Главная --> Публикации --> "дом-яйцо" ищет хозяина Год под знаком нацпроекта Мэр москвы юрий лужков заявил, что город постарается решить проблему обманутых «дольщиков» на год раньше, чем было обещано " тройка диалог" создает ипотечный банк Переезжаем поближе к санта-клаусу

Соревноваться между собой будут московские компании, работающие на рынке недвижимости Премия Конкурса Московские Звезды считается одной из самых престижных. Оценивать достижения конкурсантов будут тоже профессионалы.

В декабре будут подведены итоги Конкурса Профессионального Признания Московские Звезды, который начал работать с 1 августа 2007 года. Организатор конкурса Московская Ассоциация Риэлторов.



Корреспондент журнала о недвижимости мeтринфо.ру - Официального партнера конкурса попросил поподробнее рассказать о конкурсе Президента МАР, Генерального директора компании РЕСКОР Недвижимость Анну Лупашко.

Решение провести конкурс назрело давно, поскольку многие московские фирмы, безусловно, заслуживают того, чтобы их достижения стали широко известными. Оценка профессионалов самая точная и самая справедливая оценка, которую можно получить, в том числе, и на рынке недвижимости. Существует общероссийский конкурс Профессиональное признание, но он рассчитан в основном на участие в нем крупных компаний. Перед организаторами конкурса Московские звезды стояла цель вывести на Олимп риэлторские, девелоперские, инвестиционные компании, которые работают профессионально, стабильно, динамично вне зависимости от количества филиалов и отделений. Профессиональные достижения всех компаний, работающих на рынке недвижимости, заслуживают самого пристального внимания, их имена должны звучать.

Как пришла идея организовать конкурс Московские звезды?

Критериев, по которым оцениваются участники конкурса, множество, все перечислить невозможно. Это и стаж работы компании на рынке, и ее общественная деятельность, и качество и надежность для клиентов, и техническая оснащенность и т. д. Причем есть как общие для всех участников требования, так и критерии, существующие для отдельных номинаций. Всего насчитывается свыше 40 критериев или условий, которым должны соответствовать участники конкурса.

Каковы критерии оценки профессионализма, чем руководствуются члены жюри, оценивая участников?

Учитывается, поскольку Единая Конкурсная Комиссия оценивает участвующие в Конкурсе компании и по таким критериям, как качество и надежность для клиентов, соблюдение этических норм, претензии и работа с ними, обеспечение безопасности клиентов, честность и прозрачность договорных и финансовых отношений с клиентами. Отзывы клиентов о работе компании также являются одним из критериев для определения лауреатов Конкурса.

Учитывается ли каким-то образом мнение клиентов компаний?

Участие в конкурсе для профессионалов рынка это, во-первых, возможность продемонстрировать определенные достижения, поделиться опытом с коллегами. Во-вторых, наши конкурсанты могут сравнить себя с остальными участниками, прочувствовать свои сильные и слабые стороны, так сказать, проверить свою конкурентоспособность. И, наконец, Московские звезды это прекрасный повод заявить о себе, обратить на себя внимание. Сегодня в Москве присуждается множество премий, но премия Конкурса Московские Звезды одна из самых весомых наград. Она удостоверяет устойчивость компаний на современном рынке недвижимости, эффективность их маркетинговых стратегий продвижения собственных услуг и продуктов, уровень их надежности. Это важно и для дальнейшей работы с клиентами, поскольку цели Конкурса предусматривают повышение уровня и качества услуг риэлторских компаний, что, безусловно, совпадает с желаниями наших потребителей.

Что дает участие и победа в конкурсе для компаний? Влияет ли участие в конкурсе на дальнейшую работу с клиентами?

Наш конкурс становится все известнее, уже в прошлом году, когда он был нашим дебютом, его назвали главным событием года на московском рынке недвижимости. С каждым годом количество участников увеличивается, конкуренция станет между ними становится жестче, а победа в конкурсе почетнее. Престиж премии, несомненно, будет расти, и награда послужит серьезным фактором в оценке компании клиентами и партнерами.
Последствия ипотечного кризиса, разразившегося этим летом в США, ощущаются и в России. Некоторые отечественные банки существенно сократили и даже полностью прекратили выдачу кредитов на покупку жилья. Впрочем, так поступают далеко не все: этой осенью некоторые компании, напротив, предлагают ипотеку по очень заманчивым условиям.

Как развивается конкурс, больше ли становится участников?

В США до недавнего времени получить ипотечный кредит мог даже безработный, гасить проценты разрешалось за счет пособия по безработице. Несколько лет назад американские банки снизили требования к заемщикам до минимума, тем самым, повысив доступность ипотечного кредитования для малообеспеченных слоев населения. Американцы воспользовались ситуацией и массово набрали ипотечных кредитов. Однако со временем размер выплат стал расти, ведь в США банки кредитуют под так называемую плавающую ставку, которая определяется как сумма средней ставки на межбанковском рынке (там банки берут деньги в долг), плюс 1-3% (собственно, заработок банка). Однако в последние годы, поддерживая доллар, Федеральная резервная система США несколько раз повышала учетную ставку. Вместе с ней росли ставки на межбанковском рынке и, соответственно, плавающая ставка по ипотечным кредитам.

Первые сообщения о проблемах финансового рынка США, пришедшие из-за океана в середине августа, в России были восприняты довольно равнодушно: где мы, а где они!. Однако уже в сентябре отголоски ипотечного кризиса проявились и в нашей стране. Ряд банков заявили об ужесточении требований к потенциальным заемщикам. Дальше - больше. Отечественные кредитные организации стали отказываться от ипотечного кредитования: в условиях нестабильности финансовых рынков трудно оценить перспективы, объясняли представители банков свое решение. В частности Юниаструм банк, Русский стандарт, Уралсиб, Ренессанс капитал, прекратили выдачу ипотечных кредитов или заявили о возможности принятия подобного решения. Другие финансовые учреждения, напротив, подняли ставки по ипотеке - на 1-2%. Но даже под высокие проценты выдавать кредитов банки стали меньше. И все из-за последствий американского ипотечного кризиса.

Кризис ипотечного рынка повлек за собой кризис ликвидности, который, миновав американскую границу, распространился на мировой финансовый рынок, ведь скупкой американских ипотечных облигаций занимались многие финансовые корпорации в Европе и Азии.

Возросшие выплаты стали не по карману многим заемщикам. Как снежный ком вырос объем просрочек. А из-за снижения цен на жилье, которое происходило последние полтора года, банки не могли закрыть дефолтные кредиты: квартиры и дома, находящиеся в залоге, стали стоить дешевле, чем на момент покупки. Банки несли убытки, некоторые даже оказались на грани банкротства. Совершенный механизм ипотечного перекредитования в США только усугубил положение: американские банки, выдавая ипотечные кредиты, далее выпускают под них облигации, которые размещают на рынке. Таким образом, возвращаются потраченные на ипотеку средства, а инвесторы получают ценные бумаги, которые потенциально должны принести хорошую прибыль. Но не в этот раз. По причине удешевления жилья и роста задолженности по кредитам, облигации стали стремительно дешеветь, цена упала значительно ниже той, по которой их приобретали. А так как многие финансовые корпорации имели таких бумаг на миллиарды, то и убытки к началу августа исчислялись миллиардами.

Время воспользоваться ситуацией
Впрочем, российский рынок ипотеки на фоне американских проблем выглядит очень прилично. Требования к заемщикам у российских банков адекватны современным реалиям. Кроме того, не тот масштаб проблем: в США объем ипотечного кредитования превышает половину ВВП, а в России - менее 1%. Государство готово подставить плечо российской финансовой системе: до 2010 года из госбюджета для рефинансирования ипотеки выделено более 120 млрд. рублей. Кроме того, власти обещают поддержать банки в случае ухудшения ситуации: генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сообщил, что на оживление ипотеки в 2008 году АИЖК может потратить почти всю сумму госфинансирования и госгарантий, которая предусмотрена в трехлетнем федеральном бюджете на 2008-2010 годы.

Ипотечный кризис в США привел к повышению процентных ставок на международном рынке. Именно там российские банки и компании берут кредиты на развитие. Сейчас деньги с неохотой ссуживают даже крупнейшим международным корпорациям, для российских банков западный источник пополнения средств и вовсе перекрыт, отчего они испытывают острейший дефицит живых денег. В конечном итоге именно с этим связан отказ некоторых банков выдавать кредиты и повышение ставок по ипотеке.

В тоже время ряд крупных банков, напротив, начали этой осенью предлагать более заманчивые условия по ипотеке. Например, Национальная ипотечная компания (АКБ Национальный Резервный Банк), запустила новую акцию. До конца года взять кредит на покупку жилья на длинные сроки можно по пониженным на 0,5-1% ставкам, что позволяют существенно сократить размер ежемесячных выплат и одновременно увеличить сумму кредита. Как пояснил Сергей Постнов, президент Национальной ипотечной компании, кризис ликвидности ни коим образом не отразился на нашей работе. Мы готовы рассмотреть кредитные заявки тех людей, которым было отказано в выдаче кредита в другом банке. Возможно, что плох не заемщик, а банк, у которого сейчас нет денег, чтобы развивать ипотеку.

По его словам, крупные госбанки или банки с иностранным участием постараются сохранить условия выдачи ипотечных кредитов на нынешнем уровне, однако остальные банки наверняка столкнутся с нехваткой денег и трудностями в получении новых кредитов. Собственно, этот тезис и был продемонстрирован в начале осени: временно отказаться от ипотеки вынуждены были те кредитные организации, которые не имеют солидной финансовой базы, а развиваются исключительно за счет западных денег.

Таким образом, не стоит упускать благоприятную возможность для получения кредита на покупку квартиры или строительство дома. Не ровен час, как на рынке недвижимости снова начнется галлопирующий рост цен, который окончательно разрушит мечты большинства российских граждан о собственном доме.

Эксперты советуют воспользоваться выгодными предложениями: цены на жилье с наступлением осеннего сезона снова пошли вверх. Только за первую неделю октября московское жилье подорожало на 2%, ровно настолько же выросли цены на недвижимость за весь сентябрь. Более того, из-за продолжающегося удорожания стройматериалов, доля которых в себестоимости строительства составляет 50-58%, рост стоимости квадратного метра продолжится.

Новая программа, предложенная на суд депутатов департаментом градостроительной политики, обещала до 2011 года исполнить сразу четыре заветных желания города и автолюбителей. Во-первых, дать гаражи-стоянки для временного размещения авто, установить перехватывающие гаражи-стоянки и гаражи-паркинги в центре Москвы, а заодно частично реализовать программу Народный гараж, которая до сих пор существует лишь на бумаге.

Вчера заседание комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике проходило с небывалым аншлагом. Свободных мест не было из-за того, что здесь обсуждался один из актуальных для мегаполиса вопросов: строительство гаражей в Москве на ближайшие три года.

Выяснилось, что сейчас дефицит гаражей и стоянок в Москве составляет 53 процента. Таковы данные управления координации выполнения программ гаражного строительства. Видимо, нехватка еще вырастет, если учесть, что только за этот год снесли более полутора тысяч ракушек. Разработчики новой программы в лице департамента градостроительной политики обещают эту проблему решить: к 2011 году уменьшить дефицит места цивилизованной парковки не отходя от дома на 13 процентов, построив около 400 тысяч машино-мест. Однако заместитель председателя комиссии по городскому хозяйству Валерий Скобинов усомнился в точности столь оптимистических подсчетов. Как оказалось, данные, собранные в префектурах по уже построенным гаражам, оказались куда ниже тех, что приводило управление гаражного строительства.

Равнодушных не было ни среди депутатов, ни среди приглашенных экспертов: все-таки на будущей неделе этот вопрос станет ключевым на заседании столичного правительства. Но вынесенная на обсуждение гордумы целевая программа по строительству недостающих москвичам машино-мест вызвала больше вопросов, чем ответов, у народных избранников. Прежде чем дать свое согласие выдать 3 миллиарда бюджетных денег на новый гаражный виток, они пытались узнать, смогут ли жители получить за эти деньги реальное, а не мнимое машино-место в обозримом будущем по сходной цене и есть ли альтернатива утраченным ракушкам и пеналам?

В ГУП НИИ Генплана и вовсе уверены, что гаражная проблема будет кочевать из года в год, если экономически не стимулировать инвестора строить на дорогой столичной земле именно гаражи, а не что-то еще, приносящее доход повыше. А для этого нужно зарезервировать землю исключительно под благие гаражные намерения - чуть ли не хором подсказали эксперты разработчикам.

Впрочем, не только расхождение в цифрах стало поводом для размышлений депутатов на тему: быть или не быть этой программе. Приглашенные на заседание представители московского городского отделения Всероссийского общества автомобилистов считают, что даже обещанные через три года 400 тысяч машино-мест Москву не спасут. По их утверждениям, чтобы столица была обеспечена на 60 процентов гаражами к 2011 году, потребуется 4,6 миллиона машино-мест, то есть ежегодно надо будет возводить больше миллиона.

Тем, кто собирается брать ипотечный кредит, лучше поторопиться.

Однако авторы гаражной программы уверены, что и без резервации все у них получится: участки уже намечены. Причем фактически на уровне каждой управы. Однако смогут ли позволить себе место в таком новом гараже те, кто сегодня арендует у города машино-место? Народные избранники безуспешно пытались выяснить, почему с москвичами в ряде случаев не продлевают договор аренды земли на машино-место, когда-то оформленное по всем правилам? Департамент земельных ресурсов кивал на префектуры: мол, они решают продлевать или нет. Однако участники заседания напомнили, что префектурам давно невыгодно давать в аренду землю, которая имеет высокую инвестиционную привлекательность: куда лучше разыгрывать аренду по конкурсу. Видимо, как раз по этой причине программа Народный гараж осталась лишь красивой идеей. Хотя у департамента градостроительной политики свой взгляд на этот вопрос: в тексте программы сказано, что объекты программы Народный гараж являются объектами точечной застройки и могут быть реализованы исключительно на основе инициативы подавляющего большинства жителей. То есть фактически по принципу: съест-то он съест, но кто же ему даст. Вероятно, поэтому на обеспечение контроля за народным гаражом, в отличие от всех других, разработчики и просят немного денег: всего-то 75 миллионов рублей.
Эту тенденцию уже второй месяц подряд демонстрирует Индекс ФОСБОРН - показатель оптимальных предложений по ипотеке, демонстрирующий ситуацию на рынке в определенном регионе в течение фиксированного отрезка времени (в данном случае - в Москве за месяц).

Значения Индекса по итогам октября 2007 г. составили:

Индекс может служить ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу этого показателя закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке.

11,50% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях

9,98% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США

- по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 г. - на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях

Данные показатели ухудшились:

Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом ФОСБОРН по итогам сентября 2007 г. (по сравнению с I полугодием 2007 г.). В октябре тенденция продолжилась. Она связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки ограничили выдачу ипотеки, увеличили сроки рассмотрения заявок и подняли ставки по жилищным кредитам.

- по сравнению с результатами расчетов по итогам сентября 2007 г. - на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях

В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) - без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Также, банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.

Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в России.

По итогам III квартала 2007 г. средневзвешенные ставки ЦБ РФ составили:

Общую картину происходящего на нынешнем ипотечном рынке была бы не полной без данных по средневзвешенным процентным ставкам ЦБ РФ по итогам III квартала 2007 г. Согласно этим показателям, данные ставки в Москве несколько улучшились по сравнению с аналогичными показателями I полугодия 2007 г.

Данные показатели улучшились по сравнению с итогами I полугодия 2007 г.:

11,2% в долларах США
13,0% в рублях

Что произошло?
Индекс ФОСБОРН существенно ниже, чем соответствующий показатель ЦБ РФ. В долларовом эквиваленте - 1,36 пункта, в рублевом - на 1,83 пункта. (Сравниваются Индекс ФОСБОРН по итогам сентября и средневзвешенная ставка ЦБ по итогам III квартала 2007 г.).

- на 0,2% в долларах США
- на 0,5% в рублях

Средние же условия по ипотеке остались практически неизменными. Это демонстрирует статистика ЦБ РФ, которая отражает фактические условия по выдаче ипотечных кредитов в стране.

Такая разница объясняется тем, что Индекс ФОСБОРН демонстрирует оптимальное предложение по ипотеке, доступное сегодня российским заемщикам при полноценном информировании о существующих на рынке условиях кредитования. В течение августа - октября по указанным выше причинам с рынка исчез целый ряд банковских программ, считавшихся лучшими на рынке. Поэтому Индекс ФОСБОРН как показатель оптимальных ставок уже два месяца фиксирует ухудшение уровня доступности ипотеки.

Затянувшиеся сроки рассмотрения заявок лишили многих потенциальных заемщиков возможности быстро получить ипотечный кредит. Можно сказать, что в целом сократилось количество людей, для которых получение ипотеки является доступным.

Как уже отмечалось, одним из факторов сокращения банками sub-prime программ явилось ужесточение андеррайтинга. В результате при обращении в банки в III квартале 2007 г. ипотеку в среднем могли получить более качественные с точки зрения банков заемщики, чем в I полугодии 2007 г. Таким заемщикам кредиты выдаются традиционно по более низким ставкам. Отсюда - снижение средневзвешенных ставок ЦБ по итогам последнего квартала.

Отраженная выше тенденция может быть продолжена вплоть до следующего года. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках в российском ипотечном секторе будет происходить перераспределение ключевых позиций. Одни участники уменьшат на нем свою долю или уйдут с рынка, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.

Прогнозы
Ставки по оптимальным предложениям ипотеки для различных категорий заемщиков в октябре продолжили повышаться. Произошло сокращение возможностей ипотечного кредитования для заемщиков с неподтвержденным доходом.

Потенциал к улучшению ситуации лежит в плоскости устранения последствий американского ипотечного кризиса и стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках. Тогда же может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 г. и в первом полугодии 2007 г.

Возможно и дальнейшее повышение процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования и ужесточение условий кредитования для заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход.

Тем, кто собирается в ближайшие месяцы брать ипотечный кредит, лучше поторопиться. Ставки во многих банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. Если ставки во многих банках в скором времени действительно повысятся, то даже при тенденциях к улучшению ситуации на рынке их понижение произойдет далеко не сразу - не исключено, что наступит продолжительная стагнация.

Вывод
Разница показателей Индекса ФОСБОРН с данными ЦБ РФ за III квартал по-прежнему фиксирует значительный потенциал улучшения условий выдачи ипотеки для среднего потребителя за счет качественного информирования населения о доступных программах ипотечного кредитования.

- Справка о подтверждении дохода
- Стаж сотрудника на последнем месте работы
- Трудовая книжка (банки не любят, когда потенциальный заемщик часто меняет работу)
- Тип недвижимости по ипотеке
- Оценивается бизнес, если заемщиком намерен выступить гендиректор или владелец компании

Наиболее значимыми при оценке платежеспособности клиентов являются следующие параметры:



Главная --> Публикации