Главная --> Публикации --> Год под знаком нацпроекта Мэр москвы юрий лужков заявил, что город постарается решить проблему обманутых «дольщиков» на год раньше, чем было обещано " тройка диалог" создает ипотечный банк Переезжаем поближе к санта-клаусу Аренда жилья тоже становится недоступной

Группа компаний ПИК
Девелоперская компания
Создана в 1994 г., объединяет 20 компаний.
Основные акционеры президент Кирилл Писарев и председатель совета директоров Юрий Жуков (по 42,18%), 15,64% торгуется на LSE.
Выручка в 2006 г. $1,576 млрд, EBITDA $486 млн,
чистая прибыль $298 млн.
Капитализация $14,08 млрд.

Права аренды были оценены в 1,55 млрд руб. ($63,4 млн), по условиям торгов победитель, входящий в группу компаний ПИК, обязан каждые 2-3 года возводить здесь по 550 000 кв. м жилья, всего 2,25 млн кв. м до 2018 г. ПИК-регион был единственным участником торгов.

Инвестиции в строительство 2,5 млн кв. м Канаев оценивает в $1,5 млрд, финансирование за счет кредитов. Не считая омской площадки, с момента IPO (привлекла $1,93 млрд) ПИК потратила порядка $500 млн на покупку проектов общей площадью 2 млн кв. м, из них 300 000 кв. м в Москве. Омский проект самый крупный. ПИК-регион строит три микрорайона площадью по 1 млн кв. м: Новокуркино и Ярославский в Подмосковье и Южный берег в Новороссийске. В Омске ПИК-регион уже возводит два микрорайона Континентальный и Омский кристалл (всего более 1 млн кв. м жилья).

ПИК обещает построить даже больше 2,5 млн кв. м со всеми объектами инфраструктуры, в основном монолит, говорит гендиректор ПИК-региона Сергей Канаев. Застраивать монолитом окраину Омска смелое решение, даже Москва с ее ценами до этого не дошла, предупреждает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании Снегири (раньше строила в Омске), высок риск, что себестоимость превысит продажную цену. Жилье в Омске одно из самых дешевых в России: в среднем 30 000 руб. за 1 кв. м.

Акции ПИК почти не отреагировали на сделку: бумаги на LSE упали на 0,21%.
Девелоперы и эксперты отмечают, что спрос на торговую недвижимость в Самаре в этом году снизился и связывают это с недостаточным их качеством они уже не удовлетворяют требованиям, которые выставляют приходящие в Поволжье ритейлеры. Крупные сети не хотят ориентироваться на квадратные метры среднего качества, которыми рынок уже насыщен. По данным директора департамента по консалтингу Becar Commercial Property SPb Олега Спивака, на конец 2006 г. в Самаре наблюдалась максимальная обеспеченность торговыми площадями в ПФО 420 кв. м на тысячу человек. Для сравнения: в Казани 410 кв. м, в Нижнем Новгороде 370 кв. м.

Первый замруководителя департамента градостроительной политики Москвы Константин Королевский напоминает, что московские строители активно осваивают Омск с 2003 г., где рынок пока растет и заявлен большой объем строительства (в 2006 г. введено более 720 000 кв. м, а в этом планируется 850 000 кв. м). На сайте Омска указано, что если в других городах России на каждого человека приходится прирост в среднем 0,36 кв. м жилья, то в Омске около 0,71 кв. м. В условиях равномерного ввода все жилье будет востребовано, уверен Канаев. В этом проекте норма прибыли весьма средняя. Если сравнить Омск с Новосибирском, то по доходности он отстает на 30-40%, комментирует Дмитрий Шмелев. Зато ПИК может рассчитывать на поддержку местных чиновников. Недавно утверждена целевая программа Развитие инженерной инфраструктуры в Омской области до 2010 г., которая предусматривает развитие левобережной зоны города на сумму около 11 млрд руб. Все омские проекты ПИК расположены именно здесь. Вадим Приходько, замгендиректора РТМ, не исключает, что, берясь за такой крупный проект, ПИК рассчитывает на госпомощь, в том числе на участие в нацпроекте Доступное жилье, для чего требуется построить не менее 1 млн кв. м жилья в срок до 10 лет.

По информации оценщика агентства оценки и экспертизы собственности Эл-гранд Елены Смирновой, рост цен на торговые помещения за 10 месяцев 2007 г. составил около 20%, а это в два раза медленнее прошлогодних темпов роста. Руководитель ГК Институт оценки Алексей Гурьянов считает, что спрос и предложение сегодня находятся в равновесии, и подтверждает это стабилизацией цен на рынке: в частности, он указывает на низкий коэффициент капитализации недвижимости (отношение годовой арендной ставки 1 кв. м к цене продажи) 0,1-0,1 Десять лет назад он достигал 0, Вице-президент группы СДМ по недвижимости и строительству Дамир Дусаев считает, что спрос на торговые площади в Самаре сегодня можно назвать умеренным, примерно таким он останется в ближайшие два-три года и даже может незначительно понизиться.

Что такое хорошо
РТМ девелопмент разработала основные критерии для оценки качественного ТЦ
Удачное местоположение объекта
Удобная парковка
Квалифицированное управление ТЦ
Правильное размещение товарных групп и логистика помещений внутри ТЦ
Требования по инженерному обеспечению (мощности, оборудование)
Сочетание формата и концепции ТЦ
Уровень отделки
Высокие технические характеристики эксплуатации ТЦ, такие как вентиляция, кондиционирование, удобные подъездные пути
Уровень обеспечения ТЦ необходимыми современными средствами коммуникации (проводной и беспроводной интернет)

Руководитель департамента коммерческой недвижимости инвестиционной компании Камертон Леонид Дубман оценивает емкость самарского рынка коммерческой недвижимости в торговом сегменте по стоимости аренды от 20 млн руб. до 50 млн руб., по продаже (те же площади) от 5 млрд руб. до 10 млрд руб. Арендные ставки, говорит Дубман, сегодня составляют от 500 до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, арендные ставки в ближайшее время не будут значительно расти. По мнению Дусаева, в ближайшие два-три года можно ожидать роста примерно на 10% в год.

По оценкам главного аналитика управления внешних связей Mall Management Дмитрия Баранова, суммарно сдаваемых в аренду площадей в универсальных торговых центрах сейчас около 400 000 кв. м. Дусаев располагает сходными цифрами: около 460 000 кв. м торговых площадей, из которых около 55 000 кв. м специализированные (торгуют товарами одной группы).

Для западных и федеральных ритейлеров, по мнению Баранова, нужны правильные площадки. Директор самарского филиала Х5 Retail Group Владимир Рыжков говорит, что требования группы к размерам площади зависят от формата магазина: для Пятерочки нужен торговый зал от 200 кв. м до 850 кв. м, для супермаркетов Перекресток от 800 кв. м до 1600 кв. м, для гипермаркетов Перекресток от 3500 кв. м до 10 000 кв. м, для фомата сash сarry от 6000 кв. м до 10 000 кв. м. По словам менеджера по связям с общественностью Медиа-маркт Сатурн Елены Скальской, площадь магазинов Media Markt может составлять от 2500 кв. м до 8000 кв. м. Приходько говорит: В нашем строящемся торговом центре Самара физкультурная половина комплекса представляет собой помещения, где шаг колонн 12×18 метров это требование гипермаркета Real, а перекрытие второго этажа должно выдержать нагрузку в 2000 т это требование Media Markt. Поэтому, по словам Приходько, компания спроектировала и построила металлокаркас, где высота ферм 2,5 м (для размещения супермаркета в обычном центре достаточно шага колонн 8×8 м).

По данным компании Индэст-Development, сейчас в Самаре девелоперские компании заявили о 13 проектах новых торговых центров общей площадью 559 000 кв. м. Однако подавляющая часть того, что сегодня строится, по мнению Баранова, это модификации рынков (рынки под крышей). В ближайшее время, считает эксперт, будут строить в основном экономобъекты (до $1200 за 1 кв. м без учета инфляционных изменений на строительном рынке, которые могут привести к удорожанию до 20-30%). Дорогих объектов (около $2000 за 1 кв. м) будет мало, так как большинство девелоперов пока не готовы идти на увеличение затрат на строительство, считает Баранов. Один из экспертов оценил примерные затраты на проектирование и строительство 1 кв. м в ТЦ Космопорт в $1200, в ТЦ Айсберг в $500-600, в Park House в $1500-180 Заместитель гендиректора по маркетингу и аренде РТМ девелопмент Вадим Приходько считает, что стоимость постройки 1 кв. м здания (без стоимости земли и инженерных коммуникаций) можно оценить в $1200 за 1 кв. м за рядовой объект и $1500 за качественный. Генеральный директор агентства недвижимости Визит Михаил Минаев среди уже действующих торговых объектов отмечает высокое качество Мега сити и Park House.

По словам Смирновой из Эл-гранд, наблюдается рост предложений земельных участков под строительство торгового центра в Кировском районе и на выезде из города (район поселка Красный Пахарь), поскольку цена на землю там гораздо ниже. По оценке Смирновой, в черте города сотка стоит от $30 000 и выше, на выезде из города до $20 000.

Дусаев из СДМ считает, что соотношение рядовой и качественной торговой недвижимости в Самаре сейчас 40% на 60%. По его мнению, с вводом Космопорта (октябрь) и Меги (февраль 2008 г.) соотношение может измениться до 70% на 30%.

20 ноября в министерстве обороны прошел ежегодный сбор руководящего состава Вооруженных сил России. На него приехал и президент Владимир Путин, чтобы понять, что мешает армии в срок исполнять намеченные планы.

Минаев подчеркивает, что большинство торговых центров, которые введут в ближайшее время, будут превосходить по качеству ныне действующие объекты. По словам Спивака из Becar, самарские девелоперы вполне способны привлечь инвестиции под строительство качественных объектов.

По основным показателям в минобороны достигнуты неплохие результаты, признал Путин. По некоторым даже сделаны качественные шаги вперед. Достигнутые успехи не отменяют необходимости и дальше наращивать работу на всех основных направлениях военного строительства, - предупредил президент. - Вы знаете, что обстановка в ряде регионов мира продолжает оставаться нестабильной.

Обычно чинный и по-военному размеренный ход совещания вчера нарушил глава государства. Да так, что отдельные генералы на перерыв могли уходить в легкой испарине.

Понятно, что безучастной к такому накачиванию мускулов Россия оставаться не собиралась. После долгих предупреждений, как известно, Москва просто наложила мораторий на свое участие в Договоре об обычных вооруженных силах в Европе. Подчеркну - это вынужденная и необходимая мера, - заявил Путин. Как только западные партнеры на деле присоединятся к адаптированному ДОВСЕ, Россия рассмотрит возможность выполнения своих обязательств.

Возможно, западные рубежи страны могли бы быть островком спокойствия, но и там, как поется в песне, на границе тучи ходят хмуро. В нарушение ранее достигнутых договоренностей рядом с нашими границами наращиваются военные ресурсы отдельных государств и стран альянса НАТО, - заявил президент. - При этом российские предложения, например, о создании единой системы ПРО с равным доступом к ее управлению всех участников, пока остаются, к сожалению, без ответа.

Президент призвал не забывать о таком направлении, как кадры. Успех здесь во многом зависит от модернизации системы военного образования, - считает Путин. - Надо оптимизировать сеть военных вузов, создать крупные учебно-научные центры. При этом наша обязанность - сохранить лучшие традиции отечественной системы подготовки, перенимая при этом самый передовой зарубежный опыт в военном образовании.

В одностороннем порядке мы ничего выполнять не будем, - сообщил президент. - Наши партнеры не ратифицировали договор, а некоторые даже не подписали. Хорошее кино получается. Что же, мы будем ждать годами? Вечно пребывать в этом состоянии не будем. Чтобы быть способной к отпору любым угрозам, Российская армия должна и дальше укрепляться: технически, кадрами, морально. Необходимо продолжать работу по техническому перевооружению армии и флота, - считает Путин. - Госпрограммой вооружений до 2015 года на эти цели планируется выделить значительные средства, акцент будет сделан на новые эффективные системы вооружения и военной техники.

Важнейший фактор повышения боеспособности армии и флота, укрепления престижа воинской службы - это обустроенный тыл, - подчеркнул президент, переходя к жилищным вопросам в армии. По данным президента, за последние полтора года количество очередников в армии снизилось на 17 процентов. Однако число тех, кто все еще остается без квартир по-прежнему высоко - 130 тысяч человек. Сейчас важно взять новый рубеж и обеспечить военнослужащих постоянным жильем к 2010 году и служебным- к 2012 году, - поставил задачу Путин. В помощь армии специально разработан механизм накопительно-ипотечной системы, который все это время обкатывался в отдельных регионах. Со следующего года эта система должна внедряться повсеместно, - предупредил глава государства.

Руководство страны прекрасно понимает, что кадровый состав Вооруженных сил неразрывно связан и с социальными гарантиями военнослужащих. Правительство, конечно, ежегодно повышает денежное довольствие военнослужащих: с 1 декабря оно увеличится на 15 процентов и еще на столько же с 1 сентября будущего года. Эта политика будет продолжаться и в последующие годы, - заверил Путин. - Но не думаю, что этого достаточно с учетом роста инфляции.

В выступлении министра обороны был упомянут военный госпиталь в камчатском Вилючинске, который давно должны были ввести в строй. Сердюков подтвердил - госпиталь действительно должен был частично приступить к работе перед визитом президента на Дальний Восток в сентябре этого года. Ну вот я туда ездил, и мы туда даже не поехали, так как не готово то, что должно было быть готово, - парировал президент.

Вслед за Владимиром Путиным слово взял министр обороны Анатолий Сердюков. Министр с точностью озвучил все основные задачи развития Вооруженных сил, ссылаясь на президентское Послание Федеральному Собранию и даже нормативные документы, касающиеся министерства обороны. Казалось, что вопросов по монотонному объемному докладу возникнуть не должно было. Но президент решил иначе.

Со своего места, крайнего у стенки, поднялся временно исполняющий обязанности начальника Главного военно-медицинского управления минобороны генерал-майор Владимир Шаппо.

- У нас здесь есть главный врач? - обратился в зал Путин.

Шаппо пытался что-то ответить прямо из зала, но звучало это совсем не по-армейски - в президиуме едва ли кто-то услышал офицерский рапорт. Тогда Владимир Путин просто пригласил врио начальника ГВМУ выйти к трибуне и отчитаться уже перед всем генералитетом. Шаппо пытался объяснить, что военно-медицинская служба прикладывала максимум усилий, чтобы успеть в срок. Если бы максимум прилагали, Быкова (Игорь Быков, бывший начальник ГВМУ. - Прим. РГ) бы не уволили. Если уволили, значит, не максимум прилагали, - сказал Путин, намекая, что это не аргумент.

- Вы что, не контролировали там ситуацию? Почему не сделали-то? - переадресовал он вопрос генералу.

По версии Владимира Шаппо, произошла недооценка ситуации- вовремя не поставили медицинское оборудование. Больше президент решил не распекать генерал-майора, только пожелал, что его управление, от которого зависит самочувствие военнослужащих, будет работать эффективно и динамично.
Mirax Group заключила предварительное соглашение по застройке еще одного участка Российских железных дорог (РЖД) -- грузового двора Рижского вокзала, где можно возвести более 500 тыс. кв. м. О первом проекте -- на участке надпутевого пространства киевского направления Московской железной дороги -- Mirax договорилась с железнодорожниками еще в 2006 году, но прежде, чем приступить к работам, партнерам нужно согласовать проект с Росимуществом, владельцем земли.

- Вы человек новый. Я просто хочу понять, что мешает Вооруженным силам выполнять в срок то, что намечено? - спросил Верховный Главнокомандующий.

Член совета директоров Mirax Максим Темников подтвердил, что компания подписала предварительное соглашение с РЖД: Окончательные договоренности по проекту Рижского вокзала будут документально оформлены к концу этого года. В пресс-службе РЖД подтвердили наличие соглашения с Mirax по новому участку, но уточнить его адрес не смогли. В любом случае одним из главных инвесторов проекта будет дочерняя структура РЖД -- ЗАО 'Отраслевой центр внедрения новой техники и технологий' (ОЦВ),-- подчеркнули в пресс-службе.

Mirax Group договорилась с РЖД о том, что выступит соинвестором застройки грузового двора Рижского вокзала (Москва-Товарная-Рижская), рассказал Ъ топ-менеджер столичной девелоперской компании, также рассматривавшей возможность участия в этом проекте. О вхождении Mirax в проект знает и высокопоставленный чиновник в стройкомплексе Москвы.

Рижский вокзал стал вторым проектом, который Mirax Group получила у РЖД. По первой площадке -- надпутевому пространству участка Киевского направления Московской железной дороги -- компании Сергея Полонского удалось договориться с РЖД еще в 2006 году. Но вот согласование с Росимуществом еще не завершено, рассказывают близкие к Mirax источники. Если даже инвестор договорился с РЖД, ему нужно согласовать проект с Росимуществом, что может серьезно затормозить реализацию планов. И даже содействие столичных властей здесь вряд ли поможет,-- говорит юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев.

Всего, по оценкам участников рынка, объекты РЖД занимают в столице около 4 тыс. га -- эти земли находятся в бессрочном пользовании РЖД, но принадлежат Росимуществу. Этим летом правительства Москвы и РЖД решили сотрудничать по освоению пригодных под застройку земель железнодорожников и создали специальный координационный совет. Однако пока кроме Mirax никаких сторонних девелоперов к застройке территорий РЖД привлечено не было. Основным инвестором большинства анонсируемых проектов назывался ОЦВ.

Под застройку в районе Рижского вокзала (сам вокзал будет сохранен) попадут 36 га, где планируется возвести около 735 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Но Mirax Group будет застраивать только 13 га, где располагался грузовой двор Москва-Товарная-Рижская -- там можно построить 500 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей, подсчитал старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Гендиректор Новой площади Денис Семыкин оценивает минимальную себестоимость строительства на землях РЖД не менее чем в $3 тыс. за 1 кв. м, поэтому застройка грузового двора у Рижского вокзала может стоить Mirax Group около $1,5 млрд.

Первый заместитель руководителя департамента градостроительства Москвы Константин Королевский считает, что ОВЦ может самостоятельно привлекать соинвесторов для строительства на земле, находящейся в ведении РЖД. Девелоперы по освоению прилегающих территорий будут привлекаться на конкурсной основе, добавил господин Королевский.



Главная --> Публикации