Главная --> Публикации --> Ментальный кредит Рост цен на стройматериалы начал угрожать жилищным программам Малый бизнес начинает большой ремонт На николиной горе нашли пропавшую из реестров землю В москве стартует программа "народный гараж"

Бизнес Redquartz Developments с компаниями-партнерами (Redquartz), возглавляемый Патриком Келли, которого на рынке недвижимости иногда называют дедушкой европейского девелопмента, очень разнообразен. Это набор услуг от гостиничного и курортного девелопмента до строительства спортивных объектов и управления ресторанами. В этом году холдинг объявил о намерении построить не менее 15 многофункциональных центров в городах России на сумму $1 млрд.

Ирландский бренд Redquartz Developments еще недавно мало кому в России что-то говорил. Да и сама маленькая страна Ирландия с населением 4,5 млн лишь недавно заявила о своей самостоятельности, освободившись из-под опеки Великобритании и пытаясь строить у себя не хуже, чем делают это в США. Зато 45 млн человек в мире считают себя ирландцами по происхождению.

Ваш город впечатляет уроженца компактной Европы своими масштабами. Когда мы ехали в машине из аэропорта Домодедово, мне и моим коллегам было удивительно наблюдать из окна Москву, которая растянулась на много километров. Мы ехали и ехали, а город все не кончался. Оказавшись на улицах столицы, я был приятно удивлен, что все люди так современно выглядят, элегантно одеты.

Вы впервые в Москве? Какое впечатление от города?

Мы действительно собираемся строить объекты разного назначения торговые, гостиничные, офисные, жилые в регионах России. В основном это будут крупные объекты, может быть, даже застройка кварталами, в которых возведем разные виды недвижимости, не только жилье. Хотелось бы освоить около 15 таких площадок. Пока присматриваемся к русским компаниям, которые могли бы стать партнерами в проектах. Но площадки принадлежат не нам, а будущим партнерам, поэтому мы пока не можем говорить, где находятся участки и кто их владельцы. Могу только сказать, что людей, которые нам нравятся и с которыми мы хотим работать, нашли.

С какой целью вы приехали в Россию? Верна ли информация в лентах новостей, что ваша компания построит несколько многофункциональных комплексов в региональных городах России?

Но со стороны Redquartz нет игры в одни ворота. Мы видим желание многих русских игроков заниматься бизнесом в Европе. Потому, может быть, организуем какую-нибудь российско-ирландскую компанию.

Объем инвестиций в эти проекты составит около $1 млрд. Рассчитываем на доходность выше 17%. Первые четыре комплекса начнем строить в ближайшие восемь месяцев в городах-миллионниках. В целом программа рассчитана на восемь лет. Но если честно, то я бы хотел, чтобы наша компания работала в России 1000 лет. Из всех стран с быстро развивающейся экономикой именно в России самая стабильная ситуация для иностранных инвесторов. И положение на рынке недвижимости в вашей стране не похоже на то, что можно наблюдать в государствах Восточной Европы. Россия скорее будет развиваться по сценарию западноевропейских рынков.

Поскольку у нас есть опыт девелопмента олимпийских объектов (строительство объектов в олимпийских деревнях для Игр в Турине в 2006 г., таких как отельный комплекс Pragelato, консалтинг проекта спортивного комплекса на территории школы для девочек в Ратдауне, Глинэджиэри, Дублин), для нас понятно, что такое Сочи и как город будет развиваться ближе к 2014 г. Главное понять, что будет после Олимпиады со строящимися неспортивными объектами. Помните, как в канадском Монреале получилось? Там цены на недвижимость в олимпийских деревнях после проведения XXI летних Олимпийских игр в 1976 г. резко упали. Но у олимпийских объектов есть вторая жизнь, в которую мы верим. Вряд ли мы будем строить в Сочи спортивные сооружения, но вполне возможно, что поучаствуем в проектах различных гостиничных и многофункциональных комплексов, в курортной инфраструктуре, одним словом. Пока мы изучаем ситуацию.

В России сейчас самым модным регионом стал Краснодарский край и Сочи. Вы не планируете строить в Сочи?

Да. Ирландию вообще можно назвать молодой страной. И потому, что она только-только вышла из тени Великобритании и завоевывает собственный статус на мировом рынке, и потому, что у нас 55% населения моложе 30 лет! Многие отрасли национальной экономики, промышленности находятся в развитии, почти как в России. Если говорить о состоянии русского рынка недвижимости, то у вас сейчас только 10 часов утра.

Ирландский рынок недвижимости, наверное, самый молодой среди европейских стран. Потому, быть может, вам близки и понятны развивающиеся рынки, в частности российский?

Примерно 10.30.

Если у нас 10 утра, то сколько же в Ирландии?

Судить вам. Наша гостиничная сеть включает в себя 8000 номеров в Ирландии. За последние три месяца купили 15 отелей 4 звезды в Бельгии. Мы владеем и управляем отелями и проектами в Италии, США, на Мальте. В структуре нашего холдинга есть такая компания Redquartz Hospitality. Через нее члены моей семьи управляют своими долями в нескольких гостиничных компаниях. Redquartz Hospitality объединяет пять отдельных компаний, каждая из которых имеет свой собственный административный аппарат, партнеров и филиалы. Среди них Choice Hotels Ireland, PREM Group Limited, Heuston Hotels Limited, Thomas Read Group, Independent Leisure Solutions. У всех компаний, входящих в Redquartz Hospitality, одинаковая структура основных активов и владения компанией.

Действительно ли в своей стране Redquartz считается крупнейшим гостиничным оператором?

Насколько мы понимаем, отельный бизнес ведущее направление Redquartz. Какие из всемирно известных отелей находятся у вас в управлении, в собственности?

Каждый объект собственности принадлежит непосредственно группе инвесторов. Собственность либо находится в аренде, либо управляется по контракту компанией-оператором. Политика состоит в том, что директору каждой компании принадлежит от 5% до 10% собственности. Кроме того, он может иметь долю до 10% в операциях компании. Это достигается путем владения коммерческой фирмой или иными подходящими средствами. Эта модель позволила компаниям развиваться в очень быстром темпе.

Создается впечатление, что Redquartz компания замкнутого цикла, в которой есть все от строительных ресурсов до управленческих.

Мы купили недавно несколько гостиниц в Европе под управлением известных брендов, среди них Holliday Inn. В 2006 г. компания Redquartz Boundary, также входящая в наш состав, приобрела гостиничный комплекс Sawgrass Marriott в штате Флорида, США. В Sawgrass Marriot 508 номеров, 24 люкса для VIP-персон, 80 вилл класса люкс на двоих, три открытых бассейна, помещения для проведения досуга, оздоровительный центр, помещения для проведения конференций и встреч и многое другое.

Вообще, для большой девелоперской компании более правильный путь быть многофункциональным холдингом, чем участвовать в проектах, где важные части общей работы выполняют абсолютно разные организации. Ведь их не объединяет ни единая миссия, ни философия, ни идея, ни бизнес-концепция.

Наша группа компаний выполняет замкнутый цикл работ. Прежде всего мы, как девелопер, развиваем проекты, а также владеем недвижимостью, управляем ею, инвестируем в нее. Основной тип наших объектов недвижимости это mix-use комплексы. Главный принцип нашей работы тоже строится на mix-use, или на партнерстве в проектах.

В России многие организации тоже пришли к принципу работы на рынке, напоминающему ваш, когда разные функции собираются в один холдинг и все делается с нуля и под ключ. Но русских игроков все еще волнует вопрос, как строить, что строить, где и зачем.

Однажды мы решили, что хотим не просто строить дома или улицы, а формировать стили жизни разных категорий людей.

В нашей собственности кроме отелей много других объектов. Например, бары и рестораны, которых 3 Вообще, одной гостиницы недостаточно. К ней клиенту требуется масса разных объектов, особенно если это отель в курортном месте. Сам я предпочитаю такой отдых, который подходил бы всей моей семье от детей до внуков, когда мы вместе останавливаемся в одном и том же отеле и находим занятия по себе, не мешая друг другу. И еще важная вещь все должно быть экологически чистым. Экологии и здоровью в бизнесе уделяем особое внимание.

Если хочешь добиться высокого качества, то лучше все делать самому. Кроме того, такой подход к бизнесу позволяет владельцу достичь максимальной доходности проектов.

Да, они нужны в гостиницах, чтобы сделать их полноценными местами для отдыха или курортами. Например, велнес у нас очень развит, есть сеть филиалов медицинской помощи, которые незаменимы на горнолыжных курортах. В нашей собственности известный в Европе комплекс, включающий в себя гольф-клуб и гостиницу Carton House. Развитием оздоровительных клубов у нас занимается компания Independent Leisure Solutions, пабами и ресторанами Thomas Read Group. В 2006 г. она открыла четыре новых объекта: Champagne Bar в ресторанном комплексе Ron Blacks, Дублин, Apron Bar новый бар в аэропорту Дублина, Winding Stairs в Дублине книжный магазин и ресторан с винным баром, а также паб Thomas Read в Смитфилде.

То есть многие направления бизнеса, которыми занимается Redquartz, служат подспорьем отельному делу?

Любой проект выигрывает, если он представляет собой полноценный набор услуг. Например, мы сейчас строим в г. Сарасоте (Флорида, США) огромный квартал Sarasota Bayside, который будет наполнен массой различной недвижимости и услуг кроме жилья.

Мы развиваем и проекты различных многофункциональных комплексов, владеем сетью небольших магазинов, известных под брендом Fresh.

Квартал будет напоминать чем-то французские Канны, в нем будут общественные пространства для времяпрепровождения. Изюминка проекта в том, чтобы вывести американцев, привыкших жить за своими заборами, на улицы города. Получается такой город в городе. Квартал будет расположен в центре Сарасоты. Это трудоемкий проект, требующий времени. Мы им занимаемся уже около восьми лет. Надо было получить огромное количество согласований и разрешений. Несмотря на то что правительство города согласно на это строительство, проект такого рода должен быть одобрен всеми жителями окрестных кварталов, выдержать три общественных совета. На данный момент нам осталось пройти еще два совета. Кроме того, мы собирали землю под эту большую стройку по частям, покупали ее у разных собственников, всего нужно было 7 га. Пока все затраты составили $1 млрд. Правда, сейчас не очень благоприятное время в США из-за ипотечного кризиса. Но уже через два года ситуация может выправиться. И тогда мы начнем продажи недвижимости в проекте.

Расскажите подробнее об этом опыте.

Около 80% составляют жилые здания. Но среди них не только такие дома, которые представляют собой жилье в понимании русского человека. В нашем квартале будет как жилье для покупки, так и мини-отели, в которых есть апартаменты для аренды. Ведем и переговоры с компанией Hyatt о приобретении их гостиницы и открытии в новом районе нашего сарасотского проекта кондоминиум-отеля Hyatt.

Много ли жилья в проекте?

Сколько инвесторов участвует в строительстве этого города в городе кроме Redquartz Developments?

Компания Redquartz также изучает возможность присоединения комплекса The Ritz-Carlton к новому району в Сарасоте. The Ritz-Carlton расположен на северо-восточной границе гавани Sarasota Bayside.

Получается самодостаточный район, в котором у жителей все будет?

Всего шесть партнеров. Среди них, например, есть крупная торговая компания Casto, которая отвечает за торговые центры и супермаркеты в нашем проекте Redquartz выступает в роли одного из инвесторов и девелопером всей площадки.

Что выгоднее для инвестора и девелопера построить город в городе или возвести тот же объем жилых, развлекательных, офисных и торговых центров по отдельности, в разных частях города?

Такие типы районов распространены в некоторых странах Европы, Канаде, некоторых городах США. Мне кажется, так удобно жить в больших городах, чтобы не тратить время в транспортных пробках и не загрязнять окружающую среду, отправляясь за покупками, в ресторан или в кино в другой район. В России, кстати, я тоже вижу перспективы для создания таких многофункциональных кварталов, как мы строим в Сарасоте. Мы, ирландцы, вообще за спокойную, размеренную, мирную жизнь.

Как и следовало ожидать, сентябрь принес дальнейшее повышение цен на рынке недвижимости. По данным аналитического центра ирн.RU за месяц индекс стоимости жилья вырос еще на 3,6%. Его значение в сентябре составило $1275 за квадратный метр против $1130 в августе. При этом продолжает сохраняться устойчивая тенденция к повышению цен.

Трудности возникают, когда пытаешься создать один большой участок из разрозненных частей для такого квартала, как у нас получилось в Сарасоте, и подключить к нему такую массу инженерных коммуникаций. Но квартал, как правило, оправдывает затраты инвестора, когда в нем начинает продаваться и сдаваться в аренду недвижимость. Ты собираешь сливки с продаж, в том числе благодаря многофункциональности своего объекта.
Поведение столичного рынка недвижимости в сентябре было предсказуемо. За последние полгода потребительского ажиотажа существенно сократились объемы предложения почти во всех сегментах рынка, и как следствие значительно взлетели цены. Начало нового делового сезона могло только усилить существующие тенденции. Однако неожиданно для строителей рост цен остановился.

Легкая ценовая передышка

Темпы роста рынка приблизились к максимальной отметке. «За всю историю российского рынка недвижимости, в том числе в период кризиса 1998 года, перепады цен не превышали 3,5 – 4% в месяц. Это является следствием высокой инерционности данного рынка. Более высокий ежемесячный прирост или спад может наблюдаться только для отдельных типов квартир или объектов-новостроек», – отмечает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко.

Ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находится в состоянии максимального роста. В столице это продолжается уже почти полгода, следовательно, в ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины порядка 1% в месяц. «Учитывая сильный скачок цен за последние месяцы, в среднесрочной перспективе возможно полное замирание цен на рынке на какой-то период», – замечает Репченко.

По мнению Репченко, достижение пиковой скорости роста говорит о том, что расти дальше рынку просто некуда. «Внутренние инерционные механизмы рынка нивелируют влияние таких существенных факторов, как нестабильность доллара, рост благосостояния москвичей, благоприятная обстановка с экспортом сырья и близость выборов. Рынок недвижимости просто не может расти еще быстрее», – уверенно заявляют аналитики центра.

Приятный заработок

Замедление роста цен уже заметно на одном из самых быстроразвивающихся сегментов рынка недвижимости – рынке элитного жилья. «В последнее время покупательская активность резко снизилась. То ли деньги закончились, то ли цены слишком завышены, или же покупатели ждут коррекции цен», – рассуждает аналитик компании Blackwood Ульяна Алиева. По словам управляющего директора компании Kirsanova Realty Надежды Кот, многие цены находятся на пике, а покупатели чисто психологически не готовы платить безумные деньги даже за самое качественное жилье. «Стоимость квадратного метра жилья на Остоженке составляет от $4500 до $650 А еще два года назад здесь можно было купить дорогое жилье за $2500», – говорит Надежда Кот. Еще одним фактором, сдерживающим покупательский интерес, может стать отсутствие перспективных проектов. По мнению Кот, пустующие участки земли находятся под обременением, и для того, чтобы получить разрешение на застройку, девелоперам приходится вести многомесячные переговоры с чиновниками. Снятие обременений увеличивает стоимость строительства в несколько раз. Показателен пример с земельным участком в районе Сивцева Вражка. «Там нет потрясающих видов, нет инсоляции, но из-за обременений себестоимость строительства получается около $5000 за кв. м. Но это же в нормальном проекте цена средних этажей, а не котлована», – удивляется Надежда Кот. Кроме того, часть московских земель по-прежнему числится за федеральными властями. По мнению Кот, если на рынке появится хороший проект на несколько сот тысяч кв. м, к примеру, на месте выведенных заводов и фабрик, то цены отыграют назад. Однако пока инвесторов, способных «поднять» такой проект, не видно.

По словам Апрелева, лучше всего купить элитную квартиру на вторичном рынке, тогда срок окупаемости не превысит пяти лет. Если уж останавливаться на новостройке, то дорогую квартиру в элитном доме выгодно приобрести на стадии проектирования, затем, когда дом будет построен, отделать ее, меблировать и сдать в аренду. Самое главное при этом не ошибиться с классом элитности. При его определении учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья, дополнительные удобства. Дом должен быть с хорошей «начинкой» в виде охраны, подземного паркинга, центральной системы питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Это могут быть двух- или многоуровневые пентхаусы, где одновременно сдаются одно-два машино-места в гараже. Стоимость месячной аренды такой квартиры в агентствах недвижимости доходит до $10 000.

Пока застройщики ждут решения земельных проблем и пытаются скорректировать цены на недвижимость, потенциальные покупатели активно зарабатывают на сдаче в аренду элитных квартир. По мнению финансовых аналитиков, вложения в недвижимость на данном этапе гораздо выгоднее любого банковского вклада. Доход от операций с недвижимостью составляет от 20 – 30% годовых в валюте. Да и по степени надежности вложения в недвижимость выглядят предпочтительнее. По мнению президента РАН «Сава» Константина Апрелева, для игры на этом рынке инвестору достаточно обладать капиталом в $500 000.

Будущим инвесторам стоит сразу же определить сумму необходимых затрат: кроме евроремонта в сдаваемой квартире есть еще эксплуатационные расходы, налог на недвижимость и затраты на страхование квартиры. «Ежемесячные коммунальные платежи в элитных домах могут достигать $300, а основная их часть приходится на затраты по эксплуатации», – говорит Апрелев. – «Что касается рисков, то, как и в любом бизнесе, их надо сводить к минимуму». Поэтому желательно страховать квартиру по всему пакету рисков: от ущерба имуществу, утраты прав собственности (если квартира куплена на вторичном рынке) до ответственности перед третьими лицами. К слову, немногие компании соглашаются страховать недвижимость, передаваемую в наем. Тем не менее специальная страховка все же существует, и в нее, безусловно, включены и затраты на ремонт жилья. Ежегодный взнос по такому виду страхования составляет в среднем $350 Есть еще ежегодный налог на недвижимость, который пока равен 0,2% от балансовой стоимости жилья, но уже к 2006 году он наверняка будет рассчитываться исходя из рыночной цены недвижимости.

Надо сказать, что потенциальные арендаторы элитного жилья придирчиво относятся к выбору временного места жительства. Хозяину квартиры стоит предусмотреть все до последней мелочи: район, дом, качество отделки квартиры, мебели, сантехники. «Лучше всего обратиться за помощью в агентство недвижимости и заключить специальный договор о поиске клиентов при посредничестве этого агентства», – считает Константин Апрелев.

По словам Надежды Кот, некоторые застройщики пытаются копировать удачные проекты старожилов рынка. Приглашаются те же архитекторы, перед ними ставится задача сделать лучше, чем они делали раньше. В итоге вырастают дома-клоны. «Быть похожими на лидеров рынка – хорошее стремление. Однако, как правило, выигрывают те, кто делает ставку на разноплановое строительство», – считает Надежда Кот.

Парад выгодных объектов

В июле 2003 года инвестиционно-строительная компания «Квартал» сдала в эксплуатацию два жилых комплекса: дом 106, корп. 1 класса люкс на Ленинском проспекте и дом 5, корп. 2, 3 middle-класса на ул. Удальцова. Это многоэтажные здания повышенной комфортности с квартирами свободной планировки и всеми необходимыми элементами внутренней инфраструктуры, соответствующими установленному классу дома. В инфраструктуре предусмотрены подземная автостоянка, круглосуточная охрана, зеленая прилегающая территория с гостевой парковкой и детской спортивно-игровой площадкой. Дома оборудованы скоростными лифтами Tisson и Mitsubishi, системой smart-house, управляющей всем техническим оснащением здания, а также индивидуальным тепловым пунктом. В распоряжении жильцов все современные виды телекоммуникаций: высокопропускные телефонные линии, Интернет, спутниковое телевидение.

Компания «Новый Мир» начала продажи квартир в своем новом проекте «Доме на Озерковской набережной». Дом расположен в одном из самых престижных районов исторического центра Москвы, в Замоскворечье, недалеко от Третьяковской галереи, до которой от нового дома легко дойти пешком. Дом на Озерковской находится непосредственно на набережной, что доставит особую радость владельцам видовых квартир. Классическая архитектура здания должна органично вписаться в историческую замоскворецкую застройку XVIII – XIX веков. Но внутри это здание полностью соответствует самым взыскательным требованиям нашего времени. В доме всего 37 квартир.

Группа компаний «Конти» сегодня предлагает два жилых комплекса: «Покровское-Глебово» и «Покровский берег». Расположение: парковая зона на берегу Химкинского водохранилища. Со всех точек зрения оптимальный жилой комплекс для преуспевающих людей: уникальный архитектурный проект, экология, комфорт, инфраструктура. Услуги: система охраны, подземный паркинг, единая система кондиционирования, высочайшее качество строительства, яхт-клуб, теннисные корты, спортивный комплекс, собственный пляж, в перспективе – кинотеатр. В рамках проекта построены также таунхаусы.

Компания «Крост» продолжает продажу квартир в жилом комплексе «Олимпия», расположенном в излучине Москвы-реки в районе Строгина (СЗАО). Проживание здесь станет визитной карточкой делового успеха, ведь уровень этого дома соответствует высочайшим мировым стандартам. Две изящные башни в стиле hi-tech (29- и 39-этажные) объединены в единый ансамбль европейским ландшафтным дизайном. Концерн «Крост» продолжает также продавать квартиры в жилых комплексах «Леонардо», «Алиса» и «Премьер». Например, 26-этажный жилой комплекс «Леонардо» (ул. Профсоюзная) ­– это монолитный жилой дом с двухуровневым подземным гаражом, созданный по индивидуальному проекту. Площади квартир от 92,8 до 140,9 кв. м. Жилой комплекс «Премьер» (ул. Косыгина) также обладает всеми достоинствами элитного дома. Особое предложение – пентхаусы. Стоимость квартир от $2350 до $3700 за кв. м. Интересные проекты появляются и в престижном Западном округе Москвы. Жилой комплекс «Нежинский Ковчег», возводимый компанией «Жилищный капитал», расположен в возвышенной части Москвы, недалеко от Кутузовского проспекта и Парка Победы. Несмотря на близость к одной из главных магистралей Москвы, здесь прекрасная экология. Строительство ведется на территории 6,5 га, из которых более половины отведено под прогулочно-парковую зону. Помимо нескольких 25-этажных жилых корпусов с подземной автостоянкой проект предполагает создание торгового центра со встроенным паркингом, спортивно-оздоровительного комплекса и теннисных кортов. Особое внимание уделяется качеству ландшафтных работ. Рядом с новыми домами в скором будущем должны появиться обширные лесопосадки и газоны, пруд с фонтаном, протяженные прогулочные аллеи и велосипедные дорожки. Проектом предусмотрено восемь вариантов квартир площадью от 95 до 140 кв. м, а также две квартиры класса люкс и эксклюзивные апартаменты – типа пентхаус. На первом этаже здания и на двух подземных уровнях для владельцев квартир предусмотрена трехэтажная автостоянка на 108 автомобилей.

В свою очередь, ЗАО «ФЦСР» приступило к строительству нового жилого комплекса на Филевском бульваре. Комплекс «Ривер-хаус», расположенный на живописном берегу Москвы-реки, включает в себя три монолитно-каркасных дома (14 – 18 этажей), подземный гараж-стоянку и физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, сауной, тренажерным залом. На первом – нежилом этаже домов планируется разместить предприятия службы быта и торговли, кафе, а также специально оборудованные помещения для охраны жилой части дома. Стоит обратить внимание и на новый проект компании Forest gate. Монолитно-кирпичный дом клубного типа возводится в престижном, экологически чистом районе Москвы, расположенном в Юго-Западном административном округе. Основная инновационная идея –создание клубного дома именно в зеленом городском районе, вдали от шума и загазованности. Дом строится по системе open-space, что позволит создать индивидуальную планировку каждой квартиры.

Другой интересный проект – жилой комплекс «Изумрудный город» – расположен в Кунцеве, районе с хорошей экологией и отсутствием промышленных предприятий. Комплекс выполнен по технологии монолитного строительства с последующей облицовкой кирпичом и состоит из двух корпусов переменной этажности (от 3 до 9 этажей). В жилом комплексе есть одно- и двухуровневые пентхаусы, студии, коттеджи и квартиры (от 1 до 7 комнат, площадью от 52 до 342 кв. м). Внутри комплекса планируется построить большую подземную автостоянку. Вокруг – благоустроенная огороженная территория.

Процесс строительства собственного дома стремительно, буквально на глазах меняется. Вызвано это тем, что средний класс формирует новые требования к качеству строительства, срокам и комфорту жилища, и на рынке появляются компании, которые уже готовы этим требованиям соответствовать.

Компания «Кутузовский проспект» предлагает к продаже жилой комплекс «Бородино» на Большой Филевской улице, которая имеет уникальное месторасположение вблизи Кутузовского проспекта, между двумя парковыми зонами: Филевским парком и детским парком «Фили». Рядом находится физкультурно-оздоровительный центр. Комплекс оборудован современными инженерными системами и коммуникациями: современным лифтовым оборудованием; оптоволоконной телефонной линией; видеонаблюдением; импортными системами вентиляции, пожаротушения, дымоудаления и водоснабжения, здание имеет индивидуальную котельную, системы фильтрации и очистки воды, индивидуальное освещение.

Сцилла и Харибда индивидуального строительства
До недавнего времени заказчик, решив построить собственный дом, в большинстве случаев сам выступал в качестве генерального подрядчика, проектировщика и руководителя, а застройщиком выбирал бригаду строителей, чаще всего выходцев из ближнего зарубежья. Определялся этот выбор убеждениями, что так выйдет гораздо дешевле. Такая схема выработалась еще во времена эпохи первоначального капитала. Тогда, в 90−е годы прошлого века, появилось множество недостроенных краснокирпичных домов-замков, которые до сих пор смотрят на мир через пустые глазницы-окна. Кто-то забросил строительство, разорившись, а кто-то просто не дожил до его конца.

Загородное жилье из разряда дорогого и элитного продукта превращается в инструмент решения жилищного вопроса для среднего класса. Происходит это благодаря современным технологиям, которые способны сократить время строительства и его стоимость, а также появлению компаний, готовых предложить покупателю полный комплекс услуг по строительству домов под ключ. Одно из таких предприятий новосибирская проектно-строительная компания (ПСК) Новая земля.

Компаний, которые могли бы взять на себя весь процесс строительства от начала и до конца, в Новосибирске было крайне мало. Но новый средний класс формирует спрос. Его движение в пригороды, за ограды загородных коттеджных поселков началось, и остановить его будет уже нельзя. Людям нужна возможность в короткие сроки построить комфортное жилище, не тратя на это баснословных денег и титанических усилий.

Появляются такие заброшенные дома и в наше время. Связано это чаще всего с тем, что, став генподрядчиком, человек, решивший возвести собственное жилище, не может осуществить квалифицированно все функции. Не полностью или неверно подготовленный проект, неправильно высчитанная смета ступени, ведущие процесс строительства в пропасть.

Новая terra incognita
ПСК Новая земля далеко не самая крупная строительная компания в регионе. Ей очень и очень далеко до гигантов, возводящих целые микрорайоны. Но она одна из первых, начавших предлагать строительство домов на основе каркасных технологий. Что поразило, когда начали изучать материалы о компании, так это сроки строительства, ответственность за эти сроки, которую она несет, а также цены. У человека, неподготовленного и напуганного стремительным ростом стоимости городских квартир, они вызывают просто оторопь. 1,5 2 млн рублей за индивидуальный двухэтажный дом площадью 120 150 кв. м. Такого быть просто не может! Это стало поводом для того, чтобы прийти и потребовать у совладельца ПСК Новая земля Евгения Тевлюкова ответа.

Спрос родил предложение. Компаний, способных на такое, пока недостаточно, они находятся на начальном этапе развития и во многом не готовы к промышленным масштабам строительства.

Мне хочется возводить красивые, индивидуальные дома, которыми можно было бы гордиться. Я уже сейчас могу сказать: да, я построил тот и другой дом. Но на самом деле я проезжаю мимо них, и у меня не возникает никаких эмоций. Зато если проезжаю мимо красивого здания, которое раньше создал, до того, как занялся многоэтажным строительством, то появляются сильные эмоции, объясняет Евгений.

Дома, которыми можно гордиться
Оказалось, что сам Евгений начинал свою деятельность после окончания строительного института (Сибстрин, в настоящее время Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет) как раз с малоэтажного строительства. Потом они с партнерами создали компанию, которая успешно занималась обычным многоэтажным строительством. Но в 2000 году оказались перед выбором вкладывать большие деньги в развитие большого строительного бизнеса, конкурировать со старожилами этого рынка и рисковать потерять все или сосредоточиться на малоэтажке. Выбор был сделан в пользу второго. Так появилось ЗАО Модульные системы и конструкции, торговой маркой которого является созданная два года назад ПСК Новая земля.

Мама обои клеит
Человеку, решившему построить собственный дом, предстоит пройти сквозь череду непростых решений. Если остался позади выбор участка, где дом будет стоять, приходит очередь выбора материала, из которого строить дом.

Но ведь основной объем строительства компании приходится на дома среднего ценового сегмента, которые стоят недорого и в которых не применяются дорогие дизайнерские решения? интересуемся мы. Именно такие проекты финансовая основа, за счет которой мы живем, отвечает Евгений. В этом году мы создадим всего два абсолютно оригинальных и ни на что не похожих проекта. Стеклянный дом-пирамиду, например. Потом можно будет с гордостью сказать это сделал я! Таких зданий, конечно, и не может быть много. Они скорее для души, а не для денег. Но даже среди построенных по типовым схемам у нас нет домов, которые бы повторяли друг друга.

Активно продвигающиеся на наш рынок каркасные технологии предмет бурных, часто излишне ожесточенных споров потребителей. Поборники новых новых способов рьяно отстаивают превосходство каркасного домостроения перед традиционным, а его противники так же активно выискивают недостатки. Евгений Тевлюков на вопросы по этому поводу отвечает неохотно и немного резко. На самом деле недоверие в основном возникает не к материалам, а к организациям, самим строителям, говорит он. Как обычно происходит если увидел, как мама обои клеит, то уже думает, что сам строитель, может давать любые советы и рекомендации. Но когда ко мне приходит человек и учит меня, как следует строить, то мы с ним прощаемся. Если знаешь, как строить делай сам. Не надо давать советов.

Кирпич считается материалом надежным, из которого строят на века. Но он дорог. Вернее, не сам кирпич. Дорогим получается построенный из него дом, потому что он требует возведения монументального фундамента, привлечения рабочих соответствующей подготовки. Дерево материал более универсальный, но боящийся гниения и огня. К тому же дом из бруса подвержен усадке. Построенной из него коробке необходимо дать отстояться и высохнуть хотя бы год, что влияет на сроки строительства.

Но основа компании строительство недорогих домов стоимостью 2 2,5 млн рублей из легких материалов. Из них 70% небольшие, средние домики. Здесь без современных материалов и технологий не обойтись. Новая земля является представителем компании Навигатор (Москва), которая производит панели с торговой маркой Экопан.

Как говорит Евгений, Новая земля не занимается строительством только каркасных жилых домов. Выбор материала зависит от очень многих факторов от земельного участка, почвы, погодных условий, желаний заказчика. Мы не зациклены на одном материале. Если поставленную перед нами заказчиком задачу легче, дешевле и рациональнее решить с помощью кирпича или бруса, то мы это сделаем, говорит он.

Путем комплексной застройки
Сборная технология уменьшает время строительства и позволяет экономить на оплате рабочей силы, небольшой вес дома снижает затраты на устройство фундамента, гладкие стены уменьшают затраты на отделку так получаются недорогие дома.

Сегодня это одна из самых передовых технологий. Во-первых, недорого. Стоимость одного квадратного метра дома под ключ составляет 15 16 тысяч рублей. Во-вторых, у таких домов высокая скорость монтажа. Допустим, сейчас мы отправляем рабочих в Санкт-Петербург. И через месяц они возведут дом площадью 200 квадратных метров. Понимаете? Сегодня ни одна другая технология не даст таких результатов. Возьмем следующий пример. В Колывани (Новосибирская область) мы построили небольшой спортивный центр всего за полтора месяца, и не в теплое время года, а зимой. У таких домов нет усадки. И еще: если говорить о третьей особенности современных технологий малоэтажного строительства, то нельзя не отметить высокие свойства по теплосбережению. Не так давно мы проектировали больницу в Якутии. В качестве расчетной температуры мы брали минус 54 градуса по Цельсию. Сейчас тот же набор мы используем и для Новосибирска, для которого максимальный столбик термометра в самые холодные дни редко опускается ниже 39 градусов. Выходит, что у нас запас по теплу более 35 процентов.

Появление таких поселков означает для рынка малоэтажного строительства выход на новый этап. Сейчас нет недостатка в инвестициях. Еще год-два назад нужно было ходить и убеждать инвесторов в том, что в это можно вложить средства. Сейчас, наоборот, они приходят, приглашают и предлагают деньги, рассказывает Тевлюков. Проблемы со строительством инфраструктурных объектов: больниц, детских садов и школ он считает мифическими. Строительство социальных объектов не такая большая нагрузка, как это представляют. Мы сейчас разрабатываем проект поселка на тысячу квартир в таунхаусах. В нем нужна школа, детский сад. Но там еще должны быть магазин, кафе, службы быта. А это коммерческие объекты, которые будут проданы или сданы в аренду по другой цене. Конечно, это не совсем покроет расходы на социалку, но то, что остается, даст удорожание квадратного метра в поселке не больше, чем на 7 8 процентов. А такая сумма не настолько заметна. Не может быть так, что мы построили школу и поэтому умножили стоимость жилья в поселке на два. Комплексная застройка территории выгодна в первую очередь строителям, она позволяет привлечь в поселок жителей.

Сейчас годовой объем производства компании Новая земля 40 50 домов. Впереди проекты по возведению целых коттеджных поселков. В разработке находятся три участка на территории Новосибирской области, каждый площадью порядка 50 га. Именно строительство таких выполненных в едином стиле и обеспеченных всей инфраструктурой поселков Евгений Тевлюков считает будущим малоэтажного строительства в регионе. Со временем хаотичная застройка прекратится и станет комплексной, считает он. Новая земля в этих проектах выступает только в качестве проектировщика и застройщика. Инвесторами и девелоперами выступают другие компании, управляют коммунальной инфраструктурой третьи каждый должен заниматься своим делом.

Земля до востребования
Самый непрозрачный сектор малоэтажного строительства тот же самый, что и в большом строительстве, земельные участки. Огромные площади земли, пригодной для застройки, находящиеся невдалеке от города или других населенных пунктов и обеспеченные инфраструктурой, были поделены заранее. Множество компаний, в том числе московских, предугадав тренд развития малоэтажного строительства, заблаговременно скупили привлекательные участки. Так в пригородах Новосибирска появились территории, огороженные высокими заборами, про которые, расспрашивая местных жителей, можно узнать только москвичи что-то строят. Земельные участки для индивидуального строительства начали дорожать еще до появления больших коттеджных поселков. Точные цифры прироста никто не измерял, но стоимость участка в пригороде Новосибирска с подведенными коммуникациями сейчас составляет 1,5 2 млн рублей. Такая цена лишает бюджетные варианты строительства домов всякого смысла земля стоит столько же, сколько само строительство. Невыгодно это и для застройщиков. В пригородах, так же, как и в черте города, цены на землю завышены в десятки раз. В таунхаусах квартира площадью 100 квадратных метров с отделкой обходится 1,5 1,6 миллиона это вполне приемлемая сумма. Но если посадить такой дом на землю, стоимость которой в отдельных случаях превышает стоимость самого жилья, весь смысл недорогого жилья теряется. Если оно дешевое, то должно находиться на такой же дешевой земле, считает Евгений Тевлюков.

Для самой компании строительство не единичных домов, а целого поселка это стабильность. Работа над поселком идет в течение четырех-пяти лет. Это годы стабильности, рассуждает Евгений. Я могу планировать свои расходы, свою деятельность. Я могу людей на работу принимать и обещать им стабильную зарплату. Сейчас небольшие компании, как наша, страдают от того, что нужно делать выбор либо людей брать на постоянную основу и платить им оклад, но если будет спад, что с ними делать? Либо принимать людей на временную работу. Но на временной зарплата намного выше, на 40 50 процентов как минимум. Поэтому большой объем работ, который предоставляет строительство поселка, позволяет набрать постоянный состав работников и обеспечить их стабильной зарплатой.

Еще одна проблема рост стоимости строительных материалов и их качество. В Новой земле от нее решили избавиться раз и навсегда создав собственное производство. Евгений Тевлюков рассказывает, что компания столкнулась с тем, что в Новосибирске очень сложно купить строительные материалы: На некоторых кирпичных заводах объемы выкуплены до конца года. Был период, когда мы доставляли материалы из Москвы. И знаете почему? Здесь меня ставят в очередь, а в Москве выдают сразу получается, нам выгоднее привозить издалека. Другой пример производство пенобетона. Необходимые для этого пенообразователи стоят не так дорого, благодаря чему множество небольших компаний начали выпуск этого материала. Почему бы и нам не создать собственную линию? решили владельцы Новой земли. Это позволит ликвидировать зависимость от качества материала, которое задают сторонние поставщики и которое, по словам Тевлюкова, не всегда отвечает требованиям строителей. Самостоятельно компания хочет производить и экопанели. В следующем году мы начинаем масштабное освоение нескольких больших площадок и нам понадобится очень много строительных материалов. Мы уверены, что затраты окупятся, считает Евгений. Малоэтажное строительство в сибирских регионах отрасль экономики, которая характеризует наиболее свежие экономические и социальные тенденции. Сформировавшийся средний класс создал спрос на загородное жилье среднего ценового сегмента, на создание не элитных коттеджных комплексов для нуворишей, а обеспеченных необходимой инфраструктурой поселков с недорогими индивидуальными домами и таунхаусами. А на волне этого спроса появляются и новые, динамичные представители среднего бизнеса. Новая земля только один из примеров того, как на рынке малоэтажного строительства стремительно формируются новые self-made-компании.
Киевские власти и застройщики уже готовы приступить к реконструкции столичных хрущевок. Реализация этих проектов позволит увеличить предложение на рынке недвижимости и обуздать рост цен. Но без четкого законодательного регулирования это грозит перерасти в изгнание жителей центральных районов на окраины.

Лавинообразный рост спроса и спекуляции на земельном рынке причина, по которой малоэтажное строительство смещается все дальше от города. В этом смысле новосибирский рынок повторяет путь, который прошел рынок московский, где сейчас существует высокий спрос на земельные участки под строительство на большой удаленности 30 50 километров. Участки в Колыванском районе, которые еще в прошлом году можно было приобрести за 10 15 тыс. рублей за 10 соток, продаются за 150 300 тыс. рублей. Любой здравомыслящий человек вместо того, чтобы покупать 10 соток за два миллиона рублей, купит 20 соток в более удаленном районе, а на оставшиеся деньги приобретет машину и огромную бочку бензина, комментирует Евгений Тевлюков. Единственное, что сдерживает покупателей это отсутствие или плохое качество социальной инфраструктуры, но строительство новых поселков, обеспеченных ею, решает эту проблему.
Малоэтажная экономика

Жилые постройки 50 60−х годов постепенно проседают и покрываются паутиной трещин, крыши протекают, трубы подвергаются коррозии. Капитальные ремонты старого жилья проводятся редко. По данным Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, в Украине 25 тыс. ветхих домов, в Киеве более двух тысяч. Это около восьми миллионов квадратных метров жилья, то есть 14% всего жилищного фонда столицы. Снос старых зданий освободит более семи тысяч гектаров земли. На них можно построить втрое больше жилья, чем есть сейчас.

В парадном пятиэтажного дома темно и сыро. Сломанные перила, сыплющаяся на голову штукатурка, разбитые окна между лестничными пролетами, дремлющий у покосившейся батареи бомж. На первом этаже в нижней части стены рядом с входной дверью квартиры зияет дыра диаметром в полметра. У нас прорвало трубу в стене между ванной и лестничной площадкой, пришли сантехники из ЖЭКа, пробили стену, течь устранили, но закладывать дыру отказались, поясняет хозяйка квартиры. Теперь, заходя в санузел, опасаешься, что в этой прорехе появится чья-то любопытная голова. Эту хрущевку на Нивках (один из столичных районов) решили снести еще десять лет назад. Но ее жители до сих пор так и не переехали в новые квартиры.

Массовое строительство пятиэтажек началось только при Никите Хрущеве, который осенью 1955 года подписал постановление Об устранении излишеств в проектировании строительства. К таким излишествам относились не только массивные колонны и причудливые скульптуры рабочих и крестьян, но и высокие потолки, и большие кухни. Вслед за кирпичными новостройками в начале 60−х годов начали строить панельные пятиэтажки, а позже и девятиэтажки. За счет использования панелей дома можно было возводить быстрее, но при этом их качество уступало кирпичным зданиям (в Киеве сейчас только 10% кирпичных хрущевок из всего пятиэтажного фонда) по тепло и звукоизоляции, инженерному оборудованию. В результате зимой в таких постройках холодно, а летом донимает жара.

Одинаковое жилье одинаковым людям
Незадолго до начала Великой Отечественной войны Политбюро ЦК ВКП(б) приняло решение строить в Москве недорогие пятиэтажки, которые должны были стать образцовым массовым жильем. Из-за войны проект отложили. Первой попыткой индустриального домостроения стали несколько четырехэтажных домов, построенных в столице СССР в 1947 году на Хорошевке (сейчас это микрорайон Москвы Хорошево-Мневники). Для полуразрушенных городов строительство дешевых малоэтажных домов было тогда единственным выходом из жилищного кризиса.

Бег на месте
Сносить хрущевки в столице собираются не первый год. Весной 2005−го премьер-министр Юлия Тимошенко заявила, что правительство готовит программу по их замене. Предполагалось, что вместо старых квартир жители этих домов получат бесплатное новое жилье (на том же месте и с теми же соседями), площадь которого будет в полтора раза больше. Со своей стороны Киевсовет собирался выделить шесть гектаров земли на Ветряных Горах в Подольском районе под строительство временного жилья для жителей хрущевок, подлежащих сносу. Так, компания Конти-строй Украина (дочерняя структура российской строительной корпорации Конти) получила разрешение Киевской городской госадминистрации (КГГА) на снос ветхого и возведение современного жилья в 2005 2012 годах. Российский застройщик собирался отселять жителей в новостройки за свои деньги и передавать в распоряжение городских властей пять процентов от общего количества новой жилой площади. Однако вскоре Тимошенко была отправлена в отставку, а президент Виктор Ющенко назвал этот план пустым обещанием.

Жилищную проблему хрущевки частично решили, только срок их эксплуатации (50 лет для кирпичных пятиэтажек, 20 30 лет для панельных домов) уже истек. Самое время заняться их массовой реконструкцией или сносом. Это позволит построить дома улучшенной планировки с использованием новых технологий и архитектурных решений, которые соответствуют нормам современного строительства.

Главная проблема в другом. Большинство старых пятиэтажек расположено в Дарнице, на Отрадном, Нивках, Соломенке, Сырце и Чоколовке, но много хрущевок и в центральной части столицы, например, на бульваре Дружбы народов. Поэтому многие их обитатели отказываются менять старую квартиру в центре недалеко от метро на новостройку на окраине. Но и эту проблему можно решить. Минстрой объявил 2006−й годом начала реконструкции столичных хрущевок, а в 2007−м их собирались сносить. В конце декабря прошлого года Верховная Рада приняла Закон О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда. Цель документа создать условия для бесплатного переселения людей из таких домов в новое или реконструированное жилье, причем собственник имеет право получить равноценную или наполовину большую по площади квартиру. При этом инвестор должен построить стартовые дома для жильцов тех домов, которые идут под снос или реконструкцию, в границах квартала (микрорайона).

В начале декабря 2005−го начальник Главного управления земельных ресурсов КГГА Анатолий Муховиков заявил, что масштабная реконструкция хрущевок начнется не раньше, чем через пять-шесть лет, когда в Киеве не останется свободных земельных участков. Он утверждал, что инвесторы не проявляют особой заинтересованности в проекте реконструкции малогабаритного жилья, а жители хрущевок в переезде в новостройки. Однако крупные застройщики, такие, как холдинговая компания Киевгорстрой и государственное холдинговое объединение Житло-Інвест, выражают желание и готовность участвовать в реконструкции или замене старых построек на новые дома. Для этого у них есть и финансовые, и технические ресурсы.

Не квартирой, так табором
Пока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей домов, подлежащих сносу, программа реконструкции зданий первого периода индустриального домостроения с места не сдвинется, считает заместитель министра регионального развития и строительства Анатолий Беркута. К примеру, в районе Берковецкого кладбища намечен снос ветхого жилья, а некоторые девятиэтажные дома будут реконструированы, в результате вместо имеющихся двухсот тысяч квадратных метров мы построим шестьсот тысяч. Застройщиков, готовых заняться этим проектом, хватает, но в этом районе много жителей, которые говорят: тут родился, тут и умру. Обязательно найдутся и такие, кто дождется, пока его соседи согласятся переехать в стартовый дом, а потом скажут: мое согласие стоит миллион долларов. Если не убрать норму закона, которая определяет, что отселение жителей дома может происходить только при согласии всех жильцов, общественность начнет на этом спекулировать. С ним согласен и мэр Киева Леонид Черновецкий, который предлагает принудительно выселять жильцов этих домов в общежития либо в другое отведенное для этих целей жилье.

Но поставить программу реконструкции старых микрорайонов на коммерческую основу пока не удается. По закону местные органы власти должны утвердить программы комплексной реконструкции кварталов с заменой устаревшего жилфонда новостройками, а затем на конкурсе определить инвесторов-застройщиков, которые за свой счет эти планы реализуют. Однако ни одного конкурса до сих пор так и не провели. Хотя для запуска этого механизма уже все готово. Все ждут формирования правительства и его решений.

Как правило, от начала строительных работ (с учетом отвода земли, прохождения проектной документации и получения всех необходимых разрешений) до ввода дома в эксплуатацию проходит около трех лет. Застройщики говорят, что за это время можно найти компромисс даже с людьми пожилого возраста, которые всю жизнь прожили на одном месте. Другое дело, какими методами. Один из киевских застройщиков поделился с корреспондентом Эксперта опытом переселения в многоэтажные дома жителей частного сектора. После долгих и безуспешных уговоров в соседний дом, из которого более сговорчивые жители уже переехали в многоэтажки, подселили цыганский табор. От такого соседства люди захотели избавиться быстро, но теперь уже застройщик диктовал свои условия. Подобные методы отселения строительные компании могут использовать и в отношении жителей хрущевок.

Однако проблема даже не в том, что жители хрущевок хотят нажиться на реформе, а в недоверии населения к застройщикам. Люди, напуганные строительными аферами, боятся заключать договоры со строителями на передачу своих приватизированных квадратных метров в обмен на новую квартиру. Тем более что четких, юридически оформленных гарантий, что дом будет построен, и они получат именно ту квартиру, о которой договаривались с застройщиком, никто не дает. Подогревают недоверие и предприимчивые люди, которые создают общественные организации или домовые комитеты, но при этом отношения к этому дому не имеют. Они заверяют бабушек в непорядочности строительной компании, а тем временем собирают подписи не под конкретного инвестора, а под себя. Имея на руках стопроцентное согласие жильцов, создают новое юридическое лицо и отводят земельный участок под строительство дома для отселения. После этого такие фирмы очень быстро продают за два-три миллиона долларов, а новый инвестор соблюдать договоренности предыдущих владельцев компании с людьми не собирается, рассказывает генеральный директор Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании (УИИК) Сергей Левада. В результате вместо реконструкции квартала начинается его уплотнение.

Решение переселять людей само по себе требует серьезного обоснования. Закон должен предусматривать реальные гарантии, а также сетку предложений для жильца, которого переселяют. К примеру, если человек хочет жить в центре города, ему как вариант стоит предложить квартиру бОльшую по площади, но в других районах, либо две квартиры для расселения семейства. К принудительному отселению необходимо прибегать только в случае, если из всей сетки житель хрущевки ничего не выбрал и необоснованно отказывается от переезда.

В Москве людей, не желающих выезжать из своего жилья, выселяют по решению суда. Однако права собственности пока никто не отменял, и если квартира приватизирована, человек имеет все основания распоряжаться имуществом на свое усмотрение. По мнению экспертов, закон о принудительном выселении нужен застройщикам и чиновникам прежде всего для того, чтобы расселить не окраины столицы, а центр. В центральной части города застройщики не хотят отдавать часть квартир бесплатно, им выгоднее продать жилье по коммерческим ценам.

Сыграть на опережение
С одной стороны, застройка новых территорий не только окупает вложенные деньги, но и приносит прибыль, поскольку появляется много новостроек, которые можно выгодно продать или сдать в аренду, говорит директор компании Build Live Development Виктор Распутный. Однако если учесть расходы на расселение и различия в стоимости жилья в различных районах города, прибыль может оказаться не настолько большой, как ожидают застройщики, что может не устроить многих из них. Поэтому прежде чем приступать к подобным проектам, застройщику необходимо внимательно изучить все плюсы и минусы, чтобы оградить себя от всевозможных неприятностей и непредвиденных расходов.

Государство в лице городской власти пока не в состоянии выступить гарантом добросовестности застройщика, но, по крайней мере, может контролировать действия строительной компании и учитывать интересы жителей микрорайонов, подлежащих реновации. Если инвестор не начнет строительство отселенческого дома, скажем, в течение двух лет, местные органы управления должны аннулировать разрешение. Тогда перепродажа компаний будет значительно усложнена.

УИИК выбрала сложный путь: отвела землю в Новой Дарнице районе рядом с левобережным железнодорожным вокзалом, начала строить здание и попутно собирать мнения людей, чтобы определиться, сколько метров бронировать под переселение. И только потом обратилась в администрацию за разрешением. Сейчас у нас уже есть двенадцать тысяч из забронированных восемнадцати тысяч квадратных метров на отселение. Мы предлагаем бОльшую, чем прописано в законе компенсацию (квартиры больше на шестьдесят пять процентов). Кроме того, мы обеспечиваем полную отделку эконом-класса, устанавливаем сантехнику и кладем кухонную плитку, утверждает Левада.

Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания стала первой, кто начал реализацию этой программы еще до начала проведения конкурсов горадминистрацией. Она уже возвела двенадцатиэтажный дом и в следующем году собирается сдать его в эксплуатацию. На сегодняшний день инвестиции в проект составили 32 млн гривен. Инвестор заручился согласием жителей, но никто не дает гарантии, что когда стартовый дом будет построен, люди в него переселятся. Тем не менее в компании считают, что риски минимизированы. В любом случае квартиры можно продать по тысяче восемьсот долларов за квадратный метр, получив сорок-пятьдесят процентов доходности. Хотя главная экономическая выгода в том, что пятиэтажка площадью пять тысяч квадратов заменяется домом площадью тридцать-тридцать пять квадратных метров. Из них на обеспечение квартирами отселенных жителей уйдет всего восемь-девять тысяч квадратов, говорит Сергей Левада. Он рассчитывает, что его компания, сдав первый отселенческий дом, будет иметь преимущество перед остальными участниками конкурсов.

В партнерстве с государством
Cнос старых жилых построек явление неизбежное. К массовой реконструкции хрущевок мы возможно приступим через год-два, считает генеральный директор консалтинговой компании Украинская торговая гильдия Вадим Непоседов. Земельных площадок для строительства жилья, особенно в центре города, становится все меньше, поэтому застройщикам рано или поздно придется обратить внимание на такие проекты.

Однако даже после переезда жильцов в новостройку инвестор не сможет снести старый дом. Сначала ему придется получить разрешение на землю, на которой расположена постройка. Затем разработать проект застройки, провести его экспертизу. Каждый из этих этапов требует сбора технических условий и согласований, а это около 170 документов, которые позволяют застройщику начинать освоение территории. Поэтому начало реализации проекта может затянуться на долгие месяцы.

В свою очередь, чтобы привлечь застройщиков к реконструкции и сносу хрущевок, государству необходимо разработать две внятные программы. Прежде всего создать единое окно для застройщиков: если в городе заработает механизм распределения земли под строительство через конкурсы, инвестор сразу получит право на освоение земельного участка без обивания порогов столичных госучреждений. Вторая программа должна предусматривать введение системы зонирования территории, а также согласование планов застройки с общественностью микрорайона. Тогда все будут знать, где появятся новые дома, где школы, а где торговые комплексы. Принятые решения необходимо обсуждать открыто во время разработки концепции микрорайона, куда входит и план сноса и реконструкции, а не тогда, когда уже вбиваются сваи. Такая государственная программа исключит возможность лоббирования интересов отдельных компаний, которые хотят строить на привлекательных для них участках, но без учета интересов города и граждан.

Теоретически заняться реновацией старых микрорайонов готовы все застройщики, но только в том случае, если затраты на строительство стартовых домов возьмет на себя город или инвестор. Увещевание жильцов строители хотят делегировать органам местного управления. В любом случае, одной-двум компаниям, которые заинтересованы в проекте, освоить территорию целого микрорайона, застроенного хрущевками, не под силу. Застройщикам придется объединяться в консорциумы. Это позволит аккумулировать материальные и финансовые ресурсы и одновременно приступить к строительству сразу нескольких стартовых домов. Если вместо одиночных проектов начнется массовая реконструкция старого жилья, доверие граждан к застройщикам будет расти, и уговаривать людей переселяться в новостройки станет легче.



Главная --> Публикации