Главная --> Публикации --> Аренда жилья тоже становится недоступной Простые вопросы о юридической чистоте Расприватизация жилых помещений Кому в промзоне жить хорошо? Поселок столичного типа

Первая по значимости земельная проблема в Москве как оформить землю под многоквартирным домом в собственность его жителей. Такое право было дано гражданам федеральными законами несколько лет назад. На словах правительство Москвы никогда не возражало против принципа неделимости недвижимости к любому строению должен автоматически прилагаться земельный участок, на котором он стоит. Однако за последние 10 лет новоиспеченных собственников земли в столице можно было пересчитать по пальцам оформить землю не могли даже владельцы частных домов в деревнях, которые поглотил разросшийся город, не говоря уже о многоэтажках. Объяснений этому было много, и все веские: не разграничена собственность на землю между федеральным центром и столицей, не проведено межевание участков, не разработаны правила оформления документов и т.д.

Земельный вопрос никак не перестанет будоражить умы москвичей. Судя по стабильному интересу к этой теме, значение вопроса кто на земле хозяин? со времен великих революций начала ХХ века нисколько не уменьшилось. И хотя это уже давно не проблема сельскохозяйственных наделов или выживания крестьянских семей, а вопросы создания комфортной городской среды и извлечения дохода из столичной территории, земельный вопрос по остроте не уступает квартирному. В среду Мосгордума рассмотрела в первом чтении законопроект О землепользовании в городе Москве. Какие проблемы поможет решить этот своеобразный новый декрет о земле? В этом попыталась разобраться корреспондент Москвы Ирина Фролова.

Принятие закона о землепользовании способно установить четко прописанную процедуру оформления земли в собственность граждан, уверен Иван Новицкий. Это сдвинет процесс с мертвой точки. Ведь пока ни в одном законодательном акте города не прописано, куда именно люди, желающие оформить землю в собственность, должны нести собранные документы! Принятие подобного закона необходимо несмотря на то, что в Москве в 2003 году уже существовал закон о землепользовании и застройке, сейчас необходимо перерабатывать законодательство. Все, что касается нового строительства, будет регулироваться московским Градостроительным кодексом, а вопросы землепользования упомянутым новым законом.

По словам депутата Мосгордумы Ивана Новицкого, колоссальными усилиями 13 гражданам Москвы, имеющим частные дома, удалось оформить землю в собственность (речь идет о дачном товариществе Здоровый отдых в ЗАО).

Недавно мэр Лужков сделал заявление, которое может заставить многих москвичей задуматься: а надо ли им проходить бюрократические тернии ради участка земли перед домом? Он пообещал, что в собственность жителей многоэтажек будет оформляться только участок под домом плюс метр-два от периметра. То есть территория, которая в любом случае не решит проблем парковки, детских площадок и благоустройства двора того, ради чего, собственно, жители чаще всего и затевают земельный передел. Только налогов придется платить больше...

Проблема приватизации земли под многоэтажками далеко не исчерпывается установлением четко бюрократической процедуры оформления. Другим вопросом, ответ на который до сих пор остается туманным, можно считать размер земельного участка, причитающегося каждому многоквартирному дому. Теоретически, если следовать букве федерального земельного кодекса, в городе не должно остаться ничьих территорий вся городская земля должна быть поделена между собственниками-горожанами. Однако это может создать огромные проблемы: например, одному дому достанется детская площадка, другому сквер и дворовый стадион. И тот, и другой, обретя свидетельство о собственности на землю, первым делом обнесут долгожданные владения забором. Как поделить между собой то, что издавна считалось общим? Как избежать заборной войны? Не надо, помимо прочего, забывать, что земельный вопрос политический: передача земли в частные руки сильно затруднит (если не остановит) любые проекты по развитию города.

Упомянутое изъятие земли для госнужд следующая по значимости земельная проблема в Москве. При нынешних темпах строительства и развития столицы с угрозой наступления строек на существующее жилье столкнется каждый третий москвич. Как выходить из ситуации, при которой жилой дом встает на пути общегородской магистрали, а на месте привычного сквера оказывается запланирован котлован для огромного бизнес-центра? Необходима прозрачная и не допускающая толкований формулировка государственных нужд единственного оправдания для переговоров с гражданами о выселении из собственных квартир.

Закон о землепользовании будет регулировать вопросы определения границ земельного участка, сервитутов и других обязательств собственников земли по отношению к третьим лицам, а также проблемы резервирования и изъятия земли для государственных нужд, считает депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов.

Пока не поздно
Василий Белов, гендиректор кредитного брокера Фосборн хоум
Кризис продолжается, ставки не снизятся. Лучше брать кредит сейчас, а когда ставки вновь пойдут вниз, рефинансировать долг.

Наконец, еще одной проблемой, касающейся больше юридических лиц, чем граждан, которую должен урегулировать закон о землепользовании, станет выкуп земли под промышленными предприятиями. Покупка устаревших и неэффективных производств на территории столицы давно стала для девелоперов лазейкой для получения самых привлекательных участков земли в центре. Покупая за бесценок полуразвалившуюся фабрику, коммерсанты получают право на участок земли, стоимость которого в десятки раз выше. Закон будет предусматривать такой порядок, при котором при сохранении профиля работы предприятия земля будет приватизироваться по льготной цене. Если же хозяин планирует изменить специализацию завода или вообще ликвидировать предприятие, это будет стоить ему дополнительных затрат, связанных с землей.
Американский ипотечный кризис не обошел стороной российских заемщиков. Несколько крупных игроков повысили ставки, другие собираются. Но дело не только в этом.

Новые требования
Тщательные проверки, по словам брокеров, увеличили срок рассмотрения заявок. Раньше запрос на кредит рассматривался 2-3 дня, теперь 5-7 рабочих дней, говорит гендиректор агентства недвижимости Лаурел Ирина Радченко. Гендиректор брокера Дом ипотеки Наталия Семенова вспоминает клиента, чьи документы по программе без первоначального взноса Банк Москвы рассматривал три недели, потом согласился выдать кредит, но при условии 15%-ного взноса. Управляющий директор блока розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович называет такие случаи исключением из правил.

Многие поднимают ставки незаметно не меняя тарифы, а в каждом случае отдельно. Для серых заемщиков ряд банков одобряет кредит по ставке на 1-2 пункта выше, чем для белых, говорит начальник клиентского управления ипотечного брокера Мой дом Юлия Пузакова. Получить одобрение заявки стало сложнее. Мы стали более требовательно подходить к подтверждаемому доходу и платежеспособности клиента, его кредитной истории, говорит первый зампред правления банка Жилфинанс Игорь Садовский.

По оценкам брокеров, чаще требуются дополнительные документы: об образовании, имуществе автомобиле, даче. Некоторые требуют справку из психоневрологического диспансера, хотя прежде довольствовались водительским удостоверением, говорит Семенова. Банки могут попросить копию трудового договора, хотя у некоторых его может и не быть, сведения о погашении кредитов, отмечает Цытович.

Ряд требований, на которые раньше банки закрывали глаза, стали обязательными. Отсутствие трудовой книжки это приговор, делится опытом Радченко, стал обязательным и четырехмесячный стаж на последнем месте работы. Банки беседуют с заемщиком о его месте работы, выясняют, чем занимается его компания. Бывают случаи клиенту выписывали фиктивную справку и он был не в состоянии рассказать о своей работе, теперь банки это пресекают, говорит Пузакова. Банки удостоверяются, что компания делает отчисления в пенсионный фонд и указанный в справке доход не липовый.

Банки стали неохотно выдавать нецелевые кредиты под залог недвижимости. Люди брали их на строительство, покупку недвижимости за рубежом, на ремонт, сейчас банки требуют отчета о расходовании средств, говорит Пузакова. Ее клиентам доводилось расписывать, сколько они потратили на обои, сколько на плинтусы.

Лучше меньше, да лучше
Некоторые брокеры воспользовались ситуацией и подняли тарифы. Раньше мы брали 1%, минимум 40 000 руб., сейчас 1,5%, минимум 60 000, говорит Пузакова. Лаурел берет за организацию сделки 2%, Фосборн хоум 1,5%.

Газета Известия совместно с информационным порталом Садовое некоммерческое товарищество продолжает юридическую консультацию для дачников. На вопросы наших читателей отвечает создатель портала юрист Светлана Мухина.

В полной мере заемщики ощутят последствия американского кризиса в 2008 г. Главным для банков станет не размер портфеля, а прибыльность, говорит член правления Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин: Лучше выдать один дорогой кредит, чем много дешевых.

ответ: Раз владельцы земельных участков имеют свидетельства о собственности от 1992 года, значит, земля уже предоставлена в собственность гражданам, при этом участки индивидуального (семейного) пользования в собственность отдельных граждан, земля общего пользования в общую собственность граждан. До принятия в 1998 года закона о садоводческих объединениях граждан не существовало механизма передачи земель для садоводства юридическому лицу. Такой факт, в частности, подтвержден Арбитражным судом Московской области, установившем, что Федеральная налоговая служба не имеет права взимать налог на земли общего пользования с садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), поскольку собственниками такой земли признаются граждане (решение от 22.08.2006 по делу № А41-К2- 20983/05). Суд обосновал свое решение тем, что нормы действующего в период оформления прав на участки законодательства (в 1993 году), на основании которых органы местной власти предоставляли в собственность гражданам земельные участки, не допускали передачи земель, в том числе предназначенных для садоводства, в собственность юридическом лицам. Это означает, что у СНТ, действующего по месту расположения вашего участка, земли нет - оно занимается исключительно организационно-распорядительной деятельностью, как, собственно, и установил Федеральный закон от 15.08.1998 № 66-ФЗ. Соответственно, заказать кадастровый план земельного участка товарищества невозможно ввиду отсутствия земельного участка товарищества как такового.

вопрос: В нашем садоводстве кадастрового плана всего товарищества не существует, у большинства владельцев земельных участков на руках свидетельства о собственности на землю от 1992 года. Строения на участках разные: дощатые сараюшки, бревенчатые дома, каменные добротные дома. Много заброшенных участков. За них мы платим сообща. Так ли уж необходимо предпринимать какие-то шаги и срочно заказывать кадастровый план товарищества? И надо ли переоформлять свидетельства о собственности от 1992 года?
Наталья Балукова

Ставить на кадастровый учет индивидуальные (семейные) земельные участки нужно - эта обязанность установлена положениями ст. 7 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре. Однако при этом необходимо отметить, что эта обязанность виртуальна - закон не установил, кто именно должен ставить земельные участки на учет и в какие сроки. Поэтому при принятии решения о постановке земельного участка на учет его владелец должен исходить из сугубо личных интересов. Если есть желание и денежные средства, то лучше получить кадастровый номер участка. Эта процедура прежде всего защитит ваших наследников от лишних проблем. Однако если вы испытываете затруднения - можно не торопиться.

Каждый владелец земельного участка занимается постановкой его на кадастровый учет самостоятельно. Ставить на кадастровый учет земли общего пользования в настоящее время нецелесообразно ввиду явного несоответствия современных чиновничьих методов регистрации таких участков реальным правовым основаниям - чаще всего чиновники, игнорируя общее право граждан на землю, дарят подъездные пути юридическому лицу (товариществу). Как следствие, товарищество часто начинает требовать с граждан мзду за проезд по его дорогам, препятствуя пользованию участком в случае отказа выплаты.

ответ: Со строениями на садовых участках вопрос решается просто - в силу положений п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная регистрация строений на таких участках утратила смысл. Зарегистрировав строение, вы получите только одно преимущество - обязанность платить на него налог. Никаких прав такая регистрация вам не даст.

вопрос: Десять лет назад мы на своем садовом участке построили деревянный бревенчатый дом. Надо ли мне его ставить на учет?
Ольга Пряхина

ответ: Не стоит обольщаться упрощением процедур регистрации права не недвижимое имущество.Уговорите бабушку, пока есть возможность, привести в порядок документы. Кадастровый учет земли вещь необходимая. Само право собственности возникло как форма защиты права наследования. Никакие неопределенности здесь недопустимы, в том числе упрощенная регистрация прав. Конечно, по общему правилу свободы завещания человек может завещать своим потомкам все, что ему хочется, в том числе луну и звезды. Однако унаследовать можно только объекты права, составляющие наследную массу. Не объекты права войти в наследную массу не могут - именно поэтому права на земельные участки, которые умершие граждане не успели оформить в соответствии с современными требованиями (кадастровый учет и регистрация в госреестре прав), оформлялись исключительно в судебном порядке. Закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников на земельные участки по сути вводит в жизнь правило унаследуй то, не знаю что. Боюсь, суды будут обеспечены тяжбами о правах на заведомо неопределимое право минимум лет на триста вперед.
Москва, наконец, начнет продавать квартиры в рассрочку. Это не шутка, это не "утка", это не слух. Популярная на Западе система продажи жилья в рассрочку наконец заработает в Москве. Скорее всего, уже с 2004 года. Преинтереснейший документ с незамысловатым названием "Долгосрочная программа "Жилище в рассрочку" вот-вот перекочует из стен мэрии в Мосгордуму. И если думцы не подкачают и узаконят его в трех чтениях, голубая мечта десятков тысяч столичных очередников может стать реальностью: им будут продавать квартиры в рассрочку по льготным ценам.

вопрос: Наша 80-летняя бабушка наотрез отказывается заниматься оформлением права собственности на свой участок в СНТ. Сейчас из всех документов у нее только садовая книжка. Говорит - не хочет раньше времени умереть в очередях. Поначалу родственники хотели скинуться и заказать оформление под ключ. Однако сейчас вышел новый закон, согласно которому завещать можно даже садовую книжку и проводить межевание совсем не обязательно. Однако мы сомневаемся - не возникнут ли у нас потом при оформлении наследства проблемы?
Сергей Мишуков,Подольск

Даже, несмотря на то, что каждый год более 8 тысяч семей получают квартиры. Теперь людям, которые годами "парятся" в очереди, могут позавидовать многие. А самим очередникам предстоит серьезно задуматься: стоять ли им дальше за бесплатным жильем или лучше выйти из очереди в самое ближайшее время. С квартирой. Но за деньги. Соблазн на самом деле будет велик. Поскольку купить квартиру в Москве станет по карману любому более-менее зарабатывающему очереднику. Судите сами. До сих пор очередникам предлагали квартиры строго по норме (на семью из одного человека - до 33 кв. метров, из двух человек - до 42, из трех и более - по 18 на каждого).

Пять лет без лимита Сначала - самая важная оговорка. Не плачьте, пожалуйста, господа-товарищи неочередники, но вам льготные квартиры в рассрочку не положены. Новая жилищная программа адресована только и исключительно очередникам. То есть тем, кто официально стоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, потому что на каждого проживающего в квартире человека приходится меньше 10 кв. м общей площади (такова норма постановки на учет для отдельных квартир) или меньше 15 кв. м (для жителей коммуналок). Таких "официально нуждающихся" в Москве сейчас больше 648 тысяч человек (или 193.617 семей). И меньше их не становится.

- Жилищники не должны чинить препятствий тем, кто захочет купить вместо двухкомнатной квартиры трехкомнатную или вместо "однушки" - "двушку". Но и такого беспредела, чтобы одна семья скупила сразу все площади, не допустят, - говорит председатель комиссии по жилищной политике Мосгордумы Галина Хованская. Впрочем, авторы программы не боятся, что очередники посягнут на все построенные для продажи квартиры.

А если метраж превышал норму на 9 кв. метров общей площади на семью, предоставляли жилье только в коммерческий наем. Теперь же продавать квартиры в рассрочку будут любого метража - без ограничений.

Если предложенная квартира устраивает очередника, с ним заключат договор купли-продажи с рассрочкой платежа на пять лет. И уже на следующий день после регистрации договора в Москомрегистрации очередник может въехать в квартиру. Расплачиваться за нее он будет поквартально. Размер платежей зависит от того, захочет человек сделать первый взнос или нет. Захочет - тогда, какую бы сумму он ни внес (10, 20 или 30% стоимости квартиры), в дальнейшем платить ему придется намного меньше. Не захочет - не беда. В этом случае за однокомнатную квартиру он будет выплачивать около 230 долл., за двухкомнатную - 316, за трехкомнатную - 400 долл. (это расчеты за месяц). Очередник должен откладывать эти деньги с получки, чтобы расплатиться в конце квартала. Плюс жилищно-коммунальные платежи и проценты за пользование рассрочкой.

Не такие уж большие у них доходы. Кстати, они смогут купить квартиру как чуть большей площади, так и меньшей. И не одну, а две. Было бы желание выйти из очереди и деньги. Последние станут первыми Однокомнатные квартиры в рассрочку в среднем будут продавать за 450 тыс. руб. (14 тыс. долл.), двухкомнатные - за 620 тыс. (19 тыс. долл.), трехкомнатные - от 780 тыс. (до 30 тыс. долл.). Откуда такие цены? Просто их устанавливают исходя из оценок бюро технической инвентаризации. К тому же обязательных, как при ипотеке, 30-процентных первых взносов платить не придется. Очередникам надо просто написать заявление о том, что они хотят купить квартиру в рассрочку, и отнести его в свой жилотдел или в центр арендного жилья, которому, скорее всего, город поручит заниматься "рассрочным" делом. Новые квартиры будут предлагать не "по заслугам", а в порядке живой очереди. Исходя из того, когда человек написал заявление на покупку квартиры (раньше написал - раньше получил), а отнюдь не из стажа стояния в очереди. "Перед рассрочкой все равны", - считают авторы программы.

- Очередник выбирает квартиру по толщине своего кошелька и несет ответственность за своевременность выплаты. Опоздал с платежом - платит пеню. А если не может расплатиться, просто расторгает договор, - говорит председатель Комиссии по экономической политике гордумы Ирина Рукина. Впрочем, если очередник претендует на соответствующую его доходам квартиру, расторгать договор не придется. Потому что в программе есть ряд пунктов, помогающих очереднику справиться с финансовой ношей. Во-первых, за очередниками, отстоявшими более 9 лет на общих основаниях и более 4 лет в льготной очереди, сохраняется право получить субсидию на покупку жилья.

Какими будут проценты? Льготными. Какими именно? Это обсуждается до сих пор. Возможно, 3-8% в год. Кроме того, проценты установят по принципу: чем дольше отстоял в очереди, тем меньше. Но последнее слово - за городской думой и мэром. Через пять лет, когда очередники расплатятся за жилье, квартира станет их собственностью. Играем на понижение Еще одно новшество. Никто не будет смотреть, сколько человек зарабатывает и сколько денег "на жизнь" у него остается после платежей, как это делают сегодня при ипотечном кредитовании.

- Зачем селить людей только на окраины, если они готовы платить деньги? - замечает другой депутат гордумы Сергей Локтионов. Единственный округ, в котором не будет "рассроченных" квартир, - Центральный. Это оговорено заранее. Только факты Квартиры в рассрочку очередникам продают и сейчас. Условия почти такие же, как в новой программе: цены - строго по справке БТИ, срок - 5 лет, процент от 3 до 10 (в зависимости от того, кто очередник - юридическое или физическое лицо - и как долго он стоит в очереди), старое жилье в зачет нового не идет, выплаты строго по графику - один раз в квартал, если платеж запоздал, с очередников берут пеню. Желающих уже сегодня купить квартиру на таких условиях - более 5 тысяч семей. Но... пока такая возможность предоставляется далеко не каждому. Впервые квартиры в рассрочку стали продавать очередникам с 1999 года. Сначала схему обкатывали на очередниках-бюджетниках. Квартиры в рассрочку продавали медикам, учителям, милиционерам. Счастливчиков было немного - меньше 100 семей в год. С 2002 г. схему опробовали на районных очередниках.

- Только начислять ее будут на квартиру в пределах социальной нормы. Излишки площади придется оплачивать самостоятельно, - предупреждает Галина Хованская. Во-вторых. Очередники смогут передать городу занимаемое ими жилье в зачет нового. Правда, в этом случае не исключено, что город оценит их старые квартиры так же, как и свои новые, - по цене БТИ. В-третьих. Если очередник живет в сносимой пятиэтажке и его не устраивает предложенная квартира в Бутове, он может взять компенсацию за сносимое жилье и купить квартиру в рассрочку в своем районе. Планируется, что первые дома, квартиры в которых будут предназначены на продажу в рассрочку, появятся в районе Косино-Ухтомский Восточного округа, далее - в Северо-Западном, Западном, а потом и в других округах.

Договоры заключали строго: с теми, чьи кандидатуры были обсуждены на жилищных комиссиях и у кого имелось специальное распоряжение с подписью префекта. Таких счастливчиков сегодня 446 семей. А желающих в десятки раз больше. По словам руководителя центра арендного жилья Павла Спирина, сегодня на одну выделяемую очередникам квартиру претендует 15 очередников, желающих купить ее в рассрочку.

В городской закон "О приоритетах распределения жилья на 2002-2003 годы" специально вставили пункт, разрешающий 10% предназначенных для очередников площадей направлять на продажу в рассрочку. Это сработало на ура. В 2002 г. в рассрочку оформили около 30 тыс. кв. м жилья, в этом году - по плану около 37 тыс. (не считая молодых семей, они квартиры в рассрочку покупают по отдельной программе). Но эту схему особо не афишировали - было слишком мало квартир. Их, пусть даже и по закону, буквально "отрывали" от других, не менее нуждающихся в улучшении жилья очередников.

- Большой прибыли такое строительство не принесет. Но оно будет безубыточным. Все деньги, которые город потратит, будут возвращены в бюджет очередниками, а также инвесторами, желающими разместить на первых этажах зданий офисы, магазины, парикмахерские, - говорит Галина Хованская. Только главная цель программы не прибыль, отмечают ее авторы. Главное - решить жилищные проблемы очередников: дать возможность выйти из очереди тем, у кого есть желание купить квартиру, но нет больших денег.

- Все понимают, что новая программа - хорошая, что дешевле квартир в Москве нигде не найти, - говорит Спирин.
- К тому же это жилье продает не какая-нибудь фирма, а город. Все деньги от продажи жилья поступают в бюджет. Сейчас эти деньги расходуются на разные государственные нужды. А если программа заработает, их направят на строительство "рассроченных" домов.



Чтобы эти люди не мешали получать бесплатное жилье инвалидам, тяжелобольным и малообеспеченным - тем, у кого никаких денег нет. Предполагается, что в 2004-2005 гг. купить квартиры в рассрочку сможет 3 тыс. семей, в 2006-м - 5 тыс., в 2007-м - 7 тыс. Конечно, при условии, что программу "Жилье в рассрочку" примет Мосгордума и одобрит мэр. Ожидается, что в Думу документ поступит уже в этом месяце.



Главная --> Публикации