Главная --> Публикации --> 30 тысяч одних председателей... Клиентские истории: вторая жизнь старого дома Назад в футуристическое Пульс города. западный округ в лидерах Эффективная ставка не дала эффекта

Эти и другие вопросы задавали наши читатели во время прямой линии юристам по земельным вопросам Михаилу Фомину и Олегу Рощупкину.

Что делать, если землеустроительная организация выставляет вам многотысячный счёт за межевание?
Как оформить землю в собственность?

- Согласно статье 397 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, являющиеся физическими лицами (коим вы являетесь), уплачивают земельный налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом. Таким образом, если налоговое уведомление об уплате земельного налога вам не направлялось, то у вас и нет оснований для уплаты этого налога.

Денежный вопрос
- Живу в посёлке Заречный (Ленинский район) - вот уже два года не приходят извещения об уплате налогов. Что делать?

- Заключили с геодезистами договор на межевание 6 соток. Мы платим 10 тыс. руб. А как же разговоры о том, что плата не превысит 450 руб.?

В практике имеют место случаи, когда налоговые инспекции с задержкой присылают уведомления за прошедший период, включив в него пеню за несвоевременную уплату. В таком случае вы вправе не платить пеню, имея доказательства, что уведомление не было направлено вам вовремя. Рекомендуем для этого сохранять почтовый конверт, в котором пришло уведомление. На конверте должна быть почтовая отметка о дате направления уведомления и о дате поступления данного письма в ваше почтовое отделение. Также рекомендуем не полениться поинтересоваться в налоговой инспекции причиной, по которой не приходят уведомления об уплате земельного налога.

- Слышала, что с 1 марта следующего года предполагается какое-то послабление по оформлению земельного кадастра и свидетельства о праве на собственность. Имеет смысл подождать этого срока?

- Согласно закону О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства, ныне действующему в Московской области, межевание должно стоить не более 450 рублей за одну сотку и не превышать 7000 рублей за весь участок. Если землеустроительная организация требует с вас дополнительные деньги - это неправомерно. Вы можете написать жалобу в Министерство экономики Московской области, которое уполномочено рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьёй 14. Кодекса об административных правонарушениях РФ, а именно: действий, связанных с нарушением установленных законом тарифов и цен. За указанные правонарушения законом предусмотрен достаточно внушительный денежный штраф.

Проверить, правильная ли цифра указана в налоговом извещении, или подсчитать самостоятельно сумму налога, в случае если квитанция так и не дошла до вас, можно следующим образом: кадастровую стоимость 1 кв. м земли* умножьте на общую площадь участка в кв. м и на указанную в таблице налоговую ставку.
30 октября 2007 года вступают в силу поправки к федеральному закону о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями. В соответствии с ними цена выкупа земли в собственность не должна превышать 20% от кадастровой стоимости участка. При этом установление выкупной цены земли делегировано региональным властям. Учитывая особый статус Москвы и Санкт-Петербурга, в этих городах ставка будет выше: 20% от кадастровой стоимости. Более того, по решению московских властей, при условии смены профиля предприятия потенциальным собственникам участков придется платить дополнительные 80% - то есть в общей сложности 100% от кадастровой стоимости.

- Скорее речь идёт о Федеральном законе О государственном кадастре недвижимости. Однако закон ещё не действует, поэтому комментировать что-либо сложно. Возможно, будут приняты меры по проведению кадастрового учёта земельных участков без соблюдения некоторых правил, действующих в настоящее время. Если время вас не поджимает (вы не планируете продавать участок или совершать с ним какие-либо иные сделки), можете подождать вступления в силу указанных изменений в законодательстве.

Участки под предприятиями обрели цену
Закон О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности 30 октября 2007 года вступает в силу. Это означает, что уже на этой неделе владельцы предприятий могут начинать оформление участков под предприятиями в собственность или аренду.

Эксперты, опрошенные Интерфакс-Недвижимость, расходятся в оценках грядущих перемен на земельном рынке столицы.

Те, кто стал собственником до вступления в силу Земельного кодекса и не собирается откладывать в долгий ящик оформления участка по новому закону, могут воспользоваться преференциями: дело в том, что до 2010 года владельцы предприятий смогут стать собственниками земли на льготных условиях - за 2,5% от кадастровой стоимости участка. Впрочем, эти послабления касаются только городов с населением не более 3 млн человек. Потенциальных землевладельцев Москвы и Санкт-Петербурга ждут менее заметные скидки: они смогут выкупить землю за 20% от кадастровой стоимости. И только в том случае, как пояснил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк, если они оформили участок в собственность в процессе приватизации и не собираются в дальнейшем перепрофилировать предприятия.

Справиться с этой задачей они должны до 1 января 2010 года: в противном случае их ждет штраф в размере от 20 до 100 тысяч рублей (такая мера наказания за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях).

Введение нового закона, как утверждают в МЭРТ, позволит промышленникам минимизировать расходы на выкуп земель в 4 раза (еще в 2006 году совокупные затраты промпредприятий РФ на эти цели составляли 736,5 млрд рублей). Суть в том, что сразу после принятия Земельного кодекса в 2001 году всем предприятиям было предписано выкупить участки, которыми они владели на правах бессрочного пользования, или оформить аренду до 1 января 2004 года, но выкупные цены оказались неподъемными для 75% собственников предприятий - это обстоятельство заставило продлить право бессрочного пользования землей до 2008 года и пересмотреть ставки выкупа. МЭРТ настаивало на ставке 5% от кадастровой стоимости, для Москвы и Санкт-Петербурга - 20 процентов (при ставке аренды на уровне 3% в год). Представители бизнеса мечтали о 1-2%. Сошлись на компромиссном варианте в 2,5% от кадастровой стоимости.

Другие собственники до 1 января 2010 года будут выкупать землю по 5-30 ставок земельного налога за единицу площади участка (в городах с населением более 3 млн), по 5-17 (при численности жителей от 0,5 до 3 млн), по 3-10 (если число жителей не превышает полмиллиона человек). По прогнозам Минэкономразвития, владельцы промышленных предприятий в целом по стране (исключая Москву и Санкт-Петербург) потратят на выкуп земельных участков чуть более 46 млрд рублей. В столицах этот показатель (а соответственно, и объем бюджетных поступлений) составит около 145 млрд рублей.

Московская земля будет выставлена на продажу.
Ни для кого не секрет, что столичные власти до последнего времени предпочитали не торговать земельными участками, а сдавать их в аренду. С момента принятия Земельного кодекса владельцами участками под предприятиями, расположенными в Москве, стало всего около двухсот собственников. Реализовать свои права они сумели либо через суд, либо приобретая участки, находящиеся в федеральной собственности.

Заметим, что закон разрешает оставаться арендаторами только тем предпринимателям, у которых нет финансовых возможностей выкупить земельный участок под приватизированным предприятием. Годовой размер арендной платы земельных участков варьируется в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. За аренду земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте - 1,5% от кадастровой стоимости. За взятые в аренду сельхозземли - 0,3% кадастровой стоимости. Власти субъектов РФ вправе определять размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Ситуация должна измениться, сейчас муниципальные власти, в том числе и Москвы, стараются следовать федеральному законодательству, - считает управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова. - Кроме того, хронически дефицитный бюджет Москвы сможет в результате продажи земель привлекать сотни миллионов долларов ежегодно.

Но в преддверии вступления в силу федерального закона городские власти объявили о смене курса. Как сообщил глава департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев, в ближайшие три года на продажу будет выставлено 7500-8000 га, а за пять лет эта цифра может достигнуть 12 тыс. гектаров. При этом В.Дамурчиев признал, что из 108 тыс. га, которые занимает Москва, только 27 тыс. га вовлечено в экономический оборот.

Стоит отметить, что к 2009 году кадастровая стоимость земли в Москве увеличится в 1,5-2 раза. Напомним, на сегодняшний день минимальная кадастровая стоимость участков под предприятиями в Москве составляет 958 рублей за кв. метр, максимальная - 46 686 рублей за кв. м. (без учета повышающих коэффициентов). Цена зависит от расположения кадастровых кварталов (их в столице 1596).

Естественно, ставки выкупа в Москве отличаются от действующих в других регионах РФ. Как ранее сообщил руководитель столичного департамента имущества Владимир Силкин, обновленный федеральный закон будет действовать по следующей схеме: 20% от кадастровой стоимости участка при условии сохранения профиля предприятия и 100% (20+80) от кадастровой стоимости при перепрофилировании предприятий.

Во-первых, они в принципе не смогут выкупить участок, если он попадает под постановление правительства Москвы от 19 июня 2007 года об ограничениях и обременениях (территории особо охраняемых зон, участки в границах техзон, строящихся и проектируемых линий метро, санитарно-защитных зон, историко-культурных заповедников, участки для государственных и городских нужд). Во-вторых, им придется участвовать в открытых аукционах (этот механизм начнет действовать с начала 2008 года, он заменит практику проведения инвестиционных торгов). По словам Ю. Росляка, с нового года форма участия в аукционах заметно упростится, не нужно будет предоставлять множество документов.

Покупка или аренда: что предпочесть
Механизм выкупа собственниками предприятий земельных участков под ними понятен. Что касается допуска покупателей (арендаторов) земли под застройку, здесь схема иная.

Вопрос о том, что станет предметом торгов - право собственности или право аренды - в тех случаях, когда речь идет о земельных участках, предназначенных под строительство отдельных объектов (торговых и офисных центров, гаражей, спортивных объектов и пр.), все еще остается открытым. Правительство Москвы ответит на него в ближайшее время.

С победителем торгов на комплексную застройку будет заключаться договор на развитие застроенной территории.

Правда, если идти по этому пути, то покупка земли станет обременительной для владельцев, поскольку кадастровая цена освоенного участка выше, чем пустого. Получается, что застройщики (потенциальные собственники земли) должны будут сначала заплатить за право аренды, а потом и за выкуп в собственность.

В одном из недавних интервью глава тендерного комитета Москвы Геннадий Дегтев сказал: Не вижу смысла для города продавать свою землю в собственность, пока на ней ничего не построено. Мне кажется, более разумный вариант - аренда земельного участка с последующим оформлением прав собственности.

Не могу сказать, кто в Москве однозначно проиграет, но много проблем будет у инвесторов и девелоперов. Могут проиграть собственники предприятий, которые имеют какой-то объем земли, но который город будет стараться уменьшить. Данный закон, к сожалению, не учитывает интересы всех участников рынка.

Последствия вступления в силу поправок к федеральному закону о выкупе земель ИФ-Недвижимость прокомментировал Игорь Фетисов, заместитель генерального директора группы компаний М.О.Р.Е.-Московская недвижимость: В двух словах сложно сказать, в какую сторону изменится ситуация. Одним участникам рынка от этого закона станет лучше, его значение для других пока не понятно, третьим от закона станет хуже. Плохо то, что появляются дополнительные расходы, связанные с необходимостью получения документов. Кроме того, есть риски с проведением конкурсов, поскольку механизм проведения трудно назвать прозрачным. Выигрывают администрации регионов, устанавливающие стоимость.

В свою очередь, директор юридического департамента Инвестиционной Группы Sesegar Дмитрий Цыбанков считает, что ни один новый инвестор не получит ни одного участка в промке, там будут только девелоперские компании, близкие в городской администрации. Поэтому, по мнению Д.Цыбанкова, затраты на выкуп земель не отразятся на себестоимости строительства, но приведут к вытеснению с этого рынка некоторых компаний. Останутся только 50 крупных девелоперов, - полагает эксперт.

Эксперты высказывают опасения, что при существующем дефиците земли в столице девелоперам придется выходить на территорию промзон. В этом случае избежать перепрофилирования расположенных там предприятий вряд ли удастся - это значит, что за выкуп участка придется платить горазд больше. По мнению Е. Земцовой, это может привести к повышению себестоимости строительства на 5-10%.

Дублер Волгоградского проспекта на участке с Третьего транспортного кольца до МКАД будет построен в Москве в ближайшие пять лет.

В ближайшее время в Москве появится дублер Волгоградского проспекта, об этом говорится в пресс-релизе комплекса городского хозяйства столицы. Скопление машин на этом участке дороги наблюдается почти круглые сутки. Одну из самых загруженных транспортных артерий города, ведущую в центр мегаполиса с юго-востока, планируют разгрузить уже к 2012 году.

Строительство дублера Волгоградского проспекта даст возможность улучшить транспортное обслуживание районов Люблино, Печатники, Марьино, Братеево, а также позволит разгрузить Волгоградский проспект и участок на МКАДе между Волгоградской и Бесединской транспортными развязками, говорится в пресс-релизе.

Пробки на Волгоградском проспекте, одной из самых загруженных автомагистралей города, возникают практически ежечасно На сегодня Волгоградский проспект является одной из самых загруженных автомагистралей города. Пробки на этом участке дороги, ведущей на юго-восток, возникают практически ежечасно.

Так, в планах правительства Москвы завершение реконструкции Ленинградского шоссе и продление проспекта Маршала Жукова до МКАД. По мнению столичных властей, эти меры позволят существенно сократить пробки на данных направлениях и уменьшить нагрузку на Кутузовский проспект и Волоколамское шоссе.

Проблема пробок обсуждается в городе довольно давно. В связи с постоянно растущим числом автомобилей, ежегодный прирост которых составляет до 200 тыс. единиц, градостроителям требуется прилагать все больше усилий для того, чтобы облегчить движение по столичным трассам.

На строительство дублера Кутузовского проспекта московские власти планируют выделить из бюджета города 6,5 млрд рублей. Об этом сообщает РИА Новости со ссылкой на заявление руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы Марины Оглоблиной.

Кутузовский проспект также обзаведется дублером, который планируется завершить к 2010 году. Этот проект существует с 2003 года. Ожидается, что первая часть такой трассы будет проложена от Международного делового центра Москва-Сити до Минской улицы, а вторая от Минской улицы до Аминьевского шоссе.

Кроме того, в ближайшее время в столице начнется строительство Четвертого транспортного кольца от Волгоградского проспекта до Дмитровского шоссе, что, как отмечается в документе, улучшит транспортное обслуживание Юго-Восточного, Восточного, Северо-Восточного и Северного округов, а также снизит интенсивность движения по Садовому кольцу, Третьему транспортному кольцу, Дмитровскому шоссе, проспекту Мира.

Правительство Москвы выступило с инициативой сделать дублер Кутузовского проспекта платным. Также сообщалось, что проект будет осуществлен не только за счет средств федерального и городского бюджетов, но и с помощью частных инвестиций.

Как сообщает ИТАР-ТАСС со ссылкой на заявление руководителя Москомархитектуры Александра Кузьмина, такое решение было вызвано нехваткой средств для реализации проекта.

А вот строительство дублера Ленинского проспекта направления, ставшего притчей во языцех для автовладельцев, отложено на неопределенный срок.

Первоначально планировалось в 2005 2006 году закончить разработку необходимой проектной документации, а затем начать само строительство магистрали.

Этот дублер должны были построить на участке от Третьего транспортного кольца до улицы Островитянова.

Кузьмин также добавил, что в настоящее время столичные власти пытаются решить проблему нехватки денег и продолжают искать выход из этой ситуации.
Мощный стимул развитию рынка коммерческой недвижимости Казани дал случившийся пару лет назад 1000-летний юбилей. К знаменательной дате в городе были построены новые торговые центры, гостиницы и т. п. Сейчас по обеспеченности торговыми площадями Казань находится чуть ли не на 1-м месте среди российских городов но это смотря как считать.

По словам руководителя Москомархитектуры, дублер Ленинского проспекта будет достроен не на средства городского бюджета, а за счет частных инвесторов.

Андрей Гируцкий, заместитель гендиректора Единой арендной системы, подсчитал, что уже в начале 2007 г. в Казани около 0,5 млн кв. м в магазинах и торговых центрах было не востребовано арендаторами. На рынке в избытке помещений площадью от 50 до 200 кв. м, отмечает эксперт. Правда, добавляет он, предложений в 7000-10 000 кв. м, да еще в удачно расположенных объектах, практически нет. Это значит, что для ритейлеров, работающих в формате гипермаркет, приход на рынок проблематичен, делает вывод Гируцкий.

Насыщен, да не совсем
По информации Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR), к качественным торговым объектам Казани можно отнести 33 ТРК общей площадью около 990 000 кв. м. Многочисленные объекты стрит-ритейла консультанты в расчет не принимают, а зря. Большинство экспертов прямо говорят о перенасыщении рынка торговых площадей.

Казань и Татарстан в целом один из приоритетных регионов для Castorama. Мы, безусловно, планируем открыть здесь наши гипермаркеты, рассматриваем предложения по потенциальным площадкам. Однако говорить о конкретном проекте и дате открытия преждевременно, сообщил Олег Писклов, гендиректор Касторама Рус. Лента свои планы по выходу в Татарстан не комментирует.

Сейчас в Казани есть Рамстор, Вестер, Obi, Перекресток, а также местный сетевой гипермаркет Бахетле. По информации участников рынка, в Татарстан собираются также петербургская Лента и британская Castorama.

Перспективы рынка торговой недвижимости эксперты видят в его децентрализации (девелоперы будут обустраивать не только Казань, но и близлежащие города), развитии новых форматов и экспансии ритейловых сетей. Как результат, в регионе должно появиться значительное предложение качественных объектов, привлекательных для арендаторов. Отток последних из низкокачественных магазинов усилится, в итоге произойдет дифференциация ставок: аренда невостребованных помещений подешевеет. Перетекание арендаторов в современные ТЦ эксперты наблюдают уже сейчас.

Местные игроки считают, что ресурс для роста рынка торговой недвижимости это развитие новых форматов. Леонид Рахимов, гендиректор УК Сити-Центр, считает, что слабо развит формат дисконт-центров, где бы покупатели могли приобретать товары известных марок по сниженным ценам. По его мнению, рынок перенасыщен невостребованными площадями и не насыщен востребованными. Он считает, что Казани одинаково нужны как крупные торговые форматы вроде IKEA и Парк-Хауса, так и магазины шаговой доступности эта ниша в городе также почти никем не занята.

Однако, уточняют эксперты, позиции стрит-ритейла пока еще сильны. Если речь идет об удачно расположенных помещениях на первой линии и в проходном месте, то ставки аренды в них могут достигать и $100 в месяц за 1 кв. м, говорит Валиахметов. А уж если дело доходит до продажи, то с покупателя за 1 кв. м такой недвижимости могут запросить и $3000 при средней цене продаж $1200 за 1 кв. м.

После открытия в центре города ТЦ Кольцо рост ставок на соседней бутиковой ул. Баумана остановился, площади в отдельных торговых точках даже подешевели, приводит пример Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН Мегалит. Торговые коридоры с вводом качественных площадей теряют популярность, ставки здесь постепенно снижаются, дополняет директор АН Сувар-Недвижимость Алексей Бастраков.

Прочь из Казани
В числе перспективных для девелопмента направлений эксперты называют строительство ТЦ в городах Татарстана с населением 100 000-500 000 человек, где рынок коммерческой недвижимости только начинает развиваться.

Алексей Бастраков говорит, что снять 1 кв. м в современных ТЦ можно от $20 до $200 в месяц. А средняя ставка аренды в стрит-ритейле находится в пределах $30-50.

В начале 2008 г. в Елабуге планируется сдача первого современного многофункционального комплекса общей площадью 9600 кв. м. Девелопер Амид из Казани. В Нижнекамске планируется построить ТРЦ Сити Молл общей площадью более 18 000 кв. м. Управляющая компания Premium Group.

В 2006 г. в Набережных Челнах уже было введено три крупных современных ТЦ (Омега, Палитра, Торговый квартал) общей площадью более 100 000 кв. м. В мае 2007 г. в г. Альметьевске открылся ТЦ Панорама общей площадью 23 100 кв. м. Управляет ТЦ компания Ross Management.

Директор АН Валери Валерий Абсалямов добавляет, что теперь в Казани будут строиться в основном многофункциональные объекты. Эксперт видит в этом попытку девелоперов минимизировать риски.

Многое в одном
Еще одна новая тенденция стремление девелоперов сделать возводимые объекты многофункциональными. Все чаще новые проекты включают разные составляющие: торговую, офисную, гостиничную, развлекательную и даже жилую. К примеру, в ТРЦ Родина офисные, торговые помещения и зона развлечений, в Международном бизнес-центре соседствуют офисные и жилые помещения, в Bauer Рlaza гостиница и офисы.

Офисы: лучше меньше и дальше
Рынок офисов Казани, так же как и сегмент ритейла, уже пережил фазу активного насыщения и теперь близок к застою. Предложение по сдаче в аренду значительно превышает спрос, что характерно как для низкоклассных, так и для качественных офисных объектов. Эксперты затрудняются в прогнозах, когда рынок сможет освоить имеющийся излишек офисных площадей.

Консультант CWSR Елена Стрюкова считает, что в уже действующих ТЦ управляющие компании будут усиливать развлекательный компонент в сложившейся ситуации они ищут конкурентные преимущества и борются за посетителей. По мнению Гируцкого, в Казани уже идет оттягивание покупательских потоков в наиболее крупные торговые центры с сильной досуговой составляющей. Сейчас наилучшую посещаемость можно наблюдать в Меге и Тандеме, утверждает он. Хотя, признается эксперт, там немало и праздно шатающейся публики. В Мегу, к примеру, молодежь идет в основном на каток, уточняет он.

По данным компании Penny Lane Realty, в Казани насчитывается более 50 качественных офисных центров общей площадью около 300 000 кв. м. Из них класс А занимает 67%, В 33%. Разброс цен на помещения в этих классах не превышает 20%.

Гируцкий говорит, что казанские девелоперы стали возводить бизнес-центры, не изучив потребности рынка, поэтому сейчас испытывают трудности со сдачей их в аренду. В центре города практически на каждом офисном здании висит банер Сдается в аренду. И такая ситуация в Казани уже года три, отмечает он.

Риэлторы говорят, что к осени арендаторы оживились. Летом ставки в невостребованных местах снизились на 15%. Если оживление продлится и дальше, то ставки могут снова подрасти хотя бы до уровня начала года.

В 2006 г. были введены 15 новых бизнес-центров, увеличивших общий объем офисных площадей на 78 000 кв. м. В запланированных к вводу в 2007 г. еще 10 офисных зданиях общей площадью 68 000 кв. м в настоящее время завершается отделка.

Цены продаж, как и ставки аренды, зависят от качества площадей и уровня предлагаемых услуг. По информации Валиахметова, качественные площади могут быть проданы и по 60 000 руб. за 1 кв. м, а невостребованное помещение с плохой отделкой не уйдет и за 40 000 руб. Риэлтор отмечает также, что на рынке сделок по аренде по-прежнему больше.

По словам Валиахметова, большинство заявок от арендаторов традиционно приходится на маленькие офисы площадью по 10-20 кв. м. По данным Мегалита, в центре города кабинеты с недорогой отделкой сдаются начиная от 500 руб. за 1 кв. м в месяц, средняя ставка аренды по центральному Вахитовскому району составляет 700 руб. Самая дорогая аренда в офисной части Сувар Плазы 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Валиахметов.

Востребованы улицы Чистопольская и Амирхана в Ново-Савиновском районе. Спрос на офисы здесь сильно возрос с вводом моста Миллениум через реку Казанку, благодаря чему проблемы транспортной доступности были частично решены, рассказывает Валиахметов.

Сейчас эксперты наблюдают тенденцию к децентрализации офисного рынка. Новые офисные объекты, такие как Bauer Plaza, Международный бизнес-центр, МФК на пр-те Декабристов, МФК на ул. Ямашева строятся в удаленных от центра города Ново-Савиновском и Московском районах.

Перспективы заполнения офисов высоких классов местные игроки оценивают неоднозначно. Наплыва арендаторов в высококлассные офисы нет, делится наблюдениями Бастраков. Хотя признает, что такие помещения медленно, но заполняются. Трудно сказать, как скоро рынок сможет поглотить весь представленный на рынке объем качественных офисов. Скорее всего на это потребуется 2-3 года, за это время в Казань придут новые арендаторы филиалы федеральных и международных компаний, предполагает Бастраков.

Правда, престижное месторасположение для казанских арендаторов остается важным. Интерес к центру города не иссякает, хотя разместиться там можно с меньшим комфортом мало парковок, частые пробки, добавляет он. Заявок на Вахитовский район немало, подтверждает риэлтор АН Альянс-Недвижимость Лилия Поликарпова, хотя ставки здесь на 20% выше, чем в других районах.

Стрюкова оценивает ситуацию более позитивно: Вместо ожидаемых к середине 2007 г. 46% свободных площадей рынок показывает сейчас 32%. А доля готовых вакантных площадей высоких классов, по ее данным, равна 12%. Стрюкова убеждена, что в будущем невостребованных офисов класса С будет еще больше. Уже сейчас идет отток арендаторов из старых зданий в новые бизнес-центры.

Крупные объекты исключительно офисного назначения вряд ли будут строиться в обозримом будущем, прогнозирует Валиахметов. Доля невостребованных площадей на уровне 30-40%, это тревожные цифры, считает он.

Валиахметов отмечает, что на рынке есть спрос и на складские помещения в 1000-2000 кв. м, и на небольшие отсеки площадью 200-300 кв. м. В основном клиентам требуются качественные площади 1000-3000 кв. м. Такие помещения нужны крупным российским сетевым компаниям, а также местным дистрибуторам. Разброс ставок аренды на рынке очень велик от 100 до 450 руб. в месяц за 1 кв. м. Сделка же, как правило, заключается по более низкой цене, рассказывает Бастраков.

Склады: успеть первым
Дефицит качественных складских площадей ощущался в Казани долгие годы, но, как считают опрошенные Ведомостями аналитики, в недалеком будущем ситуация может измениться коренным образом.

Сейчас специалисты констатируют оживление инвесторов в складском сегменте. На разных стадиях готовности находятся три крупных объекта. Во-первых, комплекс местного девелопера Поволжской логистической компании. Его первая очередь в 15 400 кв. м уже построена и сдана в аренду. Во-вторых, строящийся RDS Developments Q Парк Казань (230 000 кв. м, инвестор Quinn Group). Третий объект склад площадью около 120 000 кв. м Национальной интендантской компании. Сейчас на участке ведутся работы по проектированию, площадка готовится к строительству.

Среди причин отсталости складского сегмента Бастраков отмечает несоответствие затрат на строительство и низких арендных ставок, что приводит к долгой окупаемости объектов. Поэтому, говорит он, казанские инвесторы сначала осваивали рынки с более высоким уровнем доходности и меньшим сроком окупаемости торговой и офисной недвижимости.

Начало строительства Драйва намечено на IV квартал этого года. Сдача первой очереди в 30 000 кв. м обещана в середине 2009 г., всего комплекса к концу 2010 г. началу 2011 г.

Еще два проекта были недавно анонсированы. Один из них логистический комплекс Драйв общей площадью 100 000 кв. м. По словам Григория Корнилова, гендиректора Драйва (логистической компании, которая впоследствии будет управлять комплексом), объем инвестиций в проект около $40 млн. 30% из них собственные средства Драйва, остальное привлеченные, в том числе от иностранных инвесторов, которых Корнилов не называет. По его словам, сейчас проект находится на стадии проектирования и согласования документации. Земельный участок выбран и находится в собственности одного из инвесторов.

Местные эксперты расходятся в оценках, почему забуксовал проект Биек Тау. Айрат Валиев, генеральный директор Поволжской логистической компании, предположил, что девелопер не может найти понимания у местных властей либо вовсе пересматривает планы в регионе в связи с насыщением складского сегмента.

Еще один крупный логопарк общей площадью 250 000 кв. м под Казанью собиралась построить Евразия Логистик. В 2007 г. компания обещала ввести в эксплуатацию первую очередь площадью около 60 000 кв. м, а к 2010 г. возвести весь комплекс. Согласно заявлению компании, сделанному в начале лета 2007 г., строительство логистического парка Биек Тау на федеральной трассе М-7, в 6 км от Казани, должно было начаться уже в мае. Однако сейчас Евразия Логистик никак не комментирует ход реализации проекта.

Московские аналитики, проводившие исследование рынка по заказу Поволжской логистической компании, подсчитали, что для удовлетворения существующего спроса в Казани достаточно построить в общей сложности 100 000-150 000 кв. м складских площадей, рассказал Валиев. Сейчас в выигрыше окажется тот девелопер, который завершит свой объект первым. Тогда остальные будут вынуждены пойти на демпинг, прогнозирует он.

По информации CWSR, объем качественного предложения складских помещений в Казани по итогам первого полугодия 2007 г. составил 20 000 кв. м. Если все заявленные проекты будут реализованы в срок, к концу 2009 г. общая площадь терминалов класса А достигнет 600 000-700 000 кв. м, предрекают консультанты.

Сейчас девелоперы смело экспериментируют с концепциями в поиске конкурентных преимуществ. Время покажет, какая из них самая жизнеспособная, говорит Валиахметов.

Повальное гостеприимство
Аналитики говорят, что многолетний застой в сегменте гостиничной недвижимости начал с конца 2006 г. сменяться активностью инвесторов и девелоперов. Свои проекты по строительству в Казани гостиниц анонсируют как небольшие местные застройщики, так и крупные международные сети отелей. Чаще всего гостиницы размещаются в многофункциональных комплексах.

Менеджер 3-звездочной гостиницы Сафар Елена Савеличева говорит, что в Казани крайне не хватает недорогих гостиниц уровня 1-2 звезды (по цене около 500 руб. за номер в сутки), в то время как сейчас основной интерес инвесторы проявляют к строительству высококлассных объектов. Инвесторы хотят более скорой окупаемости для своей гостиницы, а быстрее окупится объект с высокой стоимостью пребывания. Однако создается впечатление, что они плохо изучают ситуацию на рынке, считает Савеличева.

По данным мэрии Казани, сейчас в городе работает 43 и строится 10 гостиниц. Данные об их заполняемости и потребностях рынка поступают противоречивые.

За последнее время почти одновременно открылось достаточно много гостиниц: Мираж, Корстон, Шаляпин и др. Мы ощутили, что заполняемость нашего отеля стала ниже. Сейчас она составляет в среднем 45%, рассказывает Джузеппе Спарта, владелец отеля Джузеппе.

По словам Ляйсан Кукушкиной, менеджера отдела рекламы отеля Мираж (пока единственный в Казани отель 5 звезд), недостаток гостиниц действительно ощущается остро. Бывает, что мы не можем разместить всех желающих, признается она и добавляет, что наибольший дефицит в Казани ощущается в сегменте гостиниц высоких классов уровня 4 звезды и 5 звезд.

В сегмент гостиничной недвижимости действительно вливаются масштабные инвестиции. Например, компания Сувар-Казань инвестирует около $100 млн в строительство ТРК Ривьера на берегу реки Казанки с гостиницей и аквапарком. Развлекательная часть комплекса, которая уже начала работать, расположилась на 25 500 кв. м. В этом году планируется открытие гостиницы уровня 5 звезд на 200 номеров и аквапарка. Отель и фитнес-центр премиум-класса займут 16 000 кв. м.

Джузеппе Спарта говорит, что городские власти не организуют приток туристов. То, что мы сейчас видим, это транзитный туризм. Люди приезжают в основном в командировки. Пока строительство гостиниц развивается значительно быстрее, чем соответствующая инфраструктура для привлечения в Казань туристов, констатирует он.

Крупнейший проект с участием иностранных инвестиций, анонсированный недавно, гостиничный комплекс уровня 5 звезд, который намерена построить австрийская компания R-Quadrat совместно с ГК Нур из Казани. Это объект смешанного назначения, который будет включать 5-звездочную гостиницу на 250 номеров. Предполагаемый объем инвестиций около $30 млн.

Чиновники отмечают, что интерес к строительству гостиниц в Казани наблюдается также со стороны московских и зарубежных компаний. О своем интересе к гостиничному бизнесу в Казани заявили такие крупные операторы, как Hilton и Marriott, а также известная норвежская сеть отелей, рассказал Инсаф Галиуллин, начальник отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани.

На фоне масштабных вложений зарубежных сетей и российских девелоперов проекты местных игроков смотрятся скромнее. Чаще всего их гостиницы занимают часть площади в многофункциональных комплексах.

В августе состоялась одна из крупнейших за последние годы сделок на рынке недвижимости Казани. Балтийский банк из Санкт-Петербурга выкупил у городской администрации за 280,5 млн руб. здание Александровского пассажа на ул. Кремлевской памятник архитектуры республиканского значения. Девелопер намерен произвести реконструкцию здания и открыть гостиницу 5 звезд. Оператором отеля станет Kempinski.

На 3 звезды ориентируется и местный застройщик Мостаф. В строящимся компанией многофункциональном комплексе на пр-те Ямашева в Ново-Савиновском районе 8500 кв. м (97 номеров) займет гостиница.

Компания Стройкапитал заявила проект строительства гостиницы уровня 3 звезды в МФК на ул. Чистопольской в Ново-Савиновском районе. Общая площадь здания 6000 кв. м, фонд отеля 120 номеров. Строительство планируется завершить к концу 2008 г. Представители компании-девелопера сообщили, что соотношение площадей может измениться. В зависимости от этого затраты на возведение составят от 150 млн до 200 млн руб.



Главная --> Публикации