Главная --> Публикации --> Споры о метро вышли из тоннеля Рискованный бизнес Схему размещения высотных зданий в москве отправили на переработку В москве — более 13000 бесквартирных военнослужащих Меняю трешку в западном бирюлеве на замок с привидением в нормандии

Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей или несчастий. Можно попасть в аварию, слечь с инфарктом, оказаться в больнице на несколько месяцев, стать инвалидом. Понятно, что в такой ситуации не каждый сумеет выдерживать график платежей по кредиту. Случается и непоправимое: человек погибает или умирает по какой-либо причине. Его семья остается один на один с банком, в котором заложена квартира.

Заключая кредитный договор на ипотеку, заемщик всегда думает о хорошем о новоселье, о приятных заботах по обустройству дома. В банке же на всякий случай ожидают худшего и прикидывают, как вернуть свои деньги, если заемщик окажется не в состоянии погасить кредит. Такая уж у них работа. Если не обезопасить себя от возможных рисков, в кризисной ситуации банк останется без денег, а его сотрудники без работы. Именно так случилось осенью в США.

В случае смерти или потери трудоспособности (совсем или на длительный срок) страховая компания обязуется выплатить банку остаток его долга либо часть этого долга (если потеря трудоспособности будет признана временной и через какой-то срок заемщик сможет гасить кредит самостоятельно). Квартира, соответственно, остается в собственности заемщика либо его семьи. Страховка позволяет защитить имущественные интересы всех участников ипотечной сделки: и кредитора, и заемщика (созаемщика, если он есть), и поручителя, и членов их семей, комментирует начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков компании РОСНО Виталий Ус.
Кстати, некоторые банки идут дальше требуют застраховать жизнь и здоровье не только заемщика, но и всех членов его семьи жены и детей. Ведь случись с ними серьезные неприятности, у заемщика неизбежно возникнут проблемы с деньгами.

Дорога страховка к несчастью
Эти случаи самые трагические, но в то же время наименее проблематичные с точки зрения последствий, поскольку именно такие ситуации предусматривает страховка, которую заемщик оформляет одновременно с кредитом. Выплаты по ней осуществляются главным образом в пользу банка. Только если остаток долга к моменту наступления страхового возмещения окажется меньше суммы положенной страховой премии, разницу выдадут заемщику.

Делай раз
Чтобы получить страховую выплату, следует обратиться в страховую компанию с заявлением о том, что наступил страховой случай. Разумеется, потребуется предъявить документы, подтверждающие, что у вас действительно произошло несчастье и что оно входит в перечень страховых случаев, указанных в договоре. Из этих документов должно быть ясно, каков размер убытка. Перечень документов определяется в договоре страхования.

Если беда случилась с квартирой, например произошел сильный пожар, материальное положение заемщика тоже может пострадать. Но и тут придет на помощь страховка. Согласно законодательству об ипотеке, недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обязательно страхуется от риска утраты (гибели) или повреждения, разъясняет В. Ус. Страховая компания погасит остаток долга банку вместо заемщика. Конечно, на пепелище не особенно хочется радоваться за банк, который не проиграет и в таких обстоятельствах. Заемщику при этом никто страховку не выплатит. Но остаться у разбитого корыта с кредитом на шее было бы намного печальнее.

В договоре указываются и другие обстоятельства, при которых выплаты по страховке не светят. Например, если обнаружится умышленный обман страховой компании при заключении договора: предоставление недостоверных сведений о застрахованном лице, поддельных документов о состоянии здоровья или о недвижимости, особенно о перепланировках, строительных работах, имеющихся претензиях, исках со стороны третьих лиц и т. п.

Страховая выплата по имущественному страхованию производится в размере понесенного убытка, по личному страхованию в размере установленной страховой суммы, уточняет В. Ус. Страховая компания переводит банку деньги в счет долга заемщика на основании справки, в которой указан размер его кредитных обязательств.
Если заемщик не сумел предоставить страховой компании все необходимые документы, страховки ему не видать. Правда, если недостает документов, на основе которых рассчитывается сумма ущерба, реально рассчитывать на некую усредненную сумму страховой выплаты, определенную специалистами страховой компании.

Точно так же страховка должна возместить ущерб в случае разрушения дома. Компания РОСНО, к примеру, вносит в страховой договор даже такой риск, как причинение материального ущерба при падении на ваш дом летательного аппарата непосредственным воздействием корпуса или частей корпуса летательного аппарата, грузами или иными предметами, падающими с летательного аппарата, а также воздействием воздушно-ударной волны, вызванной движением летательного аппарата при падении.

Прежде чем выплатить деньги, страховая компания тщательно проверит обоснованность заявления действительно ли страхователь понес убытки и правда ли на возмещение ущерба потребуется указанная им сумма.

К сожалению, от всех напастей не застрахуешься. Заболевает если не сам заемщик, то его родители, любимый племянник; возникают проблемы с работой у заемщика или его супруга. Жизнь, увы, бывает изобретательна и щедра на неприятные сюрпризы. Итак, возникли проблемы с погашением кредита.

Конечно, всего не учтешь, поэтому в каждом страховом договоре найдется пункт о форс-мажоре, при наступлении которого рассчитывать на компенсацию ущерба не приходится. За последствия попадания метеорита, случайно залетевшей баллистической ракеты или нашествие термитов-мутантов, пожирающих монолитные стены, страховая компания отвечать не собирается.

Лучше горькая, но правда
На практике скорее всего окажется, что ваши проблемы никого особо не волнуют. Сообщение о том, что платеж не будет внесен в срок по какой бы то ни было причине, если она не считается страховым случаем, может вызвать у банковского клерка и бурю негодования, и вялое напутствие постараться найти средства и не задерживать выплату. Это что касается просрочки одного платежа.

В такой ситуации главное не паниковать. Есть несколько моментов, которые следует помнить. Во многих случаях банки с пониманием относятся к проблемам своих клиентов, но только если те сообщают о возникших трудностях быстро и честно. Прежде всего заемщик должен оповестить банк о проблемах, объясняет заместитель председателя правления банка Хоум кредит Владимир Гасяк. В этом случае его действия будут характеризоваться как задержка платежа, а не как отказ от кредитных обязательств.

При положительной кредитной истории мы готовы рассмотреть заявление заемщика об отсрочке выплат платежей по основному долгу на срок до шести месяцев, комментирует начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня. Это самый распространенный вариант: заемщик на период своих трудностей получает разрешение гасить лишь проценты. Далее он либо вносит пропущенные платежи в оговоренный с банком срок, либо реструктуризирует свой долг увеличивает размер ежемесячных взносов или продляет срок погашения.
Решение о реструктуризации долга принимается индивидуально, отмечает В. Гасяк. В каждом конкретном случае банк выявляет потенциальные возможности возобновления оплаты и предлагает график выплат. Банковская практика показывает, что чаще всего срок реструктуризации не превышает полугода.

Когда речь идет о неплатежах по ипотечному кредиту, банки реагируют не в пример острее, чем в случаях с потребительскими кредитами. Если последние допустимо почти безнаказанно динамить по полгода, то по отношению к ипотеке это не пройдет. Терпение банка лопается уже через три четыре месяца, ведь у него на руках сильный козырь право на реализацию заложенной недвижимости.

При возникновении финансовых затруднений очень важно трезво оценить масштаб проблемы: прикинуть, насколько затянется ваш личный дефолт, честно признаться самому себе это неожиданное стечение обстоятельств или закономерный результат отношения к жизни? В зависимости от выводов нужно выбирать один из двух возможных путей.
Если вы уверены, что проблемы краткосрочные и решаемые, не страшно пропустить платежи пару раз. При этом попробуйте договориться с банком: если кредитная история у вас хорошая, на пару месяцев неплатежей, видимо, посмотрят сквозь пальцы. При необходимости наш клиент в письменном виде объясняет причины своей неплатежеспособности, тогда стороны совместно стараются найти компромиссное решение, выгодное всем участникам, объясняет руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев.

Пути, которые мы выбираем
Главное, чтобы финансовый кризис не перерос в кризис доверия со стороны банка. Клиент уже значительный срок задерживает выплаты по кредиту? Скорее всего поблажки не дадут. Банк вправе отказать в отсрочке, если его специалисты сильно сомневаются в том, что клиент поправит свои финансовые дела не позже чем через полгода. Помимо этого не каждый банк практикует рассрочку или отсрочку платежей. Может статься, что ждать дольше двух трех месяцев кредитор не захочет.

Если проблемы носят затяжной характер, а заемщик не уверен, что сумеет быстро восстановить свою платежеспособность, лучше максимально быстро уведомить банк о сложившейся ситуации. Там в первую очередь предложат самостоятельно продать заложенное жилье, чтобы вернуть остаток долга. Разрешение о продаже, как правило, оформляют без задержек, могут даже помочь продать квартиру через свою риэлторскую компанию.
Банк заинтересован в скорейшем возврате своих денег, чтобы в портфеле не завис некачественный кредит. Заемщику тоже невыгодно тянуть с продажей залога, поскольку долг ежедневно растет из-за штрафных санкций. Кроме того, занимаясь продажей жилья самостоятельно, владелец квартиры выручит за нее большую сумму, чем банк при реализации залога.

Другой вариант пустить дело на самотек. Из банка позвонят или напишут, чтобы выяснить, что случилось, но за два месяца до этого, вероятно, не дойдет. Безусловно, потом придется внести все пропущенные платежи с учетом пени и начисленных штрафов. Так что в подобной ситуации каждый действует сообразно своим привычкам поступает по правилам, установленным кредитным договором, или надеется на авось.

Бегать от банка себя наказывать
Однако не все клиенты в трудной ситуации проявляют ответственность. Хотя ипотечных заемщиков отличает высокая сознательность, в критической ситуации некоторые теряют голову и делают глупости. К злостным неплательщикам банки относят людей, которые долгое время не выходят на связь с банком, не выполняют данных ими обещаний, предоставляют ложную информацию, а также не заинтересованы в оперативном решении проблем, перечисляет В. Гасяк.

Кстати, в банках обычно ценят чистосердечное признание и готовность клиента пойти навстречу, тем самым избавляя кредитора от хлопот с реализацией залога через суд. Расставаясь полюбовно, такому клиенту предложат вернуться, если его финансовое положение поправится, и получить ипотечный кредит снова. У нас был случай, когда заемщик понял, что не удастся погасить большую сумму кредита, продал квартиру и тут же пришел в банк за ипотечным кредитом поменьше, рассказывает заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

Помимо чисто морального дискомфорта от посещения суда и малоприятного общения с судебными приставами злостный неплательщик вместе со своим жильем потеряет и приличную часть его стоимости.

Сразу предупредим: скрываться от банка в этом случае тупиковый путь. Выждав несколько месяцев и не получив от клиента вразумительного объяснения по поводу неплатежей, банк подаст на него в суд. А там уже вынесут решение о реализации залога в счет погашения задолженности.

Ольга Базанова
Директор по маркетингу ДельтаКредит банка:
Если ипотечный заемщик не имеет возможности внести в срок платеж на погашение кредита, ему следует сразу сообщить об этом банку. Мы понимаем, что в жизни может случиться всякое, поэтому готовы работать с каждым клиентом, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Главное, чтобы он активно сотрудничал с нами в поиске обоюдовыгодного выхода. Универсального способа решения проблемы нет: в каждом случае разрабатывается персональный план действий, который зависит от таких факторов, как кредитные привычки заемщика, его кредитная история и пр. Один из способов временное уменьшение ежемесячного платежа до размера, который приемлем в текущей финансовой ситуации. А вот отсрочка платежа это невыгодно, поскольку потом она выльется в огромные ежемесячные суммы.

Если банк занимается реализацией недвижимости, то она продается по ликвидационной цене, которая, как правило, на 20 30% ниже рыночной, подчеркивает А. Берзиня. Соответственно, владелец квартиры получит на руки разницу между суммой долга банку и вырученной от продажи квартиры суммой, что намного меньше, чем в том случае, если бы он занимался реализацией самостоятельно. Если при таком раскладе ему вообще хоть что-то достанется К тому же кредитная история будет непоправимо испорчена взять новый ипотечный кредит потом будет практически невозможно.

В случае если заемщик будет скрываться от банка или не сможет решить вопрос с банком, через определенный период, как правило, уже через один месяц, по условиям кредитного договора у банка появляется право досрочного истребования кредита и обращения взыскания на заложенное имущество.

Вячеслав Пантелеев
Начальник управления развития сопровождения кредитных операций центра ипотечного кредитования Бинбанка:
Когда заемщик не в состоянии платить по кредиту, ему следует обратиться в банк и написать заявление с изложением ситуации, а также предлагаемых вариантов решения. Банку, как и заемщикам, не нужен проблемный кредит, поэтому он заинтересован в урегулировании данного вопроса. По результатам рассмотрения заявления могут быть приняты разные меры: неначисление штрафов за просрочку, предоставление отсрочки в платежах по кредиту или реструктуризация задолженности с оформлением нового графика платежей.

Пока футурологи от градостроительства рассуждали о том, какие округа в будущем станут элитными, а какие общенародными, мэр провел свою линию раздела МКАД. Внутри бизнес-класс и элита, снаружи все остальное. Таковы законы рынка. Так ли это?

Вопрос об отсрочке решается в индивидуальном порядке, поскольку причины неплатежей уникальны. Надо рассматривать проблему каждого конкретного заемщика отдельно, чтобы выяснить характер материальных трудностей, их ожидаемую длительность и только после этого определить варианты урегулирования вопроса.
Вконце 2007 года специалисты одной риэлторской компании вслух сказали то, что все и так понимали: доступного жилья в Москве не будет. Высокая стоимость столичной земли вынуждает застройщиков возводить дома, уровень которых не ниже бизнес-класса. Доля панельного жилья в Москве сокращалась давно, только за последние четыре года она опустилась с 65 до 30%. По сути риэлторы в мягкой форме озвучили то, о чем московские власти говорят предельно откровенно: переселенцам из пятиэтажек место за МКАД, а очередникам в области.

Казалось бы, к чему нам эти сложности? Выполняйте обязательства, которые сами на себя взвалили, которыми гордитесь, под которые забираете половину возводимого жилья дайте очереднику квартиру. А он сам решит: страдать ли дальше в Москве или продать это жилье и подыскать что-то попросторнее и поэкологичнее в Подмосковье. С чего это Тверская, 13, занялась риэлторским промыслом?

Маклеры с Тверской
Прекрасная экология, удобная инфраструктура, удачные планировочные решения это не выдержки из рекламных буклетов агентств недвижимости. Такими словами столичные чиновники объясняют выгоды выбора подмосковной прописки московскими очередниками.

И вообще не далее как в мае 2007 года, обсуждая стратегию развития города до 2025 года, мэр сказал, что в Москве необходимо сократить объемы строительства элитных домов, возводить больше доступных квартир и отказаться от уплотнительной застройки, чтобы добиться улучшения уровня жизни москвичей и повышения комфортабельности. Мэр добавил, что Москве нужно жилье, которое возводится по городскому заказу для молодых семей, малообеспеченных категорий, очередников и некоторых других категорий, а не жилье, которое строит инвестор и продает потом по бешеным ценам.

Отсюда и всякие недоразумения. Чиновники не упустят случая рассказать представителям СМИ, как хорошо будет очередникам в Дмитрове: экология, горнолыжные склоны, кстати, и технопарки рядом строятся значит, не будет проблем с работой. Дальше больше: рассказывают, что московское правительство уже подбирает земельные участки в Калужской, Рязанской, Тверской и Ярославской областях. И заключают: Другого пути, как идти в соседние регионы для решения социальных задач, у правительства Москвы не остается. На следующий день приходится объяснять, что журналисты все поняли превратно, что на самом деле чиновник говорил о технопарках, и только о технопарках. А о жилье упомянул мимоходом: мол, если кто-то из очередников выскажет желание поселиться рядом с технопарком, то почему бы для него не построить жилье. Заранее.

Есть единственный способ объяснить противоречие между одновременным увеличением доли социального жилья в Москве и выдворением социальщиков из Москвы: власти стремятся свести социальные нужды к расселению сносимых домов. Стремление увеличить долю таких переселенцев также вполне понятно. Очевидно, недавнее замечание мэра о предстоящем сносе брежневок это все-таки не оговорка и не вольное толкование СМИ, а просчитанное решение. Но для обитателей 9 12-этажек требуется вдвое больше нового жилья. Иной способ разрешить противоречие удвоить объемы ввода до 8 10 млн кв. м ежегодно кажется маловероятным.

Раздвоение целей
Все же некоторые действия властей выглядят диаметрально противоположными заявленным целям. С одной стороны, доля новостроек, идущих на социальные нужды, постоянно увеличивается и в 2007 году превысила 50%-ную отметку, с другой все чаще происходят оговорки и неверное толкование отдельными СМИ слов чиновников. И не только оговорки, но и описки. Как, например, в распоряжении столичного правительства № 1859-РП от 29 августа, согласно которому уже в 2008 году часть жилья очередникам правительство приобретет за пределами столицы. Кстати, выкупать это панельное жилье в области (у московских компаний, оптом) столичный бюджет собирается не по бешеным ценам, а всего-то по 85 тыс. руб., или по $3,5 тыс. за 1 кв. м. Не сочтите за рекламу (объект распродан), но столько же на этапе строительства стоил 1 кв. м в комплексе бизнес-класса Аэробус (монолитный дом, район Сокол).

Надежды на промзоны обоснованы, но только в долгосрочной перспективе. Да, из 17 18 тыс. га московских промзон в конечном счете планируется оставить 7,5 тыс. Но для этого придется вывести из столицы десятки предприятий. Сегодняшние прогнозы растягивают этот процесс почти на два десятилетия до 2025 года. Пока же предпроектная документация готова менее чем на 5% освобождаемых территорий. По словам первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Константина Королевского, на 450 га нынешних промзон в 2008 2010 годах появится до 4,2 млн кв. м жилья и сопутствующей инфраструктуры.

Столичные власти могут позволить себе простые решения. Конкуренция, всегда носившая в столичном стройкомплексе несколько абстрактный характер, в ушедшем году была отброшена окончательно. С 2008 года почти все жилье в столице станет возводиться по горзаказу. Частным застройщикам оставлены почти только промзоны по формуле: покупай выводи строй (не забывая, впрочем, о доле города компенсации за развитие инфраструктуры).

Всепоглощающий бизнес-класс
Действительно, мы полагаем, что эконом-класс постепенно перемещается за пределы столицы, в Подмосковье, уступая место монолитным домам с более высокими потребительскими характеристиками, говорит управляющий партнер компании МИЭЛЬ Новостройки Оксана Каарма. С конца 2004 года доля панельного жилья на первичном рынке Москвы упала с 46 до 17%. Его место занимает средний класс пограничный сегмент между эконом- и бизнес-классом.

Кстати, такая плотность застройки подтверждает прогноз заместителя генерального директора НИиПИ Генплана Москвы Олега Баевского, по которому к 2025 году территории бывших промзон могут дать 85 млн кв. м жилья. Напомним, весь объем жилищного фонда столицы в 2007 году составил 207 млн кв. м. Из чего следует, что причитания о нехватке земли в Москве несколько преувеличены.

Или все-таки эконом+?
В настоящее время существует следующая пропорция между сегментами на рынке жилья: 11% эконом-класс, 25% средний класс, 52% бизнес-класс и 13% элитный сегмент. На протяжении последующих двух лет это соотношение должно измениться в пользу бизнес-класса: его доля достигнет 85%. Оставшиеся 15% займет элитное жилье, а эконом-класс будет вытеснен за пределы Москвы. Пограничный сегмент по своим потребительским характеристикам перейдет в сегмент бизнес-класса, сформировав нижнюю границу ценового предложения на рынке новостроек. Таким образом, ядро предложения, по словам О. Каармы, образует бизнес-класс, который со временем будет сегментирован следующим образом: нижний ($5 6 тыс. за 1 кв. м), средний ($6 7,5 тыс.) и бизнес-премиум ($7,5 14 тыс.).
Игроки рынка с мнением коллег из компании МИЭЛЬ в целом согласны. Очевидно, что такая тенденция прослеживается в Москве уже давно, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Это связано как с проблемами застройщиков при работе в Москве (дефицит площадок, сложности при получении документации, запрет на точечное строительство, высокая стоимость земли и т. д.), так и с перемещением спроса в сегменте эконом-класса в Московскую область. По официальным данным, уже около 30% москвичей предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье. Кроме того, большая часть возводимого в столице панельного жилья на рынок не попадает вовсе, так как отдается под социальные нужды. Таким образом, найти квартиру в панельной новостройке в ближайшие годы будет проще за пределами МКАД.

Вместе с уходом из столицы эконом-класса специалисты компании МИЭЛЬ прогнозируют существенное изменение структуры рынка новостроек Москвы. Доля среднего класса, которая на сегодня занимает порядка 25%, увеличится. Бизнес-класс, который ныне представлен проектами разного качества, будет структурирован по-новому.

Сегмент же, в котором действительно происходит изменение классификации, по мнению специалистов компании Blackwood, это элитное жилье. В частности, местоположение уже перестает играть такую критическую роль, как раньше: все больше элитных комплексов возводится за пределами Садового кольца. На первый план выходят такие важные факторы, как качество строительства, грамотная планировка квартир, развитость инфраструктуры, техническая оснащенность зданий, экологические характеристики района.

К. Ковалев также отмечает образование нового класса жилья в нише между экономом и бизнесом: Говорить о том, что эконом-класс полностью исчезнет с рынка Москвы, некорректно. Скорее стоит ожидать выделения подклассов, например эконом+. Можно рассматривать это как изменение классификации.

Нет у нас своего пути
Впрочем, А. Казачок отмечает и сугубо столичные факторы, препятствующие панельному домостроению: Безусловно, себестоимость панельного дома ниже, чем монолитного, поскольку короче сроки возведения, меньше сроки окупаемости проекта, а условия банковского кредита лучше, но строительство панели в маленьких масштабах невыгодно. Так, к примеру, в Москве при возведении жилья доля города составляет не менее 30%, тогда как в области, где условия согласований более лояльные, 5 20%.

Маркетолог-аналитик компании Комстрин Андрей Казачок не склонен драматизировать ситуацию: Да, в Москве очень мало площадок для комплексного строительства, а точечное возведение панельных домов не интересно ни крупным домостроительным комбинатам, ни их заказчикам. Первых интересует массовое освоение территорий, вторым невыгодно строительство недорогого жилья из-за высокой цены входа на рынок. Но правительство Москвы планирует комплексную реконструкцию сложившихся кварталов, то есть снос, капитальный ремонт и строительство. Такие проекты по силам только крупным компаниям, в том числе и ДСК, поэтому не исключено, что на этих площадках будет возводиться и панельное жилье.

Вместе с тем в компании Конти не считают, что специалистам придется менять классификацию. Скорее расширяются границы прежде выработанной классификации, уверена Е. Калинина. Например, ранее география элитных объектов ограничивалась пределами Садового кольца, а сегодня престижные дома появляются в зеленых районах за пределами третьего кольца. Аналогичные процессы происходят и в сегментах эконом- и бизнес-класса.
Если экономика проекта потребует, то в отдельно взятом районе появится именно панельный дом, при этом уровень объекта должен соответствовать его местоположению, утверждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. МКАД не является реальной границей престижности, так же, как Садовое кольцо или границы ЦАО. Например, Одинцово куда респектабельнее московского района Перово.

Что касается классификации, то, как считает А. Казачок, вполне вероятно, что монолитно-кирпичный дом, расположенный на окраине Москвы в хорошем окружении, уже может позиционироваться как жилье бизнес-класса. Конечно, местоположение продолжает играть важную роль, говорит руководитель отдела маркетинга группы компаний Конти Елена Калинина. Но в связи с тем, что в черте города остается все меньше свободных участков под застройку, ключевую роль для покупателей начинает играть транспортная доступность.

Почему бы нет?
Панельное домостроение действительно уходит за пределы МКАД, признает начальник отдела по связям с общественностью ЗАО Пересвет-Инвест Ирина Наумова. Но это не значит, что из Москвы исчезнет жилье эконом-класса. Скорее можно говорить о том, что московское домостроение выходит на новый качественный уровень. Дом эконом-класса станет монолитным, хотя и с минимальным количеством инфраструктуры, и будет расположен в спальном районе столицы. Яркое подтверждение тому, что такое будущее не за горами, создание типовых серий монолитных домов, начавшееся лет пять тому назад.

В этом смысле, по мнению Г. Дзагурова, город и пригород растут в ширину, прибавляя по нескольку километров ежегодно: То, что считалось абсолютной глушью пять лет назад, стало престижнейшим районом расположения поселков Монолит, Бенилюкс, Агаларов Эстейт и Павлово. И классификация, и отношение операторов рынка к объектам постоянно меняется. Так, неуклонно морально устаревают самые лучшие образцы советской архитектуры цэковского типа.

Надо перестать воспринимать этот факт слишком болезненно, предлагает О. Строева, смириться с перспективой расширения дорогой зоны города до МКАД. Принимая во внимание тенденцию перемещения центров деловой активности за МКАД, можно предположить, что вскоре у многих и вовсе отпадет потребность и желание выезжать в большой город. Например, в Мякининской пойме сразу три крупных девелопера, включая Крокус груп, возводят целый деловой город, кстати, по соседству с тем же районом Митино. Бизнес-парк Гринвуд, наоборот, строится в 70 км от МКАД. Одновременно с ними появляются и жилые комплексы: никто не станет покупать коммерческие площади на таком большом отдалении, если там не будет возможности поселить своих сотрудников.

Весьма категорично настроена пресс-секретарь компании Century 21 Россия Ольга Строева: Места под эконом-класс фактически не осталось. Сама земля, проводка коммуникаций и сопутствующей инфраструктуры автоматически повышают себестоимость квартир в Москве, превращают здешние новостройки по меньшей мере в бизнес-класс даже на окраинах города. Вот и получается, что простому люду приходится мигрировать за МКАД. Там, в Митине, Химках и далее, возводится доступное жилье.

Привычка классифицировать недвижимость по местоположению не совсем корректна, говорит О. Строева. Зачастую жилье в районе Золотой мили, позиционируемое как элитное, не в полной мере отвечает всем требованиям. В центре строительство затруднено наличием памятников архитектуры или ограничением проводки коммуникаций. Все это нередко мешает обеспечить жилой комплекс удобным подъездом, паркингом, инфраструктурой то есть всем тем, что должно быть у настоящего элитного дома.

Столь же парадоксальна точка зрения специалиста Century 21 Россия на распределение жилья по классности в будущей Москве. Предположительно, объекты, расположенные дальше от Кремля, смогут с большим правом претендовать на титул элитных, чем те, что расположены в самом центре города.

Что ж, все барьеры сломаны. Деликатно оставляя в стороне Капотню и пару других проблемных районов, специалисты уверенно выводят бизнес-класс за МКАД и щедро разбрасывают острова элиты почти по всей столице. Правильнее сказать, констатируют то, что происходит в городе. В совсем недалеком будущем ключ от маленькой двушки в Москве будет стоить не менее $300 тыс., даже если речь идет о нижнем сегменте бизнес-класса по классификации компании МИЭЛЬ.

Классифицировать имеет смысл прежде всего по характеристикам самого жилья, наличию инфраструктуры, транспортной доступности и т. п., полагает О. Строева. Скажем, жилье бизнес-класса отличают следующие качества: монолитно-кирпичный дом с потолками около 3 м, квартиры свободной планировки, огороженная территория, наличие подземной парковки, специализированная эксплуатирующая организация, отделка мест общего пользования дорогими качественными материалами, круглосуточная охрана, развитая инфраструктура. Все, что не соответствует этим параметрам, относится к эконом-классу. В то же время, если жилой комплекс находится за пределами МКАД, но в окружении всего необходимого, то почему бы не отнести его к бизнес-классу?

Сейчас разрабатываются проекты, которые предусматривают снос не только пяти-, но и девятиэтажных домов. На освободившихся территориях в большинстве случаев появятся здания по индивидуальным проектам, поскольку монолитные технологии позволяют максимально эффективно использовать территорию. Но проекты такого рода являются капиталоемкими, поэтому они рентабельны лишь при позиционировании в сегменте бизнес-класса.
Типовое жилье будет постепенно уходить за МКАД, и это уже происходит. В Подмосковье сегодня осваиваются большие территории под застройку эконом-классом. Инфраструктура новых районов будет активно развиваться. Начнет улучшаться их транспортная доступность. Вероятно, со временем (но не ранее 2015 года) новостройки эконом-класса полностью вытеснят за МКАД.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век:
В Москве доля жилья бизнес-класса в общем объеме предложения будет расти. Основная причина заключается в сокращении участков под застройку и дороговизне земли. Для сохранения объемов строительства жилья столица станет осваивать промзоны и реконструировать старые кварталы.

Но основная причина кроется в цене. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве превышает аналогичный показатель в ближайшем Подмосковье в среднем на 35 45 тыс. руб. Играют свою роль и вопросы экологии: обстановка в столице не улучшается. Так получается, что приобрести жилье эконом-класса во всех отношениях гораздо выгоднее в Подмосковье: ведь тем, кто имеет средний доход, в столице в ближайшем будущем будет просто нереально подобрать себе квартиру.

Алексей Остробородов
Коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании:
Покупатели стали более требовательно и основательно подходить к выбору жилья, уделяя внимание всем характеристикам дома: расположению, планировке, качеству строительства, архитектуре, инфраструктуре, транспортной доступности. В 2007 году наметилась явная тенденция к смещению спроса в сторону новостроек ближайшего Подмосковья, где объемы качественного жилья эконом-класса растут стремительными темпами.

Сертификат подтверждает соответствие услуг и работ, производимых строительной организацией, определенным критериям качества. В нем могут быть указаны все виды работ, которые осуществляются организацией. Сертификат выдается на три года, но организация должна проходить ежегодную проверку.

Пока сертификация строительства является делом сугубо добровольным. Но временами то государственных мужей, то строителей посещает мысль о том, что стоит заменить лицензирование обязательной сертификацией. Чем сертификация будет отличаться от лицензирования?

Некоторое время назад столичные власти, не дожидаясь введения обязательной сертификации, решили закрутить гайки. Согласно постановлению правительства Москвы № 953 от 5 декабря 2000 года, начиная уже с 2004-го все строительные организации, которые не прошли добровольную сертификацию, не допускаются к подрядным торгам по городскому заказу. С какой стати девелоперы должны тратить время и деньги на получение сертификата, если делать это не обязательно? Учитывая престижность получения городского подряда, никаких объяснений не требуется.

Сейчас сертификация процесс добровольный, а сертификаты выдают специально обученные организации. Кто возьмет на себя эту функцию после того, как сертификация станет обязательной, сказать сложно. Вероятно, ее поручат тем чиновникам, которые сейчас занимаются лицензированием.

На первый взгляд все вполне логично. Действительно, после отмены лицензирования сертификат фактически останется единственным документом, подтверждающим соответствие организации требованиям, которые предъявляет государство. То есть фактически заменит лицензию. Впрочем, у компаний, благодаря которым появились обманутые дольщики, имелись строительные лицензии, но это никому не помогло.

То же самое другими словами
Помимо реальности есть еще и мифы. Основных заблуждений два. Во-первых, многие организации, занимающиеся сертификацией, стараются убедить своих потенциальных клиентов в том, что сертификат после отмены лицензирования станет единственным способом подтвердить профессиональную компетентность, квалификацию и деловую состоятельность организации. Во-вторых, фирмы заявляют, что сертификат позволит привлечь большее количество клиентов.

Предположим, сертификаты будут выдавать те, кто до этого ведал лицензированием. Многое будет зависеть от способа создания уполномоченной структуры. Возможно, власти придумают новую организацию, куда перейдут все чиновники от лицензирования. Потребуется некоторое время на создание разнообразных порядков, правил и иных документов, регламентирующих работу вновь созданного органа.

Как сертификат поможет увеличить количество клиентов, если у каждой строительной фирмы будет точно такой же сертификат? Люди продолжат выбирать застройщиков по старинке: в каком районе возводится дом, сколько стоит квартира и пр. Все рассказы заинтересованных лиц о том, что сертификат новое слово в гарантировании интересов клиентов и идеальный способ контролировать качество строительства, не совсем правдивы.

Новая редакция Капитала
Еще один вопрос, который волнует строительное сообщество: на каких условиях компаниям станут выдавать сертификаты? Поскольку на рынке время от времени появляются новые застройщики, то нужны такие требования, которым была бы в состоянии соответствовать и компания-новичок. Они могут касаться организационно-правовой формы, уставного капитала, руководства и трудового коллектива компании.

Как показывает практика, даже если пакет основных регулирующих документов подготовлен до создания органа, проблемы все равно остаются (чего стоит одна дачная амнистия, а ведь там существующей структуре лишь добавили работы, не поручая ничего нового). Зато с учетом того, что опытные специалисты знают строительный рынок, им относительно просто приспособиться к новым условиям (чего нельзя сказать о самих строительных организациях).
Нельзя исключать и того, что власти решат поручить сертификацию принципиально новой структуре с новыми людьми, хотя это маловероятно. Если такое все же произойдет, нас ожидает период, в течение которого новички станут осваиваться в строительном бизнесе. Еще менее вероятно, что сертификацию строительных организаций отдадут в частные руки. Ценность сертификата окажется равной нулю, поскольку за некоторую сумму его сможет получить практически любая организация. Но вряд ли государство согласится расстаться с такой ценной функцией. В любом случае нас ждут неразрешимые на первых порах вопросы и пробелы в законодательстве.

Что касается требований к работникам организации, то тут относительные затруднения для строительных фирм способны представлять только требования к руководству. И тут рынок труда предлагает выход свадебные генералы за определенную плату предоставляют свой опыт и регалии для того, чтобы считаться формальными руководителями. Что касается квалифицированного персонала, то в деловых кругах разработана масса схем, как накачать штат организации специалистами.

Требования к форме организации (ООО, ЗАО и пр.) выполнить легко. А вот вопрос величины уставного капитала больной для многих организаций. Как правило, при появлении в какой-либо отрасли ограничений, связанных с минимальным размером уставного капитала, возникает проблема дутых капиталов, когда требуемая сумма существует только на бумаге. Соответственно, следом за отраслевыми нормами приходится разрабатывать требования к уставным капиталам и методики определения способов их формирования и действительной величины. Но, как правило, регулятору далеко не всегда удается точно определить, фиктивен уставный капитал или реален.

Теория без практики
Необходимо разработать механизм взаимодействия сертифицирующего органа и строительных организаций для решения рабочих вопросов. Например, в каком порядке строительной организации следует уведомлять сертифицирующий орган о смене своего местонахождения и должна ли она это делать? Таких вопросов возникнет великое множество. Ответы появятся благодаря детально проработанному законодательству либо вместе с практикой применения имеющихся норм.

Таким образом, каких-либо непреодолимых препятствий для получения сертификатов недобросовестными строителями нет. Остается надежда на ежегодную проверку. Но, как показывает практика других отраслей, при желании и наличии некоторой суммы удается пройти почти любую ревизию. Кроме того, непонятно, кому поручат такие проверки. Теоретически их должны осуществлять те же органы, которые занимаются сертификацией. В этом случае придется предусмотреть отдельное структурное подразделение.

О намерении внести законопроект об обратной ипотеке на рассмотрение в Госдуму в конце прошлого года заявил член Бюджетного комитета Совета Федерации Александр Починок.

Все бы ничего, но на организацию работы сертифицирующих органов наверняка направят немалые деньги. Эти суммы, вероятно, целесообразнее было бы направить на другие нужды. Причем на первых порах денег понадобится больше, нежели для обеспечения деятельности лицензирующего органа. Очередная задумка обернется не только дополнительными проблемами для строительных организаций, но и незапланированными затратами для казны. А вот толку скорее всего будет мало.
В последнее время всё чаще возникают споры по поводу возможного принятия закона об обратной ипотеке. Суть его в том, что пенсионеры могут в обмен на ежемесячные или разовые выплаты закладывать квартиры под гарантии государства. Они могут постепенно получить даже полную стоимость недвижимости, а их наследникам после дальнейшей продажи банком квартиры не достанется почти ничего только разница между суммой кредита и стоимостью квартиры.

Суть механизма в том, что при заключении договора недвижимость выступает в роли залога. Чтобы определить сумму кредита, банк должен оценить квартиру потенциального заемщика. В будущем квартира будет продана, а если банк при этом не покроет свои расходы по кредиту, то разницу ему доплатит государство. Кредитор получает ежемесячные платежи и до конца продолжает жить в своей квартире.

Для расчета размера пособия нужна будет и медэкспертиза, и при этом человеку скажут, сколько ему осталось

Но есть и неприятные моменты. Если вычесть сопутствующие расходы банка, которые лягут на плечи пенсионера, расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры, страхование титула собственности, то, вероятно, заемщику останется немного.

С одной стороны, это кажется разумным. Средний размер пенсии редко бывает выше прожиточного минимума и вынуждает пожилых людей, особенно лишенных поддержки близких, кое-как перебиваться. Зато, как правило, у них есть квартиры, причем в дорогих районах. А цены на них таковы, что в обмен на залог своего жилья человек может получить солидную доплату по разным данным, в среднем от тысячи долларов в месяц.

По поводу еще не принятого закона разгораются страсти, и далеко не все согласны, что он обернется благом для пенсионеров. Например, депутат Госдумы Иван Грачев считает, что основная идея этого законопроекта лишить пожилых людей своего жилья.

Кроме того, наследники смогут получить заложенную квартиру после смерти владельцев, если выплатят банку залог с процентами. Иначе жилье выставят на торги и им достанется сумма, оставшаяся после его продажи и возвращения долга банку. Любви близких к пожилым родственникам это не добавит и жилищную ситуацию в стране не улучшит.

Грачев напомнил, что подобные механизмы в муниципалитетах уже есть. Владелец квартиры получает социальное обслуживание в обмен на завещание недвижимости муниципалитету. Такие услуги предлагают и сотни агентств.

Эта идея в разных интерпретациях живет долгое время, в особенности в Москве, где стоимость квартир достигает полумиллиона миллиона долларов. Думаю, реализация этого закона, если он будет принят, выльется в то, что пенсионеров будут попросту вытряхивать из их квартир в короткие сроки, поделился он.

В случае введения обратной ипотеки у банков появится интерес, чтобы их клиент, простите, как можно меньше жил, чтобы не платить ему ипотечные проценты. Поэтому я не рискнул бы разворачивать предлагаемую схему. Она может ухудшить положение малообеспеченных граждан, считает депутат.

Правда, это большой риск, как и при заключении договора ренты с частным лицом, поскольку вторая сторона может содействовать скорейшему уходу пенсионера в мир иной.

Как банк будет оценивать квартиру и определять величину надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии, что на момент смерти его клиента через несколько лет квартира останется ликвидной? Поэтому стоимость жилья оценщики уменьшат раза в два, уверена она.

В том, что обратная ипотека не имеет ничего общего с улучшением условий жизни граждан, уверена и вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Слишком много вопросов вызывает реализация будущего закона.

По словам вице-президента МАИН, даже для классической ипотеки в стране не хватает денег, каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках. А потому вряд ли для нового эксперимента банки найдут средства.

Для расчета размера пособия нужна будет и медэкспертиза, и при этом человеку скажут, сколько ему осталось, что по меньшей мере неэтично.

В банках пока никак не реагируют на законопроект.

Кроме того, никому не нужны судебные тяжбы с наследниками, которые могут настаивать на невменяемости родственников в момент подписания договора.



Главная --> Публикации