Главная --> Публикации --> Минус проценты Старикам предложат заложить квартиры Обманутые дольщики девяти домов уфы скоро станут новоселами Межевание для народа Доллар сдает свои позиции на московском рынке жилья

Я придумываю эти вещи прежде всего потому, что они нужны мне, рассказывает Пятнице пользователь, укрывшийся под ником theRIAA (мы так и не смогли уговорить его назвать свое настоящее имя). А в Интернет выкладываю затем, чтобы остальные могли понять, насколько это удобно. TheRIAA изобретатель, придумавший, как сложить из обычного листа бумаги настоящий кошелек с отделениями для купюр и кредитных карточек. Составленная им инструкция попала в первую десятку проектов, наиболее высоко оцененных посетителями сайта Instructables.com. Я никогда не думал о том, чтобы продавать свои проекты, уверяет изобретатель. Это противоречит самой идее.

Как выгодно продать дом? Как восстановить данные на флэшке фотокамеры? Как сделать кошелек из бумаги? Ответы на эти и тысячи других вопросов можно найти на howto-сервисах сайтах, где дают полезные советы.

Сайт Instructables.com бурно развивается: в декабре 2006 года его посетили 150 тыс. человек, а в декабре 2007-го уже 550 тыс. И все же, хотя создатели ресурса гордо именуют его самым большим наглядным пособием в мире, это уже далеко не так: на сайте WikiHow.com в декабре 2006 года побывали около 3 млн уникальных посетителей, а в декабре 2007-го 8,5 млн. Другие наглядные пособия их обычно называют howto-сервисами (от английского how to do как сделать) также переживают настоящий бум, сравнимый с бумом онлайн-энциклопедий пару лет назад. Конечно, на них есть не только советы по изготовлению бумажных кошельков, но и вполне практические инструкции: например, один из самых читаемых материалов на eHow.com в последние дни инструкция Короткая продажа в недвижимости(о том, как продать купленный в кредит дом, который в результате ипотечного кризиса стал стоить меньше, чем оставшиеся выплаты по займу).

Идея же заключается в том, что люди должны иметь возможность свободно и бесплатно обмениваться опытом, как они уже обмениваются знаниями в Википедии онлайн-энциклопедии, которая составляется и редактируется обычными пользователями, сведущими в том или ином вопросе.

В российской части Интернета полезные советы пока что рассеяны по разным форумам, сообществам и блогам. Ответ на вопросы, как восстановить файлы на флэшке фотоаппарата или организовать отпуск без помощи турфирмы, проще всего сейчас найти в соответствующих коммьюнити Живого журнала. По мнению Шендеровича, ничего специфического в российской ситуации нет: популярность howto-ресурсов вопрос времени.

Идея заключается в том, что люди должны иметь возможность свободно и бесплатно обмениваться опытом
Директор по стратегическому развитию компании СУП-Фабрик Эдуард Шендерович считает растущую популярность сайтов инструкций естественным ходом событий. Развитие информационного пространства сравнимо с развитием города, говорит Шендерович. В городе сначала появляются базовые вещи вроде дорог и фундаментов зданий, а только потом дома. И в Интернете сначала должны были накопиться базовые энциклопедические знания, а уж затем хранилища более частной информации.

Раздел Авто-мото за три года существования сайта ЗнайКак пополнился 77 статьями. Для сравнения, в том же разделе на eHow.com их насчитывается больше 400 Некоторые статьи, например, в разделе Кредиты не содержат никакого личного опыта, а дают самые общие инструкции, которые можно найти на сайте практически любого банка. Зато слова кредит, ставка и т. п. залинкованы и представляют собой рекламные ссылки на сайты этих самых банков. С другой стороны, на ЗнайКак есть и статьи, в которых вообще не содержится никаких советов, например, длинное произведение под названием Как кино отражается на человека и каковы его корни, завершающееся следующим выводом: На эту глобальную тему, можно очень много говорить всяких слов, но мы остановимся на том, что кинематограф, имеет своё начало, середину, и уходит в будущее (орфография и пунктуация сохранены). Автор этого исследования, наверное, тоже получил свой доллар.

Один из немногочисленных универсальных сервисов на русском языке называется ЗнайКак (znaikak.ru). На момент сдачи этого номера Пятницы на нем было размещено 2952 статьи и зарегистрировано 1738 пользователей. В отличие от большинства howto-ресурсов сайт привлекает авторов гонорарами: за каждую размещенную на ЗнайКак инструкцию автору платят $1, постепенно повышая ставку в зависимости от числа публикаций. Самый плодовитый автор ресурса написала 95 статей разного содержания (Как относиться к разведенному мужчине, Как воспитывать карликового кролика и т.д.), заработав $142,5.


Начало 2008 года разочаровало застройщиков и тех граждан, кто инвестирует в московское жилье и расчитывает на высокие доходы. По данным аналитического центра ирн.RU, за неделю с 14 по 21 января средняя долларовая цена квадратного метра в столице увеличилась на 0,6%. Это в два раза ниже, чем в декабре, когда жилье в долларовом эквиваленте дорожало более стремительно. Эксперты считают, что в этом году недвижимость в Москве будет дорожать невысокими темпами, которые вряд ли перекроют инфляцию. После затяжных новогодних праздников продавцы квартир в Москве проиндексировали цены с учетом инфляционных ожиданий. К этому их подвигло и значительное снижение курса доллара, которое наблюдалось в первые рабочие дни. В результате московский индекс стоимости жилья, рассчитываемый ирн.RU, прибавил 0,6%, составив 4529 долл. за квадратный метр. По сравнению с декабрем прошлого года темпы роста цен на столичную недвижимость снизились почти в два раза.

Зато прямо с главной страницы сайта можно отправить вопрос, на который хочешь получить ответ. Мы спросили: Как самому собрать рояль? Посмотрим, сможет ли кто-нибудь посоветовать что-нибудь дельное.

У независимых экспертов на этот счет другое мнение. Так, руководитель аналитического центра ирн Олег Репченко заявил вчера НГ, что значительный рост цен на жилье в Москве, зафиксированный на прошлой неделе, не что иное, как эмоциональная реакция продавцов. Доллар в эти дни подешевел больше чем на 1%, а цены на недвижимость у нас по-прежнему привязаны к американской валюте. В свете этого продавцы квартир поспешили скорректировать цены.

Риелторы не признают наличия кризиса и предрекают рост цен на 2008 год. Ничего не дешевеет. За прошлый год стройматериалы подорожали почти на треть. Земли тоже больше не становится. Цены на жилье в Москве и ближнем Подмосковье вырастут минимум на уровне среднегодовой инфляции, сообщил НГ представитель одной из столичных риелторских компаний.

Руководитель агентства Rway Александр Крапин убежден, что доходность таких инвестиций будет отрицательной. Жилье перестало быть привлекательным для инвесторов с середины 2006 года. С этого времени квартиры эконом-класса превратились в непривлекательный актив для инвестиций населения. В текущем году депрессивное состояние рынка продолжится, поскольку уровень цен на жилую недвижимость у нас существенно превышает уровень так называемой справедливой цены, которая важна для динамичного рынка, уверен эксперт.

Репченко поставил под сомнение то, насколько реальным был этот рост. Он напомнил, что в декабре 2007 года цены на жилье росли по 1% в неделю. В новом году ситуация складывается несколько иначе. Эксперт не исключил, что темпы роста стоимости недвижимости снизятся до 1 2% в месяц, что, по его мнению, будет в пределах нормы. Но это прогноз в долларах. А вот если оценивать ситуацию в рублевом эквиваленте, то налицо почти стагнация рынка. Коррекция или не наблюдается вообще, или она крайне незначительная. В результате реального роста стоимости квадратного метра в рублях сейчас нет, а по итогам года он будет существенно ниже, чем в долларах. Следовательно, инвесторы, рискнувшие вложить деньги в недвижимость, как и в прошлом году, понесут убытки.

В соответствии с Жилищным кодексом и законодательством города Москвы эти квартиры власти должны направлять на реализацию разных городских программ и прежде всего очередникам. Это могло бы быть неплохой прибавкой для города. Особенно, если учесть, что в очереди стоят около 200 тысяч семей, по двадцать лет ожидающих улучшения жилищных условий, несмотря на все масштабы строительства жилья в Москве. Увы! Лишь часть освобождающихся квартир поступает к распределению. Куда же деваются остальные?

Разместить в LiveJournalПо мнению директора центра макроэкономических исследований БДО Юникон Елены Матросовой, в настоящий момент положение дел на рынке недвижимости оценивается в основном по предложению квартир. Картина получается искаженной. Она была бы более объективной, если бы за основу брались цены на жилье по заключенным сделкам. По ее оценке, ситуация на рынке недвижимости в целом по стране и на столичном рынке в частности свидетельствует об отсутствии активного роста спроса. Причина происходящее на российском фондовом рынке. В финансовой сфере также налицо элементы нестабильности. Источник ипотечного кредитования как таковой иссяк, замедлился рост банковских вкладов населения. Все это не может не отражаться на ситуации на рынке недвижимости.

Этим вопросом однажды задалась депутат муниципального собрания района Сокольники Лариса Соломатина. Во время трагедии Норд-Оста погибла знакомая депутата Тамара Воинова. Жила она одна, и по всем нормам ее приватизированная квартира, расположенная в доме по улице Короленко, 4/14, должна была перейти в собственность государства для дальнейшего распределения нуждающимся. Но как-то Соломатина с удивлением узнала, что в квартире Воиновой хозяйничают неизвестные люди с доверенностью на ее продажу. Заинтересовавшись происходящим, депутат обратилась в прокуратуру Восточного административного округа. Но там ей сообщили, что все в порядке, объявился наследник. И тем бы дело и кончилось, если бы спустя четыре года действительно не объявился законный наследник, который доказал свое родство и в суде опротестовал состоявшуюся сделку. Таким образом, в сентябре 2006 года прокурор Восточного округа был все-таки вынужден возбудить уголовное дело по этому факту. Мошенника, провернувшего аферу с квартирой, объявили в розыск.

В поисках мошенника

Прибыл в Москву 1 января 1900-го

Заинтригованная Соломатина решила провести собственное расследование по использованию освобождающегося в городе жилья. Как выяснилось, налево сплошь и рядом в ее родных Сокольниках уходят чаще всего даже не приватизированные квартиры, как в выше приведенном случае, а муниципальные, с распределением которых, казалось бы, не должно быть никаких проблем, так как сколько бы в них ни менялось жильцов, хозяин один - город.

В ЕИРЦ района Сокольники корреспонденту РГ пояснили эту цифровую абракадабру тем, что либо в компьютерной программе случился сбой, либо плательщик не представил о себе никаких данных. Но в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением правительства РФ от 23 мая 2006 года, в платежке обязательно должны быть указаны почтовый адрес и сведения о собственнике, а если речь идет о муниципальном жилье - то сведения о нанимателе жилого помещения - с указанием фамилии, имени, отчества, - утверждает Светлана Тихомирова, адвокат Московской коллегии адвокатов. Она считает, что если в течение длительного времени эти данные в платежном поручении или в карточке учета собственника не указываются, есть все основания полагать, что коммунальные платежи оплачивает третье лицо, не имеющее законных оснований пользоваться квартирой.

Экономисту по профессии, депутату Соломатиной открылось несколько отлично обкатанных схем увода жилья у города, которые не захотели заметить правоохранительные органы. Самая распространенная из них - это закрытие лицевого счета после смерти жильца, - рассказывает Лариса Ивановна. - Чтобы квартиру распределили другому очереднику, информацию об освободившейся квартире ДЕЗ должен сообщить в департамент жилищной политики и жилищного фонда. Но он не спешит этого делать, предпочитая селить туда своих людей - работников управы, ДЕЗов и т.д. Только в нашем районе я насчитала минимум 47 таких квартир. Чтобы не привлекать внимания к незаконно занятой квартире, ее новые жильцы аккуратно платят за электричество, воду, вывоз мусора и т.д. Смотрите, как выглядит их платежка, - показывает Соломатина корреспонденту РГ жировку на оплату жилищно-коммунальных услуг квартиры N 227, расположенной в доме по улице Малая Остроумовская, 1a. - Вместо фамилии, имени, отчества, как положено в нормальном документе, здесь значится просто наследник. Но еще более оригинальна дата рождения этого наследника. Судя по карточке учета собственника, он родился 01.01.0001, а прибыл же в Москву.... Аж 01.01.1900!!!.

То же самое в Сокольниках происходит с маневренным фондом, который, как известно, предназначен для представления сотрудникам милиции, врачам, преподавателям средних школ.

Вторая, открывшаяся ей не менее популярная схема незаконного использования освободившихся квартир - это субаренда. Договоры на субаренду могут заключить с семьей, у которой в квартире произошло ЧП. Или с очередником района, у которого очередь на квартиру еще не подошла, а в прежнем жилье жить уже невозможно - семья расширилась, кто-то тяжело заболел. В таких случаях и дается временная квартира, до момента, пока не решится вопрос с постоянным жильем. Но чтобы жилье не разбазаривалось, заключать договоры субаренды имеет право только департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. На деле же этим кто только не занимается! И райуправы, и ДЕЗы, которые таким образом обеспечивают жильем в лучшем случае своих работников, а могут и попросту, что называется, нужных им людей.

Куда смотрят власти?

В Северном административном округе - свои способы завладения муниципальным жильем. Там используют так называемые инвестиционные контракты на ремонт квартир, свободных от обязательств. В итоге только по пяти контрактам, заключенным в 2004 году, инвесторы завладели 46 квартирами общей площадью около 3 тысяч квадратных метров. Еще по одному контракту в районе Аэропорт инвестор получил восемь квартир площадью 379,6 квадратных метра. Для этого ему нужно было лишь отремонтировать их поистине за смешные деньги - 5,7 тысячи рублей за квадрат.

Префект Восточного административного округа Николай Евтихиев придерживается такой же точки зрения. Прокуратура нас проверяла, УБЭП проверял - ничего не нашли. Все квартиры заняты на законных основаниях, - заявил он корреспонденту РГ.

У властей на этот счет - свое мнение. Например, начальник ДЕЗа Сокольники Алексей Жучков считает, что все разговоры о нецелевом использовании муниципального жилья в их районе не что иное, как досужие вымыслы. Вся информация о тех квартирах, которые освобождаются, стекается в единый информационно-расчетный центр, а потом в департамент жилья, - уверяет он. - Только так. Невозможно, чтобы в квартирах с закрытыми лицевыми счетами жили люди, потому что есть специальные организации, которые это проверяют. Освободившуюся квартиру видно, утаивать ее никто не собирается.

Но еще интереснее то, что происходит с выкупом квартир, cданных в аренду (субаренду). Согласно постановлению правительства Москвы выкуп жилых помещений может производиться только с согласия собственника, то есть самого правительства Москвы. Однако как обнаружила контрольно-счетная палата, распродажа жилья идет вовсю и на основании распоряжений префектов. В том же Восточном округе, например, лишь за 2005 год - первое полугодие 2007 года было заключено 54 договора купли-продажи арендованных квартир на общую площадь 2072 квадратных метров. Это на рынке в Москве квадратный метр стоит в среднем 4 тысячи квадратных метров. На востоке столицы выкупная стоимость квартир в среднем составила менее 10 тысяч рублей за квадрат! То есть 400 долларов или в ровно в десятеро дешевле рыночной стоимости!

Но проверка, проведенная в двух округах - в Восточном и Северном, по заданию мэра столицы Юрия Лужкова контрольно-счетной палатой Москвы, показывает, что это далеко не так. В ходе ее было обнаружено, что только за последние два с половиной года в городе освободилось 394 тысячи квадратных метров жилья, или примерно около 10 тысяч однокомнатных квартир (4 тысячи в год). Это всего по двум округам. В то время как по данным департамента жилищной политики и жилого фонда по всему городу освобождается лишь около 2 тысяч квартир. Откуда возникла такая разница? Вывод, сделанный проверяющими, полностью совпал с мнением районного депутата Ларисы Соломатиной: информация об освободившихся квартирах в районах утаивается. С этой же целью затягиваются и сроки снятия умерших граждан с регистрационного учета.

Авторы законопроекта утверждают, что принятие закона поможет создать эффективный механизм кредитования малого и среднего бизнеса для приобретения объектов недвижимости. Для этого предлагается установить механизм в отношении объектов нежилого назначения, аналогичный предусмотренному статьями 61.1 и 77 закона об ипотеке. Напомним, что данные статьи устанавливают, что объекты жилищного фонда, а также земельные участки, которые приобретаются за счет заемных средств, считаются находящимися в залоге у заимодавца с момента государственной регистрации прав собственности заемщика на соответствующий объект недвижимости. В отношении же нежилых зданий, сооружений, помещений такая норма закона отсутствует.


Сможет ли бизнес воспользоваться механизмом ипотечного кредитования при покупке нежилых помещений, в частности офисов, складов и так далее? На этот вопрос завтра дадут ответ депутаты, рассмотрев в первом чтении законопроект о внесении изменений в закон об ипотеке. Законопроектом предлагается изложить статью 77 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости) в новой редакции, распространив особенности ипотеки жилых домов и квартир на ипотеку нежилых зданий и помещений.

Однако аргументы авторов на изменение законодательства не нашли поддержки у правительства и ответственного за законопроект комитета по собственности. В официальном заключении правительства на законопроект говорится, что название законопроекта не соответствует его содержанию. Так, согласно названию законопроекта, изменения вносятся в статью 70 закона. Вместе с тем, исходя из содержания законопроекта, предлагается новая редакция статьи 77 закона. Кроме того, следует учитывать, что главой XIII закона об ипотеке, в состав которой входит изменяемая представленным законопроектом статья 77, регулируются отношения, касающиеся особенностей ипотеки жилых домов и квартир. В соответствии с пунктом 1 статьи 74 закона правила названной главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. В связи с этим предлагаемые законопроектом изменения выходят за рамки предмета правового регулирования как статьи 77, так и главы XIII закона.

Правоприменительная практика, считают авторы законопроекта, идет по пути недопустимости расширительного толкования положений указанных выше статей закона об ипотеке и, соответственно, не признает возможности возникновения залога в пользу кредитной организации в силу закона в случае, когда приобретение здания, строения или нежилого помещения осуществляется за счет заемных средств кредитной организации. Это, в свою очередь, влечет невозможность одновременной регистрации права собственности на объект и его залога.

Помимо этого, в комитете отмечают, что в настоящее время вопрос обеспечения возврата кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, используемых для строительства здания и сооружения, уже решен. В соответствии со статьей 64 закона об ипотеке, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств или средств целевого займа построено или строится здание, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здания либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора целевого займа) с приложением указанного договора.

В свою очередь комитет по собственности считает неоправданным распространение закона об ипотеке на отношения между предпринимателями и кредитными организациями. Более того, в комитете считают, что законопроект противоречит одному из концептуальных положений Гражданского кодекса РФ и закона об ипотеке, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости. В законопроекте предусмотрен залог лишь нежилых зданий.



В иных случаях приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями нежилых зданий и помещений (например, путем их покупки) ничто не мешает включать в договоры кредита или договоры целевого займа условие о заключении договора ипотеки соответствующего нежилого помещения на аналогичных условиях. Правоприменительная практика подтверждает широкое использование именно такого подхода.



Главная --> Публикации