Главная --> Публикации --> Коттеджные поселки. ценовое разнообразие Государство взялось за жкх, граждане пока раздумывают Объявленные вне закона дачи и коттеджи оказались «не по зубам» судебным приставам Приоритетная задача — помочь малому бизнесу На смену турецким курткам пришла турецкая недвижимость

Среди новых технологий безусловным и самым известным лидером является монолит. Монолитные дома все больше популярны в последнее время, особенно у тех компаний, которые строят для людей небогатых. У монолита есть преимущества перед панельным домом: первые теплее, поскольку между бетонным блоком и кирпичной обкладкой есть утеплитель - чаще всего это так называемое минеральное волокно; кроме того, кирпичный фасад и смотрится лучше, чем серые панели.

С началом активного инвестирования в российскую недвижимость неизбежно начнется и массовое внедрение новых строительных технологий. Некоторые в России уже прижились, другие только-только завоевывают рынок.

Особенно много таких домов строится в больших городах, где строительная промышленность уже вышла на новый уровень. Однако самое большое будущее сейчас прочат свободной планировке. Чтобы обеспечить ее, используется такая технология, как перекрытия на несущих колоннах. В домах, построенных по такому принципу, может вообще не быть одинаковых квартир; в них проще создавать магазины, рестораны и прочие коммерческие помещения на нижних этажах.

Стоимость монолитного дома находится где-то посередине между зданием панельным и кирпичным. Это позволяет монолиту стать весьма перспективным, особенно если учесть, что, с одной стороны, самый большой спрос сейчас на дешевое жилье, а с другой, требования к нему у покупателей все выше. По оценкам экспертов, доля крупнопанельного жилья выросла до 30%.

Скажем, если дома никого нет, в квартире автоматически выключается свет, включается система сигнализации и т.д. Это особенно важно для больших бизнес-центров в несколько десятков этажей, где снимают офисы крупные компании. Система интеллектуального здания обязательно будет в бизнес-центре класса А. В Европе и США эти технологии уже достаточно развиты, у нас только появляются.

Кроме того, такой дом не будет опасным и в районе с частыми землетрясениями. Если речь идет о жилой и особенно коммерческой недвижимости высокого класса, то все более актуальными становятся технологии так называемого "умного дома". В самом простом варианте это означает, что все инженерные системы здания взаимосвязаны, контролируются из единого центра и могут менять свою работу самостоятельно.

Однако строительство и дома без сложной инженерной "начинки" обходится недешево, несмотря на то, что себестоимость строительства падает. Поэтому крупные застройщики, например, такие, как компания "КРОСТ", пытаются сэкономить, открывая собственные производства - к примеру, бетонные заводы.
В Адлерском районе Сочи вчера началось принудительное выселение 22 семей, незаконно проживающих в двух домах в Имеретинской низменности. На участке, где стоят дома, запланировано строительство гостиничного комплекса, нескольких развлекательных центров и яхт-клуба для Олимпиады-201 Решение о выселении 52 жителей принято Адлерским районным судом. Об этом сообщили в Адлерском районном отделе Сочи главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю.

Что неудивительно: "умный дом" позволяет в первую очередь экономить электричество, воду и тепло, чего в Росси делать пока никто не хочет. Лишь единицы дорогих коттеджей оснащаются такой системой, поскольку она может обойтись не в одну тысячу долларов (для крупного офисного здания стоимость будет исчисляться десятками тысяч, но польза будет гораздо очевидней).

В 1992 году два дома заняли беженцы из Абхазии, у которых теперь нет никаких документов на жилье. Эти люди оказались там, когда началась война с Абхазией. Они переходили границу и, где можно было, там и закреплялись. У них российское гражданство, но регистрацию они имеют в другой части Краснодарского края, - пояснили корреспонденту Газеты в управлении информации городской администрации Сочи.

Дома эти были построены в послевоенные годы, тогда курорт Сочи бурно развивался и строился. Сюда со всей страны везли рабочую силу, которой предоставляли бараки-общежития. В начале 1990-х эти строения оказались затоплены (улица Голубая находится возле моря в низине), пострадавших жильцов власти расселили, выделив им новые квартиры из резервного фонда.

Не выбрасывайте нас на улицу, дайте хоть какое-нибудь жилье, хоть где-нибудь поблизости, - плакала 70-летняя Нелли Санова. - У меня три внучки, одна их воспитываю, все родные умерли. Как мне жить?

Жители двух домов по улице Голубой, не желающие выселяться, устроили вчера импровизированный митинг, сопротивляясь судебным приставам.

Местные жители рассказывают, что им уже известно, что в этом районе скоро снесут школу, больницу, детсад, дома по улицам Народной, Староклубной, Попова, Урицкого и Голубой. Кстати, на Голубой, которая тянется вдоль всего побережья уже идут работы: осушают болота, КамАЗы завозят грунт.

Как сообщили корреспонденту Газеты в управлении информации горадминистрации, выселение было приостановлено после того, как на место, где расположены эти аварийные дома, приехал первый заместитель главы администрации города Сочи Константин Мищенко. Хотя люди и не имеют права в этих домах проживать, но на улицу их не выбросишь, - пояснила сотрудница управления. По предварительным данным, власти города планируют на месяц поселить жильцов двух аварийных домов в одном из санаториев.

Между тем на днях было вынесено судебное решение по еще одной конфликтной ситуации, связанной с отведением сочинских земель под олимпийские объекты. В понедельник Майкопский суд признал незаконной передачу 10 тысяч гектаров национального парка под стройку, отменив приказ Минприроды о новом зонировании территории. Истцом выступал сопредседатель Международного социально-экологического союза Валерий Бриних, который оспаривал результаты экспертизы более года.

Всего за последнее время в Сочи ликвидировано шесть самовольно возведенных строений. Еще 10 многоэтажных самостроев должно быть, согласно судебным решениям, снесено в ближайшее время. Кроме того, 226 дел по самовольному возведению объектов на территории города сейчас находятся на рассмотрении в судах Сочи.

Это сегодня, а 12 лет назад российские компании только начинали осваивать крупнейшую в мире выставку по недвижимости. Многие считали посещение MIPIM блажью, так как работали все равно на российском рынке, клиентов хватало, а мода выступать на международных конференциях еще не пришла.

Примерно 12 лет назад я познакомилась с одним интересным человеком, безусловным авторитетом на рынке недвижимости. Он умел занимать меня рассказами об этом рынке (причем как о российском, так и о зарубежном), а я была благодарным слушателем. Этот человек рассказал мне о существовании FIABCI (Federation Internationale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers), членом которой я сегодня являюсь, и крупнейшего ежегодного инвестиционного салона MIPIM в Каннах, куда я езжу вот уже четыре года подряд.

Менеджер отдела продаж MIPIM Танюа Синганкутти отмечает, что всем участникам MIPIM-2007 была предоставлена возможность перебронировать свои стенды на следующий, 2008 год. Несмотря на то что большая часть оставшегося свободного выставочного пространства была отдана российским компаниям, подчеркивает Синганкутти, у нас не будет возможности обеспечить выставочными площадями всех желающих. Лист ожидания российских компаний довольно длинный. Несмотря на это, мы в порядке очереди предоставляем для российских клиентов взвешенные решения, учитывающие специфику компании, ее возможности.

Теперь ситуация коренным образом изменилась: на дворе ноябрь, а мест на MIPIM-2008, который традиционно проходит в середине марта, для новых экспонентов уже нет. Российским компаниям (как и всем прочим новым участникам MIPIM) предлагают встать в довольно длинный лист ожидания и надеяться на счастливый исход.

Никто не собирался и не собирается вытеснять российские компании с MIPIM, заявил Тьерри Рено в телефонном интервью Ведомостям. Сегодня, как и много лет назад, мы более чем счастливы приветствовать российских участников. В этом году, на MIPIM-2007, российская делегация была на 4-м месте по численности (550 компаний-участников, в том числе 206 компаний-экспонентов, всего 53 стенда), количество российских компаний участников MIPIM возросло по сравнению с 2006 г. на 44%. Стенды Министерства экономического развития и торговли РФ (МЭРТ), Краснодарского края и ОАО ГАО Москва стали 3-м, 4-м и 5-м соответственно по размеру. На MIPIM-2008 стенд МЭРТ, площадь которого составит 500 кв. м, опять-таки будет одним из крупнейших. Рено подчеркнул, что на MIPIM-2008 35 российских компаний уже подтвердили заявки на свои прошлогодние стенды. Кроме того, стенды получили 13 новых российских участников, среди которых преобладают девелоперские компании Peresvet Investment, Russian Land (STT Group), ST Group, Yart Development, Miel и др., говорит он.

Логика развития ситуации
Подобное развитие событий не могло не спровоцировать реакцию со стороны участников рынка. Среди российских компаний упорно поползли слухи о том, что всеми правдами и неправдами организатор MIPIM, компания Reed Midem, хочет избавиться от новых российских участников, передвинув их на новые, еще только раскручивающиеся выставки MIPIM Asia (первая выставка состоялась осенью прошлого года) и MIPIM Horizons (первая выставка состоится в декабре следующего года). Дабы отделить правду от вымысла, пришлось позвонить управляющему директору компании Reed Midem Тьерри Рено.

Действительно, в пресс-релизе о новой выставке MIPIM Horizons, опубликованном совместно Reed Midem и мэрией г. Канны, говорится, что экспозиция будет посвящена тем странам и регионам, которые имеют высокий потенциал для развития бизнеса, а значит, представляют собой особый интерес для инвесторов в недвижимость. Особое внимание будет уделено Центральной Европе, Ближнему Востоку, Центральной Азии, Латинской Америке и субъектам Российской Федерации, подчеркивается в пресс-релизе.

По словам Рено, новая выставка MIPIM Horizons организуется вовсе не с целью исключить российские компании из международного профессионального сообщества, а по причине повышенного интереса инвесторов к странам с развивающейся экономикой, в число которых входит и Россия. Открывая новые выставочные площадки, мы предлагаем компаниям экстра-возможности, констатирует Рено.

Синица в руках
Конечно, новые возможности это хорошо, но участники рынка недвижимости в большинстве своем консерваторы. К новым возможностям они присматриваются, но больше всего уважают возможности, проверенные временем, а значит, гарантированные. Что же делать тем, кому стенда на MIPIM-2008 все-таки не хватит? Рено советует им регистрироваться на выставку посетителями.

За 18 лет (MIPIM начала проводиться в 1990 г. Ведомости) MIPIM зарекомендовала себя как единственная профессиональная международная выставочная площадка для участников рынка недвижимости, отмечает председатель совета директоров Reed MIDEM Пол Зилк. Международное инвестиционное сообщество ищет новые возможности для развития бизнеса, и новая выставка MIPIM Horizons позволит им открыть особо привлекательные для инвестирования страны и регионы. Напомним, что премьера MIPIM Horizons состоится в Каннах со 2 по 4 декабря 2008 г.

Готовясь к посещению последнего MIPIM, я просматривала в поисковике интересующие меня зарубежные компании, чтобы заблаговременно назначить встречу с их представителями. Хотя компании были известные, далеко не каждая из них имела свой стенд. MIPIM-2007 подходил к концу, я решила отступить от обязательной программы и зайти на стенд Лондона. Среди множества буклетов и брошюр я с удивлением увидела три аккуратные стопки визиток представителей одной из крупнейших архитектурных мастерских Skidmore, Owings Merrill (SOM). Да, топ-менеджеры SOM так вот просто взяли и оставили свои визитки на стенде Лондона, города, в котором размещается их штаб-квартира. У SOM не было своего стенда, и, похоже, их это ничуть не смущало. Им просто уже не нужна была публичность. Возможно, потому, что создаваемые SOM в самых разных точках земного шара небоскребы являются самым лучшим и самым наглядным подтверждением жизнеспособности и успеха компании.
Ситуация со стоимостью аренды офисов в 2007 г. напоминает ситуацию с ценами на квартиры в 2006 г.: она растет удивляющими аналитиков темпами. По итогам III квартала, говорят в Cushman Wakefeild / Stiles Riabokobylko (CW/SR), запрашиваемые арендные ставки для лучших, только что построенных площадей достигли $2000, а офисные блоки, освобождаемые выезжающими арендаторами, собственники предлагали новым клиентам уже по $2500.

Посещение MIPIM дает небывалый урожай контактов и знакомств как российских, так и зарубежных, полностью меняет представление о рынке недвижимости и методах работы на нем, а также культивирует чувство причастности к некоему высокопрофессиональному сообществу. Эти впечатления не заменят ни интернет, ни рассказы очевидцев. Впрочем, это только мое субъективное мнение, ни в коем случае не претендующее на истину в последней инстанции. Недовольные и обделенные всегда найдутся, и оптимисты не смогут их утешить или переубедить. Заявить о достижениях своей компании можно не только большим красивым стендом и шестизначной суммой (в евро), потраченной на изготовление представительской продукции. Главное создать своей компании безупречную деловую репутацию. Тогда жажда публичности отступит, а на поверхности окажется чувство собственного достоинства. К сожалению, произойдет это чудесное превращение не сразу, а только тогда, когда компания станет известной на международной арене.

Инвесторам трудно адекватно оценить рынок, жаловался на прошедшей в октябре конференции Ведомостей IPO и долговые инструменты Брюс Гарднер, партнер Международного логистического партнерства. По его словам, то, что мы называем рынком коммерческой недвижимости в России, представляет собой некую виртуальную модель. Игроки действующие или только приходящие подсчитывают потенциальную доходность, исходя скорее из предполагаемых величин, нежели из реально существующего положения дел.

В компании Jones Lang LaSalle (JLL) ситуацию оценивают более спокойно по их данным, максимальная стоимость аренды в октябре осталась на уровне $1500 за 1 кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов).

Аналитики Colliers International поправляют коллег по их мнению, уже в октябре было зафиксировано в среднем 30%-ное подорожание аренды, а в отдельных случаях ставки увеличились на 50%. В Colliers также не сомневаются, что арендные ставки будут расти до конца года. Очевидно, что пора ценовых рекордов на рынке офисной недвижимости не закончилась.

Например, в 2006 г. было заявлено о выходе на рынок 2 млн кв. м офисных площадей в результате их появилось где-то 0,6 млн кв. м. Дефицит, а еще больше циркулирующие в прессе и отчетах консультантов данные о неснижающемся неудовлетворенном спросе, повлиял на ставки аренды. К концу III квартала 2007 г., говорят в JLL, они поднялись в среднем на 25%, к концу года ожидается прирост в 50%. Насколько дороже будут обходиться арендаторам статусные объекты вроде Военторга, сдача в эксплуатацию которых планировалась в этот период, но была отложена, непонятно. Очевидно, как договорятся между собой запоздавшие арендаторы и собственники.

Тем не менее сейчас рынок остается исключительно благоприятным для владельцев офисных зданий, говорят в CW/SR. По их данным, в III квартале было куплено или арендовано 345 000 кв. м офисных площадей, а с января по октябрь этот показатель достиг 1,2 млн кв. м сколько же, сколько за весь 2006 год.

Спрос остается высоким эта фраза из отчета аналитиков CW/SR, по их же мнению, будет актуальной не менее чем до 2010 г. В компании Russian Research Group (RRG) потенциальный спрос подсчитывают, исходя из современных мерок средней обеспеченности городов офисными площадями. Согласно им последняя должна составлять 9-10 кв. м на человека. Сейчас же в Москве офисный парк рассчитан примерно на 3 млн сотрудников. А население столицы составляет 10-12 млн, плюс 2 млн приезжих и персонала западных компаний, выходящих на российский рынок, высчитывает гендиректор RRG Денис Колокольников. И тут же сам себя поправляет: Это, конечно, грубый подсчет.

Соколов прогнозирует, что с течением времени арендаторы все чаще будут экономить. И первой жертвой такой экономии станет качество: предпочтение будет отдаваться менее качественным, а значит, более дешевым помещениям. Результатом этого станут ускоренный рост ставок на офисы класса В и замедление темпов роста цены аренды на офисы класса А.

Предложение современных офисных площадей, говорят в JLL, за январь сентябрь увеличилось на 950 000 кв. м. В CW/SR уточняют, что только в III квартале в столице появилось более полусотни новых офисных зданий это примерно вдвое превышает типовые показатели строительства такого рода. Число вакантных помещений возросло: с 2,3% в начале года до 3,2% в октябре для класса А и с 4,5% до 6,5% для класса В. Количество вакантных площадей класса А растет из-за крайне высоких арендных ставок, признает Денис Соколов, ведущий аналитик CW/SR. Цена аренды в 2007 г. стала для клиентов определяющим фактором выбора новых кабинетов, отодвинув такие популярные еще годом раньше требования, как престижность и месторасположение.

Децентрализация офисного рынка также остается одной из главных тенденций. Хотя, отмечают в Knight Frank, в столице по-прежнему есть районы, не востребованные арендаторами и потому не осваиваемые девелоперами. К их числу относятся спальные районы недалеко от МКАД, восток, юго-восток и отчасти север города. Зато качественные офисы, в том числе для москвичей, строятся в Подмосковье.

Еще одной тенденцией, набирающей силу, в компании Knight Frank называют увеличение сделок по субаренде офисов. Аналитики JLL подчеркивают, что спрос на небольшие помещения постоянно растет. На московском рынке оформился новый вид бизнеса: отдельные компании арендуют крупные помещения, чтобы разбить их на небольшие площади, которые затем сдают субарендаторам. Владимир Пантюшин, глава отдела экономических и стратегических исследований JLL, советует девелоперам не закрывать глаза на потребности мелких арендаторов и предусматривать при реализации проектов возможность частичного выделения площадей для их нужд.



Главная --> Публикации