Главная --> Публикации --> Лужков пошел на кремль через средние торговые ряды Жилье для доярок и токарей. малоэтажное строительство "уронит" рынок недвижимости? Минус проценты Старикам предложат заложить квартиры Обманутые дольщики девяти домов уфы скоро станут новоселами

В московском стройкомплексе происходят внешне незаметные, но серьезные структурные изменения. В последнее время главный столичный строитель Владимир Ресин и подконтрольный ему департамент градостроительной политики утрачивают влияние. Постепенно из департамента уходят чиновники, а финансовые потоки и полномочия перераспределяются между другими структурами городского правительства. Мы становимся простыми прорабами, вздыхают служащие градостроительного ведомства.

Последние организационные подвижки в московской администрации направлены на ослабление главы столичного градостроительного департамента Владимира Ресина и создание новой системы контроля за строительным сектором.

Око мэра
Владимир Ресин руководит московским стройкомплексом около двадцати лет. Все это время подотчетные ему ведомства самостоятельно (разумеется, под присмотром Юрия Лужкова) формировали градостроительную политику, определяющую системное развитие города Москвы на перспективу. Во всяком случае, так записано в официальных документах.

Слишком многое указывает на то, что в противовес Деду (так г-на Ресина за глаза уважительно называют девелоперы) создается новая градостроительная вертикаль. Она призвана упорядочить инвестиционные процессы, еще сильнее консолидировать рынок жилищного строительства, а также подготовить эту ключевую сферу городского хозяйства к перевариванию финансовых потоков из госказны и возможной смене власти в Москве.

Однако неожиданно для всех участников рынка в противовес Ресину в конце 2006 года был образован комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ (Мосинвестконтроль). Это ведомство возглавил независимый от Ресина человек советник мэра Александр Рябинин. Было провозглашено, что новый орган займется упорядочением инвестиционной деятельности в области архитектуры и строительства. Для этого ему были предоставлены самые широкие полномочия (от мониторинга градостроительной деятельности до прямого контроля за инвесторами-застройщиками). Мосинвестконтроль тормознул проекты реорганизации промзон и строительства жилья, отказался согласовать несколько десятков распоряжений по возведению гостиниц, заявив, что участники проектов получили земельные участки без конкурса. И вообще нагнал страх на участников строительного рынка.

Все это время стройкомплекс ежегодно благополучно выплевывал миллионы квадратных метров, а г-н Ресин, несмотря на преклонный возраст (чиновнику 72 года), каждую субботу объезжал столичные новостройки и докладывал горожанам о трудовых подвигах московских строителей. Складывалось впечатление, что этот человек очень крепко сидит в своем кресле, покидать его не собирается и вообще незаменим.

Параллельно был образован департамент городского заказа капитального строительства, который стал главным распорядителем и получателем бюджетных средств (включая средства федерального бюджета), направляемых на проектирование, строительство и реконструкцию. До этого финансирование осуществлялось через десятки городских ведомств (в том числе через ресинский департамент градостроительной политики). Новый орган возглавил бывший гендиректор и совладелец компании Москапстрой Леонид Моносов.

Судя по всему, мэр остался доволен произведенным эффектом. Недавно ведомство г-на Рябинина получило дополнительные компетенции по обеспечению экономической безопасности Москвы в сфере госзаказа, деятельности государственных и унитарных предприятий, приватизации недвижимости, предоставления бюджетных кредитов и субсидий (получателями которых зачастую выступали крупные строительные холдинги), выявления самовольных построек. Мосинвестконтроль был преобразован в контрольный комитет (Москонтроль). Суперведомство разрослось с 47 до 200 человек, фактически поглотив департамент инвестиционных программ строительства (кстати, расположившись в его здании на Воздвиженке), а также управление по экономической безопасности города, которым руководил гроза столичных рейдеров Александр Корсак.

Градостроительная фикция
Как было сказано выше, главной задачей департамента г-на Ресина являлось формирование градостроительной политики, определяющей системное развитие города Москвы на перспективу. Какое-то время казалось, что строительное ведомство с этой функцией справляется. Более того, поначалу московские девелоперы неустанно жаловались на излишне бюрократизированную и жесткую систему административного регулирования сферы жилищного строительства. Однако потом участники рынка научились договариваться с чиновниками даже о реализации проектов, очевидно уродующих город. Все делалось в угоду инвестору. Городские ГУПы разрабатывали проекты планировок в интересах определенных компаний. Благодаря мощному градостроительному лобби можно было нарисовать все, что угодно, так на условиях анонимности описывает этот процесс один из участников рынка.

Таким образом, сформировались два новых центра принятия решений и распоряжения финансовыми потоками, абсолютно независимые от ведомства Владимира Ресина и подчиняющиеся напрямую мэру Москвы. Зачем такая рокировка понадобилась столичному градоначальнику?

Неудивительно, что из-за градостроительного хаоса и многочисленных просчетов многие новостройки оказались необеспеченными инженерной инфраструктурой, детскими садами, школами и дорогами либо грубо ломали сложившуюся в городе среду обитания. Повсеместно стали возникать многочисленные конфликты между строительными компаниями и горожанами. Некоторые из них даже переросли в кровавые побоища с использованием бейсбольных бит и травматического оружия. Несмотря на регулярные ресинские субботние объезды московских новостроек, в столице обнаружилось множество нечистоплотных компаний, обманувших ожидания покупателей квартир и исчезнувших с деньгами в неизвестном направлении. На серьезность этой проблемы столичному градоначальнику намекнул даже президент страны Владимир Путин во время прошлогоднего визита в новый микрорайон Куркино. Таким образом, внешне жесткий административный контроль над столичным строительным комплексом во всех его проявлениях на деле оказался фикцией, а развитие города стало бессистемным.

В результате появились многочисленные проекты точечной застройки, реконструкции промзон, застройки федеральных земель. В соответствии с генпланом, утвержденным в 2005 году, к 2020 году жилой фонд Москвы должен был достичь 232 млн кв. м. Однако в 2006 году он уже составлял около 205 млн кв. м. То есть в ближайшие тринадцать лет в городе можно было строить не более 2 млн кв. м жилья ежегодно, тогда как в планы столичного стройкомплекса были заложены объемы, превышающие эти показатели в два-три раза. Генплан срочно принялись корректировать, расширив горизонты планирования до 2025 года, а также увеличив объемы жилищного строительства до 90 млн кв. м (сейчас генплан вынесен на публичное обсуждение).

Кроме того, решена еще одна важная задача. Создается более или менее внятная система распределения (а не распыления) средств городского и, главное, государственного бюджета. А возможно, и новая система управления городом, позволяющая безболезненно передать городскую власть. Не исключено, что заказчиком ее создания стал консорциум федеральных властей (планирующих направить бюджетные деньги в строительство и ЖКХ) и желающего подключиться к этим ассигнованиям крупного бизнеса. Так, например, многие эксперты предполагают, что в ближайшие годы ключевыми игроками на рынке дорожного и инфраструктурного строительства станут корпорации Главстрой и Трансстрой, подконтрольные Олегу Дерипаске.

Инвесторы больше не нужны
Скорее всего, именно вскрывшиеся язвы московского градостроительства стали главным поводом для закручивания гаек, размывания полномочий ресинского департамента и создания независимой надстройки над ним. Тем более что недовольные застройщиками москвичи стали доставлять все больше хлопот не только г-ну Лужкову, но и Кремлю, донимая федеральных чиновников многочисленными жалобами. Рискнем также предположить, что новая административная вертикаль в лице Москонтроля призвана обеспечить безболезненный уход главы стройкомплекса в отставку и удержать в узде строительный бизнес, как известно, сильно зависимый от личных связей. Ходят слухи, что г-н Ресин возглавит региональный избирательный штаб кандидата в президенты России Дмитрия Медведева и после выборов отправится на пенсию.

Что же касается потенциальных покупателей недвижимости, то им неочевидная для сторонних наблюдателей структурная реформа стройкомплекса грозит очередным витком роста цен из-за возможного сокращения объемов строительства коммерческого жилья.
На рынке ипотечного кредитования начинается передел в пользу крупных игроков. Результатом может стать ужесточение условий кредитования для конечного потребителя.

А вот небольшие строительные компании и граждане, планирующие приобрести квартиру в новостройке, в обозримой перспективе могут проиграть от всех этих нововведений. Уже сегодня можно предположить, что девелоперы столкнутся с трудностями при получении новых площадок под строительство коммерческого жилья, а некоторые из них и вовсе лишатся ранее приобретенных участков. Сейчас на строительном рынке город видит только подрядчиков и заказчиков. Инвесторы ему вроде бы и не нужны вовсе, если только они не согласны вкладываться в строительство метро, дорог и прочих инфраструктурных объектов с неочевидной доходностью, сетует один из участников рынка. Другой девелопер рассказывает, что чиновники префектуры намерены отобрать у него площадки на востоке города, ранее выигранные на торгах. Неожиданно они понадобились префектуре для строительства муниципального жилья и решения проблемы расселения пятиэтажек. Нам обещают, что дадут компенсационный участок в другом месте. Но мы-то знаем, что свободных площадок в Москве нет, разводит руками наш собеседник. Недавно о намерении отобрать несколько площадок у инвесторов во всеуслышание на одном из собраний заявил и префект Северо-Западного округа Москвы Виктор Козлов.

В конце декабря наблюдательный совет агентства утвердил новые условия кредитования. Для кредитов, превышающих 1,5 млн рублей, минимальный размер первоначального взноса увеличен с 10 до 20%. Возраст заемщика на момент погашения кредита не может превышать 65 лет (ранее 75 лет). Количество созаемщиков (если они не родственники заемщика) не может быть больше двух (ранее четырех).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в канун Нового года ужесточило требования к качеству выкупаемых закладных. Толчком к этому стал рост просроченной задолженности со стороны заемщиков. В первом полугодии прошлого года, согласно отчетности АИЖК, доля просроченных кредитов увеличилась более чем втрое с 0,75% (261 млн рублей) до 2,5% (1,3 млрд рублей). Анализ данных за весь период рефинансирования закладных выявил группу риска. В нее вошли кредиты с сочетанием двух показателей: размер займа свыше 1,5 млн рублей и первоначальный взнос меньше 20% от стоимости жилья. Агентство заявило о намерениях ввести субсидиарную ответственность банков в случае дефолта и жестче оценивать качество закладных.

Готовься стать отказником
Новые условия, по мнению экспертов, на первых порах вызовут отток клиентов из банков, работающих по федеральным стандартам. Цены на недвижимость осенью вновь начали расти, а весной специалисты прогнозируют их новый виток. На фоне этого роста уменьшение максимальной суммы кредита и увеличение первоначального взноса заставит по крайней мере часть потенциальных заемщиков отказаться от покупки квартиры в кредит на время или навсегда.

Санкт-Петербургское ипотечное агентство, являющееся партнером АИЖК, работает по более либеральным стандартам, но и оно ввело новые ограничения. Например, максимальная сумма кредита снижена с 16,2 до 7 млн рублей.

По нашим оценкам, сегодня наиболее востребованы кредиты с первоначальным взносом до 15%, их выдается как минимум половина, рассказывает генеральный директор кредитного брокера Фосборн хоум Василий Белов. Увеличивая соотношение кредит залог, АИЖК снижает целевую аудиторию минимум вдвое. Ограничение по максимальной сумме займа затронет все города-миллионники: к примеру, в Петербурге и Новосибирске средняя сумма ипотечного кредита 2,2 млн рублей, в Екатеринбурге 2,3 млн рублей.

В ближайшее время мы будем наблюдать снижение темпов роста ипотеки: заемщиков, которым банк может с легкостью одобрить кредит, станет меньше, уверен генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. По мнению директора управления по кредитованию банка Александровский Елены Кулык, отказов банков в выдаче кредитов станет больше: Раньше отказывали, к примеру, 5% потенциальных заемщиков, теперь отказников станет 10−15%.

От количества к качеству
Роль АИЖК в развитии российской ипотеки не стоит преувеличивать: по данным самого агентства, им рефинансируется только каждый шестой выданный в стране ипотечный кредит. В крупных городах, где представлены десятки банков с собственными ипотечными программами, доля АИЖК еще ниже (в Петербурге по стандартам агентства выдается лишь около 10% займов). Но сигнал, поданный государственным ипотечным агентством, не может быть не услышан другими участниками рынка.

Что касается сокращения числа заемщиков, то такая тенденция, как отмечает Василий Белов, наметилась уже в ушедшем году ипотечных кредитов выдается все меньше, но при этом увеличиваются суммы займа. По нашим данным, банк наверняка одобрит предоставление кредита, если ежемесячный доход заемщика составляет от 80 тыс. рублей, тогда как обращаются за ипотечным кредитом люди с доходом в среднем в 40−50 тыс., говорит Белов. Если учесть, что средняя зарплата в Петербурге составляет 14 тыс. рублей, цены на недвижимость продолжают ежемесячно расти на 2−5% (по данным на конец 2007 года), а банки увеличивают ставки по ипотечным программам, то можно легко представить, сколь мало горожан способны получить ипотечный кредит.

В банках начался разнобой: одни снижали ставки (довольно демонстративно), другие повышали. По данным заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в течение осени 2007 года в среднем ставки по валютным кредитам выросли на 0,5−1 процентный пункт, по рублевым на 1−1, Жигунов прогнозирует, что в ближайшие месяцы ставки могут подрасти в среднем еще на 0,5−1 процентный пункт.

Брожение в ипотечном сегменте началось еще в августе прошлого года, после того как до России докатились отголоски американского ипотечного кризиса. Снижение ликвидности банковского сектора США и Европы вынудило западные банки приостановить финансирование российских коллег. Это привело к сужению кредитного рынка России и больнее всего ударило по двум видам активных операций кредитованию крупных проектов корпоративных клиентов и ипотеке.

По данным Фосборн Хоум, в первом полугодии 2007 года ипотечный рынок России вырос вдвое по сравнению с тем же периодом 2006−го, а затем темпы роста стали стремительно падать. Но некоторые банкиры видят в этом не только минусы, но и плюсы.

Но только ростом ставок дело не ограничилось. Ряд банков осенью ужесточили требования к заемщикам, а некоторые и вовсе приостановили выдачу ипотечных кредитов. Весьма распространенной стала практика, когда банки одобряют кредитные заявки, но денег заемщики не могут получить месяцами. По мнению Максима Ельцова, причиной является банальная нехватка средств.

По словам Максима Ельцова, ужесточение требований позволяет вытеснить с рынка черных брокеров, которые, например, работали с поддельными документами. Сегодня заведено несколько уголовных дел, в том числе на сотрудников одного крупного банка, которые не гнушались работать с липовыми документами. Борясь за повышение качества кредитного портфеля, банки будут требовать от брокеров качественных заемщиков и перекладывать на брокеров часть работы по андеррайтингу.

В данный момент на рынке идет борьба не за количество, а за качество. Этому вопросу уделяют особенно много внимания после американского кризиса, подчеркивает управляющий петербургского филиала банка Абсолют Виталий Демидов. Акценты смещаются от количества выданных кредитов к качеству портфеля закладных.

Таким образом, в условиях сжатия ипотечного рынка велика вероятность, что мелкие и средние банки, особенно региональные, приостановят либо сократят выдачу займов, отдав свой кусок рынка более крупным игрокам, у которых нет проблем с фондированием.

Передел в пользу крупных
Чтобы рефинансировать ипотечные займы на Западе, нужно сформировать пул кредитов на сумму не менее 100 млн долларов, говорит Василий Белов. Такую же сумму нужно набрать и банкам, решившим выпускать ипотечные ценные бумаги.

По мнению Елены Кулык, если крупные банки начнут демпинговать, вытеснение с рынка ипотеки мелких и средних банков почти неизбежно. Но оно не обязательно должно быть связано с демпингом крупных игроков. Если выдавать мало кредитов, не развивать направление, можно уйти с рынка вне зависимости от параметров кредитования, говорит Кулык. С рынка в любом случае уйдут банки, которые не умеют работать по современным технологиям.

Об этом свидетельствует, в частности, стремление государственного банка ВТБ-24 завоевать в нынешние близкие к кризисным времена максимально возможную долю на ипотечном рынке страны. ВТБ-24 наряду с АИЖК выкупает кредиты, выданные по федеральным стандартам, а также выражает готовность предоставлять финансирование по кредитам, одобренным другими банками, но по тем или иным причинам не выданным.

Если эта тенденция сохранится, то, взяв власть в свои руки, крупные игроки смогут диктовать конкурентам условия кредитования. Это угрожает ростом ставок, ужесточением требований к заемщикам и отказом от ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом.

Василий Белов считает, что предпосылки для концентрации ипотечного рынка в руках госбанков и западных финансовых структур уже наметились. Клиенты мелких и средних банков, приостановивших или свернувших ипотечные программы, перетекают в более крупные, говорит он.

Наблюдаемый в России потребительский бум начинает приобретать новое качество. По мнению ряда аналитиков, население начало расходовать деньги, копившиеся на приобретение жилья. Ожидаемая инфляция и рост цен на недвижимость заставляют людей переключиться на покупку не квартиры, а более дешевых вещей автомобилей, бытовой техники и т.п.

Новое качество потребительского бума
Замедление темпов развития ипотеки не может не сказаться на реализации национального проекта Доступное жилье. По мнению председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, в условиях перманентного роста цен на жилье ипотекой могут воспользоваться 12% россиян плюс-минус 3%. Еще несколько лет назад таковых было 17% плюс-минус 5%, и, если жилье не перестанет дорожать, через семь-восемь лет, полагает Грачев, ипотеку брать будет некому.

Кроме того, будет облегчена жизнь для спекулянтов жильем. Минэкономразвития разработало и уже внесло в Госдуму поправки в законы об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые уточняют порядок перехода прав по закладным и вводят институт депозитарного учета. Цель законопроекта повысить юридическую безопасность и сократить время на операцию по переуступке прав на закладные. Принятые поправки обеспечат условия формирования и передачи ипотечного покрытия, что, в свою очередь, повысит надежность ипотечных ценных бумаг и позволит развивать рефинансирование закладных. А попутно поможет инвесторам сократит время сделки и расходы на ее оформление.

По данным федеральных чиновников, ипотека остается недоступной для большей части молодежи, хотя программы по поддержке молодых семей объявлены повсеместно. В бюджете остаются невостребованные деньги почти 2 млрд рублей из 2007 года перешли в 2008−й. Правительство уже увеличило возраст молодых людей, включенных в программу, с 30 до 35 лет, но и это взросление молодежи проблему не решает.

По мнению Максима Ельцова, правила игры на российском ипотечном рынке уже в ближайшее время будут диктовать иностранные участники, которые выкупают пулы закладных. Игорь Жигунов, в свою очередь, обещает: все большую долю будут занимать крупные системные участники, которые более эффективно решат вопрос с привлекаемыми ресурсами. Также, по его мнению, вполне можно ждать новых предложений от участников рынка. Но, скорее всего, это произойдет во втором квартале, до тех пор глобальных изменений не предвидится.

Государство свое возьмет
По расчетам Фосборн хоум, в 2008 году прирост ипотечных кредитов замедлится, рынок вырастет только на 50%. Игорь Жигунов также полагает, что объем рынка вырастет меньше, чем в предыдущие годы, на 50−70%.

Но в любом случае роль государства на ипотечном рынке будет усиливаться либо через АИЖК, либо через подконтрольные банки (Сбербанк, ВТБ и др.), способные подмять под себя львиную долю ипотечного сегмента, либо через и то и другое. Последствия этого могут оказаться печальны: возможное доминирование государства в чисто рыночном сегменте, коим является жилищное кредитование, не сулит ничего хорошего ни игрокам на этом рынке, ни заемщикам.

Вместе с тем сбрасывать со счетов такого игрока, как государство, пока рано. По словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, рынок ипотеки нестабилен, поэтому могут быть разные варианты участия в нем государства. Например, изначально предполагалось, что АИЖК, запустив в стране ипотеку, постепенно сведет на нет свою деятельность и уйдет с рынка предположительно в 2009 году. Однако из-за кризиса ликвидности правительство может решиться, напротив, на поддержку государственных ипотечных схем и закачать в агентство дополнительные деньги. Такое решение, если верить источникам в АИЖК, уже подготовлено, но пока не принято. И вряд ли будет принято до президентских выборов.

Победитель конкурса, который получит право на реализацию стратегического инвестиционного проекта преобразования территории Апраксина двора в Санкт-Петербурге, будет объявлен 25 января. Но уже сейчас, похоже, судьба Апраксина двора (АД) принципиально предрешена. Торговый квартал в историческом центре города, традиционно именующийся Апрашкой и ассоциирующийся у горожан преимущественно с толкучим или блошиным рынком, ожидает кардинальная реновация. Определяющую роль в данном случае сыграл административный стимул со стороны городских властей и лично губернатора Валентины Матвиенко.

Стратегический инвестор сможет осуществить проект реконструкции Апраксина двора в Петербурге, если предложит неординарное решение проблемы выкупа лоскутной собственности, ранее распроданной властями.

Оба потенциальных инвестора компания Главстрой-СПб (входящая в холдинг Базовый элемент Олега Дерипаски) и Ренессанс Апраксин двор (альянс шведской компании Ruric АВ и Russian Land московского девелопера Шалвы Чигиринского) обладают необходимым для подобного проекта финансовым ресурсом. Однако инвестору и городу предстоит решить сложные задачи, чтобы проект был не только успешен с коммерческой точки зрения, но и не вызвал потрясений в среде работающих в Апрашке людей и фирм. И, конечно, крайне важно, чтобы новый комплекс органично вписывался в историческую застройку центра Петербурга и был благожелательно воспринят общественным мнением.

Решение о выборе стратегического инвестора, который займется преобразованием территории Апрашки в многофункциональный комплекс европейского уровня, выглядит достаточно логичным шагом. Победителю торгов в течение пяти лет предстоит реализовать на территории 11,5 га, занятой 65 зданиями, беспрецедентный проект он обойдется примерно в 1 млрд долларов и потребует решения имущественно-правовых вопросов с несколькими сотнями собственников и арендаторов АД.

В одном из корпусов небольшая часовня Серафима Вырицкого. Она открылась около пяти лет назад и, по словам ее служителя, пользуется популярностью у торгового населения АД (до революции на его территории действовало пять церквей и часовен). Рядом, на площади, планируется построить храм Марии Магдалины он предусмотрен ранее утвержденной концепцией развития АД, говорят, есть и конкретные инвесторы. Неизвестно, впишутся ли эти планы в проект будущей реконструкции АД, более того, сохранится ли часовня. Высказывается лишь надежда: Мы верим, что господь поможет, да и президент Путин ведь не даст в обиду город, защитит нас.

Рыночные контрасты
Апрашка сегодня представляет собой пеструю и контрастную картину. Разбитые дороги с неприличными рытвинами на въезде в АД соседствуют с островками опрятных тротуаров, вымощенных плиткой. Рядом со зданиями явно аварийного вида с сильно облупившимися фасадами недавно реконструированные корпуса, оборудованные изнутри по всем требованиям евростандарта. Некоторые здания (принадлежащие, в частности, компаниям КЦ Питер и Рюрик Менеджмент) превратились в современные торговые центры с эскалаторами и лифтами иностранного производства, с уютными кафе, вполне респектабельной торговлей и присутствием известных брендов. Большинство же зданий заполнены крошечными лавочками, расположенными подчас в каких-то полуподвальных катакомбах. Логики размещения по видам товаров нет налицо хаотично перемешанная торговля трикотажем, автозапчастями, сувенирами, турецкой кожей, обувью, пиротехникой, игрушками. Многие магазины занимаются одновременно оптовой торговлей (или только ею), что является нонсенсом в историческом центре города. Между корпусами почти все свободное пространство загромождено металлоконструкциями торговых рядов.

Работа Агентства предусматривала эволюционный путь преобразований, учитывающий специфику комплекса АД, говорит генеральный директор Агентства Юрий Козлов, являющийся также заместителем председателя Ассоциации. С начала 1990−х, согласно плану приватизации, здесь появилось около ста собственников, которые стали приводить в порядок доставшееся им госимущество (зачастую это были заброшенные строения, использовавшиеся как склады). Арендаторы вкладывали деньги в ремонт недвижимости, открывали лавочки, магазинчики. Некоторые, чтобы стать собственниками помещений, стали выходить на ИТК с проектами реконструкции. Затем заработало Агентство, которое подбирало пул инвесторов и готовило пакеты документов для предоставления корпусов под реконструкцию на инвестиционных условиях. И к концу 2010 года мы получили бы нормальный, красивый комплекс с реконструированными корпусами и инженерными сетями, вполне соответствующий стилю центра Петербурга, без нарушений объемно-пространственной структуры, превышения высотности и т.д..

Собственными силами
Попытки городских властей и некоторых бизнес-структур, имеющих интересы в АД, навести порядок на этой территории и стимулировать сколько-нибудь системную реконструкцию объектов недвижимости начались еще во второй половине 1990−х годов. Было создано ОАО Агентство по реконструкции и развитию Апраксин двор (далее Агентство). Его акционерами стали КЦ Питер (один из крупнейших собственников торговой недвижимости в АД и в целом в районе Сенной площади), Ассоциация собственников, арендаторов и предпринимателей Апраксина двора, ЗАО ПРЭО Нежилой фонд и город в лице КУГИ (25% акций). В 2002 году Смольный утвердил концепцию развития территории и подписал с Агентством договор, к которому прилагался график реконструкции объектов в течение десяти лет.

Впрочем, сегодня, как отмечает Козлов, на территории АД наблюдается слоеный пирог примерно 500 юрлиц пользователей недвижимости (собственников, арендаторов, субарендаторов). Здесь работает около 15 тыс. человек. Причем из них только 1,5 тыс. занимаются уличной торговлей то, что она еще не ликвидирована, руководители Агентства объясняют желанием КУГИ получать доходы от сдачи в аренду земельных участков.

Козлов убежден, что Агентство успело бы завершить программу реконструкции к назначенному сроку. Так, по его словам, за пять лет активной работы Агентства реконструировано около 50 тыс. кв. м недвижимости (включая объекты на завершающей стадии), переданных по инвестиционным договорам (11 корпусов). В настоящее время, по данным Козлова, из 160 тыс. кв. м арендопригодных площадей 90 тыс. находятся уже в частной собственности, а 68 тыс. в государственной. На выполнение работ по инженерному обеспечению Агентством было направлено около 95 млн рублей (и столько же перечислено городу), в реконструкцию же самой недвижимости инвесторами вложено порядка 30 млн долларов. При таких темпах получения согласований и выполнения работ за оставшиеся пять лет инвесторы могли бы реконструировать и остальные принадлежащие городу объекты недвижимости. Более того, заметно сократилось бы количество собственников (за счет выкупа небольших помещений крупными владельцами).

Но вскоре стало понятно, что Смольный всерьез намерен отказаться от прежней схемы работы с Агентством, считая ее недостаточно эффективной, и сделать ставку на приход единого инвестора. В июле 2007 года правительство города приняло постановление об осуществлении стратегического инвестиционного проекта преобразования территории АД, а в начале сентября в рамках международной выставки PROestate был торжественно объявлен конкурс.

Осознанная амбициозность
О том, что в администрации Петербурга появилась идея привлечь стратегического инвестора для комплексного развития территории АД, стало известно в конце 2006 года. Для руководства Агентства и бизнеса, в том числе инвесторов, реконструирующих корпуса по договорам с городом, это оказалось сюрпризом. В обращении к Валентине Матвиенко Ассоциации собственников, арендаторов и предпринимателей высказывались опасения, что губернатор получает однобокую, необъективную, предвзятую информацию о процессах в Апрашке.

По словам Чичканова, город полагал, что силами Агентства можно решить проблему комплексного развития территории, грамотно соотнести функции торговые, развлекательные, культурные и соответствующие потоки посетителей. Однако на практике, считает Чичканов, Агентство было нацелено на выполнение конкретных заказов арендаторов, желающих приобрести объект недвижимости в собственность, что можно было сделать только через реконструкцию. Агентство готовило пакет документации, проводило согласования, выходило на ИТК и получало постановление о предоставлении объекта целевым назначением.

Не могу сказать, что Агентство нарушало условия договора или выходило за пределы графика, отмечает первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов. Проблема в том, что и по истечении половины десятилетнего срока, предоставленного Агентству для комплексной реконструкции, среда АД абсолютно не изменилась. Силами отдельных инвесторов производилась точечная реконструкция корпусов здания и их фасады просто приводились в надлежащее состояние. Но этого оказалось недостаточно, чтобы на территории АД сложился многофункциональный комплекс и развивалась не только торговля. Ведь мы никого не могли заставить сделать гостиницу или театр инвесторы говорили, что у них, мол, есть один корпус и они хотят развивать в нем торговлю.

Эксперты в целом позитивно оценивают решение о передаче права реконструкции и развития территории АД единому инвестору, который возьмет на себя решение всего комплекса проблем. Именно с появлением мощной девелоперской структуры, способной при поддержке города разрулить сложившуюся в Апрашке ситуацию, связывают возможность качественного изменения среды АД и его новое позиционирование. Расчистка этого злачного места, как знаменитого чрева Парижа или хотя бы нашей Сенной площади, приведет к радикальному изменению контингента, который будет посещать АД, убежден руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. У тех, кто сейчас едет в Апрашку, не будет резона появляться здесь: качество сегодняшних потоков посетителей скорее соответствует уровню периферийной барахолки. И хорошо, если они не будут перегружать центр города, который достоин более респектабельного облика АД, чем нынешний блошиный рынок с криминально-разухабистым подтекстом.

Заметим, что, возможно, городу следовало бы еще в начале 2000−х годов, когда согласовывалась концепция работы Агентства, более жестко подойти к функциональному зонированию территории. Может быть, во избежание перекоса в сторону торговли имело смысл неформально регулировать целевое назначение корпусов, передаваемых для реконструкции. Как бы то ни было, Агентство реализовывало именно утвержденную Смольным концепцию. И скорее всего, тогда власти еще не слишком отчетливо осознавали, как должна выглядеть многофункциональность АД.

Многоходовая схема
В отличие от обычных торгов, проводимых ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга, где единственный критерий стоимость предоставляемого объекта недвижимости, конкурс по АД предусматривает целый комплекс критериев. Концепция развития этой территории будет оцениваться с точки зрения наибольшей эффективности использования объектов недвижимости, обеспечения многофункциональности (три и более основных функций), оптимального решения вопросов парковок, доступности, удобства организации пространства и т.д. Будут анализироваться бизнес-план проекта и его финансовые параметры. Как поясняет Чичканов, в соответствии с классической схемой реализации стратегического проекта, предусмотренной законодательством Петербурга, город гарантирует инвестору, что под утвержденную концепцию целевым назначением будет предоставляться все городское имущество, находящееся на территории АД. В принципе, законодательство позволяет правительству города снижать рыночную оценку этой недвижимости.

Управляющий партнер АРИН Игорь Горский убежден, что реновация территории АД позволит в полной мере задействовать экономический потенциал места: Апрашка в сегодняшнем виде имеет очень узкую целевую аудиторию это нижний сегмент эконом-класса, а потребитель среднего сегмента, гораздо большего по объему, просто отсекается. Решение привлечь единого инвестора правильно, иначе никогда не закончится этот кошмар всего в 500 метрах от Невского проспекта. Здесь должна быть доступная для жителей города общественная зона, куда можно спокойно приходить на целый день всей семьей, с детьми, отдыхать и делать покупки.

В КУГИ считают, что удастся достаточно быстро расторгнуть договоры с арендаторами (всего по состоянию на 26 ноября 2007 года действовало 118 договоров аренды нежилого фонда и 33 договора аренды земельных участков, в том числе 15 незастроенных). Сроки действия примерно трети договоров аренды нежилого фонда закончились 31 декабря 2007 года или истекут в феврале 2008−го, и арендаторам уже направлены уведомления о расторжении. Мы еще не предъявляем исполнительных листов о выселении, поскольку пока у нас не определено, какие объекты инвестору нужны сразу после заключения соглашения, а на каких еще возможна хозяйственная деятельность, поясняет Чичканов. Для расторжения остальных договоров, срок которых не истек, потребуются, очевидно, специальные решения правительства о передаче объектов недвижимости в реконструкцию или о ликвидации зданий в связи с аварийным состоянием.

Но главная особенность выбранной схемы реализации проекта это, конечно, колоссальный масштаб имущественно-правовых вопросов, требующих решения. По словам Чичканова, КУГИ планирует полностью освободить городскую недвижимость от имущественно-правовых обременений за полтора года график освобождения и передачи объектов будет содержаться в приложении к соглашению со стратегическим инвестором. Это реальный срок, который не должен задержать реализацию проекта, отмечает Чичканов.

Подтверждаю, что мы ведем работу по расторжению инвестдоговоров, стремясь к тому, чтобы они были расторгнуты не в судебном, а в мировом порядке, отмечает Чичканов. К сожалению, далеко не со всеми инвесторами мы пришли к соглашению. Пока удалось договориться только с компанией Охта-Групп в качестве компенсации за реконструируемый 36−й корпус ей предоставляется здание на Васильевском острове (пока в нем находится техникум). Общая схема компенсации предполагает, что город предоставляет инвестору другое здание, также находящееся в городской собственности, с зачетом средств, ранее вложенных инвестором в развитие инфраструктуры, а также возмещает подтвержденные затраты на проектирование корпуса в Апрашке. Что касается возмещения инвестору затрат на восстановление корпуса, то это можно решить путем переговоров с будущим победителем конкурса.

Сложнее ситуация с расторжением инвестиционных договоров о передаче корпусов АД для реконструкции. Речь идет о 13 договорах, касающихся объектов недвижимости площадью 35,7 тыс. кв. м (всего же в собственности города находится, по данным КУГИ, 76,9 тыс. кв. м площадей). Первоначально эти объекты были включены в состав конкурсной документации в числе объектов недвижимости, принадлежащих городу и передающихся стратегическому инвестору. Но незадолго до окончания срока подачи заявок их исключили из перечня. Как отмечает Козлов, этот шаг властей стал следствием попытки Агентства добиться в Арбитражном суде признания недействительным постановления городского правительства о стратегическом проекте преобразования территории АД.

Ценные обременения
Самой сложной проблемой для будущего стратегического инвестора станет достижение договоренностей с частными собственниками недвижимости в АД (по информации КУГИ, это 66,4 тыс. кв. м нежилых помещений и 4,7 тыс. кв. м жилья). Придется очень серьезно договариваться! предупреждает Юрий Козлов, высказывая при этом надежду, что со стороны стратегического инвестора не будут использоваться методы в стиле 1990−х годов. По оценкам экспертов, для выкупа объектов частной собственности может потребоваться около 300 млн долларов. Горский полагает, что цена выкупа будет колебаться от 2 до 5 тыс. долларов за 1 кв. м. С некоторыми собственниками, возможно, удастся договориться о натуральном обмене их нынешних помещений на площади в новом комплексе, естественно, уже меньшего объема. Допускаю, что собственники станут вздувать цены до нереального уровня и за какие-нибудь халупы будут просить от 4−5 тыс. долларов за 1 кв. м, отмечает Шаскольский. Наверное, и в этой ситуации городу придется заниматься расчисткой авгиевых конюшен. Полагаю, проблема выкупа ранее распроданной лоскутной собственности неразрешима без креативного, неординарного подхода.

Чичканов признает, что предлагаемые городом объекты менее удачны по местоположению и проходимости. Поэтому в качестве пряника инвесторам предлагаются новые объекты, площадь которых при реконструкции можно существенно увеличить (что нереально для зданий-памятников в АД). В основном КУГИ предлагает аварийные объекты с земельными участками из списков народной инвентаризации, которые обычно выставляются на торги Фонда имущества. Снятие имеющихся обременений город берет на себя. Рассматриваются также объекты, предлагаемые инвесторами, но они должны не иметь сложных обременений и обязательно находиться в городской собственности (выкупать частные объекты и передавать их инвесторам, как предлагает Агентство, КУГИ отказывается). Для давления на инвесторов город намерен использовать крючкотворство нарушения условий договоров, в том числе формальных (сроков проектирования, строительства и т.д.), на которые обычно внимания не обращают, а также то обстоятельство, что юридически инвестор становится собственником объекта только после завершения инвестпроекта.

Таганка, или Заяузье, - огромный треугольник между нижним течением Яузы, от Андроникова монастыря до устья, и Москвой-рекой. Район исторически плебейский, купеческий, социально сходный с Замоскворечьем, но отличающийся холмистым рельефом. Холм Заяузья сопоставим с холмом Кремля, и Москва могла начаться здесь, над устьем судоходной Яузы, а не мелкой Неглинной. Понимая это, один церковный писатель XVII века назначил мысовую часть Заяузья городищем самого Мосоха, сына Иафета, внука Ноя, от которого произвел и название Москвы, и славянское колено человечества.

Что касается проблем, стоящих перед стратегическим инвестором (в том числе вопрос инженерного обеспечения территории), то особые трудности будут связаны с выполнением требований КГИОП. Сегодня весь комплекс АД памятник регионального значения, где почти невозможны снос строений и новое строительство, нарушающее историческую объемно-планировочную структуру. Оба конкурсных проекта и Нормана Фостера (Ренессанс Апраксин двор), и Криса Уилкинсона (Главстрой-СПб) подчеркнуто декларируют сохранение существующей застройки. Эксперты сомневаются, что это можно совместить с созданием больших подземных пространств (фишка проекта Фостера). Когда дойдет до дела, победитель конкурса с помощью заказанной им историко-культурной экспертизы наверняка попытается ослабить охранные обременения и убедить Смольный в необходимости некоего частно-государственного компромисса.
Обозревая старую Москву после 16 лет строительного бума, Известия не раз замечали, что восточная доля центра сохранилась сравнительно лучше. Это особенно верно для местности от Мясницкой до Солянки в пределах Бульварного кольца. Сегодня есть повод поговорить о том, в какой мере это верно для Таганки.

Часть Таганки внутри Садового кольца в брежневские годы считалась заповедной зоной. Здесь сохранились выдающиеся памятники архитектуры в обрамлении старой малоэтажной застройки, подчеркивающей остроту рельефа. Обильное современное строительство, как правило, удается удерживать в высотных и объемных габаритах XIX века. Резкое исключение составляет огромный дом позади Театра на Таганке, спорящий с церковью Николы на Болвановке (Верхняя Радищевская, 20) - доминантой Таганской площади. Экзотической особенностью современного церковного строительства в этих местах стал балканский акцент: Болгарское патриаршее подворье при церкви Успения в Гончарах (Гончарная улица, 29) построило дом с деревянными галереями, а Афонское подворье на участке церкви Никиты Мученика (Гончарная, 4-6) превратилось в площадку византийских стилизаций.

Нынешняя строительная горячка пришла на Таганку в самом начале 1990-х годов. Между тем за 16 лет здесь погибло сравнительно немного статусных памятников. Вопиющий случай - усадьба Тарасова, включенная Матвеем Казаковым в альбомы лучших зданий города. Она снесена распоряжением Юрия Лужкова в 1995 году и заменена новоделом (улица Сергия Радонежского, 1/2).

В 1990-е годы масштаб Таганской улицы был снова сорван - строительством во владениях 17-2 Уцелела Воронцовская улица с замечательным ансамблем усадеб в ее начале (4-6). Но лучше всех каким-то чудом сохранилась Большая Алексеевская (ныне Коммунистическая) улица, одна из красивейших в городе, достойная получить заповедный статус и приличное название.

Веер улиц за Таганской площадью - это несколько непохожих миров. Улицы Николоямская, Сергия Радонежского, Марксистская (бывшая Пустая), Таганская и Большие Каменщики сильно разрушены многоэтажной жилой застройкой позднесоветских лет. Причем разрушение четной стороны улицы Сергия Радонежского компенсировалось превращением соседней Школьной улицы в пешеходную зону. По этому проекту фасады ямских домов стали ширмами, маскирующими новое строительство. Школьная так и не стала явлением современной городской культуры.

Новые культурные точки на карте Таганки появляются редко: библиотека-фонд Русское зарубежье, Музей мебели в отреставрированном доме Аршеневского (Таганская улица, 13)... Музей воды готовится покинуть Крутицкую улицу и переехать в Ростокино.

Высокий берег над Москвой-рекой с Крутицким подворьем, Новоспасским и Симоновым монастырями заслуживает особого рассказа. Если коротко, то возрождению этих знаменитых памятников противостоит нарастание высотного фона извне. Новоспасский монастырь все труднее увидеть на фоне чистого неба. Между Крутицким подворьем и Симоновским валом запланирован гостиничный комплекс.

А поводом для нашей прогулки по Заяузью стала участь дома на углу Гончарной улицы и Таганской площади (88, строение 1). Приватизированный некой дамой три года назад ампирный особняк в минувшем году подвергся несанкционированной перестройке. Ради кривой мансарды из гофрированного железа погибли два фронтона и пострадал белокаменный карниз. Позади пристроен лестничный объем, а мансарда сдана туристическим и юридическим конторам. Внизу работает ресторан, облепивший фасады памятника рекламой и кондиционерами. Проект не поступал на согласование в Москомнаследие. Возбуждено уголовное дело. Деприватизация возможна только по суду.

Сегодня главная угроза для Таганки - не массовое жилье, а новое купечество, его вкусы и своеволие. В 1990-е годы застроен сад особняка Беляева на Яузской улице, 12, причем возникший на месте сада особняк получил премию правительства Москвы. Дом XVIII века на Верхней Радищевской, 12 только что перестроен до неузнаваемости в каком-то ухарском стиле.



Главная --> Публикации