Главная --> Публикации --> На смену турецким курткам пришла турецкая недвижимость Над железной дорогой вырастут жилые кварталы "дом-яйцо" ищет хозяина Год под знаком нацпроекта Мэр москвы юрий лужков заявил, что город постарается решить проблему обманутых «дольщиков» на год раньше, чем было обещано

По правилам, ежемесячный платёж для погашения кредита должен составлять не более 40% от совокупного дохода семьи заёмщика.

На что ориентируется банк, принимая решение о выдаче ипотечного кредита? В первую очередь на доход клиента. Но как быть, если этих средств недостаточно?

Зная это, легко посчитать, какую сумму может выдать вам банк: умножьте ежемесячный платёж (30% от дохода) на длительность кредита в месяцах. При сроке кредита в 15-20 лет около 1/2 получившейся цифры и составит сумма, которую выдаст вам банк. Мало?

Оптимальной цифрой считается 30%, максимумом является 40%, поясняет аналитик кредитного брокерского агентства Геннадий Анисимов. Например, если вы с супругой получаете вместе 50 тыс. руб., то 15-20 тыс. руб. из них можете отдавать банку.

Если обелить свой доход вы не можете, но хотите взять большую сумму в кредит, есть два пути.

Ипотечные кредиты дают только под официальную зарплату, говорит заместитель начальника правового департамента Ассоциации российских банков Наталья Крючкова, подтверждённую справкой НДФЛ-2 или бумагой с печатью фирмы в произвольной форме.

Второй вариант подойдёт для тех, у кого уже есть жильё.

Во-первых, можно привлечь созаёмщиков, в таком случае сумма кредита будет рассчитываться с учётом их дохода, объясняет юрист Наталья Лебедева. Этим вариантом советуем пользоваться близким родственникам, скажем, брать созаёмщиками сестёр, родителей или детей. Предположим, вы зарабатываете в белую 200 долл., а ваша сестра 3 тыс. долл. Взяв её созаёмщиком, вы можете купить квартиру в кредит из расчёта ежемесячного дохода в 3200 долл. Групповой заём опасен тем, что все созаёмщики будут иметь права на недвижимость.

Этот вариант удобен тем, кто располагает необходимым имуществом и уверен, что сможет выплатить ипотеку. Сумма кредита будет рассчитываться с учётом залоговой стоимости недвижимости.

В данном случае вместо дохода вы можете заложить имеющуюся у вас квартиру или дом, говорит Наталья Лебедева. На недвижимость, ставшую обеспечением возврата кредита, распространяется запрет обмена и продажи, все остальные сделки с квартирой (например, прописка или выписка жильцов) будут разрешены.

После чего отправляться за кредитом нужно в банк той страны, которая вам интересна. Условия для нерезидентов (иностранцев) существенно отличаются от условий, которые банки предлагают местным жителям. Для граждан других стран, как правило, обязателен крупный первоначальный взнос (не меньше 40-50%), а срок ипотеки снижен до 10-15 лет. Обязательны для уплаты налоги, ежегодная страховка, дополнительные комиссии.

Кстати
Если вы хотите приобрести в кредит жильё за рубежом, нужно обращаться в департаменты зарубежной недвижимости российских риелторских компаний. Там вам подберут подходящий вариант.

О том, что Спортмастер, крупнейший в России розничный торговец спорттоварами, выкупил у IKEA земельный участок на северо-востоке Москвы, Ъ рассказали несколько девелоперов и ритейлеров, узнавших о сделке на отраслевой выставке MAPIC (проходила в Каннах с 14 по 16 ноября). Гендиректор Спортмастера Леонид Страхов подтвердил эту информацию, но не уточнил размер приобретенной территории. Участок сложный, его согласование займет около года,-- добавил он.

Для обращения за ипотечным кредитом в чужой стране вам понадобится загранпаспорт, переведённый на язык выбранной страны и легализованный её консульством, личные документы гражданина РФ и доказательства своей платёжеспособности (банковские счета с деньгами для первоначального взноса, счета в иностранных банках и другие доказательства стабильного дохода).
Как стало известно Ъ, группа компаний Спортмастер выкупила у шведской IKEA участок в Абрамцеве (рядом с национальным парком Лосиный остров), за МКАД. Эти 8 га достались IKEA еще в 2003 году, но парк потребовал признать территорию природоохранной зоной. Скорее всего, Спортмастер покупал участок с дисконтом, рассчитывая договориться с парком и местными властями, предположили эксперты. По их подсчетам, там можно построить до 100 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Сеть мебельных магазинов IKEA принадлежит шведской группе Ingka, которой владеет Ингвар Кампрад, чье состояние журнал Forbes оценивает примерно в $23 млрд. Управляет приблизительно 250 торгцентрами в 34 странах (в России -- восемь IKEA). Прогноз продаж на 2007 год -- €19,8 млрд (на 14% больше, чем в 2006 году).

Вице-президент и глава отдела развития российского офиса IKEA Хокан Перссон передал через секретаря, что комментировать эту информацию может только гендиректор IKEA Пер Кауфманн, который не смог оперативно отреагировать на запрос Ъ. Но главе отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle Максиму Карбасникоффу о покупке Спортмастером участка в Абрамцеве стало известно еще месяц назад. По его информации, в сделку вошли все 8 га, принадлежавших IKEA в Абрамцеве.

Прежнему владельцу участка c 2003 года так и не удалось согласовать его застройку. Участок оказался на территории, оспариваемой парком Лосиный остров (примерно 300 га, на севере граничит с парком). Заручившись поддержкой прокуратуры Московской области, парк пытался получить эту землю через Федеральный арбитражный суд Московского округа (один из исков был подан против администрации Балашихинского района). Вчера представители областной прокуратуры были недоступны для комментариев, а заместитель директора Лосиного острова Федор Воронин объяснил, что для общения с Ъ ему необходимо письмо из Спортмастера.

ГК Спортмастер создана в 1992 году. Развивает одноименную сеть спортивных супер- и гипермаркетов (по собственным данным, занимает 26,7% рынка спорттоваров), одежную сеть O`Stin, продает лицензии на открытие магазинов Спортландия. Выручка в 2006 году -- $668 млн, EBITDA -- $104 млн. Основной акционер -- Николай Фартушняк.

По его словам, на участке можно построить 100 тыс. кв. м. Господин Страхов отказался разглашать подробности проекта в Абрамцеве до получения всех разрешительных документов на участок: Точно можно сказать, что там будет гипермаркет 'Спортмастера' (занимает 6-8 тыс. кв. м). Что еще -- пока вопрос открытый. Он отметил, что Спортмастер в принципе заинтересован в привлечении партнеров-арендаторов, формирующих клиентский поток. По такой технологии сеть уже работает в регионах.

Максим Карбасникофф оценивает 1 га приобретенного Спортмастером участка в $1,5-2,5 млн в зависимости от того, что там разрешат построить. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский считает, что справедливая цена 1 га -- $5 млн, а всего участка -- $40 млн. Уверен, что 'Спортмастер' не покупал кота в мешке: они понимали ситуацию и, значит, представляют, как ее можно решить,-- отмечает господин Закревский.

Помимо паев ПИФов, инвестиционные компании предлагают клиентам такую услугу, как доверительное управление финансами. Принцип инвестирования один, а принцип налогообложения разный.

Интерес ритейлеров к девелопменту -- уже тренд, считает партнер консалтинговой компании S.A.Ricci/King Sturge Илья Шуравинов. По его словам, на MAPIC ритейлеры, строящие торговую недвижимость не только для собственных нужд -- X5 Development, Техносила, Доринда (гипермаркеты О`кей) и др.-- были одними из самых активных участников. Доходность вложений в девелоперском бизнесе превышает 20% годовых, а опыта у московских ритейлеров на рынке недвижимости предостаточно, соглашается Андрей Закревский.

Как правило, договоры ДУ предлагаются инвестиционными компаниями наиболее состоятельным и взыскательным клиентам, так как при заключении конкретного договора имеется возможность его индивидуализации в отличие от сделки по приобретению паев, где правила работы фонда зарегистрированы и не могут индивидуально изменяться под конкретного клиента. В то же время договор доверительного управления, что следует из самого его названия, предполагает также наличие определенной степени доверия клиента к финансовому институту.

В соответствии с договором доверительного управления (ДУ) имущество учредителя ДУ передается управляющему, который и распоряжается им в соответствии со своим усмотрением в рамках, очерченных договором. С гражданско-правовой точки зрения договор ДУ принципиально отличается от сделки по приобретению паев фондов. В последнем случае имеет место обычный договор купли-продажи, предметом которого являются бездокументарные ценные бумаги (паи).

Статья 214.1 НК в первую очередь регулирует доходы от получения ценных бумаг (в том числе паев), но не содержит положений, учитывающих в полной мере ситуацию при инвестировании в ПИФы. Доверительному управлению же, напротив, посвящен отдельный пункт этой статьи пункт 7.

Хотя на первый взгляд налоговые последствия получения доходов от ценных бумаг в рамках договора ДУ и в ПИФах могут показаться схожими (налоговые последствия и тех, и других видов сделок определяет статья 214.1 Налогового кодекса), в них есть некоторые весьма значительные нюансы.

Важно обратить внимание на то, что доверительный управляющий вправе подать сведения о полученном физическим лицом доходе в налоговую инспекцию до 1 апреля и в этот же срок должен уплатить налог.

Например, проще обстоит ситуация с изменением структуры ценных бумаг в портфеле. Если в ПИФах прямо не урегулирован вопрос налогообложения при обмене паев (в настоящий момент имеются только разъяснения Министерства финансов по этому поводу), то в случае с договором ДУ прямо установлено, что доходы должны формироваться отдельно по каждой категории ценных бумаг. То есть доходы (или убытки), полученные по акциям каждого типа и по облигациям, должны исчисляться доверительным управляющим отдельно. Таким образом, сумма дохода (убытка) от сделки по покупке и последующей продаже ценных бумаг фиксируется на дату продажи, несмотря на то что сам налог должен быть уплачен либо по окончании календарного года, либо непосредственно при выплате дохода, если он производится в текущем году.

Если имущество по истечении срока договора ДУ или при его прекращении должно быть передано в собственность выгодоприобретателю, то налогоплательщиком также будет являться именно он, а не учредитель управления.

Так как выгодоприобретателем по договору доверительного управления может быть необязательно лицо, которое выступало учредителем договора, Налоговый кодекс предусматривает, что налогообложению подлежит лицо, которое фактически получает доход, а не учредитель управления.

С точки зрения налогообложения это означает, что налог не будет удержан налоговым агентом (доверительным управляющим), так как у него просто отсутствуют денежные средства, из которых этот налог надо удержать. Таким образом, налоговый агент должен будет сообщить о выплаченном в натуральной форме доходе, а налогоплательщик может самостоятельно реализовать имущество и уплатить налог. Дело в том, что если сумма налога значительная, то налогоплательщику гораздо выгоднее будет заплатить его самостоятельно (срок уплаты до 15 июля года, следующего за годом получения дохода), так как это позволит ему все время с момента продажи имущества и до наступления указанной даты распоряжаться полученными денежными средствами самостоятельно.

Есть еще одна особенность, которая может быть небесполезна налогоплательщику. При выходе из ПИФа доход всегда может быть сформирован только в виде денежных средств, при выплате которых должен быть удержан налог. В то время как при прекращении договора ДУ существует возможность получения имущества (в том числе и ценных бумаг) в натуре.

Важно обратить внимание на то, что при передаче в доверительное управление, например, недвижимости налогоплательщику (напомним: им может быть как учредитель, так и выгодоприобретатель по договору) будет выгоднее получить ее при прекращении в натуре.

В отношении иного, кроме ценных бумаг, имущества, передаваемого в управление, Налоговый кодекс не устанавливает какой-либо специфики исчисления налога, кроме общих правил о том, что с любого дохода, выплачиваемого компанией (или предпринимателем) физическому лицу, налог должен быть удержан у источника, то есть у налогового агента при выплате дохода.

Также надо отметить, что правило о необходимости начисления налогов в отношении доходов, полученных от доверительного управления, но не выплачиваемых в текущем налоговом периоде, предусмотрено только в отношении ценных бумаг и не может быть распространено на иное имущество.

Дело в том, что получить имущественные вычеты, предоставление которых при продаже имущества предусмотрено статьей 220 Налогового кодекса, непосредственно у налогового агента нельзя. Именно поэтому в случае необходимости продажи имущества лучше предварительно исключить его из состава имущества, переданного в ДУ. В этом случае вычет можно будет получить, просто подав соответствующее заявление, а не возвращать излишне уплаченный налог из бюджета.

Региональная программа предлагает самые доступные и необременительные условия кредитования: под ноль процентов и сроком до тридцати лет. От претендента требуется лишь местная прописка и наличие сбережений. Для того, чтобы взять ипотеку, достаточно внести десять процентов от стоимости выбранного жилья. Прежде минимальный первичный платеж составлял вдвое больше.

Итак, в отдельных случаях доверительное управление может оказаться самым действенным способом управления активами, в том числе и с точки зрения налогов. Однако, перед тем как принять то ли иное решение, не лишне будет посоветоваться с юристом или, в крайнем случае, прочитать соответствующие положения Налогового кодекса.
Глава региона внес коррективы в условия предоставления ипотечного кредита. Теперь получить заем на покупку или строительство жилья в рамках региональной программы станет проще. По мнению специалистов, это послужит стимулом к развитию сельской ипотеки.

Сельская ипотека только делает первые шаги.

Впрочем, претендовать на кредит даже по столь лояльным условиям могут далеко не все желающие. Это право дается молодым, многодетным и неполным семьям, бюджетникам и чернобыльцам, участникам боевых действий. В этом году лишь более тридцати семей с сельской пропиской смогли получить кредит на жилье. В будущем году их наверняка станет больше.

Между тем потребность в таком виде кредитования довольно высока. По данным регионального минстроя, почти сорок тысяч жителей области нуждаются в улучшении жилищных условий. Сегодня практически в каждом районе ведется активное строительство новых домов. Однако приобрести квартиры могут себе позволить единицы.

- В этом году выдано почти пять с половиной тысяч кредитов под залог покупаемого жилья, - констатирует главный специалист отдела развития ипотечного кредитования регионального минэкономики Олеся Кузнецова. - И лишь один из тридцати заемщиков - селянин.

- Чтобы семья из четырех человек смогла взять кредит в пятьсот тысяч рублей - это средняя сумма ипотечного займа на селе, - совокупный ежемесячный доход должен составлять не менее двадцати двух тысяч рублей, - комментирует начальник отдела ипотечного кредитования одного из омских банков Оксана Пулякина. - Такая зарплата в районах области в основном у тех, кто, как говорится, при должности. Они-то, как правило, и становятся получателями ипотечных займов. Селяне, работающие на ферме или в поле, в списки наших клиентов не попадают.

Семья Олега и Ольги Зайцевых одна из таких. Жителям Полтавского района - за тридцать. Под критерии молодой семьи они уже не попадают. Получить же заем по так называемым федеральным стандартам, предполагающим ставку от 10,75 до 14 процентов, механизатору и продавцу сельпо не по карману. На двоих в месяц нередко и шести тысяч не выходит.

- Одно из важных условий - ликвидность залоговой базы. Значение имеет год постройки дома, его состояние, процент износа, наличие документов на землю, - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования этого банка Анна Олейник. - Далеко не везде потенциальные объекты ипотеки могут представлять для нас какой-то интерес.

Сегодня из двадцати двух банков, дающих ипотеку, только пять предоставляют жилищные кредиты крестьянам.



Главная --> Публикации