Главная --> Публикации --> Самые красивые доходные дома москвы Урбанизированная идиллия Власти приказали недолго жить панельным многоэтажкам Жилинспекции хотят упростить доступ к средствам на капремонт жилья

Соглашение о стратегическом партнерстве между Strabag AG и девелоперской дочкой ФК Открытие должно быть подписано сегодня, рассказал Ъ гендиректор компании Открытие-Недвижимость Александр Вагин. Эту информацию подтвердил глава российского представительства Strabag AG Александр Ортенберг. По условиям партнерства австрийцы будут выступать генподрядчиками на крупных проектах компании Открытие-Недвижимость в России и странах Балтии.

Сегодня в Вене Strabag AG и компания Открытие-Недвижимость подпишут соглашение о стратегическом партнерстве. Переговоры ведутся по пяти проектам, инвестиции в которые составят $560 млн. Заключение долгосрочных отношений для Strabag AG, чьи расценки на 5-10% выше, чем у российских генподрядчиков, является стратегией работы в России. Не все девелоперы готовы работать на таких условиях, но, получая проекты оптом, австрийцы готовы давать скидки.

Strabag AG создана в 1835 году в Австрии. Портфель заказов -- €3 млрд. По 25% акций принадлежит структуре Базэла Rasperia Trading, Raiffeisen-Holding Niederoesterreich-Wien, семье исполнительного директора Strabag Ханса Петера Хазельштайнера. В октябре компания разместила на Венской бирже 25% акций. Вчера на момент закрытия биржи капитализация составила €4,317 млрд.

Сотрудничество Strabag AG и российской компании началось в 2003 году со строительства офисно-торгового центра на улице Баррикадная. Через три года Strabag AG получила контракт на генподрядные работы по второму проекту девелопера -- офисно-гостиничному комплексу площадью 110 тыс. кв. м рядом с Павелецким вокзалом. Сегодня Открытие-Недвижимость готова предложить своему австрийскому партнеру участие в качестве генподрядчика еще в четырех новых проектах общей площадью более 250 тыс. кв. м. Два из них -- бизнес-центр на Ленинском проспекте в Москве площадью 52 тыс. кв. м и многофункциональный комплекс в центре Санкт-Петербурга площадью более 100 тыс. кв. м -- располагаются на территории России, остальные -- в Риге, где Открытие-Недвижимость выступает соинвестором строительства двух жилых комплексов площадью около 100 тыс. кв. м. Кроме того, Strabag AG, вероятнее всего, будет участвовать в строительстве торгового центра площадью 40 тыс. кв. м в Екатеринбурге. Общий объем инвестиций в эти проекты оценивается в $560 млн.

Помимо компании Открытие-Недвижимость австрийцы наладили отношения с Deutsche Bank: весной 2007 года стало известно о создании совместного предприятия DB Development для работы на рынке недвижимости России и СНГ, в котором у сторон равные доли (см. Ъ от 3 апреля 2007 года). Поиск партнеров, гарантирующих нам участие в целом ряде проектов, является нашей стратегией работы в России,-- объяснил Александр Ортенберг.

Открытие-Недвижимость создана ФК Открытие летом 2007 года, предоставляет услуги по fee-девелопменту (подразумевает только функции управления проектом), генподряду, эксплуатации готовых объектов.

Временный регламент, устанавливающий параметры высотного регулирования на территории Петербурга при осуществлении градостроительной деятельности в течение последних трех лет был единственным нормативным документом, ограничивавшим высотные амбиции застройщиков. Он появился после скандального решения о строительстве первого в городе 70-метрового небоскреба на Неве, и предполагалось, что он будет действовать до принятия Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Однако неделю назад горадминистрация сообщила, что правительство Валентины Матвиенко опросным путем уже изменило регламент. Наиболее существенным стало повышение высотной планки для Охта-центра (который совместно строят Газпром и Смольный) с 48 до 100 метров (Ъ писал об этом 16 января).

Strabag -- единственный в России крупный генподрядчик, ориентированный на стратегическое партнерство. Обычно по каждому проекту проводится тендер,-- говорит директор инвестдепартамента AFI Development Иван Вашурин. Подобную стратегию австрийцев игроки рынка считают вынужденной мерой. Strabag AG -- дорогой генподрядчик, стоимость работы по сравнению с аналогичными российскими компаниями выше на 5-10%, и не все готовы платить такие деньги,-- отмечает коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Стоимость услуг генподрядчика уровня Strabag в среднем составляет 10-15% от стоимости строительно-монтажных работ (СМР), добавляет Иван Вашурин. По оценкам коммерческого директора компании Снегири Дмитрия Шмелева, стоимость СМР по всем пяти проектам компании Открытие-Недвижимость составляет около $500 млн. Таким образом, гонорар Strabag может достигать $75 млн. Однако за гарантированный долгосрочный заказ генподрядчик платит скидкой в цене на свои услуги, отмечает Дмитрий Шмелев, что повышает интерес к нему со стороны девелоперов с большим портфелем проектов. Это подтверждает и Александр Вагин, добавляя, что для компании Открытие-Недвижимость скидка может составить 10% от стоимости услуг генподрядчика.
Как выяснилось вчера, правительство города отменило действовавший с 2004 года высотный регламент, приняв вместо него необязательный к исполнению рекомендательный документ. Ряд городских парламентариев и экспертов уже заявили, что решение незаконно и открывает зеленую улицу для строительства в центре города небоскребов любой высоты.

Вице-губернатор Александр Вахмистров и главный архитектор Александр Викторов в своих комментариях продолжают настаивать на том, что Смольный принял именно новый высотный регламент, устранив противоречия с федеральным законодательством и уточнив ряд высотных параметров. В то же время сами чиновники признают: согласно Градостроительному кодексу РФ, никакие новые регламенты не могут приниматься вне рамок будущих правил застройки, которые проходят общественные слушания и утверждаются местным законом. Однако внесение этих правил Смольный затягивает уже второй год подряд. И когда они будут приняты -- неизвестно.

Однако скандал вокруг газпромовского небоскреба получил новое развитие. Вчера текст секретного постановления правительства с юридически туманным названием О мероприятиях по подготовке проекта закона Санкт-Петербурга об утверждении Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга" был впервые обнародован на сайте администрации. В этом постановлении временный регламент признан утратившим силу, а вместо него утверждены материалы по обоснованию проекта закона Санкт-Петербурга об утверждении правил землепользования и застройки. Из этого следует, что чиновники не изменили, а фактически полностью отменили опальный регламент, приняв вместо него необязательный для исполнения рекомендательный документ. В этот же день на заседании городского парламента депутат Алексей Ковалев (Справедливая Россия) заявил о том, что правительство не имело права корректировать ограничения без общественного обсуждения (требование Градостроительного кодекса РФ), а также вообще отменять или принимать какие-либо регламенты. Однако соответствующий запрос губернатору города о правовых основаниях для такого решения поддержали только фракции Справедливая Россия и КПРФ, и он был отклонен.

Внастоящее время Госдума рассматривает сразу несколько законопроектов в жилищной и строительной сфере. Юрист М2 рассказывает о том, как эти нововведения повлияют на рынок недвижимости, если будут приняты.

В свою очередь, опрошенные Ъ эксперты разделяют опасения депутатов. Нормативные документы, которые носят обязательный к исполнению характер, не могут называться материалами. Поэтому ситуация после отмены старого регламента близка к правовому вакууму со всеми вытекающими последствиями,-- полагает член городского совета по сохранению культурного наследия Михаил Мильчик. При этом, по его мнению, даже если Охта-центру нужна доминанта, архитектура знает методы создания градостроительных доминант без строительства высотных сооружений. Вчера вице-губернатор Александр Вахмистров заверил Ъ, что рекомендательные материалы будут неукоснительно применяться чиновниками при согласовании проектов застройки и станут обязательными для застройщиков. Если бы мы хотели кого-нибудь обмануть, мы сразу же установили бы высоту в 396 метров на Охте, никому об этом не сказав. Конечно же, это шутка,-- сказал вице-губернатор. Однако, по мнению господина Ковалева, это обычное лицемерие власти: Любой застройщик может оспорить в суде не регламентированные в соответствии с Градостроительным кодексом ограничения, а горожане вряд ли смогут доказать в суде нарушение своих прав строительством небоскребов. Неслучайно в разработанном для проекта Охта-центра временном регламенте застройки участка никакие параметры высоты не указаны, хотя в новых материалах и рекомендуется 100-метровая высота. Правительство своими действиями открыло зеленую улицу для строительства в центре города не только газпромовского, но и других небоскребов любой высоты, тем более что органы по охране памятников по федеральному законодательству лишены права согласовывать проекты в охранных зонах,-- подчеркнул господин Ковалев, отметив, что намерен дойти до Конституционного суда РФ.

Документ для ясности
Прежде всего законодатели предлагают включить в Жилищный кодекс новую статью, посвященную ответственности должностных лиц управляющей организации. Предлагаемая норма устанавливает, что они несут ответственность согласно действующему законодательству РФ. Кроме того, в случае наложения каких-либо штрафов или применения иных санкций в отношении управляющей компании она имеет право компенсировать понесенные расходы за счет конкретного должностного лица.

Почти все поправки касаются Жилищного кодекса (ЖК РФ) или предназначены для внесения в закон № 214 об участии в долевом строительстве.

Также в ЖК РФ хотят внести уточнения перечня коммунальных услуг. К ним помимо водо-, газо- и энергоснабжения, вероятно, причислят услуги по водоотведению и вывозу бытовых отходов. Кроме того, планируется освободить жильцов квартир, которые расположены на первых этажах или в подъездах без лифтов, от оплаты содержания лифтового оборудования. В настоящее время эти расходы включены в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Остается непонятным, как удастся исключить затраты на лифтовое оборудование из квартплаты отдельных жильцов, которую рассчитывают ЕИРЦ. Чисто технически такое возможно, но будет ли на практике исполняться такая норма большой вопрос.

По мнению разработчиков, эта норма заставит управляющие компании лучше исполнять свои обязательства и допускать меньше нарушений. Однако скорее всего этим надеждам не суждено сбыться. Предлагаемая поправка носит слишком размытый, общий характер в ее практическую ценность верится с трудом.

Ветхим жилым помещением будет считаться то, которое в силу своего износа непригодно для проживания, но подлежит капитальному ремонту. Сами понятия позволят наконец говорить о том, какие дома относятся к ветхим или аварийным.
Кроме того, в ЖК РФ депутаты намерены включить нормы, согласно которым признавать дома аварийными и подлежащими сносу станут уполномоченные органы. С того момента, как принято такое решение, у компетентного органа автоматически (в силу закона) возникнет обязанность по сносу дома и предоставлению жильцам другого помещения.

Сносить или ремонтировать?
В текст Жилищного кодекса также собираются ввести новые понятия: аварийные и ветхие помещения. В настоящее время ЖК РФ не содержит их определений. Если поправки пройдут, аварийным будет признаваться жилое помещение, которое в связи с физическим износом непригодно для проживания, поскольку не позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Соответственно, аварийным домом определяется тот, в котором большая часть квартир признана аварийными. Такие дома подлежат сносу.

О дольщике бедном замолвите слово
По признанию самих законодателей, большинство поправок, предлагаемых к внесению в закон Об участии в долевом строительстве..., направлено на защиту интересов простых граждан. Во-первых, надо прописать обязательное участие претендентов на звание застройщика в конкурсе. Специальная комиссия оценит все предложения и выберет самое выгодное. Для достижения прозрачности всех этапов конкурса любая информация должна быть доступна всем желающим.
Кроме того, предлагается ввести нового участника правоотношений банк. Он, по замыслу законодателей, станет собирать на специальном счете средства участников долевого строительства и, как только наберется необходимая сумма, перечислять ее застройщику. Причем банк должен гарантировать участникам долевого строительства возврат их денег, если по каким-либо причинам они не получат оплаченные квартиры.

Действенность нормы будет основываться на том, что решение о признании дома ветхим или аварийным принимается исходя из технических характеристик, определенных (пусть и в самом общем виде) законодательством. А раз уж дом признан аварийным, у госорганов просто не остается иного выхода, кроме как переселить граждан в другой дом. Правда, законодатели не учли, что иногда вместо нового жилья переселенцам предоставляют квартиры в таких же аварийных зданиях. Но если и эту проблему со временем удастся решить, многие люди смогут рассчитывать на жизнь в нормальных условиях.

Более того, законодатели планируют уточнить понятие договора долевого строительства, введя в состав его участников банк. Получается, что банк, застройщик и соинвестор встречаются только при заключении договора долевого участия. Тогда в чем заключается предварительный договор банка и участника? С соинвестором вроде бы все понятно: он может по предварительному договору взять на себя обязательство внести денежные средства. Но какие обязательства принимает на себя на этом этапе банк?

Также оформляются договоры между застройщиком и дольщиком. Не вполне понятно содержание предварительного договора между банком и соинвестором, поскольку у банка еще нет никаких договоренностей с застройщиком. Да и у самих дольщиков не возникло никаких прав и обязательств, связанных с конкретной компанией.

Помимо этого предлагается отменить ч. 6 ст. 5 закона, которая предусматривает начисление неустойки за несвоевременную уплату по договору. Действительно, о какой неустойке речь, если все средства заранее формируются на счете в банке и только потом в полной мере перечисляются застройщику?

Крен в сторону потребителя
Законодатели пытаются предусмотреть максимум гарантий для частных лиц и минимум для застройщиков. Если Госдума примет рассматриваемые поправки, перед дольщиками за все будут отвечать застройщик и банк, выступающий одной из сторон по договору. Более того, им придется предварительно застраховать свою деятельность. Такое обязательное страхование гражданской ответственности, а также гарантии банка и исполнительного органа власти должны в полной мере обеспечить соблюдение всех прав соинвесторов.

Наиболее интересные для потенциальных покупателей новостроек нормы посвящены определению исполнения обязательств сторонами договора. Обязательства застройщика будут считаться выполненными с момента постройки и передачи дома, а также с момента исполнения всех договорных условий и требований закона. Эта туманная формулировка и таит в себе подвох для застройщиков. По мнению законодателей, сейчас дольщиков фактически заставляют принимать квартиру, а они далеко не всегда могут сразу адекватно оценить результаты работы. Поэтому есть предложение отказаться от действующей ныне практики, когда обязательства застройщика считались исполненными с момента передачи квартиры.
Кроме расплывчатой фразы, относящейся к исполнению обязательств застройщиком, законодатели включили условия исполнения застройщиком своих обязательств в норму, посвященную исполнению обязательств... участником. Формулировка буквально следующая: Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договора и принятия объекта долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома <>, а также работ и услуг, исполненных застройщиком надлежащим образом в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации и условиями договора долевого строительства. Кому из застройщиков придет в голову искать норму о выполнении им своих обязательств среди норм, посвященных дольщику?

Вместе с тем законодатели намерены лишить участников возможности передавать права по договору долевого участия. Соответствующую статью предложено просто исключить из содержания закона. Вполне вероятно, что эта мера призвана уменьшить простор для различных злоупотреблений, связанных с несовершенством законодательства.

Павел Осипов
Юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group:
В середине 2006 года были приняты поправки в закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данные изменения появились, чтобы навести порядок в отношениях между застройщиками и дольщиками. Люди вкладывали огромные деньги в строительные проекты, застройщики дальше рытья котлована не продвигались. Дольщикам позднее говорили: Это бизнес, а бизнес это риск. Вы соинвесторы, значит, несете риски, связанные не с покупкой квартиры, а именно со строительством. Самая известная строительная пирамида Социальная инициатива и компания обманула не одну тысячу людей.

На самом деле эта норма способна помочь частным соинвесторам в борьбе против недобросовестных застройщиков. Она прямо предусматривает, что обязательства считаются исполненными не с момента подписания непонятного людям акта приема передачи, а после выполнения ряда конкретных задач и условий.

Согласно действующему сейчас законодательству, застройщики не имеют права привлекать деньги физических лиц до получения разрешения на строительство. Кроме того, долевой договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Но на практике продажа квартир в новостройках заключается в том же порядке. Большинство строителей предпочитают использовать вексельные схемы для привлечения средств частных лиц.

По данным Минрегионразвития, за 2006 год не было исполнено более 50 тыс. договоров долевого строительства жилья. 17 тыс. физических лиц, выступавших в роли дольщиков, признаны потерпевшими.

Кредитным организациям и дольщикам такая схема должна быть выгодна, но вопрос в том, как отреагирует на новации строительный рынок. Скорее всего начнется жесткий передел сфер влияния. Компании-застройщики не выдержат конкуренции при таком раскладе, так как не смогут обходиться собственными средствами для возведения жилых зданий, им придется привлекать банковские кредиты.

Суть новых поправок в том, чтобы использовать кредитные организации в качестве посредников между застройщиками и населением. Банки будут размещать деньги дольщиков на банковских депозитах. Застройщики смогут получить их только после того, как банк наберет средства на всю стоимость строительства. И это при условии, что застройщик получил разрешение на возведение и уладил другие формальности. Таким образом, законопроект фактически сделает банки контролерами застройщиков.

• срыв срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• некачественную отделку;
• рост цены 1 кв. м (если она не фиксированная) и другие актуальные моменты.

Заключается трехсторонний договор, в котором прописываются обязанности каждой из сторон, особое внимание следует уделить ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, а именно:

Очевидно, при такой форме ведения бизнеса банки либо совсем перестанут кредитовать строителей, либо повысят процент за риски. Увеличившиеся ставки повлекут за собой повышение цен, так как строители будут закладывать данные расходы в себестоимость квартиры. К тому же многие застройщики просто не смогут работать при таких схемах объем возводимого жилья уменьшится.

Но проблема заключается еще и в специфике бухгалтерского и налогового учета строительных организаций. Застройщики, как правило, не обладают большим капиталом, строительная техника и участок взяты в аренду, оплата стройматериалов и работ осуществляется после реализации квартир либо самими квартирами.

Медленно спешить
Если в зарубежных странах здание площадью 50 тыс. кв. м возводят в среднем за два года, то в России строительство может растянуться до четырех-пяти лет. Перед российскими застройщиками, желающими возвести здание в запланированный срок, встает слишком много проблем.

Но большим плюсом станет тот факт, что с рынка уйдут левые фирмы, ведь банк коммерческая структура, у которой есть юридический отдел и служба безопасности: они основательно проверят фирму, прежде чем дать ей даже рубль.
Уникальных инженерных проектов коммерческих зданий в России единицы, тогда как в США, Арабских Эмиратах, Гонконге или Японии -- тысячи. Строятся зарубежные небоскребы в два-три раза быстрее российских высоток. Причиной тому не столько климат, утверждают российские девелоперы, сколько отсутствие опыта, устаревшие технологии, а главное -- административные барьеры. Правда, российским строителям высотных зданий спешить некуда -- как правило, компаниям это невыгодно.

Одна из основных причин несоблюдения сроков строительства высотных зданий в России, по словам отечественных девелоперов, устаревшие технологии. К примеру, до сих пор отсутствуют стандарты для проектирования металлических конструкций. Большинство застройщиков сейчас льют свои здания из железобетона. Зарубежные архитекторы признают, что эта технология существенно увеличивает сроки строительства. Но более современные методы пока не одобрены отечественными СНиПами.

Правда, проблема уложиться в запланированные сроки возникает и у западных девелоперов. По словам экспертов, высотные здания (по международным стандартам это здания от 50 этажей) и за рубежом, и в России сдавать в срок не удается. К примеру, здание по проекту архитектора Сантьяго Калатравы Вращающийся торс, находящееся в столице Швеции Стокгольме (самое высокое здание в стране, в нем 60 этажей), отстало от графика сдачи больше чем на год. Дело в том, что реальная стоимость строительства превысила все ожидания застройщиков. В результате строительство заморозили для привлечения дополнительных инвестиций,-- рассказывает архитектор компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Гульнара Сафарова.

Первый камень
Российские застройщики любят шутить: если вы торжественно заложили первый камень, то, вполне возможно, вы повесили его себе на шею на всю оставшуюся жизнь. Возвести высотное здание в РФ в срок, обозначенный в договоре подряда, невозможно, особенно если речь идет о здании, высота которого превышает 75 м. Вне зависимости от назначения объекта (гостиница, офис или аэропорт) на строительство, как правило, уходит от полутора до трех лет. Бывает и больше. По словам пресс-секретаря совета директоров Mirax Group Антона Павлова, в России общие сроки реализации проекта -- от начала согласований до сдачи объекта в эксплуатацию -- больше, чем на Западе. Непосредственно процесс строительства в России по срокам практически аналогичен западному, но итоговые сроки реализации проекта более длительные. Причина -- сложная процедура получения исходно-разрешительной документации (ИРД) и технических обоснований на строительство. Этот процесс в России длится в среднем полтора-два года и состоит из следующих этапов. Девелопер разрабатывает концепцию объекта, ее обоснование и согласование с различными городскими департаментами, архитектурным или общественным советом. Это занимает от шести месяцев до года. Затем девелопер должен оформить АРИ -- акт разрешенного использования земельного участка (около трех месяцев). После этого наступает время детальной проработки проекта (шесть-восемь месяцев) и последующей экспертизы этой проработки (три-шесть месяцев),-- рассказывает Антон Павлов.

Добиться ускорения темпов строительства высотных зданий можно за счет использования железобетонных конструкций, сборных быстровозводимых деталей, применения беспрерывного бетонирования и композитных материалов,-- рассказывает голландский архитектор Эрик ван Эгераат.-- Но при этом необходимо наладить четкое руководство строительными работами и обеспечить тщательную проработку деталей, что требует неукоснительной точности работы, а это явление нечасто наблюдается в России. В возведении отдельных объектов этот принцип соблюдается, но в общем и целом -- нет.

Слон хороший, справка плохой
Другая причина -- отсутствие у отечественных проектировщиков опыта конструирования высотных зданий. Почти все современные постройки делают, опираясь на опыт специалистов из США и Западной Европы. Высотные здания имеют свою специфику, отличающую их от строений небольшой этажности. По словам генерального директора RIGroup Девелопмент Андрея Халтурина, выбор той или иной конструктивной системы зависит от многих факторов. Основными считаются высота здания, условия строительства (сейсмичность, грунтовые особенности, атмосферные, особенно ветровые, воздействия), архитектурно-планировочные требования. Архитекторы в России используют остекленные наружные ограждения и витражи, стремясь максимально открывать высотные виды. При этом не учитывается, что сопротивление теплопередаче этих конструкций в несколько раз ниже того, что предъявляется к наружным стенам. Вследствие этого сделать теплоэффективными высотные здания с такими решениями фасадов становится невозможно. Тут девелоперы редко идут на компромисс, и, конечно же, стоимость эксплуатации высоток резко возрастает,-- говорит Андрей Халтурин.

Все опрошенные застройщики единодушно подтвердили, что главной причиной задержки строительства является несвоевременная выдача чиновниками необходимых документов. Ни для кого не секрет, что документов, оформление которых занимает день, девелоперы ждут месяцами.

Еще одна причина задержек строительства связана с недостатками в организации труда рабочих. Для возведения высоток требуется от 1,5 тыс. до 3 тыс. человек. Как правило, нанятых работников селят в одном тесном помещении и кормят однообразно и не всегда качественно. Следствие этого -- частые заболевания (чему способствует и тяжелый труд по 14 часов в сутки, ослабляющий организм работников) и отравления. Например, прошлым летом почти на три недели было остановлено строительство терминала Шереметьево-3: 1,5 тыс. рабочих строительной фирмы Энмар попали в больницу из-за того, что их накормили некачественным мясом.

Сложность высотного проектирования заключается не только в нагрузках, связанных с высотностью, фасадами, зонированием коммуникаций и большой мощностью инженерных сетей, но и в соблюдении специальных технических условий, выдаваемых соответствующими организациями при проектировании зданий высокой сложности. Эти условия учитывают изменение параметров в связи с повышенной этажностью и массой здания. В них включены такие элементы здания, как фундамент, усиление конструктивного каркаса, специальные противопожарные условия и многое другое,-- рассказывает Андрей Халтурин.

Проблемы транспортного цеха
Генеральный директор компании МИАН-Девелопмент Олег Рубин отмечает, что срывы сроков строительства нередко происходят из-за сложностей подключения здания к коммуникациям, в частности к электросетям: Сдать объект в центре города бывает сложно, так как ресурс центра города по электроснабжению почти исчерпан, электросети давно не обновлялись. В результате срок получения разрешительной документации и необходимых согласований может затягиваться до двух лет. Кроме того, замедлить процесс могут и монтажные работы. Дело в том, что 40-60% кондиционеров, систем отопления и другого технического оборудования завозится из-за рубежа. И нередко с большим опозданием.

По словам директора по работе с корпоративными клиентами компании Knight Frank Константина Лосюкова, такое случается, когда компании берутся строить сразу несколько объектов: Застройщиков подводит стремление заработать как можно больше. При этом многие не заботятся об организации быта непосредственных исполнителей. В итоге скупые платят дважды, а то и трижды.

Юристы же считают, что главные проблемы у застройщиков в России возникают из-за несовершенства нормативной базы строительства.

Бывает также, что строительство здания тормозят намеренно. Так, к примеру, произошло с комплексом Федерация, который компания Mirax Group начала строить в 2003 году. Мы укладывались в сроки, обозначенные в договоре, но выяснили, что построенные нами 400 тыс. кв. м будут просто никому не нужны, то есть мы не сможем оперативно сдать их в аренду,-- рассказал BG Артур Александров, один из менеджеров компании.-- И решили, что понесем куда меньше убытков, если объект будет простаивать.

На Западе действует закон по умолчанию. К примеру, в Германии подавшая документы на разрешение строительства компания может начать строительство через 30 дней при отсутствии отрицательного ответа от чиновников. В нашей же стране никогда не обходится без бюрократических проволочек. По мнению участников рынка, было бы не лишним сократить число инстанций, передав их функции другим.

В западных странах законы помогают застройщикам, а у нас все наоборот -- законодательство построено таким образом, что только мешает людям работать,-- утверждает Виталий Можаровский, партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры.-- Для того чтобы начать стройку, надо получить разрешение на подключение к магистральным сетям, доказать свое право на участок земли, получить документ, подтверждающий, что строительство не скажется на состоянии грунтовых вод, воздухе и т. д. Объем необходимых документов огромен, и каждый из них нужно получать у отдельного чиновника. Причем если ты получишь все разрешения, не факт, что строительство тебе сразу же разрешат. А если и разрешат, то не факт, что к срокам. Чиновников не интересует, что из-за простоя кто-то теряет ежеминутно сотни тысяч долларов.



Главная --> Публикации