Главная --> Публикации --> Офисы растут в промышленных масштабах Продажа летних заготовок Строительный бум диктует новые подходы к производству и дизайну мебели Не пренебрегайте маленькими

Но, как оказалось, нас ожидало еще и нашествие городских мародеров. Первыми активизировались гости с дальнего юга -- сотрудники клининговой компании, обслуживающей соседний супермаркет. Они шастали по подъездам и потом тащили по двору драные одеяла и матрасы в разводах грязи. Потом пришла очередь дворников-гастарбайтеров. Они вселялись в опустевшие квартиры, куда волокли брошенную рухлядь, которая прежде именовалась мебелью и аудио- и видеотехникой. Чтобы не мусорить во дворе, они за два-три дня превратили подъезды в свалку пищевых и прочих отходов. Коренные москвичи тоже не оставались в стороне. Время от времени у дверей нарисовывались пропитые лица славянской национальности, клянчившие какой-нибудь цветной металл вроде ненужной алюминиевой кастрюли.

О том, что при переезде из пятиэтажек можно лишиться всего или почти всего имущества, мы знали заранее. К примеру, пережившие этот процесс знакомые заклинали нас не растягивать процесс на несколько дней. Дама, оставившая ценные, но неподъемные вещи в старой квартире под охраной железной двери с супернадежными замками, наутро не нашла в покидаемом жилье ровным счетом ничего. Воры попросту пробили дыру в стене из соседней пустой квартиры. Так что к сложностям подобного рода мы морально были готовы. Однако действительность превзошла все ожидания. Только чуткий сон спас нас от взлома.

Подтянувшиеся за день до даты сноса сборщики антиквариата с этими специалистами конкурировать даже не пытались. Они сидели в своих Фольксвагенах и Тойотах и смирно ждали, когда ломовики покинут подъезд. И лишь затем демонстрировали свой профессионализм. Букинист сидел в машине и по рации управлял юными помощниками, объясняя, что из брошенных книг брать, а что -- нет. А охотники за антиквариатом облачились в оранжевые костюмы спелеологов и каски с фонарями. Собственно, такую экипировку вряд ли можно было считать лишней. Электричество было лишь в квартирах, жильцы которых до конца боролись за лучший вариант переселения. Повсюду из срезанных труб с этажа на этаж текли вода и нечистоты, и растоптанная цементная крошка из развороченных стен превращалась в грязную кашу, расползающуюся по лестницам и полам квартир.

Профессиональные сборщики ценностей появились лишь после того, как у подъездов наклеили объявления с указанием точной даты сноса дома. Главной силой была бригада крепких ребят на Газели, то ли нанятая застройщиком, то ли договорившаяся с его представителями. По официальной версии, они изымали из квартир чугунные ванны, кухонные плиты, батареи и все трубы. Но на самом деле они взламывали квартиры, чьи владельцы не вняли предупреждению, и в мгновение ока вытаскивали оттуда все более или менее стоящее.

Наверное, вещи, снятые с трупа дома, можно продезинфицировать и даже продать. Но тот, кто хоть раз видел, как их добывают, вряд ли даже на пушечный выстрел подойдет к местам, где их продают.
Очередное заседание общественного градостроительного совета, прошедшее в среду, уже называют историческим - архитекторы и проектировщики нашли изящный способ извлекать дополнительные гектары столичной земли под застройку буквально из воздуха. Экспериментальной площадкой станет участок между Поклонной горой и рекой Сетунь - новый жилой район построят над железной дорогой, перекрыв пути мощной платформой.

По моим наблюдениям, охотникам за винтажными вещами, как и всем остальным, достался небогатый улов. Спец по электрике на Жигулях клял жильцов, вывернувших даже старые лампочки. А девушка в оранжевом облачении после долгих поисков в соседней с моей квартире вынесла отвратно пахнущие и жутко выглядящие женские шляпы 1980-х годов и сумки из натурального советского дерматина.

Для этого планируется убрать кусок Московской железной дороги Киевского направления (от Третьего транспортного кольца до Минской улицы) в специальное шумовиброзащитное закрытое искусственное сооружение-платформу. Фактически перевес-ти эту часть дороги в режим метро. В результате образуется изрядное количество новой площади под застройку - 54 га. С учетом прилегающих территорий площадь нового квартала составит 173 га. Вытянувшийся вдоль Поклонной горы район будет представлять собой хребет, в изголовье которого появятся 70-этажная башня с апартаментами и два небольших офисных квартала. От нее начнется широкий - от 30 до 60 метров - бульвар. По мере удаления от центра высота зданий - в основном жилых и гостиничных - будет уменьшаться и в конце концов составит не более 8 этажей. Здание молла, завершающего хребет, будет практически плоским. 3 детских сада, 2 школы и поликлиника, 18 тысяч мест в подземных гаражах и озелененные кровли домов - в макете города будущего продумано, кажется, все. Управляющей компанией экспериментального мегаквартала должно стать ООО Миракс Групп.

Впервые идею использовать пространство над железными дорогами мэр Москвы Юрий Лужков высказал еще в 2003 году - правда, тогда речь шла лишь о возведении над путями паркингов и прокладке автомагистралей. За это время московское правительство и ОАО Российские железные дороги нашли общий язык, и дело наконец дошло до экспериментального проекта. Представленная на суд архитектурного совета разработка (авторы - 19-я мастерская Моспроекта-2, НИиПИ Генплана, ЗАО Мосжелдорпроект) довела идею до логического конца: если над железкой можно строить гаражи, значит, можно и жилье, и офисы, и бульвары. Главная цель так и формулируется: превратить ранее отчужденные федеральные земли в полноценное городское пространство.

- Вот здесь запланирован еще один, южный, дублер Кутузовского проспекта. Параллельно ему - еще одна дорога, дублер дублера, если хотите. Так что новый район не только не ухудшит, но способен даже улучшить транспортную ситуацию.

Устрашающие размеры будущего района - 2 с половиной миллиона квадратных метров жилья, - смутили собравшихся перспективой окончательной остановки и сегодня уже донельзя загруженного Кутузовского проспекта. Но главный архитектор Москвы Александр Кузьмин поспешил успокоить взволновавшихся:

Большой Сити с японским акцентом
Помимо решения судьбы железнодорожного квартала общественный совет одобрил строительство небоскреба в районе Большого Сити по адресу: Кутузовский проезд, владение 1 Доклад главного архитектора Москвы по этому вопросу напоминал плач Ярославны.

Единственным доводом против стало замечание искусствоведа Алексея Клименко о том, что при нынешней катастрофической ситуации с транспортом нагружать новые дороги еще и жильем неразумно. Однако его соображения были сломлены двумя мощными аргументами: во-первых, строить над железными дорогами дорого и надо заинтересовать инвестора, во-вторых, жилья много не бывает - Москва до сих пор не дошла до европейской нормы средней обеспеченности жильем в 20 кв. метров на человека.

Проектировщик небоскреба - легендарный японский архитектор Кионори Кикутаке, автор концепции метаболизма в архитектуре. На отведенном участке он предложил построить дом-город - конструкцию из одной 51-этажной и двух 36-этажных секций, соединенных 15-этажными связками. Дом представляет собой автономную систему с собственной инфраструктурой. Каждая группа квартир имеет свой застекленный атриум - на проекте они изображены в виде ромбов.

- Давайте построим хотя бы один объект высочайшего международного качества без нижегородского акцента, - заклинал Александр Кузьмин. - А то мы без конца то правим Нормана Фостера, то пытаемся учить Заху Хадид... Ну давайте просто позволим мастеру работать...



Еще одной акцией совета стало решение о приостановке проекта строительства торгового центра около выхода станции метро Университет, вызвавшего этим летом народные волнения (Известия писали о скандале 2 августа 2007 года). Было решено подыскать инвестору другое место для строительства.

Государство объявило развитие малого бизнеса одним из приоритетов экономической политики. Но регулирует ли оно процесс повышения арендной платы? Только отчасти. В статье 614 Гражданского кодекса РФ устанавливается: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще раза в год. И все.


Вопрос существования малого бизнеса во многих случаях целиком зависит от размера платы за аренду офисных, торговых или производственных помещений. Эта плата составляет от 50 до 80% расходов малых фирм и значительное повышение арендной платы для них почти убийство.

Что получается на практике? Наиболее цивилизованный подход в изменении стоимости аренды помещения для малого бизнеса учет инфляционного фактора: официальная инфляция составляет примерно 10% в год, на столько же повышается арендная плата. Но так поступает меньшинство арендодателей. А подавляющее большинство увязывает цену с повышением стоимости аренды муниципальных помещений. Например, в этом году власти Екатеринбурга повысили плату за аренду принадлежащей городу недвижимости на 30%. В той же пропорции подняли цены и частники. Но у них-то, в отличие от муниципалов, ставка изначально была рыночной, следовательно, более высокой.

Понятно, что невозможно законодательно обязать арендодателя и арендатора при заключении договора руководствоваться какой-то одной методикой определения или изменения размера арендной платы: все-таки живем в рыночные времена. Но сейчас рекомендации, которых можно было бы придерживаться при заключении договора аренды, в принципе отсутствуют. Государство вообще махнуло рукой на ценовую политику: как стороны договорятся. Таким образом, вопрос существования множества малых фирм решают, по сути, собственники помещений.

Откуда такое противоречие? В розничной торговле место расположения один из основных факторов успеха: можно переехать буквально за угол, и на том потерять половину клиентов. Угроза разорения станет вполне реальной. За место держатся даже некоммерческие организации. К примеру, в Екатеринбурге один из юридических (!) вузов, арендующий несколько этажей здания, вынужден постоянно соглашаться с предложениями частного арендодателя повысить арендную плату несколько раз в год (напомню, это противоречит законодательству).

При этом спрос на аренду торговых площадей, например в Екатеринбурге, не поспевает за резко возросшим предложением. Если в 90−е годы основная розничная торговля была сосредоточена в трех-четырех точках уральской столицы, то теперь поток потребителей распылился на несколько десятков крупных торговых центров. Для аренды стали доступны места, некогда считающиеся сладкими. Собственники пытаются по полгода сдать эти помещения, но арендаторов набирается мало. Причина ослабел поток потребителей, и бизнес здесь стал менее рентабельным. Исходя из рыночного закона соотношения спроса и предложения, плата за аренду торговых площадей должна была бы снижаться. Но она все равно повышается.

Сменить офисное помещение проще: на новом месте достаточно подключить телефон и интернет и ты продолжаешь поддерживать связь с постоянными клиентами. Именно поэтому в ближайшие год-два после ввода значительного числа офисных центров в уральской столице следует ожидать реального снижения арендной платы. Здесь закон соотношения спроса и предложения срабатывает с гораздо меньшими препятствиями. Но иногда и офисный переезд для арендатора нежелателен. Например, до прежнего офиса работнику было удобно добираться, а до нового нет. Работник вынужден уволиться, бизнесу наносится определенный ущерб.

Да простят меня юристы-теоретики, но равноправных участников договорных отношений на практике не существует. В договорах всегда имеется сильная и слабая сторона, а в договорах аренды это всегда арендодатель и арендатор соответственно. Собственник, предоставив малому бизнесу первоначально на рыночных условиях в аренду помещение, дав ему там укорениться и прикормить клиентов, впоследствии начинает выкручивать тому руки, задирая ставки аренды выше всяких разумных (с рыночной точки зрения) пределов. Гражданский кодекс позволяет арендодателю в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Во всех случаях арендаторам выгоднее не спорить с собственниками помещений, а сидеть тихо.

В небольших городах неравноправие в отношениях арендодателя и арендатора еще более значительно. Во-первых, в силу ограниченности подходящих для бизнеса помещений (как правило, они располагаются в районе городского рынка и на единственной центральной улице). Во-вторых, у арендаторов меньше возможности опротестовать незаконные действия арендодателей в суде: в провинциальных городках мало квалифицированных адвокатов и по-прежнему низкий уровень правовой грамотности населения.

Государственным органам необходимо разработать три-четыре методики расчета размера арендной платы, с тем чтобы при заключении договора аренды стороны придерживались каких-то общих норм. Этими же нормами могли бы руководствоваться и суды при вынесении решений по делам, связанным со спорным повышением арендной платы.

Сегодня имеется острая необходимость уравнять участников договора аренды офисных, торговых и производственных помещений. Отношения между ними должны стать более цивилизованными, прозрачными и предсказуемыми. Все это те самые главные условия выживания в России малого бизнеса.

Вступил в силу федеральный закон (ФЗ-212), который уточнил условия выкупа земли для приватизированных предприятий и организаций ввел льготный период выкупа до 2010 года. Предприятия получили право стать собственниками земельных участков за 2,5% от кадастровой стоимости.

При заключении договора аренды плата за пользование помещением устанавливается, как правило, на справедливой, рыночной основе. Дальнейшие же изменения стоимости аренды, если заключен долгосрочный договор, должны определяться преимущественно показателями инфляции.
Стартовал льготный выкуп земли предприятиями. Но для заводов Москвы и Петербурга, а также девелоперов, настроенных перепрофилировать индустриальную недвижимость, условия, напротив, ужесточились.

Покупают все!
Кроме промышленных предприятий владельцами земельных участков могут стать коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, если у них в собственности есть здания и сооружения, стоящие на этих участках.

Чиновники пожалели промышленников. По данным Минэкономразвития, на выкуп земельных участков предприятия тратили от 20 до 40% чистой прибыли за год. А чтобы выкупить все земли под всеми заводами в стране, промышленникам, по разным оценкам, необходимо 60−100 млрд долларов. Снижение выкупной цены, утверждал прежний глава МЭРТ Герман Греф, увеличит капитализацию предприятий они получат хорошее обеспечение активов. По расчетам МЭРТ, новый закон позволит снизить выкупные цены по сравнению с 2006 годом в городах в среднем в 2,3−9 раз, на межселенных территориях примерно в 7,3 раза.

Впрочем, для Москвы и Петербурга сделано исключение выкупная стоимость составляет 20% от кадастровой. Петербург перешел на кадастровую оценку земли с 2007 года. Она зависит от функционального использования земли. Ставка земельного налога, в свою очередь, привязана к кадастровой цене и составляет максимум 1,5% от нее. До принятия ФЗ-212 выкупная стоимость земли в Петербурге была равна девятикратной ставке земельного налога.

Предприятиям, которые не могут наскрести денег на выкуп земли, предложено ее арендовать. По новому закону, индустриальные земли должны быть оформлены или в аренду, или в собственность до 1 января 2010 года, для собственников линейных объектов до 1 января 2013 года. Годовой размер арендной платы не может превышать 2% кадастровой стоимости.

По полной
Мэр Москвы Юрий Лужков инициировал еще один пункт в законе запрет на перепрофилирование земельных участков, реконструкцию и новое строительство на них. Формальная причина сохранить промышленность, действительная, по словам петербургских экспертов, наполнить столичный бюджет. Как бы то ни было, но региональные власти получили право запрещать перепрофилирование промышленной недвижимости. Стоимость разрешения на редевелопмент 100% от кадастровой цены.

Срок действия составленного в 2006 году кадастра до 2010 года. При этом эксперты отмечают некоторые несоответствия, несмотря на значительную дифференциацию стоимости земли. Например, предприятие занимает несколько гектаров в центре Петербурга. Весь участок оценен одинаково, в соответствии с промышленной функцией земли. Между тем проигнорировано местоположение главный критерий оценки недвижимости. При этом кадастровая стоимость, как правило, завышена.

Бери не хочу
В советские времена предприятия получали землю мало того что бесплатно, но еще и на вырост, на случай расширения. Интенсивность производства не соответствовала земельным просторам, на которых они располагались. Собственно, и сейчас предприятия эффективно используют только 20−30% своих территорий.

В условиях дефицита земельных участков в центре города девелоперы охотно покупают землю у промышленных предприятий, даже экологически неблагополучную, застроенную заводскими и административными зданиями, с невнятными правами на нее. Повышение цены их также не отпугнет. Все будет зависеть от конкретного проекта, поясняет генеральный директор компании БизнесЛинк Девелопмент Владимир Бограчев. Надо садиться и считать в каждом случае.

По оценкам экспертов, новый закон полезен, поскольку может обеспечить переход от права бессрочного пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды. Собственность (или аренда) должна подтолкнуть развитие вторичного земельного рынка.

Поэтому заводы расстаются с лишними участками сравнительно легко. По оценкам экспертов, сейчас выкуплено примерно 17% индустриальных земель. По словам заместителя генерального директора ОАО ЛОМО Марины Зверевой, не выкуплены участки, занятые объектами социальной инфраструктуры, а также наделы, которые предприятия не предполагали продавать. Все прочие участки давно приватизированы, многие даже перепроданы новым владельцам. Большинство покупателей, отмечает Зверева, заинтересованы в перепрофилировании производств, редевелопменте территорий. То есть вторичные сделки с землей происходят с целью строительства новых объектов на месте снесенных заводских корпусов.

Эксперты говорят о второй приватизации земельных участков. Многим чиновникам и законодателям словно невдомек, что в процессе приватизации предприятий в начале 1990−х земля не выделялась в самостоятельную позицию, но вошла в уставный капитал вместе с другими объектами имущественного комплекса. Получается, предприятия должны платить за землю второй раз, говорит Марина Зверева. Только теперь появилась надежда, что чиновники вспомнят о составе приватизированных имущественных комплексов образца 1990−х и разрешат считать землю собственностью предприятий без повторного выкупа.

Выкуп безусловно, интересное предложение, рассуждает Марина Зверева. Промышленности сейчас тяжело. Отдавая в залог земельные участки, можно привлечь кредиты. Это шанс для предприятий заняться перевооружением. Кроме того, любой девелопмент на предприятии требует более устойчивого титула земли, чем аренда.



Главная --> Публикации