Главная --> Публикации --> Малый бизнес начинает большой ремонт На николиной горе нашли пропавшую из реестров землю В москве стартует программа "народный гараж" Неправильная парковка "съела" 500 км столичных дорог Программное обеспечение


Проблема есть, норматива нет
На днях главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, префект Центрального административного округа Сергей Байдаков и депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов провели пресс-конференцию, посвященную планам развития центра. До 2010 года там будет построено еще 3,6 миллиона квадратных метров жилья. А кроме того, еще 9,5 миллиона квадратных метров нежилого фонда новых детсадов, школ и других социальных объектов.

Столица непрерывно растет, ей уже тесно новые здания, которые появляются в неприличной близости от старых застроек, глядя им прямо окна в окна, стали приметой нынешнего времени.

Не так давно мэр Москвы пригрозил раз и навсегда покончить с точечной застройкой. Жителей города призвали звонить по горячему телефону и сообщать обо всех случаях неправильного строительства. Но жирная точка, которая, казалось бы, была поставлена в этой проблеме, обернулась пока многоточием.

Все это, конечно, радует. Но и вызывает тревогу у местных жителей не будут ли возведены все эти новые здания по методу уплотнения?


История вопроса
Тот факт, что покончить с точечной застройкой в одночасье никак не получится, выяснилось во время обсуждения инвестиционных проектов до 2011 года. Столичные префекты тогда встрепенулись первыми: заморозят или нет строительные объекты, которые не вошли в этот план? Выяснилось, что в программу вошли только те объекты, на которые есть вся проектно-сметная документация. Но Юрий Лужков тут же сделал официальное заявление: Объекты, построенные на 50 60 процентов, будут доделаны, и добавил для непонятливых, нужно иметь дурную голову, чтобы остановить строительство на этом этапе.

Оказалось, что не существует норматива, определяющего, что же это такое точечная застройка. А как отфильтровывать недобросовестных застройщиков без четких правил?


Сомнительные объекты
Чтобы решить проблему, столичные власти создали межведомственную комиссию для отсева точечной застройки на всех уровнях от проекта до уже возведенного фундамента здания. Главная задача контролеров была: оценить, насколько тот или иной объект соответствует техническим, градостроительным и иным нормативам. В комиссию вошли представители Москомархитектуры, земельного комитета и Москомнаследия, именно они должны регулярно составлять список аутсайдеров.

А что же будет с другими объектами, по которым есть сомнения точечные они или все же имеют право на существование?

И вот на днях прозвучали итоги этой работы.

Для ускорения процесса Москомархитектура обрабатывает жалобы граждан по поводу незаконного строительства, которые поступают на горячую линию.

Причина такого отсева (25 из 120) все те жеместные жители считали, что здания возводят незаконно, но из-за размытости определения точечная застройка специалисты из межведомственной часто затруднялись вынести окончательный вердикт.

На телефон горячей линии поступило около 300 звонков от москвичей. На карандаш было взято 170 сомнительных строительных объектов. Комиссия уже рассмотрела 120 из них. Но лишь в 25 случаях строительство признано незаконным и решением правительства Москвы было прекращено. Это, например, строительство жилого дома в Ольховском тупике, дома по адресу: Тверской бульвар,17, где компания-застройщик получила разрешение на строительство еще десять лет назад, однако своевременно не реализовала проект, за что теперь и поплатилась...


Конкретно
Закона нет, но есть правило

Остается надеяться на Градостроительный кодекс, который должен быть рассмотрен уже в самое ближайшее время. Возможно, этот документ поставит наконец в этой проблеме окончательную точку, а не многоточие или запятую.

  • размещение объектов капитального строительства на благоустроенных и озелененных территориях и на придомовых территориях сохраняемой, не подлежащей уплотнению, опорной жилой застройки;
  • размещение на застроенных территориях сохраняемой застройки объектов нового капитального строительства, не предусмотренных социальными городскими программами.


Само понятие точечной за стройки законодательством пока не оговорено. Но, как выясни, корреспондент Российской газе ты, пока закон безмолвствует, существует временная мера: постановление столичного правительства № 714-ПП О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве. Согласно этому документу ради обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности мэр распорядился исключить из практики:

Арендовать? Купить? Оформить кредит? Существует ли государственная поддержка в реальности? У кого есть шанс ею воспользоваться? И стоит ли вообще ждать милостей от власти с ее Доступным жильем? За ответами лучше обратиться к профессионалам. Для начала напомним, что официально, на законодательном уровне, ипотека существует в России всего три года. Объем выданных ипотечных кредитов с 18,5 млрд руб. в 2004 году к настоящему моменту вырос до 460 млрд. Из них 264 млрд выдано за 2006 год. В этом прогнозируется увеличение объемов на 80 100%.


Дай, купи, подари нехитрый набор детских вариантов обзавестись предметом желаний. У детей все просто. Захотел сделать себе домик взял кубики и построил. Или одеяло на стол накинул вот и готово убежище. Взрослым сложнее. Им приходится ломать голову, чтобы выбрать способ, который позволил бы обзавестись комфортным жильем.

Около 70% ипотечного рынка приходится на семь банков, комментирует аналитик рейтингового агентства РусРейтинг Виктория Белозерова. Наибольший размер портфеля ипотечных ссуд традиционно приходится на Сбербанк и составляет около 45% всего рынка ипотечных кредитов.

Есть рекорд
Уже за первое полугодие 2007 года объем выданных жилищных кредитов по России сравнялся с итогом всего прошлого года и составил около 250 млрд руб.

Прогресс в ипотечной сфере носит не только количественный, но и качественный характер. За последние три года процентная ставка снизилась с 18 20 до 9 12%, срок кредитования удлинился с 10 15 до 25 30 лет. Некоторые банки, например ДельтаКредит, готовы оформлять ипотечные займы семь дней в неделю, без выходных.

Далее идут ВТБ 24, который в 2006 году активно развивал это направление и увеличил ипотечный портфель почти в четыре раза, а также банк Сосьете Женераль Восток (после приобретения одного из ведущих игроков рынка ДельтаКредит банка). Примечательно, что новыми лидерами рынка ипотечных кредитов в 2006 году стали Москоммерцбанк и банк КИТ Финанс, которые до этого практически не работали в розничном сегменте. Темпы роста ипотечных портфелей Абсолютбанка и УРСА-банка в разы также подтверждают доступность этого рынка для новых игроков.

Снижаются требования к заемщикам, растет отведенный на приобретение жилья срок действия одобрения заявки. Смягчаются возрастные ограничения: вышедший этим летом на рынок ипотечного кредитования ДжиИ Мани банк установил предельный возраст для ипотечного заемщика таким образом, что последний взнос допускается сделать не в 65 лет, как принято, а в 7 В будущем году банк обещает увеличить максимальный срок выплаты кредита с 30 до 40 лет.
Многие банки отказались от вступительного взноса и готовы учитывать доходы созаемщиков. В качестве таковых могут выступать не только родственники, но и друзья.

Несмотря на отсутствие полноценной законодательной базы, связанной с залогом земли, банки потихоньку раскручивают программы кредитования под залог земельного участка. Все чаще не только разрешают, но и рекламируют продажу жилья из-под залога: клиент вправе увеличить сумму кредита и приобрести более интересный для него объект недвижимости с одновременным погашением старого кредита.

По мнению начальника отдела розничного кредитования СМП Банка Екатерины Валеевой, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков с невысоким уровнем доходов. Зато банки получили новых клиентов из числа покупателей, которые планировали приобретать недвижимость самостоятельно, но из-за резкого скачка цен вынуждены обратиться к заемным средствам.

Средний класс наступает
Средний размер ипотечного кредита в Москве составляет около $120 130 тыс., в регионах $50 70 тыс. Ежемесячные платежи по ним обходятся в $1,1 1,5 тыс. и $500 700 соответственно. Получить кредит размером $120 тыс. имеет шанс семья с совокупным ежемесячным доходом около $3,2 тыс. и $2 тыс. Среднестатистический ипотечный заемщик сегодня, по данным банкиров, человек в возрасте 30 37 лет с хорошим образованием, способный найти в течение месяца новую работу с зарплатой не ниже нынешней.

До самых окраин
Удешевление ипотеки расширяет аудиторию потенциальных заемщиков. Освоив Москву и Петербург, ведущие игроки рынка все чаще оглядываются на регионы. Там объемы самих кредитов скромнее, зато простора куда больше, а конкуренция ниже. В частности, руководство ДжиИ Мани банка, оценив уровень конкуренции на столичном рынке с точки зрения новичка, наибольшей отдачи от своих ипотечных продуктов ждет именно из регионов. Начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка Сосьете Женераль Восток Екатерина Забелина считает, что рост спроса на ипотеку в этом году обеспечивается за счет регионов, поскольку столичный рынок достиг потолка.

Невозвраты по ипотечным кредитам крайне редки. Банки предпочитают пойти навстречу клиенту и изменить условия кредита, но не продавать заложенную недвижимость это слишком хлопотно. Генеральный директор коллекторского агентства Секвойя Кредит Консолидейшн Елена Докучаева объясняет ситуацию так: Проблемные ипотечные кредиты в портфеле нашего агентства составляют не более 3% всего объема переданных нам в работу долгов. Основная проблема этих кредитов не отказ от выплаты денег вообще, а невозможность для заемщика по тем или иным причинам вносить платежи в срок. Основная задача в этом случае вернуть должника в график. Проблемных ипотечных кредитов не так много. Во-первых, ипотека охватывает не такую большую часть населения, во-вторых, к жилью люди традиционно относятся весьма трепетно и, взяв на него кредит, гасят его более аккуратно, чем другие кредиты.

Возможно, шансы россиян решить жилищные проблемы увеличатся за счет развития системы стройсберкасс. Строительная сберегательная касса это комбинированная накопительно-кредитная схема. Сначала клиент стройсберкассы в течение определенного срока накапливает оговоренную в договоре сумму, и только потом ему выдается целевой кредит для улучшения жилищных условий: на приобретение, строительство жилья, ремонт и т. д. Законопроект получил одобрение правительства и уже направлен на рассмотрение в Госдуму. По мнению спикера Совета Федерации Сергея Миронова, закон О строительных сберегательных кассах может вступить в силу и начать работать уже с 1 января 2008 года. Сегодня заключить договор со стройсберкассой, чтобы накопить денег на жилье, обычное дело в Германии, Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы.

Доля ипотечного кредитования в ВВП страны выросла за последние годы с 2,5 до 5%, и это далеко не предел, приводит данные Е. Забелина. Для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США 50%.

Думаю, что, как только законопроект пройдет первое чтение, мы начнем заниматься подготовкой почвы непосредственно для создания стройсберкасс. Наиболее вероятный вариант к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские. Schwabisch Hall, Райффайзен точно будут участвовать.

Если объемы ипотечного рынка продолжат расти в прежнем режиме, то лет через пять шесть этот рынок насытится. Ипотека начнет сворачиваться, потому что закончатся люди, на которых рассчитан этот проект, предрекает И. Грачев. Около 30% нуждающихся в жилье людей не имеют возможности внести первоначальный взнос в счет оплаты квартиры или дома, но способны их накопить. Вот эти слои населения можно привлечь к приобретению жилья в рассрочку через стройсберкассы.

Схема, описанная в российском законопроекте, действует следующим образом. Специализированный банк заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время получит вкладчик. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления длится два года. Депозитная ставка по вкладу в стройсберкассу ниже рыночной 2 3%.

Российские банки пока не слишком хорошо себе представляют, что надо делать для создания стройсберкасс и как они станут работать. Пока законопроект не пройдет первое чтение, банки никаких реальных шагов по подготовке создания стройсберкасс предпринимать не станут. Существует достаточно много компаний, которые и деньги собирают, и строительство сами ведут, хотя по-хорошему такой бизнес должен быть разделен. Именно эти крупные компании проявляют интерес к стройсберкассам.

Когда необходимая сумма накопится, из средств стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере на срок от 7 до 15 лет. Процентные ставки по кредиту строго фиксированы: маржа между депозитной и процентной ставкой по кредиту не может превышать 3%. Таким образом, вкладывая деньги под 2 3% годовых, клиент стройсберкассы получает право на долгосрочный кредит под 5 6% годовых. Это куда меньше, чем самая низкая ставка по ипотечному кредиту.
Таким образом, вкладчик сначала вносит средства в стройсберкассу, затем получает ссуду и начинает гасить ее. Заемные средства возвращаются в стройсберкассу и направляются на кредитование новых вкладчиков. Контроль за тем, чтобы стройсберкасса раздавала ровно столько кредитов, сколько соответствует ее кассовому балансу, будет осуществлять Банк России.

Чтобы защитить вклады от инфляции, которая значительно выше такой ставки, вкладчику начисляется премия от государства 20% ежегодного прироста вклада. Она имеет лимит 14 тыс. руб. в год. Соответственно, максимальная сумма, на которую начислят премиальные, 70 тыс. руб. в год. При начислении депозитных процентов учитывается и сумма премии, выплаченная за предыдущий год.

Впрочем, некоторые эксперты с сомнением относятся к такому видению развития стройсберкасс в России. Если низкий процент по кредиту безусловное преимущество, то длительность и нечеткость срока накопления называют серьезным недостатком новой схемы. Кстати, в Европе интерес к стройсберкассам снижается в связи с падением процентов по ипотечным кредитам и появлением комбинированных банковских продуктов.

Одалживать или копить?
Накапливать в стройсберкассе половину или хотя бы треть стоимости квартиры, пусть даже с учетом премий от государства, придется долго. Для Москвы и Петербурга система стройсберкасс при таких темпах накопления попросту не имеет смысла. Допустим, на новую квартиру требуется $200 250 тыс. Если задаться целью накопить половину такой суммы за три года, то в год придется вносить в стройсберкассу от 800 тыс. до 1 млн руб. Имея доходы, которые позволяют делать такие взносы, куда проще взять ипотеку. В регионах цены существенно ниже, но и там до момента получения кредита и приобретения жилья пройдет немалый срок.

Для развития данной схемы приобретения недвижимости необходимым является стабильность в экономике, в доходах населения, в производстве и т. п. В нынешних условиях состояния экономики данная схема неконкурентоспособна, считает директор департамента ипотечного кредитования банка Хоум Кредит Владимир Гасяк. Но законодательную основу этому можно и нужно закладывать уже сегодня.

В Прибалтике мы изучали возможность предложения такого продукта, но не увидели спроса, говорит председатель правления Сведбанка Марис Манчинскис. Потому что банки готовы были идти на кредитование 100% стоимости жилья или структурировать такие сделки другим способом. Например, банк выдает 85 90% стоимости квартиры в виде ипотечного кредита, а на оставшуюся сумму клиент берет обычный потребительский заем. Система стройсберкасс обладает преимуществом с точки зрения риска для банка, но невыгодна для клиентов в том отношении, что люди не хотят ждать. Если у них есть альтернатива получить кредит на жилье сегодня, то они предпочтут сделать это сегодня.

Сегодня общий объем предложения офисных помещений класса В достиг порядка 4,5 млн кв. м, что соответствует примерно 75% всего объема рынка качественных офисов.

Из-за удорожания офисных помещений класса А многие российские и западные компании спокойно перебираются в качественные помещения класса B. На самом деле такие офисы ничуть не хуже, а по характеристикам несущественно отличаются от класса А. При этом они являются именно местом для работы и не предназначены для представительских целей.

Предложение в сегменте офисов класса В гораздо более объемно и дифференцированно по сравнению с классом А как по качественным характеристикам, так и по географии расположения объектов. Как правило, офисы класса В чаще расположены за пределами Садового кольца в районе третьего транспортного кольца.

Строгий классовый отбор
По данным аналитиков компании CushmanWakefield StilesRiabokobyl-ko, существующие офисы класса B+ составляют около 57% общего объема качественных площадей, на долю B приходится примерно 20%; соответственно, всего класс B занимает порядка 77% рынка.

Но основные отличия между классами А и В определяют менее жесткие требования к уровню инженерии и коммуникаций, внутренних систем жизнеобеспечения здания и уровня отделки. Это качественные помещения, но в отличие от офисов A для них не обязательны центральная компьютерная система управления зданием, фальшполы.

Существенную долю предложения занимают реконструированные объекты бывшие промышленные строения на территории заводов и фабрик или отдельно стоящие здания.

Тем не менее в современных офисах класса В предусматриваются новейшие инженерные системы, оснащенность лифтами ведущих европейских марок, круглосуточная охрана здания, наличие организованной охраняемой парковки и должным образом налаженное управление зданием.

Кроме того, не накладываются ограничения на высоту потолка в чистоте и нагрузку на пол. Не обязательны престижное расположение, удобная транспортная доступность, международная управляющая компания.

Так, по данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, в соответствии с новой классификацией обязательными для класса B+ являются такие параметры, как центральные системы отопления, вентиляции и кондиционирования; современная система пожарной безопасности; высококачественные лифты, видеонаблюдение для всех входных групп и круглосуточная охрана. Планировка всей или половины арендуемой площади здания должна быть открытой и эффективной; при отделке помещений общего пользования и фасада применяются только качественные материалы; обязательны организованная охраняемая парковка, единое управление зданием и набор услуг для работающих в нем людей с учетом инфраструктуры района. При несоблюдении более одного из них здание классифицируется как класс B .

Необходимо разделять класс B на B+ и B , что связано с неоднородностью этого сегмента как такового, отмечает руководитель группы исследований офисных помещений отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова. Новые бизнес-центры класса B+ по своим характеристикам не сильно уступают классу А. Кроме того, в класс B+ попало довольно много объектов, относившихся к верхнему сегменту до конца 2006 года, когда была принята новая офисная классификация с более строгими требованиями.

В среднем по Москве для класса B+ обычные ставки аренды $500 900 за 1 кв. м в год, цена продажи $7 8 тыс. за квадрат. Офис класса B можно снять в среднем по $300 600 за 1 кв. м в год, цена продажи равняется $4 6 тыс. за 1 кв. м. Эксплуатационные расходы колеблются в среднем от $70 до $100 за 1 кв. м в год.

Качественные офисы нужны... девелоперам
Сегодня представителей бизнеса интересуют недорогие, но в то же время качественные помещения. Однако цены на московском рынке достаточно агрессивные. Разброс ставок в сегменте офисов класса В традиционно широк: за счет большого объема и сильной дифференциации предложения средние базовые ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) варьируются от $300 до $900 за 1 кв. м в год. Аренда помещений класса В обходится дороже всего, если здание расположено в историческом центре или отличается хорошими видовыми характеристиками. На стоимость ощутимо влияет степень готовности зданий и запрашиваемая площадь.

Поэтому девелоперы стремятся построить высококлассный объект, который будет отвечать требованиям не один год. Деньги по-прежнему вкладываются в интересные проекты офисных комплексов классов А и B, так как именно эти сегменты обеспечивают наибольшую доходность.

Компании, которые не готовы платить такие деньги, вынуждены арендовать офисы класса С. При этом девелоперам пока нет смысла возводить упрощенные объекты, которые в отличие от высококачественных в перспективе не будут пользоваться спросом. В процессе эксплуатации здание устаревает, вновь построенные здания оснащены более современными инженерными системами, следовательно, категория построенных ранее офисных центров понижается, что в свою очередь приводит к уменьшению стоимости аренды.

В этом году в эксплуатацию были сданы такие крупные проекты, как вторая очередь Новоспасского двора, чья арендуемая офисная площадь составила чуть менее 40 тыс. кв. м, бизнес-центр Ростек (примерно 13 тыс. кв. м), вторая очередь офисного комплекса Кругозор (около 12 тыс. кв. м).

Несмотря на то что существенная доля спроса приходится на наиболее демократичные офисы, девелоперы вряд ли когда-нибудь обратят свой взор в сторону подобных проектов, комментирует вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. При сопоставимом уровне затрат на строительство доходы от будущей эксплуатации несравнимо выше при реализации проектов класса А или В.

Айдар Галеев
Директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость:
В отличие от прошлого года лидером роста средних арендных ставок в первые шесть месяцев 2007-го стали не офисы класса А (при существенных темпах прироста наивысших ставок аренды) и не автономные офисы, а административные площади класса С. Это связано с тем, что волна общего роста цен на недвижимость достигла менее качественных площадей с некоторым опозданием, а платежеспособность их арендаторов повысилась.

В этом году планируется ввести в строй еще около 500 тыс. кв. м класса В. До конца 2007 года будут завершены такие бизнес-центры класса B, как Неглинная Плаза, Logic Park, Даниловская мануфактура (первая фаза), Саввинский.

Значительная часть площадей еще возводимых бизнес-центров уже сдана в аренду. Для объектов класса В этот показатель достигает 49,3%.

Превышение объема поглощения над вводом новых площадей привело к снижению уровня вакантных площадей до 4,77% по классу В. Высокий уровень спроса выражается в большой доле договоров предварительной аренды на еще не сданные в эксплуатацию офисы.

Всего за первые шесть месяцев нынешнего года в эксплуатацию введено порядка 300 тыс. кв. м качественных офисных объектов, что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля объектов класса А составила 63%, класса В 37%.

Ирина Кирсанова
Директор по маркетингу ЗАО Пересвет-Инвест:
Офисы класса А и В появляются, как правило, за счет нового строительства, реже после реконструкции. Офисы класса С это чаще всего здания бывших НИИ. Девелопер вкладывает больше средств в строительство высококлассных площадей, но и получает большую прибыль в долгосрочной перспективе. Сейчас на рынке офисных помещений класса А и В, несмотря на высокую стоимость, спрос превышает предложение. Поэтому возведение офисов данной категории востребовано. Это наблюдение подтверждает тот факт, что из 350 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей, сданных в эксплуатацию в первой половине 2007 года, 71% составили офисы класса А и 29% класса В.
Офисный сегмент в 2007 году выступает в качестве локомотива на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшей популярностью пользуется класс А высококачественные офисные здания. Доля вакантных площадей подобного рода очень мала, новые проекты раскупаются еще за полгода до сдачи зданий в эксплуатацию. Продажная стоимость и арендные ставки на офисную недвижимость постоянно растут. Сохранят ли высококлассные столичные бизнес-центры лидирующие позиции в этом году и какие прогнозы делаются на следующий?

Цены в динамике
По оценкам экспертов компании Jones Lang LaSalle, максимальная базовая ставка арендной платы для наиболее качественных офисов площадью порядка 1 тыс. кв. м в кремлевской зоне (в пределах 1,5 км от Кремля) либо на верхних этажах ММДЦ Москва-Сити сегодня составляет $1,2 1,5 тыс. за 1 кв. м в год. Ставки для класса А в центральном деловом районе (внутри Садового кольца, за исключением кремлевской зоны) равнялись $750 950 за 1 кв. м в год.

Таким образом, совокупный объем качественных офисов класса А и В по итогам первой половины 2007 года достиг уровня 5,5 млн кв. м.

Средняя цена продажи в классе А на данный момент составляет $6 8 тыс. за 1 кв. м. В районе Кремля, на Остоженке и в Замоскворечье этот показатель превышает $9 тыс. за 1 кв. м.

Для класса В+ ставки в настоящее время оцениваются в $570 700 за 1 кв. м в год, что на 7,5% выше показателей первого полугодия. Для класса В ставки остались на уровне $450 550 за 1 кв. м в год. Все эти данные приведены без учета НДС и операционных расходов.

По сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

Объекты классов В+ и В предлагаются на продажу по $4 5,5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.

Объем площадей, реализованных за первое полугодие (арендованных и купленных), составил 935 тыс. кв. м, что выше показателя аналогичного периода предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% для всех качественных площадей). При этом сегмент класса А считается наименее насыщенным (доля свободных площадей 1,6%).

Выбор есть. Небольшой
По данным на конец второго квартала 2007 года, в целом предложение офисной недвижимости на рынке равнялось 6,37 млн кв. м, из которых 830 тыс. кв. м класс А, 3,38 млн кв. м В+ и 2,16 млн кв. м В .

Анализ предложения по итогам первых шести месяцев 2007 года показывает, что из всего объема свободных офисов класса А, предлагаемых в Москве, всего 0,8% готовы к эксплуатации, тогда как остальные 99,2% только возводятся, из них уже 25% арендовано на стадии строительства.

Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B держится на стабильном уровне (3,9%), поскольку в первые шесть месяцев 2007 года было построено достаточно новых качественных объектов этого класса.

Что касается структуры спроса по метражу, то тут отмечена растущая доля заявок на большие помещения: за первое полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% превышает показатели за аналогичный период 2006 года. Доля запросов на покупку офисов площадью до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Это связано с ростом и переориентацией спроса (в том числе инвестиционного) на более качественные и крупные объекты.

Объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. На фоне существенного дефицита высококлассных площадей растут сроки договоров аренды. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах также очень велика: практически каждый новый объект заполнен арендаторами на 60 80%. В Центральном округе этот показатель достигает 100%.

Набирает темпы процесс децентрализации. В первом полугодии был заявлен ряд качественных проектов, расположенных за пределами МКАД. Кроме того, ряд проектов, которые возводятся (или почти закончены) за пределами Москвы, доказали свою успешность: высокий спрос на них отмечен еще до окончания строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие договоры аренды подписаны еще за четыре и более месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.

Тенденции сезона
Из-за дисбаланса спроса и предложения продолжился рост стоимости аренды. На конец первого полугодия максимальные ставки выросли на 25% по сравнению с концом 2006 года.

По-прежнему на рынке доминирует тенденция, при которой сроки сдачи объектов переносятся. В частности, такие крупные проекты класса А, как бизнес-центр Серебряный город, первая очередь бизнес-парка Гринвуд, в соответствии с запланированными сроками введены не будут. С задержкой сдачи только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей.

Вследствие дефицита качественного предложения в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование все чаще проводится в несколько этапов в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30 40%.

Доля вакантных помещений останется на низком уровне и будет немного превышать 4%. Несмотря на рост предложения, оно продолжает отставать от спроса. По предварительным подсчетам, объем купленных и арендованных площадей всех классов в 2007 году превысит показатели предыдущего года более чем на 20%.

На два шага вперед
Рост предложения на московском рынке продолжит расти значительными темпами. Ожидаемый объем завершенного строительства за нынешний год превысит 1,3 млн кв. м, общий объем предложения достигнет предположительно 7,3 млн кв. м. Наибольшую долю новых объектов займет класс B+, тогда как в классе А на рынок выйдет не более 300 тыс. кв. м.
В условиях сохранения высокой деловой активности российских и международных компаний ожидается дальнейший рост средних базовых ставок аренды на помещения классов А и В на уровне 10 15% в год.



Главная --> Публикации