Главная --> Публикации --> Контроль над строителями некому передать Ипотека в подарочном оформлении "лидер" раскатает большую дорогу Администрация в тумане Элитная аренда

Самое большое несчастье современного Китай-города, делового центра древней Москвы, - реконструкция старинных торговых комплексов. Застрельщиком в этом деле выступило правительство Москвы. Перекрыть Гостиный Двор без надстройки было невозможно, и обе операции исказили памятник. Внутренний корпус Шереметевского подворья (Никольская, 10) снесен и заменен новым безо всякого подобия. Снос и новое строительство Теплых рядов, корпус за корпусом, тянутся годами. Последние подлинные части этого комплекса в Богоявленском переулке, 6, по официальной версии, обрушились сами, причем сделали это строго за пределами предмета охраны, сокращенного правительством Москвы до нескольких фрагментов стен. Огорчение москвичей судьбой Теплых рядов в прошлом году закончилось милицейскими задержаниями. К тому времени у правительства Москвы нашлись последователи - правительство России и Управление делами президента, начавшие реконструировать комплекс Средних рядов на Красной площади, 5.

Тверская межрайонная прокуратура Москвы возбудила уголовное дело по факту сноса четырех строений на территории Средних торговых рядов - памятника архитектуры федерального значения по адресу Красная площадь, Снос произошел около года назад по инициативе Управления делами президента.

Если Верхние ряды торговали в розницу, то Средние - оптом. Собственно ряды, или внутренние проходы, носили имена: Медный, Москательный, Скобяной, Зеркальный, Фряжский (то есть винный)... В отличие от ГУМа в Средних рядах проходы не были перекрыты сверху и поэтому выглядели как переулки. Впрочем, последние 90 лет мало кто мог их видеть. Упраздненные в 1918 году, Средние ряды стали таинственным военным объектом. В частности, здесь был один из кабинетов Троцкого.

Средние торговые ряды построены в 1889-1893 годах Романом Клейном. Выдающийся архитектор, Роман Иванович был автором Музея изящных искусств на Волхонке, магазина Мюр и Мерилиз (ЦУМ), синематографа Колизей (ныне - театр Современник), китайского дома Перловых на Мясницкой, Бородинского моста. После этого перечня имя архитектора становится родным даже для тех, кто слышит его в первый раз. Средние ряды строились вскоре после Верхних (ныне - ГУМ), и в обоих случаях был выбран псевдорусский стиль, официальный для эпохи Александра III.

Разрушительный эффект, как и в случае Теплых рядов, дала манипуляция предметом охраны. В советскую эпоху Средние ряды не имели никакого охранного статуса. В 1990-е годы по главному фасаду рядов проведена граница памятника всемирного наследия Красная площадь. В 2000-х годах Москва, узнав о планах Управделами президента, приняла Средние ряды на региональную охрану. Кремлевским хозяевам рядов и проектировщикам следовало просто учесть новый статус здания. Однако федералы не захотели отказаться от прежних замыслов. Для начала бывший председатель правительства России Михаил Фрадков придал памятнику федеральное значение. Средние ряды достойны именно такого статуса; но, увы, он был придан только для того, чтобы следующим решением исключить из предмета охраны или из состава памятника всё, что помешает новому строительству. И вскоре вопреки мнению научно-методического совета Министерства культуры из состава памятника все внутренние корпуса были исключены.

Теперь ряды должны стать VIP-отелем с алмазной биржей и подземным гаражом. Именно по этому случаю год назад были снесены все внутренние корпуса.

Потребовался почти год, чтобы прокуратура смогла удостовериться в сносе (полгода ее просто не пускали на территорию) и возбудить уголовное дело.

По закону федеральное правительство, и только оно, имеет право снять с охраны памятник любой категории. Бытует горькая шутка, что оно может снести и Кремль. Но в случае Средних рядов Москва сочла, что со снятием федерального статуса региональный статус дворовых корпусов сохранился по умолчанию, поскольку иное не было оговорено. Кроме того, недоставало прямых разрешений надзорных органов на производство работ.

Средние ряды - один из последних по времени случаев сноса статусного памятника в Москве. Правительство столицы весь год учится воздержанию от таких сносов. Как бы и других заставить выучить этот урок?
По мнению многих специалистов рынка недвижимости, массовое развитие ипотеки невозможно по той простой причине, что большинство граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не может оплатить банковский кредит. Именно это обстоятельство послужило основой для создания новых льготных условий ипотечного кредитования. Одним из примеров облегченной схемы приобретения жилья в кредит стала так называемая социальная ипотека. Однако и этот инструмент пришелся по душе далеко не всем.

Как сообщил Известиям пресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков, копия прокурорского постановления в УДП до сих пор не поступила, а прокуроров здесь видели лишь весной. Это были городские, а не районные прокуроры - с проверкой по депутатскому запросу. Тогда в возбуждении дела было отказано. По словам Хрекова, планируется воссоздание внутренних корпусов в прежних формах и габаритах.

Как известно бесплатного жилья теперь и за 20 лет не дождешься, поэтому очередникам, а также людям с низким уровнем доходов предлагается приобрести квартиру за собственные деньги, но по ценам ниже рыночных или даже по себестоимости. Более того, отдельные банки собираются предложить уже в 2008 году таким гражданам кредиты на самых выгодных условиях - под 7-8% годовых (пока банковская ставка составляет примерно 14%, хотя по началу говорили о льготных 10,5%), причем на срок до 30 лет. Сейчас и далее все суммы исчисляются в долларах США ($). Правда квартиру можно приобрести далеко не в каждом доме, а только в том, который возведен (или возводится) по социальным и городским программам (то есть это серийное жилье с минимальным уровнем комфорта). Кроме того, значительная часть квартир предлагаемых на условиях социальной ипотеки расположена в отдаленных районах Москвы, за пределами МКАДа (в частности, Молжаниново) и даже в ближайшем Подмосковье, например в Балашихе или Солнечногорске. Редкое исключение составляют районы точечной застройки в местах сноса ветхого жилого фонда.

Социальная ипотека соблазнительна, но имеет ряд существенных недостатков

Правда возникает вопрос: если доход формируется за счет хорошей скорости оборота, зачем банки предлагают долгосрочные кредиты - до 25, 30 лет? Вряд ли дельцы и коммерсанты думают о качестве жизни социально незащищенной части населения. Скорее в первую очередь их волнует собственная выгода, поэтому можно предположить, что в реальности долгосрочные кредиты выдаются крайне редко и они являются частью портфеля долгосрочных банковских активов. А говорить о возможности выдачи долгосрочных займов никто не запрещает.

Самое печальное, что для подавляющего большинства жителей нашей страны и 7% годовых одолеть не под силу. Что касается столицы, то здесь на протяжении длительного времени стоимость одного квадрата не опускается ниже $4 тыс. То есть квартира в 40 кв. м обходится минимум в $160 тыс. Учитывая это, а также некоторый постоянный рост цен на недвижимость и оплату банковского процента число желающих воспользоваться кредитом, прямо скажем, не увеличивается. При этом банки и застройщики теряют потенциальных клиентов. Чтобы этого не происходило, изобретаются всевозможные схемы, позволяющие кому-то купить квартиру дешевле. Например, очередник (или малообеспеченный гражданин) вкладывает деньги жилье в строящемся доме (если у него есть деньги на первоначальный взнос, который составляет не менее 10% от полной стоимости). Разумеется, на начальном этапе постройки жилье стоит чуть ли не в 2 раза дешевле нежели после принятия дома госкомиссией. Если сроки строительства будут соблюдены (а строить сейчас могут быстро), то дольщику можно предложить и низкий банковский процент, главное, чтобы сохранялся заданный темп денежно-товарных взаимоотношений, то есть оборот. Чем он выше, тем прибыль больше. И порой не менее выгодно зарабатывать на устойчивом обороте, нежели на высоких ставках.

Зачастую застройщики или продавцы заманивают покупателей низким банковским процентом, но при этом сразу не указывают стоимость дополнительных обязательных услуг (консультации, оформление документов, пользование банковским счетом и пр.). И получается, что в реальности клиент несет непредвиденные расходы. Здесь во многом виновата недобросовестная реклама (прижать к стенке которую крайне непросто). Первоочередная задача современной рекламы - привлечь внимание и заинтересовать, а потом уже всеми правдами и неправдами постараться удержать клиента, это уже дело опытного менеджера. Зачастую в ознакомительных листовках и буклетах указывают только преимущества той или иной ипотечной схемы, опуская информацию о ее недостатках

Кроме того, недоплату бедных (социальных) покупателей, могут компенсировать другие покупатели, приобретающие жилье не по социальным программам. То есть, условно говоря, недополученная прибыль от бюджетников может быть заложена в цену жилья для частников без огласки, разумеется. Соответственно, заинтересованная сторона - застройщик и банк (работающие заодно) все равно оказывается при своих.

Одним словом, не каждый бедняк в состоянии воспользоваться социальной ипотекой, одного признают не бедным, а у другого не хватит на первоначальный взнос

И часто покупатели понимают, что их относительно честно обманули уже после подписания договора. Оказывается, что они и не предполагали, какие нюансы могут скрываться за витиеватой формулировкой одного из пунктов подписанного ими соглашения. Однако, теме сравнительно честного отъема денег мы посвятим время в другой раз. А пока вернемся к тому, что социальная ипотека соблазнительна, но имеет ряд существенных недостатков. Помимо строго типовой жилплощади, месторасположения дома, потери места в очереди на бесплатное жилье, расхода собственных денежных средств, высокую плату за пользование кредитом и пр. будущему собственнику жилья предстоит доказать действительно недостаточный уровень семейного дохода. Как минимум просят показать письменное подтверждение низкого уровня дохода с предприятия всех членов семьи. Это при том, что любой банк-кредитор заинтересован, прежде всего, в обеспеченном заемщике. Самые выгодные кредиты предоставляются молодым, здоровым, высокообразованным, работающим людям, не имеющим иждивенцев и финансового бремени. А какое впечатление производит на кредитора специалист с более чем скромным доходом?..

Цифры, разумеется, не колоссальные, но и они позволяют судить о многом. Можно сказать, что, по крайней мере, кому-то программа социального ипотечного кредитования подошла! И это главный аргумент в ее пользу! Хотя получение кредита еще не означает новоселья, это все-таки реальный шаг на пути к нему.

Однако, несмотря на ряд ограничений, с 2005 года (программа Социальная ипотека тогда только начиналась) льготными кредитами воспользовались 14 тыс. семей, более 2 тыс. из них являлись в прошлом очередниками.

Те инвесторы, которые полтора-два года назад прикупили домик где-нибудь на побережье Черногории или апартаменты в Болгарии, сегодня увеличили свои вложения в два-три раза. И хотя пик роста позади, потенциал для нового удорожания местных метров до конца не исчерпан, считает D'.

Дальнейшее смягчение льготных кредитных ставок может увеличить число членов программы. Однако делать более точные выводы будет возможно только после того, как первая очередь кредиторов получит жилье в свою собственность.

Однако эксперты дают разные прогнозы относительно того, будет ли продолжаться рост в дальнейшем.

Наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты
Болгарию и Черногорию риэлтеры называют фаворитами сезона у российских покупателей зарубежной недвижимости. Интерес к этим странам необыкновенно высок по разным причинам. Болгария - великолепное соотношение цены и качества жилья. Зато Черногория - безвизовый въездной режим для россиян, потрясающая природа и море, - поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Бест-недвижимость Юлия Титова. Законодательство Черногории разрешает иностранцам беспрепятственно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в стране. К тому же в Черногории исторически сложилась охрана права частной собственности на землю, так как земля всегда находилась в частном владении и никогда не отчуждалась. И, конечно, цены: в обеих странах ежегодный рост на протяжении последних трех лет составлял 30-40%.

Шансы заработать есть
С другой стороны, в пользу дальнейшего роста цен говорит, во-первых, все еще высокий спрос, в первую очередь со стороны иностранных покупателей. Поток инвесторов остается стабильным. В статье Гарриет Мейер, опубликованной в The Independent от 10 июня этого года, рассказывается, что очень многие британские first buyers все чаще предпочитают начинать свою карьеру домовладельца в странах Восточной Европы. Поскольку цены в самой Англии непомерно высоки, молодые люди покупают дома и квартиры на континенте. Потом сдают их в аренду и постепенно копят деньги на жилье на родине. Для россиян покупка жилья здесь тоже имеет немало привлекательных сторон, особенно если выбирать между приобретением квартиры в Сочи и на побережье Адриатики. При сопоставимых ценах восточноевропейские квартиры в новостройках сдаются с отделкой под ключ, а качество соответствует евростандартам.

Против повышения цен говорит все та же динамика прошлого. Стадию активного удорожания жилья почти все восточноевропейские страны уже пережили, и в 2007-м рост стоимости явно замедлился. В 2004-2005 годах болгарский рынок недвижимости рос на 25-45% в год. По данным Национального статистического бюро, за первое полугодие 2007 года квадратный метр жилья подорожал в Болгарии на 15% по сравнению с 27% в 2006-м. Закономерно ожидать, что и дальше тренд будет идти вниз. Тем более за последние годы объем предложения на местном рынке вырос в разы, и сегодня число апартаментов в новых строящихся комплексах гораздо больше количества покупателей. Кроме того, в 2007 году состоялось долгожданное вступление страны в ЕС, и потенциал этого события как ценообразующего фактора исчерпан. Некоторые эксперты то же самое говорят и в отношении Черногории, поскольку ожидание вступления в Евросоюз разогрело цены: за последние два-три года недвижимость подорожала на 60-75%, а на побережье и вовсе на 100-120%. Так что само вступление, скорее всего, уже не вызовет подобного эффекта. Тем более что достигнутый ценовой уровень высок. В курортных городах той же Черногории стоимость 1 кв. м приближается к московским ценам - 2-3 тыс. долларов.

Другой фактор, говорящий за рост цен, - сегодняшняя стоимость курортной недвижимости в этих странах все еще ниже, чем в курортных зонах Италии, Франции и Испании. Особенно если говорить о Болгарии, где цена на курортные апартаменты начинается от 45-50 тыс. евро, а домик в деревне можно присмотреть в пределах 20 тыс. К тому же, несмотря на остывание рынков, темпы роста цен здесь все еще выше, чем в большинстве стран Европы. Так, по данным Бест-недвижимости, с начала года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на курортах Болгарии выросла с 1,1 тыс. до 1,4 тыс. евро, а в новостройках на курортах Черногории - с 2-2,5 тыс. до 3-4 тыс. евро за 1 кв. м. Если в Черногории жилье за первое полугодие подорожало на 17%, то в Испании этот показатель равен 5,7%, во Франции - 3,5%, в Бельгии - 6,6%, - приводит примеры генеральный директор Avenue Property Лариса Хорева. Эксперты предполагают, что активный рост продлится, по крайней мере, еще несколько месяцев.

В стоимость недвижимости зачастую бывает включена полная или частичная меблировка, полное оборудование санузлов, беспроводной интернет, спутниковое телевидение и множество других удобств, - рассказывает Юлия Титова. - Недвижимость на этапе строительства продается с предоставлением удобных схем оплаты. На продажу предлагаются комплексы с комфортабельной и современной инфраструктурой, включающей бассейны, СПА, рестораны, магазины, детские площадки. Московский и сочинский рынки, предлагая аналогичную инфраструктуру, выставляют несопоставимые цены на жилье, при этом стоимость обслуживания сильно отличается.

Сегодня рынок жилой недвижимости Болгарии наиболее привлекателен для инвестиций, - считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. - Он сейчас все еще находится в стадии развития: появляются качественные проекты, в полной мере соответствующие мировым стандартам, а стоимость на невысоком уровне. Продлится это, по крайней мере, до тех пор, пока цены не сравняются со среднеевропейскими, тогда темпы роста могут снизиться. По мнению менеджера проектов курортной недвижимости компании Новое качество Елены Некрытовой, примерно то же самое можно сказать и в отношении Черногории: Это небольшая страна, следовательно, ресурсы под застройку ограничены. Она обладает огромными перспективами, но рынок быстро насытится. Сейчас Черногория проходит этап быстрого старта, который продлится еще пять лет, далее наступит период спокойного, уверенного развития. А пока мы наблюдаем недостаток качественных отелей высокого класса и большой спрос на недвижимость.

Да и в ближайшие год-два цены в этих странах все еще будут расти, хотя уже не такими темпами, как раньше. Так что с инвестиционной точки зрения покупка здесь все еще может принести определенный доход, если, конечно, не затягивать с выбором объекта.

Как поясняет Юлия Титова, во-первых, это предполагает возможность выбора планировки, расположения на определенном этаже, вида из окна. Во-вторых, большинство застройщиков дают возможность беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства. Таким образом, покупателю не приходится сразу отдавать всю сумму, а поэтапно выплачивать ее в течение года без удорожания недвижимости. В-третьих, строительство комплексов апартаментов ведется в соответствии с новейшими строительными технологиями, дома возводятся по системе кирпич-монолит, обязательно обладают повышенной тепло-, гидро- и звукоизоляцией, сдаются с полной отделкой. Стандартная комплектация практически всегда включает окна с двойным остеклением. Полы на кухне, в санузлах и на террасах покрываются керамической плиткой, в спальнях и гостиных - ламинат, паркет или ковролин, стены ровные, покрашенные акриловой краской в комнатах и отделанные керамической плиткой в санузлах. Ванная и туалетная комнаты полностью укомплектованы качественной сантехникой и аксессуарами.

Рост идет в горы
Пока наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты, преимущественно в новостройках. Это обусловлено несколькими причинами.

Как ни странно, частные дома покупаются россиянами реже, чем квартиры. Дело в том, что стоимость хорошего дома в Черногории зачастую превосходит ожидания покупателей из России. В Болгарии дома дешевле, но здесь с покупкой связаны дополнительные сложности.

Многие застройщики дарят новоселам кухонную мебель в подарок, а иногда электрооборудование для кухни (плиту, холодильник, вытяжку), а также встроенные шкафы в спальнях. Есть и такие, которые продают полностью меблированные апартаменты, готовые к проживанию. В этих случаях в комнатах стоят телевизоры и музыкальный центр, предусмотрено все, вплоть до стильных покрывал и штор, - рассказывает Юлия Титова. В большинстве случаев можно заказать полную обстановку, начиная от мебели и заканчивая столовыми приборами, за дополнительную плату. Покупателю-иностранцу не приходится сталкиваться с проблемами ремонта и обустройства новой квартиры, без хлопот и головной боли можно приезжать и отдыхать. Кроме того, многие застройщики и крупные агентства недвижимости предлагают возможность доверительного управления недвижимостью и сдачу в аренду апартаментов. К слову, сроки строительства в среднем что в Болгарии, что в Черногории занимают около года.

В последнее время среди россиян стала популярной покупка мелких объектов коммерческой недвижимости в комбинации с покупкой жилья. Однако более распространенной практикой индивидуальных инвестиций является приобретение нескольких объектов жилой недвижимости зачастую в одном комплексе, первого - с целью личного использования, последующих - с целью сдачи в аренду.

Домов, находящихся на берегу моря, мало. По данным риэлтеров, дома на первой линии обычно превышают ценовой порог 1 млн евро. При этом за сумму 200 тыс. евро можно приобрести хорошие апартаменты с несколькими спальнями на первой линии. Кроме того, на выбор влияет и тот факт, что дом требует больших вложений, нежели апартаменты. Наличие бассейна и сада предполагает расходную часть на содержание в виде оплаты услуг персонала. А в случае с апартаментами эти расходы ложатся на всех владельцев недвижимости в комплексе.

Самые недооцененные и интересные с точки зрения инвестиций объекты, как считает управляющий директор Quest Bulgaria Крис Гудалл, находятся вокруг Софии. Здесь средняя цена до сих пор держится на уровне 152 евро (306 долларов) против среднего по стране уровня 347 евро (700 долларов). Районы вокруг Софии сегодня очень неплохое поле для инвесторов, - утверждает Крис Гудалл. Также, по его мнению, по-прежнему привлекательны объекты недвижимости в самой Софии, а также в ближайших к ней деревнях и Варне. А вот в отношении Банско он предупреждает, что цены, скорее всего, пойдут вниз. Здесь слишком много новых проектов.

Если говорить о географии предпочтений, то в Болгарии сегодня наиболее популярные раскрученные курорты - Солнечный Берег, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Св. Влас. Более отдаленные территории - Балчик, Каварна, Бяла, Обзор, Царево, Приморско - тоже начинают активно застраиваться, при этом цены здесь уже почти не отличаются от стоимости жилья, расположенного на известных курортах. Помимо приморской недвижимости набирает баллы и жилье на горнолыжных курортах - Банско, Пампоров, Боровец, они сейчас почти столь же популярны, как и на побережье. Причем если средняя стоимость жилой недвижимости на болгарском побережье составляет 1000 евро за 1 кв. м, то на горнолыжных курортах жилье обойдется дороже - около 1500 евро за квадрат.

В Черногории по спросу и плотности застройки лидирует Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Св. Стефан, Петровац). Менее застроены и более перспективны участки на отрезке от Св. Стефана до Петроваца - Режевичи, Перажичи, Црвена Главица, города, расположенные в Бококоторском заливе, - Котор, Херцег-Нови, Тиват и их пригороды. В Черногории интересными для иностранных покупателей сейчас стали удаленные от побережья города, в которых немалым спросом пользуются исторические здания. Цена таких объектов растет с каждым годом. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в них составляет 2,5 тыс. евро. Недвижимость в Будве и Бечичи приобретают россияне, а в Баре - итальянцы. За последние два года спрос на недвижимость Черногории особо не изменился. Но перспективы его роста велики, - замечает Елена Некрытова. Если говорить о ценовой категории, то наиболее востребовано жилье от 100 до 300 тыс. евро. Это прежде всего объекты на первичном рынке: коттеджи и апартаменты в элитных комплексах.
Как подготовиться к сделке, чтобы осуществить эту мечту без лишних проблем.

Также эксперты не советуют соблазняться на невероятно дешевую недвижимость в глубинке - в маленьких городах и деревушках в отдалении от центра и курортов. Несмотря на то что дома здесь продаются по цене до 20 тыс. долларов, их приобретение интересно только в том случае, если покупатель хочет сбежать от шума цивилизации и жить со своей семьей в тишине и покое. Никакого заметного дохода такое вложение средств не принесет. Жилье в глубинке тоже будет дорожать как ответ на удорожание курортной и столичной недвижимости. Но это будет происходить скорее по инерции, а не по объективным факторам, - считает Лариса Хорева.

- Аналогичная квартира, но в другом районе или в кирпичном доме вместо панельного может обойтись вам на 100 - 150 тысяч долларов дороже, - предупреждает генеральный директор агентства недвижимости Новый дом Ольга Петровицкая.

Подбираем варианты
Прежде чем приступать к поискам, специалисты советуют поточнее определиться, что именно вам нужно. Речь идет не только об основных привычных параметрах - количество комнат и район города, но и о таких важных факторах, существенно влияющих на цену, как тип дома (панель, кирпич, монолит), класс жилья (эконом, бизнес).

Кстати, в солидных агентствах недвижимости можно найти специалистов, которые помогут подобрать подходящий для вас способ решения денежного вопроса при покупке жилья.

Так что сразу соотносите свои жилищные потребности с материальными возможностями. При этом, однако, не забывайте, что, кроме собственных накоплений, сейчас предлагаются различные варианты дополнительных источников для получения недостающих средств: ипотечные и потребительские кредиты, социальные программы (Молодая семья) и др.

Валерий Филатов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости Кутузовский проспект при поиске жилья советует обратить внимание на следующие важные моменты:

Определившись с характеристиками квартиры своей мечты, можно приступать к поискам конкретного варианта.

Для покупателя особенно важно, чтобы в договоре была указана реальная цена, которую вы передаете продавцу. В случае оспаривания сделки будет больше шансов вернуть все уплаченные деньги. Кроме того, реальные расходы на квартиру помогут увеличить размер налогового вычета, если в ближайшем будущем вы решите перепродать жилье.

Соответствует ли цена выбранной вами квартиры среднерыночной для жилья данного типа в конкретном районе. Пониженные расценки должны насторожить, если нет явных весомых оснований для этого, скажем, срочная продажа в связи с переездом на постоянное жительство за границу.

- При самостоятельном подборе недвижимости лучше обращайте внимание на квартиры, которые были приватизированы в последние несколько лет и продаются впервые, - советует Ольга Петровицкая. - Это самые надежные и безопасные варианты с юридической точки зрения.

Свободна ли квартира или предполагается альтернативная сделка, то есть продавец переедет только тогда, когда сам приобретет подходящее жилье. Сразу будьте готовы к тому, что альтернативные сделки гораздо более сложны по организации, более длительны по времени, и риэлторская помощь, как правило, стоит дороже.

Поэтому специалисты всегда советуют: обязательно настаивайте на личной встрече с собственником жилья!

Знакомимся с хозяином и жилплощадью: гляди в оба!
Часто продавцы доверяют представительство и совершение сделки риэлторам либо иным третьим лицам - родственникам, супругам и т. д. В таких ситуациях представитель предъявляет вам доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается безупречной. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу).

- Если продавец находится на медицинском учете, перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование, - обращает внимание Ольга Петровицкая.

Это важно в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу очень пожилого возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной.

Все эти меры принимаются, чтобы в дальнейшем избежать оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.

- Риэлторы обычно проверяют собственника по учету психоневрологического и наркологического диспансера, - рассказывает Валерий Филатов.

Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании Трест-1991:

Советы специалиста

Знакомясь со свидетельством о праве собственности на квартиру, которое вам показывает продавец, внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, чтобы убедиться: именно этот человек является собственником жилья.

- Уважаемые покупатели, будьте готовы к тому, что по негласным законам рынка купли-продажи жилья все расходы по оформлению сделки, в том числе плата за регистрацию, ложатся на ваши плечи.

Если у вас возник выбор - обращаться за помощью к частному маклеру или в агентство недвижимости, имейте в виду: услуги агентств надежнее и качественнее, т. к. в таких компаниях работает целый штат сотрудников - специалистов по каждому из направлений (опытные риэлторы, юристы, специалисты по регистрации и т. д.).

Обратите внимание: если квартира за последние год-два перепродавалась несколько раз, от сделки лучше отказаться, поскольку в дальнейшем могут возникнуть проблемы и претензии предыдущих владельцев.

Домашний блокнот

Сколько времени займет сделка.

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Обратите внимание: в зависимости от даты выдачи этот правоподтверждающий документ может выглядеть по-разному, отличаться по цвету и т. д. Самое свежее - свидетельство о государственной регистрации права собственности (зеленый бланк).

При знакомстве с самой квартирой, помимо внешнего осмотра помещения, вам важно увидеть следующие документы:

Экспликация и поэтажный план БТИ. По этим документам можно уточнить общую площадь квартиры - известны случаи, когда хозяева завышали ее и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры. С помощью поэтажного плана риэлторы обычно обнаруживают несанкционированную перепланировку: о ней свидетельствует несовпадение графического изображения с фактическим состоянием помещения.

Остальные виды свидетельств по закону также являются полноценным подтверждением права собственности. Единственный нюанс: в случае предъявления таких документов для регистрации сделки обязательно потребуются еще так называемые правоустанавливающие документы - в них указываются основания приобретения квартиры нынешним хозяином: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.

Заключаем и регистрируем договор
Перед заключением договора купли-продажи важно проверить подлинность правоустанавливающей и другой документации на квартиру, наличие полного набора документов, убедиться, что при сделке не будут нарушены права иных лиц: супруга собственника, несовершеннолетних и недееспособных членов семьи, наследников, если квартира получена продавцом по наследству. Все эти сложные - технически и юридически - действия, конечно, под силу скорее профессионалу-риэлтору, сами вы просто увязнете в дебрях проверки юридической чистоты квартиры. Кстати, если полный набор риэлторских услуг по подготовке и совершению купли-продажи вам не по деньгам, то можно привлекать специалистов на отдельных этапах, в частности, как раз для важнейшего шага - проверки юридической чистоты жилья.

Выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

После подписания договор купли-продажи подается на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве.

Договор купли-продажи можно удостоверить нотариально либо обойтись заключением в простой письменной форме. В первом случае вы получите больше гарантий надежности сделки, но зато придется раскошелиться на 0,8 - 1% от цены квартиры по договору. Во втором случае расходы составят порядка 3 - 5 тыс. рублей.

Это пригодится
Какие новые услуги предлагают агентства

- Можно это сделать самостоятельно, отстояв в очереди. Если регистрация будет производиться в обычном порядке - срок до одного месяца, - то госпошлина составит 500 рублей. Ускоренный порядок - в течение недели - обойдется в 6500 руб. Также можно передавать документы на регистрацию через городские центры оформления сделок, в этом случае расходы возрастут до 4 - 6 тыс. руб., - сообщает Валерий Филатов. - Кстати, чтобы не было возврата с регистрации, досконально проверяйте каждую букву и цифру в паспортных данных и реквизитах правоустанавливающих документов!

- Первая приятная для клиентов тенденция - снижение комиссии, т. е. вознаграждения за услуги риэлтора. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом.

последних новинках и тенденциях в работе агентств недвижимости рассказывает Максим КАТАЛОВ, директор АННТ Открытая компания:

Третья важная тенденция - включение в стандартный набор риэлторских услуг помощи по приобретению жилья по ипотеке. Причем в отличие от ипотечных брокеров специалисты-риэлторы ведут клиента от и до: начиная с поиска подходящего банка и конкретной ипотечной программы до подбора квартиры, устраивающей покупателя и соответствующей требованиям банка и страховой компании.

Вторая хорошая новость - переход все большего числа агентств на официальный и прозрачный режим работы. Благодаря прозрачности вы можете выяснить, какие конкретно услуги вам оказывают, все ли они выполнены - если нет, то можно предъявить претензию, в том числе потребовать частичного возврата денег. Официальность работы агентства означает, что все услуги и полный размер вознаграждения прямо и честно указываются в договоре с клиентом. Так что с вас не смогут вытягивать какие-либо доплаты.

Важно!
Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет различным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь - наличия лиц, имеющих определенные права на жилье.

Наконец, агентства недвижимости начинают отходить от практики одновременного представительства интересов обеих сторон в сделке (так обычно бывает, когда покупатель сам ищет квартиру, а затем сделку готовит и оформляет риэлтор продавца). В связи с развитием ипотеки, когда найти подходящее жилье самостоятельно гораздо сложнее, покупатели все чаще нанимают своего риэлтора, который защищает исключительно их интересы.

Если сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Так, например, если продается квартира, приобретенная в браке, то обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца.



Главная --> Публикации