Главная --> Публикации --> Особый спрос за престиж Над железной дорогой появятся жилые кварталы Ипотека-2007: ставки растут, риски остаются Где оформить наследство, если недвижимость - в нескольких местах При своем интересе


Если по правилам
Чтобы участвовать в молодежной жилищной программе Москвы, семья должна соответствовать определенным требованиям: оба супруга москвичи и не старше тридцати лет, при этом хотя бы один из них является очередником. Если они состоят в браке не менее года, то в семье должен быть ребенок. Наличие детей обязательно также при предоставлении жилой площади с рассрочкой платежа.

Москва активно помогает молодым горожанам приобрести собственное жилье. На это нацелена программа Молодой семье доступное жилье. О том, как стать ее участником и какой вариант улучшения жилищных условий выбрать, рассказал начальник отдела по работе с населением в районах Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Северном округе Роман Григорян.


Первый накопительный
Существуют два варианта улучшения жилищных условий. Во-первых при помощи субсидий и накопительных систем. Схема здесь такая: молодой семье предоставляется временное на пять лет жилье. Под эти цели выделено несколько корпусов в районе Марьино, на улице Верхние Поля. Так как площадь городская, ее нельзя ни продать, ни приватизировать. За это время супруги должны накопить собственные средства (к примеру, на банковском счете, или участвуя в кооперативном строительстве). По истечении срока город предоставляет субсидию, и молодая семья при помощи собственных средств и этой субсидии покупает жилье на рынке.

Сейчас возрастной ценз увеличен: участники программы от 30 до 35 лет должны прожить в столице не менее десяти лет и иметь детей. К тому же допускается вариант, когда один из супругов старше 35, но в сумме их возраст не превышает 70 лет. Такие семьи должны иметь ребенка до пяти лет и так же десятилетний городской стаж.

Заметим, по этой схеме можно приобрести жилье в Подмосковье или другом регионе России. Вариант идеальный для тех, кто предпочитает жить вдали от столичной суеты. На субсидию вполне реально купить квартиру в десятикилометровой зоне вокруг Москвы многие так и поступают. К тому же за МКАД появляется выбор: приобрести можно не только квартиру, но и отдельный дом.

От стандартных городских жилищных субсидий молодежные отличаются существенно: они выше в 1,29 раза. Так, если сегодня стоимость субсидийного кв. метра составляет 86 159 рублей, то молодая семья может получить 129 процентов этой суммы 111 094 рубля. Конечно, в Москве этих денег на квартиру не хватит. Но программа и не предполагает стопроцентное покрытие расходов семьи: город не дарит жилье, а дает возможность приобрести его по себестоимости. Молодым людям придется выложить всего 1200 долларов за кв. метр. Такой способ покупки привлекателен для тех москвичей, которые располагают деньгами и не хотят ждать муниципальной квартиры 10 15 лет.

Размер первоначального взноса для многодетных семей составляет лишь десять процентов от общей стоимости. Более того, предусмотрены льготы при рождении детей уже после заключения договора. С рождением первого ребенка с семьи списывается стоимость десяти кв. метров, по случаю рождения второго четырнадцати. Третий и последующие скинут по 18 кв. метров.


Вариант с рассрочкой
Не менее интересным для молодых москвичей может быть второй вариант договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа сроком на десять лет. Схема работает так. Город предоставляет молодой семье благоустроенную квартиру, семья делает первоначальный взнос 30 процентов от ее стоимости, а остальное выплачивает в течение десяти лет. При этом существует гибкая система льгот для семей с детьми. Например, снимают с оплаты 30 кв. метров жилья тем, кто имеет трех и более детей.


Где регистрируют?
Для участия в программе Молодой семье доступное жилье необходимо в первую очередь зарегистрироваться как молодая семья в едином городском консультационном центре на Шарикоподшипниковской улице, 1 Для жителей Северного округа приемный день пятница. С собой нужно принести паспорта (оригиналы и копии), свидетельства о рождении детей и заключении брака, извещение о постановке на учет. Копия заявления прошедших регистрацию жителей доставляется в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Северном округе. Как только в управление поступает подходящая площадь, семья приглашается для получения смотрового талона.
Увеличение разрыва между ценами на квартиры и доходами основной массы москвичей стало главной причиной снижения доступности квадратных метров.

Если рассмотреть географию жилья, которое можно получить с рассрочкой платежа, то в прошлом году молодые семьи активно селились в Подмосковье в Новокуркине, Павшинской пойме, Балашихе... Жилье там дешевле, поэтому популярно у молодежи по схеме рассрочки платежа в программе участвуют 600 семей.

Сама среднесрочная программа констатирует, что проблемы улучшения жилищных условий москвичей не могут быть решены исключительно за счет строительства нового жилья на территории города. Москва хотя и не расширяет свои границы, как раньше, но уже не первый год ее стройкомплекс уверенно шагает в ближайшее Подмосковье. Московские власти планируют возвести более 25 млн. кв. метров жилья за пределами города, причем оно будет относиться к категории доступного, а его ввод, по словам руководителя Стройкомплекса Владимира Ресина, позволит решить проблемы обеспечения москвичей жилыми площадями.


Смычка города и деревни
Смелые цели не так давно определены Среднесрочной жилищной программой Москвичам доступное жилье на 2007 2009 годы и заданием на 2010 год, утвержденными постановлением правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП. В их числе традиционное улучшение жилищных условий семей москвичей, которые признаны нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских программ. А кроме того, сокращение очереди до уровня, при котором максимальный срок ожидания новой квартиры будет соответствовать десяти годам. На 1 января 2011 года индекс доступности жилья, как ожидается, составит семь лет (в настоящее время 9,9).


Полюшко широко поле
Люберецкие поля аэрации далеко не единственный резерв для застройки. Жилье для московских очередников будет построено в Ногинском районе, где до 2010 года введут в строй около млн. кв. метров по адресу: город Электроугли, микрорайон Светлый.

Кроме того, проживание за пределами мегаполиса с его толчеей, пробками и автомобильными выхлопами имеет несомненное преимущество в экологическом отношении. Новые дома москвичей обладают всеми достоинствами столичных, но строятся в значительно более приятной среде обитания. Недавно стало известно, что в ближайшие недели начнутся работы по строительству 5 млн. кв. метров жилья на Люберецких полях аэрации в Московской области, 3,5 4 млн. кв. метров перейдет в собственность Подмосковья, а 1 1,5 млн. метров жилых площадей в собственность столицы.

Близостью расположения к станции метро и МКАД выгодно отличается Микрорайон имени 1-го мая (Балашихинский район). Он находится значительно ближе к Москве, чем такие московские микрорайоны, как, например, Солнцево, Северное Бутово, Митино и т.д. А принадлежность района к Подмосковью определяет его доступные цены от 58 000 рублей за квадрат в домах серии П-44Т.

Во 2-м квартале 2007-го началась комплексная застройка в Щелковском районе (поселок Свердловский, ул. Народного Ополчения) общей площадью 91 тыс. метров, которая предусматривает строительство шести 14-этажных башен и шести 8 10-этажных домов по индивидуальному проекту. В итоге осуществления этой программы, рассчитанной на пять лет, появится новый красивый и современный комплекс со своей инфраструктурой. Здесь также благоприятная экологическая обстановка, которая наряду с комфортом современного города создает свой, особый стиль жизни, который стали называть слободским. Он несет в себе черты как городского, так и деревенского образа жизни.

Определен ввод жилья в 2007 году в объеме до 650 тыс. кв. метров. Департаменту градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы предложено определить адреса объектов жилищного строительства для долевого участия города в соинвестировании. Конкретные адреса будут выбраны с учетом строительной готовности объектов и сроков их ввода. Долевое участие города в соинвестировании строительства жилых домов будет осуществляться в объеме, определенном, исходя из стоимости площади жилых помещений, утвержденной Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве на основании данных независимой оценки по цене, не превышающей 85 000 руб. за один кв. метр площади жилых помещений.

Новое постановление правительства Москвы (от 2 октября 2007 г. № 866-ПП О реализации мероприятий по выполнению социальных жилищных программ города Москвы в 2007 году) прямо говорит о необходимости участия города в качестве соинвестора в инвестиционных проектах по жилищному строительству в ближайшем Подмосковье.

Не все знакомы с юридическими и финансовыми тонкостями ипотечного кредитования. Между тем они могут сыграть решающую роль в покупке вашего будущего жилья. Как правильно занять на квартиру, советуют юристы.

Финансирование долевого участия будет осуществляться в форме субсидий из бюджета г. Москвы на возмещение расходов по строительству в пределах лимитов капитальных вложений, предусмотренных Адресной инвестиционной программой на 2007 год. Можно рассчитывать, что в самое ближайшее время по подмосковным адресам москвичи будут праздновать новоселье.

Как правило, залогом при ипотеке выступает покупаемая недвижимость.

Как оформить залог для первички
- Хочу отделиться от родителей и приобрести жильё в строящемся доме. Нужно ли будет что-то оставлять в залог банку, у которого я буду брать кредит на квартиру? С. Обрамов

- Главный совет - перед тем как решиться на ипотечное кредитование, внимательно ознакомьтесь с ФЗ N 102 Об ипотеке (залоге недвижимости), - рекомендует юрист Николай Григоренко, - в этом законе содержатся основные положения ипотеки в России.

- Однако в отдельных случаях залогом может стать уже имеющаяся у вас недвижимость, - говорит замначальника отдела ипотечного кредитования брокерского агентства Татьяна Смирнова. - Как правило, такие программы работают при покупке квартир на первичном рынке. Однако процедура, которую вам предстоит пройти, будет такой же - оценка и страхование залоговой квартиры и т. д. Специалисты рекомендуют прибегать к подобной сделке в тех случаях, когда с приобретаемой в кредит квартирой вы планируете совершать ряд сделок, требующих согласования с банком-залогодержателем, - скажем, если вы собираетесь сдавать её в аренду, хотите прописать туда родственников и т. д. В этой ситуации вам будет проще и удобнее заложить другую квартиру.

- Если собственник квартиры стоит на учёте в наркологическом или в психоневрологическом диспансере (ПНД), но не лишён дееспособности по суду, то сделку можно совершить без органов опеки, - отвечает эксперт по вопросам недвижимости Людмила Ермилова. - Однако при этом вы не застрахованы от того, что в один прекрасный момент этот человек объявит себя невменяемым и сделку придётся обнулять. Поэтому банки, как правило, не дают кредиты под такие квартиры. Если вы всё же решитесь на такую покупку, то пригласите на сделку врача, чтобы он дал заключение, что в момент подписания документов лицо, состоящее на учёте в ПНД, было во вменяемом состоянии.

Как подстраховаться
- Cобираюсь купить на вторичном рынке квартиру по ипотеке. Будут ли у меня проблемы, если вдруг выяснится, что один из её нынешних собственников лишён дееспособности или стоит на учёте в ПНД? Е. Агалакова, Зарайск

Как не потерять
- Мы с мужем решились на ипотеку. На какие нюансы нужно обратить внимание? Наверняка есть какие-то мелочи, которые потом могут обернуться серьёзной головной болью. Т. Тюленева

В случае, если один из собственников лишён дееспособности по суду, придётся проходить через органы опеки, которые должны убедиться в том, что при смене места жительства недееспособное лицо не будет ущемлено в своих правах. Однако для покупателя его жилья вариант с ипотекой может обернуться повышенным процентом по страховке квартиры. Ведь известно: чем большие риски несёт компания, тем больше у неё ставки.

- Кстати, по российскому законодательству, супруг человека, берущего ипотечный кредит, обязательно становится его созаёмщиком, даже если суммарного дохода одного из супругов вполне хватает для получения кредита, - объясняет юрист Анатолий Крупнов. - Соответственно, созаёмщик-супруг имеет права на недвижимость, а в процессе погашения кредита - ещё и обязанности.

Вашего дохода может не хватить на покупку квартиры. Как быть в таком случае? Привлекать созаёмщика - советуют специалисты. Степень ответственности и прав созаёмщиков прописывается в ипотечном договоре. Составляйте его с юристом. Ведь неправильное распределение ролей может привести к тому, что созаёмщик после выплаты кредита будет иметь такие же права на квартиру, как и вы.

Московские риэлтеры ликуют: на рынок вернулись покупатели. Квартиры, на несколько месяцев застрявшие в листингах, вдруг начали продаваться.

Чтобы избежать того или другого, юристы советуют перед оформлением ипотеки заключить брачный контракт, оговорив в нём нюансы относительно владения будущей недвижимостью.
Громкие прогнозы роста цен и манипуляции с рекламными объявлениями ненадолго вывели московский рынок недвижимости из коматозного состояния. Однако говорить о смене рыночного тренда пока не приходится.

В сегменте массового жилья ажиотажа не наблюдается, но по сравнению с весной сделок стало больше. По словам руководителя отделения На Ленинском компании Миэль-Новостройки Юлии Гераськиной, люди перестали ждать снижения цен и повышения доступности жилья, спрос вырос, хотя и не на все объекты.

Лучше всего расходится жилье бизнес-класса и элитная недвижимость. И, похоже, она вновь пользуется спросом у спекулянтов. Недавно на Смоленской набережной появился новый проект. Застройщик сначала выставил квартиры на продажу от 12 тысяч долларов за метр, но через две недели поднял цену сразу на две тысячи долларов, потому что предложение заинтересовало инвесторов, рассказывает директор по проектам компании Kirsanova Realty Ирина Егорова.

Видимость роста
Первым звонком для потенциальных покупателей недвижимости, затаившихся в ожидании снижения цен на жилье, стало обвальное сокращение объема предложения оно было зафиксировано в середине лета. Однако генеральный директор информационно-аналитического центра Реалпрайс Владислав Шевцов предполагает, что квартирный рынок был сдут искусственно.

Многие риэлтеры уверены: столичный рынок окончательно вышел из стагнации и впредь цены на жилье будут расти. Впрочем, более осторожные эксперты предполагают, что оживление носит краткосрочный характер, а всплеск покупательской активности вызван хитроумными манипуляциями.

Свою лепту в оживление рынка внесли перипетии, возникшие на валютном и ипотечном рынках. Падение курса доллара вынудило многие агентства недвижимости перейти на рубли и пересчитать цены предложений по курсу 26 рублей за доллар. Одна из крупнейших риэлтерских компаний, которая является лидером по объему публикуемых предложений, решила поиграть с цифрами. Сначала она произвела перерасчет цен по курсу 27 27,5 рубля за доллар. Затем она же осуществила обратный пересчет цен по курсу ЦБ, продемонстрировав участникам рынка и покупателям жилья рост долларовых цен. Не уточнив, впрочем, что он образовался только за счет разницы в курсах валют.

С начала года цены на рынке жилья снижались, а объемы предложения стабильно росли, восстанавливает хронологию событий г-н Шевцов. В апреле-мае в газете Из рук в руки, которая является основным источником публикаций о продаже недвижимости, проходило до 14 тысяч объявлений в день о продаже квартир и комнат в Москве. Но в июне издание резко ограничило прием бесплатных объявлений в рубрики о продаже недвижимости. Газета прекратила принимать их по почте только в офисе, по паспорту и не более одного объявления в день на человека. Затем у подающих бесплатные объявления стали требовать правоустанавливающие документы на квартиру. Это привело к обвальному падению предложений примерно на 40 процентов (см. график 1). Одновременно цены оставшихся предложений перестали снижаться и начали расти (см. график 2). Граждане, планировавшие приобретение жилья, уловили эту тенденцию и поспешили на рынок.

Но окончательно вывело покупателей из равновесия громкое заявление известного аналитика рынка недвижимости, по совместительству профессора кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника. В октябре он собрал пресс-конференцию и во всеуслышание объявил: с весны 2008 года по весну 2009−го цены вырастут вдвое и достигнут 8 тыс. долларов за квадрат. По его мнению, квартиры будут дорожать и в дальнейшем на 20 25% в год, что будет обусловлено ростом экономики и реальных доходов населения. Этот рост, не исключающий временную коррекцию вниз, например в конце 2009 года, продолжится еще десять-пятнадцать лет. И только затем, как полагает Стерник, жилье начнет дешеветь.

Ускоренное падение доллара привело к резкому повышению спроса на долларовые ипотечные кредиты. В условиях падения доллара они особенно выгодны, констатирует заместитель генерального директора компании Миэль-Брокеридж по регулярному рынку Алексей Шленов. По его словам, количество обращений за ипотечными кредитами существенно возросло. Правда, другие участники рынка пока не заметили всплеска интереса к ипотеке. Тем более что банки ужесточили требования к заемщикам после ипотечного кризиса в США.

Пальцем в небо
А вот многие из опрошенных нами профессиональных участников рынка к заявлению г-на Стерника отнеслись скептически. Стоит заметить, что большинство прогнозов, сделанных г-ном Стерником ранее, не оправдались. Например, в 2003 году он предполагал, что цены на жилье в Москве за год повысятся на 20%, тогда как фактический рост составил 43%. В 2004 2005 годах аналитик предсказывал стабилизацию или снижение цен. Однако вопреки этой установке в 2004−м квартиры подорожали на 20%, а в 2005−м более чем на 30%. И наконец, на 2006 2007 годы г-н Стерник выдал два сценария развития ситуации. По первому цены должны были стабилизироваться или снизиться. По второму вырасти на 10 15%. Но и эти предположения оказались ошибочными: в 2006 году жилье подорожало на 74%, и только в 2007−м рынок вошел в полосу стагнации.

Риэлтеры утверждают, что это заявление маститого аналитика всколыхнуло публику, имеющую в своем распоряжении свободную наличность. Свою роль сыграли профессорское звание Стерника, массовое цитирование сенсационного прогноза и отсутствие внятных возражений со стороны профессиональных участников рынка и независимых экспертов, полагает один из наших собеседников.

Г-н Шевцов из ИАЦ Реалпрайс уверен, что ограничение предложения и последующий рост цен вызваны искусственно. Вряд ли такие краткосрочные манипуляции рыночными механизмами приведут к долгосрочному повороту рыночного тренда. Сегодня мы имеем: беспрецедентные цены предложения на рынке недвижимости, разговоры о предстоящем введении прогрессивного налогообложения для владельцев нескольких квартир, претензии налоговых органов к нелегальной сдаче жилья, нарастающий кризис ипотечного кредитования. Все это на одной чаше весов. На другой чаше графики возобновившегося роста цен и падения предложения. И, честно говоря, я не уверен, что графики перевесят, заключает наш собеседник.

Подозрительно выглядят и манипуляции с объемом предложения квартир. Здесь удивительным образом совпали интересы газеты, заинтересованной в снижении своих издержек, и крупных риэлтеров, которые дают пакеты платных объявлений. Последним вряд ли нравилось, что их объявления теряются среди тысяч бесплатных публикаций, которые дают в основном мелкие компании и частные маклеры. Причем отсеклись как раз наиболее вменяемые предложения. Те, которые были в среднем ниже рынка и потихоньку сползали вниз.



Главная --> Публикации