Главная --> Публикации --> Ипотека коммерческой недвижимости: больше вопросов, чем ответов Лужков пошел на кремль через средние торговые ряды Жилье для доярок и токарей. малоэтажное строительство "уронит" рынок недвижимости? Минус проценты Старикам предложат заложить квартиры

В Москве с января 2007 года стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса увеличилась на 23,76%, двухкомнатных на 34,29%, трехкомнатных на 25%. Около конечных станций метро обычные однушки стоят в среднем 800 1000 долларов, а в центре столицы квартиры обходятся в 1,5 2 тыс. долларов и выше.

Газета ВЗГЛЯД сделала обзор стоимости арендной платы за жилье в ряде крупнейших городов мира и СНГ. По дороговизне аренды жилья Москва уступает Нью-Йорку и Лондону, но держится на уровне других европейских столиц. Что же касается стран СНГ, то ближе всего по стоимости аренды к столице России держится Киев. В других столицах республик бывшего Советского Союза съем квартиры обходится порой в несколько раз дешевле.

Лондон в последние годы подтверждает репутацию самого дорогого города Европы. Как сообщает европейский корреспондент газеты ВЗГЛЯД, однокомнатная квартира в центре Лондона может стоить около 240 фунтов в неделю (470 долларов в неделю, или до 2350 долларов в месяц). Аренда двухкомнатной квартиры не в центральных районах с ремонтом средней руки стоит в среднем 300 400 фунтов в месяц. Стоимость аренды жилья в Лондоне сильно зависит от районов города. Особенно дороги квартиры в тихих районах, например, как Хэмпстед.

В странах Европы заметно различаются жилищные стандарты. То, что считается жильем в Италии, в Германии может называться развалиной. То, что у немцев именуют стандартом, у британцев роскошь. Тем не менее можно провести некоторые сравнения.

Как правило, обычная однокомнатная квартира в Париже стоит около 560 евро в месяц (830 долларов), двухкомнатная 800 евро (1184 доллара), трехкомнатная 1450 евро (2146 долларов), четырехкомнатная 1480 евро (2190 долларов).

В Париже стоимость аренды квартир стремительно растет из-за заметного прироста населения и дефицита жилья. Как обычно, большим спросом пользуются однокомнатные квартиры (45% рынка), а также двухкомнатные (38%).

Рим является самым активно развивающимся городом Италии, но рынок съемного жилья там невелик, что и влияет на цены. В этой стране квартиры дороже только в Венеции и Милане.

Если прежде была заметна разница между относительно недорогим востоком французской столицы и фешенебельным западом, то теперь цены стали выравниваться. Репутацию дорогих сохраняют 6-й и 7-й округа близ Эйфелевой башни, а также 4-й и 5-й округа недалеко от Сорбонны, а самым дешевым считается 18-й округ на севере Парижа.

Берлин имеет славу самой дешевой из всех западноевропейских столиц. Спрос на жилье там меньше предложения, и за последние 10 лет цены выросли всего на 5%. Немцы любят рассчитывать стоимость жилья по квадратным метрам: если учесть, что средняя цена аренды квадратного метра составляет 7 евро, то однокомнатная квартира на 35 квадратов стоит 245 евро, а двушка на 60 стоит, соответственно, 420 евро. Но все очень индивидуально. Главным считается не столько качество самого жилья, сколько его расположение.

Однокомнатная квартира с минимумом удобств обходится римлянам примерно в 500 евро (740 долларов) в месяц. Более престижно жить в Старом городе и Prati жилье там стоит от 650 до 1800 евро. Самым дешевым считается юг Рима например, Via Laurentia.

Долгое время остаются стабильными и цены на аренду квартир в Японии. Этому способствует огромное предложение: практически на каждой улице стоят доходные дома, чего в России явно не хватает, передает наш японский корреспондент. Если говорить о Токио, то незамысловатое жилье, похожее на наши студенческие общежития с маленькой комнатой, кухонькой в коридоре и санузлом, обходится съемщикам в 400 долларов.

Месячная аренда трехкомнатной квартиры без мебели с евроремонтом и в престижном районе тут стоит примерно 740 евро (1095 долларов). Аналитики предсказывают некоторое повышение стоимости жилья, но скачка цен там все равно не будет.

Характерно, что в Японии контракт с арендодателем обычно включает дополнительный разовый побор, составляющий 2 3 месячных суммы: залог и благодарность хозяину квартиры. Последнее, кстати, в ряде стран запрещено законом и является японской спецификой.

Двухкомнатная квартира с большой гостиной стоит от 1000 долларов в месяц, затем цены широко варьируют. К этому нужно добавить 100 200 долларов в месяц на коммунальные платежи, однако в целом цены более приемлемы, чем в Москве.

Для сравнения, в Вашингтоне однокомнатную квартиру можно снять за 1302 доллара.

А накладнее всего все-таки жить в главном городе США. В Нью-Йорке снять однокомнатную квартиру стоит в среднем 2922 доллара в месяц, сообщает Forbes.com. Здесь очень низкий уровень предложений на рынке жилья, и потому в городе высокая арендная плата не только сохранится, но и, по прогнозам, вырастет еще на 6,6%. Дороже всего съемное жилье обходится арендаторам, обосновавшимся в Манхэттене или вдоль Центрального парка.

Как передает наш киевский корреспондент, в столице Украины средняя стоимость аренды однокомнатных квартир по сравнению с другими бывшими республиками Советского Союза значительно выше и почти догоняет российскую столицу. Она достигает 700 долларов США, двухкомнатных до 1 тыс., а трехкомнатных до 2 тыс. в месяц.

Если же обратиться к соседям России по СНГ, то жилье там значительно дешевле, но нужно учесть и низкий по сравнению с российским уровень доходов населения.

В других соседних государствах цены ниже. В самом центре Минска однушки на рынке съемного жилья появляются редко и стоят около 500 долларов в месяц, сообщает наш корреспондент из столицы Белоруссии.

Как и везде, однокомнатные квартиры тут в большом дефиците. Минимальная стоимость их найма с 29 декабря по 12 января выросла на 12%, в то время как двухкомнатных упала на 0,6%, а трехкомнатных на 3,7%. В некоторых спальных районах украинской столицы трешку можно найти дешевле, чем однокомнатную в центре, по цене от 900 до 1300 долларов в месяц.

Что касается грузинской столицы Тбилиси, то стоимость аренды однокомнатной квартиры в приличном районе также начинается с 200 долларов. По сообщению грузинского корреспондента газеты ВЗГЛЯД, обязательными условиями съемщики ставят наличие света и газа, тем более что в городе нет централизованного отопления только газовое.

Разница между арендной платой за одно- и двухкомнатную квартиру может составить всего 50 долларов. В среднем однокомнатная квартира в белорусской столице стоит от 200 долларов в месяц, двухкомнатная от 250 долларов, трехкомнатная от 300 долларов. При этом, возможно, придется оплачивать и коммунальные услуги. Если проводить сравнение, то в 2000 году однокомнатную квартиру не в центре Минска можно было снять за 40 50 долларов, а теперь эта цена выросла в 4 5 раз.

Цены на аренду квартир в Баку по сравнению с Тбилиси выше. Однокомнатную в центре можно снять за 400 500 долларов в месяц, за пределами центра за 250 300 долларов, на окраине за 150 200 долларов, передает местный корреспондент газеты ВЗГЛЯД со ссылкой на местные риелторские фирмы. Двухкомнатные квартиры предлагаются в аренду в центре столицы Азербайджана за 650 800 долларов, за пределами центра 450 500 долларов, на окраине 300 400 долларов.

В спальных районах можно найти жилье долларов за 100, но оно будет, мягко говоря, непрезентабельным. Снять трехкомнатную квартиру можно минимум за 350 долларов. Дипломаты любят снимать частные дома, но это обходится и в 4, и в 5 тыс. долларов, особенно если они с камином, чтобы жарить шашлыки.

Желающие снять в центре 4 5-комнатную квартиру смогут себе это позволить за 1500 2500 долларов в месяц. В то же время элитное многоквартирное жилье в архитектурных и новых высотных зданиях и особняки сдаются за 5 тыс. долларов. Как и в Грузии, их арендуют в основном высокопоставленные дипломаты и руководители местных офисов зарубежных нефтяных компаний.
Приобретение обычной квартиры на вторичном рынке в 2007 году не принесло никаких дивидендов. И даже не спасло вложения от инфляции. Чем порадует инвесторов рынок жилой недвижимости в 2008 году?

Значителен разброс цен на аренду трехкомнатных квартир. В центре их можно снять в зависимости от удобств и обстановки как за 800, так и за 1700 долларов, за пределами центра за 700 1000 долларов, а на окраине за 500 700 долларов.

Хиты сезона
Профиль опросил участников рынка на предмет наиболее доходных способов инвестирования на рынке жилой недвижимости в наступившем году. Так, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уверен, что наибольший доход способны принести объекты элитной недвижимости: Перспективными с точки зрения инвестиций можно назвать новые проекты, включающие такой формат недвижимости, как апартаменты, который является объектом активных инвестиций во всем мире. Выгодно это и с точки зрения покупки для последующей сдачи в аренду. Апартаменты, как правило, предлагаются с готовой отделкой (иногда и с меблировкой), кроме того, в них предусмотрено сервисное обслуживание, столь важное для арендаторов. В том случае, если апартаменты будут управляться известным оператором, их владельцы смогут сдавать их по ставкам, превышающим среднерыночные. Выгодными могут быть инвестиции и в лофты, поскольку рост цен на данный формат также выше рыночного. Стоит отметить, что частные инвесторы предпочитают покупать объекты на старте продаж. В последнее время наблюдается тенденция к переходу в сегмент бизнес-класса, хотя пока она не носит ярко выраженного характера.

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы МИАНАгентство недвижимости, с окончанием галопирующего роста цен частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги на пустом месте. Доля инвестиционных покупок сократилась с 30% до 5%, что существенно повлияло на объем спроса. Тем не менее рынок московской жилой недвижимости остается инструментом для частного инвестирования. Выжившие инвесторы профессионалы, они хорошо знают, на объектах каких категорий и от каких застройщиков могут заработать.
Впрочем, непрофессионалы пока тоже не внакладе. Выручает возможность сдачи инвестиционных квартир в аренду. Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья, отделение Третьяковское, компании Пересвет-Недвижимость, отмечает, что арендные ставки каждый год растут примерно на 15003000 рублей. Сегодня средняя однокомнатная квартира сдается за 20 тыс. рублей в месяц, двухкомнатная за 27 тыс..

Приблизительно такого же мнения придерживается и Татьяна Майорова: Наиболее привлекательные сегменты элит- и бизнес-класс. Наибольший доход инвестиционным покупателям приносят престижные и эксклюзивные варианты, квартиры, которые редко выставляются на продажу, например, квартира в знаменитой сталинской высотке или апартаменты в клубном доме на Сретенском бульваре. Немаловажен и тот факт, что сдача в аренду квартиры бизнес-класса приносит больший доход. Наименее привлекательный сегмент экономкласса, особенно ветхое и старое жилье.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ, считает, что не только элитка может быть привлекательна для инвестора: Покупателям, обдумывающим покупку недвижимости в инвестиционных целях (или в целях сохранения капитала), можно посоветовать приобретать объекты недвижимости среднего и высокого ценового сегмента. Хотя разница цен между дешевым и дорогим сегментами сегодня и не так велика, стоит учитывать, что недвижимость объект долгосрочных инвестиций. Жилье, обладающее сегодня средними потребительскими характеристиками, через пару десятков лет перейдет в разряд или ветхого, или морально устаревшего. Осуществляя капитальные вложения денег, обязательно нужно принимать в расчет такие факторы.

Наталья Тихоновская, управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Новостройки, считает, что наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования являются масштабные проекты, поскольку в силу своих конкурентных преимуществ они пользуются наибольшим спросом и квартиры в них дорожают самыми быстрыми темпами на рынке. В качестве инвестиционных объектов чаще всего выступают квартиры бизнес- и элитного сегмента, жилье экономкласса в подавляющем большинстве случаев приобретают для проживания.

Впрочем, специалисты не склонны игнорировать дешевые квартиры. Кстати, большинство рядовых риэлтеров считают именно такое жилье наиболее ликвидным товаром. Алексей Кудрявцев объясняет ситуацию следующим образом: В сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только тогда, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены возведенного объекта. Таким потенциалом, на мой взгляд, сегодня обладают подмосковные многоэтажки. Сохраняется тенденция к инвестированию в загородное жилье и участки, так как динамика роста цен на объекты загородной недвижимости сохраняется. Рост цен обусловил увеличение срока экспозиции объектов до года и более (тогда как год назад средний срок составлял не более 36 месяцев). Самым выгодным сегодня можно назвать инвестирование в объекты экономсегмента загородной недвижимости и в земельные участки. По нашим прогнозам, в сегментах загородной и коммерческой недвижимости к концу года ожидается рост цен до 40%.

До сих пор сектор приносил инвесторам не астрономическую, зато прогнозируемую доходность на уровне 1525% годовых. Скорее всего, и в этом году ситуация не изменится. В этом уверен Алексей Кудрявцев: Наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций сегодня являются вложения в коммерческую недвижимость. Частным инвесторам советую обратить внимание на нежилые помещения в новостройках.Однако не стоит забывать, что вложения в коммерческую недвижимость требуют значительных средств. Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании МИЭЛЬКоммерческая недвижимость, считает, что минимальный объем денежных средств, необходимых для вхождения на рынок, $500 тыс. Наиболее низкий порог вхождения характерен для объектов street-retail, приобретение офисной недвижимости обойдется желающим дороже. Известны случаи продажи площадей поэтажно или небольшими блоками (по 200 кв. м), цена которых составляла около $1 млн. А к наиболее дорогим сегментам можно отнести торговые и производственно-складские проекты, поскольку в столице они продаются комплексно. В среднем наиболее доходные для частного лица помещения на первых этажах жилых домов.Об эффективности частных вложений в сферу уличного ритейла упоминает и Константин Ковалев, отмечая, что особенной популярностью пользуются коммерческие площади в ЦАО. Также востребован среди частных инвесторов сегмент офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения маленьких офисов такие вложения довольно быстро окупаются за счет высоких ставок аренды. Цена продажи таких помещений тоже очень высокая, на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), цена продажи в настоящее время может доходить до $1518 тыс. за кв. м.

Ликвидный первый этаж
До сих пор сектор коммерческой недвижимости приносил инвесторам не астрономическую, зато прогнозируемую доходность на уровне 1525% годовых. Скорее всего, и в этом году ситуация не изменится. В этом уверен Алексей Кудрявцев: Наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций сегодня являются вложения в коммерческую недвижимость. Частным инвесторам советую обратить внимание на нежилые помещения в новостройках.
Однако не стоит забывать, что вложения в коммерческую недвижимость требуют значительных средств. Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании МИЭЛЬКоммерческая недвижимость, считает, что минимальный объем денежных средств, необходимых для вхождения на рынок, $500 тыс. Наиболее низкий порог вхождения характерен для объектов street-retail, приобретение офисной недвижимости обойдется желающим дороже. Известны случаи продажи площадей поэтажно или небольшими блоками (по 200 кв. м), цена которых составляла около $1 млн. А к наиболее дорогим сегментам можно отнести торговые и производственно-складские проекты, поскольку в столице они продаются комплексно. В среднем наиболее доходные для частного лица помещения на первых этажах жилых домов.

Эксперты считают, что недвижимость идеальный объект для долгосрочных инвестиций, приносящих наибольшую прибыль. Это касается всех секторов недвижимости. Наталья Тихоновская говорит, что недвижимость в Москве доходна в том случае, если инвестор готов держать ее в качестве актива от полугода до 4 лет. Доходность инвестиционных квартир зависит от объекта, в котором они находятся, и составляет от 20% до 30% годовых. Так, вложения в квартиру в комплексной застройке, расположенной в перспективном районе, принесут больший доход, нежели инвестиции в жилье в точечном объекте, не обеспеченном необходимой и соответствующей по уровню инфраструктурой или находящемся в менее привлекательном для покупателей районе.В отличие от объектов коммерческой недвижимости жилые новостройки гарантируют быстрый возврат вложений. Как отмечает Татьяна Майорова, если приобрести квартиру на этапе котлована, разница в цене после сдачи дома госкомиссии составит примерно 20%. На более позднем этапе строительства прибыль от вложений снижается пропорционально этапу строительства. На вторичном рынке недвижимости цены на квартиры в престижных жилых домах бизнес- или элиткласса постоянно растут, например два месяца назад на продажу была выставлена квартира бизнес-класса в элитном жилом комплексе в центральном районе столицы за $850 тыс., которая довольно быстро нашла своего покупателя. Через два месяца покупатель продал квартиру за $1200 тыс. В то же время нельзя не учитывать и тот факт, что с конца ноября минувшего года цены стали расти даже в сегменте экономкласса. Сегодня стоимость квартиры экономкласса за один-два дня может вырасти на сумму от $5 тыс. до $15 тыс..

Измерим доходность в годовых
Эксперты считают, что недвижимость идеальный объект для долгосрочных инвестиций, приносящих наибольшую прибыль. Это касается всех секторов недвижимости. Наталья Тихоновская говорит, что недвижимость в Москве доходна в том случае, если инвестор готов держать ее в качестве актива от полугода до 4 лет. Доходность инвестиционных квартир зависит от объекта, в котором они находятся, и составляет от 20% до 30% годовых. Так, вложения в квартиру в комплексной застройке, расположенной в перспективном районе, принесут больший доход, нежели инвестиции в жилье в точечном объекте, не обеспеченном необходимой и соответствующей по уровню инфраструктурой или находящемся в менее привлекательном для покупателей районе.

Естественно, привлекательность того или иного сегмента необходимо оценивать отдельно для каждого проекта. Однако в целом наиболее доходный способ инвестирования, по мнению Константина Ковалева, это покупка квартиры на начальном этапе и продажа по окончании строительства. Доходность при такой схеме составляет в среднем 4050% на вложенные средства, она складывается из общего роста цен на рынке и удорожания в процессе строительства. Сдача квартиры в аренду обеспечивает среднегодовую доходность порядка 45% годовых в элитном сегменте и 56% годовых в сегменте экономкласса. Средняя доходность инвестиций в девелопмент коммерческой недвижимости может составлять от 15% до 20%, в то время как доходность покупки готового объекта составляет около 713%.

А вот наиболее долгосрочными являются вложения в коммерческую недвижимость. По словам Сергея Лобанова, сегодня средняя окупаемость объектов для частных инвестиций в сегменте торговой недвижимости составляет от 6 до
8 лет, в то время как офисные помещения окупаются за 1215 лет. К примеру, при покупке торгового объекта стоимостью $10 тыс. за квадратный метр его арендная ставка составляет в среднем $12001800 за квадрат в год. При этом рынок стабильно растет на 2025% в год.

Фонд закрыт
Купив 12 зданий, Jensen Group закрыла свой фонд Jensen Group I Limited Partnership, который летом 2006 г. в результате частного размещения привлек $100,8 млн, говорится в отчете PGI Group. Эти деньги пошли на редевелопмент территории Сестрорецкого инструментального завода, где планируется построить многофункциональный комплекс Петровский арсенал площадью 140 000 150 000 кв. м и стоимостью около $180 млн.

Компания PGI Group, принадлежащая бывшему партнеру Джорджа Сороса Николасу Родити, приобрела 12 объектов в центральной части Санкт-Петербурга, говорится в отчете компании.

Plantation General Investments, Инвестиционная компания
PGI Group специализируется на инвестициях в недвижимость в России и производстве продуктов питания в Южной Африке.
Владельцы 65,81% принадлежит бывшему партнеру Джорджа Сороса Николасу Родити, около 27% обращается на LSE.
Выручка на 30 июня 2007 г. $22,5 млн, прибыль до уплаты налогов $3,74 млн.
Капитализация на 18 января $104,48 млн.

Был также куплен земельный участок на 54 га рядом с г. Ломоносовом. Компания вела переговоры о приобретении племенного завода Сосновское в Санкт-Петербурге. Его территорию тоже планировалось использовать под девелопмент. Была ли заключена сделка, вчера узнать не удалось.

По оценке представителя компании Praktis CB, площадь купленных объектов 10 000 кв. м, стоимость $40 млн. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер считает, что эти проекты стоят около $60 млн.

Среди покупок Jensen Group, принадлежащей PGI Group, фигурируют помещения, которыми до недавнего времени владело ЗАО Торговая фирма Юбилей, в том числе универмаг Юбилей на Свердловской набережной, 60, два помещения магазинов Adidas на Малой Садовой, 3/54, и на Большом проспекте П. С. 51/9, и магазина Калинка Стокманн на Финляндском проспекте, 1, рассказали Ведомостям представители двух консалтинговых компаний. В компании Jensen Group от комментариев отказались.

О том, что новым собственником помещения на Финляндском проспекте, 1, стала Jensen Group, знает гендиректор ООО Стокманн СПб центр Римма Романова. По ее словам, раньше магазин принадлежал ООО Правый берег. По данным СПАРК-Интерфакс, совладельцем Правого берега является ЗАО ТФ Юбилей, принадлежащее физлицам. Связаться с владельцами компании в пятницу не удалось.

По телефону ТФ Юбилей корреспонденту Ведомостей сообщили, что теперь это помещение занимает компания Jensen Retail. Универмаг по-прежнему существует, торговые площади сдаются в аренду, утверждает секретарь в приемной.

Выросли ставки и для помещения на Малой Садовой, 3/5 Новый собственник предлагает безумную арендную ставку около $400 за 1 кв. м в месяц, цена завышена минимум на 50%, говорит Сендер. За такие деньги туда не сядет даже банк. Сотрудница петербургского офиса Adidas говорит, что магазин в ближайшее время покинет здание, сотрудникам сообщили об этом в конце прошлого года. Adidas будет сложно найти аналогичный объект на Невском, считает Сендер. Все помещения площадью от 500 до 1000 кв. м здесь уже разобраны, поэтому, скорее всего, бренду придется искать помещения, например, на Петроградской стороне, полагает эксперт.

Калинка Стокманн арендовала 700 кв. м на Финляндском проспекте, 1, но недавно закрыла магазин. Романова отказалась комментировать причину закрытия. Новый собственник существенно повысил арендную ставку, из-за чего магазин стал нерентабельным, говорит источник в Stockmann.

В конце 2007 года ОАО Рот Фронт и столичные власти договорились о выкупе земли, на которых располагаются производственные мощности фабрики. Как говорится в распространенном в пятницу сообщении Рот Фронта, 0,64 га в Жуковом проезде достались кондитерам за 39, 25 млн руб., 0,042 га на Малой Ордынской улице -- за 2,533 млн руб., 1,56 га во 2-м Новокузнецком переулке -- за 44,82 млн руб., а 0,74 га в Большом Ордынском переулке -- за 44,848 млн руб. Таким образом, за 2,98 га Рот Фронт заплатил 131,459 млн руб., или около $5,258 млн. Эти четыре сделки были одобрены на общем собрании акционеров Рот Фронта в конце декабря 2007 года. Из расчета опубликованных на сайте департамента земельных ресурсов Москвы (ДЗРМ) удельных показателей кадастровой стоимости земли, цена этих участков составляет 1,208 млрд руб., или около $48,34 млн. При этом кадастровая стоимость земли в несколько раз ниже реальной: на вторичном рынке все четыре участка Рот Фронта стоили бы не менее $100 млн, оценивает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

Руководитель отдела стрит-ритейла Praktis CB Анжела Пашинян считает, что продолжение торгового бизнеса на месте универмага Юбилей нецелесообразно ввиду незначительного пешеходного трафика. Имеет смысл открывать здесь автосалоны или предприятия общепита, полагает она. Это здание подходит для мебельных и автомобильных салонов, согласна Сендер.
Как стало известно Ъ, ОАО Рот Фронт, входящее в холдинг Объединенные кондитеры (26,3% акций принадлежит правительству Москвы, остальное -- группе Гута), выкупило у мэрии почти 3 га земли в центре столицы всего за $5,25 млн. На открытом рынке цена этой земли составила бы не менее $100 млн. Впервые столичные власти без судебных тяжб признали за предприятием право частной собственности на землю, отмечают юристы.

ОАО Рот Фронт наряду с Красным Октябрем, Бабаевским и еще 11 предприятиями кондитерской отрасли входит в холдинговую компанию Объединенные кондитеры (ОК). Оборот всего холдинга в 2006 году -- 20,6 млрд руб. (более $800 млн). 73,7% акций ОК владеет группа Гута, 26,3% -- правительство Москвы.

В пятницу директор департамента по связям с общественностью холдинга Объединенные кондитеры Денис Богданов отказался от комментариев. Связаться с руководителем ДЗРМ Виктором Дамурчиевым не удалось. Источник в мэрии, знакомый с ситуацией, объясняет заниженную сумму сделки тем, что столичное правительство является держателем блокпакета Объеденных кондитеров, куда входит Рот Фронт, и тем, что кондитеры согласились не выводить производство. В противном случае фабрике придется доплатить в бюджет всю сумму по кадастровой стоимости,-- поясняет собеседник Ъ.

Основная причина конфликтов заключалась в том, что до октября 2007 года земли в столице выкупались из расчета 30 ставок земельного налога. В октябре в силу вступили поправки к федеральному закон о выкупе участков под промпредприятиями, позволившие властям Москвы и Санкт-Петербурга устанавливать выкупную цену земли под промпредприятиями в размере не более 20% кадастровой стоимости, для остальных регионов -- не более 2,5%. При этом городские власти могут запретить собственникам предприятий, выкупившим участки, перепрофилировать производства (см. Ъ от 26 июня 2007 года). Этот документ отменил такое понятие, как бессрочное пользование землей: промпредприятия до 1 января 2010 года должны либо выкупить участки в собственность, либо оформить договор аренды на 49 лет. Выкуп земли -- единственный вариант для Рот Фронта. Долгосрочную аренду могут оформить только те предприятия, чье финансовое состояние не позволяет выкупить участки,-- поясняет юрист Константин Тяжлов. В планах департамента земельных ресурсов Москвы до 2010 года -- выставить на продажу не менее 7 тыс. га.

Сделка с Рот Фронтом -- первый случай, когда мэрия согласилась добровольно продать землю под приватизированными предприятиями. До этого владельцам производств удавалось выкупать участки в Москве через суд, напоминает партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. В качестве примера он приводит судебные процессы 2003-2004 годов, когда городские власти пытались опротестовать решения Росимущества о продаже 1,7 га компании Солид-Кама на Хорошевском шоссе. Мэрия доказывала, что заплаченные компанией 17 млн руб. за участок в четыре раза ниже ее рыночной стоимости. Ответчикам удалось доказать, что земля выкупалась из расчета 30 ставок земельного налога, что не противоречило существующим на тот момент правилам выкупа. В такую же судебную тяжбу была втянута и типография ПЭМ, выкупившая свой участок на Можайском шоссе. Сегодня не менее двух десятков предприятий в Москве стали собственниками земли, большая часть которых находилась в ведении федеральных властей. Некоторые эти сделки город пытался оспорить в суде,-- подтверждает собеседник Ъ в мэрии.



Главная --> Публикации