Главная --> Публикации --> Лужков отстроит петербург и начнет со сноса пятиэтажек Приценимся к прошлому На рынке недвижимости будут выдавать кредиты под "воздух" Метро спешит на окраины москвы ускоренными темпами и ищет частного инвестора Контроль над строителями некому передать

При этом аналитики отмечают, что такое поведение ценовых показателей столичной недвижимости неудивительно, если принять во внимание продолжающееся ослабление доллара, который упал уже ниже 24,5 рубля. Соответственно, долларовые цены на московскую недвижимость вынуждены симметрично повышаться, чтобы компенсировать это снижение.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, средний уровень стоимости квартир в Москве прибавил еще 0,5 процента и достиг на начало прошлой недели отметки 4202 доллара за квадратный метр.

Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает колебательный режим поведения цен в коридоре RU102-104 тысячи рублей за квадратный метр. Причем в такой динамике стоимости жилья можно усмотреть даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.

В связи с этим эксперты указывают на то, что сейчас целесообразнее следить за рублевым индексом стоимости жилья, который пока не отражает особых тенденций к росту, а показывает скорее колебательную динамику.

Сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150 тысяч долларов в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых, элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.

В периоды наибольшего роста цен в 2003 - начале 2004 годов и во второй половине 2005-2006 годов в той или иной степени дорожало все жилье. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или плавает вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.

Падение доллара влияет и на ипотеку. Ипотечное кредитование в рублях вытесняет долларовые кредиты на покупку жилья. По данным Банка России за третий квартал, доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10 процентов. Объем ипотечных кредитов, выданных банками в рублях, увеличился на 35,8 процента по сравнению со вторым кварталом. Объем валютных ипотечных портфелей банков в первом и втором кварталах рос на 14,5 процента и 21,3 процента, а в третьем - всего на 17,7 процента.

Но, с другой стороны, этой осенью на московском рынке недвижимости появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом, как отмечают специалисты, продавцы вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между видением рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.

В этом, как ни странно, есть свои плюсы. Из-за доступной ипотеки в США случился масштабный экономический кризис. Но тем, кто нуждается в жилье, это не вселяет оптимизма.

Между тем, как отмечают Финансовые известия, ипотека в России не дешевеет и растет не так, как хотелось бы. По количеству выдаваемых кредитов на душу населения мы отстаем от США в 7 тысяч раз. И прорыва в ближайшем будущем не предвидится - банковские ставки по кредитам не падают.

Вчера девелопер проекта, компания М-Индустрия, сообщил, что положительные заключения получены от всех экспертов, работающих на предварительной стадии расчета, утверждены техническая, экономическая и юридическая стороны проекта. Инвестиции в размере $6,2 млрд начнут поступать весной следующего года.

За минувшие пять лет в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 623 миллиарда рублей. Причем если в 2002 году всего 9 тысяч семей воспользовались помощью банков для покупки жилья, то в 2006-м их число составило уже 206 тысяч, но по сравнению с развитыми странами это крайне мало. По мнению экспертов, лучше получить кризис и успешно его преодолеть, чем все время отставать от мирового рынка.
Осенью следующего года Сочи начнет становиться немножко Эмиратами: здесь, в акватории Черного моря начнут намывать новую сушу. И тогда идея пятилетней давности - проект Остров Федерация - начнет воплощаться в реальность.

Всего будет намыто шесть островов на 3 метра выше уровня моря общей площадью 330 га, которые застроят жильем и апартаментами уровня не ниже бизнес-класса. Причем более половины объектов планируется отнести к наивысшей ценовой категории, - заявил Газете Григорий Усыченко. Как выразился Эгераат, как для олигархов, которые пока еще остались в этой стране, так и для олигархов нарождающихся. Если бы инвесторы начали продавать курортные квадратные метры немедленно, то, как уверяют девелоперы, покупатели уже сегодня выложили бы за эту недвижимость от $5,5 тысяч до $10 тысяч за каждый из 2,5 млн кв. м, которые будут выстроены на острове через семь лет. Что означает доходность инвестиций минимум в 100%.

Ничего уникального в банальном процессе создания суши нет. Во многих местах земного шара уже намывают искусственные острова, - признался голландский архитектор Эрик ван Эгераат, который завершает генплан проекта. Человечество намыло уже сотни гектаров суши, начиная с расширения портов в Роттердаме и Санкт-Петербурге и заканчивая последним нашумевшим проектом Пальма в Арабских Эмиратах. Кстати, как заявил директор по развитию компании М-Индустрия Григорий Усыченко, деньги в проект будут вкладываться арабскими инвесторами.

И все-таки представляется несколько странным, что страна, в которой в очереди на жилье стоит более 3 млн семей, занимается такими дорогостоящими проектами, удивляется вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. На заявленные объемы инвестиций можно было бы построить три атомных электростанции по 1 млн МВт каждая, - привел он пример Газете.

Дорогостоящее жилье на новообразованной суше будет защищать волнолом длиной 6,7 км, со строительства которого и начнется исполнение проекта. Сооружение, высотой 8 метров над уровнем моря, способное выдержать 9-балльный шторм, должно быть готово к концу 2009 года. И любители экзотики могут купить себе жилье прямо на волноломе, уточнил Эрик ван Эгераат. Кстати, архитектор, который судится сейчас с компанией Капитал Групп в связи с авторством на проект Город столиц в Москва-Сити, уточнил Газете, что на этот раз его авторские права зарегистрированы должным образом. А Григорий Усыченко уточнил, что очистные сооружения, дефицит которых в Сочи общеизвестен, у проекта будут свои. Как и вся инфраструктура, необходимая для комфортного проживания одновременно примерно 70 тысяч человек.

Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Калинка-риэлти, считает, что затраты на строительство составят не менее $2000 за 1 кв. м. Получается, что на весь проект надо будет потратить около $134 млн. При этом Сидоров полагает, что на этом месте логичнее строить жилье классом пониже, с продажной ценой в районе $10 000-12 000 за 1 кв. м (жилье de luxe стоит от $25 000 за 1 кв. м) Там сейчас очень мало жилых проектов на продажу, поэтому объект может поднять престиж всего района, говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank. Кроме того, жилье с видом на речку пользуется спросом во всем мире.

Компания Кузнецкий мост девелопмент (КМД) начинает первый проект в сегменте жилья. Как рассказал президент КМД Борис Шемякин, на территории завода шампанских вин Корнет на Садовнической улице будет возведен комплекс класса de luxe. Его площадь составит около 67 000 кв. м. Ранее руководство Московского межреспубликанского винзавода (ММВЗ, владеет Корнетом) заявляло о выводе предприятия на Рябиновую улицу. Представитель ММВЗ подтвердил, что девелопером проекта станет КМД. По его словам, сперва территорию планировали застроить офисами, но в прошлом году власти ввели ограничение на строительство коммерческих объектов в центре Москвы. Сроки строительства, а также объем инвестиций Шемякин назвать отказался.

У КМД уже есть опыт застройки промзон. На территории завода имени Лихачева (ЗИЛ) компания возводит торгово-развлекательный комплекс River Mall (250 000 кв. м). Объем инвестиций в проект составит примерно $400 млн. Финансирует проект Банк Москвы. КМД также собирается построить на территории завода Серп и молот офисно-торговый комплекс площадью 370 000 кв. м. Среди проектов КМД многофункциональный комплекс с гостиницей Rezidor SAS в Олимпийском проезде. По данным компании, общий портфель составляет примерно 20 проектов объемом свыше 1 млн кв. м.

Кроме того, КМД планирует застроить территории Мосхладкомбината № 3 на Дубининской улице. По словам Шемякина, у компании там два участка. На одном из них мы возведем офисный комплекс класса А площадью около 66 000 кв. м, говорит он. О проекте знает Ольга Ясько из Colliers International. Объем инвестиций без учета земли, по мнению Георгия Кизесова, старшего инвестиционного аналитика Jones Lang LaSalle, составит $130-150 млн. Успех проекта во многом зависит от того, когда он будет введен в эксплуатацию. Если в ближайшие года два, то он будет востребован. Спрос на качественные офисные помещения в центре по-прежнему не удовлетворен, говорит Ясько, напоминая, что ограничения на строительство офисных центров касаются только пределов Садового кольца. Плюсы проекта, по мнению Кизесова, близость к Садовому кольцу и доступ к аэропорту Домодедово через Павелецкий вокзал. На втором участке, по словам Шемякина, примыкающем к Павелецкой промзоне, появятся офисы класса В. Их площадь пока не определена.

Строительство гаражей довольно долго плелось в хвосте актуальных задач, которые решают столичные власти. В итоге сейчас обеспеченность жилищами для четырехколесных друзей человека достигает лишь 47 процентов от желаемого объема. Да и в Генплане города, рассчитанном до 2020 года, не прописан 100-процентный показатель. Даже позитивная динамика гаражного строительства за последние годы не вызвала радости у столичного руководства. Как сообщил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский, в ходе реализации первой целевой программы по гаражам в 2002 - 2004 годах ежегодно вводилось по 70 тыс. машиномест. Вторая программа (на 2005 - 2007 гг.) предусматривала за три года ввод уже 310 тыс. машиномест, причем удалось даже несколько перевыполнить план (итог - 319 тыс. машиномест).

Участники рынка утверждают, что за КМД стоит Банк Москвы. В базах опрошенных консультантов девелопером проекта на Дубининской улице является именно Банк Москвы. Кроме того, в номинальном держании банка находится крупный пакет завода Серп и молот (по данным на III квартал 2007 г.). В КМД утверждают, что компанию и банк связывают партнерские отношения. Вчера в Банке Москвы ответить на вопрос об этом не смогли.
Программа гаражного строительства в Москве срочно переведена в ранг приоритетных наряду с возведением детских садов, строительством дорог и сносом старых пятиэтажек. Такое решение принято из-за разительного диссонанса - дефицит гаражных мест в городе оценивается в 1,7 млн., а в ближайшие три года намечено построить всего 395 тыс. мест. Как заявил Юрий Лужков, москвичи просто не поймут, если столь актуальная проблема будет решаться 10-12 лет

Не будут они работать и на периферии, если их не станут жестко включать в состав транспортно-пересадочных узлов (ТПУ).

Но чем дальше на заседании московского правительства исследовалась гаражная тема, тем больше болячек из нее стало вылезать. К примеру, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин сразу признал, что не все ладно в городе с перехватывающими стоянками. То есть они практически не работают. Показателен пример перехватчика под Гагарин-ской площадью. В его активе 481 машиноместо, из них 250 было отдано в круглосуточное пользование приезжающим на работу и местным жителям, остальные предназначались собственно для перехвата. Но оказалось, что перехватывать особо некого - загруженность составляет не более 30 процентов. Как рассказал Александр Кузьмин, люди, добравшись до Гагаринской площади, тратят еще 5-10 минут, чтобы доехать до места работы на своих машинах. Иными словами, перехватывающие стоянки в пределах Третьего транспортного кольца просто не работают.

Но самой больной темой, как признался Константин Королевский, оказалась программа Народный гараж (НГ). По сути, народными автохранилищами в городе так и не запахло. Лучше всех прокомментировал ситуацию в этом сегменте Юрий Лужков. Мосэкспертиза предоставила справку: до этого ведомства, то есть до финальной стадии проектирования, в 2006 году добралось три проекта народного гаража, в прошлом году - четыре. Причины торможения программы следующие. Во-первых, предполагалось строить НГ на участках, максимально приближенных к жилым районам. Но против возведения гаражей во дворах зачастую активно протестуют жители, которые не имеют машин. Значительное же число участков вне дворовых территории имеют серьезные обременения в виде инженерной инфраструктуры или нежилых строений.

Первые перехватывающие ТПУ уже создаются рядом со станциями метро Планерная, Тушинская, Речной вокзал. Там уже определены инвесторы по созданию стоянок на 600, 750 и 580 машиномест соответственно. Всего же в Москве предусмотрено создать 90 таких транспортно-пересадочных узлов, первая очередь - 40 ТПУ.

Помимо этого, столичный градоначальник постановил срочно заняться разработкой типовых проектов гаражей, чтобы наладить их быстрое строительство. Необходимо изменить нормативы по данному типу строительства, дабы по максимуму снизить себестоимость машиномест.

Итог детального обсуждения гаражной темы - проект очередной программы на 2008 - 2010 гг. - отправлен на кардинальную переработку. Прежде всего, заявил Юрий Лужков, требуется срочно повысить статус программы до приоритетной, поставив ее в один ранг с программами строительства детских садов, дорожного строительства и сноса старых пятиэтажек. Москвичи просто не поймут, если столь актуальная проблема будет решаться 10 - 12 лет. Ведь сейчас гаражный дефицит оценивается в 1,7 млн. машиномест, и это без учета растущего автомобильного парка. А в ближайшие три года намечается построить всего 395 тыс. мест.

Среди же приоритетов в программе гаражного строительства на ближайшие три года Юрий Лужков особо выделил создание регламента работ по подготовке территорий под строительство крупных магистралей, и в частности Четвертого кольца. Также чиновники были призваны обратить внимание на участие инвалидов в автомобильном процессе. Им обязательно требуется создание отдельных мест как в гаражах, так и на парковках.

Для стимулирования программы Народный гараж было предложено ввести ряд льгот. Глава города уверен, что если город будет платить, к примеру, за присоединение к электрическим сетям, это сразу сдвинет с мертвой точки такую важную программу. Мэр пригласил чиновников внимательнее присмотреться и к городским неудобьям. К примеру, в Крылатском удалось же прекрасно вписать в склон оврага паркинг, на крыше которого еще была создана озелененная территория.



Главная --> Публикации