Главная --> Публикации --> Власти приказали недолго жить панельным многоэтажкам Жилинспекции хотят упростить доступ к средствам на капремонт жилья

Вызывать дорогостоящего землемера для определения границ участка больше не понадобится. Если поправки, принятые депутатами, вступят в силу, из затрат на легализацию своего участка можно будет спокойно вычесть несколько десятков тысяч рублей.

Владельцы дачных и садовых участков, похоже, дождались настоящей дачной амнистии: почти под занавес своей работы депутаты нынешнего состава Государственной думы в минувшую пятницу успели принять поправки, серьезно упрощающие и удешевляющие оформление недвижимости в собственность. В частности, в рамках амнистии отменена затратная процедура межевания, а право упрощенного оформления документов распространено и на наследников. Успеть переоформить участки нужно за два года: в 2010-му действие дачной амнистии заканчивается.

Как пояснил автор законопроекта, депутат Павел Крашенинников, если ранее кадастровый план на землю в составе дачного кооператива был когда-то оформлен, то по новым правилам в органы госрегистрации достаточно будет предъявить старые кадастровые планы. С единственным ограничением: межевания смогут избежать только те, кто заручится письменным согласием соседей об отсутствии взаимных пограничных споров.

Обязательная процедура межевания в процедуре амнистии сегодня самая дорогостоящая услуга. Если госпошлина на оформление земли в собственность сегодня составляет всего 100 руб, то стоимость услуг землеустроительных фирм, проводящих съемку планов местности, колеблются от 500 руб за сотку в далекой провинции до 3 тыс. руб. по периметру Московской области и 20 тыс. руб. на границе с Москвой.

В остальном правила упрощенного оформления собственности на дом или землю остались без изменений. Для регистрации прав собственности на жилой дом необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект. Это может быть акт о предоставлении гражданину земельного участка (выданный, к примеру, органом местного самоуправления), акт или свидетельство о праве гражданина на земельный участок, подтверждающий право пожизненного наследуемого владения или право постоянного бессрочного пользования.

Представляется, однако, что именно этот пункт для большинства дачников окажется невыполнимым, ведь за десятки лет владения участками их владельцы составили собственные представления касательно того, как проходят границы их участка: кто-то прирезал себе обочину дороги, кто-то отодвинул забор на полметра в сторону соседа. И разрешить эти запущенные конфликты может только суд на основе документов по свежепроведенному межеванию. Поэтому межевание остается единственно надежным способом точного установления границ земельных участков в спорных ситуациях.

На оформлении участков в собственность сюрпризы, ожидающие дачников, не заканчиваются. Размер земельного налога, которым облагается участок, может в разы превышать размер арендной платы за пользование землей. Ставка земельного налога определяется местными органами самоуправления, и это один из бюджетообразующих налогов. И хотя в отличие от предыдущих лет земельный налог исчисляется теперь не из расчетной оценки земли, а в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, в ряде самых популярных районов Московской области налог на землю может доходить до 10 тыс. руб. в год. В среднем же по центральным регионам России налог на землю вне черты поселений пока составляет за стандартные шесть соток не более 300 руб. в год.
В течение 10 месяцев 2007 года на рынке элитной недвижимости увеличился срок принятия покупателем решения о приобретении жилья -- с 4-7 до 6-12 месяцев. Естественно, вырос и срок экспозиции объектов на рынке. В связи с этим, казалось бы, ценам на дорогую недвижимость пора уже замедлить рост. Однако большинство аналитиков этого не прогнозирует. Нет ли тут связи с выборами?

Поправки снимают остроту и другой земельной проблемы: после вступления их в силу наследники владельца дачи, если тот скончался, не успев оформить собственность на участок, смогут также воспользоваться дачной амнистией. Близкие родственники, то есть наследники первой очереди -- дети и супруги, по ныне действующим правилам вынужденные выкупать землю по рыночной стоимости, теперь получили право бесплатной приватизации. Если от умерших родственников достался в наследство дом, земля под которым не оформлена в собственность, то вскоре эта земля также достанется в собственность бесплатно. Дачная амнистия распространяется теперь и на тех, кто получил недооформленную недвижимость по договору дарения.

Сам по себе элитный сегмент как был, так и остается самым закрытым на рынке недвижимости. Реальные суммы совершаемых в нем сделок обнародуются так редко, что делать на их основе какие-то выводы практически невозможно. Более того, всячески подчеркивается особенность этого сегмента, его неподверженность влиянию факторов, которые работают в случае с другими типами жилой недвижимости. Взять хоть временную стагнацию цен. В 2006 году на рынке элитного жилья был зафиксирован беспрецедентный скачок цен,-- напоминает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.-- Казалось бы, после 90-процентного увеличения цен рынок жилья должен был взять паузу, но в элитном сегменте рост продолжился. Так, по итогам 10 месяцев 2007 года на первичном рынке цены в элитных новостройках выросли более чем на 25%.

Незатухающее колебание
Предсказывать динамику цен на элитное жилье довольно сложно. Этот рынок слишком молод -- эксперты полагают, что ему семь-десять лет (в зависимости от того, какой именно объект считать точкой отсчета; напомним, что всему рынку жилья в России -- лет пятнадцать). Большинство из них экстраполирует ценовую динамику этого периода на ближайшее будущее, однако, насколько можно доверять таким прогнозам, сказать сложно. Альтернативный метод прогнозирования (связь мировой ситуации на рынке недвижимости, в частности ипотечного кризиса в США, с будущей динамикой цен на элитное жилье в Москве) тоже кажется несколько зыбким. Классические же обоснования роста цен на недвижимость (удорожание цемента в 2,5 раза в этом году; дефицит строительных площадок, подходящих для возведения дорого жилья; совершение большинства покупок на завершающих стадиях строительства и проч.) видятся недостаточными.

Если принять эту схему развития рынка, можно прогнозировать, что в 2008 году (во всяком случае, в первой его половине) цены на элитное жилье будут расти медленнее, чем в нынешнем. Однако аналитики (за редким исключением) рисуют совсем другие картины будущего. В ближайшей перспективе рост цен в элитном сегменте сохранится,-- говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.-- По оценкам специалистов нашей компании, в четвертом квартале цены вырастут еще на 3-5% (общий рост цен по итогам года составит порядка 12-15%). В 2008 году значительных ценовых изменений в элитном сегменте жилья не предвидится -- прогнозируется стабильный поквартальный рост цен, подобный нынешнему году.

По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, ничего таинственного в этом нет. По его словам, спад роста цен всегда начинается с жилья низшей ценовой категории, потом в этот процесс вовлекается бизнес-класс и лишь под занавес -- элитная недвижимость. Сейчас как раз и наблюдается начало этого движения. В дальнейшем наступит период стабилизации цен с незначительно выраженным ростом. Как и остановка роста, новый разгон рынка должен начаться с экономсегмента, потом затронуть бизнес-класс и лишь в последнюю очередь охватить сектор дорогого жилья.

Получается, что большинство участников рынка недвижимости не разделяют теорию Геннадия Стерника либо у них есть свои соображения, почему вопреки этой теории рост цен в элитном сегменте сохранится или даже ускорится. Чтобы предположить, что это за соображения, можно вспомнить, кто именно приобретает столичную элитную недвижимость. По словам специалистов компании Penny Lane Realty, 40% дорогих квартир достается немосквичам. Соответственно, чем заметнее приток в Москву богатых иногородних, тем выше спрос на дорогое жилье и тем меньше влияние объективных факторов, замедляющих рост цен.

Причем это далеко не самый смелый прогноз. Вот, например, еще один. Я предполагаю, что первое полугодие 2008 года (с января по июнь) будет активным,-- высказывает свою точку зрения директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.-- Мы ожидаем увеличения цены квадратного метра в элитном сегменте рынка от 5 до 12% за квартал (в зависимости от степени готовности объекта). Лето традиционно будет более спокойным, вряд ли рост цен превысит 3-7% за квартал. Однако отложенный спрос будет удовлетворен в последнем квартале 2008 года -- тогда можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра на 5-12% (в зависимости от степени готовности объекта).

В иной сфере предлагает искать причины роста покупательской активности и руководитель аналитического отдела корпорации Инком Дмитрий Таганов. Макроэкономические показатели свидетельствуют о том, что сегодня число людей, которые могут себе позволить купить элитное жилье, все время увеличивается,-- говорит он, ссылаясь на динамику выдачи населению банковских кредитов и прочие косвенные подтверждения.-- Выборы же лишь укрепят экономическую ситуацию в стране. Однако это вовсе не означает, что сами пришедшие к власти тут же бросятся скупать дорогие квартиры.

Тихий выбор
В данном случае этот приток можно связать с правительственными перестановками, а в следующем году с учетом предстоящих выборов он усилится. Между тем на словах аналитики всячески отрицают связь между своими прогнозами и приходом новых кадров в органы законодательной и исполнительной федеральной власти. Приток политической элиты в столицу после выборов не скажется существенным образом на увеличении цен в данном сегменте,-- говорит руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга Миэль Елена Логвина.-- Вновь прибывшие политики составят небольшую часть потенциальных покупателей на этом рынке жилья в сравнении с бизнес-элитой. Повторяют эту мысль и другие участники рынка недвижимости. Вполне возможно, что следствием очередных кадровых перестановок после выборов различного уровня станет выход на рынок новых потенциальных покупателей,-- говорит Александр Зиминский.-- Однако элитную недвижимость в Москве приобретают представители различных сфер общественно-политической жизни, а также бизнеса, поэтому связывать повышенный спрос на жилье высокой категории только с появлением новых людей во властных структурах было бы, на мой взгляд, не совсем корректно.

Екатерина Тейн считает, что, как правило, в предвыборный период уровень продаж снижается. Эту фразу расшифровывает Константин Ковалев: За месяц до выборов рынок переходит в стадию ожидания результатов голосования -- на рынок не выводятся новые проекты, снимаются с продажи квартиры вторичного рынка. Учитывая это мнение, прогнозы некоторых аналитиков относительно серьезного роста цен в первой половине 2008 года кажутся довольно странными. Поэтому позволим себе оставить открытым вопрос, не под грядущие ли выборы делается сейчас большинство ценовых прогнозов.

Той же точки зрения придерживается и единственный из всех опрошенных Деньгами аналитиков, который в обозримом будущем (до конца 2009 года) прогнозирует не рост цен, а, напротив, их падение. Это Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. Утверждение, что смена депутатов Государственной думы и прочие перестановки во властных структурах стимулируют покупательскую активность в сегменте дорого жилья, было более справедливо для начала реформ в нашей стране,-- говорит он.-- Сейчас же к власти обычно приходят люди, у которых уже есть своя столичная недвижимость. Поэтому существенного влияния на изменение спроса на элитное жилье данные процессы не окажут.

Геннадий Стерник, в свою очередь, упоминает о проекте на Болотном острове, который он в свое время консультировал. Он говорил тогда, что в 2007 году уровень цен здесь составит $30-35 тыс. за 1 кв. м. По словам Стерника, на тот момент этот прогноз вызвал чуть ли не шок, однако сейчас он полностью подтверждается. И такие примеры не единичны. Стоимость квадратного метра в самой дорогой квартире (на улице Климашкина), проданной в этом году, составила $36,066 тыс. Для сравнения: в прошлом году самая дорогая квартира была реализована из расчета $28 тыс. за 1 кв. м. А сегодня на рынке есть предложения по цене $50-55 тыс. за метр площади. Причем, как говорят в компании Penny Lane Realty, в этом году был зафиксирован 20-процентный рост количества заявок с бюджетом от $3 млн и нет признаков, что в следующем году ситуация изменится.

Расписание на лето
Лучше обратим внимание на более долгосрочные прогнозы, до конца 2009 года. Рынок элитного жилья очень неоднороден, и аналитики, высказывающие диаметрально противоположные мнения, легко находят на нем примеры для обоснования своих прогнозов. Например, Александр Крапин утверждает, что ценовой потенциал элитного жилья уже практически исчерпан и реальные цены начали плавно двигаться вниз. В частности, в сегменте элитной недвижимости к концу 2009 года цены снизятся примерно на 15% (по экономклассу, к слову, его прогноз на тот же период еще радикальнее: цены уйдут в минус на 40%). А его оппонент Геннадий Стерник утверждает, что за тот же период цены (по сравнению с началом нынешнего года) могут вырасти почти вдвое. Каждый из них находит подтверждения своим прогнозам в текущей ситуации. Так, Александр Крапин рассказывает о некой московской квартире, выставленной на продажу за $5 млн, которая после длительного поиска покупателя около месяца назад была реализована за $3 млн. То есть со скидкой 60% относительно первоначальной стоимости.

По мнению некоторых маклеров, работать на рынке аренды жилья очень сложно. Одна сторона неадекватно много хочет, другая – готова очень мало платить. При этом эксперты порой не однозначно оценивают то, что происходит в этом сегменте рынка. Однако почти все сходятся во мнении, что аренда квартир стала очень дорогим удовольствием.

Любопытно, что оба аналитика сходятся в одном: в первом (и, скорее всего, во втором тоже) квартале 2008 года никаких резких колебаний в ту или иную сторону на рынке элитной недвижимости не произойдет. Самые же интересные процессы начнут формироваться не раньше следующего лета. Тогда и станет ясно, чей прогноз более реалистичен.

Если рассматривать однокомнатное жилье, то на него цены выросли примерно на 50 долларов (12%). И на сегодня нижняя ценовая планка аренды однокомнатной квартиры составляет 400 долларов. За 350 долларов найти что-то более-менее приличное очень сложно.

Андрей Голубев, руководитель отдела аренды компании «Домострой»:
После традиционного летнего затишья на рынке аренды квартир наблюдается активный рост спроса и цен.

Рынок аренды элитного жилья, которому сезонные колебания цен не свойственны, находится в стабильном положении. Нельзя говорить ни о дефиците элитных объектов, ни о перенасыщении этого сегмента. Стоимость аренды престижных однокомнатных квартир составляет от тысячи долларов и выше, двухкомнатных — от 1,5 тыс., трехкомнатных — от 2 тыс. долларов в месяц.
Многоквартирный элитный рынок находится в ценовом диапазоне от 3 до 15 тыс. долларов за месяц аренды. Это евродома в престижных районах столицы, например в исторических переулках — Молочном, Зачатьевском, Вишняковском, в элитных жилых комплексах.

Стоимость двухкомнатных квартир в недорогих спальных районах — 450—600 долларов, более престижные места оцениваются на 30—40% выше. Арендовать трехкомнатную квартиру можно по цене от 500 долларов и выше.

Ирина Бобко, начальник отдела аренды МИАН:
Уже с начала августа наблюдается рост арендных ставок на недорогое жилье в ценовом диапазоне до 500 долларов. По сравнению с летним периодом к концу сентября этот рост составил 15—20%, и если летом специалистами МИАНа отмечались предложения однокомнатных квартир по цене 250—270 долларов в месяц, то к началу сентября нижняя планка арендных ставок вновь поднялась до 300 долларов в месяц. Сейчас цены стабилизировались на этом уровне. Такую ситуацию можно объяснить традиционным осенним ростом цен на аренду, чему в большей степени подвержено именно недорогое жилье.

В этом году очень возросло число студентов, желающих снять жилье. Разумеется, они спрашивают самое недорогое — комнаты и однокомнатные квартиры в удаленных районах.

В остальных сегментах рынка аренды ситуация практически не изменилась: дорогое жилье и квартиры, сдающиеся в аренду по цене до 1000 долларов, менее подвержены сезонным колебаниям цен.

Как одну из особенностей для начала осени этого года можно отметить то, что по сравнению с соответствующим периодом 2001—2002 гг. на фоне сезонного повышения цен не наблюдается пропорционального роста спроса в недорогом сегменте аренды.

Мария Жукова, эксперт компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
В этом году характерная для лета тенденция повышения цен на рынке аренды жилья (не включая элитное) проявилась наиболее резко. При этом практически исчезло предложение дешевых квартир. Трудно однозначно сказать, чем это вызвано. Возможно, одной из причин является нестабильность положения традиционной для рынка недвижимости расчетной единицы — доллара США. А что касается недорогих квартир, то в них уже «осели» некоторые квартиросъемщики, и на данный момент они оказались полностью заняты, а потому исключены из рыночного оборота.

На рынке аренды загородного жилья со второй половины августа наблюдается новый всплеск активности. В это время просматривают варианты арендаторы, готовые снять коттедж для постоянного проживания на срок от полугода и выше. Основной поток заявок сегодня приходится на коттеджи в ценовом диапазоне от 1,5 до 3 тыс. долларов в месяц. Причем за 1,5 тыс. долларов сегодня предлагаются объекты, арендные ставки, по которым летом были в районе 2 тыс. долларов в месяц. Стоимость аренды дорогих коттеджей (от 10 тыс. долларов в месяц и выше) сегодня практически не изменилась и находится на уровне весны — лета 2003 года. Отличительной особенностью начала осеннего периода стало появление в конце августа клиентов, планирующих снять загородный коттедж на Рождество и Новый год.

К концу октября ситуация должна выровняться. Предложение обгонит спрос. По крайней мере, судя по опыту прошлых лет. Цены будут держаться на достигнутом к этому времени уровне с колебаниями в пределах 5%.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) впервые получило международный кредитный рейтинг. В четверг вечером Moody's объявило о присвоении АИЖК рейтинга инвестиционной категории по обязательствам в иностранной валюте Baa2 со стабильным прогнозом. Так агентство оценивает ТНК-ВР, Норильский никель и Лукойл.

Летом также традиционно проявляется дисбаланс спроса и предложения. В это время в Москву с желанием заработать приезжает много студентов, сезонных рабочих, торговцев. В риэлтерские компании поступает очень много заявок, однако удовлетворить удается далеко не каждую.

Надежность рублевых обязательств АИЖК Moody's оценило на уровне А Такой рейтинг был присвоен в апреле компании Первый ипотечный агент АИЖК, созданной для выпуска ипотечных бумаг.

Рост на порядок
Объем торгов выпуском облигаций АИЖК седьмой серии по итогам 9 ноября на ММВБ составил 113,83 млн руб., в предыдущий день он был 11,5 млн руб. По облигациям восьмой серии объемы торгов составили 36,3 млн руб. и 2,5 млн руб. соответственно.

80% рейтинга обеспечили предоставленные АИЖК госгарантии, убежден директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

Рейтинги отражают хорошие связи компании с правительством и ее позицию основного проводника госпрограммы развития рынка жилья и ипотеки, говорится в объяснении экспертов Moody's. Они отмечают, что поддержку рейтингам АИЖК оказывает доступ компании к развивающейся инфраструктуре российского рынка рефинансирования ипотечных кредитов, а также относительно длительный стаж работы в этой сфере, высокие прибыль и капитализация. Хотя просроченная задолженность по кредитам в портфеле АИЖК выросла с 0,75% до 2,5% за первое полугодие. В абсолютных цифрах просрочка выросла с 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (по отчетности агентства по МСФО).

Решение Moody's всколыхнуло рынок долгов АИЖК. В пятницу стоимость облигаций седьмой и восьмой серий выросла на 1,2% и 1,04%, а доходность снизилась на 24 б. п. (с 7,64% до 7,4% годовых) и 21 б. п. (с 7,56% до 7,35%) соответственно.

Из крупнейших государственных финансовых институтов АИЖК оставалось единственным без кредитного рейтинга. При этом компания регулярный заемщик на рынке облигаций, отмечает аналитик МДМ-банка Михаил Галкин. Для АИЖК получение рейтинга весьма уместно, соглашается аналитик Банка Москвы Егор Федоров.

Снижение доходности на 20 пунктов отличный результат, хорошо, если АИЖК удастся его закрепить, надеется Галкин. Будь у АИЖК рейтинг другого агентства, было бы просто замечательно! восклицает Федоров. Получение второго рейтинга пока не входит в планы АИЖК, предупреждает директор по корпоративным коммуникациям агентства Анна Ярцева. Приобретенный рейтинг, по ее словам, позволит снизить стоимость заимствований на внутреннем рынке.

Этот рост спекулятивный, убеждены аналитики. Причина не в рейтинге и проявившемся интересе иностранных инвесторов. Это спекулятивный рост на ожиданиях, что база инвесторов, покупающих облигации АИЖК, расширится, говорит Галкин. Движение по АИЖК было спровоцировано внутренними участниками рынка, которые ожидают дальнейшего повышения котировок до прихода иностранцев в эту бумагу, соглашается Федоров. Они обязательно придут, убежден он, спустя некоторое время, когда им откроют лимиты на АИЖК. Пока не было рейтинга, некоторые не могли покупать эту бумагу.



Главная --> Публикации