Главная --> Публикации --> Пульс города. западный округ в лидерах Эффективная ставка не дала эффекта Ментальный кредит Рост цен на стройматериалы начал угрожать жилищным программам Малый бизнес начинает большой ремонт

Что в Америке?
Первым о ситуации на рынке США говорил Александр Романенко, президент Российской гильдии риелторов (РГР). По его словам, общий ущерб американской экономики от кризиса уже превысил 200 млрд долл. Находятся на грани банкротства или уже обанкротились ряд крупных финансовых структур. Число личных дефолтов (говоря проще, отказов частных лиц платить по своим долгам) в 2006 году было более 1,2 млн, а в нынешнем уже перевалило за 2 млн.

Отношение игроков российского рынка недвижимости к кризису, поразившему рынок американский, двоякое. С одной стороны, как принято в хорошем обществе, коллегам, попавшим в сложную ситуацию, сочувствуют; да и опасения по поводу того, не перекинутся ли кризисные явления к нам, тоже присутствуют. С другой пробиваются порой нотки злорадства типа одна радость у соседа корова сдохла. Проблемам ипотеки у нас и в США была посвящена пресс-конференция, прошедшая в рамках выставки ДОМЭКСПО.

Корни кризиса в снижении порога кредитования, считает Григорий Куликов, руководитель компании МИЭЛЬ. Банки старались выдавать кредиты большего объема, на более длительные сроки и как можно большему количеству заемщиков. В частности, в моду вошли кредиты вообще без первоначального взноса.

Американские власти говорят, что пик кризиса преодолен, но это не так, подытожил оратор.

Что у нас?
Этот вопрос, понятно, интересовал всех гораздо больше. Американский кризис, несомненно, принесет нам вред. Как отметил А. Романенко, эксперты предсказывают снижение роста мировой экономики на 3 3,5 %, и это наверняка скажется на ценах на нефть и газ.

Андрей Гусев, вице-президент РГР, обратил внимание еще на один аспект: проблемы в США существуют отнюдь не со всеми заемщиками, а только с 10 13 % самых рискованных. Банки конкурировали между собой и привлекали заемщиков, не имеющих стабильного дохода. В какой-то период эта политика была правильной: недвижимость дорожала со скоростью до 20 % в год. Соответственно, не имело особого значения, справится или нет с выплатами данный клиент, при необходимости жилье можно было без проблем реализовать. Однако в определенный момент на рынке real estate задули другие ветры, а банки элементарно не сумели среагировать.

А в остальном кризис даже пошел на пользу отечественной ипотеке, отмечали выступавшие. Да, некоторые банки столкнулись с проблемами и даже фактически прекратили выдачу кредитов (официально об этом не сообщают просто берут заявления потенциальных заемщиков, рассматривают их, однако денег не дают), но их место тут же заняли другие. Банки стали заметно внимательнее и осторожнее. По словам Г. Куликова, в начале 2007 года в Москве и Московской области без первоначального взноса выдавали 18 % всех кредитов. В III квартале уже 11 % (хотя, по словам эксперта, и этот уровень для наших реалий угрожающе высок). Ужесточаются требования к заемщикам в июле отказ от банков получил лишь один клиент МИЭЛЬ, а в сентябре их было уже 1 Увеличился реальный срок рассмотрения заявок сегодня он составляет 14 20 дней вместо прежних пяти. Наконец, банки пошли на неслыханную меру подняли проценты. Для новостроек, согласно данным МИЭЛЬ, ставки выросли по валютным кредитам с 11,5 до 12,5 % годовых, по рублевым с 13,3 до 14 %.

О потерях, которые уже понесли российские банки, напомнил Г. Куликов. Раньше их ипотечные активы охотно скупали американские банки и инвестиционные фонды а чего бы им этого не делать, если у нас кредиты выдаются под немыслимые за океаном проценты?! Но с возникновением проблем американцы эти приобретения, как говорится, отложили, следовательно, наши банки не получат дешевых (под низкие проценты) денег, которые они могли бы выдать отечественным заемщикам.

На чем сердце успокоится?
Развитие ипотеки называли одним из факторов, из-за которых росли цены на жилье. Означает ли это, что из-за кризиса ипотеки цены понизятся? задал вопрос кто-то из журналистов. Эксперты ответили отрицательно прежде всего потому что покупатели жилья все равно находятся. Согласно расчетам Г. Куликова рынок является сбалансированным, когда количество выставленных на нем объектов в шесть раз превышает число совершаемых в месяц сделок. Цифры сегодня по Москве 40 и 6,5 тыс. соответственно, то есть почти норма. Но предложение сокращается уже пятый месяц подряд, значит, недалек тот момент, когда оно станет недостаточным, а это всегда приводит к росту цен.

Еще один любопытный аспект. На московском рынке недвижимости, как известно, примерно с лета прошлого года происходят события, которые кто-то называет кризисом, хотя далеко не все с этим мнением согласны, но в любом случае определенные стагнационные явления налицо. Они, как ни парадоксально это прозвучит, во многом помогли ипотеке. Раньше на бурно растущем рынке продавцы слышать не хотели ни о каких ипотечных схемах: зачем, если достаточно желающих приобрести жилье за живые деньги?! Резкое снижение спроса привело к тому, что покупатели (любые!) стали очень желанны, и в сентябре прошлого года в Московском регионе зафиксирован рекорд 40 % вторичных сделок были совершены с использованием ипотеки (суммарно в силу закона и в силу договора). Потом рынок снова тронулся, ипотечных сделок временно стало меньше, но уже минувшим летом их уровень достиг на вторичным рынке 31 %, а с новостройками около 40 %. Это очень неплохо и говорит о том, что скоро мы достигнем уровня в 50 %, приличествующего странам с развитой экономикой.

Несмотря на успокаивающие прогнозы, А. Гусев обратил внимание участников пресс-конференции на различные альтернативные варианты. Приключения американцев показывают, что даже столь мощная, создававшаяся десятилетиями система иногда дает сбои, отметил он. Сейчас много говорят о схемах, которые должны стать альтернативой классической банковской ипотеке кооперативах, строительно-сберегательных кассах. Создавая их, нужно позаботиться, чтобы они обладали достаточным запасом прочности, иначе кризис настигнет и их.

Если вернуться к собственно ипотечным проблемам, то полноценного кризиса у нас не будет с этим согласны все. Как напомнил А. Гусев, в США общий объем ипотечных кредитов составляет 10 трлн долл. это 50 % ВВП, а у нас нет и 2 % ВВП. Так что неразвитость российского ипотечного рынка сослужит хорошую службу банки в случае чего смогут пережить возможные потери.


Решить квартирный вопрос задача не из легких. Не каждый способен выложить довольно солидную сумму, чтобы обрести желанное жилье. Особенно сложно удовлетворить потребность в отдельной квартире молодым людям: нет накопленного капитала, а банки не всегда торопятся выдать ипотечный кредит тем, кто еще не до конца определился со своим будущим.

События в Америке оказали на наш рынок отрезвляющее действие, подвел итог А. Романенко: Раньше каждый месяц объявляли о выходе нового банка, о запуске уже работающими банками новых ипотечных программ. Сейчас этого нет, ипотечная гонка закончилась

Молод, женат, прописан
Прежде всего не мешает уяснить несколько важных моментов. Решение жилищных проблем, предусмотренное программой, распространяется только на молодые семьи. Документ не предполагает облегчения участи одинокого заемщика. И что существенно, реализуется Молодая семья на местном городском уровне в Москве, Санкт-Петербурге, Пензе. Каждый город определяет свои условия для участников. Во многом они схожи, хотя бывают и некоторые исключения. Ипотечного продукта, идеального для всех российских молодых семей (независимо от места проживания), нет.

Рынок есть рынок. И когда потребность в чем-то становится слишком высокой, начинается поиск решения возникшей проблемы. Хотя в случае с молодежью инициатива шла от государства. Именно оно создало приоритетный национальный проект, предусматривающий оказание бюджетной поддержки молодым семьям, которые нуждаются в жилье или в улучшении жилищных условий. Им предоставляют бюджетные субсидии: 35 % от расчетной стоимости жилья для тех, у кого нет ребенка, и 40 % для тех, кто имеет детей. Субсидию выдают лишь единожды, а ее величина определяется стоимостью квадратного метра в конкретном регионе. Государство может оплатить часть покупки (строительства) жилого помещения или погасить первый взнос при получении ипотечного кредита. По словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика, реализация национального проекта позволит обеспечить жильем в 2006 2007 годах около 69,5 тыс. молодых семей. Всего же с 2006 по 2010 год свои жилищные условия должны, как планируется, улучшить 181,7 тыс. молодых семей. Для участия в реализации программы были приглашены банки. Охотников оказалось немного, но выбор у молодого потенциального заемщика есть. Итак, куда податься?

Сказать, что программа распространилась широко и стала популярной значит слукавить. Не все регионы (а точнее, муниципалитеты) способны (а точнее, желают) ее реализовывать. Пальма первенства, как и во всех начинаниях, принадлежит Москве. Перенимать ее опыт какому-нибудь провинциальному городу, где нет такой концентрации капитала и буйного строительства, весьма сложно. Тем не менее расскажем о том, что делают в столице для молодых.

Итак, вы молоды, счастливы, талантливы, не хватает лишь одного квартиры. Какие требования надо соблюсти, чтобы получить помощь по программе Молодая семья? Во-первых, вы и ваша половина должны быть гражданами России, прописанными в том городе, где желаете улучшить свои жилищные условия. Во-вторых, необходимо, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий и она стояла в очереди на квартиру. В-третьих, срок регистрации брака не должен быть меньше года (исключение если в семье есть ребенок). И в-четвертых, обязательно, чтобы семья являлась платежеспособной, то есть имеющей возможность содержать кредит.

Вариант первый оформление договора найма с одновременным участием в одной из накопительных систем. Семья ежемесячно переводит определенные средства на счет, и, когда необходимые деньги собраны, их прибавляют к сумме городской субсидии и пускают на выкуп жилья.

Москва снова впереди России всей
В столице с недавнего времени начала действовать программа Молодой семье доступное жилье. Критерии, которым должны отвечать молодые московские семьи, чтобы претендовать на помощь, обещаемую новым документом, ничем не отличаются от общероссийских. За исключением одного: возраст одного из членов семьи не может превышать 35 лет. И если соблюдены все остальные требования, то путь один в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в службу одного окна. После того как семья получит добро в ответ на свое прошение, муниципалитет предложит ей сразу пять способов решения квартирного вопроса. Расскажем о них подробнее.

Вариант третий заключение договора найма с одновременным участием в накопительной системе, но лишь на первый ипотечный взнос.

Вариант второй распространяется только на бюджетников, причем на тех, кто работает в социальной сфере, а также на преподавателей и молодых ученых. Здесь существует свой особый договор найма, подробности которого не разглашаются.

Вариант пятый приобретение квартиры по льготной стоимости (расчет идет от себестоимости строительства на конкретный период) с рассрочкой платежа. Цифры привести затруднительно, поскольку цены на квадратный метр в столице все еще нельзя назвать замороженными.

Вариант четвертый покупка жилья по льготным ценам с использованием ипотечного кредита. Этот способ подходит лишь для тех семей, в которых есть хотя бы один ребенок.

Но не только молодые очередники имеют право приобрести доступное жилье. В Москве вновь набирает обороты такое движение, как кооперативы МЖСК. В такое объединение могут вступить молодые семьи, суммарный возраст которых не превышает 70 лет. Здесь должны быть соблюдены два требования наличие ребенка и жилья из расчета не более 18 кв. м на человека. Сегодня МЖСК не теория. Первая некоммерческая организация уже создана и включает 150 семей. Есть выделенный участок под застройку на севере Москвы. И приток новых семей в такую организацию продолжается.

Не вписываетесь в рамки тогда к нам
Есть в столичной программе Молодой семье доступное жилье еще некоторые льготы. Они распространяются на тех, у кого в момент действия договора, если он заключен на двух человек, рождается ребенок, или на тех, кто усыновляет малыша. Тогда можно рассчитывать на списание части задолженности.

Есть еще одна возможность улучшить свои жилищные дела. Это ипотека. Однако лишь единичные банки предоставляют свои кредиты конкретно молодым семьям. В Москве реально работает с такой категорией граждан только Сбербанк, у которого есть ипотечная программа под названием Молодая семья. Взять в нем ссуду имеют право семьи, где одному из супругов не больше 30 лет. Минимальный первоначальный взнос для семьи с ребенком 5 % от стоимости жилья, а для тех, у кого нет детей, 10 %. Если кредит в долларах США или в евро, то речь идет о 12,3 15,5 % годовых, если в рублях о 10,5 12 %. Срок погашения кредита в иностранной валюте от 1 года до 20 лет, в рублях от 1 года до 30 лет.

Конечно, субсидий со стороны государства, льготных кредитов и выплат в этом случае не предполагается люди приходят со своими деньгами и строят собственными силами. Но, по крайней мере, жилье в МЖСК обходится владельцам дешевле, чем на рынке. Однако где же тут поддержка государства, ратующего за помощь молодым семьям? Дело в том, что город выделяет землю под застройку по кадастровой, а не по рыночной стоимости.

В Пензе действует муниципальная программа Обеспечение жильем молодых семей в городе Пензе на 2005 2010 годы. Участнику ее предлагают субсидию из муниципального бюджета на оплату части первоначального взноса, кредит под 14 % годовых на срок до 26,5 года или под 6 % годовых на срок до 15 лет, рассрочку через строительные компании, покупку жилья на условиях долевой собственности на вторичном рынке. Каковы требования к участнику договора, помимо того что он должен быть молодым? Ему необходимо заплатить первоначальный взнос в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья (кстати, к его сумме могут приплюсовать и субсидию) и иметь доходы, которые позволят ежемесячно погашать кредит. Причем семья не должна тратить на выплаты больше 35 50 % средств семейного бюджета.

От Москвы до самых до окраин
И все же. Надо быть справедливым: не в одной Москве пытаются решить квартирный вопрос. В Татарстане участниками программы Молодой семье доступное жилье могут стать те семьи, которые прожили в браке не менее трех лет, исключение лишь для семей, где есть ребенок. Причем в республике под молодой семьей подразумевают и неполную ячейку общества, то есть ту, которая состоит из родителя и ребенка. Ей дают субсидию на жилье, срок ее возврата до 15 лет, проценты не начисляют, а выплату разрешают производить долями. Первоначальный взнос за квартиру не менее 20 % от стоимости жилья. И эта сумма составляет разницу между ценой квартиры и размером господдержки.

А как у них?
В таких странах, как Украина и Казахстан, тоже существуют государственные программы помощи молодым семьям в приобретении жилья. Требования к заемщикам практически не отличаются от российских. Правда, на Украине в этом документе внимание уделено и одиноким молодым гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия.

Похожие программы есть в Санкт-Петербурге, Мурманске, Волгограде, Пермской и Свердловской областях. Их разница состоит зачастую в размере субсидии: стоимость квадратного метра в регионах неодинакова, поэтому и первоначальный взнос для ипотечного кредита у каждого города свой.



В большинстве стран Западной Европы сейчас нет конкретных программ помощи молодым семьям в покупке жилья. Все граждане могут брать банковские ипотечные кредиты, участвовать в строительно-сберегательных кассах. Плохо это или хорошо? Как пишет британская газета The Daily Mail, Англия сейчас бьет тревогу: многие молодые семьи оказались заложниками непомерно высоких ипотечных ставок. В среднем заемщику придется платить банкам около 1,1 тыс. фунтов стерлингов, что равно 75 % среднего заработка после уплаты всех налогов. В последние три года примерно 40 % покупателей недвижимости в возрасте до 30 лет пришлось прибегнуть к помощи родителей, отмечают члены Совета ипотечных кредиторов. И этот показатель растет. Нормальной ситуацией считается, когда лишь один из четырех заемщиков использует средства своих отца и матери.

По данным Noble Gibbons CB Richard Ellis, совокупный объем сделок за первое полугодие в Москве составил 276 000 кв. м. За тот же период на рынок уже поступило 150 000 кв. м офисных площадей класса А и В. Но даже эти объемы не насыщают рынок.

Сокращение предложения на офисном рынке усиливает дефицит коммерческих помещений. Это, в свою очередь, повышает ликвидность офисных зданий, а интерес инвесторов к девелоперским проектам растет.

Правда, такое сокращение предложения может оказаться шуткой статистики. Дело в том, что Московский исследовательский форум, в состав которого входят компании Stiles Ryabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons CB Richard Ellis и Jones Lang LaSalle, в августе принял решение о переоценке существующего предложения офисных площадей и введении новой классификации. Результатом стал перевод некоторых зданий из класса А в класс В. Поэтому суммарное предложение площадей класса А сократилось. Например, в Басманном и Шаболовском районах по новой классификации нет ни одного здания высшего класса.

По данным Colliers International, средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А уменьшился, опустившись до значения 3%.

Спрос на пустующие офисные помещения в конце лета оставался высоким. Общая площадь поглощенных рынком площадей на 81% превысила аналогичный показатель июля. При этом наибольшей популярностью у арендаторов пользовалось Замоскворечье, на его долю приходится 62% всех арендованных или купленных в августе офисов. Остальные площади равномерно распределились между Центральным деловым, Белорусским районами и районами, не входящими в существующую классификацию.

Безумный спрос

Все меньше клиентов готовы покупать офисы в жилых домах и предпочитают административные здания и бизнес-центры с готовой инфраструктурой. Существенными условиями при принятии решения являются наличие парковки и оснащенность телекоммуникациями (Интернет, телефоны). Риэлтеры отмечают, что многие из этих факторов характерны только для новых зданий, а места под строительство в центре почти не осталось. Поэтому в последнее время арендаторы предпочитают смещаться в районы между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По направлениям наиболее востребованы запад, северо-запад, юго-запад вдоль крупных транспортных магистралей. По мнению аналитиков компании «Домострой», отмечается некоторое снижение спроса на офисы, расположенные в самом центре. «Это объясняется транспортной загруженностью, пробками, отсутствием парковок», – считают в компании.

На зону между Садовым и Третьим транспортным кольцом приходится 40% совокупного объема сделок, заключенных в первом полугодии, отмечают аналитики Noble Gibbons. По их данным, большая часть площадей в этой зоне была арендована в реконструированных производственных помещениях.

В августе они упали еще на 2,2% и достигли $498 за 1 кв. м. В Центральном деловом районе наоборот ставки аренды после июльского затишья выросли на 7%. Средний уровень ставок в этом районе зафиксирован на уровне $551 за 1 кв. м.

Возросшую активность арендаторов подтверждает и сокращение доли незанятых помещений. В августе средний по городу уровень вакансий зафиксирован на уровне 5,8%, что на 0,8% меньше июльского уровня. Максимальные уровни вакансий наблюдаются в Новослободском и Центральном деловом районах – 8,8% и 8,3% соответственно. При этом изменения, которые произошли в этих районах в августе, различны. Уровень свободных помещений в Новослободском районе, следуя среднерыночной тенденции, снизились на 1,1% по сравнению с серединой лета, в то время как вакансии в Центральном деловом районе, наоборот, выросли на 1,3%, что вывело этот район на второе место по свободным офисным площадям (четвертое в июле). Минимальный уровень вакансий в конце лета по-прежнему наблюдался в районах Таганский и Шаболовский (0,6% и 1,0%). В Таганском произошло снижение рассматриваемого показателя на 0,4%, изменений в Шаболовском деловом районе не зафиксировано. К уровню вакансий названных районов в августе значительно приблизилось Замоскворечье, где произошло снижение уровня незанятых помещений на 4% (с 7,9% до 3,9%). Это объясняется повышенным интересом арендаторов к офисам в этом районе столицы. Несмотря на возросший спрос на офисы в Замоскворечье, ставки аренды в этом районе продолжили снижение, начавшееся в июле.

Специалисты Colliers International отмечают значительный рост интереса российских инвесторов, чья основная специализация далека от рынка недвижимости, к офисным проектам. В основном потенциальные инвесторы планируют вкладывать средства в строительство и развитие новых объектов, некоторые компании будут выступать и в роли девелоперов. Покупкой действующих офисных центров в основном интересовались международные организации – в частности, фонд, созданный компанией Fleming Family Partners. Объектом инвестиций фонда являются офисные здания класса А, расположенные в историческом центре Москвы. Однако недавно о своих инвестициях в строительство офисного здания класса А заявила компания Siemens. Объем ее инвестиций составит около 100 млн евро.

Офисный новострой

Среди выводимых на рынок в ближайшее время зданий есть и проекты столичных девелоперов. К примеру, компания «Романов Девелопмент Групп» представила офисный комплекс «Романов II» (площадь 37 000 кв. м). Он был введен в эксплуатацию в конце сентября в состоянии shell core (готовность под чистовую отделку). Первыми арендаторами рекреационной части бизнес-центра стали компании World Class и трехзальный кинотеатр класса люкс Romanov Cinema. Ставки аренды – от $600 за 1 кв. м в год без налогов и эксплуатационных расходов. Кроме того, по данным компании Stiles Ryabokobilko, около 40% всех будущих проектов строятся под конкретного заказчика либо имеют договоры предварительной аренды. Например, большую часть площадей крупнейшего введенного в первом полугодии комплекса «Павелецкая Плаза» были сданы в аренду до момента принятия здания госкомиссией.

«Инвесторы очень остро воспринимают изменения макроэкономических факторов, международные агентства присваивают России все более высокие рейтинги, инвестиционный климат здесь улучшается, доходность по ценным бумагам снижается. Кроме того, наконец-то принят Земельный кодекс, что в будущем может сильно изменить рынок. Все это вместе приближает Россию к инвестиционному уровню мировых рынков. Поэтому у компаний снижается ощущение рисков, спрос на инвестиционный продукт растет», – говорит Олег Мышкин, руководитель офисного департамента и инвестиций Colliers International.

Почему Hilton наконец-то решила стать публичной, заговорить о своем присутствии на российском гостиничном рынке?

В Colliers International считают, что в ближайшем будущем строительство офисов за пределами Садового кольца может стать одной из основных тенденций развития рынка. Кроме того, отмечается возросший интерес инвесторов к строительству интеллектуальных зданий и бизнес-парков, которые обладают огромным потенциалом для развития на московском рынке. Среди их преимуществ большие этажи, более низкая арендная плата, развитая инфраструктура, просторная парковка, меньший транспортный поток, устранение стрессообразующих факторов. Потенциальными арендаторами бизнес-парков являются телекоммуникационные и IT-компании, компании – производители товаров повседневного спроса (FMCG) и офисы технической поддержки любой индустрии.
Топ-менеджер со стажем, глава корпорации Hilton International Йен Картер смотрит на гостиничный рынок России с оптимизмом. Корпорация выделила Россию в числе пяти стратегических регионов, в которых Hilton уделит наибольшее внимание развитию своего бизнеса. Россия оказалась в одной группе с Испанией, Великобританией, Италией и Германией по уровню возможностей, но отнюдь не по уровню развития гостиничного рынка. Картер уверен, что пока российские отельеры только владеют отелями, но не управляют ими.

Назовите, пожалуйста, эти регионы.

Главная причина в том, что мы уже готовы к этому шагу. После слияния компаний Hilton International и Hilton Hotels Corporation мы разработали стратегию развития компании за пределами США. Так мы определили, что в Европе необходимо сконцентрироваться на пяти регионах, которые мы расцениваем как наиболее перспективные в плане роста рынков.

Что вы думаете о деятельности российских гостиничных сетей, как вы оцениваете их перспективы?

Это Великобритания, Испания, Италия, Германия и Россия. В каждой из этих стран мы проводим установочные встречи, необходимые для дальнейшего развития в них нашего бизнеса. В этом режиме мы работаем уже несколько месяцев. Мы считаем, что Россия станет одним из ключевых регионов для развития нашего бизнеса в ближайшие 5-10 лет. Теперь мы готовы рассказать о брендах нашей сети, о ее особенностях, о том, как это можно экстраполировать на территорию России.

Да, хотя, насколько мне известно, некоторые российские гостиничные сети уже покупают отели за рубежом и берут их в управление.

Простите, о чем? Вы имеете в виду внутренние гостиничные сети?

Как обычно работает ваша региональная команда развития?

Анализ российского рынка с целью выявления наших на нем перспектив показал, что в вашей стране существует огромное желание, вдохновение, если хотите, всемерно развивать отели. Инвестиционное сообщество начинает думать о привлечении международных, но не российских брендов. Это позволит управлять отелями на условиях франшизы. Те, кто уже владеет отелями, начинают говорить о ребрендинге. Пока что российские гостиничные сети только имеют отели, но не управляют ими. Мы можем посоветовать им провести ребрендинг, сделать ремонт существующего фонда, привести существующие отели к международным стандартам. Поэтому мы бы рекомендовали российским гостиничным сетям стать частью уже существующих крупнейших международных сетей.

Какие регионы вас больше всего привлекают в России и почему?

Наша команда развития помогает региональным партнерам строить, развивать и запускать отели. Мы растем в правильном с точки зрения доходов направлении: мы инвестируем не в собственность, а в бренды и персонал. Ищем интересные гостиничные проекты, с тем чтобы взять их под управление или заключить с ними договор франшизы в рамках одного из наших брендов. Так что в интересующих нас странах наши команды развития ищут партнеров среди девелоперских и строительных компаний.

В Москве вас не останавливают проблемы с частной собственностью на землю?

Россия очень большая страна как по территории, так и по населению. Конечно, в крупнейших городах в Москве и Санкт-Петербурге мы будет открывать больше отелей. Первый отель в Москве старую гостиницу Ленинградская мы откроем в I квартале следующего года. Второй отель мы планируем открыть в Новосибирске в середине следующего года. Однако мы считаем, что многие российские города, которые не всегда назовешь крупнейшими, предоставляют для нашей сети огромные возможности. Появление в таких городах отелей с международным именем и гарантией, какие предоставляет наш бренд, улучшит ситуацию на региональном рынке гостеприимства.

Как бренд Hilton выбрали для гостиницы Ленинградская?

Москва не похожа на другие мегаполисы, но проблемы с землей здесь такие же, как и в других столичных городах. Во всех мировых столицах нужно продираться сквозь многочисленные нормативно-законодательные документы, согласовывать строительные нормы и права собственности на земельные участки. И здесь Москва мало чем отличается от Варшавы или Лондона, к примеру. Наш путь к сердцу Москвы лежит через усиление своего присутствия здесь. Это поможет нам добиться признания в вашей стране. И, конечно, мы будем инвестировать в людей, работающих в этом городе, в свою команду развития. Это поможет нам раньше получать информацию, например о наличии земельных участков под застройку. Наладить весь этот процесс, конечно, сложно, но это наш путь оптимизации бизнеса, и мы его выбрали.

С какими специфическими для Москвы трудностями вы столкнулись?

Мы узнали о Ленинградской благодаря довольно влиятельной на московском рынке управляющей компании, с которой у нас давно установились прочные партнерские отношения. Потом мы познакомились с расположением Ленинградской, ее историей и планами реконструкции. Hilton имела дело с рядом отелей в самых разных странах, которые, представляя собой грандиозные, внушительные здания, подвергались радикальной реконструкции в соответствии со стандартами нашей сети. Мы верим, что бренд Hilton откроет для Ленинградской новые возможности. Сейчас в отеле идет реконструкция число номеров планируется снизить с 329 до 275, минимальную площадь номера увеличат с 18 до 33 кв. м, что соответствует мировым стандартам гостиниц класса 4 звезды. Московский рынок однозначно может вместить как минимум 4-6 отелей Hilton, а в долгосрочной перспективе даже больше. Например, в Лондоне сейчас (включая территорию аэропортов) функционирует 14 Hilton.

Расскажите, пожалуйста, о проекте Hilton в Новосибирске.

Любое существующее здание представляет собой определенный вызов, если его начинают реконструировать. Сталкиваешься с различными существующими характеристиками, которые должны быть изменены в рамках введения новых стандартов. Однако надо признать, что препятствия, встречавшиеся у нас на пути, не были чем-то специфическим для Москвы это были те же проблемы, с которыми представители нашей сети сталкиваются в самых разных странах вот уже 30 лет.

Москва занимает 2-е место в Европе по стоимости гостиничных номеров. Что вы можете сказать о возможностях столичного гостиничного рынка?

Проект, о котором мы заявили несколько месяцев назад, мы реализуем в партнерстве с компанией London Regional Properties (LRP). Наша компания уже наладила партнерство с ними по отелям брендов Hilton и Park Lane. LRP также заинтересована в росте гостиничного рынка в России, планирует инвестировать минимум в 25 отелей на территории России в ближайшие 5-7 лет. Отель в Новосибирске Doubletree by Hilton их первый проект, там только что началось строительство.

Москва находится на перекрестке путей из Европы в другие части света, и, конечно, возможности для туристов здесь должны быть куда более разнообразными, чем те, что мы имеем на сегодня. В отелях Москвы чрезвычайно трудно забронировать номер. А чтобы организовать эту встречу с вами (в переговорной комнате отеля Метрополь. Ведомости), нам потребовалось три месяца. В Лондоне у нас ушла бы на это максимум неделя. Мы видим, что такое положение вещей в Москве действительно может стать международной проблемой. В то же время это и огромные возможности для роста. Однако для развития делового туризма высокая стоимость гостиничных номеров, слухи о том, что в Москве дорого останавливаться, безусловно, вредны.

Мне кажется, одной из причин того, что в Москве относительно высокая стоимость гостиничных номеров, является нехватка крупных международных гостиничных операторов. В Москве сегодня работает около 10 отелей с ведущими международными брендами, тогда как в Лондоне и Париже представлено по 200 и более ведущих гостиничных брендов. Еще одна причина высоких цен на отели спрос катастрофически опережает предложение, на это нашей команде развития следует обратить особое внимание.

Какие у вас планы на Санкт-Петербург?

В последние несколько лет в Москве наблюдались одновременное снижение отельного фонда и рост спроса на гостиничные номера. Я считаю, что надо использовать существующую возможность и увеличить номерной фонд Москвы, таким образом стабилизировав спрос. Мы не считаем, что это возможно в ближайшие пять лет, на выравнивание спроса и предложения потребуется больше времени. Глядя на бурный рост краткосрочного туризма (отдыха в выходные дни) в Европе, я считаю, что Москва не получает причитающуюся ей долю. Вот Санкт-Петербург получает, а Москва пока нет.

Каковы ваши планы по продвижению в России на ближайшие 10 лет?

В Санкт-Петербурге мы будем работать сразу в нескольких сегментах. В категории de luxe мы будем представлены отелем Conrad-Астория, будет также открыто три отеля Hilton. В настоящее время мы находимся на начальной стадии освоения гостиничного рынка Санкт-Петербурга ведем переговоры с потенциальными партнерами по бизнесу.

Руководство наймете иностранное?

Особенность нашей стратегии в том, что мы не инвестируем в собственность. Мы выбираем партнеров владельцев зданий и далее работаем с ними как управляющая компания или по договору франшизы. В действительности мы инвестируем только в людей и ищем партнеров, инвестирующих в здания. Пришло время сделать наше присутствие на московском рынке более значимым, открыть здесь офис. Долгие годы у нас его не было, а теперь мы решили открыть здесь офис, в котором будет работать наша команда развития. Мы также хотим открыть в России операционный офис. Как, например, мы это сделали в Германии, где у нас на сегодня работает 14 отелей. Там функционируют операционный офис и офис развития. В Ленинградской мы будем проводить тренинг персонала. А в Новосибирске будем работать либо по договору франшизы, либо как управляющая компания. В целом в ближайшие 10 лет мы планируем открыть в России около 70 отелей нашей сети.

У вашей компании есть специальные обучающие программы для персонала?

Это зависит от того, какие отели мы будем представлять. Международный отель полного цикла должен нанимать на руководящие позиции лучших менеджеров, неважно, откуда они родом. В Ленинградской будут работать лучшие и россияне, и другие. Их главная задача как можно лучше представлять бренд Hilton. Я лично сторонник развития и воспитания локальных кадров. Лучшим способом узнать национальный рынок является назначение на руководящий пост его участника. Еще большее значение имеет такая политика в работе с отелями, предназначенными для той или иной фокус-группы. Важно, чтобы не только топ-менеджер, но и управляющая команда были представителями локального рынка.

Вы сами патриот сети Hilton?

Да, у нас практикуется несколько уровней тренингов. У нас есть специальные тренинги для каждого из брендов. Эти тренинги мы можем проводить в США, где мы можем наблюдать за типом менеджмента в рамках того или иного бренда. Есть у нас и онлайн-тренинги более 5000 наименований под общим названием Hilton University. Количество тренингов растет с числом наших брендов.

В нашей беседе вы упомянули пять важнейших для вас рынков. Российский гостиничный рынок мы уже обсудили. Каково положение дел с гостиницами в Великобритании, Испании, Италии и Германии?

Да, я считаю, что наши отели лучшие в мире. У нас есть отели, отвечающие самым разным запросам. Если вы настроены платить $1000 в день, то мы можем вам предложить остановиться в одном из наших отелей полного цикла. Если же вы готовы заплатить за ночь всего $100, не посещать ресторан, а просто скромно поужинать в номере, у нас огромная сеть Hampton Inn (1400 отелей в Америке). У нас огромные возможности: мы действительно международная сеть, представленная в 76 странах, а слияние двух компаний полтора года назад позволило сети Hilton выйти за пределы США, предложить миру все те бренды, которые раньше можно было встретить только в Америке.

Несколько личных вопросов. Что привело вас в гостиничный бизнес?

Каждый из этих рынков предлагает уникальные возможности. Например, в Великобритании у нас 72 отеля. Каждый из этих рынков для нас важен по своим конкретным причинам. Например, Россия, как мы уже говорили, предлагает большие возможности и, кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге нехватка гостиничных номеров, высокий девелоперский потенциал и т. д. Такая же ситуация в Индии и Китае у нас там тоже огромные возможности, хотя представлены мы очень слабо.

Ваши прогнозы по развитию международного гостиничного рынка?

Я не отельер по специальности. Судьбоносной для меня стала работа в корпорации General Electric в США. Затем я вернулся в Великобританию и проработал в топ-менеджменте компании Black Decker. А потом хедхантинговое агентство пригласило меня работать в системе Hilton в сервисный центр. Это предложение было довольно неожиданным, поскольку мне приходилось работать со стандартами, а не с людьми.



Главная --> Публикации