Главная --> Публикации --> Урбанизированная идиллия Власти приказали недолго жить панельным многоэтажкам Жилинспекции хотят упростить доступ к средствам на капремонт жилья

Аукцион
Информация о стоимости объектов коммерческой недвижимости нужна их собственникам в нескольких случаях: если компания готовится к выходу на IPO, объект выступает в качестве залога для получения кредита, или в случае продажи объекта. Сегодня основные покупатели российской коммерческой недвижимости -- западные инвестфонды. Консервативные и осторожные иностранные инвесторы отмечают, что результаты оценки, сделанной российскими владельцами коммерческой недвижимости, зачастую оказываются чересчур оптимистичными. Несколько пересмотреть доморощенный подход к оценке недвижимости для бизнеса призывают и иностранные оценочные агентства. Переоценка проектов приводит к тому, что собственник долго ищет, а иногда так и не находит покупателя или инвестора.

Оценка объектов коммерческой недвижимости в России напоминает отечественный рынок антиквариата -- открытой информации о суммах сделок купли-продажи крайне мало, каждый объект собственник считает уникальным, стоимость определяется в ходе торгов с потенциальными покупателями. При этом большинство сделок срывается именно по причине различий в практикуемом российском и общепринятом мировом методах оценки коммерческой недвижимости.

Иностранные оценщики называют подобный способ выяснения цены аукционом. Классические методы оценки выглядят несколько иначе. Профессионалы используют три основных подхода -- затратный, сравнительный и доходный, адаптировав их к условиям российского рынка. Основополагающим правилом вне зависимости от применяемого подхода является то, что оценщик обязан придерживаться тех же методов и концепций, которыми оперируют покупатели и продавцы,-- считает Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst Young. Примером может послужить методика определения окончательного вывода о стоимости объекта. Ведь не всегда цифры по всем трем подходам одинаковы. В российской практике эта стоимость чаще всего определяется путем взвешивания результатов по каждому подходу. В соответствии с международной практикой оценщик делает окончательный вывод о стоимости, отдавая предпочтение одному из подходов в зависимости от того, какова была цель и назначение оценки, а также принимая во внимание характеристики самого объекта оценки.

Об особенностях российского подхода к оценке рассказал директор по внешним связям ГК Forum Properties Валех Рзаев: В процессе сделки купли-продажи стоимость объекта определяется почти как в искусстве -- максимальной ценой, которую конкретный покупатель готов выложить за конкретный объект. Чтобы узнать максимальную сумму, которую готовы заплатить потенциальные покупатели, некоторые собственники объектов недвижимости время от времени неофициально выставляют свой объект на продажу, не собираясь его продавать. Forum Properties пока воздерживается от продаж своих объектов. Хотя мы частенько получаем предложения от потенциальных покупателей приобрести наши офисные комплексы Аврора Бизнес Парк или Эрмитаж Плаза",-- рассказал Валех Рзаев.

В отличие от зарубежья российские собственники не спешат обращаться к оценщикам, предпочитая провести анализ самостоятельно, используя информацию открытых источников. Для объектов коммерческой недвижимости подобная ситуация неприемлема, поскольку на рынке практически не существует типовых проектов,-- уверен Айдар Галеев. Особенно сложно найти объекты для сравнения, когда речь заходит о продаже объектов в регионах.

В рамках доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости чаще всего применяется метод дисконтирования денежных потоков, так как в настоящее время наблюдается рост цен на рынке этого сегмента, а метод капитализации оптимален для существующих объектов, которые работают со стабильным уровнем чистого операционного дохода, считает директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль-Коммерческая недвижимость Айдар Галеев. Применительно к муниципальным площадям существует понятие нормативных разработанных методик, в основе которых лежит отечественная практика. Например, методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Западные оценщики считают подобный подход склонностью к переоценке. Тем не менее компания AFI Development провела в этом году крупнейшую в России сделку, продав за $500 млн канадской инвестиционной компании строящийся торговый центр.

Наценка
Собственники, успешно реализовавшие объекты, с оценщиками не согласны. Когда оценку портфеля недвижимости делает компания, подобная Jones Lang LaSalle, девелопер должен быть готов примириться с рядом серьезных ограничений, которые будет использовать независимый оценщик,-- рассказывает Иван Вашурин, директор инвестиционного департамента AFI Development. Например, одним из критериев оценки являются действующие договоры об аренде с зафиксированными в них арендными ставками, а вот протокол о намерениях между арендатором и арендодателем не является для них основанием для оценки. В то же время сам девелопер оценку строит в том числе и на таких договорных инструментах, как протокол о намерениях, поскольку вся его практика показывает, что он в подавляющем большинстве случаев трансформируется в реальные договоренности.

Мы обладаем всей необходимой информацией для объективной оценки рыночной стоимости наших объектов,-- уверен генеральный директор российской компании Торговый квартал Дмитрий Зотов. Компания успешно продала ТРЦ Торговый квартал на Свободном (Красноярск), участвует в продаже ТРЦ Шоколад (Нижний Новгород) и ТРЦ Торговый квартал (Набережные Челны).

В случае продажи конкретных объектов недвижимости покупатели вряд ли заинтересованы в каких-либо сторонних оценках. Они в первую очередь руководствуются своими собственными представлениями и интересами,-- уверен Иван Вашурин.-- Огромное количество переговоров, которые мы провели с западными и российскими контрагентами, являются тому лучшим доказательством, и независимая оценка определенного объекта требуется крайне редко. Стопроцентной необходимостью в независимой оценке является требование банков в процессе финансирования или рефинансирования объектов недвижимости.

Потенциальных покупателей, а впоследствии собственников, как правило, интересует вопрос, какова будет стоимость будущих потоков и с какой ставкой доходности эти потоки могут быть реализованы. Девелопера же больше всего интересует вопрос стоимости строительства и эффективность вложенных средств с проекцией на будущий доход,-- отмечает Полина Назаренко, младший консультант отдела оценки CW/SR. Слишком оптимистичные ожидания, по ее мнению, корректируются в процессе оценки и переговоров.
На региональном рынке коммерческой недвижимости наблюдается любопытная тенденция -- приглашать к работе над масштабными проектами известных западных архитекторов и целые архитектурные бюро. Девелоперов не смущают высокие гонорары. Приглашенная звезда упрощает процесс поиска инвестиций, признаются заказчики.

В большинстве случаев стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется исходя из его текущей или плановой доходности,-- рассказывает Дмитрий Зотов.-- При этом мы пользуемся формулой, согласно которой стоимость объекта равна чистому операционному доходу, деленному на ставку капитализации. По его мнению, прерогатива проведения профессиональной оценки на предмет соответствия рыночной цены объекта стоимости, заявленной продавцом, принадлежит покупателю, который, как правило, обращается к помощи профессиональных оценщиков. Заявленная оценщиком или названная собственником цена не является окончательной суммой сделки,-- подчеркивает он. Действительно, эти цифры служат ориентиром, отправной точкой для дальнейшего обсуждения сторон. Кроме того, в каждом конкретном случае и у продавца, и у покупателя могут возникнуть дополнительные условия, влияющие на окончательную сумму сделки.

В Сургуте проект голландского архитектора Эрика ван Эгераата победил в конкурсе проектов торгово-развлекательного центра. По словам исполнительного директора заказчика сургутского проекта ООО Вершина Рустама Мирсаяпова, в тендере участвовали 40 архитектурных компаний и институтов. Нам требовалось, чтобы у проектировщика был опыт проектирования современных сложных общественных зданий, возможность создать оригинальный архитектурный объем, а не просто коробку. Наиболее интересные и адекватные предложения были получены от ЕЕА Эрика ван Эгераата и Chapman Taylor. После встречи с претендентами и обсуждения возможных деталей проекта Эрик ван Эгераат оказался архитектором наиболее подходящим,-- рассказывает Рустам Мирсаяпов.

Растущий спрос на качественную коммерческую недвижимость в регионах стал причиной появления целого ряда ярких архитектурных проектов, к работе над которыми девелоперы предпочли привлечь иностранных специалистов. Екатеринбургский бизнес-центр Стражи Урала разработан французским архитектурным бюро Valode Pistre. Британский архитектор Норман Фостер работает над 56-этажным небоскребом Бриллиантовый кристалл для Ханты-Мансийска. По задумке автора это будет комплекс зданий, объединенных стеклянной крышей, напоминающей бриллиант. Комплекс расположится на холме, и это подчеркнет его доминирование над городом, утверждает застройщик московская компания СТТ Групп Регион Шалвы Чигиринского. Проект оценивается в $150-200 млн.

Сотрудничество с иностранными специалистами сами девелоперы объясняют низкой квалификацией местных архитекторов и несоответствием качества отечественных проектов. По словам Рустама Мирсаяпова, при проведении конкурса на строительство в Сургуте ни одна из российских компаний не смогла обеспечить гарантированные качество, сроки и архитектурную идею даже за цену западных архитекторов. Нередко российские авторы не могут создать функциональное здание, удобное с точки зрения планировок и использования передовых западных технологий, которое бы соответствовало международным критериям классности объектов, в то время как на Западе уже сформировались архитектурные бюро, которые специализируются на конкретном формате недвижимости,-- поясняет Давид Оганян, заместитель директора по коммерческим вопросам и маркетингу РДК групп (заказчик проекта Стражи Урала).

Проект планировки всей территории насыпного острова Морской фасад в Санкт-Петербурге разработан британско-американской компанией Gensler.

Иностранные проекты приходится адаптировать под российские СНиПы и противопожарные и санитарные нормы. Зачастую от проекта остаются только внешний вид и звездное имя, которое в регионах, отмечают застройщики, дорогого стоит.

Привлечение иностранных специалистов увеличивает стоимость проекта в два-три раза (гонорар за работу архитектора составляет в среднем 15-20% от общих затрат), но заказчиков цена не смущает. Привлечение иностранцев дает некоторые преимущества -- приходят новые технологии, опыт, свежие и оригинальные идеи,-- признает архитектор екатеринбургской компании Стройсервис.-- Иностранцы обладают одним важным качеством -- у них есть рабочая согласованная команда, что позволяет максимально минимизировать сроки разработки проекта (в среднем срок разработки проекта составляет три-шесть месяцев). Наши компании убивают много времени на подбор команды.

Идея превращения сырьевой экономики в инновационную накануне выборов популярна как никогда. При этом мало кто знает, что технопарки в России уже работают -- и, как правило, малоэффективно. Мешают их развитию недоработки самой программы государственной поддержки высокотехнологичных парков.

За известное имя клиенты готовы платить больше, это автоматически поднимает класс объекта,-- отмечают в Уральской палате недвижимости. Как правило, цена за имя увеличивает стоимость продажи квадратного метра в здании на 30%. Кроме того, это выгодный аргумент в процессе привлечения инвестиций. Особенно западных компаний, признаются застройщики.

Всего в мире насчитывается порядка 700 технопарков. Они различаются по размеру и объектам. Бизнес-парки специализируются на предоставлении офисных помещений, в то время как в составе индустриальных парков доминируют производственные площади. Технополисы, обладающие полным набором научной, деловой и производственной инфраструктуры, являются аналогами российских наукоградов.

Силиконовая долина
Первый в мире технопарк был организован в начале 1950-х годов на базе Стэндфордского университета в Калифорнии. Небольшие высокотехнологичные компании, располагавшиеся в Силиконовой долине, выполняли военные заказы правительства США. Здесь начинали такие известные фирмы, как Hewlett-Packard и Polaroid.

Развитие сети технопарков и инкубаторов -- не благотворительность, а осмысленная политика центральной, региональной и местной властей, направленная на поддержку инновационных процессов и в конечном счете формирование основы для выхода на лидирующие позиции глобального рынка технологий. Как только инновационная компания достигает коммерческого успеха, она, как правило, вынуждена покинуть технопарк и лишиться льгот. Неудачников после определенного срока выселяет руководство технопарков.

Основная задача, поставленная перед технопарками на Западе, не изменилась со времен организации Силиконовой долины. Для поддержки компаний, занятых в сфере инноваций, создаются специальные структуры, получившие название технологический инкубатор или бизнес-инкубатор. Инновационным компаниям предоставляются максимально удобные для работы, оснащенные необходимой техникой помещения на льготных по сравнению с арендой офисов на открытом рынке коммерческой недвижимости условиях. Рядом обычно строится жилье для персонала и необходимая инфраструктура. Технопарк создает все условия для того, чтобы высококлассные сотрудники работали и делились с коллегами идеями, не отвлекаясь на решение бытовых проблем, а компании не беспокоились о выживании среди конкурентов и не требовали от персонала моментальных результатов. По оценкам западных специалистов, более 50% всех инновационных проектов, связанных с высокими технологиями, закончились неудачей. Естественно, финансирование таких проектов весьма рискованно, однако получаемый при благоприятном исходе эффект не идет ни в какое сравнение с обычной нормой доходности.

Бизнес-инкубатор (БИ) представляет собой структуру, предназначенную для поддержки малых предприятий, находящихся на начальных стадиях развития, путем предоставления офисных площадей, финансовых, информационных и других ресурсов. Бизнес-инкубатор призван создать условия, при которых малое предприятие получит возможность сосредоточиться на развитии своего бизнеса, а не на решении организационных проблем.

Наукоград
Большинство технопарков, создаваемых в настоящее время в России (в том числе технопарки, создаваемые в рамках государственной программы Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий), по своему профилю могут быть отнесены к научно-исследовательским и научно-технологическим паркам. Одним из ключевых элементов данного вида парков является бизнес-инкубатор. Именно на его основе происходит управление инновациями, а результаты его деятельности востребованы размещаемыми в технопарке крупными компаниями-резидентами.

Ничтожно малое число технопарков в России приводит к тому, что к ним пытаются относить офисно-деловые центры, такие как, например, Hi-Tec House на Большой Академической. Hi-Tec House предоставляет услуги IT-компаниям, совмещает в себе требования к классическим офисным комплексам и мощным телекоммуникационным центрам. Среди арендаторов компании -- Stack Group, Acer, Северсталь-групп. Однако представители компании технопарком себя в принципе не считают, так что потенциальным арендаторам на льготы и инкубаторские условия работы рассчитывать не приходится.

Распространенная ошибка считать технопарком любой комплекс недвижимости для производства чего-либо сколь-нибудь сложного технически. Иными словами, завод по производству оконных профилей -- это не технопарк, а вот компания, разрабатывающая с помощью новых технологий новые строительные материалы, с опытным производством -- это технопарк,-- считает руководитель проекта Троицкий технопарк Руслан Титов.

Точка опоры
Технопарки появляются следующим образом: государство готовит площадку под застройку и подводит коммуникации, инвесторы и будущие арендаторы строят коммерческие и сервисные площади (офисы, конгресс-центр, гостиница), которые эксплуатируются управляющей компанией,-- рассказывает Руслан Титов.-- Пока четко утвержденной концепции управления технопарками в рамках госпрограммы Минсвязи нет, но все идет к тому, что это будет некоммерческая организация, полностью подконтрольная государству. По нашему мнению, это неверный тренд и технопарк может состояться, только если управление им будет бизнесом, иначе это или фикция, или неэффективно.

Большинство российских технопарков находятся в стадии проектирования или на начальных этапах строительства. В перспективе по замыслам чиновников они должны стать точками роста инновационной экономики. Об образовательной составляющей технопарков постепенно забывают, хотя это декларировалось раньше. На практике некоторые технопарки вырождаются в девелоперские проекты, руководители которых забывают о прямом назначении объектов.

Технопарки, согласно программе Минсвязи, подразделяются на офисные, опытное производство, инфраструктурные (гостиница, конгресс-центр), некоммерческие (бизнес-инкубатор или образовательный центр). В рамках технопарков предполагается и строительство жилья. Последний пункт -- разрешение на строительство жилья, по мнению Руслана Титова, дезориентирует потенциальных инвесторов. Велико число желающих получить разрешение на жилую застройку, но крайне мало тех, кто готов инвестировать деньги в специфические офисные помещения.

Концепция управления технопарками еще не формализована. В текущей редакции владеть объектами инфраструктуры и недвижимости будут инвесторы, реализующие инвестиционные лоты, сформированные управляющей компанией (УК). Доли в УК будут иметь федеральные, региональные, муниципальные власти, и вклад государства инфраструктурой будет оцениваться на этапе формирования инвестиционного лота (соответственно, паями). Не отрицаются и прямые инвестиции в создание объектов недвижимости. В этом случае полноправным собственником становится инвестор, а технопарковая специфика будет определена на этапе выдачи разрешений на строительство и эксплуатацию.

Непопулярный формат
Технопарки -- новый и действительно необходимый формат, но из-за политической моды не работает,-- считает директор по маркетингу технопарка Nagatino-i-Land Павел Телегин. Существующие технопарки уже столкнулись с проблемой поиска арендаторов из-за существующих ограничений по их составу. Основная проблема -- отсутствие спроса на размещение в технопарках,-- рассказывает Руслан Титов.-- Для лидеров российской IT-отрасли (основной двигатель новой, инновационной экономики России) пока не очевидна необходимость переезжать в технопарки, особенно в отдаленные регионы. В этом плане Троицку повезло -- он расположен всего в 18 км от Москвы, и многие IT-компании готовы перевезти к нам свои подразделения ради экономии в стоимости их содержания.

Разработаны проекты технопарков в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Обнинске, Тюмени, Казани, Троицке и Черноголовке. Сейчас идет процесс оформления земельных отношений и проектирования. На стадию начала строительства проекты выйдут не ранее 2008 года.

Сейчас технопарки могут предложить только рыночные ставка аренды или продажи площадей. Механизм продажи зависит от того, какую схему обременений внедрят в технопарках (обременение -- сохранение профиля используемых помещений для работы только высокотехнологических компаний). Как изменятся ставки аренды в будущем, зависит от того, будет ли управлять всей сдаваемой в аренду недвижимостью единая УК (с участием государства) либо отдельные операторы инвестиционных лотов,-- рассказывает Руслан Титов.

В Троицке сейчас проектируется первая очередь строительства -- 10 га, 50 тыс. кв. м офисных и сопутствующих площадей. Уже сейчас размещаются крупные и средние IT-компании (например, РБК Армада), для мелких создан инкубатор, которым управляет компания Русские технопарки.

Технопарки Москвы
В Москве развитие технопарков регламентируется постановлением столичного правительства О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004-2010 годы. Парки в городе строятся по принципу соинвестирования. Соинвестором может выступить субъект малого бизнеса, включенный в реестр субъектов малого предпринимательства Москвы. До этого потенциальный соинвестор должен пройти по конкурсу, условия которого публикуются, например, на сайте Департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы (dmpmos.ru). Инновационности от участников конкурса, как правило, не требуется. Главное условие -- компания должна быть производителем в сегменте малого бизнеса. По сути, столичные технопарки -- это офисные, производственные и складские площади под одной крышей.

Представители региональных технопарков надеются, что в будущем компании, посчитав выгодным сократить расходы, переведут часть своих сотрудников из столицы в регионы, где операционные расходы ниже.

О порядке цен в московских технопарках можно судить по другому проекту -- парку южного округа Загорье. Все его площади заняты, кроме двух недавно освободившихся блоков помещений. Один из блоков (площадью 136,6 кв. м) рассчитан на производство, но благодаря свободной планировке позволяет разместить и офис. Ежемесячная оплата всей площади составит всего 100 тыс. рублей включая НДС и эксплуатационные расходы (парковка, охрана, уборка). Телефон, интернет и коммунальные услуги оплачиваются дополнительно.

Удачный пример -- технопарк Навигатор на юге Москвы. Его концепция позволяет разместить на одной территории и конструкторские бюро, и опытные производства, что необходимо для оперативного внедрения последних научных разработок в промышленные образцы. Одна часть помещений принадлежит соинвестору научно-производственному объединению Итэлма, другая -- городу. В скором времени принадлежащие городским властям площади будут выставлены на конкурс через Москомимущество. Помещения открытой планировки, площадью для аренды от 550 кв. м на срок не менее трех лет. Навигатор -- первый проект программы московского правительства по созданию системы технопарков во всех районах города.


У инвесторов и спекулянтов на рынке земли Московской области остается все меньше шансов заработать на закрытой информации о развитии в области инфраструктуры и дорожной сети. Осенью власти Подмосковья обнародовали ближайшие планы строительства дорог и коммуникаций в области. Готов и ждет публикации генплан развития Подмосковного региона. То есть инсайдерскую информацию теперь можно черпать из открытых источников.

Среди планируемых проектов следует выделить московский городской технопарк Нагатино-ЗИЛ (Nagatino-i-Land) -- проект высокотехнологичного делового района, где на площади 32 га разместятся 35 зданий суммарной площадью около 1 млн кв. м. Планируемый ввод в эксплуатацию первой очереди технопарка -- середина 2008 года. Предполагается завершить строительство полностью к 2011 году. Развитие транспортной инфраструктуры в этом новом деловом районе предполагает строительство новых дорог и развязок, мостов через Москву-реку, причалов речного транспорта. В рамках проекта планируется также открытие новой станции метро Технопарк.

В связи с постоянным увеличением стоимости земли в Подмосковье застройщики готовы покупать участки в местах, где коммуникации подведут через три-пять лет. Можно точно говорить, что на каждом из этапов (на момент появления слухов о строительстве дорог и коммуникаций, его начале и завершении) стоимость земли может возрасти не на 10-20%, а значительно выше -- в два-четыре раза,-- отмечает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий Jones Lang LaSalle Павел Карцев.

Покупать в Подмосковье участки с коммуникациями сегодня для многих девелоперов коммерческой недвижимости стало нерентабельно. Высокие цены на землю сводят к нулю прибыльность проектов. Особенно высоки цены на землю так называемой первой линии, которая расположена вдоль уже существующих и запланированных к строительству дорог. Именно эти территории наиболее востребованы строителями недвижимости для бизнеса. Соответственно, среди этих компаний наибольшее число тех, кто проявляет интерес к земле без коммуникаций и дорог в расчете на то, что они вскоре появятся.

У прохождения по участку дорог и инженерных сетей есть свои плюсы и минусы. Так, если происходит реконструкция существующего шоссе, обычно в зону расширения попадают выделы из состава прилегающих земельных участков.

Покупка участков с подведенными коммуникациями сегодня рентабельна только крупным западным фондам, рассчитывающим на реализацию долгосрочных проектов. В результате скупкой перспективных земельных участков сегодня занимаются практически все крупные игроки рынка -- от Газпрома до таких известных девелоперов, как, например, Капитал Груп. Крупные компании понимают будущую выгоду от этих приобретений. В свою очередь, частных инвесторов встречается на этом рынке не так много, так как здесь нужны длинные деньги,-- констатирует директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard Евгений Шевченко.

Но, по ее словам, есть и несомненный плюс в данном случае для участков в категории земли промышленности: эти участки автоматически оказываются на первой линии прилегания к трассе, что повышает их ликвидность. Так, сегодня на Киевском шоссе земля в первой линии -- на 30 км в сельхозкатегории -- стоит уже по $10 тыс. за сотку. Если же речь идет об отдельном участке, то чем больше подъездных путей и подведенных коммуникаций, тем лучше. Исключение -- если линии электропередачи, водо- и газопроводы проходят по территории участков. В данном случае они являются обременениями.

Потери, возникающие в связи с этим, компенсируются собственнику. При этом теряется целостность участков, и оставшиеся части не всегда имеют выгодные формы и размеры, также в качестве обременения на них ложится охранная зона дорог (чем выше статус дороги, тем больше полоса отвода),-- напоминает консультант отдела земельных отношений компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Серафима Хмара.

Где скупают
Одним из первых дорожных проектов, о котором было объявлено в Подмосковье, стало строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Еще задолго до объявления ее маршрута многие девелоперские структуры и перекупщики были осведомлены о том, как он пройдет и, соответственно, где следует скупать земли. В результате сейчас скуплены вокруг будущей трассы практически все крупные земельные массивы. Но, безусловно, еще остались земли, которые будут востребованы.

В случае если у собственника большой объем земельных участков в пределах одного района Московской области, он сам выступает в роли заказчика и спонсора генерального плана данной территории и, соответственно, согласовывает все изменения, в частности проектирование транспортной сети района, повышая ликвидность земли.

Примерно такая же ситуация сложилась и с земельными участками, прилегающими к будущей трассе Москва-Санкт-Петербург, презентация которой прошла сравнительно недавно. К моменту появления общедоступной информации наиболее хорошие участки были уже скуплены.

На всем протяжении ЦКАД -- а это 520 км -- планируется строительство развитой инфраструктуры и около 40 млн кв. м жилья. Девелоперы коммерческой недвижимости не спешат раскрывать информацию о планируемых здесь проектах, но с уверенностью можно сказать, что на пересечении ЦКАД с основными транспортными магистралями уже приобретены земельные участки и ведется разработка проектов.

Помимо Подмосковья скупкой перспективных в будущем земель девелоперы стали заниматься и в ближайших областях. Для этого сейчас идет настоящая охота за информацией о том, где планируется строительство развязок, крупных заводов, новых микрорайонов и т. д. Информация стоит дорого.

Данный план был разработан одновременно с изменением законодательства об обороте сельхозземель, после чего началась большая скупка земель сельхозназначения. При этом скупка земель производилась в основном структурами, приближенными к власти. Скупались земли как в наиболее хороших природных местах (у крупных водоемов), так и в местах прохождения автодорог,-- рассказывает старший консультант департамента оценки и инвестиционных стратегий Jones Lang LaSalle Павел Карцев. Новая трасса пересекает Московское море (Иваньковское водохранилище), где и так уже высокие цены, а с приближением даты начала реализации проекта, по прогнозам, они вырастут еще в несколько раз.

Как получить инсайд
Информация о будущих проектах прокладки дорог и сетей, естественно, в первую очередь появляется в правительстве РФ и Московской области. Близкие к ним инициативные группы скупали и скупают лучшие земли или передают информацию девелоперам и перекупщикам. От наличия такого ресурса во многом зависит успех развития девелоперской компании в области.

Ближайшие планы строительства дорог
До 2020 года в Подмосковье построят 1611 км автодорог с твердым покрытием, 1697 км реконструируют. Доля скоростных автомагистралей составит 6,2% от общей протяженности автодорог Подмосковья, или 1240 км. Первыми в очереди на строительство стоят путепроводы через железные дороги в Долгопрудном, Климовске, Лобне, на Носовихинском шоссе (через железную дорогу Москва-Орехово-Зуево), на Каширском шоссе (78-й км железной дороги Москва-Ожерелье), в районе платформы Фирсановка (17-й км железной дороги Москва-Санкт-Петербург), в районе станции Щербинка (34-й км автодороги Москва-Серпухов), на автодороге Ступино-Озеры, на Можайском шоссе (32-й км дороги). Все съезды и въезды на автобаны будут устроены на разноуровневых развязках. Пересечение с другими дорогами тоже будет на разных этажах. Платными станут 200 км подмосковных дорог. Сеть платных магистралей образуют новые въезды в Москву: автомагистраль Москва-Санкт-Петербург, северный обход Одинцова на федеральной автомагистрали М-1 Беларусь, южный обход Балашихи на федеральной автомагистрали М-7 Волга по направлению Москва-Электроугли-Ногинск-Орехово-Зуево, а также подъезд к аэропорту Домодедово. Также запланировано строительство скоростных трамваев и мини-метро.

Идеальным вариантом является, когда девелопер тоже имеет хороший выход на власть. В данном случае он может получить лучшие земли из скупленных, а соответственно, наибольший доход от их развития. Предыдущие собственники при этом помогают девелоперу осуществить процедуры перевода сельхозземель в нужную категорию,-- констатирует Павел Карцев.

Изначально скупкой крупных массивов сельхозземель, особенно в перспективных местах, в основном занимались структуры, так или иначе приближенные к власти. Без административной поддержки осуществить множество процедур с выкупом и выделением в натуре сельхозземель крайне сложно. Нет гарантий, что земельный участок кто-то не получит раньше и не приобретет еще по старой цене,-- рассуждает Павел Карцев. По его словам, приближенные к власти структуры не являются в большинстве своем профессиональными девелоперами, их главная задача -- найти покупателя на крупные массивы земли.

Изначально планы строительства готовятся органами власти и руководством госмонополий, а разработкой определенных проектных решений занимаются специализированные проектные организации. Только после утверждения проекта собственники земли могут легально получить информацию о прохождении дороги или газопровода по их участку или вблизи него. Формально купить такую информацию нельзя,-- рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

Таким образом, сегодня -- до официальной публикации решений -- легальным путем получить информацию об участках, на которых будет вестись строительство крупных автодорог и коммуникаций, практически невозможно.

В перспективе
Ожидается, что российские власти учтут зарубежный опыт, и защита информации о планах строительства дорог и коммуникаций будет усиливаться, а наказание за использование инсайдерской информации и спекуляции на этом возрастет. Ведь даже если не рассматривать такие факторы, как вывод из сельхозпроизводства зачастую лучших и наиболее продуктивных земель -- не всегда добропорядочную процедуру собственности, то одним из проигрывающих на данных спекуляциях является государство, поскольку затем ему приходится выкупать необходимые под строительство земли по уже завышенным ценам.

Если взять зарубежный опыт, то там сегодня существуют специальные законы, аналогичные законам об инсайде на фондовом рынке, запрещающие преждевременное распространение такой информации и спекуляции на ней. В России такое специальное законодательство пока не разработано.

Причем в выигрыше при его разработке остались крупные землевладельцы. Во-первых, они принимали участие в работе над генпланом в тех районах, где компании являются крупными собственниками земли (не без учета собственных интересов, естественно). Во-вторых, лендлорды стали первыми осведомленными участниками рынка. К тому же они могут в свою пользу влиять на создание генплана того или иного района.

С другой стороны, помимо усиления ответственности происходит и другой процесс -- развитие самого планирования территорий, то есть планы развития становятся более долгосрочными и детальными. Они начинают выполняться, а не только оставаться на бумаге. Таким образом, возможности краткосрочных спекуляций будут значительно снижены. Генплан развития Московской области уже готов и утвержден.



Зачастую лендлорды, скупившие участки и разработавшие на их основе концепцию урбанизации территории, сами разрабатывают и лоббируют варианты генпланов и прохождения дорог по своей территории, работая в сотрудничестве с государственными органами. Им это приносит значительную выгоду,-- рассказывает заместитель генерального директора компании Новая площадь Евгений Якубовский.



Главная --> Публикации