Главная --> Публикации --> Квадратные меры Как выбрать риэлтора Города дальнего подмосковья: луховицы Рейтинг гаражных многоуровневых новинок по итогам выставки "гаражэкспо-2007" Драматические повышения ипотечных ставок уже позади

Как бы то ни было, но влияние архитектурных поисков сталинской эпохи на сегодняшнее строительство гораздо сильнее, чем это принято считать. Оно проявляется как в любви к масштабным проектам, так и в общности технологических подходов, тактике принятия решений и пр. Словом, есть множество интересных нюансов, заставляющих оглянуться в прошлое и задуматься о настоящем.

Можно ли оценить сталинскую архитектуру однозначно? Здания, доставшиеся нам в наследство от одной из самых ярких эпох российской истории XX века, до сих пор впечатляют своим величием, монументальностью, добротностью. Но в то же время нельзя не заметить их вычурности, помпезности и негуманистического оттенка, который пронизывал не только искусство, но и весь дух той поры.

Всплески увлечения классикой закономерное явление не только в отечественной, но и в мировой культуре в целом. Ориентированное на традиции, уходящие корнями в античность, такое искусство каждый раз по-новому возрождается в обществе, где победила идея сильной власти. В такие эпохи государство празднует победу над личностью, устанавливает жесткую и четкую систему ценностей, прославляет логику и иерархичность.

Сталинский неоклассицизм именно такой термин используют специалисты для направления в архитектуре, которое начало формироваться в начале 1930-х и просуществовало до середины 1950-х годов.

Как прокололись конструктивисты
На фоне упадка идей конструктивизма, мощно заявившего о себе в 1920-х годах, появление новой имперской архитектуры симптоматично. Лучшие здания предыдущей эпохи говорят об огромном таланте их создателей, которые руководствовались пусть утопическими, но глубоко личными, прочувствованными идеями. Поиски необычных форм и объемов, проблемы формирования новой среды, так занимавшие зодчих 1920-х годов, уводили в пространство субъективизма, часто были далеки от комплексных градостроительных решений. Между тем потребность в них ощущалась очень сильно. Город становился индустриальным, требовалось переделать старые районы, застроенные обветшалыми постройками едва ли не от самого Кремля.

Все эти черты видны в облике сталинских построек. Впрочем, сказанное отнюдь не умаляет достоинств лучших архитектурных сооружений, созданных в тоталитарный период советской истории. Архитектор Михаил Филиппов справедливо замечает: Городская среда Москвы состоит из зданий именно этой эпохи, любить Москву значит любить сталинскую архитектуру и профессионально, а не эмоционально изучать ее как пример последнего в мире осмысления классики.

Метаморфозы сталинского стиля
Но вернемся к началу 1930-х годов, когда зарождались масштабные идеи градостроительного планирования и создавались проекты комплексной застройки районов. Воплотить подобные решения в жизнь поручили специально уполномоченным архитектурным институтам. Выработку новых градостроительных идей доверили Всесоюзной академии архитектуры, организованной в 1933 году.

Остроту проблемы подогревала идеология. Никогда позже с такой силой не проявлялось стремление противопоставить столицу самой главной страны всем остальным городам мировых держав. Амбиции захлестывали: появилась цель возвести город, величием и красотой не уступающий лучшим столицам с прогнившим буржуазным режимом.

Первые регулярные кварталы появились в Москве уже в начале 1930-х годов. Преобладали четырех шестиэтажные здания из красного кирпича, поверх которого наносилась штукатурка. Иногда присутствовала декоративная отделка с использованием классических элементов: рельефных пилонов и пилястров. Такие нарядные здания появлялись не только в Москве, но и во многих городах России. Особую заботу о декоративности архитекторы проявляли в тех случаях, когда фасады домов выходили на ключевые магистрали и площади городов.

Именно с этого момента возникает как таковой институт советской архитектуры, который на протяжении последующих десятков лет станет решать все проблемы, связанные с подготовкой идеологически правильных кадров и реализацией застройки десятков, сотен городов, расположенных на территории СССР.

Восемь высоток к 800-летию
Идеи массовости и целесообразности сохраняли актуальность недолго. Буквально через пару лет Сталин произнес фразу, которая не сохранилась в точности, но смысл ее таков: Мы выиграли войну и признаны во всем мире как великие победители. Мы должны подготовиться к приезду в наши города иностранных туристов. Что будет, если они пойдут по Москве и не увидят небоскребов? Их сравнения окажутся не в нашу пользу.

В послевоенной Москве облик зданий стал аскетичнее. Это и понятно: разрушенная страна жила в режиме жесткой экономии. Именно в это время выросло новое поколение сталинок: краснокирпичных, чаще всего неоштукатуренных и лишенных всяких декоративных излишеств. К чести строителей того времени надо отметить, что, несмотря на обветшавшие коммуникации и ненадежные деревянные перекрытия, фундаменты, сама кладка и лестничные марши этих зданий до сих пор находятся в хорошем состоянии.

Итак, вопрос о возведении первых высоток был решен. Общую идею зданий нельзя не признать плодотворной. Планировалось создать не просто высокие, покоряющие воображение дома, а комплекс строительных доминант, единый ансамбль, который органично впишется в облик города и задаст тон окружающим постройкам небольшой этажности.
Закладку зданий приурочили к празднованию 800-летия Москвы. Событие состоялось 7 сентября 1947 года именно тогда заложили сразу восемь высоток в разных уголках Москвы: на Ленинских горах, на Смоленской, Кудринской (бывшей площади Восстания) и Комсомольской площадях, в Зарядье, у Красных ворот, на Котельнической набережной и в начале Кутузовского проспекта. Одному из проектов в Зарядье не суждено было осуществиться, поэтому в современной Москве существует лишь семь высотных зданий сталинской эпохи.

Кичливость и соревновательный пафос высказываний политиков прошлого иногда высмеивают, иногда осуждают. Но характер устремлений современных градостроителей во многом аналогичен. И сегодня мы хотим возводить не просто высотные дома, соответствующие принципам разумной экономии и отвечающие запросам москвичей. Нам непременно нужны конкурентоспособные небоскребы, попадающие в рейтинги самых высоких зданий мира.

Известно, что многие идеи, связанные с созданием пространственных эффектов, так и не удалось воплотить полностью. Яркий пример план обновления Смоленской площади, на которой стоит одна из самых известных высоток, где располагается Министерство иностранных дел. По замыслу предполагалось соорудить площадь эспланаду, имеющую протяженность более 400 м и простирающуюся от подножия высотного здания до набережной Москвы-реки. Смоленскую улицу собирались расширить до 150 м у пересечения с Садовым кольцом и до 110 120 м у Бородинского моста. В результате главный фасад высотного здания раскрывался бы к Москве-реке, а трапециевидная площадь доходила бы почти до Бородинского моста. Что касается окружающих зданий, то их высота не должна была превышать первого яруса МИДа. Известно, что проект не успели завершить при жизни Сталина и воплотили до конца лишь в 1960-е годы. Задуманный пространственный эффект не был достигнут полностью, поскольку позднее в композицию оказались включены многоэтажные гостиницы Белград и Золотое кольцо.

Перспектива это главное
Глядя на фотографии и киноленты, созданные в 1950-х годах, нельзя не поражаться, насколько просторной казалась тогда Москва. Широкие проспекты, открытые панорамы площадей. Такой облик столица приобрела во времена сталинских строительных преобразований. Именно тогда, с перспективой на будущее, были расширены узкие улицы Москвы. Яркий пример Тверская улица, тогда носившая имя Горького. Защитники культуры написали немало книг и статей, оплакивая исторические памятники, принесенные на алтарь идеологии и тех градостроительных задач, без которых Москва, казалось, не могла играть роль столицы мировой державы. Но архитектурные композиции, созданные в то время, покоряли воображение. Прежде всего благодаря поразительным видам, открывающимся на самые высокие здания. Университет, гостиницы Украина и Ленинградская и прочие сталинские высотки уже тогда стали восприниматься как визитная карточка города.

Скульптура, шпиль или звезда
Какой архитектурный элемент в большей степени отвечает за силуэт здания? Побывав в разных городах и странах, убеждаешься, что общий архитектурный тон чаще всего задает контур крыши, вырисовывающийся на фоне неба. Видимо, так устроено человеческое восприятие. Не случайно готические соборы запоминаются шпилями, средневековые дома Европы флюгерами, русские церкви куполами, а башни Московского Кремля прочно ассоциируются с рубиновой звездой. Эта важнейшая архитектурная деталь не осталась не замеченной создателями построек сталинского времени.

Похожая судьба постигла и ансамбль на площади Восстания (сейчас Кудринская площадь). Проект выполнялся с проработкой окружающей его среды. Выбор места расположения, пропорции и лепка высотного объема, выступающего в качестве акцента и ориентира в городе, были очень существенны. Композиция здания родилась в стремлении выявить его большое градостроительное звучание и связь с окружающей средой. Отсюда скульптурность здания, расположенного на площади и хорошо обозреваемого с разных направлений, и вхождение его в городские перспективы, писал архитектор Михаил Посохин. Сегодня, оказываясь на площади, только недоумеваешь, откуда было взяться описанным перспективам. На самом деле весь район предполагалось серьезно перекроить и окружить высотку парком. И тут задуманное не было воплощено в жизнь. В результате выжили даже ветхие строения со стороны станции метро Баррикадная.

Что касается самых высоких построек сталинского времени, то, согласно проектам 1949 года, они выглядели по-разному. Например, вершину МГУ должна была украшать статуя, здание на Смоленской площади имело плоскую крышу, дом на площади Восстания заканчивался цилиндрическим восьмигранником. Одним из самых удачных считается навершие здания Московского университета. Архитектор Борис Иофан, стремившийся выявить сходство с русской храмовой архитектурой, увенчал сооружение пятью башнями.

Актуальной идеей тогда казался синтез архитектуры и скульптуры. Буквально каждое заметное, выходящее на магистраль или площадь здание стремились дополнить барельефом или фигурами. Самые яркие образцы до сих пор украшают наш город. Достаточно вспомнить знаменитые композиции, изготовленные для павильонов и территории ВДНХ. Часто почерк подобных творений подчеркнуто идеологичен. Например, на одном из домов, расположенных на Тверской, какое-то время красовались жизнерадостные фигуры советских людей. Потом их убрали, признав их художественную несостоятельность, а также определенный риск, которому подвергались прохожие.

Николай Соколов в статье Композиция высотных зданий, опубликованной 18 июля 1947 года в газете Советское искусство, писал: В некоторых американских небоскребах во время ветра лампы раскачиваются, вода расплескивается. Вопрос, казалось бы, узко технический: надо сделать здания покрепче, из более прочного материала, и только. Однако материал не решает вопроса жесткости. Спица из самой лучшей стали все же гнется. Не решает вопроса и массивность конструкции, так как она имеет экономический и функциональный предел. Было принято решение обеспечить жесткость зданий при помощи плана. Как известно, возможно несколько вариантов жесткой конфигурации: в форме буквы Т тавровая, Н двутавровая, П покоем, Х крестообразная. Возможны и их комбинации. В облике американских небоскребов эти знания, не являвшиеся тайной за семью печатями, использовались редко из-за высоких цен на землю.

Чьи высотки лучше?
Какой должна быть композиция высотных зданий Москвы? Этот вопрос широко обсуждался его решение зависело не только от эстетических и идеологических вопросов. Оно имело прямое отношение к комфортности проживания.

Сегодня история высоток получила продолжение. На наших глазах сооружаются небоскребы, по своей форме приближающиеся к американским. Типична и причина, заставляющая остановить свой выбор именно на однобашенном типе сооружения, имеющего малую площадь основания. Это тот же дефицит земли, который когда-то предопределил выбор американцев.
Необходимость определиться с формой управления многоквартирным домом была установлена Законом О введении в действие Жилищного кодекса РФ и Жилищным кодексом РФ. Гражданам предложили сделать выбор между управлением непосредственным, с помощью управляющей компании или через товарищество собственников жилья. Эксперты отмечают, что непосредственное управление собственниками подходит для домов с малым количеством квартир. Найти достойную управляющую компанию пока непросто: этот рынок еще не развит. Власти подталкивают население к созданию ТСЖ. Считается, что такая форма позволяет снизить затраты на управление домом. Но при этом возникает масса вопросов. Ответы на некоторые из них дает юрист Алексей Абрамов.

Эклектическая композиция свойственна старым американским небоскребам, во времена строительства которых в распоряжении архитектора не имелось ничего, кроме классической школьной традиции. По существу это технически смелые, но художественно малоталантливые эксперименты. Другой позднейший период американского высотного строительства под флагом простоты и естественности создает подчеркнуто однообразные, прямолинейные решения. Располагая ленты окон и простенков по горизонтали или по вертикали, архитекторы возводили совершенно безотрадные ящики. Эти формы родились после войны 1914 года, когда преклонение перед машиной по ряду общественных причин необычайно возросло. Мы против этого идейного тупика. Мы не проклинаем машину и не поклоняемся ей, утверждал в уже упомянутой статье Н. Соколов.

Для вас хорошая новость товарищества собственников жилья освобождены от уплаты земельного налога. Московская городская дума приняла Закон г. Москвы от 10.10.2007 г. № 40 О внесении изменений в статью 3.1 Закона г. Москвы от 24.11.2004 г. № 74 О земельном налоге. Теперь ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, освобождаются от уплаты земельного налога в отношении территории, используемой ими для достижения уставных целей. Данная льгота начала действовать с 4 ноября 2007 года и будет распространяться на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

В начале 2007 года наше ТСЖ оформило придомовую территорию (земельный участок) в общую долевую собственность. Как теперь мы должны платить земельный налог?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

На какой срок создается ТСЖ?

Вопрос о сдаче помещения в аренду обсуждают на общем собрании членов ТСЖ. Решение считается принятым, если за него отдано не менее двух третей от общего числа голосов членов ТСЖ.

В нашем доме имеется помещение, которое правление ТСЖ хочет сдать в аренду. Но мнения жителей разделились: не все согласны с таким планом. Сколько голосов должно быть отдано за положительное решение данного вопроса?

В соответствии с п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, платят за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Вступив в товарищество, собственники вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

Купили квартиру в доме, в котором действует ТСЖ. Сами пока членами ТСЖ не стали. Как и кому мы должны платить за коммунальные услуги?

Специального акта, который бы указывал, в каком размере ТСЖ может устанавливать членские взносы, не существует. Сумму взносов и обязательные платежи определяет общее собрание собственников. Решение по данному вопросу принимается большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.

У нас в доме два года назад было создано ТСЖ. Первоначально размер взносов был не очень большой. Но в последнее время все изменилось. Я считаю, они сейчас слишком завышены. Есть ли какой-либо нормативно-правовой акт, регламентирующий размер обязательных взносов для членов ТСЖ?

Нет, невозможно. В соответствии с п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая компания. Вопрос о ее смене должен быть решен на общем собрании собственников жилья. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий этого договора.

В нашем 17-этажном доме пять подъездов. Домом управляет управляющая организация, работой которой довольны не все жители. В одном из подъездов собралась инициативная группа, призывающая сменить управляющую компанию. Эти активисты агитируют соседей отказаться от услуг действующей организации и выбрать для своего подъезда другую компанию. Возможно ли такое?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В соответствии с ЖК РФ образование или ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием для изменения размера платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Эти нормативы устанавливают органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Таким образом, ни ТСЖ, ни управляющая организация не могут снизить или повысить плату за ЖКУ.

Наш многоквартирный дом не очень большой, всего 16 квартир. Пока мы находимся на балансе у ЖЭКа. Так как ЖЭК работает плохо, думаем, а не создать ли нам ТСЖ или не нанять ли управляющую организацию. Но многие боятся, что тогда расходы по оплате коммунальных услуг возрастут. Оправданы ли наши опасения?

Недавно купили квартиру в доме, где создано ТСЖ. Теперь от нашей семьи требуют подписать заявление о зачислении в члены ТСЖ и заплатить членский взнос в размере 6 тыс. руб. Вправе ли я не вступать в ТСЖ?

Но помимо платы за ЖКУ собственники квартир обязаны вносить деньги за содержание и ремонт жилого помещения, а также за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. И если в доме создано ТСЖ или выбрана управляющая компания, то размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании собственников. Сумма может стать чуть выше или остаться прежней, но главное этих средств должно хватать на содержание общего имущества дома.

В нашем доме пока не создано ТСЖ, все проблемы решает местная Дирекция единого заказчика (ДЕЗ). Поговорив с соседями, пришел к выводу, что никто ничего менять не хочет. То есть нашим жителям безразлично, кто будет управлять домом: ТСЖ или управляющая организация. Что будет, если мы все же не определимся со способом управления?

Конечно, только вы решаете, быть вам членом ТСЖ или нет. В ТСЖ вступают на добровольной основе. И, если вы не хотите, вас никто не может принудить подписывать заявление. Что касается обязательного взноса, то здесь необходимо разобраться. Если это членские взносы, то вы, не являясь членом ТСЖ, не обязаны их платить. Если это какой-либо обязательный платеж и решение о нем принято в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ, тогда придется заплатить, даже не являясь членом ТСЖ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме придется заключить договор управления с управляющей организацией, которая будет выбрана в результате открытого конкурса. Любой собственник помещения может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Если открытый конкурс признан несостоявшимся, то заключение договора управления допускается без его проведения.

Если в двух словах, скорее всего, вы так и останетесь на попечении ДЕЗ. А вообще, в соответствии с законом, если жильцы многоквартирного дома не определились со способом управления или принятое решение не было реализовано, орган местного самоуправления должен провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации. Его проводят также в случае, когда до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса, способ управления не выбран или принятое решение не реализовано.

В 2007 году частные инвесторы, вкладывающие деньги в строящееся жилье, заработали гораздо меньше, чем в прошлые годы. Но операции с недвижимостью позволили им обезопасить от инфляции накопленные средства и получить больший доход, нежели по банковским депозитам.



Прибыльность инвестиций в строящуюся недвижимость зависит от потенциала и класса проекта, стадии внесения средств и сроков перепродажи. Как пояснила Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК Домостроитель, доля инвестиционных сделок зависит от стадии развития проекта. Наибольшее количество операций до 30% совершают на начальном этапе, в дальнейшем данный показатель падает.

Инвестиции в столичную недвижимость достаточно продолжительный период времени рассматривали как эффективный способ зарабатывания денег. Особенно высокую прибыль приносили вложения в строящиеся объекты. Покупка квартиры на этапе котлована позволяет получить существенный доход, который будет складываться из показателей роста рынка и разницы стоимости 1 кв. м на различных этапах возведения дома, говорит Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга ГК Конти.

Как считает Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Новостройки, в силу того что цены на рынке недвижимости отслеживать труднее, чем, допустим, на фондовой бирже, круг тех, кто занимается частными вложениями в жилье, ограничен. По словам Татьяны Вакуленко, руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter, в настоящий момент на первичном рынке на долю инвестиционных сделок приходится более 12% от общего объема продаж, тогда как в 2006 году показатели составляли свыше 30%. По оценкам аналитиков фирмы Blackwood, доля подобных операций сейчас равна не более чем 10 15% от всего объема продаж. В 2007 году наметилась тенденция сокращения объемов коммерческого строительства жилья в Москве, что также привело к сокращению инвестиционных сделок, поясняет Татьяна Вакуленко.

Самая высокая прибыль зафиксирована у тех, кто выставил квартиры на продажу в течение 2006 года, когда рост цен на жилье в Москве был максимальным за всю историю существования рынка. Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество, отметил, что частные инвесторы, занимающиеся подобными объектами, за 2006 год без учета инфляции получили прибыль в 70 100%. По словам Ольги Гусевой, те, кто успел в 2006-м реализовать квартиры по максимальной цене, заработали до 110% от их стоимости. Точную цифру назвать сложно, ведь в отличие от вторичного рынка сделки на первичном фиксируют не во всех случаях только если застройщик действует в соответствии с ФЗ-214, уточняет она.

Инвесторы, продолжающие работать на первичном рынке жилья столицы, интересуются прежде всего вхождением в значимые проекты в самом начале их реализации, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Именно такие вложения в жилье в настоящее время оценивают как потенциально максимально доходные. В крупных проектах количество инвестиционных сделок, как правило, не превышает 15% от общего объема продаж, а в целом по рынку этот показатель равен примерно 7 8%. Объясняется это тем, что масштабные проекты привлекательнее для покупателя, значит, дорожать они будут ощутимее, посему частные инвесторы предпочитают приобретать квартиры именно в этих объектах, полагает Наталья Тихоновская.

Многие инвесторы в период ажиотажного спроса 2006 года вкладывали деньги в объекты экономкласса, которые в том числе по этой причине оказались переоцененными. В 2007-м рост их стоимости замедлился, и инвесторам потребовалось время, чтобы сориентироваться в ситуации. Некоторые из них, кто ранее вкладывал средства в столичные квартиры в домах экономкласса, переключили свое внимание на Подмосковье. И многие от этого только выиграли. Как рассказала Ольга Гусева, с начала 2007 года цена 1 кв. м трехкомнатных квартир в отдельных корпусах жилого комплекса Парковый, расположенного в Котельниках, выросла примерно на 70%, а квадрат двухкомнатных апартаментов в комплексе Юго-Западный подорожал на 63%, что сказалось на доходе инвесторов названных проектов. В целом же в 2007 году в зависимости от качества проектов и сроков фиксации прибыли инвесторы, действующие в сегменте эконом- и бизнес-класса, получили доход в размере от 15 до 20%. Что касается элитной недвижимости, то, по сведениям компании Новое Качество, в 2007-м прибыль инвесторов достигла 25 35%.

По словам Ольги Гусевой, при выборе объекта вложения средств определяющей становится степень его ликвидности, однако она далеко не всегда зависит от количества комнат, как было принято считать раньше. Еще недавно инвесторы предпочитали одно- и двухкомнатные квартиры, а сегодня их интересуют и трешки. Связано это с тем, что в настоящее время конечные потребители приобретают жилье для того, чтобы поселиться в нем, а не продолжать цепочку, уточняет она.

Эксперты отмечают, что сейчас вложением свободных средств в строящееся жилье занимаются не те, кто хочет получить наибольшую прибыль за максимально короткий период, а грамотные, расчетливые и целеустремленные коммерсанты, чьей целью является не только выгода, но и стабильность, и гарантии.

При переуступке все юридические права, которыми обладал первоначальный кредитор (в данном случае лицо, инвестировавшее средства в сооружение объекта), переходят новому кредитору (тот, кто купил право на квартиру на вторичном рынке) на условиях, существовавших на тот момент. Важно, что по закону первоначальный кредитор, отдавший права требований, не несет ответственности перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником (девелопер). Следует отметить, что законом о долевом строительстве (действует с 1 апреля 2005 года) предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации контракта (если тот подлежит регистрации) либо с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости. Объясняется это тем, что девелопера считают исполнившим свои обязательства по контракту с момента подписания сторонами указанного акта. Обязательства инвестора являются исполненными с момента уплаты денежных средств в полном объеме в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Среди основных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность недвижимости, эксперты выделяют размещение объекта, инфраструктуру, транспортную доступность, положение квартиры, этажность, виды из окон. Чем больше в жилье изъянов, будь то вид на промзону или на загруженную транспортную магистраль, неудачная планировка либо неэффективный метраж, тем меньше заработают частные инвесторы. Главная цель любого из них получение прибыли. Поэтому одной из основных задач, которые предстоит решить при достижении данной цели, является определение оптимального времени вхождения в проект и выхода из него. Как рассказал Константин Ковалев, в соответствии с действующим законодательством (ФЗ-214) продажу квартир в возводимых домах можно начинать сразу после прохождения девелопером всех необходимых согласований. Практика показывает, что при приобретении недвижимости на самом начальном этапе и при продаже ее на стадии максимальной готовности удается получить наибольший доход: в таком случае он может составить порядка 20 30%. Стоит отметить, что это прибыль лишь от роста цены за счет прохождения этапов строительства, к ней в любом случае необходимо прибавить еще удорожание, которое произойдет на рынке за время сооружения здания, говорит Константин Ковалев. Ольга Гусева предупреждает, что покупка квартиры в новостройке на начальной стадии возведения дома является более рискованным предприятием, поэтому и рентабельность вложений в данный период окажется максимально высокой. Чаще всего инвестиционные сделки заключают, пока еще не появился третий-четвертый этаж, поясняет она. А реализовывать инвестиционные квартиры выгоднее, когда дом построен на 70 80%. Именно в этот период, как правило, у самого девелопера остается минимальное количество вариантов, к тому же операцию получится провести в очень сжатые сроки благодаря простоте переоформления. Инвестору необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной палате и затем переуступить права, перепродав квартиры на вторичном рынке в любой момент совсем не обязательно дожидаться завершения строительства дома.

Согласно действующему законодательству застройщик обязан выставлять цены в рублях, хотя параллельно для удобства покупателей фигурируют и долларовые показатели. Расчеты за приобретаемую площадь тоже идут в рублях. Соответственно, такие факторы, как падение курса доллара, не затрагивают инвестиционные сделки, говорит Татьяна Вакуленко.

Процедура оформления уступки требования имеет свои нюансы. Если основной договор оформлен нотариально, то и переуступку прав следует оформлять так же. Кроме того, уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть оформлена в установленном порядке. Но если инвестор приобрел жилплощадь до принятия закона об участии в долевом строительстве, точнее, заключил договор в такой форме, регистрировать переход права не нужно. В подобной ситуации достаточно составить документ в простой письменной форме, предупредив при этом застройщика о факте перехода прав к другому лицу. Если разрешение на возведение объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то договор, заключенный между застройщиком и соинвестором, регулирует закон об участии в долевом строительстве (ФЗ-214), и уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если инвестор продает квартиру после сдачи дома госкомиссии и получения права собственности на нее, то сделку необходимо оформить посредством подписания договора купли-продажи с последующей регистрацией ее в регистрационной палате.


В Москве может появиться еще одно подземное кольцо, соединяющее только периферийные районы столицы. Мэр города Юрий Лужков, который выступил с таким предложением на заседании правительства, объяснил инициативу желанием разгрузить метро. Структурным подразделениям уже дано поручение проработать идею. Но не исключено, что после ее реализации добираться в центр жители окраин смогут только на наземном транспорте.

Эксперты предполагают, что инвестиционные операции останутся на первичном рынке и впредь. Их долю в 2008 году станут определять политика государства, а также количество новых объектов, выведенных на рынок, ведь приобретение квартир на начальном этапе строительства является наиболее привлекательным для инвесторов, считает Ольга Гусева. По мнению Константина Ковалева, рост доли инвестиционных сделок будет напрямую зависеть от повышения цен на первичном рынке жилья. Однако стоит отметить, что с развитием других источников доходов (рынок ценных бумаг, ПИФов и др.) количество таких операций с недвижимостью, скорее всего, снизится, предполагает Константин Ковалев. Как считает Наталия Тихоновская, для того чтобы сделать удачное вложение, надо иметь определенный опыт осуществления подобных сделок. По нашим оценкам, доходность частных инвестиций в первичную недвижимость в 2008 году составит 20 25%, а по отдельным проектам этот показатель может подняться до 30%, говорит она. Если частный инвестор в 2007-м приобрел квартиру в строящемся доме на стадии возведения этажей, то в конце 2008-го прибыль способна достичь 25%, прогнозирует Андрей Уфимцев.

Если мы из периферии будем втягивать дополнительные пассажиропотоки, это может привести к коллапсу самого метрополитена

Идея создания так называемого параллельного метрополитена была озвучена во вторник.

Некоторые станции столичной подземки загружены практически весь день, а учитывая то, что ежедневно метрополитеном пользуются более 9 млн человек, нужно что-то решать, заявил мэр.

По мнению столичного градоначальника, продление веток метро в периферийные районы может привести к транспортному ступору.

Давайте из Люберец сделаем ветку метро, и она будет предельно загружена. Если мы из периферии будем втягивать дополнительные пассажиропотоки, это может привести к коллапсу и самого метрополитена. Может быть, имеет смысл поставить задачу создания параллельного метрополитена, метрополитена хорд, который будет автономно связывать крупные районы, цитирует Лужкова Интерфакс.

Лужков предложил сформировать параллельный метрополитен, который независимо от основного свяжет спальные районы города.

Однако далеко не факт, что так называемые хорды помогут перераспределить пассажиропотоки в Москве. Ведь в часы пик жители окраин стремятся не в соседний спальный район, а в центр города.

Мэр поручил соответствующим структурам, в том числе НИИ Генплана, подумать над этой идеей.

Схемой развития метрополитена уже предусмотрено строительство большого кольца, которое соединит периферийные районы. Причем на этой линии будут действовать пересадки на все существующие ветки, рассказал газете ВЗГЛЯД главный архитектор ОАО Метрогипротранс Николай Шумаков.

Не уверены в необходимости параллельного метро и представители Метрогипротранса.

Как рассказал архитектор, строительство второго кольца уже началось.

По его мнению, в основу предложения мэра положена концепция, давно разработанная метрополитеном.

В целом за 8 лет Московский метрополитен планирует построить 21 новую станцию. Пик открытий запланирован на ближайшие три года. За это время дополнительными станциями прирастут Люблинско-Дмитровская, Арбатско-Покровская, Замоскворецкая и Калининская линии. Всего до 2010 года на нужды метростроения предполагается затратить свыше 113 млрд рублей.

В настоящее время существует небольшой отрезок, проходящий от Каширки до Варшавки. К 2011 году протяженность кольцевой линии увеличится до пяти станций, подчеркнул Шумаков.

В планах правительства обустроить конечные станции столичного метро перехватывающими парковками для автомобилистов, поскольку, как сообщили газете ВЗГЛЯД в Департаменте транспорта и связи, сегодня в зоне так называемого транспортного дискомфорта проживает около 23% жителей Москвы.

Параллельно будет развиваться и наземный транспорт. К примеру, в районе Митино, кроме станции метро, появится троллейбусная линия. С открытием новых станций на Люблинской линии (Сретенский бульвар, Трубная, Марьина Роща, Достоевская) может быть восстановлено движение трамваев. В частности, они появятся на улицах Трифоновская и Гиляровского.



Главная --> Публикации