Главная --> Публикации --> Отдых из снега и льда Лужков отстроит петербург и начнет со сноса пятиэтажек Приценимся к прошлому На рынке недвижимости будут выдавать кредиты под "воздух" Метро спешит на окраины москвы ускоренными темпами и ищет частного инвестора

Для начала необходимо определиться, что такое элитная недвижимость в понимании владельца и арендатора. В течение года мы анализировали спрос и предложение и пришли к выводу, что большинство квартир Москве по своей элитности не соответствуют ожиданиям потребителя. Другими словами, выплачивая премиальные арендные ставки, потребитель зачастую ожидает большего, нежели предлагают ему владельцы.

Рынок аренды элитного жилья неожиданно для многих участников оказался в стагнации. Владельцы элитных квартир гадают, что могло произойти. Эксперты Доходного Дома попытались разобраться в этой проблеме.

К сожалению, с точки зрения современных канонов маркетинга большинство таких инвесторов безграмотны. Они не хотят ориентироваться на спрос, чаще всего при назначении цены анализируют лишь цену предложения. Владельцы ориентируются на цены, определенные соседями, знакомыми или друзьями. Возьмем на себя смелость назвать такой подход порочным. Ориентироваться при назначении цены необходимо на спрос.

Дело в том, что в понимании владельцев элитность предложения чаще определяется расположением квартиры, чем ее качеством. Если квартира находится в центре Москвы, то ее владелец автоматически назначает квартире элитную базовую стоимость, к которой прибавляются в последствии суммы за ремонт, мебелировку и оснащение техникой. Сотрудниками Доходного Дома подмечен и такой факт, на рынке появилось большое количество заказчиков, желающих приобрести квартиру в центре Москвы для последующей сдачи ее в аренду. Ориентируясь на возросшие арендные ставки, такие инвесторы бездумно инвестируют миллионные суммы в покупку квартиры, вкладывают деньги в дорогой ремонт и техническое оснащение, завозят импортную технику, после чего назначают премиальную арендную ставку. Поэтому за последний год, на рынке значительно возросло предложение, которое стремительно обгоняет спрос.

Пытаясь понять истинные причины возникновения кризиса, сотрудники Доходного Дома провели интервью с представителями крупных риэлтерских агентств. Расшифровка интервью и выводы неутешительны - большинство сотрудников компаний недвижимости не готовы профессионально обслуживать заказчиков.

Анализ спроса показал, что в настоящий момент элитное жилье чаще арендуется не частными лицами, а корпоративным заказчиком, т.е. компании арендуют квартиры для сотрудников. Существенной деталью является то, что большинство сотрудников это экспаты, прибывающие в Россию работать по контракту. Естественно, что сотрудник выбирает себе жилье, соответствующее пунктам своего контракта. Чаще всего при составлении требований к жилью иностранец ориентируется на собственные представления о квартире: просторные комнаты, современный дизайн, качественная мебель и техника. Стереотипность представлений о России порождает такие требования как охраняемая территория и подъезд, шаговая доступность до офиса, минуя московский общественный транспорт. Компании в свою очередь стараются ограничить бюджет.
На деле заказчик сталкивается с темными дворами, обшарпанными подъездами, малогабаритными квартирами, таковы реалии центральных районов Москвы.

Чтобы вывести рынок из кризиса, риэлтерские компании должны начать работать более профессионально, перестав играть роль простого посредника. Должна проводиться консультационная работа, в рамках которой риэлтеры должны привести предложение в соответствие требованиям арендаторов. В свою очередь требования клиентов, необходимо приближать с нынешним реалиям рынка. Риэлтерские компании должны предлагать свои сбалансированные варианты договоров. Владельцы недвижимости элитной должны быть готовы вести прозрачную деятельность заключать договора на полную сумму и платить налоги.

Оказалось, что риэлтеры не способны грамотно проконсультировать ни арендатора, ни владельца. В итоге это приводит к большому количеству коллизий и конфликтов. Компании-заказчики выдвигают требования, несоответствующие реалиям рынка, риэлтеры пытаются удовлетворять их в слепую, не пытаясь с помощью консультаций убедить заказчика смягчить требования. Небольшой пример, в руках наших экспертов оказалось несколько примеров договоров аренды, предлагаемых крупными компаниями. После юридической экспертизы выяснилось, что исходным текстом служит договор аренды нежилых помещений, попросту говоря, офисов. Естественно, что многие хозяева отказываются подписывать такой договор, требуя доработки. Сотрудники риэлтерской компании чаще всего не способны убедить заказчика внести изменения в договор, что приводит к срыву сделки. Юридический эксперт Доходного Дома сделал вывод, что большинство искаженных вариантов исходного текста, значительно ущемляют права владельца квартиры. Результатом такого профессионализма со стороны риэлтеров стал кризис.

Самый простой вариант инвестиций в недвижимость для частного инвестора это ПИФы недвижимости. Однако рынок ПИФов недвижимости обладает безусловной спецификой, отличающей эти фонды от любых других. Поскольку фонды недвижимости согласно российскому законодательству это закрытые фонды, то основная проблема таких фондов, с точки зрения частного инвестора, это отсутствие возможности продать паи в любой удобный момент, другими словами крайне низкая ликвидность инструмента. Купить и продать паи такого фонда возможно либо в момент формирования и закрытия фонда через саму управляющую компанию, либо на вторичном рынке на бирже. Отнюдь не все компании выводят паи своих фондов на биржу, и это является своего рода показателем рыночности выбранного инструмента. Только компании, желающие привлечь дополнительных инвесторов, реализуют биржевое обращение паев и проводят дополнительные эмиссии паев. Динамику изменения стоимости пая и стоимости чистых активов фондов, как правило, отличают ежегодные колебания. Изменение показателей зависит от сроков проведения переоценки активов фондов, проводимых независимыми оценщиками. Как правило, такую процедуру компании проводят не чаще одного раза в год, соответственно один раз в год меняются основные финансовые показатели работы фонда в отчетности. Таким образом компания старается минимизировать затраты на управление фондом и сэкономить средства ПИФа. Тем самым повышается эффективность работы компании, и пайщики в итоге получают больший доход.

Пока такую работу риэлтерские компании не ведут, не хватает опытных кадров. Результат плачевный, владельцы квартир завышают арендные ставки, не ориентируясь на спрос, а заказчики, не представляя реалий московского рынка, предъявляют к жилью завышенные требования, в том числе и просто не выполнимые пожелания. Этим и объясняется кризис на рынке аренды элитной недвижимости осенью 2007 года.
Частные инвесторы, рассматривая вопрос о способах размещения свободных средств, прежде всего обращают внимание на инструменты фондового рынка. Среди них наиболее распространенными в арсенале частного инвестора являются прямая покупка пакетов акций крупнейших российских эмитентов и паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в ценные бумаги. Среди многочисленных вариантов инвестиционных инструментов, которые предлагает финансовый рынок, недвижимость считается по праву одним из самых ликвидных и доходных.

Среди основных инструментов в арсенале ЗПИФов: земельные участки различного назначения, жилые объекты, коммерческая недвижимость и ипотечные ценные бумаги, активами ЗПИФа недвижимости могут являться доли участия в ООО или ЗАО. Каждый объект недвижимости может стать активом закрытого фонда недвижимости с целью его дальнейшего развития, строительства, преобразования с целью дальнейшей продажи и сдачи в аренду. За время работы фонд может пройти долгий путь: изначально активом может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, после изменения статуса участка может быть построен коттеджный поселок с полной внутренней инфраструктурой, жилая часть строений может быть продана, а административная сдана в аренду. На разных этапах реализации проекта прирост СЧА фонда будет формироваться разными способами. Сначала СЧА изменяется в результате переоценки проекта. Впоследствии в формировании СЧА участвуют арендные платежи и доход от продажи части активов проекта. По итогам работы управляющих компаний в 1-м полугодии 2007 года можно говорить об отсутствии ярко выраженной специфики рынка недвижимости. В качестве активов более чем в 20% фондов фигурируют земельные участки, объекты коммерческой и жилой недвижимости в 31% и 37% фондов соответственно. Многие управляющие сочетают различные классы активов в одном фонде. Более 30% сочетают объекты недвижимости и вложения в ценные бумаги. Более подробная информация приведена в таблице.

Работа по выбору конкретного фонда осложняется тем, что каждый объект недвижимости уникален сам по себе и уникальны методы и цели работы над проектом каждой отдельной управляющей компанией.

При этом интерес к этому рынку все время растет, меняется законодательство, а темпы роста этого сегмента рынка коллективных инвестиций остаются самыми высокими за последние четыре квартала совокупные активы работающих ЗПИФов недвижимости выросли более чем в три раза. Тенденции развития рынка недвижимости таковы, что интерес к формированию закрытых ПИФов как удобного инструмента для реализации самых разнообразных проектов в сфере недвижимости со временем будет только возрастать. Популярность этого инструмента среди частных инвесторов тоже многократно возросла, об этом можно судить по количеству закрытых ПИФов, чьи паи обращаются на открытом рынке. Индустрия фондов недвижимости постепенно переходит на качественно новый уровень, и паи таких фондов становятся настоящим инвестиционным инструментом в сфере недвижимости: удобным и доступным.

Не все фонды сразу же реализуют проекты, часть из них длительное время держат активы или часть активов в ценных бумагах или денежных средствах. Поэтому описание в открытом источнике конкретного проекта, реализуемого УК, крайне важно для целей выбора рыночного фонда. К слову сказать, не все фонды стремятся привлечь сторонних инвесторов, еще меньше фондов пытаются сделать это, используя механизмы биржи или агентской сети. Как правило, круг инвесторов закрытого фонда заранее определен и не меняется все время работы фонда. Тем не менее список фондов, работающих с целью привлечения рыночных инвесторов, постоянно расширяется. На данный момент более 30 компаний рассчитывают привлечь в свои ЗПИФы недвижимости инвесторов, располагающих 100 000 рублей, более 10 компаний рассчитывают на привлечение инвестиций в размере 50 000 рублей, около 10 компаний рассчитывают на минимальную сумму в 10 000 рублей. Растущий спрос на ЗПИФы недвижимости как инструмент инвестирования способствует постоянному снижению минимальной суммы инвестирования. Хотя из правила есть свои исключения, и минимальная сумма в ряде случаев может достигать 1 млн рублей.

Даже не самые крутые богачи вдруг узнают, что купить виллу в каком-нибудь экзотичном местечке среди Атлантического океана порой дешевле, чем квартиру в спальном районе столицы или скромный дом в Подмосковье.

Зарубежная недвижимость год от года становится притягательней для москвичей.

Причем все чаще зарубежной недвижимостью интересуются и простые москвичи. В последние годы, когда квартиры в российской столице дорожали бешеными темпами, немало горожан, ничего специально не делая, превратились в потенциальных владельцев приличного состояния. Обычный пенсионер, проживающий, скажем, на 1-й Тверской-Ямской улице в трехкомнатной квартире площадью 90 квадратных метров с евроремонтом, легко может продать ее за полмиллиона долларов и переехать в благоустроенное бунгало в более теплые места планеты.


Кто покупает?
Клиентами московских агентств недвижимости, специализирующихся на продаже квартир и особняков за рубежом, становятся прежде всего владельцы бизнеса. Они предпочитают инвестировать свободные средства в недвижимость за границей. Там меньше рисков, - рассказал корреспонденту РГ руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. - На Западе, в США и даже на популярных курортах - Кипре, Майорке, Канарах, в Турции, Греции застройщики намного серьезнее подходят к делу. Там нет долгостроев и фирм, откровенных мошенников, которые собирают деньги с участников строительства и исчезают с ними в неизвестном направлении. По данным Репченко, каждый пятнадцатый дом в Лондоне покупают сейчас именно россияне, среди которых большую часть составляют москвичи, а в США на их долю приходится покупка каждой пятой квартиры.

Что касается юридической стороны дела, то оформить сделку по покупке иностранной недвижимости, оказывается, большого труда не составляет. Этим с удовольствием займутся несколько десятков агентств недвижимости, с успехом работающих в Москве. К тому же существуют в столице и представительства зарубежных компаний-застройщиков. Обратившись к ним, можно приобрести особняк или квартиру на стадии строительства.

Недвижимостью за рубежом сейчас обзаводятся даже совсем не богатые люди, - подтвердила РГ и директор компании Avenue Property Лариса Хорева. - Сначала какое-то время они арендуют небольшую квартиру в понравившемся городе, а потом подыскивают и покупают более подходящее для них жилье для постоянного проживания.

За те же деньги неплохо можно пожить и в роли бразильского плантатора. Например, на одном из сайтов я нашла объявление о том, что в сотне километров от города Сан-Паулу, например, продается фазенда площадью 38 гектаров. На территории - два источника с питьевой водой с бассейном, двухэтажный кирпичный дом площадью 250 квадратных метров. Из его окон открывается дивный вид на ухоженный фруктовый сад площадью больше гектара. Есть еще два дома для прислуги по 80 квадратов и закрытые постройки для собак, лошадей и скота. В общем, живая иллюстрация к любому из латиноамериканских сериалов, не сходящих с наших экранов. Цена примерно та же.


Сколько стоит?
Порядок цен разный. За 500 тысяч евро можно поселиться в роскошной вилле у моря. Например, на Лазурном берегу Франции или на итальянском Средиземноморье. Или в Панаме. Кстати, почему-то именно южноамериканская Панама стала пользоваться, по словам риелторов, особой популярностью у москвичей. Может быть, потому, что жизнь там недорогая? Эксперты утверждают, что если после продажи московской недвижимости и приобретения панамской у человека останется 100 тысяч долларов или евро и он положит эти деньги в банк, то потом на проценты сможет безбедно просуществовать всю оставшуюся жизнь.

Те же, кого тянет в старушку Европу, вполне могут претендовать, скажем, на легендарную Французскую Ривьеру. Роскошная квартира поблизости у моря стоит от 250 тысяч евро. Так, например, великолепные шестикомнатные апартаменты на бульваре Карно в центре Канн общей площадью 130 квадратных метров, где у каждой из трех спален есть отдельный санузел, обойдутся всего в 335 тысяч евро. А за 200 тысяч евро можно купить скромные апартаменты площадью 40 квадратных метров, зато в самом центре Парижа. За те же деньги можно поселиться в 80 километрах от Милана, на берегу озера Лугано, купив трехкомнатную квартиру с видом на озеро и Швейцарские Альпы. В Москве на эти деньги можно купить двушку в новостройке поближе к МКАД, причем лишь одни стены на стадии строительства. Отделка, как известно, идет по отдельной плате.

Поселиться на побережье в США, конечно же, стоит подороже, но москвичу из центра и это вполне по карману. Тех же полмиллиона хватит на роскошные апартаменты в многоквартирном доме в Майами. Будут возле дома и сады, и бассейны (утренний и вечерний), и фонтаны, и спортивный зал.

Как уже писала Российская бизнес-газета, сегодня ТСЖ, садоводческие, огороднические, дачные и гаражные объединения определяются законом о некоммерческих организациях, в который в январе 2006 года были внесены изменения, связанные с введением единого порядка государственной регистрации и отчетности российских некоммерческих организаций. Новые поправки существенно усложнили прохождение регистрации некоммерческих объединений. Более того, они предусматривают и проведение по новым правилам ежегодной процедуры сдачи отчетности, включая в себя отчетность по не свойственным вышеуказанным организациям видам деятельности.


Зачем платить наличными?
А еще, как сообщил РГ Олег Репченко, москвичей привлекает за рубежом доступность ипотеки. Согласитесь, 3-5 процентов годовых гораздо лучше, чем 10-15 дома, в России, - говорит он. - Да и первоначальный взнос там, как правило, небольшой. Например, абсолютно не обязательно сразу платить целиком 300 тысяч долларов за апартаменты. Достаточно внести тысяч 20-30, а затем не спеша, на протяжении десятилетий расплачиваться по кредиту, внося по 400-500 евро в месяц. Кто же даст кредит человеку без гражданства? - усомнилась было я. Оказывается, и это не препятствие для тех, кто может представить справку о получении в России зарплаты или других легальных доходов в размере 2-3 тысяч евро в месяц. Впрочем, если у человека имеются такие доходы, то, наверное, ему никакая заграница не нужна - и дома хорошо.
В ближайшее время нашим гражданам зарегистрировать новое товарищество собственников жилья (ТСЖ), а также садоводческое, дачное и гаражное товарищество станет просто и быстро. Но самое главное, председатели нескольких тысяч дачных, садовых и гаражных организаций смогут наконец сдать свою финансовую отчетность. Госдумой приняты сразу во втором и третьем чтениях поправки к Закону О некоммерческих организациях, который упрощает процедуру регистрации и текущую деятельность ТСЖ, садоводческих, огороднических, дачных и гаражных объединений. Кстати, для чего нужны ТСЖ, как организовать их и получить деньги на капремонт, читайте в РГ-Неделе N 256 (4519) от 15 ноября 2007 года.

Депутаты поддержали данные инициативы, и если закон будет одобрен сенаторами, а затем подписан президентом, то ТСЖ, садоводческие, огороднические, дачные и гаражные объединения будут выведены из-под действия базового закона. А это значит, что проходить регистрацию и вести отчетность данные организации будут по более простой и соответствующей их деятельности схеме. Как и прежде, регистрация для них будет проходить в налоговой инспекции в уведомительном порядке.

И это правильно, так как большинство некоммерческих объединений сегодня получают деньги на свою деятельность из-за границы. Чтобы деньги шли по назначению, а не на подрывную деятельность российского режима, Росрегистрация обязала все некоммерческие организации показать, как и куда тратятся полученные деньги. К сожалению, под общую гребенку попали и дачные, садовые, гаражные товарищества и ТСЖ, которые отныне обязаны были регистрироваться и вести отчетность также через управление Росрегистрации. Этот порядок предусматривал очень большой перечень документов, и преодолеть этот бюрократический барьер товариществам было очень трудно. Ведь на практике жизнь таких объединений граждан отличается от деятельности других некоммерческих организаций, таких как фонды, ассоциации, союзы. Специфика деятельности, образования, формирования имущественной базы отчетности у них совершенно другая. Отчитываться по новым правилам им тяжело и сложно. Поэтому разработчики законопроекта предложили вывести указанные организации из-под действия Закона О некоммерческих организациях, как это было ранее сделано в отношении потребительских кооперативов. Последние осуществляют теперь свою деятельность в соответствии с нормами Гражданского кодекса и иными законами и правовыми актами, что позволяет им проходить регистрацию и вести отчетность по более простой и соответствующей их деятельности схеме.

До конца осенней сессии депутаты должны принять еще один законопроект (он уже прошел первое чтение), который вносит поправки в базовый закон, который есть у дачников и садоводов. Принят он был в апреле 1998 года и имеет название О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Именно он и регулирует взаимоотношения между самими дачниками и садоводами внутри объединения. Как считают разработчики, будущий закон послужит базой для совершенствования уставов объединений садоводов, огородников и дачников и позволит обеспечить защиту прав граждан и их объединений.

Кстати, сегодня, по оценкам экспертов, общая численность садоводов, огородников и дачников составляет примерно половину всего населения России. В прошлом году, по официальным данным, у нас насчитывалось 14,3 миллиона садоводческих и дачных участков общей площадью около 1,3 миллиона гектаров, а также 3,2 миллиона огородных участков площадью 318,1 тысячи гектаров. Наши дачники производят почти половину плодов и ягод, около четверти овощей и пятую часть картофеля от общего объема продукции. Поэтому правовая защита их интересов и правовое регулирование отношений, связанных с их деятельностью, имеют большое экономическое и социальное значение.



Главная --> Публикации