Главная --> Публикации --> Элитная аренда Недвижимость. молодость и ипотека: совместимы ли? Долго ли продлится цементное перемирие? Курсы кройки и стройки: делаем перепланировку Подводим итоги 2007 года

Напомним, что через фонд, который создан как госкорпорация, будут распределяться 240 миллиардов рублей, выделяемые по инициативе президента Владимира Путина на переселение людей из аварийного жилья и капитальный ремонт ветхих многоквартирных домов. Деньги в фонд должны перечислить уже до конца декабря.

Вчера приступил к работе наблюдательный совет Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который возглавляет министр регионального развития Дмитрий Козак. И сразу же было принято первое решение по существу: утвержден пакет документов, которые регионы должны предоставить при подаче заявки на получение денег из средств фонда.

По закону доля граждан должна составить не менее 5 процентов от сметы расходов на ремонт конкретного дома. Другое дело, если у собственника маленькая зарплата и семеро по лавкам. Есть идея внести поправки в законодательство, в соответствии с которыми малоимущие не будут платить за проведение капремонта. Эти расходы возьмет на себя государство. Также рассматривается вариант включить расходы на капитальный ремонт в состав субсидируемых услуг при оплате жилья и коммуналки.

Для нашей страны, где 3,2 процента всего жилого фонда признано ветхим, а больше половины требует капитального ремонта, эти средства - как глоток живой воды. На сегодняшний день 70 процентов жилья уже находится в частной собственности. При этом Жилищный кодекс предполагает, что собственники жилья должны сами, за свой счет привести в порядок свои многоквартирные дома. Все последние годы не утихают споры по поводу того, что возложенная на плечи россиян ноша оказалась слишком тяжелой, что государство должно помочь собственникам привести старый жилой фонд в приличное состояние. Теперь, наконец, власти выделяют ресурсы, и немалые. Правда, с одним условием. Добавить к государственным субсидиям придется и региональным бюджетам, и собственникам жилья.

По мнению чиновников, все эти меры должны стимулировать граждан скорее объединятся в товарищества собственников жилья или выбирать управляющую компанию. Ведь без этого бюджетных денег не получить.

Решение о софинансировании со стороны жителей - это принципиально важно. Во-первых, это повысит их ответственность в расходовании бюджетных средств. И, во-вторых, не даст раздуть смету. В законе о создании фонда есть жесткий перечень работ - это прежде всего ремонт крыши, фасада, коммуникаций и лифтового оборудования. По каждому виду работ устанавливается норматив стоимости, который нельзя превышать. Впрочем, если собственники хотят использовать при ремонте более качественные и дорогие материалы, они это могут сделать за счет собственных средств.

- Два года назад на этой площадке состоялось первое оперативное совещание, посвященное наболевшей проблеме - как развязать Мытищинско-Королевский узел, - вспомнил на торжественной церемонии открытия Игорь Левитин, министр транспорта РФ. - Тогда запланировали выполнить все работы до 2009 года. Но сооружение развязки идет с опережением на год. Это результат слаженной деятельности федеральных и областных структур. Объект финансово подкреплен, поэтому, надеюсь, не возникнет никаких препятствий для завершения стройки в 2008 году.

Между тем еще ранее власти предостерегали от поспешных выводов, что за 250 миллиардов рублей можно решить все проблемы ЖКХ. Из фонда деньги планируется выделять один раз. В дальнейшем собственник сам должен следить за своим имуществом. По окончании совещания Дмитрий Козак сообщил, что пока не все регионы согласны с условиями софинансирования, особенно это касается небольших городов и поселков, которые просят смягчить условия. По словам министра, с одной стороны, минрегион не собирается идти на уступки. С другой - некоторые послабления все же возможны, более детально эти вопросы будут обсуждаться на всероссийском совещании 11 декабря.
Тысячи водителей, которые долгие годы подъезжали к Королеву с тоской в сердце - стоять здесь в пробках не перестоять, - наконец-то вздохнули с облегчением. Вчера открылась первая очередь транспортной развязки, которая обеспечивает сквозное движение по Ярославскому шоссе с заездом и выездом в Мытищи и Королев.

- Наказы десятков тысяч людей, именно здесь испытывавших неудобства, выполнены. Жители Королева уже сейчас смогут передвигаться с большим комфортом. Чуть придется подождать мытищинцам. И все-таки сдвиги, происходящие в дорожном строительстве Подмосковья, как и во всей стране, - колоссальные. Три-четыре года назад трудно было даже представить, что такое возможно.

Не скрыл радости и глава региона Подмосковья Борис Громов:

Строительство развязки ведется в рамках масштабной реконструкции автомобильной дороги М-8 Холмогоры на участке 16-47-й километр. Да, для выезда из Королева автомобилистам придется еще почти год, как и раньше, выезжать в сторону области и разворачиваться, давая лишний километр крюка. Но уже сейчас многое для водителей и пешеходов изменилось к лучшему.

Игорь Левитин и Борис Громов перерезали символическую ленточку - и тут же хлынул поток машин, приветствуя собравшихся громкими гудками.

Поскольку необходимо было вывести земли из зоны строительства развязки, пришлось потревожить владельцев частных домов, - продолжает рассказ Василий Белоусов. - Расселили 30-40 домов, которые располагались на территории Мытищинского района. Их жильцы стали новоселами одного дома в Королеве. Обошлось без конфликтов, ведь жители двух городов живут дружно, территориальные границы разделяют их лишь на карте.

С начала года на строительство развязки потрачено 2628,976 миллиона рублей, львиная часть которых пошла вовсе не на дорогу, а на сопутствующие мероприятия. Через реку Яузу перекинули двенадцатиполосный мост, обеспечивающий бессветофорное движение. Как рассказал корреспонденту РГ Василий Белоусов, зам. главы г. Королев, чтобы предотвратить сток ливневых и талых вод с дороги в Яузу, построено уникальное очистное фильтрационное сооружение, а также установлены шумозащитные экраны. Теперь природа и жители будут меньше страдать от соседства с дорогой, на которой год от года растет интенсивность движения. Ведь только в Королеве сейчас насчитывается 74 тысячи автолюбителей, а транзитом через город проходит 200-300 тысяч машин в день. В самых оживленных местах наукограда сверкают голубыми боками два новеньких пешеходных перехода.


Cправка РГ

Мыслями мы уже в Тарасовке, - признался Игорь Левитин. Именно в районе этого поселка на 29-м километре запланирован следующий этап реконструкции дороги М- Предполагается, что здесь вместо бутылочного горлышка Ярославки возведут обходной путепровод и движение станет бесперебойным.

Строительная длина дороги - 2,27 километра.
Расчетная скорость - 120 км/час.
Ширина земляного полотна - 53-65,25 метра.
Число полос движения - 10.
Тип дорожной одежды - капитальный.
Вид покрытия - асфальтобетонный.

Технико-экономические показатели пускового комплекса N 1 развязки на Ярославском шоссе в районе Королева:



Рост гостиничного рынка недвижимости напрямую зависит от развития туристической отрасли. По данным столичного правительства, в 2006 году город посетили около 3,2 млн человек. До конца нынешнего года этот показатель может вырасти на 40 % и составить уже 4,5 млн. Иными словами, темпы притока иностранцев опережают показатели, заложенные в Московской программе развития туризма.

Специалисты группы компаний Бекар подсчитали, что общая вместимость гостиниц столицы по сравнению с прошлым годом сократилась на 963 номера (по состоянию на I квартал 2007 года), причем только за счет среднего и экономического класса. Сегодня на реконструкции находятся такие крупные трехзвездочные гостиницы, как Москва, Россия, Минск, Ленинградская. Все они перейдут в категорию пять звезд. До конца текущего года планируется начать реконструкцию отелей Украина, Алтай, Останкино, Центральная, Турист.

Тем не менее эксперты считают, что данный факт не отражает реальной ситуации на рынке, поскольку в настоящее время на лидирующие позиции могут рассчитывать лишь страны, формирующие сегмент делового туризма. К тому же следует учитывать еще одну специфическую особенность российской столицы. Паспортный контроль, таможня, транспорт, экскурсионные маршруты в ней по большей части остаются неизменными последние 30 лет. Помимо этого для рынка характерно и такое явление, как отложенный спрос. Многие туристы отсрочивают поездку в Москву из-за дефицита отелей средней ценовой категории.



По данным Департамента градостроительной политики, в нынешнем году введено в эксплуатацию 15 гостиниц на 570 мест, еще семь объектов должны сдать в IV квартале. К 1 января 2008 года в Москве будет в общей сложности 223 гостиницы на 72,4 тыс. мест. Для сравнения: в Лондоне примерно 1,7 тыс. отелей, в Париже около 1,5 тыс. Основная часть столичных гостиниц сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на них приходится около половины городского гостиничного фонда, считают в компании Blackwood. Все отели класса люкс, а также большая часть категории бизнес расположены в центре города.

В конце III квартала темп роста стоимости проживания в отелях высшего ценового сегмента достиг 20 25 %, а в гостиницах средней категории и экономкласса 15 20 %. Лидирует по данному показателю открывшийся в июне Ritz Carlton, где стоимость проживания колеблется от 1 до 16 тыс. долл. / сут. Это одни из самых дорогих отелей в мире. Однако по прогнозам аналитиков компании Blackwood к 2008 2009 годам с вводом всех заявленных крупных гостиниц высшей категории в данном сегменте может наступить насыщение. Стоимость проживания стабилизируется или даже снизится. В среднем сегменте насыщение едва ли предвидится. Инвесторы и известные иностранные гостиничные операторы пока не спешат осваивать эту нишу рынка.

Средняя заполняемость номерного фонда в первом полугодии составила 75,5 %, а в сентябре, по данным агентства TRI Hospitality, она выросла на 4 % и достигла 79,5 %. При этом средняя стоимость проживания в качественных гостиницах Москвы была зафиксирована на отметке 230 евро, что на 20,6 % выше, чем в сентябре прошлого года. В результате средняя доходность номера составила 182 евро. Это четвертый показатель в Европе, который ставит Москву практически в один ряд с Лондоном и Парижем (217 и 255 евро соответственно), чего не скажешь об уровне обслуживания и безопасности. Не случайно в рейтинге РБК Лучшие отели мира московских гостиниц пока нет. Впрочем, и с доходностью не все однозначно. Например, удельный вес затрат на персонал в структуре расходов столичных отелей на сегодняшний день является самым низким в Европе 16 %. В том же Лондоне 40 %.


Возможно, ситуацию изменит недавнее решение правительства Москвы о предоставлении льгот девелоперам, взявшимся за строительство гостиниц средней категории. По этому случаю в нормативные документы, касающиеся гостиничного строительства, будет внесен ряд поправок. В частности, город обязуется за свой счет подготовить земельные участки к аукциону, то есть выставить их на торги без обременений, оформить за счет бюджета акт разрешенного использования (АРИ). Кроме того, столичные власти намерены удешевить подключение к электросетям: сегодня, чтобы обеспечить 1 кВт электроэнергии, нужно заплатить 45 тыс. руб. Самым дорогим бременем для застройщиков остается строительство инженерной инфраструктуры. Порой оно приводит к удорожанию проекта на 60 %. Так вот, город решил освободить строителей малых отелей (до 100 номеров) от обязанности тянуть трубы и дороги за пределами Третьего транспортного кольца. Вместе с тем столичные власти намерены штрафовать недобросовестных инвесторов, которые покупают земельные участки под строительство гостиниц, но потом меняют их функциональное назначение вместо отелей строят офисы, магазины или жилье. В конце октября депутаты Московской городской думы уже приняли постановление О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.



На льготную приватизацию отведут мало времени
Согласно законопроекту Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества, предприниматель сможет выкупить в собственность помещение, арендуемое им на срок не менее трех лет и площадь которого не превышает 300 квадратных метров. При этом выкупить офис представители малого бизнеса смогут в рассрочку на три года. Законопроект предусматривает, что воспользоваться своим правом предприниматели должны до первого января 2009 года, а после этого срока выкупать свои офисы им придется на общих основаниях.

В соответствии с ними за нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов и других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий предусмотрен административный штраф: для граждан в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), для должностных лиц от 200 до 300 МРОТ, для юридических лиц от 3 до 5 тыс. МРОТ или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Те же действия, совершенные должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное правонарушение, влекут дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.
До 2009 года малые предприятия на льготных условиях смогут выкупить арендованные у государства помещения. Такой законопроект в сентябре Госдума РФ приняла в первом чтении. Ко второму чтению депутаты обещают уточнить механизм оценки выкупаемого имущества. Вместе с тем, эксперты считают, что законодателям придется усердно поработать над поправками, иначе льготная приватизация недвижимости малым бизнесом может остаться только на бумаге.

По словам председателя комитета Государственной Думы РФ по собственности Виктора Плескачевского, законопроект поможет малым предпринимателям во внеконкурсном порядке приобрести в собственность арендуемые ими помещения и, таким образом, получить имущественную базу для продолжения своей экономической деятельности.

Документ уточняет, что такая льготная приватизация коснется только коммерческого муниципального имущества, которое не предназначено для реализации органами местного самоуправления публичных функций и полномочий.

Предприятие очень часто не имеет прямого доступа к муниципальной или федеральной собственности: сложно собрать документы для участия в аукционе, сложно сделать заявку, а когда чиновники узнают, что будет участвовать независимая компания, то зачастую сразу снимают объект с продажи, - рассказывает генеральный директор компании Арт-билдинг Андрей Анохин.

Сейчас выкупить офис в собственность можно только на открытых торгах, и зачастую небольшие фирмы просто не выдерживают конкуренции с более крупными компаниями, которые стремятся скупить привлекательные помещения. Иногда малый бизнес и вовсе не допускают к участию в аукционе.

Согласно закону Об оценочной деятельности, оценку имущества и составление такого отчета осуществляют независимые оценщики, - напоминает юрисконсульт юридической фирмы Частное право Елена Рябкова.

По какой цене придется выкупать
Ко второму чтению депутаты обещают разработать ряд поправок, уточняющих перечень государственных органов, которые будут отвечать за оценку выкупаемого имущества. Пока в законопроекте сказано только, что приобретение имущества осуществляется арендатором по рыночной цене, установленной на основании отчета об оценке государственного и муниципального имущества.

Однако и при проведении оценки ее результат может разочаровать будущих собственников.

Единственно грамотным инструментом определения стоимости выступает оценка, в то время как все остальные методологии расчета, например, путем комиссии, экспертной оценки, не всегда предоставляют достоверные и точные данные, что может привести к коррупции, - считает генеральный директор компании Миэль-Коммерческая недвижимость Андрей Бушин.

Впрочем, эксперты говорят, что погрешность при независимой оценке может достигать 20%, и это вполне приемлемый уровень. Гороховский считает, что федеральное правительство должно выбрать оценщиков по конкурсу и доверить оценку помещений известным на рынке компаниям.

Наверняка оценщик не будет учитывать состояние помещения на момент заключения договора аренды, наоборот, он включит в цену выкупа ту сумму, которую предприниматель уже потратил на ремонт и другое благоустройство. В этой связи было бы справедливо, чтобы оценка учитывала такие затраты арендатора, - считает вице-президент Бест-недвижимость Михаил Гороховский.

Для малых предприятий это очень важный закон, по моим расчетам, правом выкупить помещение воспользуется около 70% арендаторов. Те предприятия, у которых недостаточно средств для выкупа, смогут взять кредит в банке, - прогнозирует Анохин.

Злоупотреблений избежать будет сложно
Опрошенные эксперты признают важность и необходимость льготной приватизации предприятиями малого бизнеса.

Впрочем, эксперты не исключают, что с практическим применением будущего законопроекта могут возникнуть трудности. Чтобы этого не случилось, депутатам нужно доработать законопроект не только в части оценки выкупаемого имущества, но и в части установления критериев, по которым чиновники будут определять, какие предприятия смогут по льготной схеме приобрести в собственность арендованное имущество. Сейчас в документе сказано, что выкупить помещения вправе субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами.

По его мнению, реализация такого закона позволит избежать ситуаций, когда помещение пересдается по завышенной цене, то есть действует механизм субаренды.

По ее словам, незначительные нарушения арендатора, которые уже были устранены, могут послужить основанием для отказа в заключении договора купли-продажи.

Законодательство не содержит понятия добросовестного арендатора. Критерий добросовестности является оценочным, причем такую оценку будут осуществлять чиновники, - говорит Рябкова.

Поскольку решение о принадлежности компании малому бизнесу будут принимать чиновники, в этой сфере не исключены злоупотребления, - опасается Бушин.

Что касается критериев отнесения предприятий к субъектам малого предпринимательства, то пока они определены законом О государственной поддержке малого предпринимательства, который был принят в 1995 году. Согласно документу, такими критериями являются средняя численность работников в организации, ограничение доли участия в уставном капитале и т.д. Но нормы документа устарели, и уже принят новый закон о малом бизнесе, который вступит в силу в начале следующего года.

Иначе вероятность, что привилегиями при покупке офисных площадей воспользуются не только представители малого бизнеса, значительно возрастет, а с коррупционерами бороться будет гораздо сложнее, - добавляет Бушин.

По его мнению, законопроект будет действовать только в том случае, если удастся выработать и прописать четкие и доказательные критерии, по которым будут выбираться компании, которые смогут пользоваться льготами по выкупу помещений.

Не исключено, что через малые предприятия помещения будут скупать более крупные компании. Чтобы это предотвратить, нужно запретить дальнейшую перепродажу выкупленного помещения, например, в течение трех лет, - считает Корочкин.

По мнению вице-президента общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса ОПОРА России Владислава Корочкина, в законопроекте пока не заложены антикоррупционные меры.

Правительство сомневается в успехе
Впрочем, несмотря на то, что законопроект прошел первое чтение в Госдуме, правительство пока выступает против его принятия: кабинет министров дал отрицательное заключение на документ. В правительстве считают, что цена выкупа арендованных помещений должна формироваться на аукционе. Также есть сомнения по этому законопроекту и у администрации президента.

Из законопроекта неясно, будут ли арендаторы иметь преимущественное право приобретения арендованного государственного и муниципального имущества в случаях, когда оно находится в хозяйственном ведении преобразуемого в открытое акционерное общество унитарного предприятия. Количество таких арендаторов достаточно велико, но, с другой стороны, уменьшение имущества преобразуемого унитарного предприятия может плохо сказаться на его дальнейшей деятельности, - полагает Рябкова.

Это означает, что арендаторы смогут реализовать свое право только после того, как правительство утвердит такой перечень, - предупреждает Рябкова.

Но депутаты настроены оптимистично и хотят окончательно принять законопроект в осеннюю сессию, чтобы, начиная уже со следующего года, малый бизнес смог подавать заявления на выкуп. Впрочем, по мнению юристов, реализация этого документа на практике, даже если он будет принят Госдумой и подписан президентом, в любом случае затянется, поскольку перечень документов, подтверждающих преимущественные права арендатора при выкупе офиса, будет определяться федеральным правительством.



Главная --> Публикации