Главная --> Публикации --> Приценимся к прошлому На рынке недвижимости будут выдавать кредиты под "воздух" Метро спешит на окраины москвы ускоренными темпами и ищет частного инвестора Контроль над строителями некому передать Ипотека в подарочном оформлении

Идея его родилась в ходе работы над одним из направлений нацпроекта Развитие АПК - Обеспечение жильем молодых специалистов на селе. Еще в 2006 году прошел тщательный анализ заявок, на основе которого отобрали 11 сельских поселений. Главными критериями были близость объектов коммунальной инфраструктуры, чтобы газ и воду не пришлось тянуть за десятки километров, и перспективность хозяйств, где работают потенциальные новоселы. Ведь зарплата людей должна позволить им воспользоваться ипотечным кредитом для выплаты своей доли в строительстве. Координатором действий всех привлеченных сторон - минстроя, минсельхозпрода, районных администраций и банков - выступило министерство территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области.

Еще полгода назад азовский поселок Новый Мир мало чем отличался от своих соседей: вросшие в землю приземистые хаты и отсутствие у молодых семей зримой перспективы обзавестись собственным жильем. Не думала не гадала ветврач Лариса Смитюк, что 2008 год сможет встретить с близкими в коттедже, поднявшемся в ряду других в новом микрорайоне, выросшем в чистом поле всего за четыре месяца. Сразу два десятка новоселий - такого здесь никто не припомнит. Неслучайно в степную глубинку нагрянули министр сельского хозяйства России Алексей Гордеев и донской губернатор Владимир Чуб, пожелавшие своими глазами увидеть первые результаты пилотного проекта Сельское жилье.

- Без массового жилищного строительства у села просто нет будущего, - говорит глава администрации Усть-Донецкого района Владимир Ткаченко. - Самая работоспособная часть селян всегда стремилась в город, потому что не было родных стен, способных удержать людей. В прошлом году в район не приехал ни один молодой специалист! Работа есть, а жилья нет. Но скоро ситуация изменится. Пилотный проект вызвал в районе настоящий бум, привлек внимание местных фирм, ранее не занимавшихся жилищным строительством. В их планах дальнейшее, уже на коммерческой основе, развитие нового поселка, где в общей сложности будет построено 80 коттеджей.

В числе тех, для кого Новый год должен стать двойным праздником, и тракторист СХА Радуга Усть-Донецкого района Алексей Полупанов, пока проживающий с женой и ребенком у родителей. На примыкающих к райцентру землях Апаринского сельского поселения готовятся к сдаче десять симпатичных, отделанных сайдингом домов, построенных по канадской технологии из быстровозводимых деревянных каркасных конструкций, еще 20 домов включены в строительную программу будущего года. В каждом коттедже - просторная прихожая, три спальни, кухня с двухконтурным котлом, обеспечивающим как горячее водоснабжение, так и отопление всего дома. Это вам не отгороженная занавеской комнатушка - типичный кров для молодой сельской семьи

- Впрочем, финансовая сторона дела - это еще не все, - считает главный специалист отдела реализации жилищных программ министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства области Елена Шевченко. - Главным импульсом, позволившим реализовывать проект на практике, стала работа с застройщиками министерства. Люди боялись оказаться в банковской кабале. К тому же большинство селян просто не готовы самостоятельно и правильно оформить все необходимые для участия в проекте документы. И во многих администрациях специально назначаются люди, которые сопровождают застройщиков по инстанциям, помогают подготовить все необходимые бумаги, прежде всего - договоры с банком.

Уже знакомому нам Полупанову коттедж стоимостью 1, 261 миллиона рублей обошелся в 744 тысячи рублей собственных и заемных средств (при льготном, с участием государства, погашении платежей по процентной ставке), остальная сумма перекрывается безвозвратной субсидией. Еще меньше расходы у его соседки по новому поселку, работницы системы образования Татьяны Гончаровой. С учетом того, что ее семья состоит из четырех человек, она получила право на субсидию в размере 690,7 тысячи рублей, а личный денежный взнос, соответственно, уменьшился до 571 тысячи рублей.

- Первым шагом было получить от всех застройщиков доверенности на право представлять их интересы во взаимоотношениях с административными органами, застройщиками и банками. Это оказалось совсем нелишним, ведь для участия в проекте от каждого требовалась целая кипа бумаг - от справок, что он и его семья нуждаются в улучшении жилищных условий и не имеют в собственности жилья, копии трудового договора до разрешения на выделение земельного участка под застройку - всего 40 наименований документов. Требовалось присмотреться к работающим в районе банкам, чтобы выбрать самый надежный и предлагающий щадящую ставку по кредитам. В общем, вряд ли кому-нибудь в одиночку удалось бы одолеть весь этот марафон.

О том, как работает это нововведение, нам рассказал специалист по нацпроектам и инвестиционной политике администрации Усть-Донецкого района Виктор Марков:

Идея заключается в том, чтобы предоставлять новоселам не стройвариант, а оснащенное всеми коммуникациями жилье, в котором можно смело зимовать с семьей, детьми. Но то ли проектировщики не приноровились к высоким темпам строителей, то ли сыграли роль перманентные реорганизации службы государственной экспертизы проектов, но некоторые подрядчики, как в том же Октябрьском районе, оказались на финише работ без документации на инженерные сети и благоустройство. Еще сложнее ситуация с проектным обеспечением Юго-Восточного микрорайона в Целинском районе, строительство которого вообще откладывается на следующий год.

Впрочем, в реализации проекта не обошлось без шероховатостей, и в отведенный на возведение пилотных поселков четырехмесячный срок укладываются не везде. И не строители тому виной. На Дону, по словам министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Владимира Киргинцева, сегодня нет недостатка в компаниях, специализирующихся на малоэтажном строительстве и готовых работать в любой точке области. Проблемы связаны с задержками проектно-сметной документации.

Сегодня об этом можно говорить без сослагательного наклонения, заявки на участие в проекте поступили уже от 19 районов.
Ипотечный кризис в США дорого обойдется российским заемщикам. Он запустил цепную реакцию, в результате которой деньги по всему миру подорожали. Российским банкам стало сложнее и дороже занять на Западе, в частности, под портфель ипотечных кредитов. Это заставляет их повышать ставки по ипотеке.

- Если эксперимент будет удачным, - говорил на старте проекта Владимир Киргинцев, - то в 2008 году объемы строительства пилотных поселков на селе могут увеличиться с 17 до 30 тысяч квадратных метров.

+9,98 процента годовых составила в октябре средняя ставка по ипотечным кредитам в долларах. С июля она выросла на 0,3 пункта.

Как росли ставки
+11,50 процента годовых составила в октябре средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях. С июля она выросла на 0,7 процентного пункта.

Секьюритизировать ипотеку сейчас невыгодно: если в июле сделки проходили под LIBOR + 1,5%, то теперь ставка при условии, что портфель качественный, доходит до LIBOR + 4%, подсчитал руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

40 банков берет Фосборн хоум для расчета индекса средней ипотечной ставки. Он учитывает спрос и минимальные ставки по каждому виду кредитования (срок, тип недвижимости, первоначальный взнос) и по каждой категории заемщиков (официально ли подтвержден доход).

Его банк, с портфелем ипотечных кредитов на 42 млрд руб. (на 11 ноября) занимающий 8,6% рынка, с 1 ноября пересмотрел условия ипотечных программ. Клиентам с частично подтвержденными доходами (платеж более 40% белого дохода) банк теперь ссужает дороже на 1% годовых, говорит директор ипотечного центра КИТ финанс Станислав Аксенов. По программе кредитования под залог имеющейся недвижимости ставки увеличились на 1-1,5 процентного пункта.

Банки вынуждены реагировать на возросшую стоимость фондирования, говорит представитель КИТ финанс Вадим Бараусов.

На 1 октября банки, по данным ЦБ, выдали ипотечных кредитов на 486,2 млрд руб.

С декабря поднимет ставки по некоторым ипотечным программам Райффайзенбанк (вчера 13,4 млрд руб., 2,8% рынка), рассказали Ведомостям несколько брокеров, сотрудничающих с ним. Они ожидают, что рост составит порядка 1%. Меняется продуктовая линейка в связи с объединением с Импэксбанком, уточнил член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. По долларовым кредитам под залог жилья на вторичном рынке повышение составит 0,5 п. п. до 11% годовых. Кроме того, банк откажется от спецакций, в рамках которых ставка 9,9% при стандартных 10,4-10,9% (в зависимости от подтверждения дохода).

Продолжение следует. Источник в Бинбанке рассказал, что банк намерен повысить ставки в регионах (представитель банка не стал это комментировать). Если ставки будут расти, то мы будем следовать за рынком, продолжает Бараусов. Возможно, это [повышение ставок по ипотеке] вновь произойдет до конца года.

Первым в августе поднял ставки Москоммерцбанк, один из крупнейших игроков ипотечного рынка (29 млрд руб. на 1 июля, вчера его представители были недоступны для комментариев). Повышение составило 1 п. п. Вскоре так же поступили Юниаструм банк (1 п. п.) и Урса банк (там ставка по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке выросла с 11,4-13,9% годовых до 14,5-15%).

Одновременно банки ужесточают условия выдачи кредитов. Многие по факту прекратили выдавать ипотеку либо повысили ставки клиентам с серой зарплатой, говорит гендиректор Фосборн хоум Василий Белов. По его наблюдениям, когда банк заявляет не точную ставку, а диапазон от и до, кредиты выдаются по верхнему уровню коридора.

С начала кризиса ставки по ипотеке, по подсчетам гендиректора Атта-ипотеки Александра Черняка, в среднем выросли на 1 п. п. и это не предел: Посткризисный период затягивается, и весной ставки могут прибавить еще 1-1,5 пункта. Увеличение ставок второй месяц подряд фиксирует индекс ипотечного брокера Фосборн хоум (см. врез).

Представитель Уралсиба (22,6 млрд руб. на 1 ноября) не стал обсуждать планы банка.

То, что ценовую политику начали менять КИТ финанс и Райффайзен, для нас показательно, поскольку у них большой объем выдачи ипотеки, говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Но основным ориентиром для рынка он считает ВТБ 24 (66,4 млрд руб. на 1 ноября): если он поднимет ставки, за ним может последовать большая часть игроков. Представитель ВТБ 24 заверил, что банк не планирует менять ставки по ипотечным кредитам в среднесрочной перспективе, но срок не уточнил.

Более того, в последнее время российские банки, делающие ставку на ипотеку, соревнуются между собой не столько в ставках, которые более или менее выровнялись на рынке, а сколько в гибкости самой программы погашения кредита. Желающих помочь россиянам решить тот самый пресловутый квартирный вопрос на сегодняшний день очень много. Причем в методах своих эти желающие порой не стесняются наступать на самую больную мозоль жилищную неустроенность детей.

Квартирный вопрос, отравляющий жизни многим соотечественникам в советские времена, продолжает мучить россиян и поныне с той лишь разницей, что сегодня появилась надежда на его разрешение ипотека. Насколько эта надежда реальна другой вопрос. Но то, что тема ипотеки сегодня входит в десятку самых популярных тем российской периодики, говорит о многом. Несмотря на достаточно громкие околоипотечные скандалы за океаном, интерес многих российских банков к этой области бизнеса не угасает, а наоборот возрастает в прогрессии.

Опрос проводился путем голосования. В исследовании приняли участие более трех тыс. респондентов из разных регионов страны.

Не так давно ипотечный банк ДельтаКредит обнародовал результаты всероссийского опроса родителей, который проводился с целью выявить, в каких жилищных условиях они воспитывают своих дражайших чад. Результаты оказались весьма неутешительными порядка 45 проц опрошенных заявили, что у их детей нет отдельных комнат. Самое печальное, что 80 проц респондентов, не являющихся счастливыми обладателями многокомнатных квартир, отметили, что не могут позволить улучшить свои жилищные условия в силу недостаточного для этого материального положения. Лишь пятая часть опрошенных призналась, что в ближайшее время планирует покупку большей квартиры.

Можно посмотреть на этот вопрос с другой стороны что думают об ипотеке сами дети? В августе компания ИМА-консалтинг проводила опрос среди московских учеников 9-11 классов. Примечательно, ипотека вошла в тройку банковских услуг, о которых старшеклассники хотели бы получить больше информации. Такое желание выразили 42 проц опрошенных. Больший интерес школьники проявили только к образовательным кредитам и кредитным картам. Более того, 62 проц сказали, что знакомы с основами ипотеки в принципе. Это говорит о существенном интересе к данной услуге.

По мнению психологов, начиная со второго года жизни ребенку нужно иметь свою отдельную комнату. Она порождает у него чувство психологической защищенности и впоследствии формирует позитивное мироощущение. Своя комната способствует развитию чувства ответственности, самостоятельности, собранности и играет весьма важную роль в развитии и становлении личности. Также отмечено, что дети лучше учатся, когда у них есть отдельное место для занятий.

По словам директора по маркетингу банка ДельтаКредит Ольги Базановой, часть клиентов в банк привели именно дети, и для каждого банк подобрал оптимальную программу кредитования. Вторит ей и руководитель отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня. Это применимо и к клиентам нашего банка. Как правило, люди обращаются в банк с целью получения ипотечного кредита именно в случаях создания и увеличения семьи, - отметила она. С мнениями коллег согласны и в Городском ипотечном банке. Более половины наших клиентов это пары с детьми, - подчеркнул член правления банка Михаил Бусыгин.

По мнению руководителя проектов банковского маркетинга и связей с общественностью ИМА-консалтинг Дмитрия Афонина, акцент на детях при продвижении ипотечного кредитования - очень эффективный ход. Действительно, дети во многих случаях выступают первопричиной покупки или обмена меньшей квартиры на большую.

Специалисты банка ДельтаКредит уверяют, что на самом деле, ситуация не так критична, просто многие родители не знают о доступных вариантах решения жилищной проблемы. Расширить жилплощадь и обзавестись детской, не имея накоплений, возможно при помощи ипотечного кредитования, которое сегодня доступно большинству активному населению нашей страны. Но, как показал опрос, препятствием этому является плохая информированность многих граждан о возможностях ипотеки. Например, даже не все знают, что при обмене меньшей квартиры на большую с использованием кредита, сумма задолженности значительно меньше, чем при покупке жилья с нуля. При обмене меньшей квартиры на большую заемщику не обязательно обладать первоначальным взносом для покупки новой квартиры за счет ипотечного кредита. Его собственная квартира и выступит в качестве первоначального взноса, - отмечает А.Берзиня. А в случае приобретения недвижимости с нуля заемщику, как минимум, необходимо иметь 15 проц от стоимости квартиры.

Безусловно, одна из основных причин для улучшения жилищных условий с помощью ипотеки - обеспечение приемлемого уровня качества жизни как для детей, так и для взрослых членов семьи, отмечает М.Бусыгин. Еще одной важной причиной является желание родителей создать материальную базу для будущего своих детей. И так как доверие к долгосрочным финансовым инструментам у россиян пока невысокое, вложения в недвижимость для многих родителей представляются оптимальным вариантом: дети будут обеспечены жильем и смогут в будущем либо жить в нем, либо продать, либо взять под залог этого жилья кредит. Как считает член правления Городского ипотечного банка, потребителям очевидно, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость в крупных городах будут расти быстрее темпов инфляции.

С начала сентября Городской ипотечный ввел новую продуктовую линейку по ипотеке. По ней самые оптимальные условия получают клиенты, которые фактически берут кредиты для переезда. То есть клиент продает 1-комнатную квартиру и одновременно с помощью ипотеки приобретает 2-х комнатную, или продает 2-шку и покупает 3-шку. На рынке жилья такие сделки /их называют альтернативными/ составляют большинство. Для этих клиентов мы предложили по настоящему революционные условия по 25-летним кредитам: по рублевым кредитам минимальная процентная ставка составляет всего 10,49 проц годовых, по долларовым кредитам 9 проц, - подчеркнул М.Бусыгин.

ДельтаКредит дает возможность вообще не отказываться от уже имеющегося жилья. В банке действует специальная программа, позволяющая клиентам приобрести новую квартиру, взяв кредит под залог уже имеющейся, обеспечив, таким образом, своих детей жильем к моменту их совершеннолетия.

Как показали результаты опроса ИМА-консалтинг, для опрошенных, бравших ипотечный кредит, условия кредитования /в частности, низкая процентная ставка по кредиту/ являются решающим фактором выбора банка-кредитора, в то время как простота и оперативность получения кредита не играет существенной роли при выборе банка.

По мнению же Д.Афонина, в идеале лучше оставить старую квартиру при себе, чтобы затем ее сдавать в аренду. Эти платежи можно включать в погашение кредита на новую квартиру, которую семья купит с нуля. Но даже эта схема весьма дорогостоящая - выплачивать ежемесячные платежи за новую квартиру для большинства весьма обременительно. Поэтому вариант с продажей старой квартиры, добавлением кредитных средств и покупкой новой более реальный.

В любом случае, каждый родитель хочет видеть своего ребенка счастливо играющим, спящим и просто живущим в отдельной большой комнате. Но, к сожалению, далеко не каждый может себе это позволить цифра в 45 проц говорит сама за себя. Так, средний размер ипотечного кредита, выдаваемого в банке ВТБ24 по московскому региону составляет 250 тыс долл, по регионам 80 тыс долл. В Городском ипотечном банке эта сумма равна примерно 120 тыс долл. При этом доход заемщика /совокупный доход семьи/ должен быть не менее 2120 долл. В том же ДельтаКредите средняя сумма по ипотеке составляет порядка 110 тыс долл. Чтобы его получить заемщику или созаемщикам необходимо иметь совокупный ежемесячный доход порядка 2500 долл. В регионах, средний кредит составляет 40-50 тыс долл, средняя зарплата 1100 долл. Сведбанк, который вышел на ипотечный рынок России не так давно, предполагает, что средняя сумма ипотечного кредита для Москвы составит 250 тыс евро, в Петербурге - 125 тыс евро и в Калининграде - 75 тыс евро. Если кредит берет один человек сроком на 25 лет, при официальном доходе и плавающей ставке - 9,19 проц годовых, его ежемесячный доход, соответственно, должен составлять для Москвы 4280 евро, для Санкт Петербурга 2155 евро, для Калининграда 1301 евро.

Интересен и выбор валюты кредита по ипотеке. Согласно данным Инвестсбербанка, среди их клиентов самыми популярными для клиентов остаются ипотечные кредиты в долларах. Это объясняется тенденцией снижения курса доллара, что является выгодным для заемщиков, так как большинство из них получают заработную плату в рублях.

По данным президента Ассоциации региональных банков России Анатолия Аксакова, в настоящее время объем задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным российским гражданам, приблизился к 15 млрд долл, и эта сумма составляет почти 20 проц совокупного капитала российской банковской системы. Без создания надежного канала рефинансирования указанных активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически невозможен, уверен А.Аксаков.

В то же время, согласно данным Росстата, реальные располагаемые денежные доходы на душу населения /за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен/ в августе 2007г составили 12,351 тыс российских рублей, а не американских или европейских. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, по предварительным данным Росстата, в августе 2007 г составила 13410 руб. Конечно же, эти цифры являются усредненными для всей территории России. В столицах средняя заработная плата да и общий доход семьи, естественно, выше. Но вот насколько? Достаточен ли он для получения ипотеки и ее содержания? Весьма сомнительно.

Остается надеяться, что извечный вопрос о жилищной неустроенности перейдет в разряд недолговечных, граждане повысят уровень своей информативности и экономической грамотности, и большая часть обделенных комнатами детей наконец-таки получат свои отдельные метры.
Как стало известно Ведомостям, компания Accent Real Estate Investment Managers, учредителями которой являются бывшие топ-менеджеры торговой сети Копейка Александр Самонов и Виктор Шлепов, создала фонд Accent Russia Opportunity Fund для инвестиций в коммерческую недвижимость. Эту информацию подтвердил представитель инвестбанка J. P. Morgan, который выступал агентом по частному размещению фонда. Accent Russia Opportunity Fund уже привлек $150 млн, рассказал Ведомостям Шлепов. По его словам, с учетом долгового финансирования и инвестиций партнеров компания может приобрести активы в общей сложности на $800 млн $1,2 млрд.

В то же время О.Базанова полагает, что ставки по ипотеке сегодня достигли минимума, поэтому родителям рекомендовано поторопиться с покупкой новой квартиры. Счастливый и довольный ребенок станет для них самой большой наградой, считает О.Базанова.

Акционеры холдинга Марта Георгий Трефилов и самарской группы Время Эдуард Вырыпаев учредили девелоперскую компанию РТМ, которая специализируется на строительстве торгово-развлекательных объектов.

По стопам
Ритейлеры-девелоперы
Основатель торговых сетей Пятерочка и Карусель Андрей Рогачев вместе с партнерами учредил девелоперскую компанию Макромир, которая планирует к 2012 г. построить торговые центры общей площадью 2,4 млн кв. м.

Александр Самонов
Председатель совета директоров Accent Real Estate Investment Managers и один из инвесторов Accent Russia Opportunity Fund
До марта 2007 г.p президент ОАО Торговый дом Копейка и акционер сети (30%, продал Уралсибу).

Владелец сети бытовой техники Диал электроникс Михаил Пляцевой вложил средства от продажи своей компании в девелопмент, учредив компанию Диал строй инвест.

Планируется создать портфель из 25-30 объектов. Это будут в основном торговые, офисные и логистические проекты, находящиеся на ранней стадии строительства, говорит Шлепов. В поле интереса попадают все крупные города России. К участию во всех проектах фонд будет привлекать партнеров.

Основными инвесторами фонда выступила сама Accent Real Estate Investment Managers, партнеры компании и несколько частных инвесторов. Accent Russia Opportunity Fund создан сроком на восемь лет.

Самый крупный из проектов торгово-развлекательный комплекс в Новосибирске. Его площадь 180 000 кв. м. За объект заплатили $210 млн. Партнером Accent Russia Opportunity Fund в этом проекте выступил местный девелопер Метаприбор. Связаться с руководством компании вчера не удалось, но о сделке знает Татьяна Ключинская, заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, которая выступает консультантом проекта. По ее словам, объект имеет очень хорошее расположение на Каменской магистрали. Несмотря на то что в городе заявлено много проектов торговой недвижимости, этот объект имеет высокие шансы на успех. Это связано не только с расположением объекта, но и с профессиональным подходом к его реализации, правильным подбором участников проекта и грамотным позиционированием, говорит она.

Четыре объекта фонд уже приобрел. Общая сумма сделки составила $465,5 млн, из которых $105 млн проинвестировал Accent Russia Opportunity Fund.

Еще $110 млн Accent Russia Opportunity Fund заплатил за бизнес-комплекс (27 200 кв. м) в центре Москвы. Его точное местоположение в компании не раскрывают. Представитель консалтинговой компании утверждает, что речь идет о проекте, расположенном недалеко от метро Чкаловская, а его реализацией ранее занималась компания Эверест-инвест. Связаться с ее представителями не удалось.

В этом же районе фонд приобрел офисный комплекс Плаза Новосибирск, арендуемая площадь которого составляет 20 000 кв. м. Его стоимость $82 млн. Ранее девелопером проекта выступала компания Сибирьстройинвест, которая развила его до определенной стадии и продала, говорит Илья Кашин, консультант Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, которая разрабатывала концепцию проекта. Он напоминает, что сейчас на новосибирском рынке заявлено большое количество проектов офисных центров класса А, при этом большая часть из них этим критериям просто не соответствует. В качестве примера он привел бизнес-центр Манхэттен. В то же время сейчас на рынок выходит большое количество крупных компаний, которым нужны качественные помещения. Плаза Новосибирск, как и проект компании Апромако, одни из немногих проектов, соответствующих классу А, уверяет Кашин.



Главная --> Публикации