Главная --> Публикации --> Павел фукс окружил "экспоцентр" На "точках" ставится точка Банки поднимают ставки и ограничивают кредит Не можешь купить - построй

Точки над i в этом вопросе расставил Владимир Даль: Улица простор меж двух порядков домов; полоса, проезд, дорога, оставляемая промеж рядами домов.

Впервые слово улица упомянуто в Изборнике Святослава 1076 года. По мнению одних лингвистов, оно произошло от понятий лить или течь, а по версии других речь изначально шла о фасадах, наши предки говорили: Улица домов.

Генплан и архитектор
Планирование количества улиц, проспектов, бульваров, набережных начинают еще на этапе разработки общего генплана. Причем разбивку поселка с помощью улиц, или его зонирование, проводят как для комфортности проживания в нем, так и для удобства поиска нужного дома.

Современные языковеды С. И. Ожегов и Д. Н. Ушаков слегка подкорректировали трактовку знаменитого русиста: Улица пространство между двумя рядами домов в населенных пунктах для проезда и прохода. По нынешнему Градостроительному кодексу РФ улицу считают одним из видов границы между территориальными зонами внутри поселения. При этом они могут появляться как в городах, деревнях, так и в современных организованных поселках. Решения о необходимости застройки новых территорий и прокладки между ними улиц, бульваров и разного рода переулков принимают органы местного самоуправления. Причем процедура утверждения планов поселков четко прописана в Градостроительном кодексе и принятых к нему подзаконных актах.

Существует несколько основных правил конструирования пространств для прохода и проезда. Во-первых, в каждом доме должно быть не больше одного выхода в сторону улицы. Во-вторых, небольшая высота забора со стороны улицы выгодно подчеркивает архитектурные достоинства строения. В-третьих, большинство архитекторов строят широкие и просторные улицы, на которых без труда могут развернуться и разъехаться встречные автомобили. В-четвертых, прямые улицы допустимы только в мини-поселках либо на лесных участках крупных поселений, где дорога на большом расстоянии хорошо просматривается, а окружающее пространство, по крайней мере, не пугает.

Девелоперы придумывают множество маркетинговых ходов для того, чтобы вопреки однотипности проектов сделать новый поселок оригинальным и узнаваемым. Один из способов создание и оформление улиц. Например, для соблюдения целостности концепции проектируют в едином стиле не только длину и конфигурацию улиц, но и их оформление, включая фонари, скамейки и озеленение. Успешными становятся те объекты, которые продвигают в концепции стратегического позиционирования, добавляет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. При таком маркетинговом подходе формирование и удачные названия улиц становятся одним из важных аспектов брендинга.

Если же речь идет о зонировании мегапоселков, то в них должны быть как магистральные (основные) улицы-дороги, так и второстепенные, которые ведут в отдаленные уголки поселения. В свою очередь коттеджную застройку разбивают на мини-кварталы. Например, вся площадь поселка Millennium Park разделена на семь кварталов, объединенных широким бульварным кольцом с двумя автомобильными дорогами и тремя линиями газонов.

Не сбрасывают со счетов и зарубежный опыт. В частности, наблюдается тенденция отхода от прокладки прямых и длинных улиц-проспектов, замечает Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании ТЕРРА-недвижимость. Сегодня принцип прямолинейности считают основным типичным просчетом, способным убить атмосферу тихой и уединенной жизни.

Право на имя
Современные организованные поселки, какими бы по размеру они ни были, трудно себе представить без улиц, говорит Лариса Белая, директор по развитию бизнеса компании Сапсан-Девелопмент. И, на мой взгляд, если их более трех, то они уже требуют названий. Хотя бы для того, чтобы гостям, почтальонам, курьерам, да и самим жителям можно было ориентироваться. С ней согласна и М. Литинецкая: В коттеджных поселках с разрешенным видом использования земли под индивидуальное жилищное строительство наименование улиц продиктовано законодательными нормами для присвоения почтового адреса каждому домовладению. А вот в поселках дачного типа по большей части имена присваивают для удобства жителей.

Но есть поселения, состоящие не более чем из полдюжины домовладений. Как правило, это закрытые территории, расположенные вблизи известных населенных пунктов, к инфраструктуре которых они и привязаны. Обычно в них прокладывают только одну улицу, где и размещают все планируемые социально-бытовые объекты. Нередко улицу называют Центральной. Банально, конечно, но без наименования не обойтись.

При этом принято считать, что название должно быть благозвучным, удобным для произношения, кратким и легко запоминающимся.

Другие эксперты более конкретны и считают, что если в коттеджном поселке два десятка домовладений, то ориентация по порядковым номерам и наименованиям просто необходима. Что же касается крупных проектов, то только множество улиц с индивидуальными названиями могли бы выгодно подчеркнуть общую концепцию и масштабность поселка.

Так что красивое запоминающееся название одна из основных фишек. Услышав его, так и хочется связать с ним будущее. Можно привести массу примеров, когда имеющие право выбора новоселы соглашались на жилье на Солнечной улице, а не на Большой Кирпичной, решали переехать на Утреннюю, а не в район Гнилой Угол.

Поселок это живой организм, объясняет Л. Белая. У него есть своя история, легенда, связанная с названием, традиции, создаваемые жителями, интересные и заветные места отдыха и развлечений молодежи и пожилых людей. Поэтому очевидно, что первоначальное представление о поселке клиент получает из названий и ассоциаций, вызванных ими. Далее выстраивается цепочка: нравится хочу пройтись и посмотреть хочу купить.

Безусловно, не только архитектура домов, но и названия улиц должны быть тесно взаимосвязаны с концепцией поселка, которую определяет застройщик, исходя из собственного опыта рассказывает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний Конти. Мы, например, приняли во внимание, что довольно часто улицы получают имена, связанные с названием поселка. Например, если населенный пункт носит природное название типа Дубрава или Тополиный, то в нем обязательно появятся Солнечная, Лесная, Березовая. Мы пошли иным путем. В нашем поселке лейнхаусов Ильинка одна из главных улиц получила название в честь праздника святой Елизаветы. А все потому, что 23 апреля, когда его отмечают, на месте будущего строительства мы заложили капсулу с посланием потомкам.

Евгений Акимов, юрист ООО Велес Лекс, поясняет ситуацию с точки зрения закона: Требования к наименованиям улиц в городах, поселках, деревнях и процедура утверждения названий одинакова практически на всей территории России. Тем не менее в законодательстве страны нет четко прописанной процедуры присвоения наименований новым улицам, паркам, площадям и так далее, и каждое муниципальное образование, если субъектом не принят соответствующий закон, решает эти вопросы по своему усмотрению. На практике названия дают одновременно с утверждением проектов детальной планировки застраиваемых поселков, при отводе земельных участков под новое строительство либо при сдаче объектов в эксплуатацию. Но бывает и так, что имена возникают с появлением в поселке первых жителей.

Стандартизация названий
Довольно часто девелоперы с названиями особо не мудрствуют: присваивают по каким-либо отличительным характеристикам самого поселка или близлежащей территории. Можно насчитать не менее десятка Осенних, Весенних, Яблочных, Фруктовых, Летних, Садовых и других. В том же ключе работали основатели комплекса дачных поселков Истра Кантри Клаб, присвоив улицам уютные названия: Кипарисовая, Луговая, Прохладная.

Ожидается, что и другие улицы в Ильинке получат оригинальные названия. Для того чтобы уйти от трафаретов, компания Конти предлагает любому домовладельцу присвоить улице, на которой расположен его дом, собственное название. Конечно, небесплатно. И, разумеется, не нарушая этических норм.

Помимо собственных Морских и Зеленых очень многие названия скопированы у Запада, уточняет Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. Допустим, на американский манер появляются 1-я линия, 2-я, 3-я. А если вести отсчет от воды или главной дороги, то улицы могут получить немудреные имена 1-й, 2-й и даже 5-й просек.

При разработке генплана в дачном поселке Витро Кантри, рассказывает Олег Маринин, президент группы компаний Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро, мы спланировали несколько тупиковых улиц, которые обрываются у берега Москвы-реки. При этом решили, что каждая из них должна иметь свое лицо. Так, вдоль одной будет высажена яблоневая аллея, вдоль второй грушевая, на третьей вишневая и т. д. Красиво и своеобразно, в то же время отпадет необходимость ломать голову, придумывая названия. Улицы получат их исходя из фруктового дизайна: Яблоневая, Вишневая, Грушевая


В ближайшие полгода участники беспрецедентного проекта Российский дом будущего попытаются опровергнуть стереотипное представление о том, что умеренные цены и высокое качество архитектуры и строительства несовместимы.

Оригинальных и самобытных названий не так много. Например, запомнится улица Красного Шиповника, что в коттеджном поселке Опушкино. В поселке Княжье Озеро не только все названия улиц, общественных зон, но даже малые архитектурные формы выдержаны в русском историческом духе. Улицы Графа Суворова, Князей Волконских, Княгини Дашковой, огромная парковая зона Смена Эпох, набережная Рыбацкая Деревня, площадь с именем Ивана III Правда, официально зарегистрированы пока только семь. Но уже в ближайшем будущем появится еще три десятка. Так что заново прочитывается история, идет обсуждение кандидатур князей и графов, достойных увековечивания в названиях улиц поселка.

Предметом исследований Лаборатории, кроме того, стали базисные функции и характеристики жилья, а также влияние типа жилья на образ жизни. В ходе обсуждений стало ясно, что взгляд россиян на жилье до сих пор остается социалистическим по сути. В результате социалистического эксперимента у людей исчезли представления о правильном образе жилья, естественные представления о доме. В рамках семинара участники попытались восстановить отсутствующую ныне в России типологию жилья (семейное, молодежное, временное и т. д).

На установочной сессии второго этапа Российского дома будущего в конце октября проектные группы вместе с приглашенными экспертами в формате трехдневной Лаборатории изучали проблемы жилья экономкласса. Прежде всего анализировался мировой опыт в области жилищной застройки. Американские и европейские подходы исследовались через призму ограничений, возникающих при попытке адаптации этого опыта к нашим условиям. Можем ли мы позволить себе повсеместное коттеджное строительство, как в богатой Америке? Может ли стать доминантным вариантом застройка блокированными домами, как, к примеру, в Голландии?

Ответ на цивилизационный вызов
Проект стартовал весной этого года. Россия представляет собой огромное неудобное для жизни пространство, которое еще требуется обустроить. Векторы развития понятны: необходимо обеспечить достойный образ жизни для людей и увеличить связность пространства. Но как это сделать? Как должны выглядеть российские дом и город? Как люди должны жить и перемещаться по стране? Ответы и пытается найти проект Российский дом будущего, говорит инициатор проекта, главный редактор журнала Эксперт, член Общественной палаты РФ Валерий Фадеев. При этом есть понимание, что изобретение национальных принципов расселения и домостроительства, поиск дома будущего для нашего менталитета, климата и возможностей это сложнейшая задача. Цивилизационный вызов.

Полученные результаты помогут ответить на вопросы: какое жилье действительно нужно России сегодня и будет востребовано завтра? какие образы жизни нужно формировать? На следующих сессиях проектные группы приступят к разработке концепций новых типов застройки экономкласса.

Какое жилье нужно России строить сегодня, чтобы оно было востребовано завтра? Какими мы хотим видеть наши города и дома через 30 50 лет? Какие образы жизни нужно формировать? вот лишь некоторые вопросы футуристической части проекта, нацеленной на проектирование будущего и формирование новых принципов застройки. В мире немало групп, занимающихся нейродизайном как программированием будущей среды, в России формируемая группа будет первой.

Первый этап проекта Российский дом будущего (архитектурный конкурс, серия исследований, конкурс строительных инноваций и ряд экспертных круглых столов) представляется разведкой боем, это вхождение в тему. Лишь на текущем, втором этапе проекта начинается путешествие в неизведанное, то есть собственно проектная и исследовательская работа, которую условно можно разбить на два направления концептуальное и прикладное.

Одним из результатов второго этапа проекта Российский дом будущего станет Доктрина массового строительства жилья экономического класса. Этот документ будет определять рамочные характеристики жилья экономкласса, принципы развертывания его массового производства и строительства, а также принципы регулирования отношения спрос-предложение.

Параллельно с концептуальной частью будет развиваться и прикладная: для ряда земельных участков будут разрабатываться концепции застройки и архитектурные проекты. Уже в 2008 году, на третьем этапе Российского дома будущего, планируется возведение эталонных поселков или жилых кварталов, построенных на новых принципах и способных стать основой для тиражирования.

Парадокс, однако, в том, что во многих регионах в рамках нацпроекта Доступное жилье реанимируют морально устаревшее советское крупнопанельное домостроение. Так, для увеличения объемов строительства Су-155 реконструирует домостроительный комбинат в Туле, Интеко в Ростове-на-Дону и так по всей стране. Уже построенный неэффективный жилищный фонд обходится России в гигантскую сумму полтора триллиона рублей в год. Что делать с этим жильем, мы не знаем. Есть только два варианта снести его или пойти на огромные затраты по санации. И в то же время мы продолжаем воспроизводить все ту же порочную застройку, говорит эксперт Общественной палаты РФ, член Общественного совета при Министерстве регионального развития РФ Владимир Самошин.

Родом из социализма
Исследование существующих в России типов застройки и образов жизни показало, что представления россиян о жилье остаются социалистическими. Так, до сих пор сохраняется стереотип, что экономичное жилье это исключительно крупнопанельная застройка. Стереотип жив, несмотря на широко известные недостатки этого жилья: оно чрезвычайно материалоемко, неэкологично, неэстетично и так далее. Кроме того, крупнопанельные дома разорительны в эксплуатации (российское жилье потребляет 700 киловатт−часов энергии на квадратный метр в год, то есть как минимум в четыре-пять раз больше, чем в Европе).

Существующие дома погубят страну, говорит Сергей Попов, руководитель методологической части проекта Российский дом будущего. Это жилье не только экономически разорительно для страны, но и антигуманно. Известный факт: архитекторы двадцатых-тридцатых годов на волне революционного энтузиазма брали для проектирования жилья рабочих кальки с римских мест проживания рабов. Эта социалистическая традиция продолжается до сих пор. Строится не жилье для свободных людей, а квадратные метры для временного отдыха трудящихся.

Интересно, что в Европе, откуда в Россию и пришла эта технология, от крупной панели отказались еще в 70−х, перейдя на другие технологические модели. Существуют десятки исследований влияния архитектуры на человека, доказывающих антигуманный характер такой застройки прошлогодние бунты в панельных предместьях Парижа это еще раз доказали. Именно поэтому панельные дома во Франции и Голландии активно сносят. В России же объемы строительства панельного жилья в ближайшее время значительно увеличатся. Вместо перехода на новый технологический уклад у нас возрождается крайне неэффективный экономически и устаревший лет на сорок тип застройки. Закладывается очередная мина замедленного действия под всю систему жилищно-коммунального хозяйства страны.

Преобразовывая в 50−х годах немецкие архитектурные проекты в планировки хрущевок, советские власти убрали из первоисточника все лишнее. В частности, были резко уменьшены площади ванных комнат и полностью вычеркнуты кладовые и темные комнаты. Кажется, что это случайные элементы, но отсутствие мест для хранения вещей резко снижало комфорт проживания и заставляло людей отказываться от старых вещей, перешедших по наследству. То есть советский человек отрывался от своих предков, своего рода, своей истории. Английские чердаки спасли великую английскую культуру, афористично заметил профессор МАРХИ, член Общественной палаты РФ Вячеслав Глазычев. Годы социализма во многом были потерянным временем для архитектуры. Система типового проектирования заменила архитектурную школу. Жилье было унифицировано, исчезло понимание того, что требованиям разных групп людей (молодых семей, студентов, пенсионеров, инвалидов и так далее) отвечают различные характеристики. Были разрушены и естественные представления людей о жилье, комфорте, образе жизни. Утрата этих базовых представлений одно из наиболее тяжелых последствий советского этапа. Во многом из-за этого покупателю сегодня в условиях дефицита продолжают успешно впаривать квартиры в панельных многоквартирных домах. Во многом из-за этого нувориши продолжают покупать и строить огромные дома и квартиры: отсутствие представлений об образе жизни заменяется большой площадью жилища, которое якобы обеспечит комфорт.

Под временное проживание трудящихся были рассчитаны и нормативы жилья. Еще в 1919 году Наркомздрав РСФСР определил минимальный объем кубатуры воздуха, необходимой человеку для нормального самочувствия после ночного сна, 30 кубических метров (при меньшем объеме воздуха человек, усваивая за ночь весь кислород и испытывая его недостаток, утром просыпается с головной болью). Исходя из этой кубатуры, была определена минимальная площадь, необходимая одному человеку. Она составила 8,25 квадратного метра (или 1,8 квадратной сажени) жилой площади на взрослого человека и половину этой площади на ребенка. В соответствии с этой величиной и осуществляется уплотнение квартир буржуазии, отмечает в своей работе Кто не работает, тот не живет. Жилищная политика как инструмент управления социальными изменениями: опыт России (1917 1941 гг.) профессор Международной академии архитектуры Марк Меерович.

Важно понимать, что сегодняшняя проблема доступного жилья не является чисто российской: она актуальна для многих стран. Так, доступность жилья (как соотношение доходов семей и стоимости жилья) в США и Англии за последние пять-семь лет снизилась почти в два раза. В поисках новых концепций застройки, строительных технологий и оптимальных архитектурных решений в мире проводятся десятки конкурсов Affordable Home (Доступный дом).

Доступное жилье по-английски
Новыми успехами крупнопанельное домостроение обязано инерционной среде в сфере строительства, монополизму и недостатку информации. Альтернатива многоэтажным панельным домам как жилью экономкласса, конечно, есть. В первую очередь это высокоплотная малоэтажная застройка (high-density low-rise). Она широко применяется в Европе, но почти неизвестна в России, говорит голландец Барт Голдхорн, издатель архитектурного журнала Проект Россия. Невысокая себестоимость такого жилья может достигаться за счет высокой плотности застройки, применения новых стройтехнологий и инженерных систем, внедрения экономичных архитектурных разработок, больших объемов строительства и грамотного участия государства.

Отметим три важные особенности в английской постановке задачи о доступном жилье. Первая предметом конкурса являются не квартиры, а дома, имеющие индивидуальные выходы на улицу. Плюсы такого подхода: отсутствие подъездов, комфортная среда жизни и формирование у домовладельца чувства собственника. Вторая цена объявляется за жилую ячейку, а не за мифические квадратные метры. И третья по российским меркам, таунхаусы площадью в 76 кв. м просто крохотные. Однако в Англии накоплен огромный опыт строительства таких домов, который доказывает, что даже на скромной площади можно создать комфортное жилье. Впрочем, это не значит, что английский образ жизни можно перенести на российскую почву.

Один из самых интересных из подобных проектов реализуется с 2005 года в Англии местным агентством по регенерации English Partnership по заказу правительства. Цель конкурса: доказать, что строить высококачественные дома с хорошей архитектурой за умеренные деньги это возможно. По условиям конкурса (для России они весьма экзотичны) участники должны были предложить проекты индивидуальных блокированных домов площадью не менее 76 кв. м при строительной себестоимости не более 60 тыс. фунтов стерлингов за жилую ячейку.

Результаты английского конкурса позволили проиллюстрировать и несколько весьма оптимистичных тезисов. Во-первых, умеренные цены и отличное качество совместимы. Во-вторых, использование для строительства дома готовых конструктивных элементов, изготовленных на заводе, позволяет создавать невероятное разнообразие архитектурных решений. В-третьих, высокая плотность застройки может достигаться не только многоквартирными домами, но и блокированной застройкой (в некоторых проектах на гектаре размещалось более 60 домов).

На первом этапе конкурса заявки на участие подали 179 английских строительных и архитектурных компаний, из которых во второй этап были допущены лишь 5 На втором этапе компании должны сформировать консорциумы с производителями и предоставить проекты непосредственно домов и концепций застройки. Девять консорциумов-победителей получили для реализации своих разработок земельные участки под застройку: в целом в рамках программы будет построено более 1 тыс. домов.

Чтобы гасить долгосрочные ипотечные кредиты, заемщики в странах Балтии набирают овердрафты и потребительские кредиты. Рано или поздно такие конструкции рушатся.

Конкурсов и исследований, подобных английским, у нас еще не проводилось: Российский дом будущего первый опыт такого рода. Позитивный момент появление продвинутых заказчиков, которые при развитии девелоперских проектов хотят воспользоваться первыми результатами исследований, привлекая проектные группы Российского дома будущего. Эти заказчики, осваивая большие территории и строя жилье для своих сотрудников и на продажу, могли бы пойти по старинке просто заложить очередной коттеджный поселок или многоквартирный дом. Однако у них крепнет ощущение, что строить по прежним лекалам нельзя необходимо создавать новую гармоничную среду жизни.

Не прошло и двух месяцев с момента публикации материала Пора остудиться (Эксперт С-З №34 от 17 сентября 2007 года), как процесс перегрева на рынке жилья вышел из-под контроля.

Бум на рынках недвижимости стран Балтии подошел к концу. Тому, кто не успел заработать на перепродажах, придется подождать. Эксперты пророчат длительный спад не только в этом сегменте, но и в экономике в целом.

Сегодня аналитики признают лидером падающего рынка недвижимости Эстонию, где цены в течение года снизились примерно на 10%, при том, что в прошлом году они выросли почти на 54% (максимальные показатели в мире). В нынешнем году все ожидали еще более серьезного ценового всплеска плюс 100%.

На протяжении нескольких лет мы имели возможность наблюдать (некоторые с завистью), как растут цены на прибалтийскую недвижимость и как местным жителям становится все проще получать на весьма мягких условиях ипотечные кредиты. Теперь рост цен в странах Балтии признан чрезмерным, а их падение закономерным.

С чего бы это?
Эксперты называют много причин, которые негативно повлияли на рынок недвижимости стран Балтии. Например, подорожание товаров и услуг. По данным статистической службы Eurostat, за период с сентября 2006 года по сентябрь 2007−го Латвия, Литва и Эстония выступили лидерами по многим показателям (транспортные расходы, коммунальные платежи и т.д.).

В Латвии также наблюдается спад цен. В сентябре цены на типовое жилье упали на 2%, в октябре на 1,3%, всего с начала года на 8−10%. При этом цены на рижскую недвижимость были аналогичны петербургским, а на Рижском взморье в два-три раза выше. Ситуация в Литве менее печальна: рост цен на недвижимость прекратился, спада пока не случилось. Собственно, и рост был не столь угрожающим, как в Эстонии и Латвии. Кроме цен снижается количество сделок, и растет объем предложения. В Латвии наблюдается характерная примета падающего рынка большое количество однокомнатных квартир в объеме предложения.

Однако главным тормозом специалисты считают ипотечное кредитование. Для бывших советских граждан жить в долг оказалось сложно. Банки сделали кредиты чрезмерно доступными. Например, в Латвии сверх ставки RIGIBOR, LIBOR или EURIBOR резиденты платили 0,7−2%. Кроме того, заемщики получили право гасить только проценты по кредиту, а тело кредита завещать потомкам.

Безусловно, негативную роль сыграли плавающие ставки: они выросли в странах Балтии, как и во всей еврозоне.

В Эстонии ипотека стала незаменимым строительным материалом. В процессе сооружения индивидуального дома заемщик мог несколько раз переоценить незавершенку. Поскольку цены на недвижимость росли, банк каждый раз давал дополнительный кредит.

По данным SEB Vilniaus bankаs, в Литве из-за роста цен средний срок кредитов увеличился с 18 до 29 лет, максимальный до 50 лет. В результате даже в условиях двукратного увеличения цен за последние три года за квартиру стоимостью 100 тыс. евро нужно платить менее 40 евро в месяц.

Некоторые аналитики полагают, что латвийский рынок недвижимости тормозит из-за предпринятых правительством мер по борьбе с инфляцией, в частности ужесточились условия ипотечного кредитования.

Основная проблема латвийского рынка недвижимости, по мнению председателя правления риэлторской компании Latio Эдгарса Шинаса, в недоступности жилья: Жилье стало менее доступным. Грубо говоря, вдвое. Это не значит, что покупателей перестала интересовать недвижимость, просто упала покупательная способность.

В Латвии при дефиците платежного баланса в 30% от ВВП на момент, когда правительство ввело кредитные ограничения, населению было выдано займов на 4,2 млрд латов (8,4 млрд долларов), а на сегодняшний день 4,4 млрд латов (8,8 млрд долларов).

Не перевелись еще
Несмотря на неуверенную ситуацию, заемщики в странах Балтии не перевелись. По данным Литовской банковской ассоциации, совокупный объем кредитов в конце июля составил 19,82 млрд литов (8,1 млрд долларов) на 5,1 млрд литов (34,7%) больше, чем в конце 2006 года. Большая часть ипотечные кредиты (13,37 млрд литов, или 5,5 млрд долларов).

Теперь появилась проблема невозвратов. В Эстонии количество объектов недвижимости с невыплаченной ипотекой увеличилось в десять раз по сравнению с прошлым годом. По приблизительным оценкам, граждане-банкроты задолжали латвийским банкам 553,1 млн латов. При этом растет количество двойных должников тех, кто имеет обязательства сразу по нескольким кредитам. Короткие деньги заемщики берут, чтобы расплатиться по длинным кредитам.

По данным Банка Эстонии, совокупный объем кредитных и лизинговых портфелей банков к концу июня 2007 года составил 232 млрд крон (21 млрд долларов). При этом в большинстве случаев залогом выступала недвижимость. Под нее банки выдавали любые кредиты. Она стала инструментом увеличения кредитной массы. Количество взятых под залог недвижимости потребительских кредитов в 2006 году выросло на 290%.

Речь даже не о высокой процентной ставке, которая колеблется от 12 до 15% годовых. Маленькая ремарка: во всем мире она не больше 7 процентов. Дело в дополнительных расходах заемщика, связанных с приобретением квартиры на условиях ипотеки. Самый существенный из них – это оплата 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Здесь в подробности вдаваться не будем, потому что это условие общеизвестно.

Надежды питают
Даже местные бизнесмены не в состоянии предсказать, что будет с прибалтийским рынком недвижимости в ближайшее время. Представитель компании Newsec в странах Балтии Олев Майт Макк полагает, что рынки недвижимости Латвии и Эстонии весной 2008 года ожидает стагнация. По словам члена правления фирмы по продажам недвижимости Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана (Эстония), одни думают, что кризис на рынке недвижимости в Эстонии уже миновал, другие ожидают краха рынка.
Для того чтобы взять ипотечный кредит, надо быть весьма состоятельным человеком. Если денег и так нет, то, как говорится, нечего и начинать. Любой, задумавший купить квартиру на условиях ипотеки, понимает это сразу, как только получает в банке специальный листочек, где перечислены все статьи предстоящих накладных расходов.

Больших расходов требует сама процедура оформления сделки, к которой банк, выдавший кредит, подходит очень щепетильно и правильно делает. К расходам надо быть готовым уже тогда, когда собираете первый пакет документов. Банки требуют порядка 80 долларов за рассмотрение заявления на ипотечный кредит на заседании кредитного комитета банка. Естественно, заемщик должен быть готов к тому, что в выдаче кредита ему могут отказать, а деньги не вернут.

Начнем с оплаты «агентских» риэлтору. За услуги по сделке посреднику сейчас надо заплатить в среднем 1500 долларов. Хотя тут уж как договоритесь, ведь риэлтора заемщик выбирает сам.

Кроме того, банк проверяет историю квартиры. Заемщик обязан принести в банк копии правоустанавливающих документов на выбранную квартиру, чтобы юристы могли вынести заключение о ее «юридической чистоте». Услуга эта составляет в среднем 1,5% от размера кредита. Есть банки, которые сразу устанавливают минимальный размер услуги независимо от выданной заемщику суммы. Кстати, если у вас не просто покупка квартиры, а альтернативная сделка, то есть вы одновременно продаете что-то свое и покупаете жилье в кредит, банк проверит еще и ваши документы, за что тоже попросит заплатить.

Дальше придется раскошелиться еще больше. В выбранную квартиру обязательно приедет независимый оценщик, чтобы оценить стоимость покупки на предмет ее соответствия рыночной, что стоит долларов 100-12 Банк не проведешь: купить однокомнатную хрущевку, а остальную часть кредита использовать не по назначению не удастся.

Еще одна важная статья расходов – страхование. Без этого кредит получить невозможно. Страхуются жизнь и трудоспособность заемщика, сама квартира, которая является предметом залога по кредиту, и право собственности владельца квартиры (так называемое титульное страхование). В среднем расходы здесь составляют порядка 1,5% от выданного кредита. Причем они являются ежегодными. Договор страхования заключается ровно на год. Важно иметь в виду, что с годами эти расходы будут мало уменьшаться, поскольку схема погашения кредита предусматривает сначала погашение процентов по нему, а уж потом выплату самой суммы. Так что через пару лет сумма эта почти не уменьшится.

Перед заключением сделки заемщик обязан открыть в банке счет, что тоже стоит денег, но по сравнению с остальными расходами сумма просто смехотворная. Если заемщик, он же покупатель квартиры, расплачивается с продавцом безналичным путем, то это будет малозатратно. Найти же такого продавца, который готов получить деньги по «безналу», практически невозможно. Расчет, скорее всего, будет наличный. Значит, покупателю предстоит снять деньги со своего счета, заплатив за это банку комиссионные. Размер их зависит от суммы кредита. Можно расплатиться с покупателем с использованием депозитарного сейфа, аренда которого составит не менее 30 долларов в месяц.

Подсчитывать все вышеперечисленные расходы не будем. Они зависят от размера кредита и от многих других условий. Например, кто-то может отказаться от услуг риэлтора и найдет квартиру самостоятельно, что, конечно, сложно и рискованно. Но избежать большинства расходов не получится точно. Что там говорить, ипотечный кредит – удовольствие дорогое.

Когда кредитный договор подписан, счастливого покупателя ожидают расходы за нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Нотариус берет за свои услуги 1,5% от суммы, указанной в договоре. На этой статье можно попробовать чуть-чуть сэкономить, не указывая в документах реальную рыночную стоимость квартиры. Но пойдет ли на это банк? И последнее — пошлина за государственную регистрацию договора. Это то, без чего не обходится ни одна сделка.



Главная --> Публикации