Главная --> Публикации --> Простые вопросы о юридической чистоте Расприватизация жилых помещений Кому в промзоне жить хорошо? Поселок столичного типа Игры киприотов

Мало того, в жизненной картине простого москвича за эти три поколения место права собственности на жильё устойчиво заменилось понятием московской прописки, и эти, необщепринятые по меркам остального мира, понятия впитывались новыми поколениями буквально в утробе матери. И то, что потом московскую прописку стыдливо переименовали в регистрацию, особого влияния на мировосприятие среднестатистического москвича не оказало. Да и законодатели тех времён тоже выросли в Советском Союзе и по умолчанию реализовывали в предлагаемых ими законах именно советские образцы. В результате чего жилищное законодательство середины девяностых представляло собой классические попытки скрестить ежа с ужом, а именно: институт частной собственности на жильё с московской пропиской. Плоды такого противоестественного сожительства не замедлили тут же проявиться во всей своей неприглядности. Классический пример: понадеявшись на громогласно задекларированное право собственности, москвичка прописывает (извините, регистрирует) в свою приватизированную однокомнатную квартиру мужа, в прошлом гражданина одной из южных республик Союза (а таких граждан после развала Союза в Москве было более чем достаточно, ибо Москва для них была последним шансом на выживание), при этом на него оформляется российское гражданство. Через некоторое время выясняется, что молодожёны не сошлись характерами, и они разводятся. И вот, когда наша дама решает выписать бывшего супруга, вдруг выясняется, что сделать это по действовавшему в тот момент законодательству невозможно, ибо другой жилплощади в России у него нет. Конечно, даме объясняют, что на собственность, на квартиру, её бывший супруг не претендует, но вот проживать на этой жилплощади он имеет полное право. И что получается в итоге? У нашей собственницы есть все обязанности, вытекающие из права владения на квартиру, но вот реализовать право распоряжения своей собственностью на практике она не может. Таким образом, стала очевидной необходимость глубокой переработки Жилищного кодекса с тем, чтобы обеспечить реальную защиту прав собственника жилья.

Произошедшая в начале девяностых обвальная приватизация обвалилась на всех, кто имел отношение к недвижимости и управлению ею: и на её свежеиспечённых владельцев, и на законодателей, и на муниципальные службы. Прорабы перестройки, инициировавшие этот обвал, объяснили нам, что мощную рыночную экономику могут построить только эффективные собственники, коими и призвали нас немедленно становиться. И если с собственностью дела обстояли более-менее нормально, то вот с эффективностью не очень, ибо как минимум три поколения москвичей от какого-либо управления этой собственностью были полностью отстранены, и навыки владения и управления собственным жильём у них за ненадобностью атрофировались полностью.

Среднестатистическая уникальность
Со всеми вышеописанными вопросами, а также с просьбой описать состояние дел в этой области с точки зрения профессионала мы обратились к председателю коллегии адвокатов Правовая защита Артёму Сидорову.

Старые дыры нового забора
Что и было сделано. И новый ЖК эту реальную защиту обеспечивает куда последовательнее и надёжнее. В частности, если собственник квартиры регистрирует в ней некое лицо в качестве члена семьи, а впоследствии данное лицо членом семьи быть перестаёт (классический пример: брак развод), то при возникновении юридических коллизий при выписке этого лица (пусть даже и в никуда) суд, как правило, принимает сторону их квартировладельца. Но и после этих преобразований тут же выявился очередной слой подводных камней: например, в начале девяностых, во времена массовой приватизации квартир, приватизировались они часто на одно лицо, а именно, на ответственного съёмщика. Члены же его семьи считали, что они от возможных неприятностей защищены фактом наличия московской прописки и смело писали отказ от приватизации. Возможно, в те времена такая защита и работала, но в нынешние не очень, и если для идеальных семей ничего не изменилось, то в реальных (например, в таких, где у главы семьи и реального владельца внезапно появилась седина в бороде и некоторое количество бесов в рёбрах и других местах) могут возникнуть и сложности. Или ещё одна достаточно частая ситуация: некоторые пенсионеры просто-напросто побоялись приватизировать свои квартиры (поскольку одинокого пенсионера в девяностых вполне могли из-за квартиры и убить), и остались доживать свой век в них на правах нанимателей. Такой их статус тоже породил массу юридических тонкостей, которые в действующей версии ЖК прямо не прописаны. И сейчас все эти подводные камни закрываются наработанной за последние годы правоприменительной практикой.

Итак, ситуация первая. Собственник приватизированной московской квартиры вступает в законный брак и регистрирует супруга (супругу) в качестве члена своей семьи. Далее происходит развод, и собственник обращается в суд с заявлением о выписке (и, естественно, выселении) уже бывшего члена семьи. В подавляющем большинстве случаев суд этот иск удовлетворяет (даже если выселяемый супруг собственной жилплощади в Москве не имеет). Если же в браке успел родиться ребёнок это вопрос особый, ибо ухудшать его жилищные условия нельзя. В таком случае суд прежде всего решает, с кем из родителей должен остаться ребёнок, причём в отличие от советских времён, когда при формально декларируемом равноправии полов ребёнок оставался с отцом только в тех случаях, когда мать была откровенно асоциальна, этот вопрос рассматривается не по формальным критериям, а со вполне практической точки зрения: какой из родителей способен обеспечить ребёнку лучшие условия. И в случае, когда отец имеет московскую прописку и стабильную работу, а мать уроженка республик, приехавшая покорять Москву вопрос этот скорее всего будет решён в пользу отца. Другое дело, что далеко не все отцы в таком случае согласны терпеть эту обузу. В этом случае, помимо алиментов, суд обязывает отца вплоть до совершеннолетия обеспечивать ребёнку условия проживания не худшие, чем были у него на момент расторжения брака. Причём как именно: разрешить ему (и его матери, как законному опекуну) проживать на своей жилплощади, купить отдельную квартиру или оплачивать её съём это уже дело отца.

Прежде всего, А. Сидоров отметил, что каждое конкретное дело в этой области хоть в чём-то, да уникально, и зачастую привходящие обстоятельства незначительные с точки зрения непрофессионала могут изменить решение суда чуть ли не на противоположное относительно среднестатистического для подобного типа дел. Но при этом он согласился рассмотреть и прокомментировать наиболее типичные для сегодняшней практики ситуации.

Особенно важно знать эту практику тем, кто покупает квартиру с зарегистрированным там лицом, если оно поселилось уже после приватизации в большинстве случаев его можно выселить, если до нет.

До и после
Следующая типовая ситуация. Супруги ещё до приватизации проживали в квартире, которая впоследствии была приватизирована на ответственного квартиросъёмщика. Другой супруг при этом подписал добровольный отказ от приватизации и никакой долей собственности в этой квартире не владеет. По закону выписать такого человека нельзя, так как он проживал в квартире еще до приватизации, и есть специальная норма, согласно которой право на квартиру сохраняется даже после прекращения семейных отношений. Однако собственник еще не так давно мог применить такой ход продать квартиру, пусть и формально, например своему родственнику, и уже тот мог бывшего супруга выписать через суд. Ещё два года назад подобные иски почти всегда удовлетворялись. Однако затем, в 2006 году, вышли разъяснения Верховного Суда, который взял на себя несвойственные ему законодательные функции, ну или как минимум очень расширительно истолковал некоторые нормы. Сегодня правоприменительная практика такова: рассматривая данный иск, суд прежде всего выясняет, проживал ли бывший член семьи в квартире до приватизации и на каких условиях. Если проживал и на равных условиях, то выселению он из квартиры не подлежит, а имеет полное право проживать в ней до конца жизни.

Детские метры
А теперь рассмотрим тонкости, имеющие отношение к неприватизированной жилплощади. Итак, некий гражданин, проживающий на неприватизированной жилплощади, вступает в брак. Имеет ли он право прописать на эту площадь супруга? Да, причём безусловное. В этом браке рождается ребёнок. Имеет ли он право приписать и его? Да, и тоже безусловное. Потом происходит бурный развод и жена, взяв ребёнка, от греха сбегает, к примеру, к своим же собственным родителям, а года эдак через три, наш бывший супруг, который собирается завести новую семью, обращается в суд с иском о выписке бывшей супруги, аргументируя это тем, что ни она, ни ребёнок в этой квартире реально не проживают уже несколько лет. Сегодня суд в таком иске скорее всего откажет, ибо в ходе разбирательства матери ребёнка достаточно заявить, что не проживают по месту регистрации они не по собственной воли, а, к примеру, из-за морального климата, не способствующего правильному развитию ребёнка. Суду этого аргумента как правило достаточно, и проверять действительное состояние морального климата он не будет.

Так что конечным добросовестным приобретателям адвокаты настоятельно рекомендуют уточнять эти вопросы заранее. При этом А. Сидоров отдельно подчеркнул, что речь идёт только о праве пользования квартирой, а вовсе не о пересмотре результатов приватизации.

Самый гуманный суд
Оговоримся сразу: не у всех в подобных ситуациях перспективы настолько радужны. Чем сегодня руководствуются суды в своих решениях? Они ставят вопрос: а имело ли право лицо, претендующее на пользование пресловутой жилплощадью право на официальную регистрацию в том случае, если бы оно обратилось к властям своевременно. Заметим, что муниципальные власти крайне неохотно регистрируют левых нанимателей на муниципальную же жилплощадь, дабы не плодить дополнительных очередников. Новый Жилищный Кодекс дал сегодня весьма серьёзные аргументы законного отказа, так что если власти по закону могут отказать, то они это сделают. Но отказать в регистрации родной дочери к старику-отцу, который нуждается в уходе, власти не могут никак, что и определит положительный исход данного дела. А вот если бы вместо родной дочери была бы непонятная троюродная племянница из города Тамбова результат был бы скорее всего иным. И ещё в одном правоприменительная практика повернулась лицом в сторону граждан. Сегодня многие пенсионеры, имеющие детей, чувствуя приближение смерти, наконец-то собираются приватизировать свою жилплощадь, дабы оставить её в наследство детям и внукам, но не успевают. Ещё несколько лет назад закон был жёсток: не успел значит не успел. Сегодня суды считают, что если есть официальное заявление о приватизации, то даже в случае несобранности основных документов, наследники обоснованно могут надеяться на благоприятный исход.

Частное дело типичного случая
Ещё одна весьма распространённая ситуация. В неприватизированной квартире проживает престарелый пенсионер. Часто у таких пенсионеров есть законные дети, живущие отдельно, и в случае его смерти они пытаются правдами и неправдами сохранить для себя освободившуюся квартиру, мотивируя свои требования тем, что они старичка всячески поддерживали, лекарства приносили и не забывали. Здесь закон однозначен: если наш пенсионер единственный наниматель жилья и последние годы реально проживал один, освободившаяся жилплощадь отходит муниципалитету. Исключение в этом случае есть единственное, и тоже по факту проживания. Здесь А. Сидоров привёл реальный пример из судебной практики. Итак, в неприватизированной квартире проживал одинокий престарелый пенсионер. У него при этом была замужняя дочь, проживавшая вместе со своей семьёй в Подмосковье. Но брак у дочери не сложился, и она, взяв ребёнка, сбежала от мужа алкоголика к отцу, при его полном согласии и одобрении. Несколько лет они дружно совместно проживали, ибо старичок на старости лет нуждался и в поддержке, и в уходе. Дочка работала в Москве, а ребёнок посещал близлежащий детский сад. Все собирались оформить сложившуюся ситуацию законным образом, но хождение по нашим инстанциям, как известно, не по стариковским силам, и поэтому оно изрядно затянулось. Но человек, к сожалению, не просто смертен, а смертен внезапно. Наш старичок умер, и дочь обратилась в суд с иском о признании её права проживать вместе с ребёнком в квартире покойного отца несмотря на отсутствие регистрации. При этом реальное проживание в течение долгого времени было подтверждено и свидетелями, и косвенными документами. Её иск сегодня почти наверняка будет удовлетворен. Такое решение стало возможным после ряда постановлений высших судов, которые, рассмотрев ряд подобных случаев, постановили, что в случае несовпадения факта реального проживания, не противоречащего законодательству и наличия или отсутствия регистрации, приоритетным является реальное проживание.

Так сколько же за свои услуги хапнет риэлтор?
Единых правил и цен в этом секторе торговли не установлено. Как утверждает Наталия Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости Paul’s Yard, у каждого агентства недвижимости свой собственный прайс-лист и система скидок. Что касается компании Paul’s Yard, которая в основном специализируется на операциях с элитными квартирами, то с клиента взимается от 3 до 4 процентов от общей суммы сделки, - утверждает эксперт компании. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood вмещает услуги риэлтора в 2-4 процента.

И последний пример: если человек проживает в неприватизированной квартире и имеет гражданскую жену, с которой совместно проживает и ведет хозяйство, но брак регистрировать не собирается, но вдруг внезапно умирает. Какие права на проживание в этой квартире имеет гражданская жена? Никаких, ибо если гражданские супруги сочли ненужным уведомлять государство о своём статусе (то есть, регистрировать брак), то это не беды государства, а их личное дело.
Каждого покупателя жилья, прежде всего, волнует вопрос: какая часть суммы от стоимости квартиры окажется в кармане риэлтора или агентства недвижимости? И не дешевле было бы обратиться к частным маклерам, которые наперебой рекламируют свои услуги? Вопросы вовсе непраздные, если учесть, что квартиры сегодня - самый дорогой товар в стране.

Впрочем, довольно часто случаются и приятные неожиданности. Дело в том, что в любом риэлторском агентстве существует система скидок. Бывают сезонные скидки, довольно часто практикуются скидки для корпоративных клиентов. Цена за объект может быть существенно снижена, если сделка, например, превышает определенную сумму. Но чаще всего скидки предоставляются постоянным клиентам. При повторном обращении в агентство это 5-10%.

Комиссионные цифры, упомянутые в элитном сегменте, подтверждает и Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество: В зависимости от сегмента рынка взимается 3-6 процентов. В элитном секторе до 4, а в остальных - 4-6 процентов. Вместе с тем, покупателю стоит призадуматься, если ставка на риэлторские услуги существенно занижена, - советует спикер. - Как правило, в таких случаях клиентам предлагается самостоятельно расплачиваться за каждый выезд риэлтора на объект, рекламное обеспечение в СМИ, юридическую проверку документов и другие самые разнообразные услуги. В крупных риэлторских компаниях, как правило, все эти расходы уже включены в комиссионную сумму. Да и не стоит сбрасывать со счетов долгосрочную дружбу брокеров с нотариальными конторами, банками, что позволяет снизить денежные затраты и личное время для выполнения необходимых действий. Банк-партнер, например, часто соглашается снизить процентную ставку при предоставлении ипотечного кредита, а риэлторы, в свою очередь найдут такое кредитное учреждение, которое бы устроила покупателя по всем параметрам.

Можно и поделить заботы и работу риэлтора. Подобрать жилье самостоятельно, после чего обратиться в риэлторское агентство. А специалисты уже проверят правоустанавливающие документы, организацию структуры сделки, ее юридическое сопровождение.

Правда, существует мнение, что можно сэкономить половину суммы от стоимости услуг риэлтора, если самому заняться поиском квартиры. Этот вариант проходит при наличии огромного количества свободного времени у покупателя, - соглашается Андрей Уфимцев.

Что же касается услуг частных маклеров, то сами риэлторы настоятельно не рекомендуют привлекать к операциям с недвижимостью непроверенных людей. По стоимости их услуги могут оказаться дешевле, но гарантий в конечном успехе, как говорится, никаких.

А вот Наталия Дабсон считает, что сделки, которые покупатели или продавцы недвижимости проводят самостоятельно, чаще всего оказываются неудачными или длятся годами. Некоторые клиенты и в самом деле думают, что можно посетить двухмесячные курсы, и, не прибегая к помощи профессионалов, самостоятельно продать или купить квартиру. Практика показывает, что они глубоко ошибаются. За короткое время обучения можно получить лишь общее представление о традиционных схемах работы с недвижимостью. Но вникнуть в общую ситуацию на рынке, в тонкости и хитрости риэлторского бизнеса удавалось лишь единицам. Можно привести десятки горьких примеров, когда люди, пожелавшие сэкономить на услугах профессионалов, теряли и квартиры и огромные суммы денег.

Слухи о введении платного въезда в центр будоражили московских автовладельцев уже давно. В декабре прошлого года начальник ГИБДД Москвы Сергей Казанцев воплотил их во вполне конкретную инициативу. Сославшись на то, что в пределах Садового кольца ежедневно движется более 50 тысяч автомобилей, которые везут только одного водителя, Казанцев предложил заставить всех этих водителей пересесть на общественный транспорт.

В дискуссии, вводить или нет плату за въезд в центр Москвы, наконец поставил точку столичный мэр. Московские автомобилисты могут вздохнуть свободно: Юрий Лужков официально отказался от этой идеи, назвав опыт Лондона, где вот уже несколько лет водители платят за въезд в центр на своем авто, нереальным для Москвы.

И вот, наконец, столичные чиновники, долго изучавшие на примере Лондона все плюсы и минусы нововведения, признали этот проект несостоятельным.

Сделать это можно, только введя платный въезд в центр, заявил он. Владельцы автомобилей, естественно, были возмущены подобным предложением. Тогда же, в декабре прошлого года, в интервью Известиям руководитель Центра организации дорожного движения Москвы Сергей Попов попытался успокоить рассерженных автовладельцев, объясняя, что они зря волнуются, так как принцип платных дорог по нашим законам основан на альтернативности, а в Москве ни о каких альтернативных дорогах пока речи идти не может. Но как ни странно, хотя многие чиновники и критиковали лондонское нововведение, называя установление платы за въезд в центр последней мерой, официально никто не брался утверждать, что такой способ борьбы с заторами на дорогах для Москвы невозможен.

Мы пришли к выводу, что там остались практически те же пробки. Мы на такие меры идти не намерены, успокоил автомобилистов градоначальник.

Проанализировав ситуацию в английской столице, Юрий Лужков заявил журналистам, что платный въезд в центр города только раздражает население. Московские власти решили не наступать на грабли, на которые уже наступили их лондонские коллеги.

В то же время деньги, взимаемые с автомобилистов, приносят городской казне Лондона большой доход. Эти средства идут на развитие общественного транспорта, строительство и реконструкцию автобусных и велосипедных маршрутов. У нас такой вариант был бы вполне уместен. Однако столичные власти, видимо, считают это недостаточным аргументом для введения налога на въезд в центр Москвы.

К слову, инициатива лондонского правительства ударила по карману предпринимателей. У многих предприятий, оказавшихся внутри зоны платного проезда, сократились продажи, и почти каждый третий владелец магазина стал подумывать о переезде.

Но большинство подобных проектов существует пока только на словах или на бумаге, одни технически невозможно осуществить, а другие вообще нарушают существующее законодательство. Реально работает сегодня лишь закон, запрещающий грузовикам въезжать в центр города в часы пик.

Проблема пробок в Москве давно стала притчей во языцех. И что только не придумывали московские чиновники, чтобы уменьшить загруженность столичных дорог в часы пик. Известия неоднократно писали об этом. Одно время много говорили о системе чет нечет, по которой автомобили с четными номерами пускали бы в центр только в четные дни, а с нечетными в нечетные. Высказываются предложения запретить въезд в центр автомобилям, не соответствующим экологическим стандартам. Лужков, чтобы разгрузить центр, даже предлагал чиновникам начинать свой рабочий день не в 9 утра, а в Недавно возникла идея строить автомобильные дороги над железнодорожными путями в центре Москвы. Кроме того, существует полуфантастический проект сооружения скоростных трасс прямо на крышах домов, расположенных вдоль ключевых автомагистралей.

В 2008 году мы начнем эксперимент по выделению специальных полос для общественного транспорта, обещает мэр. Таким образом, мы будем стимулировать развитие общественного транспорта для того, чтобы москвичи пересаживались на него с личных автомобилей.

По статистике, сегодня в Москве на 1000 жителей приходится около 300 автомобилей. И каждый день в столице прибавляется 500 новых машин. Если такая ситуация сохранится, через пару лет Москва встанет капитально, и тогда простые ограничения на въезд в центр города уже ничего не дадут. Поэтому чиновники предлагают другие методы борьбы с заторами.

Уже сегодня многие жители столицы, не желая терять в пробках по нескольку часов в день, пересаживаются на метро и наземный транспорт. Но пока еще далеко не каждый москвич, имеющий автомобиль, согласится сменить удобный салон своего авто на трясущийся автобус или грохочущий вагон метро. Комфорт многие ценят больше, чем время. И не удивительно, ведь, к примеру, в Европе на 1 квадратный метр площади в общественном транспорте приходится от 1,5 до 3 человек, в Москве же около Так что столичным чиновникам пока есть над чем работать.

В общем, цель у мэра та же, что была у Сергея Казанцева, сократить количество автомобилей на московских дорогах за счет перемещения водителей-одиночек в автобусы и троллейбусы. Только методы более гуманные.

Коренные москвичи кочуют преимущественно в пределах родного города: 73% новоселов переехали из Москвы в Москву, 7% - из Подмосковья. Среди упомянутых 73% респондентов наверняка найдутся и приезжие, для кого их нынешнее жилище в столице не первое. Но таких вряд ли много - все-таки единицы меняют квартиры каждые год-два. В общем, в заявленную погрешность 3,6% они уложатся, и вычисленная нами цифра - 27% понаехавших близка к действительности.

К слову, многие из них считают, что побеждать пробки сегодня надо не силовыми, а экономическими методами. Например, повышать плату за стоянки в центре города и увеличивать штрафы за неправильную парковку. Такой способ, считают они, по крайней мере не противоречит закону. А столичные водители лишний раз подумают, ехать ли им в центр на своей машине или пересесть на метро.
Социологи Фонда Общественное мнение, опросив 1500 человек в 100 населенных пунктах России, попытались выяснить, как россияне относятся к своему месту жительства. Исследование таит массу открытий. В частности, с долей погрешности не более 3,6% было наконец установлено число понаехавших в златоглавую. Ни много ни мало - 27%, то есть каждый четвертый.

Несмотря на то что москвичи гораздо активнее, чем россияне, меняют место жительства, им это занятие не нравится. Только 13% москвичей признались, что любят обживать новую жилплощадь. В среднем по России такой же ответ дали 21% респондентов. При этом выгоду из смены места жительства москвичи извлекать умеют: 68% жителей столицы утверждают, что их конкретные жилищные условия улучшились, а жизнь после переезда в целом стала краше у 62% респондентов. В среднем по России ответы на оба вопроса получили по 51%. Наверняка свою лепту в московский квартирный позитив внесли переселенцы из коммуналок - 15% новоселов въехали в отдельные квартиры из общих.

Отдельная статья - новоприбывшие иностранцы. В среднем по России зарубежных мигрантов обнаружилось 4%, в Москве - 2%. Грубо сопоставив с численностью населения (приблизительно 140 млн в России и 11 млн в Москве), получим, что столица принимает на ПМЖ в 6 раз больше иностранцев, чем Россия в целом.

Только 11% москвичей ни разу не справляли новоселья (среди россиян таковых 27%). За последние 15 лет место жительства поменяли 37% респондентов, а за предыдущие 16 и более лет - 50%. Жители провинций до 1990-х мигрировали по разным квартирам, городам и республикам не слишком активно - всего 30%, зато с 1991 по 2007 год 42% россиян сменили место жительства.

- Высокие показатели мобильности москвичей объясняются еще и тем, что больше нигде в России процесс сноса ветхого жилья и переселения в новое не идет так быстро, - говорит социолог Фонда Общественное мнение Елена Васильева. - И по этой, в частности, причине многие москвичи имеют четкие планы на следующее новоселье - московских респондентов, планирующих будущее переселение, вдвое, а то и втрое больше, чем россиян в среднем. Вообще частая смена места жительства характерна для богатых западных стран. В развитой стране значительная часть людей имеет возможность сделать карьеру, разбогатеть - и, следовательно, постоянно улучшать свои жилищные условия. Нечто похожее происходит и в Москве - посмотрите, как мало москвичей, ни разу в жизни не менявших жилье, и как много таких в среднем по России.



Главная --> Публикации