Главная --> Публикации --> Голландцы опять начинают осушать северное море Отдых из снега и льда Лужков отстроит петербург и начнет со сноса пятиэтажек Приценимся к прошлому На рынке недвижимости будут выдавать кредиты под "воздух"

Есть такой мифологический зверь Уроборос змей, глотающий собственный хвост. Символизирует он бесконечность, а еще цикличность всего и вся. Рассуждая о строительстве, сложно не вспомнить эту зверюгу. Цикл в этой отрасли любимое слово. Циклична ценовая конъюнктура на рынке недвижимости. Циклична жизнь земельного участка, через определенные промежутки времени застраиваемого заново (бараки хрущевки панельки современное жилье). Цикл проходит и конкретный объект: каким бы качественным он ни был, не избежать ему реконцепции (переосмысления и переделки под новый замысел) или редевелопмента (сноса и возведения на его месте нового). Даже срок строительства игроки непонятно почему называют строительным циклом.

Кризис ликвидности российских банков в очередной раз показал строителям, насколько важно диверсифицировать способы привлечения и источники инвестиций. Развитие финансовых механизмов активизируется, что на фоне сокращения динамики цен и удовлетворения спроса подтолкнет игроков к консолидации.

Мы тоже думали, что Америка далеко, и происходящие там процессы нас мало касаются, говорит заместитель генерального директора ЗАО Наш дом Андрей Озорнин. Но оказалось, что Россия уже достаточно глубоко интегрирована в мировой экономический процесс. Отголоски американского кризиса мы почувствовали через падение спроса. Сегодня половина готового жилья нами реализуется через ипотеку, а наши банки во многом утратили возможность получать длинные дешевые западные кредиты. И в связи с этим либо вообще закрыли ипотечные программы, либо существенно сократили их, выставили менее привлекательные для заемщиков условия. Объем предоставляемых ипотечных кредитов уменьшился, соответственно сузился платежеспособный спрос.

А недавно появился еще один повод вспомнить Уробороса кризис ликвидности на финансовом рынке (см. В зоне турбулентности, Э-У № 41 от 05.11.07). Начавшись с провала американской ипотеки (то есть с недвижимости), он из всех отраслей реального сектора сильнее всего отразился на строительстве (то есть на ней же). Причина в том, что строительство максимально капиталоемкая отрасль, при этом застройщики, за исключением лидеров рынка, достаточно надежными заемщиками не являются. Далеко не всех банки готовы кредитовать. Сейчас подход еще ужесточился.

Банк в партнеры
Обычно при любых негативных изменениях внешних условий ведения бизнеса застройщики поднимают шумиху: грозят снижением ввода жилья, всплеском цен и срывом нацпроекта. В этот раз ничего подобного не случилось. Объяснение простое: лидеры девелоперского рынка уже давно не зависят от какого-то одного источника финансирования. И уж тем более от классического банковского кредитования, вес которого в общем портфеле финансирования в среднем по отрасли не особенно велик. Прямое банковское кредитование мы используем сегодня только для ликвидации кассовых разрывов, подтверждает Андрей Озорнин.

Второе важное следствие удорожание стоимости финансирования: по оценке управляющего филиалом ВТБ в Екатеринбурге Александра Парамонова, на 3% за последний квартал. К подъему цен на жилье это, конечно, не приведет: в прошлом году в период интенсивного роста рынка застройщики увеличили маржу и сейчас имеют ресурс для ее сокращения. Но маржинальные запасы истончаются быстро.

Директор уральского филиала ЗАО Райффайзенбанк Австрия Виталий Милованов наиболее популярным продуктом считает обеспеченное активами проектное финансирование строительства:

Зато все большую популярность приобретают банковские продукты, направленные не на увеличение оборотных средств компании, а на финансирование конкретных девелоперских проектов. Стоимость денег тут индивидуальна. Банк часто выступает, скорее, не кредитором, а партнером и соинвестором.

В отличие от классического кредитования, в проектном финансировании речь идет о долгосрочных (по российским меркам) вложениях на пять-семь лет. При этом возможности получения денег очень широки:

Уральский филиал имеет ряд подобных сделок в портфеле, одним из последних проектов было финансирование строительства торгового центра в Екатеринбурге. Общая сумма составила порядка 100 млн долларов, из которых 30% профинансировано самим заемщиком, а 70% банком в виде долгосрочного кредита.

Ограничение одно: использование инструментов проектного финансирования предполагает определенную зрелость строительной компании. Банку необходимо понимать, что предлагаемый проект найдет потребителя и будет приносить стабильный доход, а инициатор проекта сможет обслуживать обязательства, поясняет Александр Парамонов. А Виталий Милованов, возвращаясь к приведенному примеру, дополняет коллегу: Для получения кредита заемщик выполнил все требования банка, в частности заключил контракт генподряда по фиксированной цене с известной западной строительной компанией, привлек ведущих партнеров для проектирования, исследования рынка и подготовки бизнес-плана, брокериджа, а также мониторинга проектных расходов, оформил в залог незавершенное строительство. Именно таким хорошо структурированным проектам банк отдает предпочтение при выборе объектов финансирования.

Профинансированы могут быть и торговые центры, и склады, и офисные комплексы, рассказывает Александр Парамонов. Причем в ВТБ готовы рассматривать предложения по финансированию как малых проектов (стоимостью от 100 млн рублей), так и крупных, которые требуют более значительных средств. К их обеспечению мы можем привлечь иностранных инвесторов через дочерний банк ВТБ-Европа (VTB Europe).

Речь идет прежде всего о целевых инвестиционных кредитах. Обычно это необеспеченная форма (бланковый кредит) или частично обеспеченный кредит. Такого рода заимствования обеспечиваются будущими правами на строящиеся объекты. Наиболее продвинутым банком с точки зрения проектного финансирования является Западно-Уральский банк Сбербанка РФ. Мы начали сотрудничество в этом направлении только в 2006 году, и за год оформили шесть инвестиционных кредитов на общую сумму более 1,5 млрд рублей. Сейчас на стадии оформления находится еще несколько на общую сумму 4,5 млрд рублей.

Неудивительно, что пользуются проектным финансированием прежде всего крупнейшие девелоперские компании, лидеры региональных рынков. Причем объемы сделок постоянно увеличиваются. Рассказывает финансовый директор ОАО Камская долина (Пермь) Владимир Пучнин:

В основном внедряются альтернативные схемы финансирования. Одна из наиболее цивилизованных (выгодных застройщику и не ущемляющая права частных инвесторов) фондирование. Ее, например, активно использует компания Андрея Озорнина: При фондировании взаимодействуют банк (мы работаем со Сбербанком), покупатели недвижимости и застройщик. Суть в том, что банк выдает застройщику кредит под определенный проект. Гарантией возврата служат накопительные целевые счета будущих покупателей недвижимости, которые хранятся на депозите банка. Причем стоимость заемных ресурсов для застройщика рассчитывается по прогрессивной шкале: чем больше средств на накопительных счетах, тем меньше проценты по кредиту. Теоретически если сумма средств в два с лишним раза превысит сумму кредита, процентная ставка будет нулевой. На практике до нуля нам дойти не удалось, но заем под 5% реальность.

Дольщика в залог
Большинство застройщиков до сих пор избегают работы с долевкой по федеральному закону № 214 из−за непропорционально большой ответственности девелопера перед частными инвесторами. (Исключения из правила, конечно, есть. Так, компания Олипс строит по ФЗ-214 примерно половину жилья.) Старая долевка (дома, заложенные до 1 апреля 2005−го, когда вступил в силу этот закон, под его действие не попадают) у застройщиков либо закончилась, либо вскоре иссякнет. При этом частные инвестиции остаются основным источником финансирования строительства.

В поисках идеала
Девелопмент отрасль закрытая, оценить вес различных механизмов и источников финансирования в ней невозможно. Но можно опираться на данные публичных компаний. Так, структура финансирования объектов ЗАО Наш дом (специализируется на жилье) выглядит следующим образом: около 10% собственные средства компании, еще 20% инвестиции ПИФа, оставшееся банковское кредитование, большей частью через фондирование.

Подобную схему и тоже в сотрудничестве со Сбербанком использует Камская долина. В компании этот механизм называют одним из наиболее перспективных: он на руку всем участникам процесса. Застройщики получают дешевые ресурсы и возможность работать с частным инвестором. Дольщик чувствует себя более защищенным (партнерство банка гарантия надежности застройщика). Банк может позволить себе кредитовать заемщика с низкой, но все-таки не отрицательной маржой, и при этом зарабатывать на вкладах покупателей квартир (проценты по ним ниже обычных).

Заемные средства это около половины общего объема. Из них процентов 40 привлечено на открытых рынках с помощью облигационных займов (всего мы провели три займа на 100, 200 и 500 млн рублей соответственно, первые два уже погашены); порядка 60% приходится на банковское финансирование, включая фондирование. Вторая половина собственные средства (30 40%) и средства целевого финансирования, то есть деньги спекулятивных инвесторов и потребителей, оплачивающих жилье на стадии строительства. Вес различных финансовых инструментов меняется. За последние пару лет существенно выросла доля заемного финансирования (было 20 30%) за счет сокращения доли частных инвесторов. Причин несколько. Во-первых, больше возможностей и продуктов стали предлагать банки, конкуренция в их среде растет, и они более заинтересованы в девелоперах как в заемщиках. Во-вторых, мы наработали определенный опыт взаимодействия с банками, кредитную историю, качество нашей компании как заемщика существенно выросло. В-третьих, в период интенсивного роста рынка нам выгоднее продавать жилье на максимальных стадиях готовности, а не долевку, поскольку при долевом участии наша доходность фиксируется, и мы теряем часть потенциальной прибыли, которую могли бы получить благодаря росту цен.

Владимир Пучнин описывает примерную структуру финансирования объектов жилой недвижимости:

Прогноз рынка жилья Пермского края, сделанный нашими аналитиками, основывается на теории цикличности рынка недвижимости. Согласно ей, сейчас мы находимся в завершающей стадии, когда рост цен замедляется. Возможно, весной динамика станет нулевой, затишье продолжится летом. Возобновления роста можно ожидать с осени, но он будет незначительным до 15% к концу года. По-настоящему следующий цикл наберет силу в 2009 2010−м: цены будут расти примерно на 30% в год. В том числе из-за ценовой конъюнктуры изменятся приоритеты в части финансирования строительства. Если говорить о рынке в целом, то в 2008 году по целому ряду причин снизится доля заемного финансирования, а в 2009−м вырастет доля собственных средств компании, вкладываемых в объекты (последнее напрямую связано с тем, что интенсивный рост цен возобновится).

Эволюцию финансовых инструментов Владимир Пучнин, как и многие другие игроки, напрямую связывает с ценовой конъюнктурой рынка недвижимости:

Андрей Озорнин также прогнозирует изменения в структуре финансирования:

Председатель совета директоров проектно-строительной компании Уралмонолит Алексей Силин считает, что соотношение источников финансирования (собственные заемные дольщиков) должно складываться в пропорции примерно 50 10 4 Очевидно, к такой структуре и будет стремиться компания (в настоящее время соотношение собственных и привлеченных средств примерно 30 на 70).

Уроки ликвидности
Последние изменения мировой и российской финансовой конъюнктуры лишний раз наглядно продемонстрировали девелоперам, как опасно складывать все яйца в одну корзину. Комментирует заместитель генерального директора по финансам компании Олипс Борис Терентьев: Взгляните, что происходит на мировом рынке. Финансовые инвесторы уходят в реальный сектор, превращаясь чуть ли не в стратегических. Классические инструменты дешевеют, акции дорожают. Девелоперы, которые сделали ставку только на финансовые инвестиции (например кредиты), сейчас испытывают большие трудности.

Мне представляется, что строители будут больше вкладывать собственных средств. Также увеличится доля банковского проектного финансирования и приток средств со стороны крупных финансово-промышленных групп. Доля частных инвесторов будет сокращаться. Ажиотажа на рынке уже нет, и потребители предпочитают покупать готовое, а не строящееся жилье. Поэтому и застройщикам целесообразнее строить жилье за счет иных источников, нежели будущие потребители, и продавать его готовым.

Борис Терентьев добавляет, что речь идет не только об организационных, но и вполне ощутимых денежных затратах: Мы стараемся осваивать все имеющиеся на рынке источники инвестиций и инструменты их привлечения. Но на первом этапе внедрение нового механизма обходится достаточно дорого с точки зрения транзакционных издержек, трат на изучение и освоение инструментов. Это не является сдерживающим фактором для сильных игроков, но мгновенно освоить большое количество новых инструментов невозможно.

Застраховать себя от неприятностей можно, максимально диверсифицировав механизмы и источники вложений. Но сделать это не просто. Большинство современных инструментов требуют долгой и тщательной подготовки, формализации бизнес-процессов, наведения порядка в отчетности. Генеральный директор Энергоинвест (Челябинск) Виктор Лебедев: Существует много факторов, мешающих строительной отрасли переходить к более цивилизованным формам финансирования. В основном это непростая система финансовой отчетности (адаптировать которую к международным стандартам крайне сложно), как следствие, проблемы с финансовым планированием, особенности налоговых нагрузок и другое.

Точки роста
Пока сложившаяся на рынке конъюнктура не очень благоприятна для заимствований на публичных рынках. К примеру, облигационный заем в осенний период 2007 года из строительных эмитентов выпустила только одна компания Юграинвест-стройпроект (3 млрд рублей). Собиралось гораздо больше. Но это не значит, что девелоперы отказались от этих механизмов. Владимир Пучнин:

Так что масштабную диверсификацию могут позволить себе только крупнейшие игроки. В каком направлении они будут двигаться, помимо дальнейшего развития основных, уже описанных инструментов? По нашему прогнозу, помимо описанных выше инструментов, ожидать следует в первую очередь развития следующих механизмов: публичных заимствований, привлечения институциональных инвесторов, развития ЗПИФов недвижимости.

Компания Олипс, уже не первый год реализующая вексельную программу, в октябре этого года погасила последний заем. Борис Терентьев: Мы не отказываемся от тех целей, которые ставили, реализуя вексельную программу, но новые займы выпускать повременим. Последний мы погасили под 14%. Сейчас на таких условиях векселя нам не реализовать, банки принимают вклады под 14 15%. А дороже привлекать средства не выгодно. Мы поддерживаем отношения с партнерами по вексельной программе, и когда создастся благоприятная конъюнктура, возобновим эту практику. Возможно, это произойдет летом. От идеи выпуска облигационного займа тоже не отказываемся, но пока конъюнктура не способствует.

У нас практически завершена подготовка к организации выпуска кредитных нот (CLN, предполагаемый объем эмиссии 100 млн долларов). Возможно, еще до нового года мы проведем road show, а само размещение позже, когда конъюнктура выправится. Опять же от конъюнктуры будут зависеть сроки четвертого рублевого облигационного займа (объем около 1 млрд рублей), который мы также готовим. Предположительно на 2009 год запланирован выпуск евробондов.

Строительные компании активно экспериментируют с ЗПИФами: их количество на Урале исчисляется уже десятками. Но назвать их инструментом привлечения инвестиций (а именно это основная цель создания ЗПИФов недвижимости во всем мире) нельзя. 80% ПИФов в России (на Урале еще больше) кэптивы. Они создаются (как правило, инициатором строительного проекта или застройщиком) не для привлечения денег извне, а для минимизации налогообложения: ПИФ не является юридическим лицом, поэтому налогом на прибыль не облагается. Его платят пайщики, и то в момент извлечения дохода, то есть при гашении паев. Таким образом, отчисление налогов откладывается на срок действия ПИФа (максимум 15 лет). Платить налоги через 15 лет, а до этого вкладывать эти суммы в бизнес, очень заманчиво.

Финансирование стройки с помощью институциональных инвесторов (НПФ, страховых фондов, фондов коллективных частных инвестиций) притча во языцех. Но если раньше о такой возможности игроки говорили как о заманчивой теории (см. Фактор 214, Э-У № 41 от 31.10.05, На круги своя, Э-У № 45 от 28.11.05), то сейчас как о практике ближайшего будущего. Борис Терентьев: Закрытых сделок с институциональными инвесторами у наспока нет, мы активно ведем переговоры с рядом европейских фондов их интересуют наши объекты для долгосрочных вложений. Причем точно сказать, кто выступил инициатором переговоров, нельзя. Это совпадение интересов: у нас несколько проектов вот-вот выйдут на инвестиционную стадию, а у инвесторов появился интерес. Виктор Лебедев: В ближайших планах перейти к сотрудничеству с институциональными инвесторами, сейчас мы готовимся к процессу, ведем переговоры, выстраиваем оптимальную схему взаимодействия.

Теперь точно консолидация
Подведем итог. Цены на рынке коммерческой недвижимости пока растут, но предпосылки к замедлению динамики и даже стагнации налицо. Рынок будет насыщен в подавляющем большинстве городов и сегментов к 2010 году. На рынке жилья о насыщении говорить не приходится, но о существенном увеличении объемов ввода (см. Большая КОТовасия, Э-У № 8 от 26.02.07) можно. Цены продолжат расти через год-два, но былой динамики уже не достичь. Конкуренция усиливается, маржа игроков сокращается. По мере насыщения рынок становится все более рискованным, требования к управленческому и финансовому профессионализму игроков повышаются. На этом фоне все большее значение приобретает поиск оптимальной структуры финансирования, диверсификация инструментов и источников. К слову, компании диверсифицируют не только финансовые инструменты, но и сферы деятельности: жилищные девелоперы наращивают долю коммерческой недвижимости, игроки оставляют часть коммерческой недвижимости в собственности, чтобы получать устойчивый поток ресурсов от аренды.

Вот только обсуждают (если вообще обсуждают) работу собственных ПИФов с журналистами застройщики в большинстве случаев с опаской. Виной тому интерес к ПИФам со стороны правоохранительных органов, вольно трактующих законодательство. Люди в погонах практически уравнивают отложенное налогообложение с уходом от налогов и в беседах с застройщиками доходят до поминания Ходорковского: мол, и вы доиграетесь (это реальный случай, рассказанный нам застройщиком). Если на официальном уровне будет прямо заявлено, что возможности минимизации налогообложения с помощью ПИФов законны, их формирование пойдет активнее. Момент, когда они станут полноценным инструментом привлечения инвестиций физических лиц, всех тех же институциональных инвесторов, приблизится. Пока в России есть только один пример инвестирования пенсионных средств с помощью ЗПИФов в недвижимость. Новатором выступил Ханты-Мансийский НПФ (см. Начали с денег, Э-У № 31 от 27.08.07). Но успешность этого опыта говорит о широких перспективах подобного способа финансирования.

На рынке Екатеринбурга уже несколько месяцев курсирует информация о готовящемся слиянии путем обмена акциями одного из лидеров рынка с инорегиональной компанией. В другой компании также неофициально признаются: предложения о слиянии поступали и к ним (возможно, от того же самого инорегионального игрока), предприятие посещали аудиторы. Ждать первых ласточек будем уже в следующем году.
Рынок логистической недвижимости до сих пор развивался в Санкт-Петербурге весьма активно, но бессистемно. Склады строились исходя из предпочтений отдельных компаний, что в результате привело к их хаотичному распределению по территории города. Это стало причиной проблем как для обеспечения логистических процессов, так и в целом для дорожно-транспортной ситуации в городе. Для того чтобы упорядочить развитие складской недвижимости, комитет по транспортно-транзитной политике (КТТП) разработал концепцию развития терминально-складской инфраструктуры города. Впервые она была представлена в начале ноября, а до конца года документ будет вынесен на утверждение петербургского правительства.

Все мы видим, как стремительно сегодня развивается сектор складских площадей, и становится очевидно, что инвестиционный процесс надо как-то упорядочить, -- рассказал председатель комитета по транспортно-транзитной политике Николай Асаул. -- Мы очень хотим, чтобы концепция стала эффективным инструментом, способным регулировать рынок в соответствии с городскими приоритетами, чтобы дальнейший рост складского хозяйства не шел во вред мегаполису и не усугублял пробочную ситуацию.

Очевидно: крупные игроки больше соответствуют актуальным запросам рынка. Консолидация строительного рынка идет давно, но в мягкой форме: растет доля крупнейших компаний на рынке за счет сокращения совокупной доли мелких. Сегодня мы на пороге качественного рывка, когда консолидация пойдет на уровне слияний и поглощений. Виктор Лебедев: К перечисленным инвестиционным механизмам можно добавить создание совместных предприятий. Для строительства эта тема новая. Подобные предложения нам уже поступали, но это вопрос перспективного сотрудничества.

Исходя из этих параметров авторы концепции попытались сформулировать задачи по развитию терминально-складской инфраструктуры. В первую очередь должна увеличиться площадь крытых складских комплексов, которые следует сконцентрировать в специализированных территориальных зонах -- в основном в районе КАД и за ее пределами, а из города склады нужно постепенно выводить. Они должны остаться внутри кольцевой дороги только в тех объемах, которые могут обеспечить дистрибутивную функцию. То есть развитие складских комплексов в городской черте продолжится, но с ограничениями по размеру объекта. Мы предлагаем ввести планку в 10 тыс. кв. м, -- отметил господин Асаул, подчеркнув, что обозначенная цифра получена путем экспертной оценки и подлежит обсуждению. Таким образом, к 2010 году внутри КАД должно появиться не более 170 тыс. кв. м складских площадей, а за ее пределами -- свыше 1 млн кв. м. К 2025 году предполагается уменьшить объем складов в пределах кольца более чем вдвое -- до 2,55 млн кв. м, а вдоль КАД и за ней увеличить до 5,69 млн кв. м.

После того как действующие складские объекты были наложены на карту Петербурга, КТТП выделил 14 основных зон их размещения, обозначив их зеленым цветом. Самые крупные из них -- Старая промзона, расположенная в сложившемся промышленном поясе, который примыкает к центру города с юга, зоны Центр, Парнас и Припортовая. На основе всех полученных данных был сделан прогноз развития складских мощностей, необходимых Петербургу в краткосрочной и среднесрочной перспективе: до 2010-го, 2015-го и 2025 года. Так, до 2010 года площадь портовых терминалов, по расчетам, увеличится до 318 га (в основном за счет тыловых комплексов), а крытых складов -- до 6,4 млн кв. м. К 2025-му эти цифры составят соответственно 565 га и 8,2 млн кв. м.

Девелоперы и консультанты позитивно оценили предложенный им проект концепции. Правда, они посчитали ее простой констатацией факта и существующей ситуации. Карта получилась интересная, но обозначенные на ней зеленые зоны и так развиваются естественным путем, -- уверен Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Saint-Petersburg. С ним согласен и Владимир Новоженин, региональный директор ООО Кюне + Нагель: Разработка концепции, на мой взгляд, запаздывает года на три. Хотелось бы, чтобы город ее как можно быстрее принял. Бизнес идет впереди, и важно понять, вписываются ли наши разработки в городские планы. По его словам, сейчас в Петербург со стороны Шушар можно попасть только по московской трассе -- дублирующих локальных дорог, которые позволяли бы небольшим грузовикам въезжать в город минуя пробки, просто не существует. А чтобы попасть с одного склада в Шушарах на другой, расположенный от него в 200 м, приходится выезжать на трассу и делать несколько разворотов.

Кроме Парнаса создание логистической зоны предусмотрено в районе пересечения ЗСД и КАД, где строится завод Nissan. Зеленым цветом на карте выделена и территория аэродрома Левашово. Уже принято постановление правительства РФ об изменении статуса этого объекта: он теперь имеет двойное назначение -- военное и гражданское. Логистический центр будет создан в районе Парголова. Там, кстати, корпорация Стерх уже построила один из самых современных таможенных складов. Подобные объекты появятся в зоне Новоорловская и на прилегающих к ней территориях.

По словам Николая Асаула, решением проблемы большегрузных перевозок внутри города должен стать грузовой каркас автодорог. Речь идет как о строительстве новых трасс, в частности так называемого Восточного радиуса -- скоростной магистрали от ЗСД до моста в створе Фаянсовой и Зольной улиц, так и о модернизации существующей улично-дорожной сети для увеличения ее пропускной способности (расширение дорожного полотна, создание карманов для отстоя грузовиков и пр.). Очевидно, что нужно расширять и подходы к городу. Есть проект реконструкции Московского шоссе, там строятся развязки. Однако на сроки дорожных работ негативно влияет то, что практически вся земля в Шушарах скуплена, причем по довольно высоким ценам, и не все собственники готовы уступить ее заказчику строительства за обозначенные суммы, отмечают в КТТП.

Как отметили девелоперы, концепции не хватает транспортной составляющей, а точнее -- полной программы, где и как город будет строить дороги, обеспечивающие складские комплексы подъездами. Бизнес возводит склады, а государство должно строить дороги; складские мощности наращиваются быстрыми темпами, а транспортная инфраструктура явно отстает. Между тем логистические терминалы притягивают в город новые грузопотоки. Как быть с этим 'бутылочным горлышком' -- нашими дорогами? -- задается вопросом Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства.

На склады классов В и С приходится 89% всех складских площадей. С 2003 года среди складов преобладают помещения класса В, которые являются результатом инвестиций собственников или арендаторов в объект класса С. Из выявленных складов класса А около 60% площади приходится на построенные и введенные в эксплуатацию в 2002-2005 годах. Среди них преобладают комплексы небольшой площади, 4-6 тыс. кв. м (Ниеншанц-терминал, Охта-терминал, Ниинивирта-Терминал).

Складская география Петербурга
Больше всего крытых складов находится в зоне Старая промзона (900 тыс. кв. м). Второй по площади складов является зона Центр, где сосредоточено больше половины встроенных складских помещений города. Площадь отдельно стоящих складских объектов в этой зоне невелика, около 350 тыс. кв. м. Среди остальных зон самой развитой является Парнас, где сосредоточено почти 500 тыс. кв. м крытых складских объектов. Немного уступает этой зоне только зона Припортовая. Еще четыре зоны -- Южная, Северо-Западная, Выборгская и Предпортовая -- имеют примерно одинаковый объем крытых складских помещений. При этом по степени концентрации они отличаются: наиболее сильно склады сконцентрированы в зоне Южная и Предпортовая. В зоне Северо-Западная складские комплексы образованы на базе бывших производственных площадок в районе Торфяной дороги и Богатырского проспекта, а также двух бывших овощебаз.

Среди складских помещений класса А 21% площадей приходится на низкотемпературные склады, которые имеют три зоны сосредоточения: порт, промзона Горелово и район Софийской улицы. В целом складские комплексы класса А пока возникают либо в традиционных промышленных зонах с динамично растущими производственными предприятиями (Парнас, Предпортовая), либо на месте депрессивных производственных площадок.

Шушары -- одно из самых перспективных мест размещения складской недвижимости в Петербурге. По данным экспертов, площадь действующих складских комплексов классов А и В в Шушарах составляет более 135 тыс. кв. м.

Уходят с колес
С начала года по настоящее время в Москве построено около 450 тысяч кв. м офисных помещений. Согласно сентябрьскому отчету консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR), общее предложение офисов классов А и В составило в столице 6,6 млн кв. м. По оценкам компании Миэль, это примерно пятая часть от общего (с учетом административных зданий и других площадей класса С) наличия офисных площадей в столице. Причем, по разным оценкам, от 60 до 80% заявленных девелоперами офисных площадей сдаются в аренду или продаются еще до сдачи объекта госкомиссии. Но арендаторы не возражают против увеличения срока аренды помещений В и А классов соответственно с трех-пяти до пяти-семи лет, чтобы застраховаться от роста ставок аренды. Девелоперам сдача в аренду или продажа офисных площадей на стадии строительства также выгодна, поскольку обеспечивает гарантированную заполняемость после сдачи в эксплуатацию.

Спрос на офисные помещения в Москве опережает предложение настолько, что нынешние ударные темпы строительства необходимо сохранить еще лет пять. При том, что быстрее и больше, чем в Москве, сегодня нигде в Европе офисы не строят. Из-за нехватки бизнес-центров классов А и В поднялись ставки аренды - они увеличились, по данным разных компаний, на 7-50% по сравнению с концом прошлого года. Из тенденций нынешнего года стоит отметить децентрализацию офисного строительства в Москве с одновременным замещением бизнес-центров многофункциональными комплексами.

Цены растут: арендаторы московских офисов соглашаются платить за самые высококачественные площади по $750-1300 за квадратный метр в год (здесь и далее цены указаны без НДС и операционных расходов), что на 5-7% больше по сравнению с прошлым годом, даже с учетом инфляции. Иногда доходит и до $2 тысяч за квадратный метр. Отдел исследований Colliers Int. отмечает случаи роста ставок в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Арендные ставки в В-классе выросли на 8-11% и достигли $470-820.

Один из важных индикаторов здоровья рынка - уровень вакантных офисных площадей в Москве сохраняется на низком уровне. Для офисов А-класса он составляет 1,8%, а для В-класса примерно 4,5% от имеющегося предложения. Считается, что этот показатель на развитых рынках должен удерживаться на уровне 8-10%.

Особенностью российского рынка, с которой еще долго придется мириться, эксперты считают низкое качество возводимых объектов. Во всех секторах коммерческой недвижимости ощущается реальный недостаток качественного продукта. В Москве только сейчас начинают появляться объекты, которые можно было бы перевести в любую европейскую или мировую столицу и они будут выглядеть там на своем месте, - считает глава CW SR Сергей Рябокобылко. Но конкуренцией качества строящихся объектов в Москве пока еще не пахнет.

Постоянный рост спроса на офисы эксперты рынка связывают с выходом на столичный рынок все новых российских и иностранных компаний и с расширением деятельности уже существующих компаний. Поэтому и не увеличивается количество свободных площадей, а объем сделок, совершенных на рынке бизнес-центров классов А и В, в этом году оказался в полтора раза больше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил, по данным исследований компании Becar Consalting, около 850 тысяч кв. м. Этот показатель дает право предположить, что текущий год повторит, а то и побьет рекорд предыдущего года - 1,4 млн кв. м.

Представители всех компаний, опрошенных корреспондентом Газеты, отметили, что ЦАО столицы парализован автомобильными пробками - они делают бессмысленной оплату дорогой аренды в бизнес-центрах ЦАО. Обязательное для офисов классов А и В идеальное местоположение офиса в Москве вошло в противоречие с элементарной доступностью: до собственного офиса трудно добраться на собственном автомобиле. Поэтому многие арендаторы хотят снимать офисные помещения в поясе Садовое кольцо - Третье транспортное кольцо (ТТК) и даже в поясе ТТК - МКАД, что объясняется наличием в этих зонах хороших транспортных развязок.

И поработать, и отдохнуть
В текущем году четко проявились две тенденции развития офисного строительства в столице: децентрализация размещения качественных офисных площадей и увеличение масштаба самих объектов, которые все чаще проектируются как многофункциональные. Эти тенденции взаимосвязаны.

Децентрализация в расположении будущих офисных зданий сказалась и на размере объектов. Если в центре бизнес-центр от 50-60 тысяч до 100 тысяч кв. м считается большим, то за Садовым кольцом, а тем более за МКАД, и 300 кв. м, как выразился один из менеджеров, не режет глаз. Поэтому логично, что в этом году было заявлено о строительстве четырех объектов с общей площадью более 300 тысяч кв. м каждый, - говорит директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль- Коммерческая недвижимость Айдар Галеев.

Но поскольку эти районы не богаты инфраструктурой, то логичным решением инвесторов и девелоперов стало увеличение проектируемых комплексов, которые превратились из чистых бизнес-центров в объекты многофункциональные. Они собирают под одной крышей и торговые площади, и гостиницы, и офисы вместе с необходимыми элементами социальной инфраструктуры (например, рестораны и кафе). Ведь нередко в зоне пешей доступности в новых деловых районах нет даже продовольственных магазинов, не говоря уж о приличных заведениях общепита. Девелоперы заинтересованы в строительстве многофункциональных центров едва ли не меньше арендаторов, поскольку сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски.

Жертвы бюрократии
Неприятной, подтверждающейся из года в год тенденцией, с которой приходится мириться, аналитики считают перенос обещанных сроков ввода объектов в эксплуатацию. Вот и в этом году, уверены эксперты, несмотря на то что застройщики запланировали ввод около 1,2 млн кв. м площадей в бизнес-центрах классов А и В, хорошо еще, если будет сдано 60% заявленного. Неизменными причинами задержек, которые эксперты уже относят к национальным особенностям российского рынка, остаются крайне длительные сроки получения всевозможных справок, разрешений, виз в бюрократических структурах города, а также банальная нехватка квалифицированной рабочей силы. Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию в среднем составляет полгода, - рассказала в интервью Газете замруководителя отдела офисной недвижимости CW SR Елена Алпатова. - Причем, как ни странно, от переноса срока не застрахованы и опытные западные девелоперы.

В результате указанные тенденции дают возможность бизнесменам арендовать помещения в офисном объекте с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Как рассказали корреспонденту "НГ" в компании "ДОН-строй", спрос на квартиры постоянно растет, при этом зачастую квартиры раскупаются еще на начальной стадии. При этом не имеет значения, относится жилье к категории "престижного" или речь идет о стандартных панельных домах. Застройщикам сейчас выгоднее возводить целые комплексы, а не отдельные дома.

Наконец, все опрошенные корреспондентом Газеты эксперты не пропустили мимо ушей требование мэра Москвы о запрете строительства в ЦАО новых офисов. Пока распоряжение мэра не превратилось в массовый исход девелоперов из центра, - подчеркнула в интервью Газете руководитель отдела консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева. Впрочем, следуя общей тенденции децентрализации столичного офисного рынка и с учетом ограничений, высказанных в виде пожеланий, все больше масштабных офисных проектов будет выходить и уже выходит за пределы центра Москвы. А в полугодовом отчете компании Миэль - Коммерческая недвижимость, в контексте запрета офисного строительства в центре, аналитики, со ссылкой на официальные источники столичного правительства, заметили, что к 2010 году планируется построить 74 деловых центра в каждом из административных округов Москвы. Общая площадь строительства запланирована в 1 млн кв. м - это почти двухлетний общий объем офисного строительства в столице.
Осенние ожидания риелторов насчет традиционного осеннего повышения цен на жилье оправдались. Так, по данным аналитического центра сайта за сентябрь, цена одного квадратного метра выросла на 3,6% - до 1275 долларов. Мало того, по мнению аналитиков, спада цен даже не предвидится.

На месте пятиэтажек будет возведен квартал, где жилая зона, зоны бизнеса и отдыха, разветвленная инфраструктура не просто сосуществуют, а создают новое архитектурное единство. В этом квартале будет все - от школ, детских садов и магазинов до кинотеатров, фитнесс-центров и яхт-клубов.

Например, строительная компания "КРОСТ" не так давно взялась за реконструкцию целого квартала "Велтон-парк" района Хорошево-Мневники. По словам представителей компании, проект не имеет аналогов в столичном градостроительстве. Это будет первое жилое образование в Москве, где применен европейский опыт создания единого архитектурного и социального пространства, подобного уникальному парижскому кварталу Дефанс.

"Этим объектом мы открываем для себя новое перспективное поле деятельности - Юго-Западный округ города Москвы. До этого основными районами нашей застройки были Северо-Западный и Центральный округа столицы. Хочется верить, что наша деятельность в одном из самых престижных районов столицы, недаром называемом "вторым центром", будет столь же продуктивной", - рассказал генеральный директор концерна "КРОСТ" Алексей Добашин.

А активное озеленение, искусственные водоемы и отсутствие автомобильного движения составят благоприятное экологическое равновесие. "Уникальность данного проекта состоит и в том, что его реализация сосредоточена "в одних руках": "КРОСТ" ведет по данному проекту и инвестиционную деятельность, и генподрядную работу", - пояснили в компании. Кроме того, в июне "КРОСТом" было начато строительство жилого комплекса "Леонардо".

О подземном гараже даже речи не идет - его наличие уже считается само собой разумеющимся. Возросли требования к качеству приобретаемого жилья. Вместе с комфортабельной квартирой покупатель предпочитает получать охраняемую благоустроенную территорию вокруг дома, высококлассное инженерное оборудование. Большое значение имеет индивидуальность дома, его архитектура. Согласны с этой точкой зрения и в "КРОСТе". "Современный покупатель выбирает не просто жилье, а скорее образ жизни", - отмечает Алексей Добашин. "Жилые образования, подобные кварталу "Велтон-парк", создают единое пространство, где реализуется именно новый образ жизни, основой которого станут гармония природы и человека, однородность социальной среды, самодостаточная инфраструктура, комфорт, безопасность и стиль", - продолжает он.

Такое комплексное строительство позволяет охватить большую территорию и, следовательно, инвестировать больше денег. Покупателям это нравится. По словам представителей "ДОН-строя", сегодня покупатели элитных квартир вместе с жильем хотят получить целый комплекс услуг. Человек, который экономит свое время, часто делает выбор в пользу домов, где у него все "под рукой" - фитнесс-центр, солярий, бассейн.

И хотя многие строительные организации стараются модернизироваться, их технология отстает от рыночных запросов и потребностей. По этой причине в ближайшее время можно ожидать, что индивидуальная застройка сильно потеснит типовые дома. Если сейчас в Москве по индивидуальным проектам строится около 20% всего жилья, то скоро эта цифра вырастет до 50%.

Следует отметить, что спрос на жилье остается высоким, даже несмотря на то, что никаких революционных технологий в градостроительстве не появляется, качество типовых панельных домов регулярно оказывается невысоким. Сами застройщики не считают необходимым менять технологию строительства. По оценке экспертов, невозможно кардинально улучшить качество типовых домов или вообще перестать их строить, потому что невозможно мгновенно поменять технологию строительных организаций.

Причем не только на элитную, но и на массовую. Единственное, что можно ожидать, - это то, что квартиры не будут расти в цене с такой скоростью. Дело в том, что нынешний темп роста рынка является самым сильным за всю историю российского рынка недвижимости. Даже в кризисный 1998 год перепады цен не превышали 3,5-4% в месяц. Именно поэтому маловероятно, что активный рост цен будет продолжаться и дальше.

Специалисты считают, что люди хотят получать все более качественное жилье, поэтому характер запросов потребителей будет меняться в сторону индивидуальных проектов, комбинированного и монолитного жилья. Впрочем окончательная "смерть" панельным домам не грозит. Именно из-за стабильного спроса и роста требований к жилью не стоит ожидать спада цен на недвижимость.



Главная --> Публикации