Главная --> Публикации --> Приоритетная задача — помочь малому бизнесу На смену турецким курткам пришла турецкая недвижимость Над железной дорогой вырастут жилые кварталы "дом-яйцо" ищет хозяина Год под знаком нацпроекта

Утвердить среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья (в рублях) по субъектам Российской Федерации, подлежащую применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров субсидий, выделяемых в соответствии с планами на IV квартал 2007 года, для всех категорий граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений в размерах, согласно приложению.

Еще в начале сентября бывший тогда министром регионального развития Владимир Яковлев подписал приказ О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации.

- Сколько, по-вашему, должен стоить квадратный метр жилой площади квартиры эконом-класса, учитывая наш прожиточный уровень?

Чтобы почувствовать разницу между приказной и рыночной стоимостью, достаточно ознакомиться с выдержками из конференции председателя комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете по нацпроектам Александра Бравермана, размещенной 6 ноября на официальном сайте rost.ru.

И по тому, за сколько граждане, проживающие вот в этих 11 пилотных регионах, готовы сегодня приобретать квадратный метр жилья, повторюсь, у них разные представления об этом жилье - это и кирпич, и монолит у кого-то, у кого-то это панель, у кого-то деревянное домостроение, но средние цифры я вам приведу. Средняя цифра по 11 регионам - это 31,6 тысячи рублей за квадратный метр. Из разных источников набраны эти 31,6 за квадратный метр, это сегодня потенциальная готовность населения платить за квадратный метр жилья в среднем в этих регионах. Много это или мало, это зависит от взгляда на проблему. Для того, кто в состоянии сегодня получать только социальное жилье, конечно, эта цифра покажется весьма высокой. Для другого сегмента, который строит элитное жилье, эта цифра покажется низкой. Но для того 41 процента, который, по нашим расчетам, сегодня готов, если мы предпримем все меры, принимать участие в программе Доступное и комфортное жилье, эта цифра приемлема.

- Приведу цифры совокупного платежеспособного спроса на жилье со стоимостью квадратного метра, которые есть сегодня в 11 пилотных регионах.

- Не вижу противоречия в этих терминах, попробую разъяснить почему. Главное - это тенденции типового жилья и жилья, которое планируют сами потенциальные покупатели, в многоэтажных домах - хочу подчеркнуть. По регионам в среднем - 46 процентов потенциальных покупателей однокомнатных квартир предпочитают квартиры, сопоставимые с предложенными типовыми вариантами, то есть около 30 квадратных метров площади. Вместе с тем более трети потенциальных покупателей предпочитают квартиру на десять квадратных метров больше, а еще 17- на 20 метров. Все это должно отражаться в типовых проектах.

- Можно ли говорить о доступном жилье и нет ли противоречий между одновременно доступным и комфортным жильем?

На трехкомнатные квартиры предложение типовых вариантов совпадает с предпочтениями потенциальных покупателей по площади жилья - примерно 83 квадратных метра. Однако их предпочтения не совпадают по размеру санузла и балкона, их предпочитают увеличить за счет уменьшения площади коридора и кладовки, а также комнаты примерно одинаковой площади.

По двухкомнатным квартирам предложения типовых вариантов совпадают с предпочтениями потенциальных покупателей по общей площади жилья, это около 60 метров. Однако по сравнению с типовыми вариантами, а это, хочу подчеркнуть, были такие передовые типовые варианты.

Александр Браверман рассказал об одиннадцати пилотных проектах, по какому принципу они отбирались: Это вопрос важный, поскольку, повторюсь еще раз, пилотные проекты являются базой для тиражирования. И поэтому они должны были быть отобраны таким образом, чтобы представлять Российскую Федерацию в целом. По каким признакам? Два базовых, даже три базовых признака. Первое. Они должны репрезентировать, или представлять Российскую Федерацию географически. Второй признак - это социально-экономическая репрезентативность. То есть имеется в виду, чтобы были представлены регионы с разным социально-экономическим уровнем развития.

Но подчеркну еще раз, что это в целом по 11 регионам. В разных регионах эти предпочтения различны. Подчеркиваю это совершенно сознательно, потому что эти предпочтения должны найти обязательное отражение в типовых проектах повторного применения. В регионах эти данные есть. И регионы сейчас уже переделывают типовые проекты под требования потенциальных покупателей.

Остается пока гадать, какой обновленный минрегион прикажет быть средней рыночной стоимости в начале 2008 года. Ведь субсидии по ФЦП Жилище выделяется на часть этих доступных сумм. Так, государственная поддержка молодых семей, по А. Браверману, заключается в предоставлении субсидий, при этом общий размер субсидий составляет не менее 35 процентов средней стоимости жилья для молодых семей, которые не имеют детей, 40процентов - для молодых семей, имеющих одного ребенка и более, а также неполных молодых семей, состоящих из одного молодого родителя и одного ребенка.

Третий признак - это заинтересованность губернаторов, руководителей субъектов РФ в реализации этих проектов.

Чаще всего карты потребителям выдают при покупке квартир на первичном рынке, причем жилья не эконом-класса, а бизнес- или премиум-. Считается, что, если у человека есть деньги на одну дорогую квартиру, есть и на вторую. Но расчет во многом неправильный - опыт показывает, что чаще при выборе жилья руководствуются количеством метров, а уже потом уровнем комфорта, - считает Дарья Воронова, исполнительный директор управляющей компании АНВ Group.


Несмотря на многочисленные заявления риэлторов, на первичном рынке жилой недвижимости наблюдается снижение объемов продаж. Кризис спроса привел к тому, что из-за низких прибылей с российского рынка недвижимости ушел ряд западных компаний (например, Scanska). Стимулировать продажи и повысить лояльность бренда компании-застройщики надеются с помощью дисконтных карт, щедро раздаваемых населению.

В июне этого года холдингу ЛенСпецСМУ исполнилось 20 лет. В честь юбилея были выпущены Золотые дисконтные карты, которые дают клиентам скидку в размере 10% от стоимости квартиры при ее покупке, рассказывает Ирина Онищенко, заместитель генерального директора компании Центральное управление недвижимости, входящей в холдинг ЛенСпецСМУ: Такие карты получили в подарок сотрудники и партнеры нашей компании, бывшие гостями праздника в честь дня рождения ЛенСпецСМУ. Было выпущено несколько тысяч таких карт, и за четыре месяца, прошедших с момента выпуска, 20% карт уже использовано. Мы рассчитываем, что к новому году эта цифра вырастет до 50%. Отмечу также, что, используя подобную карту, покупатели склоняются к полной оплате квартиры. Скидка, предоставляемая по Золотой карте, не отменяет других программ, действующих в компании. Например, если клиент оплатил 50% стоимости недвижимости, ему положена 5-процентная скидка, а если добавить скидку по карте, то получаем уже 15%. Тираж карты ограничен, срок действия до конца 2007 года.

Выпуск дисконтных карт - это конечно же маркетинговый ход, призванный укрепить имидж компании среди постоянных клиентов, повысить узнаваемость среди новых, подчеркивает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург: Дисконтные карты в сегменте элитной недвижимости - редкость. Клиенту скорее дадут небольшую скидку при непосредственной продаже квартиры. На примере нашей компании могу сказать, что недавно мы выпустили дисконтные VIP-карты.

Если в Петербурге дисконтные карты предлагают только некоторые корпорации, в Москве это уже привычная практика. С 1 сентября 2006 года в риэлторской компании Русский дом недвижимости начала действовать дисконтная программа Постоянный клиент. Скидки по дисконтным картам - накопительные, от 3 до 30%. Компания БЕСТ- недвижимость раздает дисконтные карты на своих промоакциях. Карты дают скидку на покупку недвижимости на вторичном рынке, загородной, элитной и зарубежной недвижимости на сумму 5000 рублей.

Но это не единственная карта, выпускаемая ЛенСпецСМУ. Мы также выпускаем дисконтную карту 2007, которая предоставляет клиентам скидку в размере 2007 у.е. Сумма не так значительна, как в первом случае. Это своего рода рекламная открытка, которую человек носит в кошельке или портмоне и которая напоминает ему о том, что в нашей компании он сможет получить скидку. Эта карта распространяется в основном в регионах и на специальных праздничных мероприятиях, - дополняет Ирина Онищенко.

Тем не менее дисконтные карты могут лишь временно повысить лояльность потребителей, но в целом менее эффективны, чем бонусные программы, считает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО Пересвет-Инвест: Карты - один из видов программ лояльности. Лояльный потребитель уверен в том, что именно эта компания удовлетворяет его потребности наилучшим образом. Дисконтная программа может временно повысить лояльность потребителя - до тех пор, пока конкурент не предложит более низкую цену. Дисконтные программы легко копируются и провоцируют ценовые войны, итогом которых становится снижение доходов девелоперов.

Еще в 2004 году Московское инвестиционное агентство недвижимости МИАН и МДМ-Банк реализовали совместный проект Условия для жизни на базе карт Visa. В данный момент программа завершила свое действие. Но это не значит, что владельцы дисконтных карт потеряли свои скидки, - поясняет Светлана Фуфаева, пресс-секретарь ГК МИАН. - Владельцы могут обменять карты на бонусные книжки.

В скором времени ипотечные ценные бумаги начнут жить самостоятельной жизнью. Минэкономразвития разработало поправки в законы об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые уточняют порядок перехода прав по закладным через посредника-депозитария. Чиновники хотят избавить спекулянтов на рынке кредитов от части расходов по оформлению закладных, а также сократить время на их совершение и обезопасить эти сделки.

Некоторые петербургские компании тоже разочаровались в дисконтных картах. В нашей компании была такая программа, - напоминает Виктор Родионов, менеджер по продажам компании Стройград. - Но просуществовала акция недолго. Полтора года назад мы совсем отказались от выдачи карт. Это был хороший маркетинговый ход, который позволял привлечь внимание покупателей, например, в листингах Бюллетеня недвижимости. Но брендинговая реклама, как правило, неэффективна. К нам редко обращались повторно с этой картой. Возможно, потому, что скидка именно в данной компании ограничивает право выбора застройщика.

В настоящее время 30-40 процентов выданных в России ипотечных кредитов рефинансируется. А это, как и секьюритизация ипотечных кредитов, предполагает их продажу. Ценность секьюритизации и рефинансирования заключается в возможности привлечения средств инвесторов, которые могут быть дополнительно направлены банками в сферу жилищного кредитования. В случае секьюритизации такая продажа сопровождается выпуском ценных бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Это предполагает физическую передачу большого количества закладных. Однако действующие законы передачи закладных имеют, как утверждают в минэкономразвития, ряд недостатков, которые создают риски порчи и даже утери этих важных документов.

Сегодня, уверены в министерстве, ипотечное кредитование является важным инструментом финансирования жилья для значительной части населения России. Так, по данным минэкономразвития, только в 2006 году объем ипотечного кредитования вырос по сравнению с 2005 годом более чем в 4 раза и приблизился к цифре в 260 миллиардов рублей. В этом же году по предварительным данным объем ипотечного рынка может составить 500 миллиардов рублей, а к 2010 году, по прогнозам минэкономразвития, достигнет объема в 1,2 триллиона рублей. Как отмечают в министерстве, растет и количество выдаваемых ипотечных кредитов, которое в 2006 году превысило 200 тысяч. Кроме того, активно развивается инфраструктура ипотечного кредитования. В этом году ипотечное кредитование, по данным минэкономразвития, осуществляется уже 499 российскими банками.

Во-вторых, отмечают в ведомстве, согласно существующему порядку для передачи закладных необходима их физическая передача. Недостаток заключается в том, что в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы: для рефинансирования могут использоваться закладные из разных регионов РФ. В связи с физическим перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или их повреждение, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

В частности, для передачи прав по закладной на ней должна быть совершена отметка о новом владельце. В случае когда речь идет о передаче одной закладной, совершение передаточной надписи никаких заметных расходов и рисков в отношении участников гражданского оборота не предполагает. Однако ситуация в корне меняется в случае одновременной передачи тысяч или десятков тысяч закладных: расходы на совершение передаточных надписей становятся существенными для участников сделки, но главное, что при этом многократно увеличивается вероятность совершения технических ошибок, которые способны нанести серьезный ущерб, в том числе инвесторам на рынке.

Депозитарный учет закладных предполагает, что операции фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществить передачу значительного пула закладных.

Вот и получается, что с точки зрения формирования и передачи ипотечного покрытия действующий (индивидуальный) порядок передачи закладных стимулирует рост издержек и снижает их ликвидность. При этом в мировой практике, отмечает минэкономразвития, наблюдается тенденция к переходу системы владения инвестиционными ценными бумагами к владению через посредников, которыми в российском праве являются депозитарии.

Этот документ, констатируют в минэкономразвития, позволит создать условия для эффективного формирования и передачи ипотечного покрытия, которое служит обеспечением исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Снижение связанных с ипотечным покрытием рисков и издержек позволит повысить надежность, а также эффективность ипотечных ценных бумаг. В целом принятие законопроекта о введении депозитарного учета закладных будет способствовать развитию рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
Кредиты на жилье подешевеют, если банкам разрешат выпускать ипотечные бумаги. В ближайшее время стоимость кредитов на покупку жилья для граждан может снизиться. Это произойдет, если разрешение на выпуск ипотечных ценных бумаг получат не только специализированные агентства, но и банки.

Поэтому с целью развития оборота закладных в законопроекте вводится институт депозитарного учета прав на закладные. В отношении возникновения депозитарного учета прав на закладные законопроект исходит из принципа добровольности, согласно которому закладная для учета прав на нее передается в депозитарий.

Этот риск банки закладывают в проценты, которые граждане вынуждены платить по кредитам: в России ипотечные кредиты в среднем в 2--2,5 раза дороже, чем в развитых странах. Так, в США ставка по такому кредиту (в зависимости от срока) составляет 5--6%. В России -- в среднем от 11 до 15% в долларах и от 15--18% в рублях. При этом, скажем, кредитование новостройки по программе "ДельтаКредит" обойдется и вовсе в 21% годовых в валюте до момента оформления квартиры в собственность. При ставке 15% годовых заемщик за 10 лет выплачивает банку двойной размер кредита.

Такое предложение содержится в поправках, которые в минувшую пятницу одобрил банковский комитет Госдумы. Большинство жилищных кредитов, которые выдают банки, рассчитаны на срок до 10 лет. А ресурсы, с помощью которых банки выдают эти займы (это, главным образом, депозиты граждан и организаций), им удается привлекать на очень короткий срок - максимум на год-два. Соответственно, банки рискуют столкнуться с ситуацией, при которой вкладчики потребуют вернуть вклады, но выплачивать их будет нечем - все средства будут вложены в "длинные" инструменты.

Однако в России закон "Об ипотечных ценных бумагах" не могут принять уже несколько лет. Минувшим летом Госдума одобрила его во втором, основном чтении. Главным камнем преткновения тогда стал вопрос о том, какие организации можно наделить правом выпускать ипотечные ценные бумаги. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) при поддержке ФКЦБ настаивало на том, что этим должны заниматься специализированные структуры. А Центробанк и банковское сообщество говорили о том, что было бы логично допустить к этому и банки.

И это не считая прочих накладных расходов - например, страховки или комиссионных банка. Для того чтобы решить эту дилемму, во всем мире разработана система рефинансирования выданных банками ипотечных кредитов. На них выпускаются долгосрочные облигации, которые обращаются на фондовом рынке. Таким образом, банк снижает свой риск, а его клиенты могут получить более дешевые кредиты.

Согласно одобренным поправкам, размер выданных ипотечных кредитов должен находиться в определенном соотношении с собственными средствами банка, а объемы выпускаемых им ипотечных бумаг не могут превышать определенной доли от выданных займов на приобретение жилья. Конкретное значение этих нормативов будет устанавливать ЦБ. "То, что получилось, вполне разумно", - говорит первый зампред ЦБ Андрей Козлов.

По оценкам главы банковского комитета Госдумы Валерия Зубова, банки уже выдали большую часть ипотечных кредитов на общую сумму 150 млн. долларов. В итоге стороны сошлись на компромиссном решении: к выпуску ипотечных бумаг банки допустят, но не все, а только те, которые будут соответствовать повышенным требованиям со стороны ЦБ. В минувшую пятницу депутаты объяснили, что это будут за требования.



Правда, он отмечает, что не все банки смогут удовлетворить повышенным требованиям, а потому не все получат право на выпуск ипотечных бумаг. Эксперты полагают, что от новых поправок выиграют прежде всего граждане. Как пояснил ГАЗЕТЕ Кирилл Дмитриев, член совета директоров банка «ДельтаКредит», допуск банков на рынок ипотечных ценных бумаг - хорошая новость для клиентов. "Чем больше банков придет на рынок, тем серьезней будет конкуренция", - отмечает Кирилл Дмитриев. По его словам, для потребителей это означает снижение ставок и улучшение условий ипотечного кредитования в целом.



Главная --> Публикации