Главная --> Публикации --> На рынке недвижимости будут выдавать кредиты под "воздух" Метро спешит на окраины москвы ускоренными темпами и ищет частного инвестора Контроль над строителями некому передать Ипотека в подарочном оформлении "лидер" раскатает большую дорогу

Наиболее качественный среди них Plaza Olympia, четырехзвездочный отель в Индустриальном районе Перми. Целый ряд гостиниц имеют статус трехзвездочных: это Grand Hotels Amaks, New Star Hotel, Eurotel все они построены за последние два года.

По данным Пермьстата, сейчас в Перми функционирует около 50 гостиниц. Но объектов современной постройки немного.

Четырехзвездочная гостиница Plaza Olympia к середине 2008 г. должна взять имя Hilton. Станислав Ивашкевич, директор компании Uralia Progress, управляющей пермским отелем Plaza Olympia, в сентябре 2007 г. сообщил, что с Hilton подписывается договор франчайзинга.

Особняком стоит гостиница Полет, расположенная вблизи пермского аэропорта Большое Савино. По словам маркетолога Полета Анастасии Талановой, среди гостей немало летчиков, существенную часть постояльцев составляют бизнес-туристы, около 10% туристов иностранцы.

Ренова строй-групп планирует построить гостиницу в квартале, ограниченном улицами Куйбышева, Советской, Коммунистической и Тополевым переулком. Проект гостиницы представляет собой многоуровневое здание высотой до 25 этажей. Компания объявила о своих планах вложить в развитие площадки $60-70 млн эти инвестиции пойдут не только на строительство, но и на реконструкцию прилегающих исторических памятников торговых рядов, которые планируется отдать под бутики.

Еще один отель, возводимый в Перми Финансово-строительной компанией (ФСК), по словам предпринимателя Юрия Борисовца, контролирующего ФСК, также, скорее всего, будет отдан в управление международной сети. Гостиницу планируется разместить в 28-этажном офисно-выставочном комплексе общей площадью 44 000 кв. м. По словам предпринимателя, количество мест в гостинице будет варьироваться от 60 до 80.

По словам директора В 1336 Александра Полева, сейчас отель New Star, принадлежащий компании, заполнен на 70%. Он считает это показателем существующего дефицита комфортных номеров в городе. По словам Талановой, максимальная загрузка пермских гостиниц бывает при проведении в Перми крупных мероприятий, на которые съезжается множество гостей со всей России. Например, во время проведения третьего экономического форума в Перми в гостиницах был большой спрос на любые номера, вспоминает она.

По данным департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group, среднегодовая загруженность пермских отелей составляет сейчас 40-50%. Хотя есть и более популярные гостиницы.

Он говорит, что в пермских гостиницах основную часть доходов приносит сдача номеров. Например, New Star постояльцы дают примерно три четвертых прибыли. Остальное приносят рестораны в гостинице и сдача помещений в аренду: под офисы или казино.

Средняя стоимость стандартного номера в трехзвездочной гостинице примерно равна $10 Ежегодное удорожание составляет примерно 10%, подсчитал Полев.

По данным участников рынка, Rezidor весной этого года заключил договор об управлении отелем Radisson Style, который достраивает ростовский Донотель. По словам гендиректора Донотеля Саркиса Гогоряна, Radisson Style это дизайнерский отель-бутик на 81 номер, соответствует уровню не менее 4 звезды. Его открытие запланировано на конец 2007 г., вложения оцениваются в $40 млн.

Полету, по словам Талановой, сдача номеров дает примерно 60% прибыли. Еще 40% это рестораны и конференц-залы. В Полете проводится немало конференций. Не секрет, что из отелей, расположенных в центре, слушатели могут уехать с середины семинара. Из Полета, который находится в районе аэропорта, уехать сложнее, и слушатели семинара или участники тренинга дольше присутствуют на мероприятии, рассказывает Таланова.
Осенью 2007 г. Rezidor Hotel Group разорвала контракт с ростовским Ренессанс-Доном, владеющим гостиницей Московская, рассказал гендиректор Ренессанс-Дона Андрей Сидоров. Договор, заключенный в 2006 г., предусматривал открытие летом 2008 г. пятизвездочной Рэдиссон САС Московская на 211 номеров. Причины разрыва Сидоров не называет, отметив, что поиск другого оператора продолжается, планируется, что бренд также будет соответствовать уровню 5 звезд. С лета 2007 г. идет подготовка к реконструкции объекта.

Самостоятельно компания Don-Plaza будет управлять одноименной гостиницей в Ростове и отелем в Таганроге, купленным в 2006 г. Реконструированы уже два этажа Таганрога (140 номеров), меняются общественные зоны. Затраты уже составили 80 млн руб., оценивает Демишин.

В октябре 2007 г. первый заместитель гендиректора конгресс-отеля Don-Plaza Андрей Демишин объявил о подписании эксклюзивного соглашения с Hyatt, который будет управлять новым, пока еще строящимся отелем категории 5 звезд. Вместе с бизнес-центром класса А и Fashion Center он войдет в состав Международного конгрессного центра, соинвестором проекта является Росевродевелопмент.

А в парке им. Вити Черевичкина осенью открылся еще один мини-отель Парк-сити на 22 номера с конференц-залом и рестораном. Здание примыкает к КСК Экспресс, и, как рассказал менеджер отеля, есть договоренность с баскетбольным клубом Локомотив о размещении в гостинице спортсменов, приезжающих на соревнования.

В 2007 г. в Ростове завершились несколько гостиничных проектов. Вертолэкспо рядом со своим выставочным комплексом открыла девятиэтажный Вертолотель. Гостиница на 125 номеров разных категорий, по данным компании, соответствует уровню 3 звезды, стоимость номеров 2500-10 000 руб. в сутки. В апреле на проспекте Ворошиловском открылся отель Европа 18 номеров бизнес-класса по цене 3500-10 000 руб. в сутки. Эрмитаж на 28 номеров ростовское турагентство Рейна-тур НТВ построило совместно с агентствами по продаже билетов Аэро-к плюс и Вип сервис. По словам директора Рейна-тур НТВ Татьяны Нечепаевой, она открылась в октябре 2007 г., инвестиции составили около $2,5 млн, партнеры ориентируются на срок окупаемости четыре года. Нечепаева отмечает, что проект готовили для себя в гостинице будут размещать клиентов агентства.

В планах девелоперов возведение в Казани гостиниц в основном 4-5 звезд. По данным мэрии Казани, в конце III квартала 2007 г. в городе действовало 42 и строилось восемь гостиниц.

Компания Титул расширяет сеть своих придорожных гостиниц Евразия. К имеющимся мотелям Евразия Аксай и Евразия Дон летом этого года запущена первая очередь (60 номеров) гостиницы Евразия Батайск (1085-й км автотрассы М4 Дон, южный въезд в Ростов). Строительство второй очереди на 67 номеров, рассказывал директор Титула Евгений Канюка, должно начаться весной 2008 г. Кроме того, у компании есть разрешение на проектирование еще одной гостиницы на 120 номеров в Аксайском районе (1055-й км автомагистрали М4 Дон, новочеркасский въезд в Ростов) рядом с уже существующим мотелем Евразия Аксай. Канюка говорит, что придорожные гостиницы будут соответствовать уровню 3 звезды. Сумму вложений он не называет. По оценке директора маркетингового агентства Бизнес аналитика Оксаны Хомич, затраты на строительство двух гостиниц составят до 40 млн руб.

По информации Джона О'Брайна, генерального менеджера Korston Hotel Mall Kazan, номерной фонд города не превышает 4000 мест.

Лучше дешевле
Иван Кадышников
администрация Казани
Строительство отеля высокого уровня не всегда путь к большей доходности, иногда даже наоборот, ведь сегмент гостиниц экономкласса в Казани свободен

За последние три-четыре года в Казани появилось несколько гостиниц, которые удовлетворяют спрос и потребности приезжающих в столицу гостей. Тем не менее есть сезоны, когда спрос на гостиницы превышает предложение, говорит О'Брайн.

По словам Евгении Лодвиговой, исполнительного директора отеля Шаляпин-палас, сетевых отелей в регионе пока немного это Корстон и Сафар (3 звезды, принадлежит Amaks Grand Hotels). В основном в городе действуют мини-отели местных компаний.

По мнению Лодвиговой, городу мало одной гостиницы на 5 звезд (Мираж) и эта ниша совсем не насыщена. А менеджер Сафара Елена Савеличева, напротив, убеждена, что Казани нужны совсем дешевые гостиницы 1-2-звездочные (по цене в среднем 500 руб. в сутки), но инвесторы, по ее словам, сейчас демонстрируют интерес к строительству высококлассных объектов явно выше.

Владелец мини-отеля Джузеппе Джузеппе Спарта рассказывает, что в Казани к празднованию тысячелетия города открылось достаточно много гостиниц: Мираж, Корстон, Шаляпин и др. Уровень загрузки стал ниже: с 70% он опустился до 45%, говорит он.

К гостиничному сегменту Казани сейчас присматриваются московские и зарубежные операторы. Например, о своем интересе к отельному бизнесу в Казани заявляли Hilton и Marriott.

Понятно, что инвесторы хотят более скорой окупаемости для своей гостиницы, но порой создается впечатление, что они плохо изучают ситуацию на рынке, удивляется Савеличева.

В сентябре 2007 г. состоялась одна из крупнейших за последние годы сделок на рынке недвижимости Казани. Санкт-петербургский Балтийский банк выкупил у администрации Казани за 280,5 млн руб. здание Александровского пассажа на ул. Кремлевской памятник архитектуры республиканского значения. Девелопер объявил о своем намерении реконструировать его и открыть гостиницу сети Kempinski на 5 звезд.

Крупнейший проект с участием иностранных инвестиций, анонсированный в начале осени, гостиничный комплекс австрийской компании R-Quadrat. Этот объект смешанного назначения с пятизвездочным отелем на 250 номеров R-Quadrat построит совместно с казанской ГК Нур. Объем инвестиций около $30 млн.

Проекты местных компаний выглядят скромнее. Почти всегда их гостиницы ориентированы на средний класс и строятся в рамках МФК.

Еще один анонсированный проект пришлого игрока многофункциональный комплекс (МФК) от компании Кловер групп, в котором планируется разместить отель на 180 номеров уровня 4 звезды. МФК общей площадью 120 000 кв. м проектируется на участке в 1,5 га в центральном Вахитовском районе Казани, где сейчас находится здание фабрики Заря, которое будет снесено. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на 2010 г.

Компания Стройкапитал заявила проект строительства гостиницы уровня 3 звезды в МФК на ул. Чистопольской (Ново-Савиновский р-н). Общая площадь здания 6000 кв. м, фонд отеля 120 номеров. Строительство планируется завершить к концу 2008 г. Представители девелопера сообщают, что концепция комплекса гибкая и соотношение площадей может изменяться. В зависимости от этого затраты на возведение составят от 150 млн до 200 млн руб.

Лодвигова видит в стремлении к многофункциональности не только попытки минимизировать риски: Важный фактор здесь месторасположение участка и специфика целевой аудитории будущего отеля: в спальные районы Казани постояльцев завлечь нелегко, они стремятся в центр.

Сувар-Казань намерена инвестировать около $100 млн в строительство МФК Ривьера с гостиницей и аквапарком на берегу реки Казанки. Весной 2008 г. в Ривьере должна открыться гостиница уровня 5 звезд на 200 номеров. Сторонняя управляющая компания нами привлекаться не будет, сообщила Надежда Кузнецова, директор будущей гостиницы.
В городе недостаточно гостиниц всех типов, но в наибольшем дефиците недорогие комфортабельные отели.

Также на 3 звезды ориентируется местный застройщик Мостаф. В возводимом им на пр-те Ямашева в Ново-Савиновском районе МФК 8500 кв. м займет гостиница на 97 номеров.

Цена комфорта
Самый дорогой одноместный номер в Новосибирске River Park, 12 000 руб. в сутки.
Самый дешевый одноместный номер в Новосибирске гостиница В Центре, 800 руб. в сутки.
(Источник: AA)

По данным мэрии Новосибирска, на начало 2007 г. номерной фонд города составлял 4000 номеров в 59 гостиницах. За 2006 г. он увеличился на 56 номеров (за счет четырех мини-гостиниц). По подсчетам DSO Consulting, сейчас в городе реально работают около 45 гостиниц примерно на 3200 номеров.

Особенность самарского гостиничного бизнеса, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, его привязка к крупным событиям деловой жизни города. Во время этих событий крупнейших выставок Сибирской ярмарки, встреч участников Ассоциации городов Сибири и Дальнего Востока, встреч глав государств и т. п. номеров не хватает. В остальное время в Новосибирске средняя заполняемость гостиниц 45%.

Востребован сегмент мини-гостиниц: несмотря на то что самые дорогие номера в них могут стоить до 14 000 руб. за сутки, их среднегодовая загрузка составляет 80%.

Компания РАТМ-девелопмент намерена построить гостиницу уровня 4 звезды площадью около 10 000 кв. м в составе бизнес-центра класса В+ на участке 0,56 га в Центральном районе Новосибирска, проект находится в стадии согласования, ориентировочный срок его реализации пять лет.

Высоким гостям недостает гостиниц высоких классов. Хотя существующий спрос, по нашей оценке, вполне можно удовлетворить, построив всего две новые гостиницы уровня 4 звезды (примерно на 300-400 номеров обе). К 2009 г. потребность в таких отелях должна увеличиться еще примерно на 200 номеров, говорит Дьячков. Директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева оценивает текущую потребность в гостиницах высокого класса примерно так же в 300-500 номеров. Она полагает, что существующий спрос на гостиницы высокого класса закроет ввод отелей в составе многофункциональных комплексов: Sky City, где подразумевается отель 5 звезд на 191 номер (оператор сеть Swissotel, девелопер Сибакадеминвест, ввод в 2009 г.), и офисно-гостиничного центра London Regional Properties (оператор Doubletree, сеть группы Hilton Hotels Corporation, 188 номеров, общая площадь центра 26 870 кв. м на участке в 0,5 га, стоимость $40 млн).

Еще один объявленный проект тоже пока заморожен: в феврале 2007 г. центральный суд Новосибирска отменил распоряжение мэра города о возведении в Нарымском сквере комплекса Clover City Center (девелопер РГС-недвижимость), в составе которого планировалась гостиница категории 3 звезды или 4 звезды на 186 номеров. В компании Clover Group, которая управляет проектом, от комментариев о судьбе проекта отказались.

В 2008 г. наконец планирует начать строительство своей высококлассной гостиницы на Красном проспекте группа Русские отели. Как рассказала Елена Гурьянова, пресс-секретарь компании, сейчас Русские отели проводят инвентаризацию регионального портфеля, проект в Новосибирске уточняется, проходят переговоры с новыми подрядчиками.

В Новосибирске есть спрос на все типы гостиничной недвижимости, начиная с vip-номеров и заканчивая хостелами, считает Ермолаева. Последняя ниша вообще не занята.

У новосибирских девелоперов гостиничный бизнес вызывает меньший энтузиазм, чем другие проекты в области коммерческой недвижимости. ГК Труд отказалась от строительства гостиницы во второй очереди МФК Манхэттен, теперь здесь планируется только бизнес-центр (площадь 7500 кв. м, в первую очередь был построен ТЦ площадью 6900 кв. м). Окупаемость больших (на 100 номеров и выше) гостиниц 7-10 лет, этот показатель остается практически неизменным все последние годы. Долгая окупаемость гостиниц и является причиной отсутствия интереса новосибирских инвесторов к этому бизнесу, объясняет Дьячков.



Главная --> Публикации