Главная --> Публикации --> Рискованный бизнес Схему размещения высотных зданий в москве отправили на переработку В москве — более 13000 бесквартирных военнослужащих Меняю трешку в западном бирюлеве на замок с привидением в нормандии Квадратные меры

Основной довод на встречный вопрос: Почему Вы хотели бы купить квартиру у хозяина?, многие покупатели отвечают, что не хотели бы переплачивать посреднику. Из этой категории покупатели часто стремятся найти недвижимость по цене ниже рыночной. Они полагают, что смогут убедить продавца отдать задаром свою недвижимость, забывая, что такие сделки происходят в большинстве случаев только с близкими родственниками. Или верят, что пусть все покупают по одним ценам, а там за углом специально к их дню рождения продается дешево. Очень часто такое стремление оборачивается другой стороной, или приводит желающих сэкономить к мошенникам.

В последнее время очень часто звонки по объявлениям о продаже недвижимости (квартиры, комнаты, коттеджа, дачи или участка) стали начинаться с такого вопроса: Вы - посредник или хозяин?.

Риэлтор же реально и объективно, исходя из состояния рынка, порекомендует продавцу выставить реальную (продажную) цену на объект недвижимости. При разговоре с клиентами один знакомый риэлтор часто говорит Если у Вас заболел зуб вы идете к стоматологу, чтоб не сделать себе хуже; здесь аналогичная ситуация не занимайтесь самолечением

При продаже объекта недвижимости получается так, что, подписав договор на продажу, собственник, как бы соглашается оплатить услуги риэлтора по продаже объекта. При этом перекладывает все риски и обязанности, труды и ответственность по продаже на риэлтора, доверяет его профессионализму. Если же он, решив сэкономить, самостоятельно продает свою недвижимость, то он решает, как правило, на профессиональном языке поймать золотую рыбку или найти глупого, но денежного покупателя. Такие действия тоже часто приводят к мошенникам и аферистам.

Начиная продавать какой либо объект, риэлтор всегда проведет предварительную экспертизу прав собственности, проведет маркетинговые исследование - оценит среднюю цену предлагаемой недвижимости, оценит альтернативные варианты, просчитает схемы и процедуры оформления и т.п. Какой ему смысл тратить свое время и деньги на осуществление несбыточных мечтаний и надежды продавца? Поэтому, если Вы решили приобрести квартиру - выбирайте объекты недвижимости по своим основным потребительским качествам, цене. И замечательно, если Ваш продавец - Профессионал.
Последний независимый пивоваренный завод юга России скоро перестанет существовать. Он интересен инвесторам только в качестве строительной площадки.

Очень часто собственники квартиры Уфа просто не могут их продать в силу ряда обстоятельств. Они намеревались самостоятельно приобрести взамен другие квартиру - сменить район, увеличить, уменьшить площадь, сменить категорию жилья и т.п. Не очень представляя себе не только процедуру такого оформления многоуровневой сделки, но и все юридические нюансы одновременного приобретения другой недвижимости - регистрации и снятия с регистрации по месту жительства (прописки-выписки), учета прав и получения разрешения на несовершеннолетних детей и т.п. А также, мешавшее таким продавцам - невозможность продажи в силу не оформления в собственность продаваемой квартиры - незаконченная приватизация, не вступление в наследство и т.п. Как правило, люди полагают, что, найдя покупателя на свою квартиру, они за 1 день приватизируют/вступят в наследство и т.п. - выправят все необходимые документы. Ну и, конечно же, рынок недвижимость Уфа постоянно находиться в процессе изменения. Люди предполагают купить альтернативную квартиру за цену, которая отставала от реальных цен на рынке. Сделки разваливались одна за другой. Многие собственники квартир полагают что, продав в свою квартиру в старом доме, они приобретут квартиру (за те же деньги) большой площади в строящемся доме. Они забывали, что люди в 99% приобретают сейчас квартиры что бы сразу в них переехать.
Все эти нюансы рынка могут правильно отслеживать только профессионалы, целыми днями работающие с клиентами. Поэтому, многие покупателя пожалели, что связались с продавцами- непрофессионалами. Ведь им пришлось заново искать себе варианты, тратить личное время. А время как известно деньги.

Ещё недавно волгоградское ОАО Пивовар Живое пиво считалось в области одним из крупнейших предприятий пищевой промышленности. По данным на 2006 год, завод производил около 3 млн декалитров пива, минеральной воды, газированных безалкогольных напитков, а также соевые продукты при среднегодовом объёме производства порядка 400 млн рублей.

До Волгограда докатился строительный тренд, характерный для городов-миллионников вывод промышленных предприятий за пределы крупных городов. Построенные в советское время заводы сегодня зачастую интересны лишь как возможные строительные площадки. Так, в Волгограде давно говорят о переносе большинства крупных металлургических предприятий за городскую черту, но, по всей видимости, первым подобная судьба постигнет пивоваренный завод, ранее принадлежащий ОАО Пивовар Живое пиво. Причём переноса, видимо, не будет: завод, скорее всего, просто ликвидируют. Но будущий покупатель вместе с освободившейся таким образом землёй может получить и тяжёлый груз юридических разбирательств.

Как считают в волгоградской мэрии, наиболее вероятным сценарием выглядят полная ликвидация предприятия, снос всех находящихся на его территории построек и продажа освободившегося земельного участка для реализации какого-либо девелоперского проекта. У этого сценария есть экономические предпосылки.

Но проблемы у предприятия начались ещё в 2001 году, когда местный Миссион-Банк, через который перечислялись налоговые платежи, оказался неплатёжеспособным. В результате банкротства банка возникла налоговая задолженность предприятия перед государством в 16 млн рублей. Постепенно долг обрастал пенями и штрафами, а в спор за имущество включались различные юридические лица, менявшие своих владельцев и место регистрации. К настоящему времени общая сумма налоговой задолженности составляет около 40 млн рублей, и, как сообщили в управлении ФНС по Волгоградской области, нынешние владельцы завода не торопятся расплачиваться с долгами.

В течение ноября на пивоваренном заводе шли массовые увольнения рабочих, в итоге к концу месяца из почти тысячи человек осталось менее сотни. В начале декабря уволенные даже провели митинг протеста у стен предприятия, намереваясь передать руководству открытое письмо с требованием остановить преступный развал. Но к ним так никто и не вышел может быть, потому, что даже самим владельцам предприятия уже непонятно, что и кому там принадлежит.

Предприятие, выпускавшее весьма неплохое, преимущественно нефильтрованное пиво, так и не смогло найти своё место на рынке из-за невнятной ценовой политики, возрастающей конкуренции с федеральными брендами, а также из-за многочисленных судебных разбирательств. Из розничной продажи продукция ОАО Пивовар Живое пиво исчезла ещё в середине ноября. Представители нескольких крупных торговых сетей Волгограда заявили о том, что у них вообще не было договоров с пивоваренным заводом, а в других магазинах сообщили, что срок по заключённым договорам на поставку продукции закончился ещё в июле-августе, и никаких новых контрактов по просьбе представителей завода заключено не было. При этом на самом предприятии от официальных комментариев категорически отказываются.

По заявлению самого г-на Изгаршева, информация о грядущей ликвидации пивоваренного завода всего лишь слухи, распространяемые его конкурентами и врагами, договор с арендаторами в ближайшем будущем будет расторгнут, а предприятие вновь заработает после того, как получит кредит в одном из солидных банков. Правда, уточнить, с какими именно банками ведутся переговоры, он отказался.

По данным управления ФНС по Волгоградской области, в настоящее время завод Пивовар Живое пиво юридически включает два разных предприятия и оба находятся в процедуре банкротства. По первому, которое зарегистрировано как ООО Планета, конкурсное производство ещё не завершено, и иски о взыскании долгов всё ещё подаются. Правда, имущество, которое можно было бы включить в конкурсную массу, отсутствует, поэтому сейчас арбитражным управляющим проводится розыск имущества для последующей продажи и возврата денег кредиторам. Второе предприятие ООО Пивовар находится в стадии наблюдения. Земля под ним ранее принадлежала одному из совладельцев предприятия Борису Изгаршеву. Имущество предприятия сдаётся в аренду третьим лицам, которые какое-то время действительно варили пиво, но, по словам участников митинга, ранее работавших
на заводе, с мая нынешнего года часть оборудования уже вывезена на металлолом, а офисная техника распродаётся.

Нельзя сказать, что Пивовар станет первым волгоградским предприятием, которое превратится в стройплощадку. Ранее один из пустующих цехов местного тракторного завода уже был перестроен волгоградским предпринимателем, а ныне депутатом Госдумы Олегом Михеевым под торгово-развлекательный центр Диамант. Да и руководству Пивовара местные власти ещё при прежнем мэре Евгении Ищенко неоднократно предлагали перенести потенциально опасный с точки зрения экологии объект куда подальше.

Но местные эксперты сомневаются, что Пивовар сможет удержаться на плаву. Так, заместитель генерального директора по развитию волгоградского ЗАО Институт Волгоградгражданпроект Игорь Шкопинский считает, что время независимых пивоваренных заводов в России проходит, тем более если они не могут разобраться в том, для кого, собственно, работают это просто проблема спроса. Словом, земля, на которой расположено предприятие, осталась единственным потенциально доходным его активом и, надо сказать, весьма многообещающим. На условиях анонимности высокопоставленный источник в департаменте экономики волгоградской мэрии назвал приблизительную стоимость земли в этом районе до 25 27 млн рублей за гектар. При этом общая площадь участка может превысить 10 гектаров. Всё дело в том, что в двух самых престижных районах Волгограда Центральном и Ворошиловском свободных земель под застройку практически не осталось, так что любой девелоперский проект ещё до начала реализации сразу попадает в категорию перспективных и высокодоходных. Поэтому названную цену Игорь Шкопинский завышенной не считает: Если участок будет выставлен на торги, инвесторы в очередь выстроятся. Территория пивзавода очень удачное место для любой застройки. Есть все необходимые коммуникации и инфраструктура, да и экологическая обстановка благоприятная. Близость к Волге делает участок ещё более интересным для застройщика, ведь подобных предложений в Волгограде очень мало. Не должно возникнуть проблем и с перезонированием территории мэрия заинтересована в том, чтобы вместо предприятия-банкрота появился более перспективный объект, например, элитный жилой комплекс.

Шведская компания IKEA может стать крупнейшим иностранным инвестором Московской области. Вчера она объявила о намерении построить еще несколько магазинов и фабрику по производству мебели. Шведская компания Swedwood входит в концерн IKEA, включает в себя фабрики по производству мебели и лесопильные предприятия.

Новый этап переносов может последовать после недавнего визита в Волгоград главы госкорпорации Ростехнологии Сергея Чемезова, сообщившего о намерении объединить часть местных предприятий в два оборонных холдинга. Не заинтересовавшим московского чиновника предприятиям в одиночку может прийтись нелегко. Это подстегнёт реализацию новых переселенческих проектов площадь пустующих участков на заводах, построенных в советское время, действительно велика. Впрочем, одно дело строить что-то на том месте, где раньше всего лишь варили пиво, и совсем другое заниматься рекультивацией промышленной зоны, да ещё под боком у дымящих труб и мартеновских печей завода, работающего на оборонку.

По данным министра по внешнеэкономическим отношениям Московской области Тиграна Караханова, предприятие будет размещено на участке в 10 га в Солнечногорском районе, рядом с уже построенным дистрибьюторским центром IKEA (он обошелся компании в $40 млн). Пресс-секретарь IKEA Ирина Ванненкова пояснила, что компания планирует построить в Подмосковье фабрику Swedwood по обработке древесины и производству готовой мебели.

Компании принадлежит более 30 предприятий в 11 странах мира. Первую российскую фабрику компания открыла летом 2002 г. в Тихвинском районе Ленинградской области. Кроме того, IKEA подписала соглашение с администрацией Карелии о намерении строить предприятия и участвовать в тендере на аренду участков леса. О намерении построить собственную фабрику в Подмосковье заявил вчера гендиректор IKEA в России Леннарт Дальгрен на пресс-конференции, посвященной началу строительства торгового комплекса "Мега-2" в Химках. По его словам, сейчас IKEA получает необходимые для строительства согласования в правительстве Подмосковья.

В любом случае "Шатура" не будет конкурировать с IKEA, поскольку продукция предприятий рассчитана на разные категории покупателей, уверен он. В подтверждение своих слов Бахтов приводит "хорошие" продажи мебели в магазине "Шатура", открытом в торговом центре "Мега", рядом с магазином IKEA. Иностранные компании стремятся разместить производство в России в основном из-за таможенно-тарифной политики государства, полагает гендиректор компании "Леспром индастри консалтинг " Милена Авада.

Участок в Солнечногорске рассматривается в качестве варианта для размещения фабрики, однако, по ее словам, документы на этот счет еще не подписаны. Производственные параметры предприятия и объем инвестиций в него пока не называются, однако, по данным Ванненковой, оно будет сопоставимо с фабрикой Swedwood в Ленинградской области. Она производит 200 000 куб. м пиломатериалов в год, ее строительство обошлась IKEA в $25 млн. Вадим Бахтов, руководитель отдела общественных связей компании "Шатура-мебель", крупнейшего производителя мебели в Московской области, считает, что при таких объемах эта "средняя по возможностям" фабрика не окажет серьезного влияния на расстановку сил на рынке.

Дальгрен не подтвердил, но и не опроверг эту цифру, заметив, что, "раз министр так говорит, у него есть такая информация". "Мы идем туда, где нас приветствуют. Мы собираемся временно фокусировать наши инвестиционные усилия в Московской области", - добавил он. По его словам, IKEA начинает в Подмосковье строительство второго торгового комплекса "Мега", который превзойдет по размеру первую "Мегу" на Теплом Стане.

Этим летом были повышены пошлины на ввоз готовой мебели. Кроме того, сейчас рассматривается возможность увеличения пошлин на экспорт кругляка (нераспиленных бревен) с 10% до 20%. В этих условиях иностранцам выгоднее перерабатывать древесину на территории России, говорит Авада. К тому же фабрика в Подмосковье поможет IKEA оптимизировать издержки по логистике, что немаловажно с учетом прогнозируемого оборота в этом году в $250 млн, добавляет она. Караханов заявил, что в ближайшие несколько лет IKEA планирует довести объем инвестиций в Московскую область до $1,5 млрд. По его данным, в этом году общий объем иностранных инвестиций в Подмосковье составит от $800 млн до $1 млрд.


Инвесторы, уставшие от неопределенности перспектив рынка жилой недвижимости, принялись осваивать коммерческий сегмент. Впрочем, вложения в склады и офисы занятие довольно специфическое, требующее не только чутья и денег, но и знания рынка.

Впрочем, ее территория будет расширена. Кроме того, IKEA построит магазины в восточной, юго-восточной, западной частях Подмосковья, около МКАД. Караханов говорит, что сейчас идет оформление участков, выбранных под эти магазины.

В фаворе склады и офисы
С полной уверенностью можно сказать одно: на первом месте по популярности уже долгие годы остаются инвестиции в офисную недвижимость, которая считается наиболее доходной. Потенциал роста стоимости аренды и продажи офисных площадей по-прежнему высок. Качественные проекты класса А пока вне конкуренции. Игорь Махонин, заместитель директора департамента недвижимости MIRAX Group, считает, что сегодня на московском рынке наибольший интерес для девелоперов представляют высокодоходные офисные комплексы класса А. Успешная реализация престижных объектов положительно влияет на имидж и репутацию компании-девелопера. А в долгосрочной перспективе последний фактор важнее доходности. Конечно, не каждый девелопер может позволить себе аккумулировать достаточное количество средств для инвестиций в масштабные проекты класса А. Однако в любом случае лучше строить небольшие, но высококачественные офисные центры, нежели возводить крупные объекты низкого уровня.
А вот за второе место по привлекательности идет постоянная и упорная борьба между торговой и складской недвижимостью. Впрочем, с недавних пор склады выбились вперед. Этому в немалой степени способствовал резко возросший интерес к этому сегменту со стороны западных фондов. По словам Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood, наибольший интерес для девелоперов в складском сегменте представляют крупные проекты площадью более 150 тыс. кв. м, расположенные в непосредственной близости от ключевых транспортных артерий на расстоянии до 30 км от МКАД. Это основные требования для реализации успешной концепции складского объекта, способного обеспечить девелоперу требуемый уровень доходности.
Торговая недвижимость в 2007 году сдала свои позиции. Многие специалисты заговорили о насыщении этого сегмента.
Гостиничная недвижимость аутсайдер коммерческого рынка, что и удивительно, и понятно. Удивительно, потому что только ленивый не говорит сегодня о серьезном дефиците в столице гостиничных номеров среднего и нижнего ценового уровня. А понятно, потому что столичное правительство лишь на словах заботится о развитии этого сектора коммерческой недвижимости, на деле реализуя забронированные для гостиниц земельные площадки более богатым и сговорчивым жилищным девелоперам. Однако есть надежда, что в 2008 году эта ситуация может в корне измениться: поскольку с реализацией жилья сегодня проблемы, девелоперам придется искать альтернативные проекты.

Традиционные участники рынка коммерческой недвижимости считают, что игра на этом поле не имеет ничего общего с куплей-продажей столичных квартир, доступной практически любому инвестору, располагающему необходимой суммой. Cегодня рынок коммерческой недвижимости развит, сегментирован и, что особенно важно, имеет хороший прогноз, однако это не означает, что все его сектора высокодоходны и могут представлять одинаковый интерес для спекулятивных инвесторов.

Отталкиваясь от этой теории, Игорь Махонин составляет свою градацию эффективности вложений в различные сектора коммерческой недвижимости: Торговая недвижимость наиболее доходна в долгосрочной перспективе. Строительство складской недвижимости интересно в случае необходимости получить хорошую отдачу в более короткие сроки. Офисная недвижимость находится где-то посередине между ритейлом и складскими комплексами. Время, за которое окупается офисная недвижимость, меньше, чем у торговых проектов, но при этом ликвидность более высокая, чем у складов.
Вокруг доходности ритейла разгораются серьезные споры. К примеру, Михаил Гец считает, что в связи с постепенным насыщением рынка торговых площадей в крупных городах России доходность инвестирования в этот сегмент снижается. В складском сегменте средние ставки доходности на сегодня определились на уровне 1215%. Показатель доходности девелопмента офисной недвижимости в настоящее время варьируется в пределах 1520%. Среднее по рынку значение доходности для офисной недвижимости при приобретении ее в качестве арендного бизнеса составляет 612%. В то же время Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании МИЭЛЬКоммерческая недвижимость, уверен, что сегодня торговые объекты выступают наиболее доходным сегментом недвижимости, потому что ставки выше, а затраты на девелопмент немного ниже в условиях равной стоимости земли, инженерных сетей и согласований.

Главное терпение
Что касается доходности и перспективности вложений на рынке коммерческой недвижимости, то, в отличие от жилищного сегмента, здесь принято просчитывать варианты на 510 лет вперед, учитывая в первую очередь такой немаловажный аспект, как капитализация объекта недвижимости. Елена Подлесных, старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отмечает, что самые высокие ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдаются в офисном сегменте. Так, в Москве ставки по качественным офисным активам составляют около 8% при 8,59% по торговым центрам и 10% по складам (за третий квартал 2007 года). Аналогичная последовательность уровней ставок наблюдается и в Санкт-Петербурге, в то время как в других городах-миллионниках торговые центры зачастую оцениваются выше, чем офисные здания, что объясняется соотношением спроса и предложения на данные активы. Однако следует отметить, что оценка финансовой отдачи напрямую зависит от самого актива: уникальные активы с выгодным расположением могут быть оценены на уровне, намного превосходящем среднерыночные коэффициенты. И наоборот, наличие каких-либо проблемных характеристик юридических, технических, операционных значительно ухудшит прибыльность девелопера/инвестора от данного актива. Аналитики считают, что все виды коммерческой недвижимости способны создавать максимальную прибыль на этапе девелопмента, то есть строительства объекта и перепродажи после ввода в эксплуатацию с оценкой здания как генерирующего доходы бизнеса, а не как отдельно стоящего объекта недвижимости.

В складском сегменте основными факторами, способными привести проект к провалу, могут быть непродуманная концепция, неправильно выбранное местоположение, недостаточное финансирование, а также значительное удорожание стоимости строительства.

Риск дело благородное
Следующий аспект, который требует внимательного рассмотрения при оценке эффективности вложений в тот или иной сегмент рынка коммерческой недвижимости, это оценка имеющихся рисков. К примеру, в сегменте торговой недвижимости, по мнению Михаила Геца, к ним могут быть отнесены такие аспекты, как непродуманность концепции объекта, неудачное местоположение, конкурентная среда. Таким образом, при строительстве торгового объекта общий уровень риска достаточно высок, однако при сочетании удачных параметров местоположения с использованием профессионально разработанной концепции, а также при правильном позиционировании в продвижении объекта данные риски возможно нивелировать. Позицию коллеги поддерживает Игорь Махонин: Торговые центры имеют наибольшие риски, связанные с длительной окупаемостью, а в связи с последними событиями на мировом рынке недвижимости риски только увеличиваются. В Москве уже есть несколько примеров неудачной реализации проектов из-за расположения. Наличие в будущем конкурентов по соседству может сильно ударить по кошельку инвесторов в других торговых центрах.

Предлагаем, спрашивайте!
Аксиомой рынка коммерческой недвижимости до сих пор являлось утверждение о том, что спрос на нее по всем секторам значительно превосходит предложение. Скорее всего, эти слова будут повторять и в наступившем году, хотя и с некоторыми оговорками. Так, можно с полной уверенностью утверждать, что серьезный дефицит сохранится в секторах складской и гостиничной недвижимости. А вот с офисами и торговыми центрами все не так просто. Как такового дефицита здесь нет, есть повышенный спрос на помещения определенных категорий, с определенной ценой и конкретным местоположением. Михаил Гец подчеркивает, что спрос на торговые помещения зависит от стадии развития конкретного рынка, уровня доходов населения, уровня конкуренции между существующими объектами, от присутствия сетевых арендаторов, их профилей и др. В складском сегменте Московского региона спрос на складские помещения пока не удовлетворен. Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 13 тыс. кв. м. Многие крупные логистические компании арендуют от 10 тыс. кв. м в строящихся в настоящее время крупных логистических комплексах, таких как Северное Домодедово и MLP Подольск. Стабильный рост спроса и повышение требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов являются характерными чертами рынка офисной недвижимости Москвы. Так, среди заявок на аренду офисных помещений, поступивших в компанию Blackwood в третьем квартале, 67% приходилось на класс А, 30% на класс В. Таким образом, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года доля заявок на офисы класса А увеличилась на 15%. Благоприятная экономическая ситуация способствует активному росту компаний, и как следствие увеличивается средняя арендуемая площадь офисного блока. По сравнению с аналогичным периодом 2006 года доля заявок на помещения от 500 до 1500 кв. м увеличилась на 11% и достигла по итогам третьего квартала 2007 года уровня 24%.

Пока все не так страшно с точки зрения рисков в офисном сегменте. Михаил Гец считает, что в ситуации дефицита качественных офисных помещений рынок поглощает практически все офисные объекты. Однако в ближайшие 34 года ситуация может измениться: в условиях острой конкуренции пользоваться высоким спросом будут только объекты с продуманной концепцией, правильным позиционированием и профессиональным управлением. Что касается региональных рынков офисной недвижимости, то основной риск связан с переоценкой емкости рынка, что в дальнейшем может привести к высокой доле вакантных площадей в офисных объектах. Привлечение консалтинговой компании на этапе исследования рынка и концептуального проектирования позволяет существенно снизить риски.
В то же время (торговля, как мы помним, вызывает наибольшее количество разногласий) Максим Брусов считает, что риски строительства объектов сопоставимы во всех сегментах коммерческой недвижимости. В то время как риски продажи проекта, на мой взгляд, самые низкие при возведении торговых площадей, поскольку наивысший спрос сегодня наблюдается именно в этом сегменте.

Тенденции и прогнозы
Среди последних тенденций в сфере торговой недвижимости эксперты отмечают первичное насыщение рынка торговых площадей крупных городов при сохранении дефицита качественных торговых площадей; децентрализацию строительства торговых объектов; усиление конкуренции между объектами; выход на рынок новых форматов торговых объектов; укрупнение масштабов возводимых объектов; размещение торговых объектов в составе многофункциональных комплексов.

Впрочем, нельзя не отметить, что многие специалисты отнюдь не столь оптимистично подходят к оценке спроса в различных секторах рынка. По словам Игоря Махонина, офисная недвижимость пользуется большим спросом, особенно офисы класса А. В настоящее время рынок предложений офисов низкого уровня по аренде и продаже превышает спрос. По офисам класса В и А такой проблемы нет. Торговая недвижимость пользуется большим спросом. Однако процентное соотношение обращений по аренде или покупке и заключенных договоров низкое. Складская недвижимость более специфичная и имеет меньший спрос, чем торговая или офисная. Из-за этого на рынке не так много девелоперов, которые специализируются на строительстве складской недвижимости.

Среди последних тенденций в складском секторе недвижимости возрастающая активность иностранных инвесторов, особенно международных фондов; активная региональная экспансия ключевых игроков рынка; начало формирования конкурентной среды в сегменте. По мнению Максима Брусова, основной тенденцией строительства складской недвижимости становится возведение логистических комплексов большой площади в районе Бетонного кольца.

Максим Брусов отмечает, что сейчас на столичном рынке можно наблюдать смещение объектов торговой недвижимости к МКАД, поскольку стоимость земельных участков в столице достаточно велика при значительном их дефиците, в то время как для возведения торговых комплексов необходима большая территория, ведь строить объекты торговой недвижимости небольшой площади нерентабельно. Также девелоперы продолжают освоение площадок около станций метро. А с учетом существующей конкуренции каждый девелопер стремится создать торговый центр со своей неповторимой концепцией, чтобы вырваться вперед по посещаемости и лояльности.

Нельзя не отметить и существенное укрупнение объектов, включение и постепенное увеличение доли офисной составляющей в многофункциональных комплексах. Данная тенденция находит свое отражение как в проектах, заявленных к реализации в пределах Москвы, так и за МКАД. Комплексы становятся выше, а офисных площадей в них больше. С начала года было заявлено несколько многофункциональных комплексов в черте города, общая площадь каждого из которых превышает 400 тыс. кв. м, а также ряд бизнес-парков и МФК в районе МКАД площадью примерно 100 тыс. кв. м.


В сфере офисной недвижимости практически без изменений. Среди тенденций по-прежнему дефицит предложения качественных офисных помещений, дальнейший рост спроса, задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию, что, в свою очередь, способствует росту арендных ставок и цен продажи качественных площадей. Отдельно стоит выделить сохраняющуюся тенденцию к децентрализации офисов в столице. Подтверждением этого является, в частности, рост количества заявленных многофункциональных комплексов и бизнес-парков площадью более 100 тыс. кв. м, расположенных в районе МКАД и в ближайшем Подмосковье. А смещение деловой активности далеко за пределы традиционного центра связано как с отсутствием свободных площадок под застройку и более сложной и длительной процедурой строительства в центре, так и с запретом городских властей на строительство офисов в ЦАО.



Главная --> Публикации