Главная --> Публикации --> Жилье для доярок и токарей. малоэтажное строительство "уронит" рынок недвижимости? Минус проценты Старикам предложат заложить квартиры Обманутые дольщики девяти домов уфы скоро станут новоселами Межевание для народа

Но вот беда: и сегодня многие стены зданий, подворотни и заборы исписаны какими-то нелепыми фразами и разукрашены в разные цвета. Но искусствоведы объясняют: дескать, самодеятельные рисунки не что иное, как граффити реальность нашего времени. И Москва не единственный город в мире, который подвержен этому явлению. Во Франции, Германии, Нидерландах, США стены тоже расписываются. И порой почище, чем у нас. В мире граффити признано уличным, или, как еще говорят, параллельным, искусством, которое развивается по своим законам. Причем корни этого направления уходят в далекое прошлое. Наскальные и пещерные рисунки также могут быть отнесены к граффити.

Когда видишь сегодняшнюю Москву, невольно вспоминается начало 90-х. Серый город, на фасадах редкие рекламные щиты типа Летайте самолетами Аэрофлота или Полвека отечественному тормозостроению наследство от советского режима. Из цветовых пятен флаги, хаотично водруженные на фонарных столбах, да пролетарские лозунги, выведенные половой краской на стенах исторических памятников. Господи, думаешь, как хорошо, что эту серость и мазню не застали наши внуки

В прошлом году лучшие работы граффитчиков были продемонстрированы в залах современного искусства в новом здании Третьяковской галереи, рассказывает депутат Мосгордумы Евгений Бунимович. Ваш покорный слуга был приглашен на открытие этого мероприятия. Как и многие другие посетители, готов еще раз высказать слова благодарности искусствоведам великого музея, которые вовремя и точно отреагировали на современные художественные тенденции. Другой раз показательные выступления молодых неформальных художников проводились и на Поклонной горе, что привлекло множество любопытных. Мне, например, нравятся работы Татьяны Назаренко, она, по-моему, академик уличной живописи. Но у нее самые реальные, жесткие персонажи из нашей реальной жизни. Бомжи, пьяницы, уличные певцы, нищие. После недолгих переговоров мне удалось несколько работ из серии Переход выставить в Московской городской думе. Честно скажу, некоторые депутаты были шокированы и просили убрать безобразия. Пришлось объяснять, что вообще-то это и есть искусство, а не попса, задача которой ублажать. И среди граффитчиков есть настоящие таланты, которые надо поддерживать.

Ну, хорошо, пусть граффити исторически обоснованное искусство. Но у нас в стране отношение к граффити двоякое. Одни считают уличных художников неформалами и хулиганами. Другие подолгу стоят около разрисованных объектов и с одобрением цокают языками. При этом власти не упускают случая приручить настенных живописцев, а в ответ большинство райтеров от пряников отказываются и предпочитают заниматься искусством (поганить стены домов) под покровом ночи. Довольно часто жители звонят в милицию и в управу. Одни требуют прекратить безобразие и наказать хулиганов. Другие советуют не только узаконить их деятельность, но и предоставить для разрисовки специальные места.

Так напрашивается вопрос: разве можно управлять искусством? Ни в коем случае, отрицает Евгений Бунимович, являясь членом Союза писателей России. Но дело в том, что имеется несколько видов искусства, которые нуждаются в законодательных нормах. Объясню почему. Кино, книгу или музей, где собраны произведения искусства, каждый из нас волен просмотреть, прочитать или посетить. Или проигнорировать. А если скульптор выставит свою работу в общественном месте? Или вольный художник на отремонтированной и выкрашенной стене вашего дома изобразит некую композицию? Получается, что в таких случаях их творчеством придется наслаждаться всем. Причем по несколько раз в день, хотят они того или не хотят. Вот и напрашивается сам собой вывод, что публичные виды искусства должны строго регулироваться. Рисуйте, если хочется, но в специально оговоренных местах. Ставьте памятники, скульптуры, но только или на своей собственной территории, или по согласованию с городом.

Если художник не нарушает никаких законов, то имеет полное право творить что угодно, как угодно и где угодно. А потому в отношении граффити московские власти сделали очень важный шаг не мешать, и тем более не стали преследовать представителей любых видов нетрадиционного искусства. Но, увы, следующий шаг, который можно обозначить как помогать, оказалось сделать гораздо сложнее, и войти с граффитчками в контакт решились немногие представители городской и районной власти. Хотя имеется и немало примеров, когда представителям неформального искусства предоставлялись стены и объекты, на которых они могли упражняться в творчестве: безликие дворы и заборы, стены заброшенных зданий, затылки гаражных кооперативов.

Но если все-таки на миг представить, что власть нашла общий язык с неформалами, то последние автоматически перейдут в многочисленный отряд самых обычных и рядовых рисовальщиков. Тогда не придется прятаться, убегать от милиции. Словом, навсегда исчезнет шарм, антураж, загадка, чем так гордятся и кичатся неформалы.

Впрочем, если говорить объективно, то и москвичи готовы смириться с нелепыми надписями и рисунками на стенах, чем видеть их внутренности из кирпича и раствора. Достаточно пройтись по старым улочкам и дворам в пределах Садового кольца, чтобы убедиться в том, как уличные художники маскируют промашки ЖЭКов и управляющих компаний. В подворотне, напротив МХАТа, заброшенный двор с облезлыми фасадами домов, полуразрушенными стенами, которые сплошь разрисованы красками. То же самое и в Старопименовском переулке, где без ремонта стоит выгоревшее здание. Много настенных рисунков на Хохловской улице, где расположены строения XVII-XVIII веков. Можно перечислить еще десятки мест в историческом центре, которые не красят Москву. Не говоря уже о пустырях и окраинах. И всюду яркие самопальные картинки, которые словно призывают власти, чтобы они, наконец, обратили внимание на прорехи в городском убранстве.

В Москве они также имеют право на жизнь, комментирует Евгений Бунимович. Но такие картинки мне хотелось бы видеть не в пределах исторического центра, который и без того интересен, а на городских окраинах или на территориях бывших производств, где осталось немало глухих и серых стен. Мне, может быть, как и многим другим москвичам, хотелось бы увидеть на таком холсте, например, дорогу к морю. Или что-то другое, доброе и романтическое.

Но ведь на смену подпольному художеству может прийти вполне разрешенное. К примеру, в США и во многих странах Европы практикуется особый вид уличной росписи, когда глухая и скучная стена с согласия мэрии или префектуры отдается на откуп художникам. И город от этого только выигрывает. Самый яркий пример Берлинская стена, которая прославила на весь мир имя художника Врубеля. Что-то подобное практиковалось и в Париже. Торцовая стена дома без дверей и окон была красочно разрисована до высоты третьего этажа. Изображения нескольких Нефертити с удлиненными грудями и с бисерными украшениями на обнаженном теле нисколько не портили эстетическое восприятие картины. По крайней мере, многим любопытным прохожим полотно напоминало идею о связи времен. Картины подобного плана часто встречаются и на улицах других европейских столиц.

- По всем проблемным адресам будут приняты конкретные решения, процесс переведем в строительное русло. Юрий Михайлович сдержал обещание, и уже к концу прошлого года многие дольщики отпраздновали новоселья. Но осенью 2007 года в правительство Москвы пошел вал жалоб на деятельность паевых инвестиционных кооперативов в сфере приобретения жилья

Так запретить или разрешить? В Мосгордуме даже проводились слушания на эту тему, в которых принимали участие не только депутаты, но и представители Комитета образования, Комитета по делам семьи и молодежи, городской прокуратуры, а также сами граффитчики. Все они согласились с мнением депутата Евгения Бунимовича о необходимости отделить культуру граффити от сделанных в той же стилистической манере непристойных рисунков, экстремистских, политических или религиозных призывов.
Похоже, Москва в очередной раз столкнулась с проблемой людей, вложивших свои деньги в покупку жилья. Правда, пик обращений обманутых фирмами-застройщиками граждан пришелся на 2005 год. Сейчас граждане пишут жалобы опять - на этот раз недовольны члены паевых инвестиционных кооперативов, считающие себя обманутыми. Все это весьма напоминает ситуацию, сложившуюся в столице несколько лет назад, когда от действий недобросовестных фирм-застройщиков пострадали более 3 тысяч человек. Только после вмешательства мэра Москвы Юрия Лужкова дело сдвинулось с мертвой точки. Вопрос с обманутыми инвесторами будет закрыт к 2009 году, - пообещал тогда мэр.

- К нам поступили обращения граждан в отношении нескольких ПИКов, - говорит руководитель столичного Управления по экономической безопасности Александр Корсак. -Это Департамент Народной ипотеки и Строительства, Общее Дело, КСЖ Кредо, Стан Твой Дом, Центральный и Строим вместе, ПИК Первый Ипотечный Кооператив. Люди жалуются на длительную задержку либо на отказ от выплаты обещанной ссуды на приобретение недвижимости и накопленного паевого взноса при выходе из кооператива, на сокрытие информации о фактическом количестве пайщиков и финансовой состоятельности кооператива, на некорректную и весьма агрессивную рекламу, с помощью которой в ПИКи зазываются граждане. Проведенный сотрудниками нашего управления анализ деятельности паевых инвестиционных кооперативов свидетельствует об использовании схожей схемы работы, основывающейся на типовом уставе ПИКов. К сожалению, некоторые кооперативы используют эту схему в неблаговидных целях, а то и для откровенно противозаконной деятельности. Анализ показывает, что под крышей некоторых действующих в столице потребительских или паевых инвестиционных кооперативов могут быть организованы финансовые пирамиды в сфере приобретения жилья

Обманутые новой волны
Сегодня обманутыми считают себя около 2000 москвичей, собиравшихся решить пресловутый жилищный вопрос с помощью паевых инвестиционных кооперативов, в просторечии именуемых ПИКами.

Словом, случилось то, что случается, когда в законодательстве имеются пробелы, а этими пробелами начинают пользоваться, мягко выражаясь, недобросовестные люди.

- Сейчас эта проблема готова выплеснуться из судов и кабинетов кооперативов на улицы нашей столицы, - обращаются к мэру Москвы Юрию Лужкову пайщики инвестиционных кооперативов. - Руководство некоторых ПИКов цинично попирает наши права и свободы, дело нередко доходит до суда. Но судебные процессы занимают годы, а у людей, отдавших в кооперативы свои последние сбережения, уже нет сил и возможности терпеть такое хамство и беспринципность по отношению к себе

От факта не отмахнуться
Разумеется, никто не станет всерьез утверждать, что все инвестиционные кооперативы - сборища махровых жуликов и супостатов, обирающих мирных граждан, вознамерившихся построить жилье. Но никак не получится отмахнуться от того факта, что подобные отдельные случаи еще имеют место в нашей в целом светлой капиталистической действительности. И государство по идее не должно равнодушно взирать на гешефты строительных жуликов, обирающих доверчивых граждан. Да государство - во всяком случае московские власти - и не остается равнодушным.

Вот такая нехорошая картинка.

Уже интересно, правда?

На жалобы пайщиков ПИКов город отреагировал быстро. В соответствии с поручением мэра Москвы Юрия Лужкова, Управление по экономической безопасности Москвы подготовило служебную записку. Вот только одна выдержка из этого документа: Денежные средства от граждан принимаются под предлогом приобретения квартир. При этом в договорах не указываются конкретные адреса квартир, сроки их приобретения, ответственность кооператива за нарушение условий договора. До 30 процентов полученных денежных средств направляются на привлечение новых членов кооператива, а остальные перечисляются на счета сомнительных фирм

Почему вообще возможны такие, с позволения сказать, финансовые пирамиды в строительстве жилья? По мнению экспертов, основными причинами сложившейся ситуации здесь можно считать правовую неурегулированность отношений между руководством и членами кооперативов, правовую безграмотность отдельных

Пиковый феномен
Заинтересовались ПИКовым феноменом и в ГУВД Москвы. Как нам удалось узнать, при проверке ПИК Общее дело установлены девять организаций, на счета которых поступали средства кооператива, причем руководители и учредители этих организаций не знали о существовании созданных и возглавляемых ими структур! По результатам проверки в Главном следственном управлении при ГУВД Москвы в отношении руководства ПИК Общее дело возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц в особо крупном размере).

Из огня да в полымя
Естественно, поток жалоб на деятельность некоторых ПИКов не может радовать городские власти. Тут, как говорится, из огня да в полымя: не успели разобраться с обманутыми дольщиками, как надо заниматься обманутыми членами кооперативов. Но город не собирается бросать их на произвол судьбы, и уже сегодня можно сказать: люди, обманутые недобросовестными кооператорами, не останутся один на один со своими проблемами. Получив информацию о сложившейся в этой сфере ситуации, мэр Москвы Юрий Лужков поручил руководителям города и структур правительства Москвы подготовить совместные предложения для решения этой проблемы на федеральном уровне и мерах, необходимых для нормализации обстановки. Начальнику ГУВД Москвы Владимиру Пронину поручено провести проверку деятельности паевых инвестиционных кооперативов и доложить о результатах проверки мэру Москвы.

категорий граждан и - отсутствие четко отлаженного правового механизма контроля со стороны государственных органов. Сегодня деятельность кооперативов регламентируется Гражданским кодексом РФ и двумя федеральными законами - О потребительской кооперации и О некоммерческих организациях. По мнению же специалистов, деятельность ПИКов должна регламентироваться отдельной правовой нормой. Аналоги есть: достаточно вспомнить принятый в декабре 2004 года федеральный закон № 214-ФЗ Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. В предложениях УЭБ подчеркивается целесообразность обращения в Государственную Думу с законодательной инициативой по этой проблеме. Заодно специалисты предлагают рассмотреть вопрос о принятии московского закона, касающегося деятельности организаций, привлекающих средства граждан для приобретения жилья. Правда, когда будут приняты долгожданные законопроекты, никто не знает. А печальная судьба поправок к двусмысленному федеральному закону Об акционерных обществах, пылящихся в Государственной Думе уже третий год, наводит на грустные размышления о том, что и законопроекты в жилищно-строительной сфере увидят свет еще не скоро.

Мошенники в кольце
Жилищной перспективой и Совместной Инициативой ГУВД не ограничилось. Сейчас Следственным управлением при УВД по ВАО расследуется уголовное дело в отношении ПИК КСЖ Кредо; прокуратурой САО возбуждены и сейчас расследуются в окружном УВД уголовные дела в отношении руководителей ПИК Строим вместе; следственная часть Следственного управления при УВД по ЮЗАО возбудила уголовное дело против руководителя инвестиционного потребительского кооператива Содружество-Инициатива г-на Рассказова - это уголовное дело приостановлено, поскольку для начала милиционерам надо разыскать г-на Рассказова

Нельзя сказать, что раньше ГУВД не обращало внимания на безобразия, творимые недобросовестными ПИКами. По данным ГУВД Москвы, против руководителей ПИК Департамент народной ипотеки строительства и ПИК Жилищная перспектива возбуждены уголовные дела по статье 159 УК РФ (мошенничество). Сейчас прокуратурой ВАО по этой же статье расследуется и уголовное дело в отношении руководства жилищного кооператива Совместная Инициатива. Кстати, этот кооператив располагается по тому же адресу на улице Буденного, где раньше находился жилищный кооператив Совин, скоропостижно приостановивший свою деятельность аккурат к началу тотальных проверок

Взяли, значит, мошенников в плотное кольцо.

Добавим ко всему сказанному, что по всем уголовным делам созданы оперативно-следственные группы из числа сотрудников службы по борьбе с экономическими преступлениями.

- Мы подходим к проверке деятельности ПИКов строго с законных позиций, - заверили нас в ГУВД Москвы. - Ни о каких тотальных посадках речи нет, мы выявляем и будем отдавать под суд только

Тотальных посадок не будет
Сказанное вовсе не означает, что следователи и прокуроры гребут подчистую всех строительных кооперативщиков.

Законно работающие руководители кооперативов могут спать спокойно. И таких кооперативов становится у нас все больше, и наверняка наступит время, когда так будут работать все ПИКи. Увы, до столь же благостной общей картины пока далековато. И жалоб от обманутых граждан отнюдь не становится меньше.

действительных нарушителей закона.

Арифметика обмана
Давай, читатель, подумаем и посчитаем, проведем этакий анализ деятельности кооператива при идеальных условиях рынка недвижимости. Не будем учитывать инфляцию, рост цен на строительные материалы и технику, расходы на содержание кооперативной бюрократии и т.д. Просто возьмем за основу ситуацию с неким виртуальным кооперативом во временном отрезке в десять лет.

В чем же дело? Неужели во всем виноваты только злокозненные человеки из нескольких московских ПИКов? Или нам самим надо бы быть поосторожнее и не доверять своих кровных денежек абы кому?

Итак, первый этап - это покупка первой квартиры из имеющегося паевого фонда (300000 х 4 = 1200000 рублей). Остаток в паевом фонде составит 200 тысяч рублей. Средства в паевой фонд приходят из двух источников -погашения выделенной ссуды на приобретение квартиры (8750 рублей) и внесения ежемесячных паевых взносов (5883 рубля умножим на 3, то есть на число оставшихся дольщиков). Значит, сумму на приобретение второй квартиры можно накопить не раньше, чем через 35 месяцев (800000 + 200000 рублей остатка).

Допустим, в этом кооперативе состоят четыре человека. Срок - 10 лет, или 120 месяцев. Стоимость квартиры - 1 млн. рублей. Вступительный взнос - 5 процентов (150 тысяч рублей), а первичный паевой взнос равен 300 тысячам рублей, или 30 процентам от общей стоимости будущей квартиры. Добавим к этому ежемесячный паевой взнос в размере 5883 рубля, что даст за 120 месяцев 700 тысяч рублей.

Гладко было на бумаге
Кажется, все нормально. Выделенная ссуда погашена, а остаток в паевом фонде по истечении 21-го месяца и при полном расчете по полученным ссудам составит аж 636 111 рублей. Но то, что все нормально, - это еще бабушка надвое сказала. Потому что мы-то брали идеальный вариант, рассчитанный всего на четырех пайщиков и не учитывающий боковых нюансов жизни. А именно они, эти боковые нюансы, чаще всего и портят настроение и кровь гражданам, строящим жилье через ПИКи.

Чтобы больше не мучить читателя арифметикой, скажем, что на третью квартиру кооператив накопит через 34 месяца, а четвертую квартиру - еще через столько же времени. Люфт между покупкой первой и четвертой квартир как раз и составит уж никак не меньше120 месяцев.

Рискнем, граждане?
Рисков здесь и впрямь многовато. Специалисты относят к таким рискам многие факторы.

Сказанное означает, что деятельность таких кооперативов свидетельствует о повышенных рисках. Имеются в виду потери накапливаемых паевых взносов граждан и значительное отодвигание сроков получения жилья. А то и вовсе никакого жилья можно не дождаться. Потому что мы имеем дело с пресловутой пирамидой. Или во всяком случае с системой, имеющей признаки этой самой пирамиды. Которая может существовать, только постоянно разрастаясь и вбирая в себя деньги от новых членов кооператива. В результате первый получает все, а последнему, как уже наверняка догадался читатель, не достается ничего.

- тем больше кооператив будет ощущать нехватку средств на строительство жилья. Наконец в случае резкого оттока пайщиков из кооператива возврат накопленных паевых взносов из средств, поступающих от первичных заемщиков, может растянуться на огромный срок до 10 и даже до 15 лет! А это уже неизбежно вызовет недовольство людей и, как следствие, всплеск социальной напряженности

- Это может быть, например, недобросовестность председателя и правления кооператива при использовании аккумулируемых денежных средств пайщиков на цели, не предусмотренные уставом кооператива, - считают эксперты. -Нельзя забывать и о том, что динамика роста цен на рынке жилья мгновенно негативно сказывается на деятельности кооператива. Ведь никакой, даже самый честный председатель кооператива, и никакое, даже самое честное правление, не сможет покрыть цену планируемого к приобретению жилья из средств, поступивших от первичных заемщиков. Тут нельзя виноватить только руководителей ПИКов. Инфляция все равно будет опережать поступление этих денег, и чем дальше

Ну и как? Рискнем, граждане? Рискнем, конечно. Но ведь потом, когда наши кровные денежки уплывут в неизвестном нам направлении, неизбежно придется кусать челюсть от обиды и ломать голову над двумя генеральными русскими вопросами - кто виноват и что делать

Так что, читатель, дело не только в окопавшихся в некоторых ПИКах жуликах. Дело - еще и в нюансах нашей, к сожалению, не самой стабильной жизни. Дело - в рисках.

Правильно! Хочется квартирку! Просто страшно ее, проклятую, хочется! И деваться некуда, потому что кончилась старинная советская халява с получением жилья - квартиру надо покупать. А поскольку купить сразу квартиру на первичном и тем более на вторичном рынке жилья в Москве способны разве только сибирский нефтяник,краснодарский наркобарон, фартовый бандюган, Ксюша Собчак или еще какой-нибудь счастливый человек, - нам, простым смертным, приходится искать более дешевые, а значит, и более рисковые способы покупки жилья. Вот тут мы и попадаемся на удочку хитроумных людей из некоторых особо продвинутых ПИКов.

Кто виноват?
- Так-то оно, конечно, так, - задумчиво почешет в затылке читатель. - Но ведь квартирку-то хочется!

А потом - обманут.

Привлекают нас повсякому. Но чаще всего берут на понт посулами быстрой и гарантированной покупки жилья. Для этого используется весьма агрессивная реклама в СМИ, да еще со ссылками на правительственные программы, вроде Доступного жилья или Молодой семьи. На официальных сайтах ПИКов можно найти и цитаты из речей президента Владимира Путина, где он говорит о национальных проектах в области строительства доступного жилья для россиян. Тут уж будьте уверены: вам впарят незатейливую мыслишку о том, что именно этот конкретный ПИК и есть главный проводник президентских идей в этой сфере.

Что делать?
Перво-наперво, помнить банальность насчет бесплатного сыра в мышеловке.

Выходит, сами виноваты: доверились жуликам, вот и попались

Вот, собственно, и все, что мы можем сделать сегодня. Возможно, завтра законодатели наконец выдадут в свет какой-нибудь закон, способный поставить шлагбаум на пути аферистов от строительства. Возможно, банки скостят сегодняшние дикие проценты, и кредит на покупку жилья в Москве сможет взять не только Роман Абрамович. Может быть, так оно и будет. А может, и не дождемся мы такого закона, скашивания банковских процентов и прочих прелестей цивилизованного рынка жилья. Значит, остается и дальше уповать на вмешательство мэра? Или включиться в программу покупки жилья по социальной ипотеке, - это если вы стоите в очереди на жилье года этак с 1994-го, а нет вас в очереди - не будет вам ипотеки! Выходит, и выбор у большинства из нас в обозримом будущем небогатый: жить в прежней тесноте да обиде или рисковать нажитыми деньгами, отдавая их шустрым ребятам из ПИКов и покупая кота простите, квартиру в мешке.

Второе правило, которое придется соблюдать человеку, не желающему оказаться обманутым, - не скупитесь на юриста, дайте почитать текст договора специалисту. Если в договоре не указаны конкретные (вплоть до дня!) сроки постройки и приобретения квартиры, если там нет даже адресов этих квартир, а кооператив забыл упомянуть о своей ответственности в случае чего, - подумайте, стоит ли вообще связываться с такой сомнительной конторой.

Грустно, конечно, но зато - правда.

Так что тут нам, по большому счету, и делать нечего.

Вот тогда - заживем!

И все-таки - остается надежда на то, что все у нас будет хорошо, и на нехорошие ПИКи мы напарываться не будем, и вообще, закон да порядок станут у нас нормой жизни.

В Европе в следующем году планируется ввод в эксплуатацию рекордного количества торговых площадей 11,4 млн кв м, что выше показателей за 2007 г на 38 проц. Такую точку зрения выразили консультанты в области недвижимости Cushman Wakefield /CW/ в докладе по Европейским торговым центрам /European Shopping Centres Report/. Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС задался вопросом - каковы объемы вводимых торговых площадей в России?

Телефоны горячей линии Управления правительства Москвы по экономической безопасности: 234-04-00, 631-11-77.

Европа в настоящий момент располагает 105 млн кв м общей арендуемой площади в ТЦ, что почти в два раза больше имеющихся площадей 10 лет назад - 58 млн кв м в 1997 г. В следующем году к этим площадям добавятся дополнительные 11,4 млн кв м новых площадей, не включая пристройки к имеющимся ТЦ, что является увеличением на 38 проц показателей за 2007 г /8,3 млн кв м/. Развитие ТЦ в Европе третий год подряд идет рекордными темпами.

Традиционный спор о том, относится ли Россия к Европе или Азии, в очередной раз разрешился в сторону Запада. Во многих российских городах /особенно в южных Ростове, Краснодаре и Ставрополе/ по-прежнему процветают базары, на которых можно купить не только продукты питания, но и одежду основных российских экспортеров Турции и Китая. Тем не менее, торговые центры в Москве и регионах растут как грибы после дождя. Теперь они конкурируют не со стихийными рынками, а с крупными магазинами и такими же центрами, построенными ранее на территориях бывших заводов и фабрик. Аналитики CW считают, что Россия возглавила рейтинг по объему ввода новых ТЦ в Европе во второй половине 2007 г первой половине 2008 г.

В ближайшие полтора года /до конца 2008 г/ в России планируется ввести в эксплуатацию более 4,6 млн кв м новых ТЦ. Основная часть этих качественных торговых площадей расположена в российских регионах, утверждают аналитики. Почему так происходит? С чем это связано?

Руководитель направления торговой недвижимости в рамках глобальной группы компаний CW Джон Строн высказал мнение, что в Европе в ближайший год откроется больше торговых центров, чем когда-либо ранее. Многие новые, развивающиеся страны Европы находятся на ведущих позициях нашего рейтинга по количеству квадратных метров открывающихся ТЦ. Тем не менее, не стоит забывать о более зрелых рынках Западной Европы, где также наблюдается значительный девелопмент ТЦ.

По мнению генерального директора компании Торговый Квартал Дмитрия Зотова, одна из тенденций активного развития рынка коммерческой недвижимости России и роста его инвестиционной привлекательности - это изменение восприятия России западными инвестиционными компаниями и фондами. Для них Россия расширила свои границы: теперь это не только Москва и Санкт-Петербург, но и другие города в регионах нашей страны. Объем иностранных капиталовложений в региональные проекты за последний год увеличился в разы. Стоит отметить, что сегодня западные инвестиционные фонды стремятся не только приобретать существующие объекты, но и участвовать в реализации новых проектов еще на стадии девелопмента, акцентирует внимание Д.Зотов.

По мнению руководителя отдела исследований компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Тима Гослинга: Ритейлеры будут с удовольствием заполнять появляющиеся новые торговые площади на фоне растущих доходов населения и повышенного потребительского спроса в регионах тенденция, которая началась в Москве несколько лет назад.

Рост интереса инвесторов к торговой недвижимости России подтверждают и цифры. Так, например, год назад региональные торговые объекты со ставкой капитализации ниже 14 проц инвесторы рассматривали неохотно, сейчас же заключаются сделки, дающие доходность 11-12 проц. Инвесторы понимают динамику рынка и работают на опережение друг друга, рассуждает Д.Зотов.

В свою очередь, Тим Гослинг замечает: Строительство ТЦ в регионах России получило еще более активное развитие за последний год. Такие качественные девелоперы, как BV Development и ГК Регионы продолжают увеличивать количество проектов строительства ТЦ в крупных региональных городах.

Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС поинтересовался у одного из крупных застройщиков компании РТМ, осуществляющей комплексное строительство: Каковы, на ваш взгляд, перспективы строительства торговых площадей в регионах? По словам заместителя генерального директора ЗАО РТМ Девелопмент по маркетингу и аренде Вадима Приходько, развитие торговых площадей в России следует общемировой тенденции, но в ускоренном режиме. Обеспеченность торговыми площадями в России еще не достигла уровня Восточной Европы. Предел для роста есть еще как минимум на ближайшие 10- 15 лет. Разработка новых форматов торгово-развлекательных комплексов обусловлена требованиями рынка. Сегодня в торговых комплексах площадью более 50 тыс кв метров мы делаем упор на развлекательную зону /фуд-корт, многозальный кинотеатр и зону развлечений/.

Тем не менее, девелоперам, планирующим проекты в регионах, необходимо проводить тщательную подготовку, советуют аналитики. Такие крупнейшие региональные центры, как, например, Казань и Екатеринбург, имеют небольшие возможности для новых проектов торговой недвижимости. Другие же региональные города остаются весьма привлекательными для девелоперов, уверенно добавляют они.

По данным CW, Польша занимает второе место после России. Там во второй половине 2007 г в 2008 г планируется ввести в эксплуатацию почти 1,5 млн кв м новых ТЦ. Основными проектами в Польше являются: Galeria Malta в Познани и Agora в Бытуве /25 тыс кв м арендной площади, девелопер датская компания Braaten+Pedersen/. Galeria Malta - объект испанского девелопера Neinver в Познани /Польша/. Общая площадь ТЦ будет составлять 153 тыс кв м, в том числе 3 уровня торговых площадей /52 тыс кв м арендуемой площади/, 200 магазинов торговли и услуг, кинотеатр на 10 залов, фитнесс-центр, фуд-корт и семиэтажный гараж на 2 тыс машиномест. Galeria Malta откроется в четвертом квартале 2008 г.

Отвечая на вопрос, какие регионы наиболее привлекательны, В.Приходько заметил: Для нас привлекательны города-миллионники и города с населением более 500 тысяч человек с высокой покупательной способностью на душу населения. В выборе города мы основываемся на интересе наших партнеров - сетевых арендаторов и на текущей ситуации по обеспечению крупных городов торговой площадью на 1000 жителей, пояснил он и подчеркнул: Мы традиционно работаем с нашими основными партнерами Real и MediaMarkt. Группа РТМ работает более чем с 300 сетевыми операторами, дополнил В.Приходько. Мы всегда открыты к сотрудничеству с новыми арендаторами, с энтузиазмом сказал он.

Что касается тенденций развития российского рынка коммерческой недвижимости, то, по мнению Д.Зотова, можно отметить следующие: региональная экспансия девелоперов, увеличение количества региональных проектов, улучшение качества строящихся объектов. Кроме того, усиление конкуренции, увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость, активное развитие сетевого девелопмента, реконцепция существующих ТЦ, неравномерность развития рынка в разных регионах, а также рост интереса к городам с населением до 300 тыс человек и меньше, среди которых много довольно перспективных в силу почти полного отсутствия качественных торговых площадей.

Руководитель отдела торговой недвижимости CW Польша Петр Качински прокомментировал ведущие позиции Польши в рейтинге: Ведущие ритейлеры, как международные, так и национальные, сосредоточили свое внимание на 40 городах Польши с населением более 100 тыс жителей. Спрос на качественные торговые площади создает спрос на новые ТЦ в этих городах.

О том, что по четырем участкам, находящихся в ведении ОАО РЖД, уже разработана вся необходимая документация и определены точные параметры застройки, Ъ рассказали в стройкомплексе Москвы. На этих участках планируется построить более 158 тыс. кв. м недвижимости различного назначения (см. справку). Наши отношения нацелены на решение как градостроительных задач, так и на удовлетворение отраслевых потребностей самого РЖД,-- заявил Ъ первый заместитель руководителя департамента градостроительства города Москвы Константин Королевский. По его словам, при реализации проектов инвестор должен будет учитывать интересы города. Например, заниматься комплексной реконструкцией территорий, а также строительством значимых для столичных властей объектов.

Считается, что окупаемость инвестиций в проекты по строительству ТЦ осуществляется в течение 5-7 лет. Торговые центры в регионах становятся своеобразными очагами культуры: культуры потребления товаров, досуга, культуры питания, физической культуры, киноискусства и др. Таким образом, российские граждане с удовольствием несут свои денежки и оставляют их в кассах торговых центров. Мы не удивимся, если в следующем исследовании аналитики CW придут к выводу, что и окупаемость строительства торговых центров в России также вышла на первое место в Европе. Тогда у нас появится возможность посчитать в деталях инвестиционную привлекательность этих денежных магнитов.
Сотрудничество ОАО РЖД и московского правительства в области девелопмента принесло первые плоды. Как стало известно Ъ, железнодорожникам и чиновникам удалось договориться по четырем пилотным проектам, предполагающим застройку принадлежащих РЖД земель. Структуры ОАО станут основным инвестором и управляющим, однако шансы поучаствовать в проектах есть и у московских девелоперов. Правда, только в случае победы на конкурсах, которые обещает проводить РЖД.

Мы планируем завершить предпроектную подготовку, в том числе оформление земельно-правовых отношений по территориям грузовых дворов до конца текущего года,-- обещает вице-президент ОАО РЖД Олег Тони. Основной инвестор и управляющий этими проектами -- дочерняя структура РЖД ЗАО Отраслевой центр внедрения новой техники и технологий, однако к их реализации также будут привлечены сторонние инвесторы. Они, как и другие участники проектов, будут выбираться на конкурсной основе,-- отметил господин Тони.

Сотрудничество между правительством Москвы и РЖД началось летом, когда был создан координационный совет по проблемам градостроительного развития в городе территорий Московского железнодорожного узла, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта и прилегающих к ним земельных участков. Определены первые площадки, по которым уже проведен сбор информации для проектирования (12 участков общей площадью около 211,7 га), а также предусмотрена разработка документации (16 участков, 450,6 га). Кроме того, было объявлено о планах по закрытию и перепрофилированию грузовых дворов столичных вокзалов. В частности, Рижского, Смоленского, Киевского, Ярославского (всего это около 92,5 га.)

Президент ЗАО Кузнецкий мост девелопмент Борис Шемякин (компания строит на территории завода Серп и молот комплекс площадью более 370 тыс. кв. м, недалеко от одной из площадок РЖД) объясняет осторожность девелоперов тем, что большинство площадок РЖД настолько же интересны, насколько сложны к освоению. По его словам, пока предложения по сотрудничеству от РЖД не поступали. Если нам будет сделано предложение по взаимовыгодному сотрудничеству, мы, безусловно, его рассмотрим,-- заверил господин Шемякин. Член правления Mirax Group Дмитрий Луценко полагает, что для девелоперов соинвестирование -- не самый интересный вариант сотрудничества. Компании будут особенно активно бороться за участки, если они смогут выкупать права на застройку, компенсировав РЖД все затраты за разработанную документацию,-- прогнозирует господин Луценко.

Для застройщиков эти предложения априори интересны, так как не хватает площадок, а сотрудничество с РЖД даст гарантированный объем работ,-- радуется гендиректор Оргстройинвеста Светлана Третьякова. Как и Министерство обороны, объекты РЖД занимают в столице огромные территории: по оценкам экспертов, около 4 тыс. га. Однако о реальных планах по освоению железнодорожных земель пока заявляла только компания Mirax Group (проект строительства около 1 млн. кв. м над объектами железнодорожной инфраструктуры по Киевскому направлению от третьего транспортного кольца до Минской улицы).



Главная --> Публикации