Главная --> Публикации --> В москве стартует программа "народный гараж" Неправильная парковка "съела" 500 км столичных дорог Программное обеспечение

Девятый арбитражный апелляционный суд не изменил решения по поводу взыскания с ЗАО МИАН около 1 млрд руб. налоговых претензий за 2002-2003 годы. Эти претензии признал законными арбитражный суд Москвы 20 июля (см. Ъ от 26 июля), решение которого теперь вступило в силу. Апелляционный суд в постановлении от 19 октября категорически отверг довод МИАНа о том, что незаконную вексельную схему ухода от налогообложения компания не создавала. Суть схемы установил еще суд первой инстанции. Права на квартиры в строящихся домах МИАН продавал гражданам за векселя связанных с ним фирм, что позволяло занижать выручку и выводить деньги в сторонние структуры. При этом продавцом прав на квартиры нередко выступал не сам МИАН, а подконтрольная ему фирма. В апелляционном суде МИАН пытался доказать, что ООО Веда Интерком (формальный продавец прав на квартиры) и ООО ТПС Интерстейт бюро (векселедатель) являются самостоятельными плательщиками налогов, а их зависимость от МИАНа судом не обоснована. В ответ апелляционный суд проанализировал все связи между компаниями, их адреса, общих учредителей и руководителей. Суд признал, что МИАН сам создавал схему ухода от налогообложения: учреждал зависимые организации, формально владеющие правами на получение квартир в новостройках, контролировал их деятельность, открывал им счета в одних и тех же банках, проводил взаимозачеты.

В распоряжении Ъ оказался полный текст постановления апелляционного суда по налоговому делу ЗАО МИАН. Суд не только подтвердил законность претензий к одной из крупнейших риэлтерских компаний на 1 млрд руб., но и сделал вывод об умышленном создании схемы по уходу от налогов. Это, по мнению юристов, может стать поводом для возбуждения уголовного дела против руководителей компании. Участники рынка недвижимости уже говорят о намерении отказаться от серых схем.

Кроме того, в постановлении описано, как руководители МИАНа препятствовали проведению налоговой проверки. Гендиректор МИАНа Александр Сенаторов, например, заявил, что не знает об операциях с векселями. Проверить Веду Интерком и ТПС Интерстейт бюро налоговики не смогли, поскольку по официальным адресам эти фирмы отсутствовали. Налоговиков также не пустили в офис самого МИАНа на Красной Пресне, 22, куда они вместе с милицией пришли 22 августа 2006 года вручать требование об уплате налоговых санкций.

Апелляционный суд простым выявлением незаконной схемы не ограничился. Он прямо признал, что МИАН совершал все вышеописанные действия умышленно, создавая необходимые условия для реализации спланированной схемы по уходу от налогообложения.

Основной проблемой, однако, могут оказаться не финансовые потери. Суд признал, что МИАН уклонялся от уплаты налогов умышленно. Старший юрист адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Игорь Серебряков считает, что в такой ситуации вступивший в законную силу акт арбитражного суда может быть поводом для возбуждения уголовного дела. По словам юриста, ответственность за умышленное уклонение от уплаты налогов с организации предусмотрена в ст. 199 Уголовного кодекса. К ответственности по ней привлекаются руководители организаций, максимальное наказание -- до шести лет лишения свободы.

В пресс-службе МИАНа Ъ сообщили, что не согласны с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда Москвы и намерены отстаивать свои права в судах высшей инстанции. От подробных комментариев в компании отказались. Постановление тем не менее позволяет уже сейчас взыскать с МИАНа около 1 млрд руб.-- 10% его прошлогодней выручки.

Участники рынка недвижимости уже заговорили о намерении отказаться от серых схем. Ситуация вокруг МИАНа заставила задуматься участников рынка недвижимости над тем, как 'обелить' свой бизнес. Сейчас застройщики стремятся исполнять все условия закона о долевом строительстве либо продавать уже готовое жилье без привлечения средств соинвесторов,-- утверждает председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость Григорий Куликов. Один из московских девелоперов объяснил, что вексельные схемы позволяли компаниям экономить до 20-30% средств. Генеральный директор девелоперской компании Новая площадь Денис Семыкин считает, что рынок воспринял судебную тяжбу МИАНа с налоговиками как показательную экзекуцию: Застройщики готовы сделать процедуру продажи квартир в новостройках более прозрачной.
Оформить ипотечный кредит в Израиле, или машканту, довольно просто. Сложнее получить визу для въезда в страну. Но если российским гражданам разрешат безвизовый въезд в Израиль, у них могут открыться новые возможности для приобретения недвижимости на Земле обетованной.

К уголовному преследованию руководителей МИАНа может подтолкнуть и позиция налоговиков. Федеральная налоговая служба выражает крайнюю озабоченность тем, что, несмотря на поддержку позиции налоговых органов судами, компания МИАН еще в момент проведения проверки начала предпринимать умышленные действия, осложняющие исполнение решения суда. Речь идет о неправомерном выводе имеющихся активов на свои аффилированные компании,-- заявили Ъ в пресс-службе ФНС.

Правда, каких-либо изменений в условиях кредитования, по их мнению, скорее всего, не произойдет. Это, безусловно, повлияет на интерес потенциальных российских инвесторов к израильской недвижимости, но не стоит рассчитывать на специальные условия для иностранцев. Банки Израиля довольно консервативны, учитывая, что условия кредитования достаточно льготны и на данном этапе -- 3-4% годовых в шекелях. Курс шекеля к доллару неизменно стабилен уже 10 лет и колеблется в рамках 3,5-4, Сейчас курс такой же, как и в 2000 году,-- говорит руководитель агентства Талерман в Хайфе Игорь Талерман.

Сложный процесс получения визы, частые отказы тормозят приток туристов в Израиль и инвестиции в недвижимость этой страны. Но в сентябре 2007 года в рамках 62-й сессии Генассамблеи ООН глава МИД России Сергей Лавров и глава МИД Израиля Ципи Ливни заявили о возможности взаимной отмены визового режима для туристов. Закон пока еще находится на стадии рассмотрения, но в случае положительного решения израильская недвижимость может стать гораздо более интересной для россиян. Ведь вместе с отменой визового режима эксперты ожидают упрощения процедуры оформления ипотечных кредитов для российских граждан израильскими банками.

Недвижимость в Израиле обойдется россиянину не дороже московской квартиры -- стоимость одного квадратного метра жилья колеблется в районе $2000-500 Однако не стоит ожидать, что это жилье будет находиться у моря. Близость к морю увеличивает стоимость в несколько раз. Например, квартиру в Эйлате около моря можно приобрести по $5000 за квадратный метр. Если отъехать 2-3 км от моря, стоимость квадратного метра уже упадет до $2000,-- рассказывает Михаил Лернер, гендиректор агентства Лернер (кстати, эта фирма ориентирована на клиентов из России и даже позиционирует себя как русскоязычную). Элитные дома обойдутся дороже. Например, квартиру в Москве на Цветном бульваре площадью 131 кв. м можно приобрести за $1,5 млн. За эти же деньги в Тель-Авиве можно приобрести квартиру площадью 164 кв. м. Она будет расположена в одной из 12 башен, которые собираются построить в самом престижном районе Израиля Цамарот. Башни строятся фирмой YOO, и две из них будут выполнены по проекту известного архитектора и дизайнера Филиппа Старка.

Помимо этого, дополнительным стимулом к покупке недвижимости может стать снижение налога на покупку. С 1 августа 2007 года он уже уменьшен и, возможно, после отмены визового режима будет уменьшаться для поддержки зарубежных инвестиций в израильскую недвижимость,-- говорит адвокат Борис Лемпер. Сейчас размер налога на покупку будет зависеть от стоимости приобретаемого объекта. Так, если выбранное жилье не дороже $170 000, то налог составит $120 Если стоимость объекта превышает эту сумму, то налог снизится до 5% стоимости.

Земельный участок площадью один дунам (1000 кв. м) будет стоить от $1,5 млн. Виллу, построенную около 30 лет назад, можно купить приблизительно за $1 млн. После капитального ремонта (около $400 000) ее можно будет продать за $2,5 млн. Аренда жилья будет зависеть от района и от площади приобретаемой недвижимости. Аренда виллы в престижном районе около моря может доходить до $10 000 в месяц.

Как рассказал Деньгам Михаил Лернер, квартиры в строящихся элитных домах распродаются задолго до окончания строительства. Рост цен на недорогие квартиры составляет 10% в год, а на элитное жилье может доходить и до 100%. Если всего год назад квартиры в элитных башнях YOO можно было купить и за $5000 за квадратный метр, то теперь эта цена возросла до $10 00 Поэтому большинство предложений агентства не от застройщиков, а непосредственно от владельцев жилья. Так, агентство Лернер предлагает в этих башнях две квартиры, принадлежащие россиянам, купившим их в самом начале продаж.

Например, с помощью ипотеки можно приобрести трехкомнатную квартиру в Эйлате площадью 135 кв. м и стоимостью $170 00 Первый взнос в 30% составит $51 00 К этому прибавится оплата страховых выплат, налог, расходы по оформлению ипотеки -- в общей сложности около $11 00 Если взять кредит на максимальный срок 20 лет под ставку 7%, то ежемесячный платеж составит около $90 Более того, банки не запрещают сдавать приобретаемое жилье в аренду. Квартиру такого типа можно сдать за $3000 в месяц. А это значит, что доход от аренды будет не только покрывать ежемесячный платеж, но и приносить прибыль около $2000 в месяц. Следует учесть, что третья часть получаемого дохода или зарплаты должна покрывать ежемесячные выплаты по банковской ссуде в Израиле,-- предупреждает Михаил Лернер. Поэтому для покупки такой квартиры подтвержденный доход должен составлять не менее $2700 в месяц. Единственный налог, который придется выплачивать иностранцу,-- муниципальный налог на содержание недвижимости. Размер его будет зависеть от района, в котором приобретается жилье. В среднем он составляет $15 в год за 1 кв. м. Так, за четырехкомнатную квартиру в Эйлате нужно будет выплатить $2025 в год.

Помимо этого, эксперты советуют приобретать участок земли и затем возводить на нем коттедж. Например, стоимость строительства 1 кв. м обойдется в $1000-200 Тогда строительство трехэтажной виллы с бассейном общей площадью 400 кв. м обойдется в $400 000-800 00 При этом рыночная цена такого особняка может доходить до $3 млн. Однако, по мнению Бориса Лемпера, с отменой визового режима возрастет спрос не только на дорогое и престижное жилье на берегу моря, но и на более дешевое, но расположенное в приморских городах, таких как Тель-Авив, Нетания, Ашдод.

Помимо первого взноса по кредиту, заемщику придется оплатить комиссию за открытие дела в банке (0,5% суммы кредита), налог на покупку, расходы по оценке ($700). А кроме того, адвокатский гонорар (1-2% стоимости недвижимости + НДС) и услуги риэлтера (2% стоимости недвижимости + НДС). Дополнительные расходы по оформлению безвозвратной доверенности в пользу банка -- $70, оформление залога обойдется заемщику еще в $50.

Для иностранца условия оформления ипотеки, или машканты, как ее называют в Израиле, ничем не отличаются от условий для коренных жителей. Правда, в отличие от России, где некоторые банки предлагают в кредит суммы, покрывающие до 100% стоимости жилья, в Израиле оформить кредит можно максимум на 80% цены квартиры или дома. Но бывают и исключения. Например, банк Леуми выдаст кредит только на 50% стоимости объекта, причем сама сумма кредита не должна превышать $500 00 При оформлении долларового кредита на максимальный срок 15 лет процентная ставка составит LIBOR + 2,5% (на 7.11.07 LIBOR 6m составляла 4,8%). Помимо этого, в Израиле у иностранца должно быть доверенное лицо, которое в случае необходимости будет заниматься его ипотечными делами. Кредит можно оформить в долларах, евро, фунтах и даже шекелях. В банке Тфахот можно оформить кредит еще и в швейцарских франках и японских иенах. Кредит выдается на 20 лет с максимальной суммой в 60% стоимости недвижимости. Правда, размер кредита можно увеличить до 80%, но в этом случае заемщику придется предоставить банку дополнительные гарантии.

Чтобы расплачиваться по кредиту, иностранец должен оформить счет в банке Израиля, с которого он может переводить платежи. Обычно счет открывается в том же банке, что предоставляет кредит. Однако бывают и исключения. Например, ипотечный банк Тфахот не занимается расчетно-кассовыми операциями. Поэтому клиенту придется открыть счет в другом израильском банке, который, в свою очередь, будет переводить деньги в Тфахот. При приобретении недвижимости в Израиле отсутствует двойное налогообложение. Оплатив все необходимые налоги в Израиле, владелец жилья у моря не будет повторно оплачивать их у себя на родине.

Для получения ссуды в израильском банке российскому гражданину потребуются: паспорт, справка о доходах в России за предыдущий год и распечатка из своего банка за три месяца, а также справка о семейном положении. Помимо этого, заемщик должен предоставить данные о стоимости недвижимости, которую он хочет купить, о размере кредита, который ему потребуется, о сроке кредита. Банк рассматривает эти документы и при положительном решении выдает согласие на предоставление ссуды. После этого между продавцом и покупателем заключается договор на покупку недвижимости, она оценивается и затем регистрируется в Реестре недвижимости. Также заемщик должен предоставить в банк документ о регистрации ипотечной ссуды в управлении по записи недвижимости, страховые документы. Ипотечная ссуда оформляется за 2-3 недели, и после предоставления всех необходимых документов заемщик подписывает договор с банком на получение кредита. Затем банк переводит деньги продавцу недвижимости.

Статистический фактор
Принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности. Кроме того, надо иметь в виду, что аналитики фиксируют цену предложения, которая при совершении сделок, как правило, снижается на 5-10% (особенно это заметно на вторичном рынке). Впервые за 10 месяцев этого года можно говорить об уверенном повышении цены предложения, прежде всего в нижнем ценовом сегменте -- по разным оценкам, от 1,5% до 4%. Конечно, в результате торга цена покупки снижается, но поскольку она зависит от цены предложения, то соответствующим образом также выросла по сравнению с предыдущим месяцем.

Застой на рынке московского жилья, который некоторые аналитики вежливо именуют коррекцией цен, кажется, закончился. В октябре почти во всех секторах был зафиксирован рост цен, выходящий за рамки статистической погрешности, а экономкласс подорожал, по некоторым оценкам, на 3-5% -- рекорд всего года. Однако нет никаких объективных факторов, которые позволили бы прогнозировать резкие скачки в обозримом будущем.

Конечно, нельзя не принимать во внимание такой фактор, как падение курса доллара в прошедшем месяце. Заметим кстати, что квадратный метр -- пожалуй, последний товар на внутреннем рынке, цены на который большинство аналитиков продолжают индексировать именно в долларах. Несмотря на достаточно динамичный на фоне прошедших месяцев темп увеличения цен в сегменте городского жилья -- на 2,2% в новых домах и на 3,2% на вторичном рынке -- говорить об общей тенденции к росту пока не приходится,-- замечает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости.-- Фиксируемый рост, скорее всего, является компенсацией ослабления доллара, который с начала сентября потерял около 4%.

В течение октября 2007 года колебания средней цены на вторичном рынке Москвы вышли за рамки однопроцентного диапазона стабильности,-- констатирует Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании Новая Площадь.-- Пока колебания находились в границах диапазона, ситуация развивалась вялотекущим образом. Основные изменения затрагивали в основном объекты бизнес-класса. С активизацией спроса на объекты жилой недвижимости в начале осени начался рост цен на наиболее востребованные объекты рынка -- квартиры экономкласса. В течение месяца ценовой уровень в данных сегментах достиг значений октября прошлого года и продолжил рост. Таким образом, обозначились тенденции роста цен во всех сегментах рынка недвижимости Москвы. В перспективе положительная динамика изменения цен сохранится, при этом будет наращиваться интенсивность изменений.

Таким образом, произошло привыкание покупателей к ранее заявленным ценам, стали осуществляться сделки, и на этом фоне рост на 2,2% (в некоторых секторах -- до 4%) является вполне значимым, несмотря даже на падение доллара.

Однако есть еще один фактор, не столь очевидный, как падение доллара, который работает в обратном направлении. Многие застройщики превентивно повысили цены еще летом до того уровня, который казался им приемлемым, учитывая ожидания осеннего ажиотажа. Такового не произошло, но все же в настоящее время покупатель уже психологически согласился с завышенной еще в летние месяцы ценой, и по ней стали совершаться реальные сделки. В конце августа мы установили явно отсекающую цену на наш дом бизнес-класса на Варшавском шоссе -- $5200 за квадратный метр,-- говорит генеральный директор компании Оргстройинвест Светлана Третьякова.-- Но в октябре квартиры стали продаваться по этой цене.

В октябре уровень спроса, как и ожидалось, вырос почти на 15%. При этом количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам октября практически не изменилось и составило около 332 адресов -- таковы данные аналитического центра МИАН-Агентство недвижимости. А начальник отдела маркетингового анализа компании Масштаб Игорь Лебедев так описывает соотношение спроса и предложения: В Москве происходит резкое увеличение объема предложения. В октябре объем предложения на вторичном рынке в Москве вырос на 30-35%, тогда как объем предложения в Подмосковье увеличился всего на 15%. Столичный спрос, в свою очередь, был не настолько велик, чтобы хоть как-то повлиять на сохранение цены или ее рост.

Дисбаланс оценок
Участники рынка и наблюдатели дают разные, порой диаметрально противоположные оценки уровня спроса и предложения на городском рынке жилья.

Наконец, аналитик компании КомСтрин Олег Борисенок дает примиряющую оценку соотношению спроса и предложения: Тот рост цен, который мы видим сейчас, вряд ли связан с дисбалансом спроса и предложения. Предложения на рынке вполне достаточно, и дефицита нет. Этот рост лишь отображает две макроэкономические тенденции. Первая -- инфляция оказалась выше в этом году, чем планировалась, и особенно в последние месяцы. Вторая -- затянувшееся падение доллара. Все это и играет роль при нынешнем повышении цен на квартиры. Ожидать нового скачка цен не нужно. Рынок сейчас занял определенный ценовой коридор, в котором и будет колебаться. К тому же в осенние месяцы спрос традиционно выше. По сути, инициатива сейчас у быков, выражаясь биржевыми терминами. Но вряд ли у них хватит сил, чтобы развить свое наступление.

Крайне низкий платежеспособный спрос продолжает сдерживать рост цены предложения,-- дает свою оценку Ольга Юматова, аналитик ЗАО Пересвет-Инвест (головная компания ГК Пересвет-Групп). Но и предложение, по мнению госпожи Юматовой, реально снижается: В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное снижение количества предложений: с 553 в июле до 416 в сентябре. Этому снижению способствовало несколько причин. Во-первых, принятие закона о запрете точечной застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были вынуждены заморозить свои проекты. Во-вторых, дефицит свободных строительных площадок в Москве. И в-третьих -- снижение темпов строительства с середины 2005 года в связи с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ и введением поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. С марта в Москве не проведено практически ни одного конкурса на строительные площадки. И регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким образом, учитывая, что средний срок реализации девелоперских проектов составляет три года, можно прогнозировать только ужесточение дефицита жилья к 2010 году.

Стоит отметить еще одну тенденцию октября: снижение активности рынка аренды. В октябре спрос на наем жилья по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменился, утверждает Алексей Кудрявцев из МИАНа. Для наименее ликвидных квартир верхних ценовых сегментов даже зафиксировано незначительное снижение спроса на уровне 4-5%. При этом количество предложений аренды квартир на те же 4-5% возросло. Стоимость найма жилья все еще продолжает увеличиваться, но более низкими темпами. Ставки аренды по сравнению с сентябрем возросли на 2,3% (против 4,5% за предыдущий месяц). Таким образом, по итогам октября средняя цена аренды квартир по Москве составила $923.

Дисбаланс оценок спроса и предложения свидетельствует о неуверенной ситуации на рынке, включая и отсутствие надежной статистики по строящимся и продаваемым объектам. Цена определяется в значительной степени не объективными, а психологическими факторами: наличием отложенного спроса, ожиданием ажиотажа (или, наоборот, падения спроса на низкокачественную недвижимость) и даже начавшейся повсеместно предновогодней лихорадкой. На этом фоне большинство участников рынка дают осторожные прогнозы на будущее: планомерный рост в пределах 2-3% в месяц.

За городом ждут скидок
Коттеджный рынок, которому в течение последнего года не свойственны скачки, в октябре не испытал оживления. Прошедшие месяцы осени не ознаменовались ростом активности рынка, как надеялись многие,-- говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй.-- На короткий период времени оживились продавцы, которые рассчитывали на ожидаемый подъем. В сентябре они подняли цены, однако в октябре этого уже не произошло. Довольно вялый спрос наблюдается в сегменте до $1,5 млн. Свыше $2 млн сделок почти нет, и вряд ли ситуация изменится до окончания выборов -- и думских, и президентских. Состоятельные покупатели заняли выжидательную позицию. Что касается строящихся поселков, то здесь цены растут только в тех, которые еще находятся на стадии строительства. Они за счет повышения степени готовности повышают цены ежемесячно на несколько процентов. Вот цифры по самым популярным направлениям. По Дмитровке в сентябре--октябре ценник вырос на 2-4%, по Калужскому и Киевскому направлениям -- на 3-8%, по Новой Риге -- на 3-7%.

Активность клиентов на рынке аренды и купли-продажи жилья -- коррелируемые величины. Чем больше покупают, тем меньше арендуют, и наоборот. Снижение арендного рынка можно считать косвенным свидетельством того, что покупательская активность будет расти.

Впрочем, Сергей Гоз считает, что сектор экономкласса активно развивается. Появляются новые проекты в ценовой нише до $500 тыс.,-- утверждает он.-- Девелоперы продолжают осваивать дальнее Подомосковье и начинают застройку непопулярных ранее направлений. Летом на Ярославском шоссе были заявлены поселки Пестовские дачи, Маренкино-2, Сосновый бор. Совсем недавно был заявлен новый проект на Егорьевском шоссе -- Papillon.

Наблюдатели продолжают говорить о превышении предложения над спросом в сегментах элиты и бизнес-класса. Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен,-- утверждает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group.-- В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже явно наблюдается тенденция к превышению объема предложения над существующим спросом. В октябре заявлены в продажу новые поселки во всех сегментах, но большая часть приходится на бизнес и элит. В октябре 2007 года на рынке загородной недвижимости рост цен составил 1%, то есть его практически не произошло.

Компания MIRAX GROUP хорошо известна в городе своими крупными амбициозными проектами в жилой и нежилой сферах. Назовем некоторые из них: башня Федерация, проектируемый Миракс-Плаза, жилой комплекс Золотые ключи-2 и др.

Высокий коттеджный сезон, возможно, еще впереди. На рынке загородной недвижимости наблюдается относительная стабильность. В октябре на рынке появилось много новых предложений, незначительно, но вырос и спрос. Октябрь -- время ожидания. Впереди время новогодних скидок, когда покупательская активность обычно возрастает,-- оптимистично заявляет заместитель директора департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.
Сделать обслуживание жилого фонда необременительным для государственной казны и при этом повысить уровень сервиса Включить в процесс частный бизнес и одновременно привлечь к управлению самих жителейПеречислять задачи можно до бесконечности, но, если коротко, то в самой отстающей сфере российской экономики ЖКХ ситуация складывается примерно так: реформа жилищно-коммунального хозяйства буксует, несмотря на создание специального фонда и периодическую смену ответственных лиц во властных структурах. О том, что происходит на практике, рассказали представители частного бизнеса, испытавшие на себе, что значит заниматься управлением и обслуживанием жилья.

Давно замечено: успешность подобных начинаний во многом определяется уровнем объекта чем он дороже, тем лучше состояние инженерных и коммуникационных систем, тем большими возможностями обладают жители, тем охотнее соглашаются они на дополнительные услуги (по охране, благоустройству общественных зон и пр.). Обычно деятельность сервисного подразделения строительной организации не приносит существенных доходов, но для поддержания порядка в доме, для формирования имиджа компании-застройщика вести хозяйственное управление объекта важно. Удобство этой схемы заключается в том, что организация, которая возводила здание, хорошо знает его технические особенности, плюсы и минусы системы коммуникаций. Изначальная заинтересованность в качестве также существенна: как построили так потом и сложится работа по обслуживанию. Сейчас, когда данный рынок формируется и структурируется, управляющие компании чаще всего привлекают на подряд специальные фирмы для вывоза мусора, озеленения, охраны и т. п. Раньше же и эти услуги приходилось выполнять самостоятельно создавая целые бригады сотрудников, покупая технику, осуществляя другие масштабные операции.

Закончив работы на том или ином объекте, столичные строители, как правило, берут дело управления зданием в свои руки. Так что многим участникам стройкомплекса приходится осваивать новые для них профессии коммунальщиков и управленцев. Такова и практика MIRAX GROUP.

Именно эта причина значительные трудозатраты при невысокой отдаче и делает пока сферу ЖКХ малопри-влекательной для предпринимателей. Чуть повысить показатели доходности удается только за счет больших объемов жилья. На получение крупных заказов могли бы претендовать опытные, хорошо зарекомендовавшие себя компании так происходит во всем мире. Но в Москве подобных примеров немного.

Крупным компаниям помогает справиться с неизбежными тратами при невысокой доходности бизнеса по управлению занятие другой деятельностью, в том числе строительством, которое сегодня считается самым выгодным шагом и приносит фирме 30 40%-ные дивиденды. Обслуживание жилья, причем даже дорогого, это бизнес со скромной (по российским меркам) рентабельностью (10 15%). Такая ситуация характерна даже для объектов, коммунальное обслуживание которых осуществляется по достаточно высокому тарифу 2,5 долл. за 1 кв. м.

Старый изношенный фонд, стандартные панельные дома на окраинах городов очень редко стимулируют граждан к проявлению самостоятельности в сфере ЖКХ. Одна из причин здесь боязнь, что государство переложит на ТСЖ все расходы по ремонту зданий. А в большей степени дело тут в неоднородности жителей таких домов в существовании различий между ними по материальному уровню и социальному статусу. Здесь имеют место быть и обычное равнодушие, и нежелание вникать в сам процесс, и неумение находить грамотные решения по управлению собственным жильем.

Гораздо сложнее ситуация в обычном жилом фонде, который обслуживают городские унитарные предприятия. Граждан, разобравшихся в современных тенденциях, и товариществ собственников жилья, не побоявшихся перспективы самоуправления, в городе лишь 10%. В дополнение к ним есть кооперативы, где процесс управления коммунальным хозяйством ведут жильцы или привлеченные ими частные организации. Замечено: товарищества собственников жилья обычно без проблем возникают на базе нового или высококомфортного жилого фонда, а также в домах исторической застройки там, где налицо большие общественные помещения, привлекательное месторасположение, что может сулить хорошие дивиденды объединившимся в едином хозяйственном порыве жильцам.

Пока в компании не торопятся делиться информацией об этом начинании, тем более что стартовал эксперимент в феврале текущего года, а результаты будут осмыслены к моменту его завершения. Однако некоторыми наблюдениями на сей счет Константин Борисов, вице-президент MIRAX GROUP, все-таки поделился. По его словам, к делу обслуживания жилого фонда в Тропарево-Никулино были привлечены новые сотрудники, поскольку обойтись старыми силами (а это целый штат, включающий дворников, ремонтников, уборщиков, озеленителей, инженеров, сантехников), задействованными на элитных объектах, оказалось невозможно. Причем уровень зарплаты занятых людей держали на одном уровне чтобы персонал не чувствовал дискомфорта. Специалисты MIRAX GROUP оценивают состояние жилого фонда домов в Тропарево-Никулино как удовлетворительное. Однако затраты на приведение его в порядок, на ремонтные работы потребовались такие, что говорить о высокой рентабельности проекта просто немыслимо. По предварительным оценкам данный показатель может составить 5%. Тем более что сам пакет услуг и по стоимости, и по набору был абсолютно стандартным таким же, какой получает от домоуправления обычный столичный житель.

За такую сложную недвижимость взялась корпорация MIRAX GROUP, которая выступила перед городскими властями с инициативой провести эксперимент по управлению объектом. Компания взяла на обслуживание 2000 квартир (около 135 000 кв. м) в обычных 16-этажных домах 1980 1990-х годов постройки, находящихся в ведении управы Тропарево-Никулино. Профессионалам пришлось иметь дело с 4500 5000 жителей, не организованных ни в ТСЖ, ни в кооператив.

Как вели себя 4000 собственников, которым было предложено ознакомиться с подобным договором и подписать бумаги? Реакция людей, по словам К. Борисова, оказалась разной от полного равнодушия до горячей заинтересованности. Данная сторона вопроса пока не продумана на законодательном уровне. Расчет, видимо, делали на то, что жильцы будут создавать ТСЖ, и последние станут подписывать такие договоры с частными фирмами. Однако этого не происходит. Пока в Москве подавляющее большинство домов таких товариществ не создало, хотя процесс идет.

Сложной явилась проблема регулирования правовой стороны вопроса. Бизнес и население могут взаимодействовать в подобном процессе на стандартных условиях как стороны договора по возмездному оказанию услуг. Следовательно, такие соглашения должны были быть заключены. Процедура эта началась в марте и длится до сих пор, говорит К. Борисов. Сотрудники MIRAX GROUP ходят по квартирам, собирают подписи к документам у каждой семьи. Добавим, что сам договор довольно масштабный документ, объемом в 35 страниц. Он включает множество пунктов, поскольку обслуживание процесс комплексный. Так, здесь есть положение о выполнении работ, об агентировании, о контроле и т. д.

Еще более радикально высказывается К. Борисов о перспективе развития системы ЖКХ в целом. Государство должно прекратить обманывать себя. Если оно отстегивает деньги на ремонт жилья городским структурам, делает дотации, выдает субсидии, то все будет как при социализме, когда люди получали зарплату, а магазины были пусты. Если же каждый станет по полной программе расплачиваться за свой дом и его состояние, то именно при таком условии начнет что-то меняться. Причем довольно быстро.

В MIRAX GROUP считают, что стимулировать жителей к образованию ТСЖ способна гибкая система налогообложения. Все-таки если люди, организовав товарищество собственников, собирают деньги на детскую площадку или озеленение территории, а потом еще и платят налоги с соответствующих сумм, то это не совсем справедливо. Особенно если учесть, что реформа, залогом успеха которой являются вовлечение людей в данный процесс, стремление сделать их заинтересованными в его результате, идет с таким трудом.

Пионером этого рынка стал холдинг МИЭЛЬ. В настоящее время, рассказывает Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость, фирма обслуживает 18 поселков класса бизнес плюс и более высокого уровня. В обязательный (стандартный) пакет услуг входят обслуживание сетей и инженерного оборудования, уборка территории и мест общего пользования, работа с поставщиками ресурсов (электричество, газ и т. д.), взаимодействие с экологическими и иными государственными службами, охрана поселка. Дополнительно по запросу клиента ему предоставляют сервисные услуги, не входящие в основной пакет. Стоимость работ управляющей компании зависит от класса поселка. В среднем цена равна от 1,5 долл. за 1 кв. м в месяц. И чем больше населенный пункт, тем меньше данная цифра.

Если в системе обслуживания городского жилья накоплен отрицательный опыт хозяйствования (данная сфера госструктуры самая непродуктивная, здесь нет заинтересованности в повышении качества), то за городом такая система формируется буквально с нуля, причем без участия государства. Все, что связано с управлением и обслуживанием этих поселений, во многом похоже на происходившее с дорогими многоквартирными комплексами. Строительные компании, создавшие поселок, брали его в управление и вели работу как умели. Часто с большими проблемами для себя, усугублявшимися тем, что найти среди своих сотрудников, желающих ездить за черту города, или соответствующих работников среди местных жителей, было сложнее. А кроме того, управление и строительство разные процессы. И только в последнее время появляются компании, которые готовы специализироваться на обслуживании поселков.

Основной риск для компании связан с неплатежами, по словам С. Орбанта, и это существенно снижает доходность объекта. Однако фирма может выиграть за счет дополнительного сервиса. На практике так и получается. Если организация на должном уровне ведет работу, то люди обращаются в нее за дополнительными услугами.

На сегодняшний день в рамках стандартного пакета, говорят в МИЭЛЬ, рентабельность такого бизнеса сохраняется на уровне 15% (для сравнения: доходность подобного бизнеса за рубежом тоже равна 15%, и данная цифра не считается низким показателем).



С. Орбант считает, что повысить качество обслуживания в поселках способно только вовлечение в процесс специализированных организаций: Обычно управлением таких объектов занимаются дочерние компании застройщиков, а поскольку опыта в данном бизнесе у них нет, то уровень их услуг, как правило, невысок. Поэтому сегодня и потребители, и сами застройщики склонны приглашать тех, кто делает это целенаправленно.



Главная --> Публикации