Главная --> Публикации --> "лидер" раскатает большую дорогу Администрация в тумане Элитная аренда Недвижимость. молодость и ипотека: совместимы ли? Долго ли продлится цементное перемирие?

В 80 % случаев страхователями выступают те, кто купил жилье в кредит, далее следуют те, кто уже столкнулся с проблемой порчи своего имущества или имущества знакомых, ну и, наконец, эти делом занимаются состоятельные граждане, которые понимают, что страхование сейчас совсем не лишняя мера для защиты собственности.

На страхование дач, коттеджей и других объектов загородной недвижимости приходится около 6 % всего рынка имущественного страхования. Мы предполагаем, что с введением приватизации земельных участков и расположенных на них строений, то есть с проведением так называемой дачной амнистии, рынок страхования загородной недвижимости вырастет в несколько раз.

Помимо упомянутых рисков страховые компании предлагают обезопасить дом от стихийного бедствия, ведь в состав этого риска входит повреждение в результате оползня и смещения грунта, что совсем не редкость в местах, где не проводилась геологическая разведка и дома строят наудачу. К риску залива владельцы загородных домов относятся несерьезно, хотя аварии отопительных и водопроводных систем довольно часты, особенно зимой, когда от перепада температур лопаются трубы. Так, прошлой зимой в одном из коттеджных поселков произошел страховой случай: резко увеличилось давление в трубах отопления, и на втором этаже жилого дома прорвало батарею. Хозяева приехали только на следующий день, а за это время горячая вода и ее пары успели повредить дорогостоящую мебель и бытовую технику. Благодаря тому что имущество было застраховано, его стоимость возместили полностью.

От чего же можно застраховать загородное хозяйство? Наиболее востребованные риски пожар и противоправные действия третьих лиц. Так, владельцам дачных участков разрешено страховать имущество от кражи. К сожалению, люди не всегда заботятся о сохранности садовой техники, а ведь она зачастую стоит очень больших денег. Летом этого года в одном из садовых товариществ Подмосковья воры похитили дорогие механизмы с нескольких участков. Владелец только одного из приусадебных участков страховал свое имущество в нашей компании, и ему возместили стоимость украденных газонокосилки, лодочного мотора и бензопилы.

Теперь о тарифах страховых компаний. Их рассчитывают на основе собранных статистических данных и совокупности годового ущерба таких организаций. В страховой компании требуют от страхователя соблюдения условий должного содержания собственной недвижимости для уменьшения риска наступления страхового случая, что дает возможность снизить страховой тариф. Речь идет о наличии ставень, решеток на окнах, надежных замков, охраны, видеонаблюдения, охранной и пожарной сигнализации, разрешительной документации на строительство загородного дома, развитой инфраструктуры. К факторам, повышающим риск и, соответственно, увеличивающим тариф, относятся: наличие в доме камина или иного прибора, использующего открытый огонь, отсутствие в помещении жильцов в течение более 40 дней (причем у страховщиков разная трактовка постоянного проживания граждан в загородных домах). Здание, в котором постоянно проживают люди, более защищено от противоправных действий, но пожары чаще всего случаются по вине жильцов.

О риске повреждения надо знать владельцам загородных домов, расположенных в непосредственной близости от аэропортов и в зонах посадки деревьев. Что касается последнего, то в Подмосковье участились ураганы, которые приводят к падению деревьев на дома. Кроме того, сильный ветер может сорвать крышу со здания. Все потенциальные убытки рассчитать нереально, а подстраховаться легко, поэтому не стоит пренебрегать такой возможностью.

Для заключения договора страхования человеку надо в соответствующую компанию подать заявление, в котором необходимо дать сведения о самом страхователе, о материале строения, о его этажности и общей площади, техническом оборудовании и коммуникациях, близости к другим домам, а также обо всех факторах, влияющих на степень риска. Если клиент кроме конструктивных элементов хочет уберечь отделку и домашнее имущество, то он должен предоставить опись находящихся в доме предметов с указанием их стоимости. Страхование домашнего имущества и отделки это возможность обезопасить свой дом и его содержимое. Заявление и описи являются неотъемлемой частью договора, а страхователь несет ответственность за предоставление ложных и недостоверных сведений, ведь такие его действия способны повлечь за собой отказ в выплате нужной суммы и возникновение уголовной ответственности. Перед заключением договора страховщик обязан осмотреть данное имущество. Затем, исходя из полученной информации, он определяет страховой тариф. Если клиент согласен со всеми параметрами договора, то специалист компании оформляет полис страхования, вступающий в силу лишь после оплаты страховой премии.

В целом тарифные ставки по страхованию загородной недвижимости варьируются от 0,2 до 2,4 % в зависимости от стоимости объекта. Помимо вышеуказанных факторов на размер суммы влияют близость строения к паводковой зоне, строительный материал, из которого сделан дом, степень законченности здания.


Местоположение дома тот фактор, который возглавляет список требований покупателя квартиры. Часто бывает, что по тем или иным причинам человеку необходимо купить жилье в определенном районе Москвы. Но, к сожалению, жизнь не всегда подносит нам на блюдечке с голубой каемочкой то, что мы хотим. Есть вещи, которые невозможно купить ни за какие деньги. Например, квартиры нужного уровня в выбранном районе может попросту не оказаться. Что же делать в этом случае? Неужели приходится расставаться с мечтой?

К сожалению, страхование не панацея от бед, но в критической ситуации полное возмещение если не морального, то хотя бы материального ущерба становится большим, а зачастую единственным утешением.

С иным заданием иногда не может справиться даже очень опытный брокер. Бывает и так, что запроса, озвученного клиентом, вообще не существует в природе, например, человек хочет виды на Кремль, а рядом набережную и загородную тишину. Как вы понимаете, это несовместимо, заявляет Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed. Дело еще и в том, что московский рынок развивается по своим законам. Так, элитное жилье концентрируется в определенных местах. Элита переехала с Фрунзенской набережной и Ленинградского проспекта в районы более компактного проживания на Остоженку, Плющиху, Патриаршие пруды, констатирует Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, утверждает, что самые частые расхождения при выборе места проживания возникают между видовыми характеристиками и желанием жить в Центре. Другими словами, покупатели, платящие деньги за элитное жилье, хотят иметь шикарный вид из окна, такой, например, как из пентхауса в районе Мосфильмовской, но ввиду плотной застройки и многоэтажности зданий в Центре это просто невозможно. Это наиболее частый конфликт: покупателю приходится выбирать либо красивый вид, либо местоположение в центре столицы, говорит эксперт. Как правило, в таких случаях люди жертвуют живописными видами и отдают предпочтение Центру.

По щучьему велению, по моему хотению
По свидетельству риэлторов, они действительно довольно часто сталкиваются с подобными ситуациями. Один спит и видит себя в генеральской квартире на Фрунзенской набережной, другой считает, что стать настоящим москвичом можно, лишь поселившись в Замоскворечье, третий, поклонник творчества Булгакова, мечтает жить на Патриарших, у четвертого с Сокольниками связаны лучшие воспоминания детства или о первой любви, пятый желает непременно обозревать из окна своего гнездышка панораму на исторический центр Однако для исполнения грез недостаточно ткнуть в место на карте и произнести: Хочу!

Лучшее враг хорошего
По поводу выбора места жительства могут возникнуть и другие противоречия. Часто они связаны с качеством инженерии, инфраструктурой дома. В этом отношении элитное жилье быстро эволюционирует, и клиент, конечно же, не желает менять его на худшее. Однако на рынке и в этом плане не все однозначно. Если для покупателя по тем или иным причинам принципиально место, например, только район Патриарших прудов, то он согласится пересмотреть и смягчить свои требования относительно других критериев, предъявляемых к искомому жилью, например, количеству квартир в доме, наличию инфраструктуры, качеству инженерии, техническим характеристикам дома и т.д. Все это максимально расширяет зону поиска, рассказывает Ирина Егорова, директор по проектам Kirsanova Realty. Часто случается и наоборот, когда у покупателя очень жесткие требования к формату жилья, но рассматривается любое престижное место в рамках Центра. В этом случае акцент делается на уровень самого дома и его технические характеристики, качество строительства, параметры квартиры. Так или иначе, любая покупка, как правило, компромисс между желаемым и действительным, мечтой и реальностью.

Часто проживание в определенном районе выбирается из-за близости к работе, детскому саду, школе, даче и т.д. Все мы знаем, какими временными потерями может обернуться транспортная проблема. Квартира или дом могут устраивать жильца на все 100%, но если офис, где он работает, переезжает в другой конец города, их нередко приходится менять. Есть, кстати, и обратные ситуации. В моей практике, делится Мария Литинецкая, были случаи, когда жильцы клубного дома Чайка, которых полностью устраивали их квартиры за исключением транспортной доступности (поскольку на работу приходилось ездить в другой конец города), решили свою проблему путем перемещения своего офиса в соседний район. Разумеется, такие решения люди могут принимать только тогда, когда они составляют топ-менеджмент компании и при этом их пространственные интересы совпадают.

К тому же, добавляет Мария Литинецкая, срок жизни элитной квартиры составляет примерно пять лет пока в ней жив ремонт. После этого происходит моральное да и физическое устаревание дизайна квартиры, и многие люди стремятся переехать в другие, более совершенные квартиры. Таким образом, стремление к комфорту может легко заставить человека поменять место жительства.

Технические характеристики дома фактор, который всерьез может внушить человеку охоту к перемене мест. Сейчас элитные квартиры, приобретенные пять-семь лет назад, меняются на новые, более дорогие, в современных высокотехнологичных домах. Высота потолка в жилых помещениях должна была быть не менее 3 м, а метраж 150 200 кв.м. Покупатель обращает внимание на отделку мест общего пользования, лестничных холлов, вестибюлей, все большее значение придается наличию в доме своей огороженной и охраняемой территории и ее ландшафтному дизайну. Безопасность дома, наличие современных средств охраны становятся обязательными условиями. Растут требования к количеству машиномест: теперь на каждую квартиру их должно приходиться не меньше двух. В то же время дополнительная инфраструктура дома (включающая в основном спортивные, фитнес- и SPA-центры), обременительная даже для состоятельных владельцев квартир, становится, напротив, нежелательной.

Центробежная сила
Итак, как же на практике увязываются многочисленные обязательные требования покупателя? Каждый приобретатель жилья индивидуален, поэтому и приоритеты у всех разные, замечает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, кто-то готов жертвовать местоположением, кто-то нет; общего знаменателя в таких случаях нет и вряд ли он возможен. Однако тут можно вычленить некоторые тенденции. География элитного сегмента давно сформировалась в центре города, и клиенты это очень хорошо понимают, особенно если критерий местоположения для них является приоритетным, говорит эксперт. Но с появлением жилых комплексов нового формата высококачественных, с хорошей инфраструктурой, с зеленой зоной, удобным паркингом, расположенных в престижных округах СЗАО, ЮЗАО, все чаще покупатели соглашаются жить за пределами Садового кольца, зато с большим комфортом.

Покупатели стали серьезнее относиться к тому, кто застройщик на объекте, есть ли у него имя на рынке и опыт работы, особое внимание уделяется генподрядчику, свидетельствует Виктор Козлов. Все более важную роль на выбор городского жилья оказывает репутация управляющей компании, что в дальнейшем будет заниматься ремонтом и эксплуатацией нового дома. Уже сегодня многие приобретатели элитного жилья осознали, что для комфортного проживания мало кирпичных стен и импортного лифта, необходимы еще и чистота и уют в доме, которые могут обеспечить только профессионалы.

Анжела Кузьмина назвала самые яркие и востребованные покупателями примеры элитных проектов, расположенных вне ЦАО: Чайка (Никольский тупик) и Покровский берег (ул. Береговая, Никольский пр.), расположенные близ Химкинского водохранилища в парке Покровское-Стрешнево (СЗАО); Ближняя дача (ЗАО, Староволынская ул.); Green Hills (ЮЗАО, Андреевская наб., ) рядом с Нескучным садом и с видом на Москву-реку. Большим спросом пользуются также современные жилые комплексы класса премиум, такие как Шуваловский.

Таким образом, одной из тенденций последних лет является строительство качественного жилья, позиционируемого как элитное, за пределами Центрального административного округа. Среди наиболее востребованных и перспективных западная и северо-западная часть Москвы. Как правило, непременным условием успешности удаленного от Центра проекта является наличие природного ландшафта лес, водоем.

То же самое рассказывает и Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор Инвестиционной группы Sesegar: Если в процессе поиска брокер выяснит, на чем базируются те или иные предпочтения покупателя, переориентировать последнего по местности не составит большого труда. Наша компания может только подтвердить хрестоматийную ситуацию, знакомую всем брокерским компаниям: в процессе подбора объектов точка зрения покупателя может измениться кардинально это касается как местоположения, так и бюджета покупки.

С небес на землю
Ну а в целом, сталкиваясь с трудновыполнимыми запросами покупателя, риэлторы стараются глядеть в корень. Они выясняют, на основании каких факторов клиент отдал предпочтение тому или иному району. Если в связи с передвижением по городу, а в требуемом месте нет достойных предложений, то стараются подобрать варианты в близлежаших районах. Однако, по словам Ирины Егоровой, случаи, когда покупатель ищет дом определенного класса на одной конкретной улице, исключительны. Как правило, поиск задан в каком-то районе, и на сегодняшний день его возможно реализовать. Или приходится все-таки немного смещать покупателя, предлагая ему прекрасный вариант самой квартиры удобной, отвечающей всем его требованиям. Например, клиент хотел купить квартиру в районе проспекта Мира, и это было его жесткое условие в связи с жизненной привязкой к этому месту офис, школы детей, квартира родителей и т.п., приводит она пример из своей практики. Но идеального предложения не было, и клиент остановился на подходящей для него квартире, но в районе Цветного бульвара.

В любом случае к советам риэлторов стоит прислушиваться. Часто случается, что клиент ориентирован на городскую квартиру, а в процессе работы с ним мы понимаем, что для него предпочтительнее загородный дом или наоборот, говорит Анжела Кузьмина. В таких ситуациях все зависит от профессионализма брокера, который должен помочь клиенту четко понять и обозначить свой выбор.

С другой стороны, если клиент не желает поступаться принципами, у него есть выход: он может воспользоваться советом одного из наших друзей крупного московского застройщика: Хочешь найти в Москве квартиру своей мечты, построй сначала свой дом. Ну а если ты не застройщик, добавим от себя, то будь готов к тому, чтобы пойти на компромисс. Или найти творческое решение проблемы, которое продемонстрировал клиент компании Tweed. Один очень состоятельный клиент искал квартиру именно в районе Патриарших прудов, повествует Алена Бригаднова. Просто очень нравился человеку этот район, и ни в каком другом он не готов был рассматривать предложения, какими бы интересными они ни были. Однако в районе Патриарших новых элитных домов очень мало, да и в них на тот момент не было ничего подходящего. Тогда человек купил там расселенную коммуналку с настоящим камином в дореволюционном особняке и сделал великолепный ремонт. Подъезд в доме был ужасный и не ремонтируемый, наверное, с революции, поэтому новосел решил не останавливаться на достигнутом и сделать ремонт в подъезде: поменял лифт, оплатил замену старых окон на новые пластиковые, отштукатурил стены, обновил лестницу. И вот когда рабочие уже расставляли цветочные горшки, активизировались соседи (к слову сказать, тоже небедные люди, которые купили квартиры в этом доме ранее) и предложили возместить герою затраты на ремонт подъезда, на что он, безусловно, согласился.

По статистике, как минимум в 80% случаев реноме застройщика играет существенную роль при принятии решения о покупке жилья. Известное имя девелопера, его опыт реализации проектов и их высокое качество вызывают доверие покупателей и соинвесторов, позволяя компании эффективно работать и наращивать обороты. Но хорошую репутацию нужно не только заслужить, но и постоянно поддерживать.

Процесс формирования элиты в России завершается, поэтому сегодняшние ее представители, как правило, уже имеют и элитную квартиру, и загородный дом, а некоторые и виллу на Лазурном берегу. А чем больше опыт покупки жилья, тем требовательнее становится человек. И, соответственно, поиск желаемого объекта становится более проблематичным. С другой стороны, риэлторы отмечают, что в последнее время покупатели стали грамотнее, зачастую хорошо знают рынок и имеют довольно четкое представление о том, в каком районе и на какое жилье они могут рассчитывать.

Репутация застройщика особенно важна для инвестора на нулевом цикле проекта, когда риски наиболее высоки. Здесь имя компании и ее опыт на рынке являются своего рода гарантом успешного завершения строительства, поясняет Евгений Юр, директор по новостройкам компании Paul's Yard. В ситуации, когда здание уже построено и принято Госкомиссией, этот фактор становится для покупателя менее важным. Определяющими для него в этот момент являются технические характеристики и эмоциональные ощущения, вызываемые новым объектом.

Нематериальный актив
После волны недостроя и дел об обмане вкладчиков, не так давно захлестнувшей российский рынок недвижимости, значение реноме застройщика сложно переоценить. Покупатель воспринимает его как фактор, уменьшающий риск незавершенного строительства, и в этом он, конечно же, прав. Александр Дьяченко, директор департамента развития компании Welhome, утверждает, что в элитном сегменте уровень спроса напрямую зависит от степени доверия к той или иной компании. Данная тенденция в последнее время существенно укрепилась, поэтому грамотный брендинг является первостепенной задачей для девелоперов. И не уделяющие этому аспекту должного внимания компании неизбежно проиграют в условиях серьезной рыночной конкуренции, комментирует он. Особенной популярностью пользуются игроки, специализирующиеся исключительно на строительстве элитного жилья. Покупатели недвижимости особенно любят и ценят тех, кто заботится не столько о получении сверхприбылей и количественном увеличении портфеля объектов, сколько о том, как создать своего рода архитектурный шедевр.

Впрочем, степень прозрачности московского рынка недвижимости оставляет желать лучшего, и застройщики порой шифруются, как радистка Кэт. Брендов, известных публике в той же мере, что и ДОН-Строй, не так много, отмечает Александр Вагин, президент компании Открытие-Недвижимость. Репутация Интеко, СУ-155 и Главмосстроя вопросов ни у кого не вызывает, и одной из главных ее составляющих является раскрученность бренда. Большинству же компаний приходится целенаправленно нарабатывать репутацию добросовестного заемщика в течение довольно длительного периода.

Естественно, у застройщика с именем объекты успешно распродаются еще на стадии котлована. Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ Новостройки, отмечает, что бренд и хорошая репутация девелопера несомненно создают добавочную стоимость. Однако она не будет слишком большой, т.к. цена объекта не может сильно превышать уровень рынка.

Реноме превыше всего
Репутация компании вещь сложная, складывающаяся из очень разных факторов. Кроме того, в глазах потребителей, деловых партнеров и органов власти разные слагаемые могут играть различную роль. Для покупателя наиболее важно своевременное выполнение обязательств и ответственность перед соинвестором, уверен Евгений Юр. По мнению Александра Дьяченко, репутация девелопера находится в прямой зависимости от уровня его проектов. В целом потенциальные покупатели жилья оценивают их по двум основным критериям качеству и скорости строительства. В свою очередь, хорошее качество и гарантированные сроки строительства может обеспечить только высокий уровень профессионализма руководящего и инженерного состава, а также наличие у компании достаточных ресурсов.

Эксперты считают, что лучшей репутацией и среди участников рынка, и среди покупателей пользуются такие компании, как ROSE GROUP, Баркли, СТ-Групп, RGI International, СУ-155, Главмосстрой. При этом в каждом сегменте рынка свои лидеры, дифференцирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Например, в бизнес-классе хорошая репутация у ДОН-Строя, КРОСТа, Капитал Груп. Эти компании наглядно показывают высокие темпы строительства, а также подтверждают его большим количеством уже построенных объектов. В классе de luxe можно выделить ROSE GROUP, Баркли.

Ну а для участников рынка не менее важными могут стать и другие факторы. Полный их перечень привела Оксана Каарма, управляющий партнер компании МИЭЛЬ Новостройки: опыт работы на рынке, наличие реализованных проектов, заселенных домов, соблюдение сроков строительства, наличие собственных средств для осуществления проектов, кредитная история, состав генподрядчиков и подрядчиков, уровень эксплуатации уже заселенных домов, использование современных технологий строительства, цивилизованность построения работы, применение социальных программ.

Кстати, Кайдо Каарма считает, что покупатели с разным доходом неединодушны во взглядах на то, что имеет первостепенную важность. Для потенциальных покупателей недвижимости в сегменте бизнес-класса важна надежность застройщика. Их интересует высокое качество строительства и сдача объекта в срок, говорит он. Приобретатели элитной недвижимости обращают внимание на портфолио девелопера, наличие в нем известных проектов. При строительстве клубных, малоквартирных домов вопрос изучения репутации компании может вообще не стоять, поскольку штучные квартиры продаются топ-менеджерам компании-девелопера, ее партнерам по бизнесу и хорошим знакомым т.е. своим.

Еще один нюанс: перечисленные компании работают на потоке, т.е. строят одновременно множество объектов, и инвесторы могут оценить будущий дом по строящимся и уже возведенным. Этот фактор также влияет на репутацию игрока. Между тем застройщику массового жилья не мешает проектировать, строить и с успехом продавать элитную недвижимость, замечает Александр Вагин.

По мнению Александра Вагина, репутация компании складывается из ее деловой и финансовой истории, умения решать сложные задачи, а также из таких факторов, как постоянный поиск новых эффективных решений при строительстве, четкое выполнение своих обязательств, высокопрофессиональный коллектив менеджеров и специалистов на всех уровнях, обеспечивающий высокое качество услуг и добросовестную работу персонала от генерального директора до секретаря. Не последнюю роль в репутации играет пиар, добавляет Оксана Каарма. Также доверия добавляет длительность существования. Строительные гиганты, появление которых пришлось еще на советские времена, вызывают уважение своими мощностями, объемами заказов, количеством реализованных проектов. К таким можно отнести СУ-155, ДСК-1, Главмосстрой. Существует целая плеяда застройщиков, ведущих отсчет не столь давно, но репутацию которых также можно считать весомым обоснованием при покупке недвижимости. Среди них КРОСТ, MIRAX Group, Интеко. Правда, сегодня, как отмечают игроки рынка, девелоперы в России, к сожалению, получают конкурентное преимущество далеко не всегда в силу наличия хорошей и объективной деловой репутации.

В последнее время мы наблюдаем необнадеживающую тенденцию снижения уровня объектов некоторых застройщиков, рассказывает Александр Дьяченко. Так, ряд компаний, заслужив на рынке благоприятную репутацию, теперь опустили свою планку. Поэтому советую потенциальным покупателям элитных квартир обращаться к проверенным брокерам. Уже сегодня мы готовы прогнозировать высокий спрос на ряд новых объектов (скажем, в районе Таганки). И только потому, что их возводит авторитетная компания. В элитном сегменте, считает он, выигрывают застройщики, которые ведут не более двух проектов одновременно и не размениваются на ширпотреб для получения барышей.

Гарантия качества?
Доброе имя материя тонкая; испортить его значительно легче, чем приобрести. А заслужив, его нужно постоянно поддерживать, а не почивать на лаврах. Однако на практике порой случается именно последнее. Поэтому не всегда уже имеющаяся репутация может служить гарантией успешности проекта. Даже у опытных строительных компаний случаются накладки. Это бывает связано с нехваткой квалифицированных кадров: при большом объеме проектов контролировать качество работ на каждом участке становится проблематично.

В случае с готовым объектом Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, предлагает свой способ: Оценить добросовестность того или иного застройщика можно, например, по тому, как часто квартиры его объектов появляются на вторичном рынке. Ведь собственники жилья в по-настоящему удачном доме не торопятся выставлять его на продажу. В целом, солидное реноме компании, заключает Александр Вагин, повышает вероятность того, что объект будет построен в срок и с высоким качеством, но оно отнюдь не является стопроцентной гарантией успеха предприятия, что всегда стоит иметь в виду покупателю жилья. Евгений Юр напоминает, что можно построить отличный дом и не имея репутации на рынке, если все делать грамотно и профессионально. Примеры тому есть: жилой дом Онегинъ (застройщик Балтийский монолит), комплекс Ближняя Дача (Проминдустрия), Остоженка Парк-Палас (VessoLink).

По мнению некоторых специалистов, проверить, соответствует ли реальность обещаниям застройщика, можно, только надев сапоги и каску и походив по стройплощадке. Ее вид уже говорит о многом. Мусор и хлам свидетельствуют о том, что будущий объект, возможно, будет построен столь же небрежно, а сама компания неаккуратна в исполнении своих обязательств. Уважающие себя застройщики сегодня понимают, что стройплощадка это лицо компании, и стараются держать ее в порядке.

Немаловажным фактором становится готовность девелопера вкладывать деньги в инфраструктуру и инженерную начинку проекта, в качественную отделку и т.д. И главное строго следить за сроками выполнения каждого этапа строительства, информируя о них соинвесторов. А когда объект готов, застройщик должен нанять или создать грамотную управляющую компанию, которая будет способна обеспечить надлежащий уровень эксплуатации жилого комплекса. Это даст гарантию того, что уровень объекта, заданный с самого начала, не снизится на этапе функционирования.

Имидж это всё
Существует множество способов создать и поддержать благоприятный имидж компании. Для этого необходимо правильно использовать маркетинговые инструменты. Например, дополнять имиджевую рекламу средствами PR, которые ее расшифровывают и усиливают рациональной составляющей. Что касается рекламы элитного застройщика, напоминает Наталья Новикова, то основными ее чертами должны являться стильность, уравновешенность и, возможно, даже консерватизм: поскольку продвигается компания из категории luxury, то реклама не должна быть навязчивой и чересчур эмоциональной.

Ну и, конечно, самую лучшую репутацию (причем не только на отечественном, но и на международном рынке) создают себе компании, вышедшие на первоначальное публичное размещение акций IPO. Свои ценные бумаги на Лондонской фондовой бирже уже разместили такие российские компании, как Система-Галс, фонд Открытые инвестиции (созданный для финансирования строительных проектов Интерросом), AFI Development. О подобных планах заявили и Главстрой (дочерний холдинг Базового Элемента), MIRAX Group, СУ-15 IPO создает большой финансовый ресурс, который может быть использован компанией для дальнейшего развития приобретения новых площадок, проектирования современных зданий, покупки техники, найма высокопрофессиональных специалистов. А в плане нематериальных активов компания начинает считаться открытой, публичной. Однако этот шаг требует от корпорации не только огромных затрат, реорганизации всей работы с целью добиться полной финансовой прозрачности структур, но и большей ответственности. Здесь за репутацией компании нужно следить особенно пристально, ведь любая сомнительная сделка, любой скандал, малейший просчет чреваты обвалом акций.

Работая над репутацией компании, добавляет Константин Ковалев, ее менеджмент обязательно должен принимать во внимание многие составляющие, а именно: уровень корпоративного управления; выполнение взятых на себя обязательств не только юридических, но и всех других, заявляемых компанией в бизнес-среде и на публике, репутацию топ-менеджмента, а также других сотрудников компании и т.д.

В первом чтении закон был принят больше года назад, а в июне прошел решающее - второе - чтение. Согласно законопроекту, выпускать ипотечные облигации (чтобы рефинансировать выданные ипотечные кредиты) могут как специальные "агенты", так и банки. Против последних сильно возражает ФКЦБ и ей сочувствующие. В третьем чтении содержательные изменения законопроекта невозможны, но ФКЦБ своих усилий не оставила.

Итак, деловая репутация один из ключевых факторов успеха для девелопера. Она обеспечивает главное доверие инвесторов, которое дает возможность быстро создать финансовый ресурс для реализации проекта. Она свидетельствует о крепком здоровье компании и является залогом ее оптимального функционирования, а также имеет сильное преимущество в конкурентной борьбе, которая со временем становится все более острой.
В пятницу банковский комитет Госдумы рекомендовал вернуть во второе чтение проект закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". Центробанку пришлось уточнить, какие именно "дополнительные нормативы" регулятор должен установить для банков-эмитентов. Все оказалось не так страшно, как ожидали банкиры, но ЦБ оставил себе много свободы для маневра.

В ней описано, какие дополнительные нормативы ЦБ установит для банков, пожелавших выпустить облигации, однако количественные значения нормативов не указаны. "Структура поправки похожа на соответствующее место в законе о ЦБ, - пояснил "Финансовым Известиям" Медведев. - Там ведь тоже не указана величина нормативов". Депутат не скрывает, что поправку писали в ЦБ. "Я подписал, чтобы она быстро стала легитимной", - говорит он. Специальные нормативы расценивались банкирами как запрет.

Компромисс о возврате к второму чтению был достигнут недавно в администрации президента. Чиновники ФКЦБ доказывали, что банки не должны эмитировать ипотечные бумаги, поскольку их держатели подвергнутся не только "ипотечному", но и прочим банковским рискам. И при банкротстве эмитента своего не получат - все достанется вкладчикам банка. Их оппоненты из ЦБ парировали, что "ипотечные" банки нужно просто отдельно отрегулировать, ведь кроме них этот рынок развивать все равно некому. Решили, что дополнительные требования к банкам-эмитентам нужно вписать в закон. Поправку внес зампред думского банковского комитета Павел Медведев.

Все оказалось, с одной стороны, либеральнее, чем ждали в банках, с другой - целиком во власти ЦБ. В поправке сказано о соотношении величины капитала и совокупной суммы обязательств банка перед кредиторами, "которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований" перед инвесторами в ипотечные облигации. То есть вклады привлекать можно, лишь бы капитала хватало не только на вкладчиков. Не исключено, что на этих нормативах "содержательный надзор" решится подходить к банкам индивидуально, предложив некую "вилку" значений норматива.

Речь шла о том, что выпускать облигации могут банки, не привлекающие вкладов населения, а доля ипотечных кредитов должна составлять - назывались разные цифры - от 40 до 60% их активов. Кроме того, замдиректора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Ирина Седова говорила о возможности установления для этих банков специальной величины достаточности капитала. Она не уточнила "Финансовым Известиям", о каком уровне идет речь, сказав лишь, что "ЦБ ищет оптимальный вариант".

А вот соотношение выданных кредитов к капиталу никого из крупных универсальных банков из эмитентов заранее не вычеркивает - все снова зависит от того, какое значение этого норматива установит ЦБ. Пока это, естественно, секрет.

Еще один сюрприз - вместо доли в активах в поправке сказано про "минимальное соотношение величины выданных ипотечных кредитов к собственным средствам". Разница принципиальна для крупных банков: ведь какой бы портфель ипотечных кредитов они не выдали, по сравнению с их кредитами реальному сектору это "капля в море". "Требование автоматически вычеркнет из числа эмитентов крупные универсальные банки", - считает вице-президент Внешторгбанка (ВТБ) Андрей Сучков.



Главная --> Публикации