Главная --> Публикации --> Старикам предложат заложить квартиры Обманутые дольщики девяти домов уфы скоро станут новоселами Межевание для народа Доллар сдает свои позиции на московском рынке жилья Наращиваем темп

Черногория расположена в одной из самых чистых областей Адриатики. В стране практически нет промышленности, к тому же там мягкий климат, теплое море, обилие зелени, а солнечных дней в году более 20 Возможность инвестирования в местную недвижимость привлекательна еще и тем, что законом здесь защищены права частной собственности, а процедура регистрации купли-продажи объектов довольно проста. Для этого требуется только судебное решение, после чего сведения о праве собственности вносят в Единый кадастр. Данный реестр позволяет проверить права любого владельца недвижимости в Черногории, а также обременения, имеющиеся у объекта.

Сегодня не только сильные мира сего, но и рядовые граждане проявляют все больший интерес к черногорской недвижимости. Причем она привлекательна и как место проживания, и как объект инвестирования.

Если говорить о строительстве, то крупных инвесторов привлекают в первую очередь объекты туристического бизнеса, например такие, как недавно открытый пятизвездочный SPA-отель Splendid в Бечичах, по уровню и размерам не имеющий равных на побережье Адриатики. В планах российских компаний строительство целых курортных зон в Черногории. В частности, холдинг Mirax Group создает город-клуб Astra Montenegro на мысе Завала между городами Будва и Бечичи. Другая группа инвесторов выкупила в Малевике полуостров на юге побережья, рядом с Ульцинем, и начинает развивать масштабный туристический центр с гостиничным комплексом, яхтенной мариной, зоной апартаментов, а также виллами для размещения состоятельных клиентов.

Безвизовый режим въезда в страну, доступное транспортное сообщение (аэропорты Тиват, Подгорица), близость славянских культур также способствуют активной экспансии соседей. Еще одним преимуществом Черногории являются низкие по сравнению с другими государствами уровень налогообложения жилья и размер оплаты коммунальных услуг. Налог на недвижимость составляет 2 3% от ее оценочной стоимости, и его необходимо оплатить в течение 15 дней со дня регистрации сделки купли-продажи. Надо также отметить, что иностранцы могут свободно приобретать и реализовывать недвижимость в Черногории, а также получать вид на жительство.

Помимо комфортности недвижимость в Черногории обладает высоким инвестиционным рейтингом. За последние три года согласно оценке экспертов ее удорожание составило от 50 до 70%, что также свидетельствует о выгоде вложений. Особой популярностью у россиян пользуются апартаменты новой застройки на Адриатическом побережье, а именно в городах Херцегнови, Петровац, Бечичи, Рисан, Бар, Свети-Стефан. Спрос на них за последнее время вырос более чем в три раза. Иностранцы тоже охотно приобретают недвижимость в Черногории, однако они предпочитают старинные каменные дома или особняки в горной местности.

Возведением жилых комплексов в Черногории активно занимаются не только местные и российские девелоперы, во многие из них вкладывают средства крупные западные инвесторы. Так, до 4 млрд евро собирается потратить на развитие жилья фонд Джорджа Сороса. Канадский миллиардер Питер Манк недавно приобрел верфь Арсенал в городе Тиват. И теперь на месте судоремонтного завода возводят причал для мегаяхт, а по соседству с ним сооружают дома (их общая площадь будет равна примерно 150 тыс. кв. м). По прогнозам СМИ, цена 1 кв. м жилья в этих местах имеет ресурс роста до 6 7 тыс. евро.

Cамый полный спектр Черногорской недвижимости был представлен на последней выставке зарубежной недвижимости в Москве (ТЦ Т-модуль на Тишинке). Перспективные проекты, которые, кстати, вызвали наибольший интерес покупателей, продемонстрировали не только российские, но и черногорские фирмы: Boka Development, Miditerra Housing Development, Center Adria, RisanClub и др.

Кроме того, в последнее время заметно популярнее становится Херцегновинская ривьера, расположенная в бухте Боко-Которского залива недалеко от хорватской границы. Здесь живописные природные ландшафты, открытая панорама гор и моря, хорошие пляжи, мягкий климат, а главное, тут спокойно и тихо. К тому же рядом находится крупнейший центр курортной медицины Игало.

Другая девелоперская компания, Center Adria, начала воплощать в жизнь два проекта в сегменте эксклюзивного жилья с авторским дизайном и отдел-кой класса люкс. На мероприятии она представила комплексы Балканский медведь в Будве (состоит из девяти квартир) и Мраморный замок в Рисане (из восьми). Апартаменты отличаются дорогими отделочными материалами и уникальной меблировкой. Квадрат на стадии начала строительства стоит порядка 4 5 тыс. евро.

Так, Boka Development устроила презентацию жилого комплекса клубного типа Adriatik Dream (находится вблизи города Херцегнови, площадь застройки 6 га). Он отличается продуманной концепцией застройки, удачным местоположением, близостью к морю, удобным транспортным сообщением, а также оптимальными планировками апартаментов и пентхаусов площадью от 40 до 180 кв. м с полной отделкой под ключ. Кроме того, территория охраняется. На нижних этажах зданий планируют расположить коммерческие объекты, в том числе помещения под общественную инфраструктуру: магазины, кафе, службы быта и пр. Функционирование комплекса будет находиться в компетенции управляющей компании. Клубный формат обеспечит жильцам однородность социального окружения и контроль доступа на территорию комплекса. Риски покупателей минимизированы, поскольку Boka Development принадлежит право собственности на землю, к тому же финансовые инструменты надежны, а строительные риски застрахованы. Неслучайно к проекту проявили повышенный интерес жители не только Москвы и регионов, но также ближнего и дальнего зарубежья. Их привлекли и функциональные достоинства Адриатик Дрим, и приемлемые цены от 2 тыс. евро за 1 кв. м.

Любопытные проекты представила компания Miditerra Housing Development. Особо следует отметить уже созданный ею жилой комплекс Оlive Village в Пырчане. Он состоит из трех домов и 14 апартаментов, большая часть которых уже продана. В настоящее время фирма приступила к реализации проекта RED Stones в Кеменари. Комплекс построят на возвышенности с красивым панорамным видом на горы и море. Там возведут два здания, где расположат 12 апартаментов площадью от 65 до 125 кв. м. Инфраструктура комплекса включает бассейн, детские игровые площадки, сауну, солярий и т. д. Цены от 2,5 до 2,8 тыс. евро за квадрат.

Несмотря на то что большинство проектов еще находится на стадии off plan (начальная стадия), спрос и цены стремительно растут. Это в значительной степени связано с тем, что дороговизна жилья в других странах, а также высокая ставка аренды загородной недвижимости смещает покупательский спрос в сторону Черногории. Однако дело не только в деньгах, но и в ином качестве жизни: природа, экология и климат тут несопоставимо лучше. Многие россияне живут здесь по шесть-девять месяцев в году. И хотя наши соотечественники далеко не единственная национальная аудитория, заинтересованная в черногорской недвижимости, считается, что именно русский спрос двигает показатели вверх. Еще недавно максимальная стоимость 1 кв. м в Черногории равнялась 1,5 2 тыс. евро. Сейчас за старинные дома просят уже более 4 тыс. евро за квадрат (такое жилье особенно востребовано у англичан). То же самое происходит с новостройками: минимальная цена 1 кв. м давно выросла с 2,5 до 3 тыс. евро, а стоимость пригодной для строительства земли достигла 20 50 тыс. евро за сотку.

Удачным можно назвать и инвестиционный проект жилого комплекса бизнес-класса RisanClub, расположенного у моря на границе курортного города Рисан в окружении гор. Он занимает участок 3 га и состоит из двух- и четырехэтажных зданий, общая площадь которых более 1500 кв. м. Квартиры в них полностью отделаны, причем в соответствии с пожеланиями покупателей. Предполагают также создать инфраструктуру для обслуживания жителей. В среднем апартаменты обойдутся в 150 тыс. евро.

Впервые широкой аудитории сообщаются нормы и правила содержания жилого дома. Раньше Госстрой их высылал в коммунальные отделы местных администраций в виде служебных рекомендаций. Теперь же они впервые обретают статус обязательного исполнения. На их основе-то и будут теперь перезаключаться с жильцами договора найма.

Найти отдельно стоящий дом меньше чем за 200 тыс. евро почти нереально. Кроме того, доступная по цене частная застройка, как правило, требует добавочных вложений: необходимость ее реконструкции и перепланировки выливается в дополнительные 600 800 евро за 1 кв. м. Проводимая урбанизация территории потребует обязательного согласования с планом застройки, что также увеличит расходы. Посему многие предпочитают покупать строящиеся апартаменты у надежных инвесторов-девелоперов, которые уже на стадии вхождения в проект получили все необходимые разрешения и согласования, минимизируя возможные риски.

Рассказывает первый заместитель главы Госстроя России Сергей Круглик: - Люди не специалисты. Большинство из нас понятия не имеет, из чего формируются цены на жилищно-коммунальные услуги. Публикуемый "РГ" документ как раз и оговаривает, как и из чего складывается сумма счета, которую ежемесячно оплачивают жильцы. К примеру, отвечает на вопрос: как должен вывозиться мусор? Или сколько раз нужно проводить влажную уборку подъезда? Каким образом дворник должен чистить мусоропровод?

Компетентно
Похоже, глава строительного ведомства Николай Кошман все-таки выполнил свое обещание и предоставил людям инструмент, с помощью которого они смогут наконец-то отстоять свои права. Жильцы теперь станут платить за квартиру ровно столько, сколько на самом деле предоставляется услуг. Во всяком случае нам предоставлена возможность на основании этих правил и норм подсчитать, что и на какую сумму нас "нагревает" эксплуатирующая дом контора.

Практикуются новые формы управления, такие, как товарищества собственников жилья. Нормы и правила в первую очередь разработаны для них. Для того, чтобы они смогли оценить, какова стоимость эксплуатации, понять, что такое управление домом и как все это взаимосвязано с предоставлением качественных коммунальных услуг. В общем, правила и нормы - это те базовые нормативы, от которых "пляшут" цены. Вообще такой документ существовал во все времена.

При этом в документе указаны нормы, которые были заложены на основании среднестатистических измерений. Ведь в каждом регионе своя процедура, свои циклы замеров объемов того же мусора. Жилой дом - достаточно сложный инженерный объект, много фрагментов, из которых складывается его эксплуатация. В то же время сегодня большинство квартир приватизированы, находятся в частной собственности.

Между тем выяснилось, что без нормирования услуг ничего путного не выходит. Мусорные контейнеры неделями не вычищаются, подъезды не то что не подметаются, вообще не ремонтируются. При этом на все возмущения жильцов домоуправители отвечают, что денег на это нет. Будет ли теперь по-другому? Новые нормы и правила, как пояснил Сергей Круглик, позволяют управляющей домом компании заключать правильный договор с эксплуатирующей конторой.

В советские времена он был, пожалуй, самым грозным документом для коммунальных контор. Попробуй начальнику ЖЭКа их проигнорировать - слетит с кресла. Однако обычные граждане даже не подозревали об их существовании. Эти нормы и правила носили статус внутренних, служебных циркуляров. В девяностых годах они прибрели статус рекомендаций. Их можно было выполнять, а можно - отправить в корзину. На этот рекомендательный характер, чего греха таить, и сориентированы большинство ЖЭКов и ДЭЗов.

Люди, которые не получают положенное, могут обратиться в суд, в эксплуатирующую дом организацию и востребовать положенные услуги, за которые они платят. Либо обратиться с требованием, снизить расценку за не предоставление этих услуг. Итак, каковы основные положения документа?

Эти нормы - большое подспорье и для контролирующих органов. Сегодня практически во всех регионах появились жилищные инспекции, службы дирекции единого заказчика. Теперь и у них появились новые критерии надзора за состоянием домов и деятельностью ЖЭКов и ДЭЗов. Заместитель главы Госстроя считает, что жильцам не стоит опасаться, что с появлением новых норм эксплуатации возрастут коммунальные услуги.

А вот, все что находится в подъезде, - стены, отопительные приборы, перила, окна - подвергать мокрой уборке не реже одного раза в месяц. Штукатуры и маляры и другие ремонтники должны появляться в подъезде с периодичностью три-пять лет. При этом входная дверь в многоэтажных домах должна быть с автоматическими замками.

Требуйте уборщицу раз в пять дней
подъезд
Во-первых, предприимчивым жителям придется разобрать свои ящики с картошкой, которые они предпочитают размещать в укромных уголках подъезда. По новым правилам сооружение кладовых в подъезде запрещается. За это домоуправление запросто сможет наказать жильца. Но и жилец может взыскать с эксплуатирующей конторы. Ведь уборщица лестницу в подъезде должна "обметать" и мыть не реже, чем через пять дней.

Сантехника больше суток не ждут
квартира
Считается, что в отношениях с эксплуатирующей дом конторой жильцы всегда в проигрыше. Во всяком случае, до сих пор только они и пытались отстоять свои права. Теперь же и ЖЭКи запросто смогут приструнить нанимателей и собственников квартир.

Интересно, во многих ли подъездах соблюдаются даже эти перечисленные правила? В общем, похоже, что с появлением этого документа наступает горячая пора для судебных инстанций. Они просто будут завалены исками жильцов и домоуправлений. (Образцы заявлений публикуются в специальном выпуске).

Похоже, без санкции ЖЭКа теперь даже металлическую дверь не установишь. Домоуправление и пожарники сначала должны будут выяснить, не мешает ли новое "устройство дверного проема" другим жильцам. Спросить с жильцов за то, что не утеплили свои окна и двери. Однако радует, что жильцы теперь могут не тратить напрасно свои эмоции. Если случилось в доме ЧП - засорились мусоропровод, канализация или прорвало трубы, "аварийка" должна выехать на место происшествия немедленно, а если потек кран - сантехник отремонтирует его не позже суток.

Хотя бы за то, что балконы и лоджии захламлены. Громоздкие вещи размещать на них запрещается. Чтобы не ссориться с домоуправлением, жильцам теперь придется срочно вывозить с балконов свои старые холодильники. Вообще же слов "запрещается" в документе довольно много. Скажем, даже собственники приватизированных квартир не смогут заниматься их переоборудованием без санкции эксплуатирующих контор.

Зимний график дворников рассчитан по часам
двор
Безусловно, дом должен иметь свое лицо. У него должен быть номер, а на фасаде указана и улица, на которой он расположился. ЖЭК должен позаботиться и о номерах подъездов и квартир. Но это еще не все. На виду у всего двора должен стоять стенд с адресами и телефонами местных органов самоуправления, пожарных, милиции, скорой помощи, газовиков, санитаров и главное - коммунальной аварийки.

Приступить к компании к отстаиванию своих прав жильцы смогут и в том случае, если батареи не прогревают вашу квартиру до 18 градусов тепла, а горячая вода поступает к кранам и смесителям ниже 60 градусов.

Современный торговый центр немыслим без больших сетевых магазинов, так называемых якорей. Они привлекают покупателей широким ассортиментом товаров и выгодными ценами, поэтому собственники ТЦ с готовностью приглашают их в свои проекты. Но пока спрос на торговые площади превышает предложение, хозяевами положения остаются девелоперы. Именно они дают ответ на вечный вопрос якорных арендаторов быть или не быть?. И если быть, то кому и в каком количестве. Впрочем, с некоторыми требованиями ретейлеров считаться все же придется.

При этом, лучше убрать со двора и самовольно построенные гаражи и сараи - им там не место. В общем, и двор должен содержаться в чистоте, К примеру, после снегопада дворник должен очистить его от сугробов уже через три часа. Кстати, мусор должен вывозиться ежедневно. При этом контейнеры с отходами периодически подвергаются дезинфекции.

В среднем их доля должна составлять не более 40% от общей площади ТЦ. Если это соотношение превысить, то владельцу торгового центра будет сложно выйти на расчетный уровень рентабельности, а срок окупаемости проекта увеличится. Исключение составляют объекты, позиционируемые в формате ретейл-парка. Здесь все арендаторы являются ключевыми, поэтому они занимают от 80 до 100% площадей.

По мнению специалистов, в торговом центре должно быть не менее двух разнопрофильных ключевых арендаторов, привлекающих основные потребительские потоки. Например, в ТРЦ Город их несколько Ашан, Банана-мама, Спортмастер и ХЦ. Это правило применимо и в отношении небольших объектов. Впрочем, все зависит от количества квадратных метров, на которые претендует каждый якорь.

Процедура привлечения якорей происходит в процессе презентации будущих объектов конкретной целевой группе компаний. Обычно брокерам заранее известно о потребностях сетей в расширении, открытии новых магазинов, и подобное общение гарантированно дает положительный результат. Если претендентов на площади несколько, то, как правило, устраивают тендер либо выбирают самый известный бренд, рассказывает Юля Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.

Кто нужен?
Вопрос о том, какие якоря должны присутствовать в составе торгового центра (их количество, розничный профиль, ценовая ниша), решается на этапе создания концепции ТЦ. Тогда у сетевого оператора еще есть возможность заказать помещение под себя, поясняет Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Такой подход может значительно снизить риски создания ошибочных архитектурных решений, а также оптимизировать финансовые затраты на строительство помещений. Чем технически сложнее размещение арендатора в составе ТЦ, тем раньше начинается согласование всех необходимых параметров.

Основное правило при размещении ключевых арендаторов: товарные группы должны не пересекаться, а, наоборот, дополнять друг друга. Конечно, у каждого своя целевая аудитория, но покупатель, приезжая за конкретными товарами, по ходу посещает и другие магазины, вследствие этого возникает синергетический эффект, говорит Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании Пересвет-Инвест.

Проще всего подобрать универсальные якоря, которые могут успешно функционировать в любом торговом центре. К ним относятся продуктовые супермаркеты, магазины спорттоваров, бытовой техники и электроники, парфюмерии, универмаги. Для профильных формат DIY (товары для дома и сада) подходят только специализированные ТЦ.

Репутация снижает риски и ставку
Каждая сетевая розничная компания развивается по утвержденному плану, в котором прописаны все приоритеты. При выборе торгового центра якорный арендатор обращает внимание на позиционирование и программу продвижения ТЦ, что является показателем конкурентоспособности объекта. Если он только строится, то принципиальным моментом станет дата планируемого открытия, так как сетевому оператору потребуется заложить в будущий бюджет расходы на отделку помещения, закупку оборудования и запуск рекламной кампании.

Почти все арендаторы будут рады расположению в составе торгового центра продуктового супермаркета. Это обусловлено тем, что около 40 45% расходов потребителей приходится на продукты питания, следовательно, данный оператор гарантированно привлечет большое число посетителей. Впрочем, крупный продуктовый якорь не всегда будет уместен в ТЦ, расположенном в центре города. По мнению Николая Волчкова, генерального директора управляющей компании Торговый Квартал, покупатели едут в Охотный Ряд или Атриум для того, чтобы приобрести какую-то обновку, технику, сходить в кино, но не за хлебом или колбасой.

Как правило, ставки для якорей в Москве в полтора-два раза ниже, чем для остальных арендаторов ТЦ. По словам Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость, для гипермаркетов они составляют 120 140 долл./кв. м в год (без НДС и операционных расходов), а для супермаркетов 250 350 долл. На низкие ставки собственник ТЦ согласится и в том случае, если якорем выступит известный киноретейлер. В среднем они могут варьироваться в пределах 115 150 долл./кв. м в год. Для операторов бытовой техники и электроники, арендующих помещения площадью 1000 2000 кв. м, платежи назначаются из расчета 600 800 долл./кв. м, а площади от 3000 кв. м и более сдают по 500 600 долл./кв. м. Если для собственника принципиально привлечение конкретного арендатора, он может предложить ему персональную систему льгот и скидок.

По словам Елизаветы Эстриной, руководителя отдела консалтинга компании Praedium, существует целый список (short list) условий, которым должен отвечать торговый центр, чтобы хозяева сетей (в первую очередь известных) согласились снимать в нем площади. Основным и самым жестким критерием на сегодняшний день является арендная ставка, далее по степени убывания значимости месторасположение, концепция, архитектурный проект, а также девелопер, возводящий объект, и управляющая компания (их репутация на рынке). Именно репутация снижает риски ретейлера при участии в проекте.

Сесть на свое место
От того, где будет построен торговый центр, зависит успех его дальнейшей работы. Поэтому якоря отдают предпочтение объектам, местонахождение которых считают наиболее удачным. Но у каждого свои специфические приоритеты. Например, для гипермаркетов DIY это расположение ТЦ на основных транспортных магистралях, в том числе вблизи МКАД или сразу за окружной автодорогой. Операторы киносетей предпочитают торговые центры у метро или в середине жилых массивов. Для продуктовых супермаркетов лучшее место спальные районы, точно так же, как и для сетевых дисконт-центров, продающих со скидкой одежду, обувь и т. п.

Тем не менее бывают ситуации, когда вопреки советам консультантов или брокеров владельцы объектов настаивают на заведомо завышенных ставках. В этом случае собственнику не придется выбирать ключевых арендаторов из списка подходящих. Он будет вынужден ждать, когда кто-либо согласится на его условия.

Впрочем, помимо объема не последнюю роль играет и планировка. Например, Media Markt в первую очередь рассматривает предложения, где ширина зала составляет 36 м и более. А для операторов киносетей очень важен шаг колонн, который должен быть не менее 12 м. Чем правильнее геометрия помещения, тем легче вписать в него кинозалы и соответствующую технологию, в которой основным является единое пространство, поясняет Анна Ким, руководитель отдела PR и продвижения проектов компании МТ Девелопмент. Для большинства якорей актуальным является требование по высоте торговых залов. Для супермаркета не меньше 4 м, а гипермаркетов и кинотеатров 8 10 м. Тогда потолок не давит, а в зале достаточно света и воздуха, считают эксперты.

Не каждый поедет в ТЦ, где нет площадей, соответствующих его потребностям. Например, Седьмому континенту потребуется от 1500 кв. м, Азбуке вкуса от 100 Перекрестку в формате супермаркета достаточно 800 1600 кв. м, но если он позиционируется как городской гипермаркет, то тут уже запросы на несколько порядков выше от 4 до 7 тыс. кв. м. Ашан не может войти в некоторые проекты в силу того, что просто не вписывается в предлагаемый метраж. Если торговый центр хочет получить в качестве якоря Ашан, Мосмарт или Real, то необходимо разрабатывать проект здания так, чтобы площадь гипермаркета составляла не менее 10 тыс. кв. м, отмечает Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. В настоящее время площадь открывающихся магазинов OBI достигает 12 16 тыс. кв. м, а Леруа Мерлен 9 тыс. кв. м. Несложно догадаться, что ТЦ, свободно разместивший такой формат, а также еще несколько профильных якорей, должен располагать территорией не менее 100 тыс. кв. м.

Помимо подсобных, складских и других технических помещений, а также подъездных путей потребуется большая парковка. Ее отсутствие или недостаточное количество машино-мест на стоянке является серьезной причиной отказа посетителей приезжать за покупками в торговый центр, считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

Важны киловатты и не только
Нельзя не учитывать и такой важный аспект, как мощность электросети. Так, для якорных арендаторов, реализующих бытовые приборы и электронику, она должна быть не менее 200 350 кВт, что объясняется необходимостью одновременно подключать многочисленную технику, находящуюся в торговом зале. Примерно столько же электроэнергии, а в некоторых случаях и больше, потребуется для продуктового супермаркета. Для того чтобы в торговом центре появился кинотеатр, нужно обеспечить электрическую мощность из расчета не менее 0,7 кВт на 1 кв. м арендуемой площади. Дополнительную нагрузку на сеть дают кондиционеры. На каждые 10 кв. м дополнительно требуется 1 кВт электроэнергии. В самом сложном положении оказываются ТЦ, расположенные на наиболее выигрышных площадках в центре города, где мощности перегружены.

Свято место пусто не бывает
Эксперты допускают, что якорь может уйти из торгового центра. Например, из-за слишком низких транспортных и пешеходных потоков, неудобных развязок, наличия строящихся конкурентов с более привлекательными условиями. По данным компании Welhome, в Европарке на Рублевском шоссе ключевым арендатором изначально был Рамстор, но, не выдержав конкуренции с Седьмым континентом и Перекрестком, располагавшимися в том же районе, он покинул ТЦ. Заменивший его Ашан имеет конкурентное преимущество как по ассортименту представленного товара, так и по цене, поэтому новому якорю удалось сразу привлечь значительные потребительские потоки.

И еще, для якорей важны юридические аспекты сделки, в частности срок договора желательно пять десять лет. Дело в том, что на отделку помещения идут значительные средства, следовательно, арендатор должен быть уверен в том, что они окупятся.


При покупке или продаже недвижимого имущества никто не застрахован от признания судом сделки недействительной. Чтобы минимизировать риски, будущие покупатели стараются проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Одни для этого обращаются к профессионалам, другие занимаются проверкой самостоятельно. Но даже надежные с точки зрения истории квартиры могут стать предметом судебной тяжбы в случае развода собственников, дележа имущества, наследственных дел и т. д.

Кроме того, сетевые компании постоянно ищут помещения для своего развития. Поэтому и выбор у девелопера всегда есть, и наполняемость ТЦ уже на стадии строительно-монтажных работ составляет 60 80%. В компании Astera Oncor Moscow считают, что на любую появившуюся площадь в торговом центре претендуют практически все сети бытовой техники и электроники. Конкуренция, может быть, не такая жесткая, но достаточно заметная существует и среди других ретейлеров. Словом, если площадь не подойдет оператору или сам оператор не устроит собственника ТЦ, его место тут же займет другой.

Главное не опоздать
В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ, для того чтобы опротестовать решение всех судов первой инстанции, за исключением решений мировых судей, стороны и другие лица, участвующие в деле, могут подать кассационную жалобу, а прокурор принести кассационное представление (решение мировых судей опротестовывают в апелляционном порядке). Если по истечении срока, отпущенного на обжалование (десять дней со дня принятия решения судом в окончательной форме), никто не подает жалобы, решение о признании сделки недействительной вступает в силу.

Если суд признал сделку с жильем недействительной, то это вовсе не означает, что в деле поставлена жирная точка. Ведь бывают случаи, когда судьи выносят неправильные решения. За свои права еще можно побороться, ведь закон предусматривает возможность обжалования судебного решения.

Как составить кассацию?
Согласно ГПК РФ в жалобе должны присутствовать следующие обязательные атрибуты: название суда; имя лица, подавшего жалобу, его место жительства или нахождения; указание на решение суда, которое обжалуется; требования лица, подавшего кассацию, а также основания, по которым оно считает решение суда неправильным; перечень доказательств.

За составлением кассационной жалобы лучше всего обратиться к юристам или адвокатам. Профессионалы грамотно подготовят документ и четко укажут в нем, какие нормы права были нарушены (со ссылками на законы), в чем выражается несогласие гражданина с решением суда и пр. Кассацию необходимо подать в суд, который вынес решение. Сделать это можно как лично, так и через доверенное лицо.

Если пренебречь требованиями и не оплатить, например, государственную пошлину или не указать какие-либо из необходимых атрибутов, не предоставить доверенность, то кассация может быть оставлена без движения. В этом случае судья назначает срок для исправления недочетов. Если в отведенное время вы успеете выполнить указания судьи, то кассационная жалоба считается поданной в день первоначального поступления в суд. Коль сроки не соблюдены, кассация возвращается лицу, ее подавшему. То же самое грозит вам в случае нарушения срока на кассационное обжалование.

К документу необходимо приложить доверенность, если действует представитель. Также кассационную жалобу сопровождает квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (если это необходимо). Саму жалобу и приложенные к ней доказательства подают в суд с копиями, количество которых должно соответствовать числу лиц, участвующих в деле.

Заявление о восстановлении срока рассматривают на судебном заседании. Вынесенное судом решение можно поставить под сомнение, подав частную жалобу.

Если срок все же пропущен
По общему правилу: если жалоба и другие документы поданы по истечении процессуальных сроков, то суд их не рассматривает, а возвращает лицу, от которого поступили бумаги. Правда, сроки восстановить можно, если, конечно, причина пропуска была уважительной. Для этого необходимо написать соответствующее заявление (ходатайство) и подать его вместе с кассационной жалобой в суд.

Суд второй инстанции может выносить следующие решения:
оставить решение суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения;
отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же или ином составе судей, если нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции;
изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств;
отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения.

Какое решение может принять суд?
Суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в жалобе, и возражений относительно нее. В интересах законности орган, разбирающий кассацию, вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Суд второй инстанции выносит не судебное решение, а кассационное определение, которое вступает в законную силу с момента его принятия. Такое определение может быть обжаловано только в суде надзорной инстанции в течение одного года со дня судебного постановления. Однако уже приняты изменения в Гражданский процессуальный кодекс РФ, в соответствии с которыми данный срок сокращен до шести месяцев, и определены условия: обжалование возможно, если были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу. Изменения вступили в силу в конце декабря 2007 года.

Что служит основанием для отмены или изменения решения
Суд второй инстанции вправе изменить или отменить решение другого суда:
если обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно определены или не доказаны;
если выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела;
если имело место нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Даже если дело рассматривали не те судья, которые входили в состав первого суда, если в нем отсутствует протокол судебного заседания или оно рассмотрено судом в отсутствие кого-либо из участников, не извещенных о времени и месте заседания, суд может отменить или изменить судебное решение. Подобные нарушения норм процессуального права могут стать основанием для отмены решения суда первой инстанции только при условии, если привели или могли привести к неправильному разрешению дела. По одним только формальным соображениям правильное решение суда первой инстанции отменить нельзя.



Главная --> Публикации