Главная --> Публикации --> Эффективная ставка не дала эффекта Ментальный кредит Рост цен на стройматериалы начал угрожать жилищным программам Малый бизнес начинает большой ремонт На николиной горе нашли пропавшую из реестров землю

Предполагается, что в скором времени ипотечные ценные бумаги начнут жить самостоятельной жизнью: в частности, МЭРТ предлагает внести изменения в действующее законодательство, которые уточняют порядок перехода прав по закладным. Таким образом облегчается про-цедура, когда без ведома заемщика банк сможет переуступить права на закладную на квартиру любому другому банку.

Сегодня правительство рассмотрит подготовленные Минэкономразвития поправки в законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагаемые изменения направлены на создание классического вторичного рынка ипотеки. Впрочем, эксперты считают, что предпринимаемая тонкая настройка законодательства не способна быстро изменить ситуацию в российской ипотечной системе.

У экспертов отношение к законопроектам не столь однозначное. Например, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник считает, что правительство делает все правильно. Это магистральный путь развития ипотеки, это классика. Весь мир живет по этим правилам, отметил эксперт. Без рынка ипотечных ценных бумаг у ипотеки нет будущего. К тому же, напомнил Стерник, за этим легко угадывается и вторая цель, которую преследуют чиновники, поддержка рынка ценных бумаг, для которого открываются новые возможности с открытием торгов по закладным на недвижимость.

Впрочем, источник в правительстве заверил НГ, что негативных последствий для гражданина, получившего ипотечный кредит, не будет, так как ухудшать условия кредитования нельзя. Законопроект предполагает введение депозитарного учета закладных. Основная идея повышение юридической безопасности, сокращение времени передачи крупных пулов закладных бумаг, а также снижение издержек банков на проведение этих операций, подчеркнул источник. Благодаря этому значительно большее число банков сможет принять участие в ипотеке. При этом к системе ипотечного кредитования смогут подключиться и мелкие, и небольшие банки.

Партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский убежден, что поправки, направленные на создание вторичного рынка ипотеки в России, не принесут революционных перемен. Закон об ипотеке есть, но в части закладных он почти не работает. Поэтому правительство и старается стимулировать развитие рынка закладных, что можно назвать тонкой настройкой существующей системы. Однако едва ли эти меры приведут к желаемым результатам, заявил эксперт. Главная причина проблем с развитием рынка закладных, считает Можаровский, отсутствие веры в долгосрочную стабильность, поскольку сегодняшнее шоколадное положение российской экономики основывается исключительно на высоких мировых ценах на энергоресурсы, что едва ли может продолжаться вечно.
Следственное управление УВД Северо-Восточного округа столицы возбудило очередное уголовное дело о мошенничестве с жильем. На фоне последних скандалов с обманутыми дольщиками (гражданами, которые, заплатив деньги за квартиры в новостройках, так и не смогли их получить), счет которым по стране уже идет на сотни и тысячи, масштабы этого расследование весьма скромные. Речь идет о хищении всего десяти квартир. Однако по скандальности это дело другим ничем не уступит, поскольку квартиры эти расположены в непростом доме -- значительную часть его жильцов составляют ближайшие родственники руководителей самой мэрии, префектур, ГУВД столицы и т.д. К тому же в самом деле также фигурирует ряд столичных чиновников.

Позитивную оценку в целом разделяет и руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, который напомнил, что тема создания вторичного рынка ипотечных бумаг не нова. Основная задача состоит в том, чтобы создать эффективные механизмы рефинансирования ипотечных кредитов на внутреннем рынке. Ни у одного российского банка, за исключением разве что таких крупных игроков, как Сбербанк или ВТБ, нет длинных денег, чтобы раздавать ипотечные кредиты, считает Репченко. По его словам, если раньше наши кредитные организации могли привлекать деньги из-за рубежа, то теперь из-за ипотечного кризиса в США и некоторых странах Евросоюза возможности перекредитовываться на Западе практически нет. Однако система рефинансирования ипотечных кредитов на внутреннем рынке не заработает тотчас после принятия законов, считает аналитик. Для этого требуется создать финансовые механизмы, изменить менталитет людей, но чем раньше начнем, тем быстрее решим эту задачу.

В результате 75 очередников округа согласились, организовав жилищно-строительный кооператив (ЖСК) Гама. Префектура выделила участок земли по адресу: Староватутинский проезд, 1 Также между префектурой и ЖСК был подписан договор о совместной деятельности по привлечению инвестора на условиях финансирования 70% фактической стоимости строительства для очередников (остальные 30% люди должны были заплатить из собственных средств), за что инвестору после завершения строительства полагалось передать 45 % квартир. Вскоре чиновниками инвестор был подобран -- до этого малоизвестная фирма ТОО ЭХПО Вель. Она также заключила контракт с пайщиками и приступила к строительству.

В основу этого уголовного дела легла история распределения квартир в 27-этажном доме по адресу: Староватутинский проезд, 1 Изначально он строился для обычных очередников, ожидающих годами получения муниципального жилья, но потом благодаря влиятельным жильцам дом попал в разряд элитных. Согласно материалам следствия, еще в 1994 году очередникам Северо-Восточного административного округа (СВАО) Москвы было предложено получить квартиры в рамках государственной целевой программы Жилище. Ее суть заключалась в том, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане могли получить новые квартиры вне очереди, но с условием частичного финансирования работ. Предполагалось, что граждане построят дом за свои деньги, то есть получат квартиры по себестоимости, а власти со своей стороны обязуются предоставить для строительства участок, инвестора, а впоследствии вернуть новоселам 70% затраченных средств.

Пайщики обратились в арбитражный суд с требованием признать недействительным подложный контракт, написали заявления в милицию и прокуратуру, но справедливости тогда добиться им не удалось. По ряду обстоятельств мы можем говорить, что в деле не обошлось без покровителей коммерсантов во властных структурах, благодаря чему дело не возбуждалось в течение почти десяти лет, -- рассказал адвокат потерпевших, председатель правления общественной организации Справедливость Андрей Столбунов.

В конце 1997 года дом был сдан в эксплуатацию, всем очередникам выдали ордера, люди стали прописываться в свои квартиры и ждать оговоренных дотаций. Время шло, а денег все не было, люди заволновались и обратились за разъяснениями к коммерсантам и чиновникам. Они сначала лишь отводили глаза в сторону, а затем показали якобы наш контракт, по которому доля Веля в доме существенно увеличивалась, -- рассказывала одна из пострадавших, Марина Овчинникова. -- По этому документу, который раньше никто не видел, получилось, что фирме отходят все нежилые помещения в доме, а главное, ни о каких субсидиях речи уже вообще не шло. Более того, получилось, что уже мы сами оказались им вроде как еще и должны около 2 млн долл. Стали разбираться, выяснилось, что инвестиционный контракт подделан и условия его существенно изменены, естественно, не в нашу пользу.

Пайщики, естественно, начали возмущаться, но тогда некие доброжелатели начали предупреждать их о негативных последствиях для них и их близких в том случае, если они не успокоятся. Угомонились очередники после того, как одна из их активисток Овчинникова действительно попала в тюрьму. По сфабрикованному обвинению ее приговорили к девяти годам колонии, -- сообщил адвокат Столбунов. -- Ее обвинили в вымогательстве денег у приятельницы, которой она дала в долг, и в хищении 533 тыс. руб., которые предназначались для проектных работ по дому. В фигурирующих в деле финансовых документах ее подписей либо вообще не было, либо они были подделаны, но судья не обратил на это внимание. Кроме того, ее еще хотели обвинить в том, что она готовила покушение на судью Бабушкинского суда Нину Мишину. Но последняя вскоре сама оказалась на скамье подсудимых за аферы с квартирами. Затем у пайщиков отняли их квартиры, где были прописаны они и их несовершеннолетние дети.

В марте 1999 года уже сама фирма Вель подала в арбитражный суд иск с требованием взыскать с ЖСК Гама почти 1,2 млн долл. долга по поддельному контракту. Их иск был удовлетворен, и в обеспечение долга им перешло семь квартир, предназначавшихся очередникам.

Руководитель Веля Нина Милюкова в свою очередь ситуацию прокомментировала кратко: Никакого хищения квартир не было, равно как и уголовного дела. Вас ввели в заблуждение. Это все инсинуации.

О том, каким образом проворачивалась эта афера и с участием каких лиц, сейчас правоохранительные органы выясняют отдельно. Я восемь лет собирала материалы, писала, ждала и верила, что нам удастся возбудить уголовное дело против участников этой аферы, в результате которой не только пострадали очередники, но и были скомпрометированы правоохранительные органы и власть, -- заявила г-жа Овчинникова. В следственном управлении УВД СВАО Времени новостей подтвердили информацию о возбуждении дела по факту махинаций с квартирами очередников, отметив, что в связи с существующей угрозой жизни некоторым потерпевшим решается вопрос о предоставлении им охраны. Однако о деталях дела в УВД говорить отказались, сославшись на тайну следствия и статус подозреваемых.

На заре XXI века
Рынок краткосрочной (посуточной) аренды квартир стал приобретать цивилизованные формы в начале 2000-х годов. Именно тогда на российском рынке стали появляться первые профессиональные операторы и управляющие компании, специализирующиеся на этом бизнесе. Пик популярности данной услуги пришелся на 2004--2005 годы, когда многие советские гостиницы стали подвергаться реконструкции и номерной фонд столицы уменьшился. В то же время сервисные квартиры при доступной стоимости обладали хорошим ремонтом, оснащались техникой и, что немаловажно, рядом услуг, сопутствующих гостиничному бизнесу.

В начале 2007 года московские гостиничные номера были признаны самыми дорогими в мире. При этом, по данным экспертов рынка, рост цен не прекращается из-за дефицита номерного фонда, а количество туристов и бизнесменов, приезжающих в столицу, только растет. В качестве альтернативы российские туристические агентства стали предлагать так называемые сервисные квартиры, которые можно арендовать на короткий срок.

Посуточная аренда пользуется спросом не только среди туристов, но и среди людей, приезжающих в столицу в командировку на срок от нескольких недель до нескольких месяцев. При этом у каждого сегмента сервисных квартир своя целевая аудитория. К примеру, квартиры в историческом центре Москвы, особенно VIP-апартаменты, интересны прежде всего иностранным туристам и приезжающим в деловые командировки иностранным менеджерам высшего звена.

Сегодня рынок краткосрочной аренды подразделяется на сегменты. Можно выделить два основных: элитные квартиры в центре Москвы (элитные квартиры в отдаленных районах не востребованы на рынке), а также квартиры без евроремонта. Параллельно с этим продолжает существовать так называемый примитивный сегмент краткосрочной аренды, который в том или ином виде существовал всегда. К нему относят те квартиры или комнаты, которые сдаются частными лицами (часто бабушками на вокзалах) за небольшую плату, -- рассказывает директор по маркетингу компании LikeHome Юлия Мыгыева.

Не все включено
Из достоинств краткосрочной аренды можно отметить следующие: в первую очередь даже небольшая двухкомнатная квартира, площадью порядка 50 кв. м, почти вдвое больше стандартного гостиничного номера. Кроме того, сервисные квартиры зачастую имеют не только телевизор, но и DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную и посудомоечную машины и другие предметы быта. Ну и самое главное: в квартире есть кухня со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь и т.п., вся необходимая посуда. Все это делает проживание в квартире более привычным, можно сказать, домашним и комфортным. Это немаловажно, когда после работы человек возвращается домой и хочет отдохнуть, -- комментирует управляющий Intermark Serviced Apartments, Денис Шмарев, -- Среди прочих преимуществ квартир над гостиничным номером назову бесплатный высокоскоростной Интернет, бесплатные звонки по городу, ну и, конечно, суточную стоимость такой аренды.

Несмотря на то что предложение сервисных квартир довольно большое и постоянно пополняется, агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, так как наилучшие варианты уходят довольно быстро.

Однако если у гостя, остановившегося в наших апартаментах, что-то случилось (к примеру, не открывается, дверь, заел замок и т.д.), то, хотя у нас и работает круглосуточная горячая линия, помощь придет не сразу, как в отеле, где весь обслуживающий персонал находится в одном месте, -- замечает Юлия Мыгыева из компании LikeHome. Некоторые арендаторы в качестве недостатка также отмечают отсутствие вестибюля и ресепшн, шведского стола, а также включенного в стоимость финтес-центра.

Профессиональные агентства-арендодатели предоставляют своим клиентам и сервис, аналогичный гостиничному, причем зачастую без дополнительной оплаты. Обычно в арендную ставку уже включены следующие услуги: уборка квартиры несколько раз в неделю, смена постельного белья и полотенец, круглосуточное техническое обслуживание, охрана, вызов такси, а также информационная поддержка. Некоторые компании также бесплатно оформляют иногородним и иностранцам регистрацию по месту пребывания. Остальные услуги клиент может получить за дополнительную оплату.

Чем дольше, тем дешевле
У квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, есть и еще одно преимущество перед гостиницей -- это их цена. Экономия может составить до 50%. Самые дешевые квартиры можно найти на окраине города у частников, их цена может быть порядка 1000--1500 руб. в сутки. Чем ближе к центру, тем дороже. Арендные ставки внутри Третьего транспортного кольца начинаются от 2000 руб. Так, к примеру, однокомнатная квартира в ЦАО обойдется в среднем в 2500 руб. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры стартуют с 3500 руб., а трехкомнатные --с 400 Цены на VIP-апартаменты довольно высоки, в некоторых случаях сравнимы с ценами на пятизвездочную гостиницу и могут доходить до 11 000 руб. за сутки. К примеру, двухкомнатная квартира на Старом Арбате с евроремонтом предлагается агентством за 6000 руб. в сутки, а на Тверской есть предложения по 10 и даже 11 тыс. рублей.

Стоит также иметь в виду, что, арендуя квартиру на короткий срок, арендодатель определяет лимит постояльцев. Как правило, в однокомнатной квартире могут остановиться один или два человека, в двухкомнатной -- от трех до четырех. Количество проживающих нередко оговаривается в договоре, который арендатор заключает с компанией-арендодателем. От этого же фактора зачастую и зависит цена.

Ставки на краткосрочную аренду растут довольно стремительно. Так, по данным компании DOKI, за прошедший год цены выросли на 30%, аналитики компании Likehome считают, что на 20%, а в агентстве Intermark Serviced Apartments предполагают, что рост цен составил 15--20%. Связано это с ростом цен на долгосрочную аренду, что, в свою очередь, связано с ростом цен на покупку квартир. Большинство компаний предлагает в посуточную аренду квартиры, которые они арендуют у собственников. Соответственно рост цен на долгосрочную аренду вынуждает компании, занимающиеся краткосрочной арендой, поднимать ставки, -- отмечает Денис Шмарев.

При формировании цены главными показателями являются количество комнат и расположение квартиры. Самые дорогие квартиры расположены на Арбате, Остоженке, Тверской, а также в районе Замоскворечья. Немаловажную роль играют такие показатели, как качество ремонта и мебели, а также наличие или отсутствие охраны, консьержа, -- рассказывает начальник отдела аренды агентства недвижимости DOKI Ольга Сугоняева. В компании Intermark Serviced Apartments также считают, что на ценообразование влияют тип дома и качество ремонта в подъезде, вид из окна, а также длительность проживания. В нашей компании принято такое правило: чем дольше живет гость, тем меньше посуточная арендная ставка. Например, однокомнатная квартира у метро Маяковская будет стоить 6500 руб. при проживании от 1 до 3 суток, 5300 руб. при проживании от 4 до 10 дней, 4200 руб. при проживании от 11 до 29 дней, 3900 руб. при проживании от 30 дней и 3600 руб. при проживании от 90 дней, -- отмечает Денис Шмарев.

В первом случае владельцу придется преодолеть некоторые трудности. По мнению Юлии Мыгыевой, не каждый человек станет снимать квартиру у частного лица, так как это связано с риском быть обманутым или получить услугу ненадлежащего качества. Во-вторых, рекламную кампанию может обеспечить только компания с более или менее существенным оборотом. В-третьих, обеспечение элементарного сервиса потребует от собственников таких временных и физических затрат, что, устроившись куда-нибудь на работу, они будут получать в результате больше, -- говорит г-жа Мыгыева.

Как стать арендодателем
Сдавать квартиры в краткосрочную аренду становится все более выгодно для их владельцев. Потенциальный арендодатель может пойти двумя путями: заниматься этим бизнесом самостоятельно либо обратиться к профессиональному оператору.

Во втором случае компания ищет клиентов для собственника и получает оговоренную комиссию. При этом арендная ставка будет выше, однако собственник несет риски простоев квартиры, связанных с поиском новых клиентов, а также самостоятельно занимается техническим обслуживанием квартиры. Но даже при таком варианте наша компания за свой счет предоставляет горничную, а также самостоятельно занимается заселением и выселением клиентов, рассказал Денис Шмарев.

Во втором случае можно нанять профессиональную компанию. Сегодня на рынке представлено более 100 различных компаний, специализирующихся на сдаче квартир в краткосрочную аренду, однако далеко не все из них в состоянии обеспечить беспрерывный поток клиентов и поддерживать вашу квартиру в хорошем состоянии. При выборе компании стоит руководствоваться следующими критериями: сроком работы компании на рынке, ее репутацией и клиентами, а также, что немаловажно, количеством квартир, которые уже находятся в базе фирмы. Определившись с компанией, нужно иметь в виду, что существует два варианта сотрудничества. В первом случае компания, к которой вы обратитесь, возьмет вашу квартиру в управление, произведет ее оценку, а вы, в свою очередь, должны предоставить все документы, подтверждающие права собственности, и подписать договор. Остальное -- забота управляющей компании, рассказала Ольга Сугоняева из компании DOKI. При этом собственник получает рыночную арендную ставку, а его квартира находится в полном управлении компании.

Некоторые специалисты утверждают, что доходность от краткосрочной аренды немного выше, нежели сдача квартиры на долгий срок. Доходность зависит от условия предоставления квартиры в управление -- долгосрочности договора с компанией и многих других условий. Главное, что доходность краткосрочной аренды выше, чем от долгосрочной, при условии успешной реализации. Но это уже зависит от профессионализма управляющей компании, -- отмечает Ольга Сугоняева из компании DOKI.

У краткосрочной аренды есть некоторые преимущества по сравнению с долгосрочной. Доверяя квартиру профессиональному оператору, владелец может быть уверен, что его имущество находится в нормальном состоянии, в этом заинтересована сама управляющая компания. Чего нельзя сказать о частных лицах, арендующих на долгий срок. Правда, имеется и небольшой риск. По мнению специалистов компании DOKI, это риск того, что квартира не будет востребована, но эти риски оцениваются на начальном этапе консультантом, который в результате определит, что выгоднее для данной конкретной квартиры -- долгосрочная или краткосрочная аренда.

С-класс - где и сколько
Рынок офисных площадей класса С зародился на заре туманной юности российского капитализма. Именно тогда, в 90-е, все научно-исследовательские институты и другие государственные учреждения внезапно лишились бюджетного финансирования и стали сдавать свои помещения в аренду. Сегодня наследство советских времен в виде бывших НИИ, перепрофилированных промышленных предприятий, нереставрированных особняков принято считать классом С. Кроме всего прочего, к данному сегменту можно отнести помещения на первых этажах жилых домов в спальных районах и новый зародившийся формат -- бизнес-центр в многоквартирном доме. В таком случае часть дома отдана под офисные помещения для малого и среднего бизнеса, для которого цена арендной ставки является определяющей, а местоположение не играет значительной роли. Этот формат новый для рынка, поэтому сейчас сложно понять, насколько он будет востребован, -- комментирует руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН--агентство недвижимости Сергей Лобкарев.

Правда, в компании LikeHome убеждены, что разницы в доходности практически нет. Денис Шмарев из Intermark Serviced Apartments отмечает, что все зависит от типа сотрудничества арендодателя и компании. Если компания не арендует на длительный срок квартиру, а только ищет клиентов, собственник выигрывает в денежном плане, получая на 50--70% большую арендную ставку, чем при долгосрочной аренде. В то же время при сдаче квартиры в аренду компании-оператору собственник получает рыночную арендную ставку, как и при долгосрочной аренде, но все заботы о клиентах и техническое обслуживание квартиры компания берет на себя.
Международная классификация объектов коммерческого назначения подразделяет офисные здания на три типа: А, В и С. В настоящее время основной приток инвестиций приходится на сегменты А и В. И хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые и высокодоходные ниши, немногие девелоперы берутся за такие проекты. Сложившаяся ситуация оборачивается боком для потенциальных арендаторов, ведь дефицит предложения в данном сегменте растет из года в год.

Офисы класса С можно найти как и в центре, так и на окраинах Москвы. Довольно много объектов находится на севере и северо-востоке города, а также юге, юго-западе, в районе Теплого Стана и Калужской. Кроме того, дешевые офисные помещения сконцентрированы вдоль основных транспортных магистралей города, таких, как Каширское, Варшавское, Дмитровское, Ярославское, Ленинградское, Волоколамское, Волгоградское и Рязанское шоссе.

Как правило, здания класса С характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг, непрезентабельным внешним видом и довольно высоким уровнем износа инженерных систем. Зачастую в них предусмотрена только система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования помещений. В офисах класса С нет развитой инфраструктуры, и не всегда имеется паркинг, -- говорит руководитель отдела офисной недвижимости консалтинговой компании Praedium Юрий Юдаков.

В центре офисные помещения класса С представлены в виде неотреставрированных особняков, НИИ, а также промышленных предприятий, которые до сих пор не подверглись редевелопменту. Для примера можно привести завод имени Орджоникидзе или промышленные предприятия на Павелецкой.

Также многие промышленные объекты, расположенные в непосредственной близости от метро, были перепрофилированы под офисные центры низшего сегмента. Большинство таких предприятий находится на юге, юго-востоке столицы. Сюда можно отнести промзоны у станций метро Электрозаводская, Семеновская, Войковская, Рязанский проспект.

Кто формирует спрос?
Спрос на помещения класса С в разы превышает существующее предложение. В особенности недорогие помещения востребованы среди малых и средних предпринимателей. Зачастую они хотят арендовать от 30 до 150 кв.м, так как для размещения их сотрудников не требуется большое помещение. Поскольку нарезка малых офисов осуществляется в основном в зданиях невысокого класса, выбор делают именно в их пользу, -- комментирует Андрей Бушин из компании Миэль--коммерческая недвижимость. -- Также офисы класса С пользуются спросом у организаций, для которых важна экономия затраченных на аренду помещения средств, а его престижность не играет большой роли.

Подсчитать точную долю класса С на московском рынке офисных площадей не представляется возможным. В первую очередь это связано с тем, что большинство сделок аренды осуществляется через серые схемы и лишь в редких случаях объекты попадают на открытый рынок. По мнению Сергея Лобкарева из компании МИАН, в общей сложности объем офисного сектора приближается к 15 млн кв. м, из них порядка 7 млн кв. м приходится на офисы класса А и В. Все остальные метры приходятся на класс С. В то же время генеральный директор компании Миэль -- коммерческая недвижимость Андрей Бушин полагает, что доля помещений класса С составляет порядка 25--26% от общего объема офисных площадей. Ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Максим Жуликов считает, что данный сегмент занимает не меньше половины рынка. Но в последнее время доля офисных площадей класса С естественно уменьшается за счет строительства качественных помещений класса А и В. Кроме того, многие владельцы немодернизированных зданий осознали, что теряют в доходности, и перепрофилировали свои объекты в класс В.

По мнению аналитиков некоторых консалтинговой компаний, спрос на подобную недвижимость создается прежде всего невысокими арендными ставками. Но, по правде говоря, цены в данном сегменте могут сильно разниться, все зависит от индивидуальных особенностей объекта и его месторасположения. Согласно данным аналитического департамента компании Praedium, ставки аренды на такие помещения за Третьим транспортным кольцом и в спальных районах варьируются от 250 до 400 долл. за кв. м. Сергей Лобкарев из компании МИАН приводит следующие данные: цена аренды 1 кв. м в офисах класса С сегодня составляет от 200 до 500 долл. в год вместе с НДС и коммунальными платежами. Но расценки в этом сегменте растут. И сегодня можно встретить предложения класса С и за 700 долларов.

Крупные российские и зарубежные компании также нередко заинтересованы в аренде офисов класса С. Как правило, они снимают от 500 до 10 тыс. кв. м и располагают здесь свои бэк-офисы или call centre.

С продажей офисов класса С ситуация несколько иная. Эти помещения можно даже найти среди предложений ведущих московских риэлторских агентств. Стоимость квадратного метра площадей класса С составляет от 3500 до 5500 долл. Наибольший темп прироста цен (9,4% за первое полугодие 2007 года) в этом году наблюдался именно по категории административных зданий, -- отмечает Андрей Бушин. Правда, если здание продается под последующую реконструкцию, цена квадратного метра будет составлять от 1000--1700 долларов.

Андрей Бушин из компании Миэль -- коммерческая недвижимость отмечает, что в первом полугодии 2007 года административные здания класса С являются лидером роста средних арендных ставок, поскольку волна общего роста цен на недвижимость достигла и менее качественных площадей, хоть и с некоторым опозданием.

Сергей Лобкарев из компании МИАН объясняет сложившуюся ситуацию таким образом: На сегодняшний день потребность в офисах класса А и В настолько велика, что естественная реакция рынка -- удовлетворить в первую очередь эту потребность. И такая ситуация сохранится в ближайшие три-четыре года. В течение этого периода, по нашему мнению, сложно будет говорить об интересе девелоперов к офисам класса С. Что будет после того, как рынок окажется насыщенным офисами А и В, покажет время.

Девелоперы не проявляют интереса
Несмотря на высокий спрос в данном сегменте рынка, российские и западные инвесторы не проявляют заинтересованности. По оценке аналитиков компании GVA Sawyer, на сегодняшний день в Москве не ведется строительство офисов класса С с нуля. Однако известны примеры реконструкции зданий более низкого класса, которые после проведения, например, ремонтных работ фасада были сданы в аренду по более высокой ставке, хотя классность площадей при этом не повысилась. Доходность подобных проектов зависит от первоначальной стоимости приобретенного объекта и может достигать 30--40%.

Судьба класса С
Незаинтересованность девелоперов в строительстве офисных площадей класса С провоцирует уменьшение доли этого сегмента. Так, по данным компании Миэль, за последние два-три года темпы снижения доли офисных площадей класса С составляют около 0,2 процентного пункта в полгода, поскольку в настоящие время подобные помещения подвергаются ликвидации или реконструкции, в результате чего статус здания повышается. Возможно, объемы площадей низкокачественных офисов и пополняется за счет устаревших помещений класса В, однако пока такие примеры на рынке не видны, -- сообщили в компании Миэль.

Дороговизна московской земли тоже играет свою роль. Строить на ней новые офисные объекты эконом-класса нерентабельно, -- комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. -- Себестоимость строительства между классами А и С не сильно различается.



Главная --> Публикации