Главная --> Публикации --> Наращиваем темп Особый спрос за престиж Над железной дорогой появятся жилые кварталы Ипотека-2007: ставки растут, риски остаются Где оформить наследство, если недвижимость - в нескольких местах

Михаил Капник, президент продюсерской компании "Сайленс Про"

В Москве строится очень много "элитного" жилья" - по крайней мере, если судить по рекламе и частоте упоминания слово "элитный дом" в этой рекламе. А как на самом деле? И каковы ваши представления об элитном, уже без кавычек, жилье? Об этом мы спросили у нашей фокус-группы.

Ирина Гордина, PR-директор компании "Росинтерфест"

Элитным жильем сейчас называют любое жилье, хотя бы немного отличающееся от серийных новостроек, поэтому очень много предложений так называемого элитного жилья. Мне, в принципе, не нравится термин "элитное жилье", но, видимо, для целевой группы - так называемой элиты - такой вид рекламы наиболее доступен. На мой взгляд, реклама элитного жилья не совсем соответствует действительности, но если она работает, значит, на сегодняшний момент все правильно.Я бы хотел жить в доме, построенном из природных материалов, с большим земельным участком, в экологически чистом месте, на возвышенности, в непосредственной близости к воде (озеро, река) и лесу, удаленно от каких-либо промышленных объектов, в загородном охраняемом поселке с хорошими подъездными путями и развитой инфраструктурой (спортивные площадки, магазин, кафе, ресторан), в окружении сходных по жизненным представлениям соседей. В доме моей мечты должно быть столько помещений, чтобы каждый член семьи мог уединиться, а вся семья имела возможность собраться вместе, чтобы можно было принять гостей в любом количестве и гости могли остаться на ночь. В поселке не должно быть антиархитектурных домов-уродцев и глухих заборов между участками. Вот такую среду обитания я бы назвал элитной.

Карен Степанянц, художник

Элитное жилье, на мой взгляд, не нуждается в прямой рекламе - это вопросы скорее PR. Кроме того, я вообще не рекомендовала бы употреблять в рекламе слово "элитный" в силу его затертости и безотносительности к конкретной категории оценки (место, сантехника, цена - всего сразу-то не бывает). Приобретая жилье, прежде всего думаешь о соседях. Так вот, о том, где, кто и почему из приемлемых для меня потенциальных соседей проживает, я знаю из первых рук. Поэтому я скорее предпочту купить жилье на вторичном рынке. А уж если рассчитывать на мой положительный отклик на рекламу новостроек - то можно сделать ее визуально привлекательной и перечислить истинные достоинства, без прилагательных, а то ведь моментально переверну задорого купленную полосу!Лично я больше склоняюсь к подмосковным вариантам. Дом моей мечты должен быть двухэтажным, с огромными открытыми пространствами и минимумом мебели. Было бы неплохо иметь открытый бассейн с подогревом. А еще в моем доме должна быть маленькая мансардочка с окнами на крыше и кучей всякого дорогого сердцу хлама, китчевыми занавесочками и тыквами.

Инна Кочетова, вице-президент Московского пивобезалкогольного комбината "Очаково"

Между объектом и представлением о нем разрыв существует по определению. Любая реклама представляет товар в однобоко позитивном, выгодном для продавца свете. Это нормально. Важно, чтобы не было прямого обмана.В интерьере нет чересчур ярких цветов и радикальных фактурных решений в поверхностях. Главное - уютные уголки, закутки, потайные двери в тихие комнатки: зашел за угол и обрадовался. Нигде нет бессмысленных, пустых или заставленных ненужными по сути вещами переходов, залов. Потолки высокие, но не везде, а где высокие - там галерея или балкон, по которым можно прогуляться. Колонн и арок и, не дай бог, барокко нет вовсе, поскольку это болезненные атрибуты нарочитой роскоши. Атрибутов нет вообще, либо они тщательно скрыты.

Михаил Авдеев, первый заместитель генерального директора страховой компании "Согласие"

Я обращаю внимание на публикации о так называемом элитном жилье. Но я часто не согласна с тем, какое жилье называют элитным. В моем понимании элитное жилье - это невысокие дома на 15-20 квартир в пределах Садового кольца с минимальной инфраструктурой в самом доме и обязательно - с парковкой. А вот башни в 25 этажей, когда у тебя тысяча и один сосед, - это, на мой взгляд, не элитное жилье.

Артур Лузгин, директор департамента работы с персоналом страховой компании "Сибирь"

Что касается рекламы элитного жилья, недавно в одном из деловых журналов я прочитал исследование, проведенное авторитетными экспертами. Касалось оно так называемых элитных домов известнейшей строительной компании. Выяснилось, что качество жилья плохое, обещанная в рекламе инфраструктура практически не развита. Это сильно повлияло на мое отношение к рекламе элитной недвижимости вообще. В моем понимании элитное жилье должно быть малоэтажным, располагаться в пределах Бульварного кольца или вблизи парков, иметь хорошие внутренние коммуникации и развитую инфраструктуру. Большое значение для меня имеет и вид из окна. Если говорить об особняках, на мой взгляд, чтобы стать элитными, они должны быть не реконструированы, а перестроены заново из современных материалов, но при этом они должны гармонично вписываться в исторический центр города.

По данным консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG) , сейчас в Москве и Санкт-Петербурге наиболее велик спрос на гостиницы со стоимостью номера в пределах $100 в сутки.

Вопрос элитности жилья очень субъективен. В представлениях разных по достатку и социальному положению людей это может быть дом серии КОПЭ или любой монолит, пусть и на окраине города, просто сталинский или как минимум "цэковский" дом в тихом центре. Для кого-то это таунхаус или коттедж в ближнем Подмосковье, для кого-то квартира или пентхаус в доме от "Донстроя" либо в аналогичном, весьма привлекательно разрекламированном проекте. Все дело в уровне фантазии и доходов для ее реализации, а также в том, что именно вы покупаете: комфортные стены, удобное место, приличных соседей, экологию, статус, безопасность, инфраструктуру. Дорогое разрекламированное жилье - вовсе не значит элитное. Безусловно, элитным для любых категорий будет, например, особняк в Москве, стоимостью $1-3 млн и дороже. Но подобное жилье рекламируется крайне редко и специализированно. И, по слухам, спрос всегда превышает адекватное предложение.
В России наконец-то начинают создавать сети "экономичных" отелей, которых больше всего в стране не хватает. Об участии в проекте создания такой сети объявит на этой неделе инвестфонд "США - Россия", готовятся к реализации подобных проектов в АФК "Система" и в правительстве Московской области.

Radisson сейчас является фактически единственным международным оператором, делающим инвестиции в строительство российских отелей, остальные компании пока только берут гостиницы в управление или продают франшизу на свою концепцию. В 2001 г. в Санкт-Петербурге открылся "Рэдиссон САС Ройал" общей стоимостью $35 млн, в который кроме Radisson инвестировали фонд "США - Россия" и Европейский банк реконструкции и развития. Однако трехзвездочные отели Radisson будут работать в России под другим брэндом. Директор по связям с общественностью группы Rezidor SAS Стелла Браукманн сообщила, что ее компания рассматривает возможность развития в России концепций Park Inn или Country Inn. "Мы уже посмотрели много различных площадок, но пока еще не приняли конкретного решения", - утверждает она. По оценке Александра Лесника, директора HCDG, стоимость одного отеля на 100 номеров класса "три звезды" не должна превышать $10 млн.

Президент инвестиционного фонда "США - Россия" Дэвид Джонс на этой неделе объявит о проекте компании по созданию в России сети отелей экономкласса. Как сообщил "Ведомостям" источник, знакомый с ситуацией, партнерами фонда станут международный гостиничный оператор Radisson SAS Hotels Resorts (входит в Rezidor SAS) и группа иностранных инвесторов, имена которых не разглашаются. Участники проекта планируют за четыре года построить в России восемь гостиниц вместимостью около 100 номеров каждая, три из которых - в столице. Стоимость номера в этих отелях будет на уровне $70 - 90 в сутки, утверждает источник. Из региональных городов участникам проекта наиболее интересны Самара, Новосибирск, Нижний Новгород и Екатеринбург. В последнем, по сообщению пресс-службы екатеринбургского губернатора, представители Radisson побывали недавно и провели переговоры о выделении участка под строительство.

По данным Ильичева, пока до конкуренции в Москве далеко: в городе легко могут работать десяток отелей "международного" экономкласса, и лишь при большем их количестве может стать заметна конкуренция, считает он.

Однако у российской АФК "Система" участок для первой "экономичной" гостиницы уже есть. Вице-президент компании "Система-Галс" (входит в АФК "Система") Феликс Евтушенков недавно объявил о намерении создать сеть трехзвездочных гостиниц совместно с французским гостиничным оператором Accor. Accor сейчас уже управляет в России двумя гостиницами "Новотель" - рядом с Шереметьево и на Новослободской. Их класс соответствует четырем звездам. Вскоре начнется строительство первой в сети гостиницы: в составе офисно-торгового комплекса на Покровке, на месте снесенной гостиницы "Урал". Как сообщил представитель Accor в России Владимир Ильичев, гостиница на 200 номеров должны быть построена не позже 2005 г. Стоимость проекта не более $12 млн. Отель будет работать под брэндом IBIS, пока в России не представленным. Стоимость номера "у стойки" в нем должна составить $80 - 90.

На петербургском офисном рынке увеличивается доля сделок аренды, заключенных на стадии строительства бизнес-центров. К моменту, когда деловые комплексы сдаются государственной приемочной комиссии, в них, как правило, уже забронировано 50-70% площадей.

Впрочем, самый "экономичный" гостиничный проект затевается не в столице, а в области. Как сообщил "Ведомостям" губернатор Московской области Борис Громов, в Подмосковье скоро начнется строительство недорогих гостиничных комплексов, предназначенных, в том числе, для водителей-дальнобойщиков. ООО "Снабпромгарант", которому поручена реализация проекта, первый комплекс намерено построить через восемь месяцев на 24-м км МКАД (на пересечении с Каширским шоссе). Это будет гостиница площадью 16 000 кв. м и стоянка на 500 мест. Торговая площадь составит 8000 - 10 000 кв. м. По словам директора "Снабпромгаранта" Петра Павлова, в течение 5 - 7 лет в области появится еще три таких комплекса. Как рассказал Петр Павлов, этот проект рассчитан на 5 - 7 лет. Объем инвестиций в каждый проект - $6 - 8 млн. Стоимость места в такой гостинице будет начинаться от 250 руб. за ночь. При этом к управлению организаторы хотели бы пригласить ведущих мировых операторов: Holiday Inn или Legacy.

Такой интерес предпринимателей к стройплощадкам объясняется тем, что действующие деловые комплексы демонстрируют загрузку, близкую к 100%, и в принципе не могут ничего предложить клиентам, которым необходимы офисы в несколько сотен метров, не говоря уже о более крупных запросах. Освобождающиеся помещения моментально распределяются между существующими арендаторами претендентами на расширение, которые стоят в листах ожидания. По данным компании Jones Lang LaSalle, доля вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах классов А и В составляла в середине 2007г. в среднем 3,5%. Эксперты GVA Sawyer приводят такие цифры: 7%свободных помещений для объектов категории А и от 5%до 7% в категориях В и В+.

Небольшие же объекты или здания с эксклюзивным местоположением зачастую вводятся в эксплуатацию с уже полностью сформированным пулом арендаторов. Особенно заметна эта тенденция в секторе бизнес-центров категорий А и В+, ориентированных на крупных и состоятельных клиентов.

К концу года по плану сдается в эксплуатацию бизнес-центр Авеню (уровень В+) на Аптекарской набережной (Петроградская сторона). Девелопер группа компаний Бестъ в 2004г. приобрел недостроенный цех завода Электрик. На площадке этого предприятия, кстати, работают еще два инвестора. Столичная ГК Промсвязьнедвижимость уже сдала в эксплуатацию офисно-торговый центр River House, а петербургская группа ЛСР проектирует здесь многофункциональный комплекс (МФК) Electric City с преобладающей офисной функцией. В результате в этом месте сформируется мощная деловая зона, насчитывающая более 200000кв. м офисных площадей.

На рынке сейчас действительно очень маленький выбор, и компания, которая хочет гарантированно получить хороший офис примерно через год, должна начинать поиск заранее, комментирует генеральный директор компании Colliers International Saint-Petersburg Борис Юшенков. Я, как арендатор, был бы рад увидеть с десяток полупустых бизнес-центров класса А. К сожалению, этого нет. Конечно, на растущем рынке собственник не очень-то заинтересован подписывать предварительные договоры на стадии строительства, а арендаторы вынуждены на это идти.

По словам руководителя отдела офисной недвижимости ООО Бест. Коммерческая недвижимость Вадима Демешенкова, к концу сентября на 70%площадей уже были подписаны предварительные договоры. При том что девелопер изначально ориентировался на открытые планировки и крупные блоки около 1300кв. м.

Бестъ практически полностью разобрал заводскую незавершенку, занимавшую участок в 0,53га. На ее месте заканчивается строительство 6-8-этажного здания общей площадью 21000кв. м (офисы займут 11700квадратов). Стеклянные башни на 7-м и 8-м ярусах (3250кв. м) с панорамным видом на воду можно использовать под VIP-конторы или апартаменты. Помещения сдаются по ставкам 1500руб. за 1кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатацию).

Генеральный директор компании Praktis. Управление и эксплуатация Анна Деркач приводит пример БЦ класса В Гапсаль, который открывается этой осенью. Он расположен на ул. Гапсальской, в предпортовом районе непрестижном и удаленном от метро. Тем не менее на момент завершения комплексной реконструкции здание также заполнилось на 70%. Правда, сам объект невелик: его общая площадь 4900кв. м.

Подписание основных договоров, как правило, начинается, когда стоит хотя бы каркас здания и арендатор уже видит свет в конце тоннеля. Примерно за полгода до официальной сдачи объекта спрос активизируется, и за пару месяцев до госкомиссии офисное здание действительно заполняется на 70-80%, комментирует руководитель отдела аренды Менеджмент-компании ПСБ Татьяна Разина.

По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, бизнес-центр Alia Tempora (класс В+), расположенный в двух шагах от Невского проспекта и открытый в этом году, был заполнен на 90%спустя два месяца после получения свидетельства о собственности на здание. 9-этажный деловой комплекс имеет арендопригодное пространство около 5700кв. м. Помещения сдавались по ставкам 45-60у. е. за 1кв. м в месяц (средний курс 1у. е. 30руб.).

В конце 2008г. по плану сдается МФК Невский Плаза на Невском проспекте. Проект подразумевает расширение действующего 5-звездочного отеля Коринтия Невский Палас за счет соседних домов и превращение его в конгресс-центр. Два 8-этажных здания появятся на месте разобранных аварийных построек. В одном из них на шести уровнях задуман бизнес-центр класса А (7730кв. м). У нас есть заявки практически на все площади. Мы еще не приступили к подписанию предварительных контрактов и ведем переговоры с потенциальными клиентами, но ситуация показательна, комментирует Анна Романова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle (брокер проекта). Уже сейчас понятно, что на момент сдачи госкомиссии в этом бизнес-центре не останется ни одного свободного квадратного сантиметра. Кроме того, мы активно работаем в деловой зоне Пулково-3, выводя на рынок несколько достаточно крупных проектов (по 30000-40000кв. м офисов классов А и В+). Там спрос более спокойный, хотя востребованы крупные блоки в среднем от 1000кв. м. На момент ввода этих объектов мы рассчитываем достичь загрузки в 70%.

Со многими неизвестными
Между тем предварительные арендные договоры предмет обоюдоострый как для собственника будущего делового комплекса, так и для его потенциальных клиентов. Ранняя аренда это борьба между страхом и жадностью, считает управляющий партнер компании Арин Игорь Горский. Мы всегда предлагаем обеим сторонам заранее подумать об экономической целесообразности такого контракта. Девелопер может проиграть на нем, поскольку за время строительства рынок еще непременно подрастет. Ведь несмотря на обилие заявленных проектов, дефицит качественных площадей сохраняется. Арендатор же обречен на ожидание в условиях неопределенных сроков строительства. У него есть и другие риски: на бумаге проект выглядит красиво, но не известно, что получится на самом деле. Особенно если девелопер начинающий.

Валерий Хламкин, генеральный директор УК Сенатор (управляет самой крупной в городе сетью одноименных бизнес-центров классов А и В+), отмечает, что количество сделок ранней аренды растет, но постепенно: В них заинтересованы в первую очередь крупные компании, планирующие бизнес на годы вперед, а таких в городе пока не так много, как в Москве. Кроме того, якорным арендаторам, по нашим наблюдениям, нужны отдельно стоящие здания. В остальных случаях найти клиента на ранней стадии достаточно сложно. В практике УК Сенатор есть случаи, когда небольшие офисные центры сдавались целиком на стадии реконструкции. Например, весь БЦ Сенатор на ул. Садовой, 10(класс А), арендовал Импэксбанк, входящий в Raiffaisen Group. 5-этажный особняк рядом с Невским проспектом площадью 2500кв. м был снят на пять лет. Сделка состоялась до сдачи объекта в эксплуатацию. Арендная ставка не разглашается. В розницу офисные помещения выставлялись на рынок по 600у. е. за 1кв. м в год (1у. е. = 33руб.). Офисы были переданы арендатору под ключ. Специализированные помещения вроде сейфового хранилища банк отделал за собственный счет.

В ситуации, когда спрос превышает предложение, большинство девелоперов не закладывают в предварительные договоры с арендаторами штрафные санкции за несоблюдение сроков. Мы не указываем в предварительных контрактах дату ввода объекта в эксплуатацию, рассказывает Вадим Демешенков. Есть объективные причины задержек, на которые девелопер повлиять не в состоянии. Но подобный договор клиенты будут заключать только с компанией, которой доверяют, именно поэтому у нас есть возможность не называть конкретные даты.

Один из самых болезненных моментов для арендаторов, сдерживающий их интерес к ранним договорам, задержки со строительством, констатирует Валерий Хламкин. Крупные компании четко планируют свою деятельность и должны знать, когда смогут работать в новом офисе. Но сроки у нас действительно плавают от трех месяцев и больше. Причем зависит это не только от бесперебойности финансирования проекта и профессионализма подрядчика, но и от административных факторов, отвечать за которые девелопер просто не может. В частности, мы не в состоянии спрогнозировать, за какое время получим свидетельство о собственности. Но якорным арендаторам не интересны договоры на 11месяцев, им нужны контракты на 3-5лет и более. Заключить их без правоустанавливающих документов нельзя. Хламкин обращает внимание еще на один аспект этой проблемы. Крупные бизнес-центры, как правило, сдаются в эксплуатацию очередями. Это значит, что свидетельство о собственности девелопер сможет оформить только после завершения всего комплекса. В УК Сенатор уже столкнулись с подобными сложностями при реализации проекта на 17-18-й линии Васильевского острова (бывшая площадка завода Пневматика). Там создается деловой квартал площадью около 65000кв. м. Первые 20000квадратов уже сданы в эксплуатацию. В целом же стройка финиширует в 2009г.

Впрочем, на растущем рынке внакладе не остается даже застройщик, благородно предусмотревший в предварительном арендном контракте свою финансовую ответственность. Руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis CB Сергей Федоров вспоминает такой случай: Девелопер одного из бизнес-центров на Васильевском острове, который строился фактически с нуля, обозначил в предварительном договоре срок ввода в эксплуатацию. При этом сумма обеспечительного платежа и штрафные санкции примерно друг друга покрывали. По вине подрядчика сдача объекта задержалась примерно на год. С арендаторами собственник расчелся с нулевым итогом. Но за следующий год ему удалось вновь заполнить здание на 100% к моменту госприемки. Это еще одно свидетельство высокого спроса.

Татьяна Разина отмечает, что в предварительном договоре, который, по сути, является протоколом о намерениях, действительно можно не обозначать конкретную дату события Х (например, подписания акта госприемки). Это не противоречит действующему законодательству. Главное чтобы основной договор аренды был заключен в течение года после наступления обозначенного события. Это неплохая лазейка для девелопера, который может спокойно получить за это время свидетельство о собственности на здание, говорит она.

Ранний брокеридж таит схожие риски и для собственника. Мы не могли точно просчитать будущие эксплуатационные затраты здание весьма сложное по инженерной начинке. В результате оказалось, что выгоднее было бы вынести эти расходы из базовой ставки, рассказывает Передняя.

Другой фактор риска для арендатора, выбирающего офис в недострое, связан с тем, что на этом этапе он не может судить о реальном качестве здания, уровне сервиса и будущем соседстве. Привлекательные клиенты, которые вначале интересовались нашим зданием, не могли принять решение из-за невозможности оценить класс будущего БЦ. Примерно через полгода, когда стало ясно, что мы нацелены на серьезную публику, они вернулись, но предложить им было уже нечего, вспоминает Наталия Передняя, управляющий УК Регент Холл (одноименный торгово-офисный комплекс, расположенный в центре города, на Владимирском проспекте, 23,был открыт в этом году. В 8-этажном здании общей площадью 11700кв. м три уровня отведено под магазины, а выше расположился бизнес-центр класса В+ с ресторанной зоной на 4-м ярусе).

Дисконтами ранних арендаторов девелоперы не балуют. По крайней мере, так они заявляют официально. Но и без существенных скидок договоры, заключенные на начальной стадии проекта, оказываются выгодными для клиентов. Для зданий, активно привлекающих арендаторов на стадии строительства или реконструкции, разрыв в ставках по разным контрактам может превышать 20-30%, отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris Properties за 1CBRE Надежда Ермишина. Связано это не столько с дисконтной политикой, сколько с рыночной ситуацией: за 2006г. заявленные цены на качественные офисные площади увеличились в Петербурге в среднем на 20-25%. Кстати, для собственника такая ценовая разница может обернуться фискальными проблемами. Ведь независимо от того, когда пришел арендатор (на стадии котлована или за месяц до госкомиссии), основной договор с ним начинает действовать с момента официального запуска объекта. А по налоговому законодательству платежи в этом случае не должны различаться больше чем на 20%.

Анна Деркач считает, что минимизировать подобные риски для обеих сторон можно, если будущая управляющая компания приходит на объект еще на стадии проектирования или начала строительства.

Об обоюдной выгоде говорит и Наталия Передняя: Фирмы, которые пришли в БЦ на ранней стадии, не только получили те офисы, которые они хотели, но и внесли большой вклад в капитализацию здания, вложив серьезные суммы в обустройство помещений. В итоге затраты на отделку в Регент Холле распределились между арендаторами и собственником в пропорции 60/40.

Кроме некоторых финансовых выгод скороспелый арендатор получает возможность спланировать офис под себя, порой выдвигая собственнику весьма специфические требования. Например, в самом начале реконструкции бывшего корпуса фабрики Первомайская заря (на 10-й Красноармейской улице) под БЦ класса В+ Келлерманн Центр была заключена сделка с якорным арендатором компанией Сан Майкросистемс СПб, дочерней структурой корпорации Sun. Сначала стратегический клиент забронировал 6000кв. м, а затем расширился до 8000кв. м. Контракт был заключен на пять лет. Арендатор отчасти выступил в роли соинвестора, вложив значительные средства в оборудование и отделку своего офиса. Компании потребовались дополнительные электрические мощности, в здании пришлось усиливать перекрытия и т. п. Однако в результате того, что девелопер подстроился под запросы своего якоря, повысился класс объекта в целом. Например, в здании была смонтирована централизованная система кондиционирования.

Продавцы воздуха
Одна из главных проблем ранней аренды юридически корректное оформление договоров, защищающее обе стороны от пересмотра условий сделки.

Еще один плюс для раннего арендатора подмечает заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Роман Щербак: Для западных фирм важно заранее подготовиться к переезду. Определенное время у них занимает утверждение дизайн-проекта будущего офиса, проведение тендеров среди отделочных фирм и т. п. Поэтому иностранцы фокусируются именно на строящихся зданиях и стараются спланировать переселение за год-полтора.

Впрочем, директор департамента офисной недвижимости компании Becar Commercial Property St.Petersburg Алексей Чижов считает, что даже детальный предварительный договор легко оспорим. Я знаю судебные прецеденты, когда арендатор съезжал через некоторое время с объекта, умудрившись отсудить у собственника задаток, комментирует он. Ведь задаток это в первую очередь обеспечение финансовых обязательств. А по предварительному договору их не возникает. Тем не менее такие контракты широко используются, и остается только верить, что со временем законодательная база подтянется к сложившимся обычаям делового оборота. К счастью, рынок ранней аренды еще не столь широк и касается в основном знаковых арендаторов на знаковых объектах. Здесь отношения во многом строятся на взаимном доверии и на харизме управляющего.

В качестве приложения к предварительному договору необходимо подписать долгосрочный контракт и не возвращаться в будущем к его существенным условиям. То есть уже на этом этапе все должно быть выверено вплоть до того, как будет происходить эксплуатация здания, считает Татьяна Разина.

Здесь каждый девелопер выкручивается, как может. Если речь идет о реконструкции, то, обладая свидетельством о собственности на старое здание или на объект незавершенного строительства, застройщик, как правило, идет на заключение краткосрочных арендных договоров на 11месяцев, не требующих регистрации. Большинство арендаторов эта схема устраивает. Одну из столичных компаний, которая хотела взять в Гапсале два этажа, свидетельство о собственности на недострой поначалу смутило. Но буквально через неделю этот клиент вернулся. Но предложить ему уже было нечего, рассказывает Анна Деркач.

Другая болевая точка налоговые последствия ранних договоров для клиентов. Ведь пока на здание нет свидетельства о собственности, они не вправе относить арендные платежи на затраты.

Сложнее всего действовать в ситуации, когда здание строится с нуля на арендованном участке. Единственная возможная схема здесь заключение предварительного договора, считает Ермишина. Естественно, после ввода объекта в эксплуатацию собственник хочет получать арендную плату, а клиент готов въехать в офис и вносить ее, но, пока свидетельства о собственности нет, эта схема нелегитимна. Кто-то берет на себя риски и заключает краткосрочный договор, но обе стороны при этом рискуют. Хорошо, если бы в законодательстве появились соответствующие поправки.

Некоторые иностранные арендаторы предпочитают подстраховаться. Их налоговые консультанты предлагают заранее просчитать возможные потери от перерасчета налогов и либо учесть их в арендной ставке на период до получения нового свидетельства о собственности, либо делить арендные платежи, оставляя их частично на некоем депозите, с которого в случае чего будут покрыты убытки, комментирует Надежда Ермишина.



Эксперты уверены, что хотя пока ранняя аренда лишь тенденция в офисном секторе, но рынок движется именно по такому пути. Поэтому это неизбежная для его участников процедура. Причем она обоюдовыгодна, несмотря на многочисленные риски и болевые точки. Сегодня мы все находимся в условиях растущего рынка, рынка продавца. Но такая хорошая жизнь для девелоперов долго не продлится. Спустя какое-то время они будут зависеть от арендатора, а не наоборот. И хотим мы этого или нет, рынок все равно уйдет в предварительную аренду. Для торгового комплекса считается нонсенсом, если на момент ввода здания в эксплуатацию в нем работает меньше половины магазинов. Нормально, если 80%площадей к этому времени уже сданы в аренду. Так будет и в офисном секторе. И я думаю, что убытки собственника от возможных дисконтов окажутся значительно меньше той арендной платы, которая была бы не получена из-за простоя помещений. А на фоне падения доходности девелопмента в целом иметь незаполненные площади скоро станет просто непозволительной роскошью, считает управляющий партнер АйБи Групп Сергей Игонин.

'В Москве есть проспект Андропова и две мемориальные доски - на Лубянке, где Андропов работал, и на Кутузовском проспекте, где он жил, - ответил Кузьмин. - Мне пока ничего не известно о распоряжении президента Путина, но я исполнитель, и если такое распоряжение появится, оно будет выполнено'.

Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин собрал журналистов для очередной пресс-конференции. Один из первых вопросов был связан с появившимися в агентствах сообщениями о том, что Владимир Путин распорядился установить в Москве памятник Юрию Андропову.

Кроме того, уже прорабатывается план строительства северного дублера Кутузовского проспекта, он завершится мостом через Москва-реку в районе комплекса Москва-Сити.

Александр Кузьмин также сообщил, что в Москве к 2007 году появится Краснопресненский проспект, его частями станут уже существующие улицы. Сначала построят отрезок дороги, идущий параллельно Баррикадной улице, он упрется в Звенигородское шоссе, а затем выйдет на Магистральные улицы. Затем дорогу доведут до улицы Мневники и проспекта Маршала Жукова. После этого будет возведен мост в Крылатское. Из Крылатского под Серебряным бором проложат глубокий тоннель, который выйдет на поверхность в районе трассы Москва - Рига. Кузьмин отметил, что это только первоначальный план, который может быть откорректирован.

В Москве планируется строительство Музея авиации, который по размерам будет уступать только вашингтонскому. Музей площадью сорок тысяч квадратных метров будет построен на Ходынском поле. Там же будет разбит большой парк с часовней памяти первых авиаторов и деревянной церковью Сергея Радонежского. В районе Ходынского поля появится спорткомплекс 'Динамо', в котором пройдет чемпионат мира по хоккею 2007 года. Кроме спорткомплекса 'Динамо' на севере столицы, в районе Ленинградского шоссе, планируется в самое ближайшее время построить крупный теннисный центр имени Хуана Антонио Самаранча, а также отреставрировать трибуны Водного стадиона.

В ближайшее время особое внимание будет уделено строительству тоннеля под пересечением Сущевского Вала и Шереметьевской улицы, а также реконструкции тоннеля под Ленинградским проспектом.

На востоке Москвы, в Лефортовском парке, будет восстановлен памятник садово-паркового искусства XVIII века. Такое решение, сообщил главный архитектор, принято мэром Москвы во время очередного объезда новостроек в минувшую субботу. Первые сооружения парка были возведены по указанию Петра Великого еще в конце XVII века. Но основные сооружения относятся к первой половине XVIII века, их автор - Растрелли. Проведенные в парке раскопки показали, что сохранились все элементы системы прудов, основания всех восьми существовавших там фонтанов, а под водой можно определить очертания существовавших прежде прудов. 'Это будет не новодел, а восстановленный парк царицы Анны Иоанновны, подобный Петергофу'.

По словам главного архитектора, достигнута договоренность с руководством Министерства обороны о совместном использовании Екатерининского дворца, который сейчас занимает военное ведомство. Москвичи смогут увидеть дворец изнутри.



Главная --> Публикации