Главная --> Публикации --> Над железной дорогой вырастут жилые кварталы "дом-яйцо" ищет хозяина Год под знаком нацпроекта Мэр москвы юрий лужков заявил, что город постарается решить проблему обманутых «дольщиков» на год раньше, чем было обещано " тройка диалог" создает ипотечный банк

По нужде
Марина Смирнова
заместитель директора департамента консалтинга Colliers International
Девелоперам, получившим большие участки, приходится строить на них многофункциональные комплексы: отель на 2000 номеров экономически нецелесообразен

К октябрю 2007 г. в Москве введено только шесть гостиниц, хотя до конца года планировалось открыть не меньше 1 Недостаток номеров приводит к росту цен. На конец III квартала средняя стоимость стандартного номера в Москве составила $341 в сутки для отелей 4-5 звезд и $185 для отелей 3 звезды.

В середине 2007 г., говорят чиновники, в Москве велось строительство 71 гостиничного объекта, не меньше 17 из них планировалось открыть в текущем году. Но эксперты, опрошенные Ведомостями, считают, что оптимистические прогнозы делать преждевременно. По словам Марины Харламовой, ведущего аналитика департамента консалтинга GVA Sawyer, на конец III квартала 2007 г. совокупный объем гостиничного предложения составил 36 900 номеров против 45 600 номеров, запланированных по программе.

Отложенный ввод
По данным комитета по внешнеэкономической деятельности г. Москвы, в начале 2007 г. в столице функционировало 203 гостиницы. Из них 104 были представлены объектами высокой и средней категории звездности (5, 4 и 3 звезды), 30 относились к нижней ценовой категории (2 звезды), 46 не имели категории и 23 принадлежали различным ведомствам.

Даже мини-гостиница Никитская ассамблея (ул. Б. Никитская, 29 номеров, девелопер Стабильная линия), которая должна была открыться в конце 2006 г., перенесла торжественное мероприятие на конец 2007 г. как объясняют в компании, из-за возникших сложностей с подсоединением объекта к городским сетям.

Причина большинство гостиниц вводится с задержкой. Широко разрекламированный Ritz Carlton (5 звезд) открылся с опозданием в июле 2007 г. вместо обещанного в марте. Откладывается как минимум на следующий год и выход на столичный рынок международной сети Hilton Hotels. Hilton Moscow Leningradskaya (бывшая гостиница Ленинградская на Комсомольской площади) никак не закончит реконструкцию. После нее, кстати, номерной фонд отеля уменьшится с 329 до 275 номеров.

Иностранцы и россияне
По информации ГАО Москва, ожидается, что 2007 г. турпоток составит 4 млн человек, в том числе из дальнего зарубежья приедет 2,575 млн, а из стран СНГ 1,425 млн. Пока что московские гостиницы в основном заполняют российские командированные их доля превышает 60%.

Мишель Сталпорт, региональный вице-президент по России, странам СНГ, Балтии и Турции Rezidor Hotels Group, говорит, что основная сложность для московских девелоперов заключается в получении необходимых разрешений на строительство гостиниц и согласовании на подключение к ним коммуникаций.

Высокую оценку экспертов получила и гостиница Pokrovka Suite Hotel (4-5 звезд) на 84 номера проект компании Система галс. Это первый отель сети MaMaison Hotels Apartments в России.

В числе самых интересных объектов, введенных в 2007 г., Юрий Мереминский, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, называет конгресс-отель Бородино (4 звезды) в составе многофункционального офисного центра Бородино-плаза. Он построен на ул. Русаковской ГК Бородино. В отеле, рассчитанном на 250 номеров, четыре конференц-зала, бизнес-центр, фитнес-клуб, спа-салон, концертный зал.

В конце сентября 2007 г. в Центре международной торговли открылась гостиница под брендом Crowne Plaza на 575 номеров. Раньше это была гостиница Международная, но заключение договора о коммерческой концессии между ЦМТ и Intercontinental Hotels Group (IHG) позволило вывести на гостиничный рынок продукт стандарта 4 звезды премиум.

Гостиница Милан категории 4 звезды (девелопер Отель девелопмент), расположенная на пересечении Каширского шоссе и ул. Шипиловской, построена недалеко от аэропорта Домодедово. Она рассчитана на 300 номеров, включает два ресторана, лобби-бар, девять конференц-залов, бизнес-центр. Милан вторая гостиница в Москве, которая будет работать под управлением компании WEL Hotel Resorts.

планы и перспективы
Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties, говорит, что куда проще и рентабельнее построить многофункциональный комплекс, где будет расположен небольшой апарт-отель на последних этажах, а потом передать все хозяйство в управление собственной специализированной компании.

Сейчас в Москве работает более 10 международных операторов. Marriott International Inc управляет шестью отелями, Accor двумя, IHG пятью. Rezidor Hotel Group пока представлен в Москве одним отелем Radisson SAS Slavyanskaya, но на различных стадиях реализации находятся еще три объекта, которые под его управлением выйдут на рынок в 2009 г. Это Radisson SAS Belorusskaya на 264 номера, Radisson SAS Riverside на 200 номеров и Radisson SAS Olympijsky на 375 номеров.

Разработка проекта как единого комплекса более интересна, чем возведение одной гостиницы, заявляет Борис Крутов, гендиректор Открытие недвижимость, которая строит отель 3 звезды в составе офисно-гостиничного комплекса на Павелецкой. Номерной фонд новой гостиницы, управлять которой станет Marriott, составит 170 номеров. Идет строительство гостиницы 5 звезд Lotte Hotel на 320 номеров в составе второй очереди МФК Lotte Plaza на Новом Арбате.

К примеру, из семи площадок, выделенных в прошлом году столичным правительством под строительство гостиниц в ЦАО, на двух будут построены отели в составе многофункциональных комплексов. В ВАО пять из планируемых 12 гостиниц также будут в составе МФК, в ЗАО такая же картина: пять из 17 станут частью МФК.

Но девелоперов, профессионально занимающихся гостиничными проектами, в Москве немного. Поэтому заявленные городскими властями планы до конца 2010 г. построить 350 новых гостиниц вызывают скептицизм экспертов. Харламова подсчитала, что для реализации этих планов уже сейчас должно активно возводиться около 200 отелей, а строительство еще 150 должно начаться в ближайшее время.
Повышение рейтинга России до инвестиционного уровня окажет влияние на многие рынки, в том числе и на недвижимость. Аналитики предрекают рост цен как в коммерческом, так и в жилом сегменте, но доходность коммерческой недвижимости будет ниже нынешних 20% годовых, считают они.

Гостиница 3 звезды станет составной частью торгово-гостиничного комплекса на улице Крылатские Холмы. Общая площадь гостиницы составит 20 000 кв. м, строительство будет вести компания Юнивестком на участке площадью 1,3 га.

Инвестиционный рейтинг - индикатор низкого риска вложений - открывает дорогу в страну деньгам крупнейших западных и японских инвесторов. По прогнозам аналитиков, присвоение России инвестиционного рейтинга агентством Moody's и перспективы скорого повышения рейтинга по шкале другого агентства - Standard Poor's - подогреют интерес к России международных фондов прямых инвестиций в недвижимость. А они неизбежно подогреют рынок.

В ожидании фондов.

"Система-Галс" тоже намерена привлечь иностранного партнера для организации фонда инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако приход на этот рынок крупных инвесторов сначала спровоцирует рост цен на недвижимость, но потом неизбежно обернется снижением доходности, уверены все аналитики. По прогнозам, например, Coliers International, доходность вложений в офисы класса А, которая сейчас достигает 15% , в течение ближайших трех лет снизится до 11,5 - 12%. Закревский из "Системы-Галс" говорит, что на рынке возможен краткосрочный рост цен до 20% в момент прихода новых крупных игроков, но с увеличениям объемов строительства ситуация быстро стабилизируется.

Коммерческая недвижимость в Москве приносит своим владельцам в зависимости от назначения объектов от 15% до 18% в год с учетом роста стоимости самого объекта. По данным аналитика ИК "Атон" Тимоти Маккатчена, ставка доходности в Польше и Чехии, к которым сейчас приблизилась по рейтингу Россия, составляет 8 - 9%. Первый иностранный фонд, решившийся на прямые инвестиции в столичную недвижимость, британский Fleming, на днях сделал первое приобретение - офисный центр, который аналитики оценивают $25 - 30 млн. "Сейчас все международные фонды ищут в Москве применение своим деньгам, - объясняет Андрей Закревский, руководитель департамента маркетинга ЗАО "Система-Галс. - Наша доходность [на рынке коммерческой недвижимости] против не более 10% в Европе - это очень хорошие условия".

Самый смелый прогноз дает Тимоти Маккатчен из ИК "Атон": коммерческая недвижимость в течение нескольких лет может подорожать на 70%. Этот показатель он вывел из предположения о том, что доходность инвестиций в российскую недвижимость должна снизиться до тех же 8 - 9% , что и в похожих по рейтингу Польше и Чехии. Уменьшаться же доходность будет именно за счет роста цен на недвижимость, считает Маккатчен, поскольку значительного изменения арендных ставок ожидать не приходится.

С ним согласен Роман Шемендюк, начальник управления развития бизнеса ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент-Центр", по мнению которого уже через год-полтора деньги институциональных инвесторов могут пойти в строительство. В этом случае предложение новых "квадратных метров" может даже стать одним из факторов снижения цен на недвижимость. А Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, считает, что приход на рынок даже нескольких крупных игроков не окажет заметного влияния на цены, пока не разрешится проблема с приобретением земли в собственность.

Присвоение инвестиционного рейтинга стране скажется и на рынке жилой недвижимости. Правда, это произойдет позже, чем в случае с коммерческой, поскольку основным фактором в данном случае будет снижение кредитных ставок для застройщиков и ставок по ипотечным кредитам. По данным Рябокобылко, сейчас российские банки кредитуют застройщиков под 14 - 18% годовых на срок 1 - 7 лет и доступ к более длинным и дешевым кредитам уменьшит себестоимость строительства жилья. Однако ожидать уменьшения цен на квартиры не стоит.

Жилье - ставка на кредиты.

"Покупатели пока приобретают квартиры в основном на свои средства, но если ставка по кредитам на новостройки понизится, а спрос будет расти, то этот рынок будет достаточно привлекательным", - считает Манукян. Вместе с тем Александр Колошенко, начальник управления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка, не видит прямой связи между присвоением инвестиционного рейтинга и понижением ставок по ипотечным кредитам.

Напротив, как считают специалисты, приток в страну зарубежных кредитных ресурсов приведет к развитию ипотеки и, как следствие, к росту спроса на жилье. "Если в будущем ставка привлечения будет ниже, это отразится и на ставках по ипотечным кредитам. Понижение процентных ставок расширит целевую аудиторию, приведет к увеличению платежеспособного спроса", - говорит директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова. Ведущий экономист отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Елена Манукян добавляет, что с падением процентных ставок станет больше людей, покупающих квартиры, чтобы получить доход от инвестиций.

За последние полтора года гостям Санкт-Петербурга не было предложено ни одного отеля с номерным фондом более 10 В течение первого полугодия 2007 г. на рынок было выведено около 100 номеров в составе мини-отелей и одна гостиница категории 3 звезды Династия на 39 номеров. С июля по сентябрь 2007 г. в эксплуатацию был введен только один новый объект трехзвездочный Lancaster Court Hotel на 49 номеров под управлением гостиничного оператора Amaranta, который уже занимается Адмиралтейской.

"Реальные ставки по кредитам сейчас отражают желания рынка, и объективно их нет смысла ронять. Если резко понизить ставки, это не приведет к росту рынка ипотеки, поскольку массового спроса на ипотечные кредиты пока нет. Люди пока не очень понимают, что такое кредит, боятся брать надолго, тем более под залог того помещения, где они планируют проживать", - говорит Колошенко.

Последние годы рынок насыщался в основном за счет мини-отелей (до 30 номеров), признают эксперты Knight Frank Санкт-Петербург. С января по август 2007 г. официально открылось не менее 10 новых объектов, многие мини-отели регистрацией пренебрегают. Сейчас в городе, по разным оценкам, их от 200 до 400.

В III квартале 2007 г. прошел госкомиссию новый отель 3 звезды на Лиговском проспекте Ibis, входящий в европейскую сеть Accor. Официальное открытие гостиницы площадью 9000 кв. м запланировано на конец 2007 г., в ее строительство инвестиционная компания Kesko вложила около $19 млн. В это же время стартовали проекты нескольких многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей в районе деловой зоны Пулково-3, а также комплекс Адамант-парк. Аналитики Colliers International подсчитали, что сейчас Московский район обеспечивает уже 20% предложения строящихся гостиниц (для сравнения: по результатам первого полугодия 2007 г. только 3%).

По словам коммерческого директора туркомпании Аватара Алексея Корнилова, для многих туристов помимо цены большую роль при выборе гостиницы играет фактор безопасности. Мини-отели, особенно те, которые расположены в бывших коммунальных квартирах, не могут удовлетворить этому требованию, уверяет он.

Однако, похоже, их время уже прошло. Старший консультант Knight Frank Санкт-Петербург Олег Громков замечает: После скачка цен на рынке жилья в 2006 г. вложения в строительство мини-отелей уже не так эффективны: стоимость расселения нескольких квартир в центре выросла не менее чем в два раза, а цена номеров увеличилась не особенно.

Пока что компания собирается управлять тремя еще строящимися четырехзвездочными гостиницами в составе МФК с совокупным количеством номеров, превышающим 900 (Crownе Plaza в составе МФК Airportcity, Holiday Inn St. Petersburg-Moskovsky Prospect, а также отель в составе МФК Clover Plaza). Заявлен к реализации и проект четырехзвездочной гостиницы на 339 номеров под маркой Crowne Plaza в здании бывшего Никольского рынка.

В 2007 г. на рынок Санкт-Петербурга вышла британская InterContinental Hotels Group, которая планирует в течение 3-5 лет развивать здесь отели под брендами InterContinental, Crowne Plaza и Holiday Inn и к 2010 г. стать наиболее известной маркой на российском рынке.

Sokotel объявил, что построит в центре Петербурга пять отелей класса 4 звезды в течение шести лет суммарной емкостью около 1000 номеров. Объем инвестиций в проект превысит 185 млн евро. Компания Тристар инвестмент холдингс, входящая в фонд VIYM, реконструирует здание на Вознесенском проспекте, 1/12, под пятизвездочный отель под брендом Four Seasons на 186 номеров. Объем инвестиций оценивается в $100 млн. Под брендом Sheraton этот же оператор будет управлять четырехзвездочной гостиницей на 360 номеров в составе МФК Адамант-парк.

Американская гостиничная сеть Hilton объявила о заключении договора стратегического развития с компанией London Regional Properties Limited и собирается открыть в России 25 отелей под своими брендами. Первый Hampton by Hilton будет открыт в I квартале 2008 г. в Санкт-Петербурге.

Цена гостеприимства
Средняя стоимость номера современного стандарта с января по август 2007 г., по данным Jones Lang LaSalle Hotels, увеличилась с 2006 г. на 16% до $29 Нижняя и верхняя границы цен на отели могут отличаться в разы.

В Knight Frank подсчитали, что в стадии проектирования находится 111 объектов на 9681 номер, в стадии строительства 32 объекта на 3009 номеров. В 2008 г. планируется построить семь гостиниц на 699 номеров. В ближайшие пять лет предполагается ввод около 12 500 номеров, в том числе в таких проектах, как Морской фасад, Балтийская жемчужина, Новая Голландия.

Одной из основных тенденций гостиничного рынка Санкт-Петербурга в этом году аналитики называют все более активную экспансию международных операторов. Только в первом полугодии 2007 г. были заявлены планы по созданию гостиниц под брендами Four Seasons, W, Le Meridien и др.

Чтобы выровнять сезонность въездного туризма, городской бюджет выделил в 2007 г. 150 млн руб. на рекламные кампании в европейских столицах, направленные на круглогодичное привлечение иностранных туристов. Некоторые гостиницы разрабатывают собственные программы повышения загрузки в мертвый сезон, однако эффективность их воздействия на общую заполняемость пока минимальна.

В последние несколько лет о своих гостиничных планах объявило рекордное количество российских и международных компаний как опытных профессионалов с многолетним опытом, так и непрофильных компаний, которые таким образом пытаются диверсифицировать свой бизнес.

Руководитель департамента оценки и аналитических исследований Becar. Commercial Property Spb Игорь Лучков говорит, что в классе 4-5 звезд без иностранного бренда делать бизнес не имеет смысла слишком высокая капиталоемкость.
Мало какой сектор коммерческой недвижимости может поспорить с гостиничным по числу амбициозных проектов как в Москве, так и в российских регионах.

Потенциал для развития гостиничного рынка огромный, но для того, чтобы его успешно реализовать, необходимо четкое понимание тех отличий, которые существуют между Москвой и регионами, а также различных региональных центров между собой. Помимо самоочевидных несопоставимых масштабов московского рынка и, например, ростовского или калининградского, есть и более глубокие внутренние различия, не учитывать которые значит ставить под удар успешность гостиничного проекта.

Девелоперы сегодня рассматривают в качестве перспективных рынков не только Москву и Санкт-Петербург, но и практически все города с населением 500 000 человек и выше спрос хотя бы на полдюжины качественных гостиниц, соответствующих международным стандартам, имеется практически в любом региональном центре. Но даже в городах-миллионниках предложение качественного номерного фонда крайне ограничено, несмотря на растущий на протяжении последних пяти лет спрос. Высококлассные гостиницы строятся в основном в Москве.

Большинство региональных рынков это в первую очередь рынки гостиниц среднего ценового сегмента (3 звезды международного стандарта). К строительству гостиниц уровня 4 или 5 звезд за пределами Москвы и Санкт-Петербурга нужно подходить более осторожно спрос на них во многих случаях является очень ограниченным. К сожалению, в этом вопросе амбиции девелоперов нередко перевешивают здравый смысл, что приводит к появлению малоэффективных с инвестиционной точки зрения проектов, коммерческий успех которых вызывает сомнения.

Среди таких факторов сезонность и различные составляющие спроса. Например, на московском рынке в силу наличия огромного неудовлетворенного спроса на качественные гостиничные номера сезонность, т. е. резкие перепады заполняемости гостиниц в зависимости от времени года, дня недели или проведения крупных мероприятий, выражена куда в меньшей степени, чем в туристической столице страны Санкт-Петербурге или курортном Сочи, где перепады между загрузкой в высокий и низкий сезон могут составлять 50%. В большинстве городов основной двигатель спроса деловой туризм, на который в нетуристических городах типа Ростова или Екатеринбурга приходится до 90% всех ночевок в гостиницах. Важным фактором, стимулирующим развитие гостиничного рынка в небольших городах, к примеру, является развитая промышленная база.

Но все же российские гостиничные сети, учитывая их амбициозные планы и относительно гибкую ценовую политику, в среднесрочной перспективе, когда наберутся опыта, могут стать достойной альтернативой западным брендам.

Нехватка практического опыта строительства гостиниц и понимания гостиничного бизнеса это проблема большого числа региональных девелоперов и их проектов. В качестве примера можно привести популярный ныне формат мини-гостиниц на верхних этажах офисных зданий, нередко без сколько-нибудь продуманной концепции гостиницы, что выражается в отсутствии отдельного входа/лобби, урезанном варианте бара/ресторана, практически полном отсутствии конференц-помещений, а в итоге сомнительная продаваемость в будущем.



Главная --> Публикации