального заверения обычно не требуется, но в случае, если покупатель на этом настаивает, такой вариант возможен.
Аванс или задаток?

Аванс или задаток предварительный способ расчетов. Если вносится аванс, то по закону он должен быть возвращен покупателю в любом случае, если сделка не состоялась. Продавец должен будет вернуть всю полученную сумму плюс проценты за пользование чужими денежными средствами. Это при условии, если в договоре не предусмотрено что-то иное в виде штрафных санкций.

Предварительный платеж за квартиру может вноситься:
a) в виде аванса;
б) в виде задатка.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец отдает задаток покупателю без штрафов. Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию, то продавец также возвращает покупателю сумму задатка.

Когда оговаривается задаток, то, если покупатель отказывается от сделки, он теряет деньги. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы при необходимости стороны могли доказать факт внесения денег. Документ может быть составлен произвольно, с указанием фамилии, имени, отчества сторон, их паспортных данных, суммы задатка и сроков исполнения обязательств. Такое соглашение не требует нотариального заверения.

Прежде, чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Так что, если вы хотите выбрать способом обеспечения исполнения обязательства задаток, в документе надо четко указать, что денежные суммы идут в качестве именно задатка, а не аванса.
Что лучше?

Для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о чистой продаже, и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги.

Главное отличие аванса от задатка в том, что он не является способом обеспечения исполнения обязательства. Его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.
В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Он дает некую гарантию их исполнения. Поскольку влечет за собой ответственность за его нарушение. Передача и получение задатка регулируются ст. 380 381 ГК РФ.

Если договор заключается между продавцом и покупателем недвижимости физическими лицами, не помешает проверить паспорта друг у друга и вписать паспортные данные в предварительный договор.

Советы

Когда аванс принимает агентство недвижимости, нужно убедиться, что тут все чисто и перед вами не аферисты, которые соберут деньги с желающих приобрести жилье, и потом их ищи-свищи. Бывает, что мошенники подсовывают договор на одну и ту же квартиру нескольким потенциальным покупателям. Узнайте, есть ли у агентства полномочия продавать эту квартиру, заключен ли у них договор с клиентом. Сам договор, конечно, вряд ли покажут, потому что он конфиденциальный, но, по крайней мере, последние страницы с подписями продавца и агентства показать могут. Лучше лишний раз попросить предъявить доверенность того, кто подписывал договор, чтобы убедиться, есть ли полномочия принимать аванс именно от продавца квартиры. Попросите оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемый объект.

Прежде, чем давать деньги, удостоверьтесь в том, что человек, сидящий перед вами, имеет отношение к покупаемой квартире и обладает полномочиями принимать аванс. Подтверждением этого для собственника служат:
документ, удостоверяющий личность;
правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права (на всех собственников), договор; у доверенного лица, дополнительно к вышеперечисленному, должна быть нотариально заверенная доверенность, содержащая примерно такую фразу: с правом принимать аванс....

Старайтесь пригласить на подписание предварительного договора уполномоченное лицо юриста или нотариуса.
Покупатель передал продавец принял

Лучше привлекать к составлению предварительного договора или авансового соглашения специалистов в области недвижимости.

Схемы взаиморасчетов различны. Но в любом случае, если деньги передаются наличными из рук в руки от покупателя продавцу, последний должен дать расписку, что он эти деньги получил. А у покупателя должно быть подтверждение, что он их передал и тем самым исполнил одно из условий договора. Будет лучше пригласить свидетелей на заключение предварительного договора непосредственно между продавцом и покупателем. Они тоже распишутся в том, что деньги переданы в их присутствии и без принуждения сторон.

Сумма аванса, выдаваемая физическому лицу, скорее всего, не будет очень большой. Обычно она составляет $500 100 Это сложившаяся практика. По сравнению со стоимостью квартиры на рынке недвижимости сумма не астрономическая. Но расставаться со своими деньгами всегда неприятно. Поэтому следует соблюдать определенные меры предосторожности при передаче денег.

Комментарий

Другой вариант: продавец пишет на экземпляре договора, что он эти деньги в виде аванса или задатка получил, претензий нет, число и подпись. Если операция осуществлялась через посредника-риэлтора, то на руках у продавца должен остаться приходно-кассовый ордер либо платежка в банк.

Обязательно ли заключать предварительный договор? Это зависит от того, какие отношения между продавцом и покупателем. Если люди друг друга хорошо знают, доверяют, то можно вообще обойтись без всяких авансов и задатков. Но когда стороны неуверенно себя чувствуют, лучше заключить договор с элементами задатка (это когда штрафные санкции в части возврата денег оговариваются с учетом двойного размера).

Главный операционный юрист компании Бергер и Партнеры Максим Бородыня
Если вы не уверены

Скажем, написано в документе, что 1 декабря стороны выходят на сделку, квартира стоит 200 тыс. долларов и должна быть освобождена в течение семи рабочих дней, то так оно и должно быть. Продавец не имеет права передумывать и поднимать цену. В противном случае покупатель обращается в суд с исковым заявлением и выигрывает дело. Причем значимую законную силу имеет именно предварительный договор. Он подпадает под определенную норму гражданского права. Ни соглашение об авансе, ни расписка о задатке таких полномочий не дают, здесь нет 100-процентной гарантии, что дело будет выиграно.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванса, это скорее из области бухгалтерии. Таким образом, на законодательном уровне аванс практически ничем не защищен. Тем не менее, такая форма договора применяется в большинстве сделок с недвижимостью. В предварительном договоре, как правило, фигурирует аванс, некая предоплата. Задаток реже, так как ни одно агентство недвижимости не возьмет на себя ответственность за действия клиента, то есть продавца. Вдруг он откажется, а задаток надо возвращать в двойном размере... Задаток вносится между физическими лицами тогда, когда одна из сторон обеспокоена, что сделка может сорваться. Вдруг продавец поднимет цену. Тогда покупатель хоть получит утешительный приз в виде возврата денег в двойном размере.
Когда предварительный договор заключен, то есть стороны договорились, что один продает, другой покупает квартиру за такую-то цену и на таких-то условиях, а продавец вдруг откажется продавать жилплощадь, покупатель может отсудить квартиру. И потребовать, чтобы жилье продали ему именно на тех условиях, которые прописаны в предварительном договоре.



Главная --> Публикации