Главная --> Публикации --> На николиной горе нашли пропавшую из реестров землю В москве стартует программа "народный гараж" Неправильная парковка "съела" 500 км столичных дорог Программное обеспечение

География и цифры
Регион Лаво входит в состав кантона Воуд (Vaud) и простирается на 30 км вдоль Женевского озера между городами Лозанна (Lausanne) и Монтрё (Montreux). Это великолепный образец того, как можно сохранить красоту природного ландшафта, активно занимаясь сельским хозяйством. Территория общей площадью 898 га состоит из 14 так называемых коммун, где трудятся шесть виноделов и проживают 5600 человек. Крутые, спускающиеся к озеру склоны холма пересекают невысокие каменные стены, которые формируют удобное для выращивания винограда пространство. Осознавая исключительность местоположения (берег кристально чистого голубого озера в обрамлении Альп), строители при возведении жилых кварталов преследовали одну цель не навредить. Действительно, нечасто встретишь примеры успешной консервации первоначального облика территории, когда появляющиеся строения не уродуют ее, а наоборот, добавляют шарма. Сейчас красивейшие города и деревни Лаво, его каменные террасы, увитые виноградными лозами, неизменно привлекают как туристов, так и самих швейцарцев. Фотографии с изображениями региона одни из самых популярных. А местное вино отличное дополнение к сырному фондю.

Одним из самых красивых мест в Швейцарии по праву считается винодельческий район Лаво (Lavaux). Это уникальный, гармонично развивающийся регион с тысячелетней историей. К тому же меры по его охране являются просто беспрецедентными.

Внизу, у озера, уютно расположились небольшие города и деревушки, многие из которых можно обойти за пять минут вдоль и поперек. Здешние сооружения, возведенные из камня теплых оттенков и подкрашиваемые бликами воды, похожи на пряничные домики из сказки. Кое-где встречаются совсем древние постройки монастырских владений или маленьких ферм. Все миниатюрно, словно здания боятся заслонить красоты природы.

Архитектурные изюминки
Специализация Лаво определила и подход к возведению жилых комплексов: существует негласное правило деления на верхние и нижние этажи. Дома на склонах отличаются максимальной практичностью. Чтобы не занимать ценную плодородную землю, строения вынуждены тянуться вверх. На нижних уровнях зданий находятся помещения для сельскохозяйственного инвентаря, а в подвале винный погреб (это святое!). Раньше такая организация дома была единственно востребованной. Теперь же, когда собственная недвижимость на холмах является атрибутом роскоши и здесь живут не только те, кто непосредственно занимается виноделием, здания перепланируют.

К XIV веку производство разрослось, и монастыри уже не справлялись с объемом работ. Пришлось передать большую часть земель местным жителям, а те взамен должны были выплачивать монастырям процент от прибыли. Некоторые из сегодняшних владельцев виноградников, к примеру семья Шапуи, ведут свою историю с того момента. Происходило это почти 700 лет назад!

Предания старины
Весьма вероятно, что уже в то время, когда Лозанна служила римским форпостом, в этом районе занимались производством вина. Первые летописные упоминания о винной культуре поселений, в настоящее время входящих в кантон Воуд, относятся к IX веку. Но по настоящему активная культивация виноградников началась, когда епископ Лозаннский передал земли крупным монастырям. Они-то и определили облик региона, создав террасы и проложив дороги, многие из которых люди используют до сих пор. Уже тогда существовали требования к строительству виноградников: ширина террас должна достигать 10 15 м, высота поддерживающих стен 5 6 м, причем обязательным было наличие уклонов. Сложно представить, как в те далекие времена без всякой вспомогательной техники возвели около 400 км стен, поддерживающих десять тысяч террас!

В ежовых рукавицах
Одной из главных особенностей района является чрезвычайно жесткий контроль над сохранением его уникальности. Красота, которой с замиранием сердца любуются все без исключения, является результатом многолетнего упорного труда властей и местного населения. Успех деятельности этого тандема поучителен.

В начале XIX столетия почти каждая семья имела надел в Лаво, и его склоны походили на лоскутное одеяло. Но маленькие разрозненные производства не могли быть эффективными, да и установить контроль над качеством их продукции оказалось проблематично. Эти сложности вкупе с разразившейся в 1886 году эпидемией филлоксеры, загубившей виноградники всего региона, вынудили многих покинуть свои участки. Но нет худа без добра: сложившаяся ситуация привела к укрупнению винодельческих хозяйств, а власти взялись за усовершенствование инфраструктуры земель и унификацию производства. В итоге восстановили виноградники, модернизировали дренажную систему, увеличили и усилили террасы с помощью более высоких стен, улучшили транспортное сообщение. А чтобы впредь не допускать подобных кризисов, муниципалитет разработал законодательную базу, регламентирующую все аспекты виноделия, а по большому счету и жизнь в Лаво.

Частичка Лаво в собственность
Вполне естественно, что недвижимость в этом районе лакомый кусочек. Многие швейцарцы и иностранные граждане хотели бы, уйдя на заслуженный отдых, устроить себе райскую жизнь именно в Лаво. Шанс реализовать мечту есть, но цена ее высока. Так как по правилам строительство здесь сильно ограничено, рынок перегрет. За обжитые дома и редкие новостройки между потенциальными покупателями порой идет настоящая борьба. Стоимость зависит от удаленности здания от озера и виноградных террас, а также от открывающегося вида и популярности той или иной деревни. В отличие от недвижимости в других городах и странах близость инфраструктуры здесь расценивают как очевидный минус. Наоборот, уединенность и оторванность от мира то, за что покупатели готовы платить миллионы.

Угроза для Лаво крылась в постепенно разрастающейся Лозанне, урбанизации прилежащих к Монтре деревень, а также то, что на берегу озера начали открываться представительства международных компаний. Иными словами, появились малосимпатичные постройки послевоенного периода, надвигающиеся на регион и способные нарушить его внешнюю идиллию. Первыми забили тревогу местные жители. После проведения в 1977 году кампании Спасите Лаво состоялся региональный референдум, по итогам которого приняли закон об особом статусе района. А позже, в 2005 году, под нажимом общественности в текст Конституции кантона было включено положение об охране Лаво. Местные власти взяли под усиленный контроль 200 зданий, восемь деревень и большую часть виноградников, придав им статус культурного достояния. И это только на региональном уровне. Федеральные нормативные документы, такие как закон о землеустройстве, федеральный перечень природных ценностей, а также список монументов и строений исторического значения, признают все, что составляет образ Лаво, объектами государственной важности. Вместе с тем разработано бесконечное количество подзаконных актов, направленных на обеспечение сохранности аутентичности Лаво. Они сделали практически невозможным любое строительство. Если же после череды согласований и получения письменных согласий от соседей разрешение все-таки дадут, проект станут строго контролировать. Устрашающий список правил регламентирует размеры, расположение и внешний вид дома. Он не должен быть выше 12 м. Фасад здания, выбранный цвет, использованные материалы обязаны соответствовать принятым в округе образцам. И это еще не все. Нужно учитывать малейшие детали: уклон крыши, тип черепицы, форму слухового окна, точные параметры водосточных желобов и т. п. Если что-то выбьется из стандартов, владельцу придется устранять недостатки за свой счет. Это может показаться ограничением свободы самовыражения собственника или фантазии архитектора, но именно такими драконовскими мерами регион сохранил свою уникальность.

Шикарные виллы находятся в другой весовой категории. В тихом городке Кюйи исключительный вид на красоты Лаво и большая площадь участка объясняют высокий размер ставки 3,4 млн швейцарских франков. Почти столько же стоит современная вилла-лофт с панорамными окнами во всю стену. Наслаждаясь видом гор, вы почувствуете, будто сидите в кинотеатре с широкоформатным экраном. В качестве бонуса покупатели получат полностью оборудованные по последнему слову техники кухню и ванные комнаты, наборные полы, балкон и камин. Но абсолютным чудом кажется вилла, достойная королевской семьи (2500 кв. м общая площадь, 450 квадратов жилая). Кроме потрясающего вида тут есть большой бассейн, огромный ухоженный парк, просторные гостиные и спальни. Цена соответствующая 8,19 млн франков.

Цены на недвижимость стартуют с отметки 800 тыс. швейцарских франков (1 франк равен 21,5 руб.). За такие деньги в Шебре (Chexbres) предлагают недавно отремонтированный двухэтажный дом на четыре комнаты, расположенный на территории в 1000 кв. м. Чуть дороже стоит здание середины XVI века жилой площадью 130 кв. м в городе Рие (Riex). Кстати, с участка в 1128 кв. м, окруженного виноградниками, открывается отличная панорама на Альпы и озеро. Есть и современные дома с улучшенной планировкой, отстроенные по принципу таунхаусов. В Пьюдо (Puidoux) за 810 тыс. франков можно приобрести двухуровневые пятикомнатные апартаменты. Кто-то, чтобы воплотить мечту об идеальном доме, готов инвестировать средства в строительство. На рынке есть несколько предложений по продаже земельных лотов. Так, в Кюйи (Cully) 1 кв. м в зданиях у самого синего моря (речь идет, конечно, об озере) оценен в 4000 франков, а на склонах холма в 130 К тому же при покупке земли вы получаете гарантии, что соседи или власти не смогут возвести постройки, которые будут заслонять вам обзор, а это немаловажно.

Аренда жилья
Можно примерить на себя швейцарскую жизнь и не покупая недвижимость. Размер арендной платы зависит от географического расположения дома, метража и качества ремонта. Самые скромные студии в этом районе удастся снять за 560 600 франков в месяц. Кроме того, тут предлагают внаем квартиры в таунхаусах. Их относительная дешевизна (1585 франков за 80 кв. м или 1743 франков за 93 кв. м), наличие облагороженной общей территории, детской площадки, паркинга и близость школы привлекают сюда в первую очередь молодые семьи. Более дорогие варианты выставлены как минимум за 1860 франков в месяц. За такую сумму вы получаете трехкомнатную квартиру на первом этаже в доме 1984 года постройки. За шестикомнатные апартаменты с просторным каминным залом, винным погребом и террасой, выходящей на озеро, придется платить по 2950 франков в месяц. Есть и уникальные предложения: квартира площадью 150 кв. м с выходом в собственный парк за 4250 франков или очаровательная вилла с семью спальнями за 6850.

Ну а если хочется ощутить себя продолжателем традиций виноделия региона, следует обратить внимание на редкую возможность приобрести целый виноградник площадью 40 соток. Заявленная цена 3,65 млн франков.


Мэрия Екатеринбурга приступила к реализации амбициозного проекта превращения города в офисную Мекку. Городскими властями разработан проект Деловые центры Екатеринбурга, согласно которому к 2015 году объемы офисных площадей класса А и В в столице УрФО должны существенно вырасти, благодаря чему Екатеринбург догонит по количеству площадей для бизнеса Москву.

Одних лишь исключительных внешних данных того или иного региона недостаточно для его процветания. Только когда общество встает на защиту природы и традиционного уклада жизни, формируются такие удивительные места, как Лаво.

Анализ, проведенный нашими специалистами в конце прошлого года, показал, что порядка 40-45% арендаторов не удовлетворены своими офисными помещениями. Следовательно, дефицит офисных площадей в Екатеринбурге составлял порядка 1,2-1,3 млн кв. м,-- отмечает господин Контеев. И это не предел. По данным мэрии, число работающих в городе компаний ежегодно увеличивается на 7-10 тыс. Для работы одной компании нужно в среднем 25 кв. м, так что для того, чтобы обеспечить площадями новых участников рынка, необходимо увеличивать офисные площади на 170-250 тыс. кв. м ежегодно.

Наследие
Проект Деловые центры Екатеринбурга утвержден гордумой в рамках стратегического плана развития города до 2015 года. К его реализации мэрия приступила в прошлом году. По словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, в рамках проекта предполагается сформировать в столице Урала конкурентоспособный и цивилизованный рынок офисной недвижимости, соответствующий уровню и требованиям международных стандартов. По данным холдинга Корин и Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас в городе насчитывается 2,4 млн кв. м офисных площадей, в том числе введенных в эксплуатацию после 1998 года -- не более 200 тыс. кв. м. При этом основную долю рынка деловой недвижимости -- 94% (2256 тыс. кв. м) -- составляют офисы класса С: здания бывших НИИ, заводоуправлений, перепрофилированные в бизнес-центры. 5% (120 тыс. кв. м) приходится на офисы класса В. К классу А относится меньше 1% офисных площадей (24 тыс. кв. м). Такое соотношение не устраивает местные власти, стремящиеся превратить Екатеринбург в третью российскую столицу. Согласно общемировой практике, деловые центры класса А в структуре городов-миллионников должны составлять порядка 30%, класса В -- 20%, класса С -- 50%. Авторы программы развития города уверены, что спрос на дополнительные площади для бизнеса в Екатеринбурге уже сформирован.

Согласно проекту, работа ведется в три этапа. Первый (организационный) выполнен в 2006 году, когда мэрия совместно с экспертами провела анализ состояния рынка и выявила негативные и позитивные факторы качества офисной структуры Екатеринбурга. Этап второй (проектный) предусматривает разработку планов строительства и реконструкции деловых центров, формирование предложений и требований к их строительству, сдачу первых объектов. Его реализация завершится до конца 2007 года. Виктор Контеев: Согласно разработанной концепции делового центра, это должно быть офисное здание либо комплекс зданий общей площадью не менее 5 тыс. кв. м. Они будут оснащены необходимой инженерно-технической и телекоммуникационной инфраструктурой. Обязательно наличие дополнительных услуг -- кафе или ресторана, конференц-зала, почты, салона красоты, фитнес-центра, нотариальной и юридической конторы. Функционирование центра должна осуществлять управляющая компания, ее наличие также является обязательным критерием.

Амбициозный проект
Решить проблему количества и качества офисных площадей и должен стратегический проект Деловые центры Екатеринбурга, в соответствии с которым в городе до 2015 года должно быть построено 43 деловых центра (ДЦ) общей площадью 2,1 млн кв. м, в том числе 16 ДЦ класса А (общая площадь 1,26 млн кв. м) и 27 -- класса В (общая площадь 852,5 тыс. кв. м). Таким образом, емкость рынка будет увеличена почти вдвое -- до 4,5 млн кв. м.

Три четверти запланированных объектов строятся в центральной части Екатеринбурга. По словам руководителя Главархитектуры мэрии Михаила Вяткина, это предусмотрено генеральным планом города. Общая инвестиционная емкость проекта составляет свыше 230 млрд рублей.

Третий этап (реализационный, на котором объекты должны быть сданы в эксплуатацию) рассчитан на период с 2007 до 2015 года. Причем более четверти объемов будет сдано до конца будущего года. Речь идет о 10 офисных центрах класса А общей площадью 327,2 тыс. кв. м и 33 -- класса В общей площадью 253,5 тыс. кв. м. В итоге по замыслу авторов проекта Екатеринбург должен полностью удовлетворить потребности работающих здесь компаний в качественных офисных площадях.

Екатеринбург-Сити не единственный объект инвестиций медного холдинга в рамках городского стратегического проекта. УГМК выступает также генеральным инвестором строительства многофункционального высотного комплекса Стражи Урала, который по замыслу городских властей должен придать городу облик современного экономического и культурного центра на границе Европы и Азии. Согласно генплану развития Екатеринбурга, комплекс, общая площадь которого составит около 213 тыс. кв. м, разместится на продолжении центральной улицы Ленина, в непосредственной близости от административного и делового центра. Архитектурная концепция проекта разработана французским архитектурным бюро Valode Pistre. Комплекс будет состоять из двух высотных башен -- северной (41 этаж, высота 218 м) и южной (36 этажей, 195 м), задуманных как скульптуры бронзовых гигантов -- стражей, охраняющих город, Уральские горы и границу между Европой и Азией. Башни будут соединены между собой двухуровневым переходом, внешне напоминающим триумфальную арку. Рядом расположатся здания низкой этажности площадью около 91 тыс. кв. м, в том числе автопарковки (37 тыс. кв. м). Высотные здания комплекса займут офисные помещения класса А, апартаменты, рекреационные зоны, ресторан. Прилегающая низкоэтажная застройка отведена под бизнес-центр, сервисы, торговую зону, кафе и парковки.

Медный девелопмент
Инвесторами знаковых объектов стали компании федерального масштаба, причем далеко не все из них специализируются на строительстве. Так, реализацией бизнес-проекта номер один -- строительством крупнейшего делового квартала уральской столицы Екатеринбург-Сити -- занимается Уральская горно-металлургическая компания (УГМК). Новый квартал будет располагаться в центре города, вдоль набережной реки Исеть (см. стр. 26).

Общая стоимость проекта составляет $500 млн. По словам финансового директора ИСК Стражи Урала Елены Неуйминой, больше половины средств (до $280 млн) планируется привлечь до 2010 года через одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд. В настоящее время пайщиками фонда являются около 30 юридических и физических лиц, которые уже внесли в него примерно 1,5 млрд рублей. Сейчас идет работа по выводу ценных бумаг на рынок вторичного обращения. Предполагается, что в конце октября они будут котироваться на РТС, а с ноября -- на ММВБ. Окупаемость проекта, по словам госпожи Неуйминой, составит от семи с половиной до девяти лет. Она зависит от конъюнктуры рынка после сдачи объекта в эксплуатацию. Минимальная цена аренды, заложенная нами в проект, составляет $650 за кв. м, в этом случае срок окупаемости будет максимальным. В случае повышения нынешних рыночных ставок аренды срок окупаемости снизится,-- отмечает Елена Неуймина.

Сдача северной башни запланирована на конец 2009 года, южной -- на конец 2010-го. По словам генерального директора инвестиционно-строительной компании Стражи Урала Валерия Воротника, в настоящее время объявлен тендер на определение генподрядчика. Валерий Воротников не отрицает того, что основными претендентами на победу являются французская компания Bouygues Batiment International, построившая отель Hayatt, и австрийская Strabag, уже выступающая подрядчиком на строительстве первой очереди микрорайона Академический, проекта компании Ренова-СтройГруп (РСГ).

Оптимисты и скептики
Нужно сказать, что эксперты и участники рынка расходятся в оценках перспектив реализации проекта администрации Екатеринбурга. Рынок офисной недвижимости города находится в стадии активного формирования, но он пока неупорядочен. Отсутствует единая ценовая политика, не выстроен рынок арендных ставок, позволяющих рассчитывать экономический эффект от реализации проектов. Они будут сформированы только с началом эксплуатации офисов класса А, а это произойдет не раньше 2008 года. В Екатеринбурге до сих пор не внедрена общепринятая классификация офисных центров, которая позволила бы четко разделить объекты по классности и исходя из этого установить единые ставки. Поэтому говорить о том, удастся ли реализовать данный проект в точном соответствии с заявленными объемами и сроками, пока несколько преждевременно,-- считает эксперт Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин. Некоторые екатеринбургские девелоперы сомневаются в том, что городу нужно заявленное количество офисов класса А. По их мнению, потребители не знают, нужны ли они им, поскольку те здания, которые отнесли к этому классу организаторы исследования, соответствуют ему с большой натяжкой. К примеру, Центр международной торговли, построенный в 1998 году, не является классом А уже из-за своего возраста, но тем не менее включен в список офисных зданий высшей категории.

Миллион от Реновы
Большие планы по строительству в Екатеринбурге объектов коммерческой недвижимости есть и у группы компаний Ренова. Ее строительная дочка Ренова-СтройГруп реализует в городе проект строительства нового района Академический, где будет возведено более 4,2 млн кв. м коммерческой недвижимости. С этой целью РСГ приобрела на юго-западе Екатеринбурга земельный участок площадью около 2,5 тыс. га. Общая стоимость проекта Академический составит порядка $30 млрд. Ядро района -- бизнес-центр с офисами класса А и В площадью 450 тыс. кв. м. Его планируется построить к концу 2015 года. Согласно данным, приведенным в проекте Деловые центры Екатеринбурга, стоимость бизнес-центра составит около 38 млрд рублей. Строительство бизнес-центра, по словам президента Ренова-СтройГруп Вениамина Голубицкого, будет вестись за счет собственных средств РСГ и денег иностранных инвесторов. Причем частично проект будет финансироваться за счет возвратных средств, полученных от продажи жилья, которая начнется в будущем году (район Академический включает в себя и жилую застройку). Генподрядчик для строительства бизнес-центра будет выбран на условиях тендера. Вениамин Голубицкий не исключил того, что это, как и в случае со Стражами Урала, будет компания Strabag или Bouygues. Привлечь серьезного международного инвестора можно, только сотрудничая с известными западными брэндами,-- полагает он. Уже сегодня у РСГ есть заявки от ряда компаний энергетического сектора, которые хотят разместить свои офисы в новом бизнес-центре на условиях аренды или приобретения в собственность. Этот бизнес-центр для РСГ не единственный. К 2026 году во второй очереди Академического планируется построить еще порядка 470 тыс. кв. м офисных площадей.

Советник президента компании Рифей-строй Михаил Яшин считает, что спрос на офисы подстегнет саммит руководителей стран-участниц Шанхайской организации сотрудничества, который пройдет в Екатеринбурге в 2009 году. Саммит даст мощный толчок развитию азиатского направления во внешнеторговой политике России, и Екатеринбургу в силу его географического положения здесь будет отведена важная роль. В городе будут открываться дипломатические и торговые представительства азиатских стран, сюда придут административные органы, начнет активно развиваться совместная бизнес-инфраструктура. Для этого понадобится огромное количество офисных площадей, отвечающих самым высоким критериям,-- говорит Михаил Яшин.

Однако исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустэм Галеев уверен, что спрос на заявленные объемы будет оставаться стабильным. Дополнительным стимулом для этого может стать снижение стоимости аренды после ввода новых площадей. Сегодня цена аренды офисов в Екатеринбурге, позиционирующихся как класс А, составляет порядка $1-1,5 тыс. в год за кв. м. После ввода заявленных объемов она, по нашим подсчетам, может снизиться вдвое -- до $500-750, столько сейчас стоит аренда офисов класса В. К тому же в соответствии с классификацией офисы класса А через три-пять лет переходят в класс В, и цена аренды снова снижается,-- отмечает Рустэм Галеев.

Как оформить договор?
Прежде всего убедитесь, что перед вами действительно хозяин квартиры. Не стесняйтесь попросить его паспорт. Посмотрите правоустанавливающие документы на квартиру, уточните, есть ли еще собственники этого жилья и, если есть, уполномочен ли ими ваш собеседник сдавать его внаем.
Выясните, кто еще прописан в данной квартире и не будут ли они препятствовать сдаче жилья внаем. В договор найма включите пункт, в котором наймодатель гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования ею, не зарегистрировано.
Лучше не связываться с поднаймом (субарендой), то есть с ситуацией, когда сдающий вам квартиру сам ее у кого-либо снимает. В этих случаях весьма сложно застраховаться от мошенничества: ведь никто не знает, скольким людям субарендатор может одновременно эту квартиру сдать и где его потом искать.

Это, конечно, не ваша собственность, зато возможность отселить взрослых детей, а для них - начать жить самостоятельно максимально быстро, раскошеливаясь только на арендную плату. Вообще-то во всем мире съем жилья - очень распространенный способ решения квартирного вопроса. У нас он тоже становится все популярнее, но только со своими национальными особенностями, главная из которых - большое количество мошенников, желающих обобрать потенциального нанимателя. И если вы решили поселиться в съемной квартире, надо иметь четкие ответы на два вопроса.

* Потребуйте обязательного присутствия при подписании договора собственника квартиры и удостоверьтесь, что он является таковым.
* Получите его согласие в письменном виде.
* Соглашайтесь только на помесячную оплату и ни в коем случае не идите на предоплату в несколько месяцев.
* Принимайте квартиру и имущество по передаточному акту.
* Получите от хозяина квартиры максимум информации до подписания договора. Убедитесь, что он не собирается проводить ежедневные и еженедельные рейды с осмотром своих вещей, а также всего, что находится в квартире. Удостоверьтесь, что он понимает найм, как это должно понимать - как передачу собственности нанимателю во временное пользование.

Если же вы все-таки решились на этот вариант, придерживайтесь следующих правил:

а) сумма ежемесячной оплаты и срок найма. Если вы останетесь жить в этой квартире и по истечении срока, договор необходимо продлить. Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно, не позднее, например, десятого числа следующего за прожитым месяца;

Обсудив эти вопросы, приступайте к подписанию договора. Но здесь необходимо помнить, что любые сделки с недвижимостью вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Договор найма жилого помещения хотя и не нуждается в нотариальном удостоверении и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен только в письменной форме. В нем следует указать все обязательные пункты и те, которые вы считаете существенными:

При заключении договора в нем или в его приложении должно быть сказано (желательно подробно) об оборудовании квартиры (газовая плита, ванна, раковина и т.д.). Еще следует помнить, что, согласно ст. 677 Гражданского Кодекса, в нем следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. Если это не сделано, их вселение производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей к их родителям такого согласия не требуется.

б) кто будет оплачивать коммунальные услуги; в) обязательно оговорите ответственность хозяина за досрочное расторжение договора по его инициативе или повышение стоимости проживания - в этом случае он обязан выплатить неустойку или найти вам новое подходящее жилье. Если вдруг хозяин квартиры решит продавать ее, а срок действия договора найма не истек, выгнать вас из квартиры или пересмотреть условия договора не имеют права. В соответствии со ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Где искать жилье?
Кинуть клич через родственников, знакомых, коллег по работе. Если повезет - скорее всего, вы не только не будете иметь проблем с арендованным жильем, но и имеете шанс платить за него ниже рыночной стоимости.

Если же в снятой вами квартире будет жить еще кто-то, не указанный в договоре и без согласия хозяина, он вправе обвинить вас в нарушении условий договора и расторгнуть его раньше времени. Кроме того, помните, что ст. 677 ГК предусматривает вашу ответственность перед хозяином квартиры за тех, кто вместе с вами постоянно в ней проживает, но своими действиями нарушает условия договора найма.

Еще можно расклеивать объявления самим. Только не размещайте их около метро, автобусных остановок и крупных универмагов, написав текст небрежным почерком от руки. Дело в том, что именно такие способы практикуют агентства-мошенники. Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений внутри кварталов, но не забывайте: ваше объявление провисит максимум день - потом его сдерут дворники.

Газеты и Интернет (просмотр и размещение объявлений на всевозможных сайтах). К сожалению, в обоих случаях преобладает информация от агентств (не всегда реальных, но и липовых), и подавляющее большинство объявлений, которые вы найдете, размещено именно ими. Даже если там написано Сдам свою квартиру.

Какой из предложенных способов лучше? Наверное, правильнее будет задействовать все варианты.
В условиях исчезновения сектора недорогих столичных квартир как такового, большое количество потенциальных покупателей обращает внимание на жилье в Московской области. В радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке от $550 за кв. м.

И, наконец, если напрямую снять квартиру не получилось, остается одна дорога - к посредникам. В нормальном агентстве вам никогда не дадут никаких адресов. Стоимость услуг - 100% от стоимости месячной аренды. Оплата происходит только после подписания договора аренды с хозяином квартиры. Помимо этого документа, вы еще заключаете договор об услугах с агентством.

- В следующем году предложение на рынке новостроек Подмосковья должно составить около 3 млн кв. м, - полагает Александр Исаев, генеральный директор агентства «Медиа-Шторм». -Сегодня объем нового жилья, выставленного на продажу на подмосковном рынке, тоже весьма значительный - примерно 250 объектов, то есть не меньше 2 млн 300000 кв. м. Только на Ярославском направлении (главным образом, в Мытищах и Королеве) около 60 новостроек находятся на стадии строительства и продаж. Очевидно, что рост цен на жилье в Подмосковье продолжится и в будущем году - нет предпосылок к их стабилизации и тем более снижению. Скорее всего средняя цена 1 кв.м в радиусе 5-10 км от МКАД в 2004 году составит около $800, а за этот год цены вырастут на 22-25 процентов.

По данным аналитиков, за лето квартиры в ближнем Подмосковье подорожали на 8—10 процентов.

— Покупка жилья в Подмосковье - оптимальный вариант для людей со средним достатком, - говорит Оксана Новикова, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». — В последнее время немало жителей столицы выражают готовность переехать в Реутов, Одинцово, Видное, Красногорск ради жилья более высокого качества и большего метража: цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах здесь примерно на 25 процентов ниже, чем в Москве. Наибольшим спросом также пользуются самые недорогие 1-2-комнатные квартиры в панельных домах.

Разница в цене между новостройками Москвы и Подмосковья, которая была очень большой еще год назад (в среднем 40 процентов), сегодня существенно сократилась и продолжает уменьшаться. Эксперты говорят о том, что в будущем году квартиры в ближнем Подмосковье будут дешевле столичных максимум на 20 процентов, поскольку темпы роста цен в Москве в целом ниже, чем в области. Однако тот факт, что объемы строительства жилья в Московской области в 2004 году возрастут, а рост цен продолжится, не вызовет кризиса перепроизводства, поскольку у многих потенциальных покупателей новостроек произошла некая переоценка ценностей: в столице квартиры продаются по «заоблачным» ценам, поэтому часть москвичей уже переместились на подмосковный рынок, не говоря о покупателях из регионов - их в области в среднем 30 процентов. Если в московских панельных новостройках 1 кв.м сегодня стоит $950-1000, то за 10-20 км от МКАД еще можно найти новую квартиру от $550 за кв. м.

За последние месяцы, как отмечают эксперты, в Московской области монолитно-кирпичные новостройки практически вытеснили панельные, в некоторых городах «панель» почти не строят. Из типового жилья в Подмосковье наиболее распространена серия П-11 Характеристики этой серии превосходят стандартные московские П-44 и КОПЭ: это дома с эркерными балконами, квартирами большей площади и т.д. Кроме того, в Подмосковье, в отличие от столицы, еще возводят кирпичные дома. Причем в области четко обозначилась тенденция застройки кварталами. Во всех близлежащих к столице городах ведется в основном комплексное строительство домов параллельно с объектами инфраструктуры. Как в столице, так и в области эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир.

Довольно распространенный вариант улучшения жилищных условий среди москвичей - обмен однокомнатной квартиры в панельном доме на «двушку» в области: в монолитно-кирпичной новостройке, с отделкой, без доплаты. Другие московские покупатели жилья — участники альтернативных сделок с недвижимостью. Нередко при разъезде, например при размене трехкомнатной квартиры в Москве, люди могут рассчитывать на двух- и однокомнатную квартиры при условии, что одна из них будет в области. Немало родителей, чьи дети приезжают издалека на учебу в столичные вузы, сегодня покупают им квартиры в области. Еще одна распространенная категория покупателей жилья за МКАД прибывает из российских регионов в столицу на работу.

Активность рынка недвижимости дальнего Подмосковья невелика (в меньшей степени это относится к Серпухову и Орехово-Зуеву). Риэлторы работают в основном с местными жителями. Однако случается, что «провинциальная» недвижимость вызывает интерес у москвичей, для которых большое значение имеет тот факт, что жизнь за 60—70 км от МКАД несколько дешевле. Еще встречаются малообеспеченные люди, которые не против обменять столичную квартиру на жилье в дальнем Подмосковье с целью увеличения жилплощади и получения материальной компенсации.

- На первичном рынке Подмосковья чаще, чем в Москве, предоставляется рассрочка на покупку жилья, - рассказывает Дмитрий Кузнецов, директор департамента первичного рынка недвижимости компании МИАН. - На «вторичке» в городах, расположенных недалеко от МКАД, квартиры незначительно отличаются в цене от московских, находящихся в спальных районах в этом же направлении. К примеру, в Реутове однокомнатная квартира, сопоставимая по типу дома с квартирой в Новогирееве, стоит максимум на $3000 дешевле. При том, что в этом городе жилье на «вторичке» в основном лучшего качества, чем в Новогирееве, где преобладают «пятиэтажки».



Главная --> Публикации