Главная --> Публикации --> У нас просто нет денег Ипотека коммерческой недвижимости: больше вопросов, чем ответов Лужков пошел на кремль через средние торговые ряды Жилье для доярок и токарей. малоэтажное строительство "уронит" рынок недвижимости? Минус проценты

Если раньше они требовали, чтобы заемщик вносил аванс в размере 30% от стоимости квартиры, то теперь некоторых из них устраивает первоначальный взнос гораздо меньшего размера. Национальная ипотечная компания (НИКОМ, учредитель - Национальный резервный банк) уже понизила его планку для отдельных клиентов по продукту "Молодежный" до 5%, а Фора-банк еще с середины года и вовсе отменил авансовый платеж по программе "Фора-обмен". С 2004 года крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования - банк "ДельтаКредит" также планирует отменить (по отдельным видам продуктов) первоначальный взнос, выдавая займы в размере 100% от стоимости жилья. Об этом журналу "Финанс." сообщила директор по маркетингу кредитной организации Виктория Кочеткова.

В борьбе за клиента банки отказываются от первоначальных взносов по выдаваемым ипотечным кредитам. Эксперты считают, что они при этом сильно рискуют; банкиры уверяют, что их тылы прикрыты. Обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования заставляет банки облегчать условия получения клиентами "квартирных" займов.

Снижая первичный взнос до 5-10% или вовсе отказываясь от него, банк принимает дополнительные риски, считает замдиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Черняк. "Надо помнить, что ипотечные кредиты в основном выдаются на длительное время - до 20 лет. Сейчас, допустим, рынок недвижимости находится на пике. Но если через два года квартиры, предположим, подешевеют на 30%, заемщик успеет погасить только 2-3% основного долга". В этом случае он может рассудить так: если квартира, стоившая ранее $100 тыс., упала в цене до $70 тыс., то выгоднее перезанять на покупку более дешевого жилья в другом банке.

Однако, как считают некоторые эксперты, отказываясь от авансовых платежей по ипотечным кредитам, банки берут на себя серьезные риски: уступки заемщикам могут обойтись им слишком дорого. Подушка безопасности. Большинство банков сегодня не рискует выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Те 20-30% от стоимости квартиры, что единовременно вносит клиент, служат своего рода страховкой для них на случай дефолта по обязательствам заемщика. Если такой произойдет, банк сможет продать его квартиру по ликвидационной стоимости (цене, за которую жилье можно быстро реализовать) - 70-80% от рыночной - и, таким образом, полностью вернуть средства по кредиту.

- Мы придерживаемся другой политики". Попутный ветер. Между тем обстановка на рынке недвижимости пока благоприятствует банкам, которые решили рискнуть, снизив предоплату по ипотечным кредитам. Ежемесячно в течение последнего полугодия столичный рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост на 2-3%. Только за две недели октября, согласно данным аналитического центра ирн.ru, стоимость столичных квартир увеличилась на 3,8%. К тому же после повышения рейтинга России до уровня инвестиционного у отечественных банков появится больше шансов получить доступ к длинным и дешевым зарубежным кредитным ресурсам, что приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам и усилению спроса на жилье.

При этом первому придется "подарить" только те самые 2-3% (в нашем случае - $2-3 тыс.), а то и меньше, и отказаться от дальнейших расчетов по кредиту (сославшись, предположим, на потерю платежеспособности). По закону кредитор имеет право обратить взыскание на залог - квартиру. То есть продать ее по ликвидационной цене. Это значит, что обесценившееся на 30% жилье будет продано банком со "скидкой" приблизительно 20-30%. В итоге кредитная организация, практикующая стандартные условия работы с заемщиком ("30% на 70%"), потеряет до 20% от выданных средств, а та, что не требует первичного платежа, - до 50%. "Снижение единовременной выплаты до 5% или до нуля больше напоминает ломбардный бизнес, - считает Александр Колошенко, член правления "Райффайзенбанк Австрия", выдающего ипотечные кредиты на классических условиях "30% на 70%".

Доходность этих операций в отдельных случаях достигает 50% годовых: 10-15% годовых от аренды плюс ежемесячный доход от роста цен на жилье (порядка 2-3%). Как поведут себя банки, выбравшие за основу конкурентной политики в ипотечном кредитовании минимальный первичный взнос или отсутствие такового, разразись кризис рынка недвижимости? Защитная реакция. В банке "ДельтаКредит" уверены, что смогут вовремя распознать негативную тенденцию и адекватно скорректировать величину залога. По словам Виктории Кочетковой, в качестве "барометра" используется так называемый стресс-тест.

Впрочем, опрошенные журналом "Финанс." эксперты не исключают и негативного развития событий, которое может возникнуть, в том числе и в случае снижения стоимости нефти. "Падение цен на нефть в первую очередь негативно скажется на экономике. А по принципу домино "заденет" и рынок недвижимости", - считает Александр Черняк. Некие предпосылки кризиса рынка недвижимости видят и в "Райффайзенбанк Австрия". По мнению Александра Колошенко, ими является искусственное раздувание цен на новостройки. Часто разница между себестоимостью строительства квартиры и ее ценой достигает 60%, тогда как оптимальный размер маржи - 30%, говорит банкир. По мнению некоторых специалистов, рынок "перегрет" инвестиционными покупками, когда квартиру приобретают для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

В НИКОМ также считают, что смогут распознать кризис вовремя и переиграть условия "опасных" кредитов, например повысив первоначальный взнос или процентную ставку. Кроме того, президент НИКОМ Елена Клепикова сообщила, что в качестве превентивной меры компания намерена проводить "регулярный мониторинг структуры портфеля, в котором кредиты, сопровождающиеся повышенным риском, должны занимать строго определенный процент".

Это один из методов финансового анализа, который позволяет рассчитать оценку максимально возможных потерь в условиях рынка, находящегося "в шоке". "При помощи теста мы оцениваем поведение нашего кредитного портфеля и возможные потери в случае повторения событий августа 1998 года. Далее происходит классификация находящейся в залоге у банка недвижимости по типам, представленным на рынке, после чего специалисты модулируют поведение этих групп недвижимости в шоковой ситуации, используя ценовые параметры 1998 года. Итоговым результатом анализа служит уменьшение или увеличение величины залогового портфеля в момент кризиса", - говорит директор по маркетингу "ДельтаКредит".

Новый оптимизм. Хотя участники рынка ипотечного кредитования не исключают в будущем кризиса рынка недвижимости, в основном все же предпочитают не думать о худшем. Иван Никитчук, член совета Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), считает, что падение нефтяных котировок может повлиять на рынок недвижимости только в том случае, если стоимость барреля упадет до $15-1 Но до опасной черты цена на нефть, по его мнению, не опустится. Теоретически и президент НИКОМ не исключает резкого снижения цен на жилье. Но глобального обвала рынка, по его мнению, не произойдет.

Пока риски по продукту "Молодежный" покрываются за счет повышенной ставки - 15-16% (по другим кредитам компании она составляет 10-14% годовых). После того как клиент выплачивает 30% от стоимости жилья, ставка уменьшается до 13%. Елена Клепикова уверена, что клиенты не подведут. Ведь факт отказа, который будет внесен в кредитную историю заемщика (после принятия закона о кредитных бюро "личное кредитное дело" будет заведено на каждого заемщика), грозит стать пожизненным клеймом на его репутации. Такому ни один банк не захочет дать взаймы, уверены специалисты. Что касается понижения величины первоначального взноса, то даже противники этой операции иногда признают ее целесообразной. Александр Черняк говорит, что в таких проектах, как "Молодежный", уменьшение единовременной выплаты вполне разумно. Хотя, по его мнению, кредиты на стандартных условиях "30% на 70%" продолжают пользоваться стабильно высоким спросом, а невозврат по ним составляет менее процента.

В Центробанке уверяют, что кризиса не будет. "Ипотечные кредиты - низкорисковые, - говорит руководитель Главной инспекции кредитных организаций ЦБ Геннадий Меликьян. - Ну что изменится в случае снижения первичного взноса? Ничего. "Задеть" банк может только двойной кризис - обвал цен на рынке недвижимости и потеря платежеспособности заемщика. Но такого не произойдет, если мы будем развивать ипотеку".

Директор департамента по работе с физическими лицами "Автобанк-НИКойл" Эльчин Гулиев допускает возможность падения нефтяных котировок и как следствие снижение доходов населения. Однако столичные квартиры, по его мнению, вряд ли сильно потеряют в цене: "Пока будет Москва, будет и спрос на ее жилье". Максимум, что может произойти на протяжении последующих года-двух со столичным рынком, - это замирание цен на какой-то отметке и незначительная их коррекция вниз, считает банкир.

БанкРазмер кредита, тыс. $ Ставки, % годовыхРазмер кредита, % от стоимости квартирыСроки кредитования, лет Европейский трастовый банк17-200 12-1570 10-15 Собинбанк 147010 СбербанкНет ограничений11; 18 (рубли)7015 Инвестсбербанк 10805 "Агропромкредит"5-100157010 "ДельтаКредит"10-45010-148510-15 "Райффайзенбанк Австрия" 20-400 LIBOR + 8-107010 Национальная ипотечная компания15-200 13-1695До 10 Банк Москвы3-150157010 Московское ипотечное агентство3-150157010 Агентство ипотечного жилищного кредитованияНет ограничений 15 (в рублях)70До 20 Фора-банк От 10 12-18 70-100 До 10 Московский кредитный банк 10-20012-1670-803-15

Условия выдачи ипотечных кредитов основными игроками

Но ситуация постепенно меняется. Возможно, поэтому самое большое количество сделок купли продажи сегодня совершается именно в подмосковных городах-спутниках.


Не переселиться ли из столицы в Подмосковье? Такой вопрос для многих москвичей актуален уже давно. Более реальные цены на жилье, спокойная и экологически благополучная обстановка вот основные плюсы, привлекающие потенциальных покупателей в область. Ранее в жертву перечисленным преимуществам приходилось принести очень многое: так, еще несколько лет назад инфраструктура городов даже ближайшего Подмосковья не шла ни в какое сравнение со столичной.

Для рынка жилья ближайшего Подмосковья прошедший год оказался знаковым и во многих отношениях переломным. Одной из самых важных тенденций является постепенное изменение подхода к строительству. Как рассказала управляющий партнер компании МИЭЛЬ Новостройки Наталия Тихоновская, масштабное строительство с организацией инфраструктуры в микрорайоне набирает популярность за счет комфорта, который предоставляет собственнику квартира в подобном месте. Например, в 2007 году на рынке были заявлены такие мегапроекты, как Большое Домодедово, А101 и Рублево-Архангельское. По сути это будут расположенные вокруг столицы самостоятельные города, обеспечивающие жителей всем необходимым.

Глобальность в комплексе
Серьезные перемены заметны в Красногорске, Реутове, Юбилейном, Мытищах, Химках, Королеве, Долгопрудном и прочих городах. Сегодня качество жизни тут сопоставимо с тем, что сложилось в периферийных районах Москвы. Постепенно развивается областная инфраструктура: появляются не только торгово-развлекательные центры, спортивные комплексы, детские сады, школы, но и предприятия, крупные офисные центры. Словом, медленно, но верно формируются условия для автономного, независимого от мегаполиса существования.

Отдает приоритет застройке подмосковных территорий и генеральный директор компании ПИК-Регион Сергей Канаев: В последнее время альтернатива город загород становится все более актуальной. Это объясняется дефицитом площадок в столице, а также тем, что Подмосковье сейчас очень востребованный сектор. Что касается группы компаний ПИК, то, располагая мощностями наших ДСК, мы способны комплексно застраивать целые города Московской области. Качество возводимых в Подмосковье домов не только не уступает качеству столичных новостроек, но зачастую даже превосходит его.

Комплексная застройка, которая преобладает на сегодняшний день в Подмосковье, это вполне естественная тенденция в условиях катастрофической нехватки жилья, утверждает директор по рекламе и PR группы компаний СУ-155 Федор Сарокваша. Сегодня все понимают, что в глобальном плане решение жилищной проблемы возможно только за счет массового строительства.

Расширяя горизонты
События, происшедшие на рынке Подмосковья в 2007 году, можно условно разделить на две категории. Первая касается строительства возводимых или уже сданных госкомиссии объектов, вторая новых планов и законодательных инициатив.

Как известно, одним из препятствий, тормозящих развитие областных городов, является недостаток рабочих мест, всегда заставлявший россиян стремиться к переселению в столицу. Нельзя сказать, что сегодня проблема решена, но некоторые сдвиги в этом направлении, безусловно, имеются. В 2007 году наметилась новая тенденция развитие в ближайшем Подмосковье центров деловой активности. Речь идет о комплексной застройке определенных территорий коммерческими объектами бизнес-центрами, отелями, логистическими центрами, торгово-развлекательными объектами и сопутствующей инфраструктурой. Будущим покупателям жилья в таких районах это позволит найти работу или организовать бизнес в непосредственной близости от своего дома, рассказывает Н. Тихоновская.

По данным президента компании группы компаний Парк груп, управляющего сетевым проектом Витро Олега Маринина, количество поселков на подмосковном рынке недвижимости достигло 20 Прирост по отношению к 2006 году оценивается в 22%. При этом число поселков увеличивается как за счет расширения географии застройки, так и благодаря освоению менее популярных загородных направлений. Строительство коттеджей и таунхаусов распространилось уже до второй бетонки (40 км от Москвы), поскольку в ближайшем Подмосковье наблюдается дефицит свободных земель.

Какие новостройки Подмосковья стали событием 2007 года? По мнению генерального директора агентства недвижимости Бульварное кольцо группы компаний Мультигрупп Сергея Фокина, бурно развиваются жилые комплексы, состоящие из таунхаусов: Это связано с высокой доходностью подобных проектов для застройщиков. В 2007 году число возводимых поселков таунхаусов выросло на 65,2%. Данный вид жилья становится все более популярным у москвичей. Сейчас рынок таунхаусов превращается в полноценный самостоятельный сегмент, а не дополняет рынок коттеджей.

Надо отметить и прошедший в марте конкурс на экспериментальные проекты комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В результате эксперты отобрали 22 проекта, на которых будут отработаны подходы к государственной поддержке комплексной застройки в России, уточняет исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Спросу на жилье самой дешевой категории, по мнению аналитиков, будет способствовать и другое событие: введение налога на недвижимость. Налог повысит интерес к панельным домам, поскольку сильно ударит по покупателям квартир в домах бизнес-класса и элитных объектах, где стоимость 1 кв. м начинается от $5 тыс., продолжает Ф. Сарокваша. Кроме того, налог подтолкнет спрос на жилье в Подмосковье, где ставка или коэффициент изначально ниже.

По данным службы маркетинга корпорации БЕСТ Недвижимость, Московская область обошла столицу и другие регионы по количеству сданных в эксплуатацию новостроек: Жилищное строительство в регионе увеличилось с начала года на 31%. С января по сентябрь 2007 года в стране построено 375 тыс. квартир общей площадью 34 млн кв. м. Более 20% нового жилья на счету Москвы и Московской области.

Сравнительная арифметика
Насколько успешно развивался рынок недвижимости Подмосковья в 2007 году? Итоговые данные подобного рода включают разные элементы: объемы и качество строительства, развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры и пр. Хотя, оценивая ситуацию в целом, аналитики обычно апеллируют к количественным сравнительным показателям.

Классовые позиции
Один из интересных моментов касается категорий жилья, возводимого сегодня на территории Подмосковья. Здесь мнения аналитиков несколько расходятся. Одни считают, что активнее всего развивался эконом-класс, позволяющий улучшить условия жизни наиболее многочисленной категории потенциальных покупателей. Так, по данным М. Литинецкой, доля эконом-класса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти в два раза. Некоторые компании, ранее занимавшиеся другими сегментами недвижимости, объявили о намерении осваивать рынок недорогого жилья. Так, корпорация ИНКОМ собирается вложить в бюджетные проекты около $1,5 млрд, а компания Элит Строй анонсировала строительство сети поселков эконом-класса с общим объемом инвестиций $150 млн.

При этом Подмосковье признано лидером практически по всем показателям. Там введено 3,74 млн кв. м, или 11% общероссийского показателя. Для сравнения: доля столицы (3,55 млн кв. м) составила 10,5%. Москва незначительно прибавила в объемах ввода жилья по сравнению с 2006 годом всего 0,1%. Из-за дефицита земли прирост жилищного строительства в столице вот-вот прекратится.

Если же не рассуждать о тенденциях, а перейти на язык цифр, то картина существенно упрощается. Итак, каких новостроек в Подмосковье сегодня предлагается больше всего? Как утверждают специалисты корпорации БЕСТ Недвижимость, по сравнению со столичным областной рынок вторичных квартир не столь разнообразен. В области в противоположность Москве доминирует жилье невысокого качества, на долю которого приходится более 40%, в то время как доля качественных предложений не превышает 30%. Согласно данным, которые приводит М. Литинецкая, недвижимость бизнес-класса в Подмосковье составляет 50%, эконом-класса 33%, премиум-класса 17% общего числа предложений.

Правилен или нет подобный вектор развития Подмосковья? Некоторые специалисты убеждены, что наиболее востребованными и выигрышными окажутся дорогостоящие проекты. По данным аналитиков компании Парк груп, рынок подмосковной недвижимости уже прошел этап острого дефицита, требования покупателей значительно выросли. И сегодня девелоперам нужно ориентироваться на аналоги востребованных западных форматов, например на прибрежные виллы, обжитые европейские предместья и пр. Учитывая итоги 2007 года и ориентируясь на значительные объемы продаж, можно говорить о том, что востребованность подобных проектов на рынке достаточно высока, уверен О. Маринин.

Спрос и предложение
По мнению С. Фокина, в 2007 году в эконом-классе спрос немного превышал предложение, тогда как в сегментах жилья бизнес- и элитной категории спрос и предложение соответствовали друг другу.

Весьма любопытные сведения для сопоставления. Около трети возводимого жилья объекты низшего ценового сегмента, претензии к качеству которого вроде бы логичны. Однако, как видно из приведенных данных, доля некачественного жилья значительно выше 40%, да еще 30%, очевидно, приходится на объекты, построенные на твердую тройку. Понятно, что в перечисленные разряды попадает большая часть строений бизнес-класса, мало соответствующих заявленной категории. Вывод, следующий из простого анализа, очевиден: значительная часть современных предложений в Подмосковье не отвечает современным критериям качества и, попросту говоря, не стоит тех денег, за которые продается. Впрочем, потенциальных покупателей отчасти успокоит тот факт, что описанное положение еще более характерно для столицы.

Интересный срез анализа покупательского спроса дают специалисты корпорации БЕСТ Недвижимость: На вторичном рынке повышенным спросом пользуются дома, построенные после 2000 года, либо более старое жилье хорошего качества в районе с развитой инфраструктурой. Самыми дорогими являются квартиры в недавно сданных домах, цены на которые значительно выше, что способствует уменьшению спроса. Поэтому в Подмосковье очень востребовано панельное жилье 1970 1990-х годов. А самыми покупаемыми являются квартиры в кирпичных домах, на долю которых приходится около 20% всех приобретений.

Как прогнозирует Н. Тихоновская, панельное домостроение в ближайшие несколько лет переместится из Москвы в Подмосковье, тогда как объемы строительства монолитных домов в области сократятся. За 2006 год его доля в структуре предложения новостроек снизилась с 68 до 61%, причем эта тенденция сохраняется.

В итоге получается картина, аналогичная той, что еще недавно была типична для Москвы. Самый востребованный сегмент дешевое панельное жилье, оно же и самое дефицитное и востребованное. Однако большинство застройщиков (исключая тех, которые задействованы в решении исключительно социальных программ) заинтересованы в возведении объектов более высокого класса, отчего и рождается определенная диспропорция. Исправить такую ситуацию при помощи исключительно рыночных механизмов невозможно. Это под силу только государству.
Казалось бы, очевидно: в условиях острой нехватки жилья и беспрецедентно высоких цен целесообразнее всего развивать в Подмосковье именно сегмент дешевого панельного жилья. Но эксперты считают, что не все так однозначно и зависит от многих факторов прежде всего географического характера.

Другая сторона вопроса заключается в том, насколько предложения на рынке Подмосковья соответствуют существующему спросу. Если говорить о самом востребованном сегменте жилья об эконом-классе, то общая тенденция выглядит следующим образом: спрос на недорогое жилье в условиях уже существующего дефицита постоянно растет, а предложение по этому сектору сокращается, утверждает Ф. Сарокваша.

О ценах спорят
Ценовая ситуация на рынке жилья один из самых непростых и неоднозначных вопросов сегодня. Неудивительно, что мнения специалистов на этот счет расходятся.

Если говорить о ближайшем Подмосковье, то там целесообразно возводить именно типовые дома, поскольку требуется высокая скорость застройки, и только панели по силам решить эти задачи. Но в более удаленных городах, например Дмитрове, ПИК занимается уже домами по индивидуальным проектам: размещать там панель нецелесообразно из-за удаленности от Москвы, рассуждает С. Канаев. Зато в Химках, Мытищах, Долгопрудном жилье эконом-класса очень актуально. Они ничем не отличаются от московских районов Новокосино, Южное Бутово, Митино.

Недвижимость в 2007 году дорожала темпами, чуть опережающими темпы инфляции. Инфляция держалась на уровне 9 15%, то есть увеличение цен за год составило 15 20%, полагает Ф. Сарокваша.

Ценовая ситуация на рынке жилья один из самых непростых и неоднозначных вопросов сегодня. Неудивительно, что мнения специалистов на этот счет расходятся.Как считает Н. Тихоновская, цены на недвижимость в Подмосковье за последний год выросли в среднем на 15%. Это связано с тем, что основное ядро предложения составили проекты комплексной застройки, а они наиболее ликвидны. Вместе с тем на сегодняшний день недвижимость в Подмосковье все еще недооценена и имеет хороший потенциал для роста.

Мария Литинецкая
Исполнительный директор компании Blackwood:
В качестве тенденций 2007 года стоит выделить как новые, так и продолжающиеся с 2006 года. К ним можно отнести следующие моменты.

Этот год для рынка загородной недвижимости оказался одним из самых прибыльных. Рост стоимости загородного жилья в отличие от московских квартир был по-прежнему стабилен и составил порядка 15 30%, уверен О. Маринин.
Но ряд специалистов полагает, что достижения рынка недвижимости Подмосковья выглядят несколько скромнее. Как утверждает С. Фокин, за 2007 год наблюдалось незначительное повышение цен на жилье в области. Максимальный рост показали именно новые объекты: на начальном этапе квартиры в них дорожают с каждым построенным этажом. Объекты же, выведенные на рынок в 2006 и 2007 годах, сейчас находятся на завершающей стадии, поэтому повышение их стоимости не столь велико, как в начале реализации.

Развитие загородной ипотеки благодаря программе Агентства по ипотечному жилищному кредитования, позволяющей банкам уверенно выдавать кредиты под залог чистого земельного участка. Возросло число банков, выдающих подобные кредиты. В то же время застройщики стали активно сотрудничать с банками. Становится все больше поселков, где реально купить дом в кредит.

Развитие комплексной застройки в рамках загородного малоэтажного строительства. Помимо заявленных в прошлом и позапрошлом году проектов (А101, Рублево-Архангельское, Плещеево) в 2007 году были анонсированы проекты Hellas компании Mechaniki; Светлый город; застройка бывшего колхоза Клинский группой АСТ в рамках нацпроекта Доступное жилье.

Дмитрий Таганов
Руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ:
Движущей силой рынка недвижимости в настоящее время выступает спрос. Медленный рост он начал еще в июле 2007 года, а осенью в период традиционного оживления рынка усилился. Сейчас общий объем предложения в Московской области составляет примерно 21,9 тыс. объектов.

Увеличение на рынке загородной недвижимости количества чистых сделок, то есть с указанием в договоре реальной стоимости приобретаемой недвижимости. Сегодня доля таких сделок достигает 60 70%.

Британский инвестиционный фонд Raven Russia и группа компаний Авалон определили города, в которых они собираются до 2013 г. построить складские комплексы общей площадью 1,5 млн кв. м под брендом Megalogix.

В ноябре 2007 года в продаже находились квартиры в 518 новостройках. Из них около 60% приходилось на десять локаций. Лидирующее положение по объему предложения по-прежнему занимают Красногорский район (58 объектов, 10%) и Балашиха (56 объектов, 9,7%). От 3 до 9% колеблется доля Подольска (49 объектов), Одинцовского района (37), Красногорска (27), Котельников (23), Ногинска (22), Железнодорожного (21), Химок (20) и Звенигорода (19).
Анализ цен на жилье в новостройках Московской области демонстрирует, что показатели средней стоимости 1 кв. м планомерно растут во всех географических зонах.

Raven Russia
Британский инвестиционный фонд
Специализируется на инвестициях в складскую недвижимость в России и на Украине.
Портфель компании свыше 1,8 млн кв. м.
Выручка на 30 июня 2007 г. составила $7,84 млн, прибыль до уплаты налогов $32,07 млн.
Капитализация на LSE на 1 ноября $938,7 млн.

Конкуренция
Егор Дорофеев
Руководитель отдела Склады и производства консалтинговой компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko
Потребность в складах в регионах будет продолжать расти с развитием торговых сетей, но в некоторых городах конкуренция уже заметна

На первом этапе партнеры решили остановиться на 15 городах, рассказал вчера директор проекта Megalogix Давид Гуссе. Скорее всего финальный список проектов будет обширнее, уточняет он: Megalogix изучает возможности для экспансии на рынках Украины и других стран СНГ.

АВАЛОН
Группа компаний
Включает дистрибуторскую компанию Авалон (продвигает собственные марки чая и кофе Золотая чаша, Чайная долина, а также представляет интересы группы MJF (Dilmah) и т. д.), Авалон логистикс, Авалон-импорт, Авалон системз вижн. Собственники и финансовые показатели не раскрываются.

Общий объем инвестиций во все проекты, по словам Гуссе, составит $1,2 млрд. Управляющий директор по России Raven Group Адриан Бэйкер уточняет, что 30% составят собственные средства, 70% банковские кредиты. В некоторых складских комплексах арендатором выступит компания Авалон-логистикс (которой также на паритетных условиях владеют Авалон и Raven Russia). Консультантами проекта будут компании Colliers International и Jones Lang LaSalle.

Компании уже приступили к строительству трех комплексов в Санкт-Петербурге (130 000 кв. м), Ростове-на-Дону (220 000 кв. м) и Новосибирске (102 000 кв. м). Еще в восьми городах земельные участки находятся на стадии приобретения. В частности, рассказывает Гуссе, в Нижнем Новгороде партнеры рассчитывают купить 44 га и построить на них 220 000 кв. м. В Краснодаре на 26 га может появиться складской комплекс на 102 000 кв. м, а в Саратове хотят возвести объект на 150 000 кв. м. В Уфе и Омске построят по 270 000 кв. м, в Челябинске 250 000 кв. м, в Хабаровске 110 000 кв. м. Площадь объекта в Екатеринбурге партнеры называть не стали.

Российские регионы по-прежнему испытывают дефицит складских помещений, говорят участники рынка недвижимости. Качественные складские объекты за пределами Московского региона можно пересчитать по пальцам, говорит генеральный директор консалтинговой компании DTZ Дэвид О'Хара. Несколько проектов в регионах реализуют компании Евразия логистик и Росевродепелопмент, но этого явно недостаточно. Сейчас любому российскому региональному городу вполне по силам проглотить 100 000 кв. м складов, подсчитывает он. Согласен с ним и гендиректор компании Эспро недвижимость Иван Потехин. Но несмотря на большую потребность в складах, чтобы проекты имели успех, необходимо до начала строительства изучать основные транспортные потоки, а уже после этого сажать на них логистические объекты. Думаю, Raven Russia и Авалон такой анализ проводили, говорит Потехин. Он также напоминает о том, что в городах-миллионниках сейчас активно развивается рынок ритейла, которому также необходимы складские помещения. Логистика всегда развивалась после ритейла, констатирует эксперт.
Арбитражный суд в Ессентуках отменил решение о сносе недостроенного дома участников долевого строительства компании Спас XXI в Ставрополе. В судебном заседании на стороне пострадавших соинвесторов выступал городской комитет по управлению муниципальным имуществом.

О создании совместного предприятия компании объявили в прошлом году. Тогда компании собирались ограничиться строительством в 14 российских городах, Казахстане и других странах СНГ, общую площадь проектов планировали довести до 1 млн кв. м, а объем инвестиций должен был составить $660 млн. После введения комплексов в строй их рыночная стоимость увеличилась бы до $775 млн, планировали тогда партнеры.

История о готовящемся сносе печально знаменитого строения широко освещалась в СМИ, что и инициировало прокурорскую проверку. В конце октября прокуратура Ставропольского края обнародовала ее итоги. По их данным против директора компании возбуждено уже 302 уголовных дела. Далее надзорное ведомство сообщает, что коммерческая фирма, обратившаяся в краевой арбитражный суд с иском к Спасу, сослалась на то, что спорный земельный участок предоставлялся именно им. В итоге суд решил, что самовольную постройку надо снести, ведь коммерсанты намеренно скрыли данные о том, что есть решения о признании судами общей юрисдикции права собственности нескольких дольщиков на недостроенные квартиры в этом доме. Заседание прошло без участия уполномоченных муниципальных органов по градостроительству и архитектуре и соинвесторов, которые узнали о приговоре к сносу совершенно случайно.

Приговор к сносу
Как уже сообщалось в РГ, право на арендованный земельный участок под второй очередью незавершенного строения двадцатипроцентной готовности, где еще в июне дольщики проводили акции протеста, оспорила коммерческая фирма. Подателей заявления не смутило, что на несколько десятков недостроенных квартир этой части дома претендуют около 170 дольщиков (одна и та же жилплощадь многократно перепродавалась). Договоры с соинвесторами заключались с 2003 по 2006 годы до тех пор, пока директора фирмы не арестовали. По данным Главного следственного управления ГУВД по СК, сейчас по делу Спаса проходят уже 350 потерпевших и их число увеличивается.

Соинвесторы Спаса составляют треть общего количества обманутых дольщиков в Ставрополе, а в утвержденном этой осенью реестре 1113 семей, которые заключали договоры с недобросовестными застройщиками.

Один из дольщиков и комитет по управлению имуществом города обжаловали это решение краевого арбитражного суда. В минувшую среду суд апелляционной инстанции в Ессентуках отменил вердикт о сносе строения. Правда, специалисты полагают, что радоваться рано, ведь основанием для отмены решения стали только процессуальные нормы. Сейчас перспективы дальнейшего рассмотрения дела неясны. Более того, редакции РГ стало известно, что сейчас коммерческой фирмой, инициировавшей решение о сносе дома, принимаются меры к отмене прежних судебных решений по признанию права собственности дольщиков на жилплощадь во второй очереди дома, сносить который на самом деле никто не собирается. Здание просто достроят и продадут по нынешним рыночным ценам. Понятно, что судьба сотен обманутых людей коммерсантов не волнует, как и общественный резонанс трагедий, связанных со строительными пирамидами по всей России.

Как рассказали корреспонденту РГ в пресс-службе администрации краевого центра, в недавнем совещании, проведенном рабочей группой Ставрополя приняли участие руководители строительных подразделений и представители инициативных групп участников неудавшегося долевого строительства. Им пообещали, что предоставят земельные участки под возведение многоквартирных домов в одном из микрорайонов, входящих в черту Ставрополя. Часть квартир в них будут безвозмездно предоставляться дольщикам. Людям - по их желанию - могут бесплатно отдать и участки для жилищного строительства. В отношении всей земли, отведенной для дольщиков, уже проводятся необходимые согласительные процедуры, включая постановку на кадастровый учет, на что уйдет не менее двух месяцев.

Проблема в законе
Вопросы по защите интересов участников долевого строительства в регионе пытаются решить еще с весны этого года. Для того чтобы помочь пострадавшим от строительного мошенничества людям, в правительстве края и администрации города Ставрополя были созданы две рабочие группы. Краевую возглавляет и. о. вице-губернатора Анатолий Воропаев, а городскую - первый заместитель главы администрации города Андрей Джатдоев. К осени дольщиков разделили на две категории: собственников недостроенного жилья и жертв мошенничества. Первым помогут достроить то, что не завершено, для чего они должны создать свои ТСЖ. Обладателям воздуха, то есть тем, кому продали уже не раз купленные квартиры, остается надеяться лишь на обременение потенциальных инвесторов строительства жилья.

Комментарий
Ольга Стукалова, начальник правового управления администрации города Ставрополя:

Коммунальную инфраструктуру здесь планируется обустраивать за счет бюджетов города и края, есть и потенциальный инвестор строительства обремененного жилья. В октябре на заседании правительственной рабочей группы краевые чиновники пообещали предусмотреть в бюджете на следующий год полмиллиарда рублей для всех обманутых соинвесторов жилья на территории Ставрополья. Но на эти деньги можно рассчитывать только после принятия в регионе новых местных законов. В конце октября депутаты городской Думы единогласно одобрили инициативу внесения в краевой парламент разработанных муниципальными властями законопроектов. Одним из них вносятся изменения в краевой закон Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае. Другой касается мер социальной поддержки граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. По плану разработчиков эти законопроекты должны вступить в силу с 1 января 2008 года.

Кроме того, согласно новым правилам можно будет безвозмездно предоставлять земли застройщикам под строительство многоквартирных домов. По условиям заключенного с городом инвестиционного соглашения, взамен бесплатного земельного участка, предоставления других льгот и преференций они отдадут дольщикам жилплощадь равноценной стоимости. По действующему сейчас законодательству обременять застройщиков подобным образом не дозволяется.

- В двух законопроектах речь идет об использовании механизма прямых и непрямых инвестиций. В частности, о дополнении существующего закона об управлении землями нормами по бесплатному предоставлению пострадавшим соинвесторам земли для индивидуального жилищного строительства. В определенном для этого микрорайоне предполагается выделить 140 участков и помочь с обустройством коммунальной инфраструктурой. В зависимости от возможностей людей здесь можно построить жилье или продать этот участок, частично компенсировав свои финансовые потери.

Между тем
В суд переданы первые уголовные дела по двум строительным пирамидам Ставрополя - ТСС-2001 и Алеф. А дольщики компании Социальная инициатива из Кисловодска, недовольные бездействием администрации курортного города, инициируют пересмотр их размещения в краевом реестре в качестве соинвесторов второй категории.

Второй законопроект предусматривает помощь за счет краевых бюджетных средств. Дольщикам отдадут построенное государством жилье в собственность либо окажут финансовую помощь. По новому законопроекту жилплощадь будет предоставляться по социальным нормам (сейчас это 18 квадратных метров на человека). Но получить можно не больше одной квартиры, даже если изначально соинвестор по договору долевого участия купил, к примеру, две. У пострадавших от недобросовестных застройщиков людей разные истории, поэтому разработанные законопроекты предусматривают индивидуальный подход в каждом отдельном случае - будет это достройка дома, предоставление жилья или финансовая компенсация



Главная --> Публикации