Главная --> Публикации --> Ипотека-2007: ставки растут, риски остаются Где оформить наследство, если недвижимость - в нескольких местах При своем интересе Ценам прописали плавное снижение Инвестиции в торговую недвижимость

Что такое государственные нужды?
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся:

Всегда ли собственник сохраняет право на недвижимость? Этот вопрос далеко не праздный: существуют обстоятельства, при которых люди лишаются имущества на законных основаниях. В частности, речь может идти об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. Сразу оговоримся, что имеются в виду не только садовый участок, земля под частным домом и придомовая территория. В государственных интересах порой сносят и многоквартирный жилой объект. Изъятие земли, на которой он стоит, регулируется Земельным, Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

* объектов обороны и безопасности;
* объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального или регионального назначения;
* объектов использования атомной энергии;
* сооружений, обеспечивающих космическую деятельность;
* обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;
* электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
* автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов, а также между ними; мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения как в черте, так и вне границ населенных пунктов;
* линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
* федеральных и региональных энергетических систем;

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2) размещение объектов государственного или муниципального значения (если другие варианты их размещения не были найдены), в том числе:

Правила отбора
Решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд принимают органы федеральной исполнительной власти, субъекта РФ или местного самоуправления. Собственник должен быть письменно уведомлен об этом, причем не позднее чем за год до предстоящего события. Выкупить землю до истечения года со дня получения такого уведомления государство может только с согласия ее хозяина. Решение об изъятии подлежит обязательной регистрации в соответствующем органе. Владелец также должен быть извещен о произведенной процедуре с указанием ее даты.

3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Это справедливо и для жильцов многоквартирного дома, земля под которым подлежит изъятию для государственных нужд. Собственник квартиры несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость помещения при определении выкупной цены.

Что позволено собственнику?
Для хозяев недвижимости каких-либо ограничений по распоряжению ею после уведомления о предстоящем изъятии участка закон не предусматривает: до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе надела собственник вправе сдавать в аренду, продавать, дарить землю и расположенное на ней недвижимое имущество, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с целевым назначением. Но при этом именно собственник несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с ведением на участке нового строительства, расширением и реконструкцией зданий и сооружений при определении выкупной цены. Другими словами, не стоит затевать капитальный ремонт дома с надеждой, что затраты на него увеличат выкупную цену. Такие расходы возмещению не подлежат.

При определении выкупной цены участка и находящегося на нем недвижимого имущества учитывают рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные хозяину изъятием, включая понесенные им в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (например, стоимость несобранного урожая, потерянных фруктовых деревьев и пр.).

О стоимости выкупа
Для собственника земли (или квартиры) вопрос, связанный со сроками и стоимостью выкупа, имеет решающее значение. С владельцем заключают специальное соглашение, в котором определяют эти и другие условия. Однако какой-либо единой системы расчета компенсации утраченного имущества в нашей стране не существует.

Государством предусмотрена возможность предоставления собственнику земли (жилья) с его согласия другого участка (помещения) взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Выкупную цену квартиры тоже рассчитывают исходя из ее рыночной стоимости и всех убытков, причиненных владельцу, в том числе тех, что он несет в связи с изменением места проживания, переездом, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность нового жилья, его поиском, оформлением права собственности на него и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенной выгоды.

Полезно знать, что с 1 января 2008 года органы государственной власти или местного самоуправления не допускают принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Спорный вопрос
Выкуп недвижимости не всегда проходит гладко. Если хозяин не согласен с решением об изъятии его участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях, то исполнительный орган федеральной власти, субъекта РФ или местного самоуправления, принявший такое решение, вправе подать в суд иск о выкупе оспариваемой земли в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления. Аналогичный иск может быть предъявлен и владельцу квартиры, но в течение двух лет.

СОГЛАСНО ДОКУМЕНТУ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В большинстве случаев вред жилищному фонду при проведении работ по его эксплуатации и ремонту причиняется по вине именно подрядных организаций. Вред может возникнуть по причине: невыполнения или несвоевременного выполнения необходимых работ; недостатков выполненной работы (оказанной услуги), проявившихся как при производстве работ в предусмотренные сроки, так и в процессе последующей после ремонта эксплуатации зданий.

В любом случае, если у вас изымают участок или жилой дом, а вы не согласны с предлагаемой ценой, обращайтесь в суд. Вы имеете полное право оспаривать решения властей. В современной судебной практике накопилось немало прецедентов, когда собственники выигрывали дело и добивались существенного увеличения выкупной цены.
Столичное правительство утвердило Концепцию страхования гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города, за вред, причиненный жилым, нежилым помещениям и объектам общего пользования в жилых домах.

Однако на практике эта обязанность, как правило, не выполняется, в том числе из-за недостатка у подрядных организаций финансовых средств. При этом причиненный вред устраняется за счет средств городского бюджета, поскольку к компетенции исполнительной власти города, осуществляющей жилищную политику, относится решение вопросов обеспечения сохранности жилищного фонда, составляющих существенную часть проблемы обеспечения жилищных прав граждан.

Как указано в концепции, договор на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда должен предусматривать обязанность исполнителя возместить причиненный вред, в том числе и владельцам жилых помещений.

Осуществление такого страхования обеспечит не только страховую защиту имущественных интересов подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда, но и позволит:

ДЛЯ БОЛЕЕ ПОЛНОЙ реализации положений гражданского законодательства о возмещении причиненного вреда, сокращения связанных с ним непредвиденных бюджетных затрат и повышения эффективности защиты жилищных прав граждан предлагается использовать такой рыночный механизм, как добровольное страхование ответственности подрядных организаций перед третьими лицами.

— обеспечивать своевременное и полное возмещение владельцам и/или управляющим жилищным фондом организациям убытков, связанных с профессиональной деятельностью подрядных организаций;

— использовать экономический механизм при урегулировании отношений между владельцами и подрядными организациями;

— повысить ответственность подрядных организаций за качество выполняемых работ. Страхование ответственности подрядных организаций необходимо осуществлять на единых условиях.

— сократить нерациональные расходы городского бюджета; сократить непредвиденные расходы подрядных организаций по возмещению вреда за счет средств страховых организаций;

Выгодоприобретателями (получателями страхового возмещения) по договору страхования станут физические и/или юридические лица, в чьей собственности, найме или управлении находятся объекты жилищного фонда города (жилые, нежилые помещения и объекты общего пользования в жилых домах), которым может быть причинен вред при проведении страхователем работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

СТРАХОВАТЕЛЯМИ по договору страхования должны выступать подрядные организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города. Источником уплаты страховой премии должны быть собственные средства этих организаций.

Страховым случаем при данном страховании является возникновение обязанности страхователя возместить выгодоприобретателю убытки, понесенные последним из-за вреда, причиненного находящемуся у него в собственности или управлении имуществу. Причиненный вред — повреждение или уничтожение имущества (жилого, нежилого помещения и/или объектов общего пользования в жилом доме) — может быть обусловлен механическим, электромагнитным, термическим или иным воздействием на это имущество, связанным с проявлением при выполнении работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда таких недостатков, как непреднамеренная небрежность (ошибки, упущения), неисправность и/или особые свойства используемых инструментов, оборудования, материалов и т.д.

Страховщиками ответственности подрядных организаций выступают страховые организации, получившие в установленном порядке лицензию на осуществление данного вида страхования и прошедшие конкурсный отбор.

СТРАХОВЫМИ СЛУЧАЯМИ не признаются события, при наступлении которых отсутствует прямая причинно-следственная связь между эксплуатацией (ремонтом) жилищного фонда и повреждением (уничтожением) жилого, нежилого помещения и/или объектов общего пользования в жилом доме.

Как правило, указанные причины и порождаемые ими факторы приводят к пожарам, взрывам газа, авариям систем отопления, водопровода, канализации и иным событиям, вина за которые возлагается на подрядные организации. Возникновение обязанности возмещения убытков при этом должно быть подтверждено обоснованной претензией потерпевшего, признаваемой подрядной организацией и страховщиком, или вступившим в законную силу решением суда.

Размер причиненного ущерба соответствует стоимости выполнения работ по восстановлению поврежденного (уничтоженного) имущества.

Страховщик возмещает каждому выгодоприобретателю причиненный ему ущерб в пределах страховой суммы, установленной в договоре страхования.

Плата за страхование определяется исходя из страховой суммы и страхового тарифа, учитывающего вероятность наступления страхового случая и размер причиненного вреда.

Если страхового возмещения окажется недостаточно для того чтобы полностью компенсировать причиненный вред, подрядная организация обязана за счет своих средств возместить разницу между фактическим размером ущерба и страховым возмещением.

Целесообразно разработать условия конкурсного отбора страховых организаций на право проведения страхования гражданской ответственности подрядных организаций.

ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ концепции предстоит разработать правовые и методические документы, необходимые для проведения страхования гражданской ответственности подрядных организаций, в том числе единые условия страхования, типовые формы договоров и др. Наконец, провести эксперимент по отработке механизма страхования с привлечением страховых организаций, обладающих опытом страхования объектов жилищного фонда города, и подрядных организаций.

Одной из серьезнейших язв больших столиц европейских, азиатских и американских стран является наличие трущоб, где миллионы обнищавших трудящихся обречены на прозябание и медленную мучительную смерть. Заслуга Москвы состоит в том, что она полностью ликвидировала эти трущобы и дала трудящимся возможность переселиться из подвалов и лачуг в квартиры и дома, построенные Советской властью.

В этом году Москва и москвичи отмечают 10-летний юбилей попыток избавиться от так называемых хрущоб. К юбилею мэрия приготовила подарок: очередное обещание стереть с лица земли (еще через 10 лет) последнюю хрущевскую панельку. Однако за прошедшие годы эффективного механизма, чтобы эту задачу решить, выработано не было. И неизвестно, когда он появится.

Вопрос о хрущобах в Москве регулярно актуализируется в преддверии городских выборов. Так было и в 1995-м, и в 1999-м. Вот и сейчас руководство города начинает разыгрывать козырного туза - до сих пор каждый шестой жилой метр в Москве расположен именно в хрущобах (по России - каждый четвертый). Те же самые цифры приводились и 10 лет назад.

И. В. Сталин

Первые попытки заняться реконструкцией пятиэтажных панелек были предприняты еще в 1993 г. Поводом стали массовые обращения жителей микрорайона Фили - Давыдково к руководству города с жалобами на невозможность проживания и опасность обрушения зданий. Мэрия, будучи по тем временам не в состоянии самостоятельно финансировать ни реконструкцию, ни переселение жильцов, решила искать поддержки у частного бизнеса.

Неудачный опыт с частными инвесторами

После этого и было решено запустить совместную с городскими властями программу по сносу и волновому переселению жильцов из пятиэтажек. "Спасибо городу, выделившему для начала участок под застройку дома на Кастанаевской улице, - говорит Демура. - После продажи этого дома мы приступили уже к строительству трех корпусов на улице Герасима Курина. Площади в которых были разделены пополам с городам, что позволило переселить в них жителей сразу трех близлежащих пятиэтажек. На освободившейся земле планировалось развернуть строительство новых домов, что дало бы возможность переселения в них жителей сразу 5 старых пятиэтажек. Однако процесс застопорился".

Выбор пал на компанию "Конти", настойчиво предлагавшую городу свои строительные возможности, которой и было поручено разобраться с проблемой. Генеральный директор "Конти" Владимир Демура вспоминает: "Изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий. Однако проведенные совместно с компанией Skanska расчеты показали, что себестоимость реконструкции пятиэтажек составит порядка $700-800 за квадратный метр". Девелоперу пришлось бы работать в убыток.

Почему же волна опала, не набрав силу?

Да здравствует прописка!

Проще говоря, узнав о грядущем улучшении жилищных условий, народ бросился прописывать в свои квартиры как можно больше родственников. Забавно, что институт прописки, который горячо лелеет мэрия, в случае с хрущобами вышел ей боком. И сам Лужков, и многие другие участники процесса именно получившей широкое распространение "незаконной пропиской" и "незаконной приватизацией" чаще всего объясняют проблемы реконструкционных жилищных программ. По-своему они правы. Как правы и многие жители переселяемых домой, которые могут рассказать о распространенной (уже не первый год) практике, когда власти всех уровней, начиная от районной управы, эффективно тормозят любые попытки прописать новых людей в квартиры в домах, которым предстоит реконструкция. Даже если это, скажем, новорожденный ребенок хозяев квартиры. А до суда доходит далеко не каждый.

Основная причина того, что программа расселения и сноса пятиэтажек по-прежнему осуществляется главным образом на городские средства - с минимальными привлечениями сторонних инвесторов, - кроется отнюдь не в экономической области. Волновое расселение может быть успешным, говорят застройщики, если пятиэтажки расселять с коэффициентом 1, Эта цифра включает в себя как составляющие по увеличению жилплощади проживающих в пятиэтажках до необходимой социальной нормы, так и интересы инвесторов и городских властей. Вернемся к примеру той же "Конти". Уже на второй стадии проекта оказалось, что этот коэффициент плавно вырос от 1,4 (такой коэффициент позволил расселить первые дома) до показателей в 2,2, затем 3,5, а затем и 4,4 - с интервалом в несколько месяцев. Пока не оказалось, что площадей нового 17-этажного дома попросту не хватает для вселения всех невесть откуда появившихся жителей одного пятиэтажного дома.

После неудачных опытов привлечения частных инвесторов власти решили, что тяготы по выполнению этих программ придется взять на себя. С 1999 г. в соответствии с решением правительства Москвы координатором программы по сносу ветхих и пятиэтажных домов выступает Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Этот департамент совместно с префектурами административных округов (в части определения объектов), Департаментом жилищной политики и жилищного фонда (расселение жителей), Москомархитектурой (разработка технической документации) и строительными организациями (непосредственные исполнители) формируют проекты адресных программ для переселения и сноса, строительства нового жилья и решают вопросы нормативно-правового обеспечения.

"Город берет на себя"

Итоги деятельности могучего кулака московских официальных структур, согласно официальным данным, таковы: с 1995 по 2002 г. в рамках программы снесено порядка 2 632 000 кв. м. А построено 9 792 000 кв. м нового жилья, из которых под переселение выделено 3 559 000 кв. м. Размер переселенческого фонда, заметим, как раз вписывается в коэффициент 1,4, при котором осуществимо эффективное, с точки зрения девелопера, расселение.

Сам же ДИПС выступает организатором строительства на месте пятиэтажек и ветхих домов нового коммерческого жилья, доходы от реализации которого направляет в городской бюджет. Схема эта работает уже порядка пяти лет. Так, с момента перехода реализации программы под контроль департамента ДИПС передал городу под расселение из пятиэтажного и ветхого аварийного жилья более 521 600 кв. м.

Интересно, что в этом году стали заметны некоторые изменения в подходах к реализации программы. В частности, городские власти и ДИПС не спешат теперь раскрывать информацию об официальных адресах тех 104 объектов, работа по которым в рамках программы реконструкции ветхого и аварийного жилья в Центральном административном округе будет вестись в ближайшие три года. Причина все та же - желание ограничить прописку в таких домах.

Однако при сравнительном анализе эти цифры совсем не впечатляют. Во-первых, из общего объема снесенного жилья на пятиэтажки пришлось немногим более половины. При таких темпах, как за последние годы, на снос только панельных хрущоб уйдет еще 15 лет. А если говорить о всех хрущобах, то лет пятьдесят.

Сносить панельные пятиэтажки действительно необходимо. И дело не в социальных или экономических задачах. Просто уже пора. Они, конечно, могут простоять еще десяток-другой лет. Но могут и не простоять. И тому есть целый ряд технических объяснений.

А сносить все-таки надо

А хочется задать вопрос о судьбе тех же девятиэтажек наиболее распостраненной серии П-44, которая уже лет через пять также начнет морально и физически устаревать. Будет ли это означать начало программы по реконструкции девятиэтажного жилого фонда Москвы? Скорее всего да, поскольку это будет означать новые объемы для великого и могучего московского стройкомплекса. И, видимо, неспроста вице-мэр Москвы Валерий Шанцев на состоявшейся 25 сентября пресс-конференции отметил, что сноса девятиэтажек в Москве пока не планируется. Но "если ликвидация здания будет в интересах инвестора, готового построить на этом месте новый, более комфортабельный дом, правительство Москвы с радостью пойдет ему навстречу".

Самое уязвимое место панелек - это сварной шов и околошовная зона. В первую очередь именно из-за его "гарантийной" устойчивости панельным пятиэтажкам был определен 50-летний эксплуатационный порог. Как отмечает Владимир Демура, в США, строящих свои высотки по тому же принципу индустриального домостроения, уже давно введен запрет на сварные швы. Вместо этого применяются муфтовые соединения. Введены запреты и на использование вибрации при заливке бетона. "Забавно (для России), что в США и Германии действует система штрафов за любое перевыполнение плана при проведении строительных работ - ведь, по их мнению, любое перевыполнение подразумевает потерю качества, - говорит Владимир Демура. - В этой связи даже приводить какие-то сравнения с качеством отечественного строительства предыдущих лет не хочется".

Строители нового мира

Так что все в истории продолжается: сначала пять этажей, потом девять...

Обычно и тот и другой вариант означает материальные потери для жильцов.

Программа по пятиэтажкам является квинтэссенцией деятельности властей города в строительном секторе. Обоснованием почти всегда является "социальный аспект": в случае с пятиэтажками говорят, что люди должны жить в человеческих условиях, в случае с ветхим жильем пугают опасностью обрушения потолка на головы жильцам. Расселение жильцов стараются провести максимально тихо, без эксцессов - дают либо квартиры побольше на окраинах, либо минимально возможные по социальным нормам, но в пределах того же муниципального округа.

Подобные методы все активнее применяются и в отношении зданий из разряда архитектурных памятников - взять хотя бы последние примеры гостиницы "Москва" и "Военторга". Знакомое начало из той же оперы: здание морально и физически устарело, реконструкции не подлежит, приговор - сносить. Для успокоения особо голосистых вроде министра культуры Михаила Швыдкого - ничего не значащая фраза о том, что здание будет восстановлено в своем истинном облике по первоначальным чертежам. Особенно забавно она звучит сегодня, когда здания уже разбираются ("Военторг" и вовсе снесен под ноль), а на градостроительном совете только начинается обсуждение вариантов проекта застройки, которые будут предложены инвестору.

Зато властям это помогает обеспечить постоянный рост цен на недвижимость - ведь дешевое жилье практически не поступает на рынок, уходя под различные переселенческие программы. А девелоперов власти фактически понуждают строить большие по площади высотные (и, соответственно, дорогие) дома, увеличивая тем самым свою "городскую долю" в стоимостном выражении. (Возникает волнующий, к примеру, социальных очередников 80-х гг., вопрос: почему же тогда не увеличивается количество предоставляемой им жилплощади, которая по-прежнему остается на уровне 400 000 кв. м в год?)

И их будут сносить, а не реконструировать. Особенно в центре. До тех пор, пока это остается "экономически целесообразным" (исходя из представлений городских властей).

Экономические причины понятны. Найти инвестора на серьезную реконструкцию здания, к примеру, площадью 10 000 кв. м и попытаться сохранить при этом свою долю участия практически нереально, а направлять на проект бюджетные деньги неинтересно. Сохранить же в своих (городских) руках эти 10 000 м будет возможно, если после реконструкции здание будет занимать уже 40 000 кв. м. И это сегодня технически возможно даже при сохранении того же пятна застройки и незначительного увеличения высотности, что особенно важно для объектов в центре. Увеличение площади в основном достигается за счет полного изменения внутренней планировки здания и строительства подземных уровней. Подобный подход означает одно - необходимость сноса существующего здания.

"На сегодняшний день пятиэтажки составляют значительную часть жилого фонда Москвы - это 11 000 зданий общей площадью 36 млн кв. м", - пишет газета "Коммерсантъ" в 1994 г.

Ишаки и падишахи

Хрущобы стоят, опровергая своим существованием технические нормы и правила, согласно которым многие из них уже должны были развалиться без всякого вмешательства человека.

"Жилая площадь пятиэтажек - 36 млн кв. м", - подтверждает Валерий Павлинович Шанцевѕ в 2003-м!

Почитайте еще старые газеты:

В общем, и ишак, и падишах живы.

С 1994 г. , когда развернется реконструкция центра города, начнется возвращение жителей в кварталы внутри Садового кольца. Для этого намечается возведение так называемых точечных домов. Другой градостроительный прием, предложенный архитекторами для улиц и переулков старой Москвы, - строительство зданий для переселения в них жильцов соседних домов, которые подвергнутся затем реконструкции и перепланировке.

Состоялось заседание московского правительства по вопросам жилищного строительства

Тот же прием используется в кварталах пятиэтажек, срок службы которых уже истек. До 2000 г. предполагается отселить таким способом москвичей, проживающих на 3 млн кв. м в панельных домах 50-60-х гг.

Такие новостройки не предполагается делать типовыми и многоэтажными. Их высотность определят стоящие поблизости дома, а основным строительным материалом станет, по-видимому, кирпич.

Триллион на переселение из хрущоб

Газета "Известия", 18 февраля 1993 г.

Газета "Куранты", 29 декабря 1995 г.

По распоряжению Виктора Черномырдина Министерство экономики выделит правительству Москвы кредит в 1 трлн руб. Средства предназначены для осуществления начального этапа реконструкции пятиэтажного жилого фонда в столице (20 млн кв. м). Как сообщил мэр Юрий Лужков, кредит будет использован непосредственно на возведение "стартовых" домов для переселенцев из "хрущевок" первой волны.

Пятиэтажки - это стратегический план города, который необходимо выполнить в максимально короткий срок, заявил мэр столицы Юрий Лужков на последнем заседании правительства. Широкомасштабное наступление на хрущобы начнется уже в этом году. На следующий год планируются снос 1 млн кв. м пятиэтажек и строительство новых домов для переселения жильцов из них. Такой план действий утвердило правительство Москвы.

В пятиэтажки выгодно вкладывать деньги

Из интервью вице-мэра Москвы В. П. Шанцева газете "Версты"

Газета "Трибуна", 26 сентября 1995 г.

- Могу сказать, что все утвержденные правительством Москвы задачи будут выполнены. 2010 г. по плану - срок окончания программы, и последняя пятиэтажка будет снесена к этому моменту.

- Валерий Павлинович, выполнима ли эта программа? Не останется ли она лишь на бумаге?

- Ну мы же не домами считаем, а метрами. Скажем так, жилая площадь пятиэтажек - 36 млн кв. м. По программе, принятой в 2000 г., к 2010 г. около 6 млн кв. м из них должны быть снесены.

- Валерий Павлинович, сколько сейчас пятиэтажек в Москве?

Жилищный конвейер

8 июля 2003 г.

В целом по России фонд жилых домов первых массовых серий составляет порядка 250 млн кв. м. В этих квартирах проживает более 15 млн человек.

Застройка Москвы типовыми панельными пятиэтажками (так называемый первый период индустриального домостроения) состоялась в 1956-1968 гг. Тогда было построено сразу 20 млн кв. м пятиэтажек. Вот как говорил Никита Хрущев: "Перед нами стоит проблема - дать людям побыстрее жилье... Примером может служить автомобильный конвейер. Так давайте по примеру машиностроителей, которые добились подобного результата, строить дома тоже с помощью конвейера и пользоваться квартирами по доступной цене". Благодаря легкости возведения таких домов-коробок Москва быстро покрылась пятиэтажками без чердака и подвала, без цокольных этажей и балконов, с совмещенными санузлами и комнатами, пятиметровыми кухнями и потолками 2,40 м.

Всего в Москве насчитывается порядка 36 млн кв. м в пятиэтажках, их которых 6 млн "приговорены" к сносу. Очевидно, оставшиеся 30 млн придется реконструировать. Однако большинство из имеющихся предложений по реконструкции пятиэтажек "несносимых" серий 1-515, 1-511, 1-510 до сих пор так и не было применено на практике. Не работают и варианты с надстройкой мансардных этажей - помимо неминуемого привлечения бюджетных средств они не решают гораздо более важной проблемы морального износа зданий, а именно отсутствия лифтов и мусоропроводов, малого метража и планировки квартир, непригодной для посемейного проживания.

Реконструирована 1 (одна) пятиэтажка

Впрочем, если надо, руководство города так же аргументированно докажет, что сносить дома - тоже выгодно. К примеру, вице-мэр Валерий Шанцев не раз говорил, что "из хрущевок жилье XXI века не сделаешь".

Трудно поверить, но на сегодняшний день в Москве существует фактически единственный пример успешно проведенной реконструкции пятиэтажки - работа НПП "Тема" по адресу Химкинский бульвар, Инспектировавший объект мэр города Юрий Лужков отметил, что для городского бюджета подобная реконструкция могла бы обходиться на 21 млн руб. дешевле по сравнению со строительством нового дома, а массовая поквартальная реконструкция сократила бы расходы на строительные работы еще на 10%.

Но почему-то это Да - да? или да - нет? так и срывается с языка, когда слышишь о росте цен на московские квартиры. Риэлторы в один голос твердят о тенденции постоянного роста цен (это и понятно: отложенный спрос им не нужен). Эксперты рынка недвижимости тоже говорят об увеличении ценовых показателей, но с осторожностью добавляют: рублевая динамика уже три месяца без изменений, рост долларовых цен является лишь компенсацией ослабления американской валюты, а реальные цены (с исключенной инфляцией доллара) вообще понижаются. Пожалуй, это разнонаправленное движение цен можно считать главным трендом осени. К зиме, утверждают опрошенные Интерфакс-Недвижимость аналитики, ситуация станет более определенной: по их прогнозам, ежемесячный рост цен будет находиться в пределах 1-2%.

Жители, по идее, могут вспомнить о такой штуковине, как капитальный ремонт зданий, который теоретически необходимо проводить каждые 15 лет. Однако в Москве, по словам Шанцева, начиная с 1993 г. объемы работ по капремонту резко сократились, а последние три года капремонты не проводились вообще. Ежегодно выделяемые для этих целей 8 млрд руб. тратятся на так называемый выборочный ремонт: починить кровлю, заменить лифты, подкрасить фасад.
Помните, в фильме Я шагаю по Москве герой Евгения Стеблова звонит своей невесте и интересуется, любит ли она его. Да! - отвечает девушка. Да - да? или да - нет?, - не успокаивается жених. Скажете, занудство

С начала осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка - начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или на самом деле продолжается их завуалированное снижение, - говорится в отчете центра Индикаторы рынка недвижимости.

Условный рост
Москва, в отличие от большинства городов России, пока продолжает считать цены на недвижимость преимущественно в долларах. Продавцы теперь указывают цены в рублях, как велит закон, однако это мало понятно покупателям, которые привыкли к более лаконичным цифрам на ценниках. В результате на одном рынке смешались цены в рублях, долларах, евро, условных единицах (чей курс колеблется в зависимости от пожеланий продавца) - это запутывает и потребителей, и аналитиков. В такой ситуации довольно сложно проследить, что же происходит с ценами на самом деле - они растут, снижаются или остаются на прежнем уровне.

Рост цен на жилье по итогам октября, несмотря на продолжающееся падение курса доллара, был отмечен во всех сегментах жилой недвижимости, - рассказал управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Все опрошенные ИФ-Недвижимость продавцы (в лице застройщиков и риэлторов) констатируют рост цен.

На рынке новостроек Москвы в течение прошедшего месяца во всех ценовых сегментах рынка отмечен прирост цен, а средняя стоимость квадратного метра столичных новостроек в октябре перешагнула рубеж в 4 тысячи долларов, - добавляет руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

Другие аналитики подтвердили повсеместный рост и уточнили, как, по их мнению, обстоят дела в различных сегментах московских новостроек и вторички.

Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век Сергей Лядов отметил, что подорожали на 1%-3% дома бизнес-класса и de luxe. Не прекращается небольшая коррекция цен и на низкокачественное жилье. В некоторых случаях она составляет 5%-10%.

По нашим данным, в октябре никакого снижения цен на вторичном рынке жилья в столице зафиксировано не было, - сообщил директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков. - Падение курса доллара только стимулировало рост цен. Для примера, только за последнюю неделю октября в Москве цены увеличились на 0,95%, а в Московской области на 0,45%. Долларовый прирост цен только положительный.

Однако у экспертов, не работающих в риэлторских компаниях, мнение другое. Они уверены, что никакого роста средних цен нет.

По данным компании Квартал, средняя цена квадратного метра на рынке жилья повышенной комфортности Западного и Юго-Западного округов столицы, располагаемых в пределах МКАД, выросла как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, - рассказал директор по маркетингу и продажам Квартала Сергей Лушкин. - В сравнении с долларовой стоимостью кв. метра, рублевая цена увеличивается немного медленнее. За последний месяц ее рост составил 0,9% (в долларах - 1,5%). Это связано с изменениями в соотношении курса доллара и рубля. Несмотря на это, уже второй месяц подряд рост рублевых цен остается стабильным.

При этом Г.Стерник отмечает: Реальные цены, которые мы вычисляем с 1995 года как цены с исключенной инфляцией доллара, конечно, понижаются.

Если говорить об уровне цен предложения, то есть номинальных ценах, ничего существенного пока не происходит, - уверен главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. - После незначительного (до 3-5%) снижения цен весной-летом этого года происходит их восстановление до уровня декабря 2006 года и чуть выше. Пока не обнаружим постепенное повышение до уровня 3-5% от декабря, продолжаем говорить о стабильности.

А специалисты Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY уверены, что в последнее время продавцами недвижимости была развернута массированная PR-компания. По мнению аналитиков, пиарился именно начавшийся на столичном рынке рост цен, которого на самом деле не было.

Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает, скорее, колебательный режим поведения цен в коридоре 102-104 тысячи рублей за метр, - говорится в ежемесячном исследовании экспертов Аналитического центра ирн.ru. - Причем некоторые люди могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.

Большинство аналитиков в своих исследованиях говорят о ценах предложения, а не ценах на реально купленные квартиры. В базах данных столичной недвижимости присутствует немалое количество жилья с совершенно неадекватными ценами, которое никто не покупает. В октябре российские блоггеры (из самых разных регионов) очень активно обсуждали фотографию однокомнатной квартиры, которая предлагалась к продаже в Москве. Маленькая, убогая, нуждающаяся в ремонте, однокомнатная хрущевка рядом со станцией метро Китай-город была выставлена на продажу в одном из столичных риэлторских агентств за 540 тысяч долларов. Из блога в блог передавались не только фотографии этой квартирки, но и фотографии той недвижимости, которую можно на эти деньги купить за рубежом. Там присутствовали виллы на Карибах, квартиры в Брюсселе и домики в Австрии.

Предложение без спроса
Не только неразбериха в денежных единицах повлияла на то, что на столичном рынке создалась видимость повышения цен.

Сейчас московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии, - отмечают аналитики Информационно-аналитического агентства RWAY. - Из-за цен на жилье, неадекватных доходам подавляющей части населения, число сделок остается на крайне низком уровне при большом числе предложений. Реальные сделки совершаются с дисконтом относительно цен предложения.

Трудно сказать, насколько достоверны были сведения - действительно ли сильно нуждающуюся в ремонте квартирку продавали более чем за полмиллиона долларов. Но то, что на столичном рынке много невостребованных квартир по завышенным ценам - это факт. Несколько ненормальных квартир попадают в базы - и готово: провоцируют очередной виток роста цен, несмотря на то, что рост этот только в воображении хозяина квартиры или агента.

Кризиса еще нет, а последствия уже есть
Когда в США разразился ипотечный кризис, большинство специалистов уверяло, что России такой кризис не грозит. Доводом служил тот факт, что в США ипотечных сделок совершается порядка 80% от общего числа, а у нас не более 15%.

Когда цены предложения (номинальные цены) стабильны или чуть снижаются - цены сделок уходят от них вниз на 3-5-10%. Когда цены предложения повышаются - цены сделок приближаются к ним, - уверен Г. Стерник. Только в моменты дикого роста цены сделок выше, чем цены предложения, отмечает аналитик.

Ипотечные ставки российских банков, которые до известных событий в США, постоянно снижались, теперь начали расти. Условия кредитов стали более жесткими. В частности, о предложениях кредита без первоначального взноса, теперь можно вообще забыть.

Кризиса ипотечного кредитования в России пока и правда не намечается, однако эхо американского уже отозвалось на нашем рынке недвижимости.

Некоторые банки на словах не отказываются кредитовать строящиеся жилые комплексы в Москве, а на деле находят повод для вежливого отказа. Дальше будет хуже. Как стало известно ИФ-Недвижимость из информированных источников, в ближайшее время стоит ждать повсеместного повышения ставок на 1,5-2%.

Серьезно усложнилась процедура оформления ипотечного кредита, особенно в части проверки банком платежеспособности заемщика. Например, ВТБ (хотя не декларирует введения новых правил), теперь требует от потенциального заемщика привести поручителя, у которого белая зарплата не менее, чем у самого заемщика.

Доля покупок совершаемых клиентами МИАН-агентство недвижимости с применением ипотеки составляет около 30% на первичном рынке и около 40% на вторичном рынке, - рассказал Алексей Кудрявцев. - Со временем доля ипотечных сделок будет продолжать постепенно увеличиваться.

По оценке столичных экспертов, доля ипотечных сделок на столичном рынке жилья колеблется в широком диапазоне - от 10 до 40%.

По данным Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, на сегодняшний день сделки ипотечного кредитования в Москве составляют до 30% на вторичном и до 20% на первичном рынках.

Однако собеседник ИФ-Недвижимость подчеркивает, что банки, заботясь о качестве кредитного портфеля, сейчас уделяют вопросу отбора клиентов особое внимание. Ужесточение требований к платежеспособности заемщиков сужает круг лиц, которые потенциально могли бы стать заемщиками, но вместе с тем растет категория людей, которые соответствуют требованиям банков, - отметил он.

В третьем квартале объемы ипотечного жилищного кредитования продолжали увеличиваться, однако в случае существенного удорожания финансовых ресурсов для банков или их нехватки, рост объемов ипотечных сделок на рынке недвижимости может приостановиться, - считает Владислав Луцков.

Но повышение стоимости заемных денег может значительно сократить их число и соответственно покупательскую активность.

Согласитесь, говорить об ипотеке как о продукте массового использования пока рано. С учетом прогнозируемого роста цен на жилье и ужесточения условий кредитования ипотека сможет еще долго оставаться штучным товаром.

По данным Сити-XXI век, доля ипотечных сделок на рынке составляет около 20-25%, в компании Blackwood считают, что в настоящее время на рынке жилья Московского региона с использованием ипотеки приобретается порядка 15% жилья, а доля ипотечных сделок в компании Квартал составляет 10%.

По мнению С.Лядова, до конца года рост цен на недвижимость несколько превысит уровень инфляции. Заметим, что по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат) на 6 ноября, в октябре 2007 года инфляция выросла до 1,6% против 0,8% в сентябре 2007 года, а показатель инфляции за январь-октябрь 2007 года составил 9,3%.

После выборов цены на жилье пойдут вверх
Несмотря на неразбериху с ценами в октябре, большинство экспертов уверенно говорят о дальнейшем росте. С оговоркой: сегодня на московском рынке нет предпосылок как для резкого роста, так и для заметного снижения цен.

В компании Квартал полагают, что в ближайшей перспективе квадратные метры в столице будут дорожать не более чем на 1% в месяц. В то же время В.Луцков отмечает: По нашим прогнозам, до конца года цены на квартиры, например, в новостройках будут увеличиваться со среднемесячным темпом около 2%, а на вторичном рынке при стабильном спросе сохранится рост цен на 1-2% в месяц. Дальнейшего же снижения курса доллара сопоставимыми темпами (на 30-50 копеек в месяц) ждать не следует, поэтому и снижения реальных цен на столичное жилье не предвидится.

Еще значительнее - на 10-12% - по прогнозам экспертов, может подорожать жилье элитного сегмента.



Главная --> Публикации