Главная --> Публикации --> Метро спешит на окраины москвы ускоренными темпами и ищет частного инвестора Контроль над строителями некому передать Ипотека в подарочном оформлении "лидер" раскатает большую дорогу Администрация в тумане

В начале года заработал 450-метровый туннель на Ленинградском проспекте. В декабре там же на месяц быстрее графика завершили реконструкцию туннеля у метро Сокол, его расширили, смонтировали современное освещение. По завершении проекта москвичи получат скоростную и просторную трассу без единого светофора.

В 2007 году произошел ряд событий, имеющих важное значение для жизни города. Летом президент России предложил кандидатуру Юрия Лужкова на пост мэра Москвы. Депутаты Мосгордумы, представляющие интересы москвичей, поддержали выбор Владимира Путина. В пятый раз мэр сформировал правительство города. О кратком перечне подарков, которые получили горожане в минувшем году, и о том, насколько эффективно управляется столица, шла речь в очередной программе, в которой участвовал мэр Москвы Юрий Лужков.

В центре города введены в строй замороженные некогда и очень актуальные сегодня пересадочные станции Трубная и Сретенский бульвар. Для городской инфраструктуры очень важное значение имели ввод мощного энергоблока на Северо-Востоке Москвы, запуск мусоро-перерабатывающего завода в Бирюлеве и начало работы Юго-Западной водопроводной станции, единственной в стране, применяющей мембранный способ очистки. Высококачественная питьевая вода поступила в квартиры миллионов москвичей.

Новый транспортный луч сооружен на Северо-Западе. Путь от МКАДа до центра города по новому Краснопресненскому проспекту занимает всего 12 минут. Прокладка туннеля под Серебряным Бором, ставшим элементом проспекта, позволила бережно сохранить природный парк, ускорить и одновременно удешевить строительство перспективной ветки метро, протянувшейся в густонаселенное Строгино.

С воссозданием ландшафтного парка у москвичей появилось место для проведения досуга.

На карте города появилось несколько новых музейных и культурных центров. В первую очередь завершен 300-летний долгострой - большой дворец усадьбы Царицыно.

Но самый дорогой подарок москвичи получили под занавес года. Благодаря развитию программы по поддержке семей в Москве были преодолены последствия демографического кризиса и достигнута отметка - 100 тысяч новорожденных москвичей. Такого рекорда город ждал 18 лет.

В конце года труппа Мастерской Петра Фоменко покинула тесное помещение - знаменитому коллективу построили современнейший, с двумя компактными зрительными залами театр. Много улучшений произошло в системе высшего и среднего образования, дошкольного воспитания. Московскому государственному университету построен крупный учебный корпус для студентов трех факультетов, а также медицинский корпус. 1 сентября распахнули двери 15 новых школ, возведены 100 детских садов.

Сейчас подведены итоги Года ребенка. Мы получили хороший результат. Более 100 тысяч юных москвичей родились в 2007 году. А нам говорили, что мы разучились рожать детей, что у нас будет спад, что он необратим. На самом деле, если поставить цель, то ее можно решать.

Юрий Лужков: К перечню можно добавить жилье для военных. Это была просьба президента. Нужно было построить 4 тысячи квартир для них. 4061 квартиру мы передали, несмотря на сложности, которые были при этом.

По промышленности, это основа, которая определяет весь бюджетный процесс, трудозанятость, уровень оплаты труда по обрабатывающей промышленности у нас 13,7 процента. Хороший результат. Словом, все программы, за исключением завершения строительства физкультурно-оздоровительных комплексов, выполнены. Большое количество ФОКов будет введено в начале этого года. Причина невыполнения? Дело в том, что мы сегодня все осуществляем через конкурсы и аукционы. На них побеждают те, кто предлагает наименьшие цены, лучшие условия. После того, как они выиграли и получили право на строительство, мы убеждаемся, что строить они не умеют. Они должны уплатить городу неустойку. А объекты в результате не построены.

Бюджет, который мы дважды в году поправляли на прирост за счет роста экономики, завершен с профицитом, хотя начало планирования бюджета было дефицитным. Он составил 56 миллиардов рублей и сопоставим с бюджетом крупного региона России.

25 января - день рождения Московского университета, Татьянин день, он будет проходить весело, бурно, с медовухой. Мы эту традицию будем поддерживать. Мы умеем хорошо учить, заниматься наукой, но и стотысячный ребенок - это ребенок Московского университета, он родился в семье наших сотрудников. Так что мы и это умеем делать. Слово нашим студентам.

Виктор Садовничий: Это уже вторая встреча студентов и преподавателей Московского университета с вами. Если в прошлый раз она проходила в первом учебном корпусе, построенном на новой территории, то сейчас она проходит в здании интеллектуального центра фундаментальной библиотеки. Оба эти корпуса и другие строили строители Москвы; вы часто бывали на этой стройке и руководители ею. Поэтому первые слова - слова благодарности Москве и вам лично. Студенты обещают, что сдадут сессию без хвостов.

Юрий Лужков: Прежде всего хочу сказать, что медицинский центр построен специально для МГУ. И передавать его кому-то - планов нет. Я говорю об этом, потому что ходят разные слухи. Это все университетское хозяйство. Это та основа, которая дает возможность учить студентов медицинского факультета не только теории, но и практике, базирующейся на использовании суперсовременых методов лечения и суперсовременного оборудования. То же самое касается современнейшей библиотеки МГУ.

Вопрос: В прошлом году вы открывали новый медицинский центр. Сейчас студенты пользуются своей поликлиникой. Планируется ли улучшение медицинского обслуживания студентов МГУ?

Юрий Лужков: Программа Молодой семье -доступное жилье обеспечена ресурсами. От наших работников, руководителей, которые участвуют в ее реализации, обязательно требуется принятие мер по ее выполнению. Я могу сказать, что мы, продолжая Год ребенка, войдя уже более подготовленными, с большим объемом знаний и возможностей, будем шире решать проблему семьи. Помочь молодой семье стать самостоятельной, приобрести жилье, работу и дать возможность молодой маме после завершения декретного отпуска вернуться на работу и разместить ребенка в детском саду. Мы уже доложили москвичам, что в прошлом году ввели 100 детских садов, в этом году еще плюс 10 Это сложное дело. Проблема в том, что в городе нет свободных участков для их строительства, где бы можно было построить детский сад с прогулочной зоной, а не рядом с дорогой.

Корр.: Этот многоэтажный дом на Новороссийской улице знают все жители района Люблино. Он построен по программе Молодой семье - доступное жилье. В этом доме бум рождаемости. Уже сегодня здесь больше 600 детей.

Что касается отсутствия спортивных объектов, о которых шла речь в сюжете. Я удивлен, что в районе, где много новых жилых домов, их нет. Мы проверим, и если это так, решение будет принято.

Мамы волнуются, смогут ли они вернуться на свою работу. Мы делаем все для этого. А вернуться на работу - это значит уже две зарплаты получать, появляется возможность и в ипотеку вступить, и отдохнуть. Женщина уже не будет зависеть от мужа. Самостоятельность - это серьезный фактор в нашей жизни. В городе имеются льготы для многодетных семей. Если в семье 4 и больше ребейка, громадные возможности, например, получить бесплатно квартиру. Большие льготы у семей, где есть дети-инвалиды. У нас инвалидность имеет больше миллиона взрослых людей. Правительство Москвы делает все для того, чтобы они могли получить работу. В городе много детей-инвалидов, которые требуют мер по поддержке их развития. Им нужна помощь в приобретении навыков труда, профтехобразования, развития, И все эти проблемы решаются в программе Года семьи. Все это будет делаться в городе, ибо наши финансовые средства позволяют нам эти вопросы решать. Приспособление города для жизни инвалидов - тоже громадная программа. И она успешно выполняется.

Юрий Лужков: Этот комплекс мы спасли. Сейчас идет работа по замене всех 20 так называемых пальцев. Несколько комиссий, которые работали там, в том числе с участием представителей завода, которые их отливали из стали, решили, что литье некачественное. Вывод однозначный: некачественное изготовление пальца, его разрыв не связан с конструктивными причинами. Конечно, заводу хочется сослаться на какие-то другие причины, но нужно быть объективными. Мы сейчас разместили заказ на изготовление пальцев на другом заводе. Введем мы комплекс в августе этого года.

Ведущий: Как будет решен вопрос о причинах проседания крыши в спорткомплексе в Крылатском?

Юрий Лужков: Земля эта московская. И тем не менее этот кусок земли приглянулся некоторым бизнесменам и руководству Подольского района, и они в течение всего этого времени тормозят производство строительных работ. Я думаю, здесь проявляет непонятную позицию руководство Московской области. Им бы надо прислушаться к голосу разума и закона и остановить всех тех, кто сейчас без оснований торпедирует стройку. Я обратился в Генеральную прокуратуру, к министру внутренних дел с просьбой навести порядок в правоохранительной системе Московской области и разобраться с руководством, которое позволяет проводить такого рода акции. Эти акции нам не страшны, они нам вредны, потому что они останавливают строительство. В прошлом году наши строители героически выполнили задачу, которую поставил президент. Мы 4061 квартиру для военнослужащих сдали. Но потеряли на этих спорах полгода, не могли войти на эту территорию.

Корр.: Проблема обеспечения жильем военнослужащих стоит весьма остро уже не первый год. Решить ее призвана специальная президентская программа. Наиболее активно и успешно ее осуществляют именно в Москве. Дома для семей военнослужащих строятся в Кожухове, поселке Северном, Южном Бутове. В напряженном ритме идет строительство домов в Щербинке. Сейчас тут на разных этапах готовности 25 жилых корпусов. В 18 из них квартиры предназначены для офицеров Министерства обороны. Причем новоселья в этих домах намечены уже через месяц. Как ни странно, но четкому графику работ по выполнению важнейшей президентской программы препятствуют чиновники Московской области. Предмет спора - земля, на которой ведется строительство.

Юрий Лужков: Никаких перехватывающих парковок в МГУ мы не планируем строить. Перехватывающие парковки планируется делать на въездных магистралях в город, чтобы там можно было оставить машину и пересесть на общественный транспорт. А парковки для сотрудников и студентов мы делаем под стилобатной частью, которая размещена за вашим зданием библиотеки МГУ. Там будет довольно крупный паркинг.

Вопрос: Мы слышали, что территория вокруг МГУ будет объявлена пешеходной зоной и оснащена перехватывающими парковками? Будет ли этот проект реализован?

Юрий Лужков: В прошлом году я отправил вам 2 бочонка самого лучшего меда. В этом году будет столько же.
Подготовка к саммиту АТЭС-2012 (см. справку) привела к резкому скачку цен в приморской столице. С осени жилье на вторичном рынке Владивостока подорожало в среднем на 30-40%. Тем самым за год цена изменилась в среднем на 60% в сторону удорожания. Причем подорожало все: от квартир в центре города до малосемеек на богом забытых окраинах.

Вопрос: Завтра - Татьянин день. Каждый год вы присылали студентам МГУ мед. А в этом пришлете?

Если брать за основу стоимость 1 кв. м, то, по официальным данным Примкрайстата, основанным на выборочном обследовании риелторских фирм, самое дешевое жилье на вторичном рынке стоит 42-43 тыс. руб. за квадрат. За эти деньги можно купить недвижимость в спальном районе в крупнопанельном доме низкого качества, то есть промерзающие стены зимой и протекающий потолок в сезон дождей, как правило, гарантированы. По данным все того же Примкрайстата, в элитном кирпичном доме престижного района Владивостока попросят уже около $2,5 тыс. за кв. м. А самым ходовым товаром по-прежнему остаются гостинки в 18 квадратов и однушки в спальных районах.

Рост как он есть
Если еще в августе 2007 года во Владивостоке при активном поиске можно было найти гостинку в 14 кв. м на окраине за $40 тыс., то на начало января 2008 года за эти деньги можно приобрести разве что полуразрушенный домишко в пригороде Владивостока с маленьким палисадничком. И при этом можно считать себя счастливчиком и радоваться такой находке.

В спальных районах и транспортных узлах гостинки стоили в среднем от $55 до $73 тыс., однушки в этих районах от $65 до $100 тыс., двухкомнатные от $110 до $170 тыс., трехкомнатные от $150 тыс.

Если же смотреть на данные риелторских агентств, то на конец 2007 года гостинку в центре и районах близких к центру можно было приобрести по цене от $55 до $72 тыс., в зависимости от ее состояния и состояния дома. Однокомнатную в этом же районе оценивали в среднем в $65 120 тыс., также в зависимости от планировки и состояния, двухкомнатная обходилась в $115 $170 тыс. Трешки выставлялись на продажу в среднем по цене от $130 до $210 тыс.

Дома под снос
Пока одни жители Владивостока пытаются угнаться за ценами на жилье, других в рамках подготовки строительства объектов саммита готовятся расселять из зон застройки.

Показательным примером изменения цен на жилье является история, рассказанная жительницей Владивостока, которая как раз сейчас занята поиском жилья и продажей своей 14-метровой гостинки, расположенной в одном из транспортных узлов приморской столицы. Год назад, в январе 2007 года, ее крохотная квартирка на улице Сельская стоила около $40 тыс., а сегодня за нее уже предлагают по $55-60 тыс.

Но неизвестной остается судьба дачных участков, находящихся в намечаемой зоне строительства, так как уже сейчас проектировщики говорят о том, что компенсироваться будут только те дома, которые включены в генплан города и являются официальной жилой зоной. А дачи в генплане не числятся

9 января во Владивостоке прошел второй этап общественных слушаний по вопросу строительства моста через пролив Босфор Восточный, часть опор которого будет находиться на мысе Поспелова. Мыс находится на острове Русском, который также входит в территорию Владивостокского городского округа, в настоящее время на нем стоят несколько частных домов. Как сообщила во время общественных слушаний главный специалист Дальневосточного отделения Всероссийского научно-исследовательского института природы Татьяна Паршукова, снос жилых объектов состоится, но все будет компенсировано согласно законодательству.

За год 14 многоэтажек
На фоне роста цен на вторичном рынке в 2007 году во Владивостоке улучшилась ситуация с новостроем. Как сообщил заместитель заведующего отделом-инспекцией Госархстройнадзора администрации Владивостока Игорь Верховодов, за 2007 год в краевом центре было сдано в эксплуатацию свыше 150 тыс. кв. м жилья, что превышает уровень позапрошлого года на 34%.

Что же касается цен на жилье и на землю на Русском острове, то они пока замерли. Потенциальные продавцы ожидают конечного решения по строительству моста на Русский, так как этот объект саммита остается пока под большим вопросом. А именно от этого объекта зависит, во сколько оценить пядь земли Русской. Без моста после окончания саммита остров по-прежнему останется доступен немногим, так как паромное сообщение напрямую зависит от капризной приморской погоды.

Площадь введенных объектов нежилого назначения по сравнению с 2006 годом увеличилась более чем на 70% и составила 92 835,76 кв. м. В основном это крупные общественно-административные здания и торговые комплексы в районе улиц Гоголя, Постышева и Калинина. Игорь Верховодов также отметил, что, по прогнозам специалистов, в текущем году при потенциале краевого центра и тенденции роста строительства, связанной с реализацией нацпроекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, во Владивостоке увеличение объемов сдаваемого жилья возможно до 200 тыс. кв. м.

За весь 2007 год в эксплуатацию были введены 14 многоквартирных домов общей площадью 136 152 кв. м. Современные новостройки появились по Океанскому проспекту, 92, улицам Калинина, 115, Стрелковая, 2, Ильичева, 4, Лермонтова, 68б (поселок Трудовое пригород Владивостока), и другим адресам. Кроме этого, во Владивостоке были построены 73 объекта индивидуального жилищного строительства общей площадью 15 426,1 кв. м.

Как сообщили в департаменте градостроительства Приморского края, в районе бухты Патрокл запланировано строительство жилья для военнослужащих порядка 8800 квартир. Это позволит решить квартирный вопрос для большинства офицеров частей Тихоокеанского флота и Дальневосточного военного округа, дислоцированных во Владивостоке. В районе Второй Речки также запланировано строительство микрорайона более чем на 15 тыс. квартир.

Город расширяется на север
Уже в 2008 году во Владивостоке планируется начать строительство еще двух новых жилых микрорайонов: в районе бухты Патрокл и на Второй Речке.

Справка: В рамках федеральной целевой программы Развитие Дальнего Востока и Забайкалья, подписанной в декабре 2007 года президентом России Владимиром Путиным, на проведение саммита АТЭС во Владивостоке будет выделено около 100 млрд руб. Оперативный штаб подготовки к саммиту будет действовать в Минрегионразвития. Форум организации Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) в 2012 году планируется провести на острове Русский во Владивостоке, в связи с этим запланировано строительство гостиниц, мостов, очистных сооружений, бизнес-центров и ряда других объектов.

При проектировании микрорайонов будет учитываться потребность в детских садах, школах, почтовых отделениях и других объектах, необходимых для комфортного проживания горожан. Еще один микрорайон на 1 млн кв. м жилья планируется возвести в Надеждинском районе Приморья. Реализация этого проекта позволит Владивостокской агломерации развиваться в северном направлении, отметили в департаменте.

Самым ярким подтверждением нехватки качественных площадей служит темп роста ставки аренды. Как сообщил Газете директор направления торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев, за этот год арендные ставки на качественные торговые площади в Москве выросли на десятки процентов. А по данным компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (C W S R), по состоянию на октябрь средневзвешенная ставка аренды 1 кв. м в торговых центрах достигла $2 тысяч. Отдел исследований компании уточняет, что средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах в сентябре также выросла и составила $1,85 тысячи за 1 кв. м в год (против $1,8 тысячи за 1 кв. м в год в августе).

Рынок торговых помещений в столице активно развивается, преодолевая болезни роста. А расти еще есть куда. Качественные торговые площади в Москве во всех форматах торговых объектов - от супермаркетов до моллов - остаются дефицитными, несмотря на регулярный ввод в эксплуатацию новых объектов и растущий интерес к рынку со стороны инвесторов. Эксперты считают, что погоня за наращиванием площадей для торговли продлится еще минимум от трех до пяти лет.

Гигантомания
Одной из самых заметных перемен в секторе торговой недвижимости в уходящем году Гасиев считает начало строительства внутри Москвы сразу трех подобий магазинов Мега. Раньше такие огромные моллы возводились на окраинах мегаполиса, за МКАД: в районе Теплого Стана, Химок и Белой Дачи. Через полтора-два года подобие этих моллов появится на территории Москвы. Это ТЦ Ростокино на проспекте Мира, Ривермолл на ТТК в районе метро Автозаводская и ТЦ Ядро в Москва-Сити. Это будут самые масштабные торговые объекты столицы, площадь каждого из них составит более 200 тысяч кв. м.

То есть темпы роста даже увеличиваются. При этом, согласно исследованиям консалтинговой компании Си-Би Ричард Эллис, Москва заняла второе место после Нью-Йорка по величине арендной платы за помещения под розничную торговлю. Средняя арендная плата за площади под розничную торговлю в российской столице за последние полтора года выросла на 25%, а в наиболее престижных районах достигла 8 тысяч евро за 1 кв. м в год, - говорится в отчете компании. И у столичных ритейлеров есть все шансы догнать и перегнать Америку.

Кроме того, москвичи дожили до начала освоения подземных пространств. Под площадью Павелецкого вокзала и возле Белорусского вокзала через год-другой появятся качественные торговые объекты по 100 тысяч кв. м, что в два раза больше Охотного Ряда на Манежной площади.

И такое изменение масштабов не случайно. По словам эксперта из Colliers Int., эта тенденция отражает перемену в покупательском поведении москвичей. Если раньше народ, соскучившийся по изобилию, стремился к большим закупкам товара, то теперь в рамках шопинга людей помимо товара интересуют и развлечения, и объекты общепита. Именно поэтому объекты коммерческой недвижимости усложняются и все чаще планируются как многофункциональные.

Торг уместен
Именно поэтому торговые центры постепенно превратились в торгово-развлекательные комплексы (ТРК). С другой стороны, торговые площади все чаще проектируются внутри многофункциональных комплексов (МФК). Торговая функция в МФК все чаще становится не дополнительной, а основной, которую, в свою очередь, дополняют офисными и гостиничными площадями, - говорит руководитель отдела маркетинга из компании Becar Commercial Property Moscow Александра Егорова.

И целого города мало
Освоение не только земли, но и подземелья - это не дань экзотике, а суровая необходимость. Места, особенно в центре Москвы, для обширных торговых объектов мало. А потребности велики. Максим Гасиев из Colliers Int. и директор направления торговой недвижимости компании C W S R Константин Сахаров подчеркивают: по показателю наличия качественных торговых площадей на душу населения российская столица все еще существенно отстает от европейских столиц, не говоря уж про города США. Сегодня в расчете на одного москвича приходится 166 кв. м торговых площадей, тогда как на одного европейца в сравнимых по численности городах приходится по 400-500 кв. м. Впрочем, там и доходы, и структура потребления иные, нежели в Москве, - оговаривается Гасиев. И подчеркивает, что москвичи все больше воспринимают походы в торговые центры не как целенаправленный поход в магазин за вещью, а как времяпрепровождение.

Не место красит девелопера
По мере насыщения рынка торговыми площадями перспективы взаимоотношений между девелоперами, создающими ТРК, и арендаторами, занимающими эти торговые площади, выглядят довольно драматично. В борьбе за покупателя внутренний рынок розничной торговли будет лихорадить. Будет жесткая конкуренция и отсев, - пророчит учредитель маркетинговой компании REM Agency Татьяна Астер. Причина - обоюдное недовольство создаваемой доходностью. Девелоперам не хватает грамотных ритейлеров, или операторов, которые гарантированно создали бы достаточные для заработка девелоперов покупательские потоки. Пока такие потоки научились создавать и поддерживать предприятия питания в фасткортах. Что же касается иных арендаторов, то к ним у девелоперов есть претензии. А арендаторы, считающие себя якорными (основные арендаторы, как правило, занимают примерно 20% площадей ТРК), нет-нет да упрекнут девелоперов в неумении строить. Точнее, учитывать интересы покупателей и операторов торговли при создании концепции ТРК.

Директор по маркетингу ЗАО Пересвет-Инвест Ирина Кирсанова прогнозирует, что к концу года качественных торговых площадей в Москве будет 1,291 млн кв. м, тогда как на конец 2006 года показатель составлял 940 тысяч кв. м, а еще годом ранее - всего 600 тысяч кв. м. Подвести статистику может только медлительность строителей. Егорова из Becar подмечает, что торговые центры постигла участь офисного рынка, где затягивание строительства стало уже общей проблемой. Учитывая тенденцию переноса сроков, имеющую место в последние три года, можно прогнозировать ввод лишь 75-80% от запланированного объема, - говорит она. - Таким образом, вероятный прирост качественных торговых площадей в этом году составит 12-14%.

В столичном регионе общая площадь складских помещений международного класса составляет, по данным компании PMC, около 720 000 кв. м, причем доля свободных площадей близка к нулю. Общий объем существующих складских помещений (с учетом помещений всех классов) , по данным компании, составляет около 3,5 млн кв. м. Арендаторами более 60% складов являются крупные международные логистические компании, остальное - производители и поставщики товаров. Объем строительства складских помещений в 2003 г. , по оценкам экспертов, должен составить 300 000 - 330 000 кв. м. П

Кстати, прогнозирует Астер, волна реконцепций, то есть перестроек старых ТРК, накроет Москву как раз к моменту насыщения рынка, который профессионалы ожидают лет через пять. Скорее всего, девелоперы будут разбирать свои поделки с тем, чтобы возводить уже продуманные объекты, - заключает она. Как пример использования маркетинговых технологий, как умение выстроить грамотные отношения с операторами специалист приводит ТРК Атриум. Начав с низких арендных ставок как в привокзальном центре (была застроена площадь Курского вокзала), девелопер постепенно довел ставку до нынешних $15 тысяч за 1 кв. м торговой площади в год. Но и за эти деньги сюда стоит очередь потенциальных арендаторов. А дорогой Охотный Ряд у Красной площади, напротив, снизил арендные ставки по сравнению с моментом открытия, замечает Астер. Начальник управления маркетинга компании ДС Девелопмент (дочерняя структура Дон-Строя) Александр Хацкевич подтвердил, что выбор концепции распределения площадей в МФК - самое важное. В пример он привел ТЦ Щука, открытый в этом году, где поток покупателей уже в два раза выше ожидаемого.
Спрос на высококачественные складские помещения в московском регионе продолжает более чем вдвое превышать предложение. Восполнить дефицит качественных площадей собираются крупные международные девелоперы, которые, по словам риэлторов, готовятся в 2004 г. выйти на столичный и подмосковный рынок.

Оценка объемов строительства затруднена из-за несогласованности критериев качества складских помещений. Возможно, в скором времени игроки рынка должны будут выработать единую систему классификации для складов, как они это уже сделали весной по офисным помещениям. Кроме того, некоторые аналитики учитывают только площади, выходящие на открытый рынок, а другие - весь объем складского строительства в целом. А таких - не выходящих на рынок - площадей пока большинство.

о оценке РМС, в 2003 г. объем строительства складских помещений составит не менее 350 000 кв. м. При этом, по данным Jones Lang LaSalle, спрос на аренду складов в 2003 г. составит 700 000 кв. м, прогноз на 2004 г. еще больше - до 1 млн. Аналитики значительно расходятся во мнениях относительно объемов строительства на 2004 г. Каро Алабян, директор департамента складских помещений Stiles Riabokobylko, считает, что он составит 300 000 - 500 000 кв. м (из них только 20 000 - 30 000 относятся к классу А) , а Алексей Гришко, консультант отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle, полагает, что новых площадей будет не больше чем 200 000 кв. м.

Уже в 2004 г. на рынок должны выйти несколько таких проектов. "Сейчас крупные игроки рынка заняты поиском подходящих земельных участков, - считает Алчуджян. - Предпочтительными для них являются участки 30 - 80 га в ближайшей зоне от Москвы - до 25 - 30 км от МКАД". Об одном из таких проектов стало известно в начале октября. Американский девелопер, имя которого консультанты предпочитают оставить в тайне до подписания контракта в декабре 2003 г. , намерен построить в районе Ленинградского шоссе и МКАД складской комплекс класса А "Технопарк". Общий объем строительства - около 200 000 кв. м. Планируется строить комплекс в три этапа, предварительный срок сдачи первой очереди - конец 2004 г.

Один из крупнейших проектов 2003 г. из тех, что строятся "не для себя", - комплекс "Индустриальный парк "Шереметьево" (инвестор - компания "Азимут") общей площадью более 19 000 кв. м. 25 сентября Stiles Riabokobylko объявила о сдаче в аренду 100% площадей комплекса. Арендаторами первой фазы "Шереметьево" стали компании Akzo Nobel, Zeppelin. Сейчас идет строительство второй фазы комплекса (12 500 кв. м) в трех зданиях. Арендаторами этих площадей стали компании Ingersoll Rand - ABG, Cummins, Toyota и York. "Доля строительства складов, доступных для арендаторов, остается крайне невысокой - менее 50% , - считает руководитель отдела складских и производственных помещений компании Colliers International Рубен Алчуджян. - Это не соответствует мировой практике, и ситуация будет меняться с приходом крупных международных девелоперов, которые ориентированы на строительство комплексов, по площади значительно превосходящих существующие - от 200 000 до 300 000 кв. м каждый".

На первичном рынке стоимость земельных участков минимум в три раза дешевле. Наиболее перспективная территория для новых проектов - северо-западное, западное и южное направление вдоль основных магистралей. По информации компании PMC, повышенный спрос на складские площади на данных направлениях подтверждается тем, что здесь были размещены наиболее известные складские проекты последних лет - "Кулон", "Шерлэнд", Индустриальный парк "Шереметьево", терминал "Северный", "Кулон-Балтия", комплекс "ФМ Лоджистикс".

По словам Алексея Гришко, серьезно рассматривают московский рынок инвестирования складских комплексов такие компании, как Hines, Prologis, AIG/Lincoln. Поиск участка под проект склада остается одной из основных проблем развития рынка. По данным Stiles Riabokobylko, подходящие земли сейчас есть близ Подольска (21 га) в 15 км от МКАД, в 25 км от МКАД в районе Белых Столбов (112 га). Ориентировочная цена гектара земли индустриального назначения на вторичном рынке составляет, по данным компании, от $50 000 - 150 000 (30 - 50 км от МКАД) до $300 000 - 600 000 (10 - 15 км от МКАД).

Однако, учитывая существенно превышающий предложение спрос, это будет не падение, а именно плавное снижение, считает Алчуджян. Сейчас, по данным Jones Lang LaSalle, ставки аренды на складское помещение класса А находятся в пределах $125 - 150 за 1 кв. м в год и включают операционные расходы, за исключением электричества и телефонной связи.

По данным РМС, север, северо-запад и запад (в пределах 30 км от МКАД) , где проходят основные потоки импортируемых в Россию грузов, на 30 - 50% опережают другие направления по объему спроса на аренду и покупку складских площадей. Это относится в первую очередь к складским помещениям класса А и Б+. Около 50% неудовлетворенного спроса на такие помещения приходится на северо-западный сектор. С появлением новых предложений ставки на рынке аренды складских помещений должны снизиться.



Главная --> Публикации