Главная --> Публикации --> Офисы растут в промышленных масштабах Продажа летних заготовок Строительный бум диктует новые подходы к производству и дизайну мебели Не пренебрегайте маленькими Доступному жилью не хватает дешевого цемента

О том, что Капитал Груп запускает масштабную программу, предполагающую строительство около 1,3 млн кв. м торговых площадей в Москве, Ъ рассказал коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов. По его словам, первым проектом станет торговый центр площадью около 120 тыс. кв. м над станцией метро Речной вокзал. Называть точное число объектов, входящих в программу, господин Белоусов не стал. По его словам, только объем инвестиций в ТЦ у Речного вокзала составит $250 млн.

Холдинг Капитал Груп, строящий в основном офисы и жилье, готовится стать крупнейшим игроком на рынке торговой недвижимости. Как стало известно Ъ, девелопер собирается возвести в столице около 1,3 млн кв. м торговых площадей, стоимость строительства которых эксперты оценивают в $1,95 млрд. Для этого компания поучаствует в программах московского правительства: в частности, построит 24 торгово-сервисных пешеходных перехода на основных магистралях города.

Однако этот проект лишь малая часть проанонсированной программы строительства. Как рассказали Ъ несколько игроков рынка, несколько месяцев назад Капитал Груп вошла в проект строительства 24 пешеходных торгово-сервисных переходов (ПТСП) под маркой Sunflower, предполагающий возведение более 500 тыс. кв. м торговых площадей. Алексей Белоусов подтвердил, что компания выступает девелопером Sunflower, но раскрывать подробности, как Капитал Груп вошла в проект, не стал. По его словам, компания намерена реализовывать программу в партнерстве с другими инвесторами, назвать имена которых до официальной презентации он отказался. Проекты застройки части из 24 площадок будут пересмотрены: рядом с торговыми зонами могут появиться офисные и гостиничные площади,-- отметил он.

На рынке столичной недвижимости Капитал Груп работает с 1991 года, известна как девелопер офисов и жилья. По собственным оценкам, в портфеле более 7 млн кв. м. На рынок торговой недвижимости Капитал Груп вышла в 2002 году с брэндом Метромаркет (сеть торгцентров в шаговой доступности от метро): четыре объекта общей площадью около 30 тыс. кв. м.

Проект Sunflower через Центрресурс-Сервис принадлежал канадской Midland Development, у которой и был выкуплен компанией Капитал Груп, утверждает топ-менеджер одного из девелоперов торговых центров. Представитель Midland Development вчера подтвердил факт сделки. Партнер S.A. Ricci/King Sturge Илья Шуравин говорит, что Sunflower могла обойтись Капитал Груп в $150 млн из расчета $300 за 1 кв. м. Гендиректор RIGroup Дмитрий Котляренко называет другую сумму -- $75-100 млн.

О программе строительства ПТСП на основных магистралях города столичные чиновники заговорили в 1998 году. В ноябре того же года правительство Москвы выпустило распоряжение #1254-РП. В тексте одним из инициаторов программы названо ЗАО Центрресурс-Сервис, которое потом получило право реализации концепции. Связаться с ЗАО по телефону, указанному на официальном сайте Центрресурс-Сервиса, не удалось: секретарь ответил, что компания переехала, и дал ее новый телефон, который оказался номером офиса Капитал Груп.

По данным Jones Lang LaSalle, объем профессиональных торговых площадей в Москве к середине 2007 года составлял 1,6 млн кв. м. На 1 тыс. жителей приходилось 157 кв. м против 350 кв. м в среднем по Европе. Вице-президент ГК Ташир Виталий Ефимкин уверен, что Капитал Груп сможет получить существенную долю московского рынка торговой недвижимости. Сейчас лидером в этом сегменте остается IKEA (общая площадь трех действующих центров составляет 720 тыс. кв. м). По оценке господина Ефимкина, строительство заявленных площадей обойдется Капитал Груп в $1,95 млрд.

Помимо проекта торгового центра на Речном и Sunflower Капитал Груп планирует построить в Москве еще ряд торговых объектов. В постановлении правительства Москвы от 16 января 2007 году #10-ПП О ходе реализации Концепции строительства транспортно-пересадочных узлов в городе Москве говорится, что торговый центр на Речном вокзале -- один из трех подобных пилотных объектов. Два других -- пересадочные узлы у станций метро Планерная и Тушинская. Строительство транспортно-пересадочных узлов возле столичных станций метро столичные чиновники также обсуждают уже несколько лет. Исходя из текста постановления, всего планируется застроить 40 участков, расположенных рядом со станциями метро. Алексей Белоусов подтвердил, что часть проектов новой программы Капитал Груп входит в обнародованный московскими властями список площадок, но называть конкретные адреса не стал.


О предложении главного архитектора Москвы Александра Кузьмина закрыть Рижский вокзал и превратить его в музей Известия написали 23 октября. Шесть лет назад аналогичная идея, озвученная префектом Северо-Восточного округа Ириной Рабер, касавшаяся двух вокзалов - Рижского и Савеловского, - натолкнулась на решительные возражения Московской железной дороги (МЖД), отвечающей за пригородное сообщение. Но теперь все изменилось. Известиям сообщили в пресс-службе ОАО Российские железные дороги, что план Кузьмина рассматривается на совместном координационном совете.



Возможно, это реанимация старого советского плана: случайно ли кольцевая линия метрополитена обошла стороной маленькие вокзалы - Рижский и Савеловский? Оба направления построены позже других, в конце XIX века, и не успели развиться к 1917 году. Кстати, юридически это была одна дорога - Виндаво-Рыбинская. Рижский вокзал назывался Виндавским, архитектор Бржозовский сделал его стильным. А Савеловский вокзал выглядит так же скромно, как первые вокзалы 1860-х годов, замененные в начале XX века нынешними шедеврами - Ярославским, Киевским, Казанским. Развитие Савеловской дороги наверняка сопровождалось бы строительством нового вокзального здания.

Ленинградский вокзал готовится к перегрузкам
Старый проект предполагал замкнуть рижское направление на Ленинградский вокзал, прибавив к его расписанию три дальних поезда. Пятьдесят пар рижских электричек должны были стартовать со станции Тушино, где есть метро. В подтексте - высвобождение железнодорожных территорий для городского строительства.

Живой вокзал-музей или музей в мертвом вокзале?
Закрытие пригородного сообщения в черте города определенно вредно. Все железные дороги дублируют и разгружают метрополитен. Если планы мэрии осуществятся, жители Подмосковья и московские дачники навалятся на станцию Тушино и Краснопресненскую линию метро. Между тем сейчас Рижская железная дорога пересекается с тремя линиями метрополитена, а некоторые поезда следуют далее, по Каланчевской соединительной ветке, пересекая еще несколько линий.

Развитие железных дорог ведет к разгрузке, а не перегрузке соседних направлений. Например, та же Савеловская дорога - это недостроенный прямой путь в Карелию и на Мурман. В его отсутствие поезда на Петрозаводск и Мурманск стартуют с Ленинградского вокзала, делая колено в Волхове, то есть почти в Петербурге. Продление Савеловской дороги оживило бы Савеловский вокзал и как следствие разгрузило бы вокзал Ленинградский. На разгрузку этого последнего работает и Рижский вокзал, что стало понятно именно сейчас, в контексте предложения Кузьмина.

Что касается Музея железнодорожного транспорта, то он на Рижском вокзале уже существует. Несколько ретропоездов стоят на запасных путях, а в правом крыле вокзального здания устроен выставочный зал. Рижский вокзал кажется Александру Кузьмину слишком провинциальным для международного направления. Однако в этой столетней провинциальности и тишине можно найти то, чего нет в простом музее техники. В сущности Рижский вокзал и есть действующий музей Российских железных дорог. Живой вокзал-музей лучше, чем музей в мертвом вокзале.

В принципе совмещение двух направлений на одном вокзале возможно. От Москвы разбегаются двенадцать шоссейных (в прошлом грунтовых) национальных дорог, а вокзалов только девять. От Курского (исторически Курско-Нижегородского) и Казанского (исторически Рязанского) вокзалов разбегается по две дороги. Аналог двенадцатой грунтовой дороги - Стромынской, ведшей когда-то в Иваново, - ответвляется от Ярославской железки далеко за Москвой, в Александрове. Но если для Рижской дороги был построен отдельный вокзал, надо ли от него отказываться?

Мы строим, строим...
А вот сохранение высоких темпов жилищного строительства остается не только локомотивом для других отраслей и приоритетной социально-экономической задачей. По данным Росстата, в январе-сентябре 2007 года было введено в эксплуатацию 375,9 тысячи квартир общей площадью 34,0 миллиона квадратных метров, что на 31,3 процента больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года. Напомним, что в январе-сентябре 2006 года темп прироста жилищного строительства к январю-сентябрю 2005 года был почти втрое ниже - 11,6 процента.

В сентябре-октябре 2007 года в России, кроме неприятного роста цен на продовольствие и проблем с банковскими долгами и ликвидностью, отмечены и благоприятные тенденции. Во-первых, пока продолжается настоящий бум жилищного строительства и не отмечено признаков замедления инвестиционного и потребительского спроса. Во-вторых, в октябре несколько оживилась приунывшая было в августе-сентябре промышленность. Согласно предварительным оценкам, индустрия в октябре прибавит около 6-6,5 процента, что вдвое выше провальных показателей двух предшествующих месяцев. Правда, эксперты считают, что это пока работа на склад. Но, по большому счету, никаких особых подвигов от российской обработки в ближайшем будущем и не ожидается: рубль уверенно крепнет, а импорт продолжает наступать.

Не отстает и Москва - 10,5 процента. Чуть ниже темпы в Краснодарском крае - 7,6 процента, Республике Татарстан - 4,2 процента, Санкт-Петербурге - 4,1 процента, Республике Башкортостан - 3,8 процента, Ростовской области - 3,5 процента, Тюменской области - 2,9 процента. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации, отмечает Росстат, составил 47,6 процента.

Среди субъектов Российской Федерации больше всего строит Московская область, где введено 11,0 процента от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом.

Ожившая промышленность
В октябре, по оперативным данным опросов Института экономики переходного периода (ИЭПП), темпы роста промышленного производства увеличились, но - без адекватного увеличения темпов роста спроса и прогнозов его изменения. Руководитель опроса Сергей Цухло считает, что это может привести к дальнейшему торможению роста выпуска в ближайшие месяцы или к росту избыточных запасов готовой продукции.

Еще более важным является то, что в январе-сентябре 2007 года продолжался бурный рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 119,9 тысячи жилых домов общей площадью 16,8 квадратных метров, что на 38,8 процента больше, чем в январе-сентябре 2006 года. Характерно при этом, что доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила 49,5 процента, то есть практически половина при доле городского населения в 73 процента.

Промышленный рост в России в октябре немного ускорился, однако остался ниже среднего за истекший период 2007 года, при этом катализатором роста по-прежнему выступает внутренний спрос, а инфляционное давление нарастает, говорится в сообщении банка, приводимом агентством Рейтер. Промышленный индекс PMI вырос в октябре 2007 года до 52,9 пункта с 52,2 пункта месяцем ранее. Индекс хотя и зарегистрировал общее ускорение развития сектора в начале четвертого квартала, тем не менее остался немного ниже среднего показателя за истекший период 2007 года в 53,0 балла, - сообщил банк.

Оживление промышленности в октябре зафиксировал и опрос менеджеров по снабжению (PMI) ВТБ Европа.

Достаточно оптимистично настроены и в Центре макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Напомним, что, по данным российского статистического ведомства, промышленность в сентябре продемонстрировала наихудшие результаты за год: производство выросло на 3 процента по сравнению с сентябрем 2006 года. А по сравнению с августом текущего года выпуск в сентябре снизился на 0,2 процента. По оценкам ЦМАКП, после устранения сезонного и календарного факторов среднесуточный выпуск продукции в сентябре увеличился по сравнению с августом на 0,6 процента. Таким образом, в сентябре второй месяц подряд фиксируются низкие темпы роста производства, но, как считают в ЦМАКП, рано еще делать вывод о его торможении.

Но лондонские банкиры все же чуть более оптимистичны, чем С. Цухло. Темпы роста российского производственного сектора ускорились за счет существенного роста числа новых заказов и объемов производства. В отличие от предыдущего месяца, значительный рост числа экспортных заказов способствовал развитию сектора, хотя внутренний спрос остался главным катализатором промышленного роста, - считают они. В то же время растущее инфляционное давление вновь становится причиной для беспокойства по мере того, как себестоимость и отпускные цены резко увеличиваются, в основном за счет цен на продукты и сырьевые ресурсы.

Темпы роста ВВП-индикатора в октябре снизились восьмой раз за десять месяцев 2007 года. Хотя, как отмечается в сообщении, в настоящее время они продолжают оставаться выше своего долгосрочного тренда, составляющего примерно 6,1 процента (с середины 1998 года).

Правда, темпы роста ВВП России в октябре составили 6,3 процента, несколько снизившись по сравнению с сентябрьским значением в 6,4 процента, говорится в сообщении банка ВТБ Европа, переданном ИНТЕРФАКС-АФИ.

Как поддержать спрос?
Поправки в федеральный бюджет 2007 года предусматривают увеличение и прогнозируемых доходов, и запланированных непроцентных расходов (без учета средств, подлежащих зачислению в Стабфонд) на 0,9 процента ВВП. Это примерно 320 миллиардов рублей - не очень много с виду, но становится более чем приличной суммой, если учесть уже сформировавшийся на IV квартал бюджетный навес в сумме 1,9 триллиона рублей.

Российский ВВП-индикатор несколько снизился в октябре, причем снижение темпов роста в секторе услуг более чем компенсировало повышение роста объема промышленного производства, - отметил старший экономист отдела исследований банка ВТБ Европа Крис Грин, слова которого приведены в сообщении.

С другой - дополнительно полученные конъюнктурные доходы запланировано израсходовать на инвестиционные цели: посредством увеличения капитала действующих институтов развития (Инвестиционный фонд, Фонд нанотехнологий и другие) предполагается содействовать развитию производственной инфраструктуры российской экономики и ряда высокотехнологичных отраслей, относимых правительством к категории приоритетных, а в конечном счете - активизации экономического роста в стране. В СМИ уже отмечалось, что в результате выделения этих средств общий объем финансирования институтов развития в 2007 году увеличился почти вдвое и составляет в настоящий момент 640 миллиардов рублей. И. Соколов считает совершенно оправданным, с точки зрения антиинфляционной политики тратить средства институтов развития равномерно в течение трех-четырех лет, чтобы не создавать дополнительное инфляционное давление на рубль за счет стремительного наращивания расходов непроцентного характера темпами, опережающими темпы роста ВВП, в течение одного финансового года. Однако, как заявляла министр экономического развития и торговли Эльвира Набиуллина, капитализация институтов развития должна быть повышена уже до конца 2007 года. А это означает, что эти средства могут быть размещены на банковских счетах и катализировать продолжение кредитной экспансии.
Екатеринбурженка Екатерина С. выиграла суд у застройщика: она доказала, что тот взял с нее деньги за воздух.

Есть и другие нюансы. С одной стороны, как отмечает эксперт ИЭПП И. Соколов, происходит дальнейшее изменение структуры доходов федерального бюджета в сторону увеличения доли конъюнктурной составляющей, что в свою очередь повышает риски финансовой стабильности всей бюджетной системы страны в среднесрочной перспективе.

Тогда Екатерина, юрист по профессии, специализирующаяся как раз на потребительском праве, обратилась в суд, потребовав компенсации за испарившиеся метры - 167 тысяч рублей.

В ее новой квартире, по сравнению с проектной и оплаченной (!) площадью, не хватило почти трех квадратных метров. Причем хитро составленный договор в этом случае никакой компенсации покупателю не предусматривал. Именно этот пункт договора Екатерина оспаривала в суде, опираясь на Закон О защите прав потребителей. До указанной в проекте площади однокомнатной квартиры строители недостроили 2,62 квадратных метра, а каждый из них обошелся ей в 55 тысяч рублей. На вопрос, почему с нее взяли немалые деньги за фикцию, представители застройщика едва ли не с торжеством заявили: Договор надо было внимательнее читать!

Представители застройщика пытались объяснить, что хитрым пунктом договора они компенсируют свои неизбежные издержки: мол, пока строится дом, подрастают в цене и стройматериалы, и рабочая сила, - хотя все эти суммы уже закладываются в цену квадратного метра, в противном случае предприниматель работал бы себе в убыток. Ссылались строители и на СНиПы, допускающие люфт между проектной и реальной площадью квартир - из-за ошибок в расчетах, нестандартного кирпича и прочее. Но строительные нормы на то и строительные, что регулируют безопасность строящегося жилья, а отнюдь не его потребительские качества.

В суде ее противники ссылались на свободу предпринимательства в нашей стране, мол, можно заключать любые договоры на любых условиях. Екатерина же доказывала, что свобода договора не абсолютна, она все-таки ограничивается требованием законности: условия договора не должны противоречить законам нашей страны. А Закон О защите прав потребителей гласит: потребитель имеет право на перерасчет стоимости товара, если товар ненадлежащего качества. Недостающие метры качества квартиры не улучшают, потому, по логике истицы, их стоимость ей должны вернуть. Прописанный в договоре отказ от такой компенсации ущемляет законные права потребителя, потому, говоря юридическим языком, ничтожен - не должен приниматься во внимание.

Вроде бы справедливость восторжествовала, однако нельзя не признать, что счастливый финал этому делу обеспечила профессиональная подготовка истицы. Не будь она юристом, еще не известно, чем бы закончилось дело.

Суд признал правоту Екатерины, присудил выплатить ей компенсацию за недоданные метры. Более того, нормы Закона О защите прав потребителей предписывают его нарушителям выплачивать еще и штрафы в муниципальный бюджет - в размере 50 процентов компенсации обманутому потребителю.

- Можно предположить, что застройщик сознательно закладывает больший метраж квартир, чем планирует строить, - иначе не было бы такой явной разницы между проектом и реальной площадью, - считает Екатерина.

Как выяснилось, случай с раздутой площадью отнюдь не единичен. Никто не проверяет придуманные застройщиками хитроумные договоры на соответствие закону. Мы только регистрируем, ничего в договорах не изменяем, не исправляем, - сообщили в Управлении Федеральной регистрационной службы, единственном государственном органе, фиксирующем отношения строителей и их клиентов.

Андрей Артемьев, председатель городского комитета по защите прав потребителей:
- Мы знакомы с таким явлением. Это наглый грабеж! К нам не однажды обращались горожане по подобным поводам, мы выходили в процессы. Но по этому вопросу суды ведут себя очень оригинально: в некоторых случаях принимают сторону потребителя, а в некоторых - отказывают. Причем, что интересно, оба решения поддерживает кассационная инстанция, коллегия облсуда. Как раз сейчас мы готовим обращение к облсуду, чтобы он наконец высказал свою позицию, где же тут истина.

Комментарии



Главная --> Публикации